BookingEstonia OÜ hagi Aktsiaseltsi NG Eesti vastu üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks ja üüri tasumisest keeldumise õiguse tunnustamiseks Aktsiaseltsi NG Eesti vastuhagi BookingEstonia OÜ vastu võla ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.06.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
BookingEstonia OÜ apellatsioonkaebus ja Aktsiaseltsi NG Eesti vastuapellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
Apellatsioonkaebuse hind 58 160,47 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 100 793,86 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: BookingEstonia OÜ lepinguline esindaja Priit Lantin
(registrikood
11710791),
Kostja: Aktsiaselts NG Eesti (registrikood 10711943), lepinguline esindaja advokaat Dragan Perovic Kohtuistungi toimumise aeg
07.11.2016, avalik kohtuistung
Resolutsioon:
1.Tühistada Harju Maakohtu 10.06.2016 otsus osas, milles Aktsiaseltsi NG Eesti vastuhagi BookingEstonia OÜ vastu jäeti viivise nõudes rahuldamata. Samuti tühistada Harju Maakohtu 10.06.2016 otsus tasaarvestuse ja menetluskulude jaotuse osas. Üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamise nõude osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.
Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista BookingEstonia OÜ-lt Aktsiaseltsi NG Eesti kasuks täiendavalt välja viivis summas 45 125,46 eurot, teha uus tasaarvestus ja jaotada uuesti menetluskulud.
3.BookingEstonia OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Aktsiaseltsi NG Eesti vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 5.1 Rahuldada BookingEstonia OÜ hagi osaliselt. 5.2 Välja mõista Aktsiaseltsilt NG Eesti BookingEstonia OÜ kasuks üürilepingu nr N7-536 alusel üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks 55 668,40 eurot. 5.3 Jätta rahuldamata BookingEstonia OÜ nõue tunnustada BookingEstonia OÜ õigust keelduda üürilepingu nr N7-536 alusel Aktsiaseltsile NG Eesti üüri tasumisest ajavahemiku 2014 november – 2015 märts eest summas 31 259,97 eurot. 5.4 Rahuldada Aktsiaseltsi NG Eesti hagi (vastuhagi). 5.5 Välja mõista BookingEstonia OÜ-lt Aktsiaseltsi NG Eesti kasuks üürilepingu nr N7-536 alusel võlgnevus 48 702,65 eurot ja viivis ajavahemiku 13.06.201431.12.2015 eest summas 48 702,65 eurot. 5.6 Tasaarvestada BookingEstonia OÜ ja Aktsiaseltsi NG Eesti vastastikused, kohtuotsusega rahuldatud nõuded, ning tasaarvestuse tagajärjel mõista BookingEstonia OÜ-lt Aktsiaseltsi NG Eesti kasuks välja 41 736,90 eurot. 5.7 Maakohtu menetluskulud jätta 80% ulatuses BookingEstonia OÜ kanda ja 20% ulatuses Aktsiaseltsi NG Eesti kanda. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta 65 % ulatuses BookingEstonia OÜ kanda ja 35% ulatuses Aktsiaseltsi NG Eesti kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.BookingEstonia OÜ (hageja) esitas 28.09.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse Aktsiaseltsi NG Eesti (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitise summas 113 828,87 eurot ja tunnustada hageja õigust mitte tasuda kostjale üüri perioodi november 2014 kuni märts 2015 eest summas 31 259,97 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.04.2014 üürilepingu nr N7-536 äriruumi Tallinnas, asukohaga Narva mnt 7, kasutamiseks, tähtajaga 01.04.2019. Kostja andis äriruumide valduse hagejale üle juunis 2014. Hageja selgitas kostjale enne lepingu sõlmimist, et soovib avada üüritud äriruumides restorani „Latino Resto“. 10.04.2014 teatas
hageja kostjale e-kirjaga, et restorani avamiseks, sh ümberehitustööde teostamiseks, on vajalik kostja ning kõigi Narva mnt 7, Tallinn kaasomanike nõusolek. 11.04.2014 e-kirjaga teatas kostja, et on valmis sellise nõusoleku andmiseks. 21.04.2014 e-kirjaga teatas kostja, et hagejal tuleb ette valmistada dokumentatsioon restorani avamiseks ning kostja allkirjastab/esitab omal nimel vajalikud taotlused/dokumendid. 06.08.2014 edastas hageja kostjale Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitamiseks projektdokumentatsiooni. 21.10.2014 kooskõlastas kostja esindaja NL ehitusprojekti. 16.02.2015 toimunud Narva mnt 7, Tallinn korteriomanike erakorralisel üldkoosolekul kooskõlastati kostja poolt esitatud ehitusprojekt. 25.02.2015 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitise rekonstrueerimiseks ehitusloa. Seisuga mai 2015 oli hageja teostanud projektis märgitud kõik ehitustööd kogumaksumusega 113 828,87 eurot. Hageja tasus perioodil mai 2014 kuni oktoober 2014 kostjale üüri summas 47 136 eurot. 25.06.2015 edastas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. 02.07.2015 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti alusel andis hageja ruumide valduse kostjale üle.
3.Hageja ei ole üüritud ruume äritegevuses kasutanud ega saanud üüritud ruumide arvelt mistahes kasu. Renoveerimistööd on tehtud vastavalt kostja poolt kinnitatud ehitusprojektile. Seega on kostja andnud VÕS § 285 lg 1 järgi kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatava nõusoleku remontööde teostamiseks. Pärast lepingu lõppemist on kõik tehtud parendused jäänud kostja omandisse, kuna teostatud renoveerimistöid ning paigaldatud seadmeid ei ole hagejal võimalik ruumidest eraldada. Hageja leiab, et kostjal tuleb hagejale teostatud tööd ning soetatud seadmed hüvitada summas 113 828,87 eurot. Hageja on ehitusloa alusel teostanud kostjale kuuluvates ruumides välimiste avatäidete asendamise, ventilatsioonisüsteemi muutmise ja asendamise, küttesüsteemi muutmise ja asendamise, tarbeveesüsteemi muutmise ja asendamise, kanalisatsioonisüsteemi muutmise ja asendamise, elektrisüsteemi muutmise ja asendamise. Hageja on teostanud kostjale kuuluvates äriruumides mahuka ümberehituse. Renoveerimistööde käigus on hageja teostanud ka tööd, mis parandavad ning kindlustavad hoone kandekonstruktsioone. Lisaks leidis hageja, et tal on VÕS § 296 lg 1 alusel õigus mitte tasuda üüri ning kõrvalkulusid perioodi november 2014 kuni märts 2015 eest summas 31 259,97 eurot. Hageja palus korduvalt, et kostja edastaks hagejale Narva mnt 7 kaasomanike nõusoleku renoveerimistööde alustamiseks. 05.09.2014 edastas hageja kostjale teate, milles märkis, et ilmnenud on probleem kaasomanikega, kes vastustavad restorani avamist viidatud äriruumis ning seega ei saa hageja kasutada üüritud ruume kooskõlas lepinguga. Hageja keeldus üüri tasumisest kuni nõusolekud kaasomanikelt on saadud. Lisaks palus hageja 13.12.2014 e-kirjaga peatada üürimaksete teostamine kuni ehitusloa saamiseni. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et hagejal puudub õigus keelduda üüri tasumisest VÕS § 296 lg 1 alusel. Kostja ega hoone kaasomanikud ei ole kunagi takistanud hagejal üüritud ruumide kasutamist kohvikuna. Nõutavad kooskõlastused saanud projekt esitati Tallinna Linnaplaneerimise ametile juba 17.11.2014. Kolme kuu möödumisel hagejale ehitusloa väljastamisest (15.05.2015) esitas hageja esmakordselt taotluse üürimaksete vähendamiseks. Antud taotluses osundas hageja ebamääraselt tekkinud takistustele üüripinna sihipärasel kasutamisel ning märkis, et kuigi 14.05.2015 seisuga on kaasomanikega saavutatud kokkulepe kohvikuruumide avamiseks, ei ole väljastatud vastavaid ametlikke dokumente kohviku avamiseks. Lähtudes antud asjaolust tegi hageja ettepaneku vähendada tasutud üürisummat 50% võrra, kuid kostja sellega ei nõustunud. Hageja arusaamatute ja asjakohatute nõudmiste ja õigustuste põhjal
mõistis kostja, et hageja ei ole suuteline või ei soovi enam lepingu täitmist jätkata. Läbirääkimiste nurjumisel esitas kostja 25.06.2015 hagejale lepingu ülesütlemise avalduse.
5.Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks õigustatud nõudma VÕS §-s 286 nimetatud hüvitist üüriesemel teostatud parenduste eest summas 113 828,87 eurot. Hageja ei ole tõendanud üüritud ruumides tehtud konkreetseid parendusi, üürileandja nõusolekut selliste konkreetsete parenduste tegemiseks ning üüritud ruumide väärtuse olulist suurenemist tehtud parenduste tulemusel. Hageja on hagi lisana esitanud valimatult kuludokumente, millel puudub igasugune seos VÕS § 286 lg 1 järgse nõude tõendusesemega. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et tema poolt väidetavalt tehtud kulutused ehitustöödeks oleksid tõstnud ruumide väärtust 113 828,87 euro võrra. Kõnealusel juhul puudub hageja ehitustegevuse tulemil kostja jaoks väärtus, kuna hageja andis kostjale lepingu lõppedes üle ehitusjärgus ruumid. Hageja väide, et seisuga mai 2015 oli hageja teostanud kõik projektijärgsed tööd, on väär. Tegelikult jäid projektis kajastatud tööd valdavalt teostamata ning hagejapoolne ehitustegevus üksnes kahjustas kostjat, kuna ta peab ruumide normaalsesse seisukorda saamiseks tegema ise märkimisväärseid kulutusi. Kostjal puudub lepingust või seadusest tulenev kohustus väidetavalt tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kostja vastuhagi
6.11.12.2015 esitas kostja vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista võlgnevuse summas 48 702,65 eurot ja viivise summas 48 702,65 eurot. Vastavalt üürilepingu punktidele 4.1, 4.2 ja 4.8 kohustus üürnik maksma üürileandjale üüri 6545,30 eurot ühes kuus, millele lisandus käibemaks, hiljemalt iga jooksva kuu 10. kuupäevaks. Lepingu punktis 4.4 leppisid pooled kokku, et lisaks üürile on üürnik kohustatud tasuma äriruumide kasutamisega seotud kulude eest. Üürnik on jätnud tasumata üürileandja üüriarved nr 536-01/2015, nr 53603/2015, nr 536-04-2015, nr 536-05/2015 ning nr 536-06/2015 ja kommunaalteenuste eest väljastatud arved nr 11300, nr 11390, nr 11483, nr 11578 ning nr 11672 kogusummas 48 702,65 eurot ning olnud olulises viivituses ülejäänud arvete tasumisega. Vastuhagi esitamise seisuga moodustas üürniku võlgnevus üürileandjale üüri ja kommunaalteenuste osas 48 702,65 eurot. Lepingu punktis 8.3. leppisid pooled kokku, et lepingus ettenähtud maksekohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud maksma üürileandjale viivist määraga 0,5% päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. 22.01.2016 seisukohas täpsustas kostja, et 31.12.2015 seisuga on viivisenõue 81 242,01 eurot. Kuna viivisenõue ületab põhinõuet, on kostja vähendanud seda kuni põhinõude suuruseni ehk 48 702,65 euroni. Hageja vastuväited
7.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata või alternatiivselt vähendada viivisenõuet mõistliku suuruseni. Vastuhagist ei ole arusaadav, milline on täpne põhinõue ning nõue ei ole kooskõlas esitatud tõenditega. Ebaõige ning arusaamatu on ka viivisenõue. Hageja esitas taotluse viivise vähendamiseks. Viivise vähendamisel tuleb arvestada asjaoluga, et hageja on üüriesemele teinud kulutusi 113 828,87 euro ulatuses, millega seoses on kostja vara väärtus samas ulatuses suurenenud. Lisaks tuleb arvestada ka asjaoluga, et sisuliselt takistas kostja tegevusetus hagejal äritegevuse alustamist, mille tõttu tekkisid raskused arvete tasumisel. Nimetatud alusel on ebamõistlik 48 702,65 euro suuruse viivisnõude esitamine. Mõistlikuks viivisemääraks on seadusjärgne viivisemäär. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas 10.06.2016 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürilepingu nr N7-536 alusel üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks 55 668,40 eurot. Maakohus jättis rahuldamata nõude tunnustada hageja õigust keelduda
üürilepingu nr N7-536 alusel kostjale üüri tasumisest ajavahemiku 2014 november – 2015 märts eest summas 31 259,97 eurot. Maakohus rahuldas kostja vastuhagi osaliselt ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürilepingu nr N7-536 alusel võlgnevuse 48 702,65 eurot ja viivise ajavahemiku 13.06.2014-31.12.2015 eest summas 3577,19 eurot. Maakohus tasaarvestas hageja ja kostja vastastikused, kohtuotsusega rahuldatud, nõuded ning tasaarvestuse tagajärjel mõistis kostjalt hageja kasuks välja 3388,56 eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
9.Maakohtu otsuse kohaselt on hageja ja kostja vahel 01.04.2014 sõlmitud äriruumi üürileping nr N7-536, mille objektiks on äriruum pindalaga 225,7 m2, asukohaga Narva mnt 7, Tallinnas, 1. korrusel. Kostja on kohtule esitanud üürilepingu lisaks oleva 30.05.2014 akti, mille kohaselt akti allakirjutamisega tõendavad osapooled, et üüripind on korras ning üüripinna seisund vastab eelpool toodule ning selle vastu pretensioone ei ole. Seega on tõendatud, et kostja andis hagejale üle ruumid lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Üürilepingust ja ruumide üürnikule üle andmise aktist ei tulene, et hageja oli kohustatud kasutama äriruumi toitlustusasutusena, ning et äriruumi toitlustusasutusena kasutamine eeldab ümberehitusi. Hageja ei ole tõendanud, et äriruumi ei olnud toitlustusasutusena võimalik kasutada ilma ümberehituseta. Pärast äriruumi vastuvõtmist on hageja soovinud ehitada üüritud ruumid ümber, et avada toitlustusasutust „Latino Resto“. Kohtule esitatud poolte kirjavahetusest tuleneb, et pooled alustasid ümberehitustööde osas e-kirja teel läbirääkimisi 10.04.2014 ning kostja teatas 21.04.2014 e-kirjaga, et projektdokumentatsioon tuleb ette valmistada hagejal. Pooled on üksmeelel selles, et kostja on kooskõlastanud hageja ehitusprojekti, mis on tõendatud ka projekti kooskõlastuste koondtabeliga ning Narva mnt 7, Tallinn kaasomanike 16.02.2015 üldkoosoleku protokolliga. Samast projekti kooskõlastuste koondtabelist tuleneb, et projekti kooskõlastamine toimus 2014. augustist novembrini. Kohus leidis, et kostja ei ole viivitanud projekti esitamisega Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, kuna alates projekti saamisest 06.08.2014 kuni projekti menetlemise alustamiseni 17.11.2014 kulunud 3 kuud ja 1 nädal on mõistlik aeg, arvestades ehitusprojekti sisu ja vajalike kooskõlastuste mahtu. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga selles, nagu oleks temal üüritud ruumide kasutamine kooskõlas lepinguga olnud takistatud selle tõttu, et osa kinnistu kaasomanikke vastustasid restorani avamist hageja äriruumides. Arvestades asjaolu, et üüritud äriruumides alustati ehitustegevust enne ehitusloa väljastamist, on kaasomanike mure ohutuse pärast ja pöördumine Tehnilise Järelevalve Ameti poole asjakohane. Üürilepingust ei nähtu, et üüritud äriruumi kasutamise ja üüritasu maksmise tingimuseks oleks äriruumi ümberehitus.
10.Maakohus ei pidanud põhjendatuks hageja nõuet tunnustada tema õigust mitte tasuda üürilepingu nr N7-536 alusel üüri 2014. novembrist kuni 2015. märtsini summas 31 259,97 eurot. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 297 lg 1 kohaselt, elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Kuivõrd kohtu hinnangul ei esinenud üüri maksmisest keeldumiseks seaduses sätestatud alust, s.o asja kasutamine ei olnud takistatud, siis ei ole üüri maksmisest keeldumine ajavahemikul 2015. jaanuarist kuni märtsini põhjendatud. Üüri maksmisest keeldumine ajavahemikul 2014 novembrist 2015 jaanuarini ei ole põhjendatud selle tõttu, et hageja ei ole VÕS § 297 lg 1 sätestatud tähtaega järgides teatanud kostjale oma soovist keelduda üüri maksmisest, samuti
ei esinenud üüri maksmisest keeldumiseks seaduses sätestatud alust, s.o asja kasutamine ei olnud takistatud.
11.Pooled on üksmeelel selles, et hageja on aadressil Narva mnt 7, Tallinnas, asuvates äriruumides teinud ehitustöid. Hageja poolt esitatud ümber- ja juurdeehitusprojekti (eelprojekt) kohaselt on ehitusobjektiks restoran „Latino Resto“, mis on endine kaubanduspind asukohaga Narva mnt 7, Tallinnas. Projekti seletuskirja punkti 1.2 kohaselt on valitud lahenduse eesmärgiks üürilepingu objektiks olevad äriruumid kujundada ümber restoraniks ja kogu ruumiprogramm saab toetama restorani funktsiooni. Kohus asus seisukohale, et kuivõrd kostja kooskõlastas ehitusprojekti ning väljastatud on ka ehitusluba, pidi kostja olema täielikult teadlik, et ümberehitusega muutub täielikult tema omandis olevate äriruumide senine mitmekülgne kasutusotstarve, mis võimaldas sama äriruumi kasutada siiani lisaks kohvikule ka kontorina ja kauplusena. Üürileping sõlmiti tähtajaga 01.04.2019, seega oli kostja arvestanud võimalusega, et pärast tähtaja saabumist ja lepingu lõppemist võib tema omandis olla äriruum, mille kõige otstarbekam kasutusviis tulenevalt kooskõlastatud ümberehitusest on restorani pidamine, mis eeldaks sama kasutusviisi jätkamist ka järgnevate üürnike puhul. Seega on tõendatud, et kostja on kirjalikult nõustunud nimetatud rekonstrueerimistööde teostamisega. Kohtu hinnangul puudus hagejal tahe tegutseda kostja äriruume restoraniks kohandades kostja kasuks, hageja tegi neid töid enda huvides, et tegeleda enda majandustegevusega. Samuti on pooled 01.04.2014 üürilepingus välistanud üürniku hüvitisnõude selliste parenduste puhul, mille tegemiseks puudus üürileandja kirjalik nõusolek.
12.Kohus leidis, et käesoleval juhul ei ole tegemist VÕS § 286 lg 2, s.o käsundita asjaajamisest tuleneva, vaid VÕS § 286 lg 1 kohaselt lepingulise nõudega, kuna parendused ja muudatused on tehtud üürilepingu alusel ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. Kohus nõustus kostjaga selles, et VÕS § 286 lg 1 järgse hüvitise nõude esitamisel lähtutakse sellest, kas üüritud ruumide väärtus on üürileandja kirjalikul nõusolekul tehtud parenduste tulemusel üürilepingu lõppedes suurenenud, ning kas ja kui palju parendused üürileandja jaoks väärt on. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-21-08 VÕS § 286 lg 1 sätet tõlgendanud viisil, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu.
13.Tööde teostamine Narva mnt 7 äripindadel on tõendatud hageja poolt esitatud ehitusprojektiga ja kaetud tööde aktidega (küttetoru ja konvektorite paigaldus, survekatsetused; veetoru paigaldus, survekatsetused; kanalisatsioonitorude paigaldus; elektripaigaldustööd, ventilatsioonilahenduse tööd; kipsi paigaldus, plaatimistööd; külaliste wc ehitus, kipsplaadi paigaldus, plaatimistööd; betoneerimistööd, köögi seina tasandus ja põranda valamine). Kostja on esitanud OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu hageja poolt üüritud äriruumides tehtud ehitustööde sisu ja ulatuse kindlakstegemiseks. Eksperthinnangus on riiklikult tunnustatud ekspert jõudnud järeldusele, et üürnik viis renditud pinnal vastavalt ehitusprojektidele läbi üldehituslikke töid ja tehniliste kommunikatsioonide ehitamist. Sealjuures ruumides 110, 111 (ladu) ja 112 (ventilatsiooniruum) ei ehitanud üürnik välja vaheseinu ning sellega seotud ventilatsiooni ning elektripaigaldist. Kõik ettenähtud ehitustööd jäid läbi viimata kojas, suitsuruumis ja esikus. Paigaldamata jäid siseuksed ning ladude põrandaid ei kaetud keraamiliste plaatidega. Vastuolus projektiga ehitati vaheseinad ruumides 110, 111 ja 112. Ülejäänud ehitustööd tehti eelprojekti kohaselt.
14.Eksperthinnangu andmetel on ehitustööde maksumus projekti järgi 165 505 eurot. Hageja poolt Narva mnt 7 asuva hoone esimese korruse äriruumides teostatud projektikohased ümberehitustööd ei olnud seisuga 02.07.2015 lõpetatud, seda nii üldehituslike kui tehniliste kommunikatsioonide osas. Olulise puudusena ei ole esitatud ühtegi vajalikku dokumenti ehituse täitedokumentatsiooni ettenähtud koosseisust, v.a. 3 kaetud tööde akti. Ettenähtud ehitusmahust on üürniku poolt tehtud 58%. Ehitustööde lõpetamiseks, tuleb töid teha järgmistes ehituslikes osades või ruumides: vaheseinad (ruumides 110, 111 ja 112); paigaldada siseuksed; keraamiliste plaatide paigaldamine põrandale (ruumid 110 ja 111); veevarustuse ja kanalisatsiooni seadmed, torustikud, ühendused; ventilatsiooni agregaadi väljavahetamine projektikohaseks, tarnida puuduvad filtrid; ehitada välja puuduv ventilatsiooni osa; elektritööd (tugev- ja nõrkvool), sh. ümber teha mittenõuetekohaselt teostatud süsteemi osad; ehitada välja (alustamata tööna) koda (ruum 101a), suitsuruum (ruum 101b), esik (ruum 102); viimistlustööd; mittenõuetekohaste tööde (ventilatsioon, elekter) ümberehitamisega seotud tööd (laed, viimistlus). Pooleliolevate tööde lõpetamise hinnanguline maksumus on koos käibemaksuga 69 525 eurot. Üürniku poolt tehtud tööde harilik maksumus on hinnanguliselt koos käibemaksuga 95 980 eurot (165 505 – 69 525). Ekspert on esitanud märkused ka hageja arvete kohta, milles leiab, et hagis esitatud kulude nimistu on algdokumentide alusel kokku 106 548,87 eurot.
15.Kohus asus seisukohale, et on tõendatud, et hageja on teinud üüritud äriruumidele seoses kooskõlastatud ümberehitusega kokku kulutusi summas 106 548,87 eurot. Eksperthinnangu kohaselt kooskõlastas kostja eelprojekti, mille alusel Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas ehitusloa, kuid kostja kui äriruumide omanik ei ole kooskõlastanud teisi üürnikul ehitamise aluseks olevaid ehitusprojekte, sh. põhiprojekte, mis kirjeldavad hooneosa tehniliste kommunikatsioonide ehitamist. Kohus leidis, et kuivõrd kostja on kooskõlastanud ehitusloa väljastamise aluseks oleva ehitusprojekti, siis saab lugeda tõendatuks, et üüripinnale on tehtud muudatused üürileandja nõusolekul. Kohus ei pidanud usutavaks, et üürilepingu esemeks oleva äriruumi rekonstrueerimine tervikuna, s.o üüritava pinna ja sealolevate tehniliste kommunikatsioonide ümberehitamine/muutmine oleks saanud toimuda ilma üürileandja nõusolekuta. Lähtudes VÕS § 286 lg 1, võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist, kui asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Eksperthinnanguga on tõendatud, et projektijärgsed ehitustööd ei olnud üürisuhte lõppemisel täielikult lõpule viidud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et üüritud äriruumides kavandatud restorani ei avatud, ning et hageja ei ole ümberehitatud äriruumidest kasu saanud, kuna 25.06.2015 edastas üürileandja üürnikule üürilepingu ülesütlemise avalduse ja 02.07.2015 andis üürnik ruumide valduse üürileandjale üle. Kohus pidas põhjendatuks eksperdi arvamust, et üürniku poolt tehtud tööde harilik maksumus on hinnanguliselt koos käibemaksuga 95 980 eurot. Kuivõrd ettenähtud ehitusmahust on üürniku poolt tehtud 58%, pidas kohus mõistlikuks hüvitiseks 58% tehtud tööde harilikust maksumusest, s.o 55 668,40 eurot.
16.Kohus leidis, et väide, et kostja on äriruumide ümberehitustööde tulemusena saanud kahju, või et üürnik oleks üürileandja turupositsiooni võimaliku halvenemise eest vastutav, ei ole usutav ega põhjendatud. Üürilepingu p 10.2 sätestab, et ruumide tagastamine vormistatakse vastava aktina, kus märgitakse tagastatud äriruumide seisund. Vastava märke puudumisel aktis eeldatakse, et tagastatud ruumid vastasid lepingu nõuetele. OÜ Ehitusekspert koostatud ehitustehnilisele eksperthinnangule on lisatud üüripinna üleandmise ja vastuvõtmise akt 02.07.2015. Aktis puudub mistahes märge puuduste või nõuete osas üürniku suhtes. VÕS § 336 lg 1 kohaselt, üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest
üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt. Üürnik tegi äriruumides ümberehitustööd üürileandja nõusolekul ning ümberehituse ulatus ja äriruumide kasutusvõimaluste muutumine oli üürileandjale teada vähemalt ehitusprojekti kooskõlastamise ajaks ning üürileandjal oli võimalik ette näha võimalikku üürnike ringi muutumist. Menetluses on kostja poolt esitatud üürilepingutega ja arvetega tõendatud, et üürileandja sõlmis uue üürilepingu hageja valduses olnud äriruumi kasutamiseks 31.07.2015, seega ei takistanud tehtud ümberehitused üüripinna sihtotstarbelist kasutamist.
17.Vastuhagi esitamise seisuga moodustas üürniku võlgnevus üürileandjale üüri ja kommunaalteenuste osas 48 702,65 eurot. Üürnik on jätnud tasumata üürileandja üüriarved nr 536-01/2015, nr 536-03/2015, nr 536-04-2015, nr 536-05/2015 ning nr 536-06/2015 ja kommunaalteenuste eest väljastatud arved nr 11300, nr 11390, nr 11483, nr 11578 ning nr 11672 kogusummas 48 702,65 eurot. Üürilepingu p-s 8.3 leppisid pooled kokku, et lepingus ettenähtud maksekohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud maksma üürileandjale viivist määraga 0,5% päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kohus leidis, et arvestades hageja majandusliku seisundit on taotlus viivise vähendamiseks põhjendatud. Hageja on kostjale kuuluvates äriruumides teinud kulutusi ehitustöödele summas 106 548,87 eurot, sh arvestusliku tehtud tööde hariliku maksumusega 95 980 eurot ning ei ole ise nimetatud investeeringut oma äritegevuses kasutanud. Hageja on kostja andmetel üürimakseid teinud kuni 2015 märtsini, kuigi on olnud üüri tasumisega viivituses, mida hageja põhjendab äritegevuse alustamisel tekkinud majanduslike raskustega. Samuti on pooled pidanud kompromissiläbirääkimisi, mis kahjuks kompromissilepinguga ei lõppenud. Lähtudes eeltoodust vähendas kohus viivist ja mõistis viivise välja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohus nõustus kostja viivisearvestusega viivituses oldud arvete ja päevade osas kuni 31.12.2015 ning leidis, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista võlgnevus 48 702,65 eurot ja viivis ajavahemiku 13.06.2014-31.12.2015 eest summas 3577,19 eurot.
18.Kohus märkis, et TsMS § 445 lg 1 lause 2 kohaselt tasaarvestatakse kohtulahendi resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas, kui kohus vastastikused nõuded rahuldab. Kohus määras tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused, rahuldatud nõuded, ning tasaarvestuse tagajärjel mõistis kostjalt hageja kasuks välja 3388,56 eurot. Lähtudes TsMS § 163 lg 1 jättis kohus menetluskulud hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise tõttu poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
19.Hageja esitas 11.07.2016 Harju Maakohtu 10.06.2016 otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata tema nõude üürilepingu alusel üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks summas 58 160,47 eurot ning palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldada hagi üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks kogusummas 113 828,87 eurot ja jätta menetluskulud kostja kanda.
20.Hageja leiab, et maakohtu otsus hüvitamisele kuuluva summa määramise osas on ebaõige ja põhjendamata. Kostja esitas kohtumenetluse käigus eksperthinnangu, mille vastuvõtmisele asja materjalide juurde esitas hageja vastuväite. Hageja arvates ei kajasta eksperthinnang tegelikku olukorda juba ainuüksi seetõttu, et hinnangus kajastatud ehitise audit on teostatud 14.01.2016, s.o 6 kuud pärast hageja poolt valduse üleandmist. Lisaks asus äriruumides uus üürnik alates 01.08.2015. Ekspertiisiaktist nähtub, et selgitused faktiliste asjaolude kohta pärinevad enamuses kostja enda töötajatelt ning kõik eksperdile
esitatud küsimused on koostatud kostja poolt. Tegelikkusele ei vasta väited teostamata tööde ulatuse ja maksumuse kohta. Lisaks on kohus otsuses märkinud, et ekspert on esitanud märkused ka hageja arvete kohta, ning leiab, et hageja väidetavalt tegelikud kulutused on algdokumentide alusel kokku 106 548,87 eurot, mitte 113 828,87 eurot. Hageja leiab, et viidatud ekspertiis on ehitustehniline eksperthinnang, mitte õiguslik hinnang hageja poolt kohtule esitatud dokumentide osas. Arusaadav ei ole, milliseid eksperdi märkuseid on kohus pidanud hagile lisatud dokumentide osas põhjendatuks teostatud kulutuste summa vähendamisel.
21.Menetluse käigus tuvastas kohus, et hageja teostas renoveerimistööde teostamiseks kulutusi vähemalt 106 548, 87 euro väärtuses (tegelikkuses oli kulutuste suurus 113 828, 87 eurot), lisaks tuvastas kohus, et renoveerimistööd olid teostatud kostja ehk üürileandja kirjalikul nõusolekul, milliste kulutuste hüvitamise puhul kuulub kohaldamisele VÕS § 286 lg 1. Kostja on kaotanud mistahes õiguse esitada nõudeid või pretensioone hagejale renoveerimistööde ning tagastatud äriruumide osas (VÕS § 336 lg 1). Täiendavalt märkis kohus, et väide, et ümberehitustööde tulemusena on kostja saanud kahju, või et üürnik oleks üürileandja turupositsiooni võimaliku halvenemise eest vastutav, ei ole usutav ega põhjendatud. Kõigele eeltoodule vaatamata on kohus leidnud, et hüvitisena tuleb üüriesemele tehtud kulutuste nõue rahuldada 58 % ulatuses summalt 95 980 eurot. Hagejale jääb arusaamatuks, millisel põhjusel arvestas kohus tehtud tööde maksumuseks 95 980 eurot, kui eelnevalt oli kohus selgitanud, et tõendatud on renoveerimistööde teostamine summas 106 548,87 eurot. Lisaks ei ole mõistetav, millisel põhjusel määras kohus hüvitiseks 58 % teostatud tööde maksumusest. Kohus ei ole selgitanud, miks tõstsid kohtu poolt täpselt määratlemata renoveerimistööd summas 55 668,40 euro ulatuses üürieseme väärtust ja miks summas 40 311,60 teostatud renoveerimistööd väärtust ei tõstnud. On ilmne, et renoveerimistööd tõstsid üürieseme väärtust tehtud kulutuste, s.o 113 828, 87 euro ulatuses. Teostatud kulutuste näol on tegemist olulise investeeringuga kostja kinnisvara parendamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
22.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebus ja selle põhjendused
23.Kostja esitas 01.08.2016 Harju Maakohtu 10.06.2016 otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürilepingu alusel üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks 55 668,40 eurot ja osas, milles kohus vähendas viivist 3577,19 euroni. Kostja palub teha uue otsuse, millega kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata ning rahuldab kostja vastuhagi rahuldamata jäänud osas, mõistes hagejalt kostja kasuks täiendavalt viivisena välja 45 125,46 eurot. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
24.Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt on kohus ebaõigesti rahuldanud hageja nõude hüvitise väljamõistmiseks üksnes selle põhjal, et hageja on kandnud seoses äriruumide ümberehitusega kulutusi. Hüvitusnõude rahuldamiseks VÕS § 286 lg 1 alusel pidanuks kohus tuvastama, millised hageja ehitustööd on käsitavad parendustena või muudatustena, selliste olemasolul ka asjaolu, et vastavