2-15-15701/23 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

lahend.ee

7.XXXX kohustub lahendi jõustumisest kuni täitmiseni tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue, põhjendused ja seisukohad vastuväidetele Hagiavalduse kohaselt on XXXX korteri nr 5 omanik ja XXXX Korteriühistu liige. Kostja on korteriomanikuna kinnistusraamatusse kantud 21.07.2015. Augustis 2015 esitas hageja kostjale tasumiseks arve summas 2117,51 EUR. Arve tasumise tähtaeg oli 20. august 2015. Kostja tasus arvet osaliselt s.t üksnes juuli 2015 teenuste eest summas 26,45 eurot. Seega jättis kostja tähtaegselt tasumata 2091,06 eurot. Kostja tasumata osa (nõutav võlgnevus) puudutab makseid, mis on jäänud tasumata kostja õiguseelneja poolt. Võlasumma on kujunenud perioodil veebruar 2012 kuni juuni 2015 s.h, võlgnevuselt viiviseid arvestatud ei ole. Hooldustasu ja remondifondi maksed on arvetel seotud tariifiga 0,26 eur/ m2 kohta. Hageja on remondifondi tariifi puhul võtnud aluseks oma 30.06.2008 otsuse, millega kehtestati makse suuruseks 4kr/m2 ehk 0,26 eur/m2. Nõudeperioodi juuni 2015 arvel on remondifondi tariifina fikseeritud 0,50 eur/m2 kohta. Vastav hageja otsus on vastu võetud 21.06.2015. Hooldustasu tariif 4 kr/m 2 (0,26 eur/m2) on kehtestatud 30.06.1999 otsusega. Hageja poolt majandatav elamu asub Riisipere kaugküttepiirkonnas. Soojusenergiat müüb hagejale (sh müüs nõudeperioodil) kohalik soojaettevõtja Nissi Soojus AS. Hageja põhikiri ei sätesta, et kütte-, remondi- ja hooldustasusid määratakse seadusest erinevalt (nt jagatakse korterite vahel võrdselt). Seega on hageja õigesti hooldustasu-, remondifondi - ja küttekulumaksed ruutmeetrite järgi määranud. Käesolev menetlus ei hõlma hageja varasemaid nõudeid, mida on juba kohtulikult menetletud ning mille osas läbiviidud täitemenetluse kaudu on hageja raha saanud. KÜS § 7 lg 3 kohane võlgnevuse tõend esitati kohtutäiturile 02.06.2015, hageja ei ole informatsiooni kinni hoidnud. Hagejale jäävad arusaamatuks kostja viited VÕS § 119 lg-le 1. Käesoleva vaidluse asjaolud välistavad VÕS § 119 kohaldamise. Antud säte kohaldub siis, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Viidatud paragrahv reguleerib olukorda, kus võlgniku kohustuse täitmine on takistatud võlausaldajast sõltuvate asjaolude tõttu, ning esitab loetelu vastuvõtuviivituse eeldustest (vt RKTKo 3-2-1-67-09, p 18).

Käesoleval juhul ei ole hagejale kohustuste täitmist pakutud, vastupidi. Kostja on keeldunud hageja nõude täitmisest, mistõttu algataski hageja kohtumenetluse. Kostja oletuslikud seisukohad XXXX õigusvõimest käesolevasse vaidlusesse ei puutu, tegemist on kostja paljasõnaliste väidetega, mis on tõendusliku katteta. Hageja palub kostjalt välja mõista KÜS § 7 lg 3 alusel arvestusperioodi veebruar 2012 kuni juuni 2015 (s.h) majandamiskulude võlgnevuse 2091,06 eurot. Kostja vastuväited Kostja vastuväidete kohaselt omandas ta vaidlusaluse korteri täitemenetluses toimunud enampakkumiselt. Enampakkumisteates oli kirjas, et kinnistut koormab keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks KÜ XXXX(registrikood 80067320), kohtutäitur Kristiina Feinman kasuks. Keelumärge kustutatakse peale vara müüki enampakkumisel. Korteril on KÜ XXXX ees kommunaalteenuste võlgnevus, mille katteks toimub korteri müük. Kinnisasjaga tutvumiseks kostja elukaaslane XXXX suhtles korduvalt kohtutäituriga ja korteriühistu juhatuse liikmetega, kes 01.06.2015 ametlikus teadaandes avaldatule midagi täiendavat juurde ei lisanud, sealhulgas ei teavitanud kostjat sellest, et korteriomandi enampakkumisel ostmisel tuleb tal lisaks ostuhinnale tasuda veel eelmise omaniku poolt tasumata makseid hagejale. Eeltoodust tulenevalt oli kostja korterit enampakkumiselt ostes veendunud, et korteri ostuhinnast tasutakse võlgnevused hagejale ja kostjal enam midagi täiendavalt tasuda ei tule. Mõni aeg pärast enampakkumist saabus kostjale arve hagejalt, kus nõuti 2117.51 euro suuruse võla tasumist hiljemalt 20.08.2015. Kostja on korduvalt palunud hageja seaduslikul esindajal esitada kohtule hagi tagamise avaldus ja hagi kolmandalt isikult vastava rahasumma kätte saamiseks. Hageja esindajad on aga seda pidanud ebavajalikuks ja andnud kohtusse hagi isiku vastu, kes heauskselt ostis korteri enampakkumiselt ja tasus selle eest ettenähtud summa. Kostja on seisukohal, et ei ole põhjendatud ega õiglane nõuda kolmanda isiku poolt tekitatud võlgnevust kostjalt, vaid hageja peab hagema kolmandat isikut või tasumata nõude hoopis hageja seaduslikult esindajalt välja nõudma, kuna viimane kannab tegelikku vastutust. Kui hageja oleks enne enampakkumist esitanud kohtutäiturile ka ülejäänud tekkinud võla kohta täitedokumendi (kohtulahendi), siis oleks antud enampakkumisel ka hageja nõue saanud suures osas rahuldatud. Hageja otsustas kohtutäiturile täitedokumenti mitte esitada, milleta võlgnik ei saanud oma kohustust täita, mistõttu on hageja sattunud VÕS § 119 lg 1 kohaselt vastuvõtuviivitusse, mille eest kostja ega võlgnik ei vastuta. Hagejal ei olnud õigust keelduda korteriomandi eelmiselt omanikult võlgnevuse täitmise vastuvõtmisest ainuüksi sel põhjusel, et KÜS § 7 lg 3 võimaldab tal sedasama võlga nõuda ka uuelt omanikult, kelleks aga kostja sel ajal veel polnud. Hageja ei ole enne enampakkumise toimumist esitanud kohtutäiturile TMS § 1531 lg 2 sätestatud tõendit KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse aluse kohta. Hageja ei ole tõendanud korteriomandi eelmise omaniku võlgnevust ja selle suurust, mille täitmist käesolevas hagis nõuab kostjalt. Hageja on esitanud hulgaliselt teatisi, arveid ja tabeleid, kuid neist ei nähtu sihtotstarbeliste maksete määramise aluseid ega suurust. Hagiavaldusest ei nähtu, kellelt ja millise võlgnevuse tasumiseks on juulis 2015 hagejale laekunud 1708,93 eurot ning millal, mille alusel ja millises ulatuses ja kellele vara müügist järelejäänud raha 2041,71 eurot välja maksti, sest kostja tasus enampakkumisel 3750 eurot ( 3750 - 1708,93 = 2041,07). Kostja palub kohtul ka tuvastada hageja nõude aegumine ja jätta vastavas osas hagi rahuldamata. Kuivõrd hageja on teatud perioodi eest võlgnetava summa osas esitanud juba kohtule hagid, kuid mingis osas on nende nõue veel rahuldamata, siis saab kohus hinnata asjaolusid ja võtta nõude aegumist arvesse.

Lisaks seab kostja kahtluse alla korteriomandi eelmise omaniku XXXXõigusvõime, mistõttu puudus tal vähemalt alates 01.01.2007 aastast võime omandada tsiviilõigusi ja kanda kohustusi, s.t omandada õigusi ja kanda kohustusi XXXXkorteriühistu liikmelisusest, mistõttu ei saa tal olla täitmata kohustusi hageja ees millised tuleneksid perioodi veebruar 2012 kuni juuni 2015 tasumata majandamiskulude maksetest ning mille eest peaks käesoleval ajal KÜS § 7 lg 3 kohaselt vastutama kostja. Hageja jättis avaldamata, et võlgniku vastu on hagiavalduse esitamine kohtusse võimatu, sest tema viibimiskoha kohta puuduvad andmed. Kui hageja või kohtutäitur oleks kostjat teavitanud müüdava vara võlgnevuse suurusest ja asjaolust, et vara ostjal tuleb lisaks ostuhinnale tasuda veel üle kahe tuhande euro suurune majandamiskulude võlg ja et omanik on tegelikult üldse pikemat aega teadmata kadunud mistõttu teda tegelikult peetase isegi surnuks, poleks hageja enampakkumisel osalenud ega korteriomandit omandanud. Arvestades sellega, et kohtutäitur ega hageja kostjat KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse aluse kohta ei teavitanud ning need andmed ei nähtu ka 10.07.2015 enampakkumise aktist ja kostjal puudus võimalus neid andmeid muul viisil saada, siis on kohtutäitur ja korteriühistu rikkunud VÕS § 14 lg 2 sätteid. Kostja osundab, et eelnimetatud teave oli kostjale vajalik ja hageja oli kohustatud seda teavet kostjale andma isegi siis, kui hageja seda otseselt küsida ei osanud. Sellega on hageja rikkunud kohustust ja täitemenetluses müüdava vara kohta esitanud kostjale ebaõigeid andmeid, mis on kostjale aluseks hagejale ebaõige teabe esitamisest VÕS § 115 lg 1 kohase kahju nõude esitamiseks hageja nõutud 2091,06 euro ulatuses. Lisaks eeltoodule pole kostja arvates hageja käitunud kostja suhtes ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes. Kostja esitab hagejale avalduse vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks, mille kohaselt tasaarvestab enda kahju hüvitamise nõude summas 2091,06 eurot käesolevas hagiavalduses esitatud hageja nõudega alates 20.08.2015 summas 2091,06 eurot. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et hagi on osaliselt põhjendatud ja kuulub seega osaliselt rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 238 lg 1 p 1 ja lg 5 alusel jätab kohus arvestamata järgmiste tõenditega: I kd tl 72-78, I kd tl 97-103, kuivõrd kostja elukaaslase poolt sooritatud telefonikõnede kestvust ei ole vaja antud tsiviilasjas tõendada; II kd tl 146, vaidluse all on üksnes enampakkumise eelselt esitatud info, samas tõendist nähtuv päring tehti kohtutäiturile peale enampakkumise toimumist. Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: 1) kostja omab korteriomandit XXXX alates 21.07.2015 (I kd tl 14); 2) XXXXelumaja haldab KÜ XXXXregistrikandega alates 28.01.1999 (I kd tl 13, I kd tl 21-27); 3) hageja on KÜ XXXXliige; 4) kostja omandas XXXXkorteri täiteasjas nr 034/2011/2628 10.07.2015 kinnitatud toimunud kordusenampakkumiselt alghinnaga 3750 eurot (I kd tl 51-55). Kuna kumbki pool ei ole selles osas teise poole väiteid vaidlustanud, loeb kohus nimetatud faktilised asjaolud tõendatuks TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel ja esitatud dokumentaalsete tõenditega. Poolte vahel on vaidlus asjaolus, kas hagejal on kostja suhtes nõudeõigus perioodil veebruar 2012 kuni juuni 2015 tekkinud kommunaalvõlgnevuse osas summas 2091,06 eurot.

Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 156 kohaselt tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. Kohus on kinnistusraamatu väljavõtte alusel tuvastanud, et kostja kanti kinnistusraamatusse XXXXkorteriomandi omanikuna 21.07.2015 kohtutäituri 16.07.2015 avalduse alusel, enne vastava kande tegemist oli vaidlusaluse korteriomandi omanik XXXX(I kd tl 14). Kordusenampakkumine viidi läbi korteriomandi eelmise omaniku XXXXsuhtes täitmisele pööratud kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-11-21522 alusel kommunaalvõlgnevuse nõude katteks (I kd tl 67-71, I kd tl 146-147). Korteriühistuseadus (KÜS) § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. KÜS § 5 lg 2 kohaselt korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. XXXXkorteriomandi omanikuna on kostja KÜS § 5 lg-te 1 ja 2 alusel KÜ liige. KÜS § 51 kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra. Kohus on hooldus- ja kommunaalteenuste arvete alusel tuvastanud, et perioodil veebruar 2012 kuni juuni 2015 tekkis XXXX korteril võlgnevus KÜ XXXX ees summas 2091,06 eurot (104144). Seega tekkis võlgnevus enne kostja korteriomandi omanikuks saamist. Kohus on seisukohal, et KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, s.t viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks on lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab viidatud sätete alusel KÜ nõuda perioodil veebruar 2012 kuni juuni 2015 XXXX tekkinud hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevust kostjalt kui korteriomandi omandajalt. Tsiviilasja materjalide järgi on kostja esitanud nõude aegumise vastuväite. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154 lg 1 kohaselt korduvate kohustuste, välja arvatud lapse ülalpidamise kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. TsÜS § 160 lg 1 kohaselt aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks.

Kohus on seisukohal, et majandamiskulud korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 mõttes kujutavad endast korduvaid/perioodilisi kohustusi. Korteriühistu põhikirjaga on praegusel juhul lepitud kokku ühiste kulude jaotamises selliselt, et korteriühistu liikmed peavad tasuma kulude eest perioodiliselt (hageja põhikirja p 3.2.6, I kd tl 21-27). Kuivõrd kulude eest tasumise kohustus on perioodiline kohustus, tuleb nõuete aegumise osas kohaldada TsÜS § 154 lg 1, mis reguleerib korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumist. Lisaks kohaldub käesolevas tsiviilasjas haginõuete aegumisele TsÜS § 160 lg 1, mistõttu peatus esitatud nõuete aegumine alates 21.10.2015. Hageja nõuded on tekkinud aastatel 2012, 2013, 2014 ja 2015, juhindudes TsÜS § 154 lg 1 ja TsÜS § 160 lg 1 sätestatust algas majandamiskulude nõuete aegumine 2012. aasta osas 01.01.2013 ja lõppeks 31.12.2015, 2013. aasta osas 01.01.2014 ja lõppeks 31.12.2016, 2014. aasta osas 01.01.2015 ja lõppeks 31.12.2017 ning 2015. aasta osas 01.01.2016 ja lõppeks 31.12.2018. Kõikide eelnimetatud nõuete aegumine on peatunud hagiavalduse esitamisega 21.10.2015, nimetatust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja aegumise vastuväide tuleb jätta rahuldamata, kuna hagis esitatud nõuded ei ole aegunud. Tsiviilasja materjalide järgi on kostja esitanud vastuväited korteriühistu poolt esitatud hooldusja kommunaalkulude suurusele. Hageja on kohtule tõendina esitanud XXXXKÜ põhikirja, mille p 3.2.6 kohaselt kohustub ühistu liige tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt määratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Tsiviilasjas esitatud arvete ja arvestuse aluseks olevate aruannetega on tõendatud (II kd tl 44-96), et hageja esitas küttekulude, hoolduse ja remondi eest arveid ruutmeetripõhiselt, mis on kooskõlas KÜS § 151 lg 1. Poolte vahel on vaidlus hooldustasu määramise üle. Tsiviilasja materjalide järgi on hooldustasu suuruseks vaidlusalusel perioodil 0,26 eurot m2 kohta, tasu määramise alust tõendab 30.06.1999 otsus (II kd tl 99). Kohus märgib siinjuures, et kuivõrd hageja 30.06.1999 otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Remondifondi suuruse 0,26 eurot /m2 määramise alust tõendab 30.06.2008 üldkoosoleku otsus (II kd tl 97), alates juuni 2015 on remondifondi määra suuruseks kehtestatud 0,50 eurot m2 (II kd tl 98). Poolte vahel on vaidlus, kas hagejal oli perioodil juuni 2013 kuni september 2013, juuni 2014 kuni september 2014 ja juuni 2015 õiguslik alus küsida remondifondi eest suuremat makset, kui 0,26 eurot. Tsiviilasja materjalide järgi on hageja esitanud perioodil juuni 2013 kuni september 2013, juuni 2014 kuni september 2014 ja juuni 2015 remondifondi arveid summas 17,40 eurot kalendrikuus, seega arvestatult korteri m2 kohta 0,5 eurot. Hageja on seisukohal, et 19.06.2016 üldkoosoleku protokollis on hooldustasu ja remondifondi määra suurusele antud heakskiit tagantjärgi (II kd tl 121-123). Kostja on seisukohal, et protokoll koostati pärast arvete esitamist ja see ei kehti varasemalt esitatud arvete osas, tagantjärgi ei saa tariife kehtestada. Kohus asub seisukohale, et kuigi TsÜS § 111 lg 1 kohaselt võib tehingule anda heakskiidu tagantjärele, peab selline tahteavaldus olema selge. Antud juhul ei ole hageja 19.06.2016 tahteavaldus remondifondi määra muutmise osas kohtule selge. Protokolli p 4 kohaselt on soovitud kinnitada remondifondi suuruseks 0,26 eurot m2 kohta v.a suvekuudel rakendatud eritariifsete otsuste osas, samas ei nähtu kohtule suvekuude eritariifi suurust ega pole tõendina esitatud ka p 4 viidatud otsuseid. Protokolli ebaselguse tõttu ei loe kohus tagantjärgi antud heakskiitu tõendatuks. Kohus on seisukohal, et hageja poolt tõendina esitatud 21.06.2015 üldkoosoleku otsusega (II kd tl 98) on tõendatud üksnes juuni 2015 remondifondi maksemäär 0,5 eurot m2 kohta.

Ülejäänud remondifondi nõue perioodi eest juuni 2013 kuni september 2013, juuni 2014 kuni september 2014 ei ole määr 0,5 eurot m2 kohta tõendatud, eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja remondifondi nõude kogusummas 66,80 eurot. Ülejäänud osas on majandamiskulude suurus ja arvestamise alus kohtu hinnangul tõendatud. Kostja vastuväite kohaselt ei nähtu esitatud materjalidest, kellelt ja millise võlgnevuse tasumiseks on juulis 2015 hagejale laekunud 1708,93 eurot ning kellele vara müügist järelejäänud raha 2041,71 eurot välja maksti, sest kostja tasus enampakkumisel 3750 eurot ( 3750 - 1708,93 = 2041,07). Hageja poolt esitatud tõendite alusel on kohus tuvastanud, et vaidlusaluse korteriomandi hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevuse täitemenetluses laekus kohtutäitur Katrin Velletilt 27.07.2015 tsiviilasja nr 2/1-557/02/03 täitmisnõudes 424,80 eurot (II kd tl 100, 102-104) ning 17.07.2015 kohtutäitur Kristiina Feinmanilt tsiviilasja nr 2-11-21522 täitmisnõudes 1284,13 eurot (II kd tl 101, 105-106). Seega kahelt kohtutäiturilt kokku 1708,93 eurot. Tsiviilasjas nr 2/1-557/02/03 menetles kohus hageja nõuet perioodist veebruar 2001 kuni oktoober 2003 k.a (II kd tl 103-104). Tsiviilasjas nr 2-11-21522 menetletud nõudeperiood ulatus 2011 märtsini (II kd tl 105-107). Kohus on seisukohal, et nimetatud tõenditega on hageja tõendanud, et käesolev menetlus ei hõlma hageja varasemaid nõudeid, mida on juba kohtulikult menetletud ning mille osas läbiviidud täitemenetluse kaudu on hageja raha saanud. Kostja on kohtule ise esitanud tõendina väljavõtte kohtutäituriga peetud e-kirjavahetusest, milles kostjale selgitati, et vara müügist järelejäänud raha tagastati võlgnikule (I kd tl 57). Kohus juhib kostja tähelepanu, et lisaks sissenõudja poolt esitatud nõudele arvestatakse laekunud summadest maha TMS § 37 lg 1 kohaselt täitekulud, milleks on kohtutäituri tasu ning kohtutäituri ja sissenõudja või kolmanda isiku poolt pärast täitemenetluse alustamist täitemenetluseks tehtud vajalikud kulutused. TMS § 38 lg 1 kohaselt kannab täitekulud võlgnik. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja enne enampakkumise toimumist esitanud kohtutäiturile TMS § 1531 lg 2 sätestatud tõendit KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse aluse kohta. TMS § 1531 lg 2 kohaselt esitab korteriühistu enne enampakkumist kohtutäiturile täiendava tõendi KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla suuruse kohta, mis on muutunud sissenõutavaks pärast täitmisavalduse esitamist, kuid enne enampakkumise toimumist. KÜS § 7 lg 3 kohaselt on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kohus ei nõustu kostjaga, hageja on esitanud tõendina 02.06.2015 kohtutäiturile saadetud ekirja (I kd tl 94), mille kohaselt on hageja kohtutäituri büroole teatanud XXXXvõlgnevusest seisuga 31.05.2015 3773,54 eurot. Tegemist on KÜS § 7 lg 3 sätestatud andmetega. Kuivõrd enampakkumine algas 01.07.2015 (I kd tl 67), siis on täidetud TMS § 1531 lg 2 sätestatud tingimus andmete esitamise tähtaja osas. Kostja on seisukohal, et hageja kannab vastutust oma tegevusetuse tõttu. Kui hageja oleks enne enampakkumist esitanud kohtutäiturile ka ülejäänud tekkinud võla kohta täitedokumendi (kohtulahendi), siis oleks antud enampakkumisel ka hageja nõue saanud suures osas rahuldatud. Hageja otsustas kohtutäiturile täitedokumenti mitte esitada, milleta võlgnik ei saanud oma kohustust täita, mistõttu on hageja sattunud VÕS § 119 lg 1 kohaselt vastuvõtuviivitusse, mille eest kostja ega võlgnik ei vastuta. Hagejal ei olnud õigust keelduda korteriomandi eelmiselt omanikult võlgnevuse täitmise vastuvõtmisest ainuüksi sel põhjusel, et KÜS § 7 lg 3 võimaldab tal sedasama võlga nõuda ka uuelt omanikult, kelleks aga kostja sel ajal veel polnud.

VÕS § 119 lg 1 kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei kohaldu VÕS § 119 lg 1 sätestatu, kuivõrd tegemist ei ole VÕS § 119 lg 1 nimetatud olukorraga. TMS § 2 esitab ammendava loetelu täitedokumentidest, mille alusel on kohtutäituril võimalik nõudeid täita. TMS § 2 lg 1 p 1 kohaselt on täitedokumendiks jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtuotsus ja määrus tsiviilasjas. Korteriühistu tõendi alusel täitemenetlust alustada ei saa. Kohus on eelnevalt märkinud, et KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, seega asjaolu, et hagejal puudus ülejäänud võlgnevuse sissenõudmiseks täitedokument ei välista võlgnevuse nõudeõigust kostja vastu. Lisaks seab kostja kahtluse alla korteriomandi eelmise omaniku XXXXõigusvõime. Kostja on seisukohal, et XXXX ́l puudus vähemalt alates 01.01.2007 aastast võime omandada tsiviilõigusi ja kanda kohustusi, s.t omandada õigusi ja kanda kohustusi XXXXkorteriühistu liikmelisusest, mistõttu ei saa tal olla täitmata kohustusi hageja ees millised tuleneksid perioodi veebruar 2012 kuni juuni 2015 tasumata majandamiskulude maksetest ning mille eest peaks käesoleval ajal KÜS § 7 lg 3 kohaselt vastutama kostja. Hageja ja kostja poolt avaldatud asjaolude kohaselt ei ole XXXXelu- või viibimiskoht teada juba aastaid, enne täitemenetluses korteriomandi müüki ei olnud isik korterit aastaid kasutanud. Isiku teadmata kadumine ja isiku surnuks tunnistamise alused on seaduseandja sätestanud TsÜS § 17 jj. Arvestades, et käesolevaks ajaks ei ole XXXXsuhtes läbi viidud isiku surnuks tunnistamise menetlust ja isiku surma osas puuduvad nii hagejal kui ka kostjal andmed, siis on kostja seisukoht isiku õigusvõime puudumise kohta paljasõnaline ja oletuslik, seega tuleb eeldada isiku õigusvõime olemasolu. Lisaks on kohus seisukohal, et korteriühistul saab KÜS § 2 lg 1 kohaselt olla kohustus pöörduda TsÜS § 18 lg 1 alusel kohtu poole teadmata kadunud isiku varale hoolduse seadmiseks üksnes juhul, kui selleks on olemas vastav korteriühistu liikmete otsus. Antud juhul ei ole ühistu liikmed pidanud põhjendatuks vastava avalduse esitamist kohtule, kuivõrd neil on võimalik olnud nõue võlgniku vastu rahuldada täitemenetluses, kohtu poole pöördumise kohustust nimetatud olukorras hagejal ei ole, seega on hageja õiguspäraselt kasutanud õiguskaitsevahendeid. KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, s.t viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Seega, olenemata asjaolust, et korteri eelmise omaniku XXXXarvelduskontole on peale enampakkumise toimumist laekunud rahasumma (I kd tl 57-62) on hageja õigustatult esitanud oma nõude kostja vastu olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Kostja vastuväite kohaselt oli kostja korterit enampakkumiselt ostes veendunud, et korteri ostuhinnast tasutakse võlgnevused hagejale ja kostjal enam midagi täiendavalt tasuda ei tule. Kui hageja või kohtutäitur oleks kostjat teavitanud müüdava vara võlgnevuse suurusest ja asjaolust, et vara ostjal tuleb lisaks ostuhinnale tasuda veel üle kahe tuhande euro suurune majandamiskulude võlg ja et omanik on tegelikult üldse pikemat aega teadmata kadunud mistõttu teda tegelikult peetase isegi surnuks, poleks hageja enampakkumisel osalenud ega korteriomandit omandanud. Arvestades sellega, et kohtutäitur ega hageja kostjat KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse aluse kohta ei teavitanud ning need andmed ei nähtu ka 10.07.2015 enampakkumise aktist ja kostjal puudus võimalus neid andmeid muul viisil saada, siis on kohtutäitur ja korteriühistu rikkunud

VÕS § 14 lg 2 sätteid. Kostja osundab, et eelnimetatud teave oli kostjale vajalik ja hageja oli kohustatud seda teavet kostjale andma isegi siis, kui hageja seda otseselt küsida ei osanud. Sellega on hageja rikkunud kohustust ja täitemenetluses müüdava vara kohta esitanud kostjale ebaõigeid andmeid, mis on kostjale aluseks hagejale ebaõige teabe esitamisest VÕS § 115 lg 1 kohase kahju nõude esitamiseks hageja nõutud 2091,06 euro ulatuses. Kostja esitab hagejale avalduse vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks, mille kohaselt tasaarvestab enda kahju hüvitamise nõude summas 2091,06 eurot käesolevas hagiavalduses esitatud hageja nõudega alates 20.08.2015 summas 2091,06 eurot. Lisaks eeltoodule pole kostja arvates hageja käitunud kostja suhtes ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 7 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Lg 2 kohaselt arvestatakse mõistlikkuse hindamisel võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohus leiab, et antud juhul ei ole põhjendatud kostja vastuväited tuginedes VÕS § 6 lg 1 hea usu põhimõtte rikkumisele, VÕS § 7 lg 1 mõistlikkuse põhimõttele ega ka lepingueelse teabe esitamata jätmisel VÕS § 14 lg 2 koosmõjus VÕS § 115 lg 1 kahju hüvitamisega seonduvalt. XXXXkorteri (täiteasi nr 034/2011/2628) kordusenampakkumine toimus 10.07.2015 endise omaniku võlgnevuse katteks, seega oli kostja võlgnevuse probleemi olemasolust teadlik. Antud juhul on hageja esitanud kohtule kohtutäituri asendajaga peetud kirjavahetuse korteri endise omaniku XXXXtäitemenetluses, millest nähtuvalt on hageja teavitanud kohtutäiturit korteri kommunaalkulude võlgnevuse suurenemisest (I kd tl 92-95). Kostjale kohtutäituri asendaja poolt peale enampakkumise toimumist saadetud vastusest nähtuvalt kinnitas kohtutäituri asendaja, et vastav võlgnevuse informatsioon oli enne enampakkumise toimumist täituril olemas, kuid kostja ise ei tundnud (erinevalt teistest huvilistest) selle vastu huvi (I kd tl 96, I kd tl 59-65). Seega on tõendatud hageja poolt võlgnevuse suuruse kohta info avaldamine vastavalt TMS § 1561 lg 2 ja KÜS § 7 lg 3 ning tõendamata on kostja väited, mille kohaselt on hageja pahatahtlikult jätnud kostjale võlgnevuse kohta andmed esitamata. Ka 07.11.2016 toimunud kohtuistungil antud ütluste alusel ei ole võimalik kohtul tuvastada hageja pahatahtlikku andmete esitamata jätmist kostjale. Annika Soolaid andis hageja juhatuse liikmena vande all järgmisi ütlusi: /.../ Ma ütlesin, et lisaks ostusummale on korteril lisavõlg. Priit Laanekivi küsis kui palju see on. Mina vastasin, et kuna mina olen arvutist eemal, siis täpset summat ei oska öelda, kuid see ei ole väiksem kui 1500 eurot/.../.(II kd lk 155 pöördel). Tunnistajana ülekuulatud kostja elukaaslane Priit Laanekivi avaldas, et: „Ma mäletan seda, et võlg on olemas, ja et läheb võlgade katteks, kuid ta ei osanud hetkel öelda kui suur võlgnevus oli“ (II kd lk 155). Kohtu hinnangul ei ole hageja antud juhul rikkunud VÕS § 6 lg 1 ega ka VÕS § 14 lg 2 teabe andmise kohustust, asjas puuduvad tõendid, et hageja oleks keeldunud korteri majandamiskulude võlgnevuse informatsiooni esitamisest või esitanud kostjale valeinformatsiooni. Kohus on seisukohal, et korteril lasuva võlgnevuse suuruse puhul ei ole tegemist informatsiooniga, mida mõistlik inimene küsida ei oskaks, seda eeskätt põhjusel, et KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, s.t viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt, tegemist on kostja seadusest tuleneva kohustusega. Juhul, kui hageja juhatuse liige ei osanud kostjale etteteatamata telefonikõnes koheselt öelda võlgnevuse täpset suurust, oleks kostja mõistliku isikuna pidanud paluma summa suurust hagejal hiljem täpsustada (paluma andmed hiljem esitada), kostja ei ole seda teinud. Kohus arvestab asjaoluga, et hageja on juhindudes TMS § 1561 lg 2 ja KÜS § 7 lg 3 sätestatust esitanud vajaliku informatsiooni kohtutäiturile, kelle käest oleks kostjal olnud võimalik soovi korral vastav informatsioon saada. Eeltoodud põhjendustel asub kohus

seisukohale, et kostjal puudub hageja vastu kahju hüvitamise nõue, kuivõrd kohus on tuvastanud, et hageja ei ole kostjale kahju tekitanud, seega jääb rahuldamata ka kostja tasaarvestusavaldus. Asja materjalidega on tõendatud ning kohus peab põhjendatuks välja mõista kostjalt KÜS § 7 lg 3 alusel hageja kasuks 2024,26 eurot. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind, TsMS § 122 lg 2 sätestatust, mille kohaselt on hagihind hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus ja TsMS § 124 lg-s 1 sätestatust, mille kohaselt raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuivõrd kohus rahuldas hagi osaliselt, ei oleks õiglane jätta menetluskulusid poolte kanda võrdsetes osades. Seetõttu tuleb menetluskulud jätta 96 % ulatuses kostja kanda ja 4 % ulatuses hageja kanda. Hageja esitas menetluskulude nimekirja ja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ning kostjalt väljamõistmiseks. Hageja palub kostjalt välja mõista menetluskulu kokku summas 2119,66 eurot käibemaksuta (riigilõiv 250 eurot + ülekandetasu 0,16 eurot + õigusabikulu 1869,50 eurot). Kostja palub hageja menetluskulud kindlaks määrata üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja esitas menetluskulude nimekirja ja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ning hagejalt väljamõistmiseks. Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulu kokku summas 2256 eurot käibemaksuga. TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kostja on kohtule kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane. Hageja vastuväidete kohaselt ei ole kostja menetluskulud osaliselt põhjendatud 25.04.2016, 16.06.2016, 15.08.2016 ja 17.10.2016 menetlusdokumentidega seonduvalt. Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse TsMS § 174 lg 8 kohaselt hagita menetluse sätteid. Vaidluse puhul, mis lahendatakse hagita menetluses, ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise

Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Lahendi andmed

Seotud ettevõtted

Lahendi tekst

XXXX)

XXXX)

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid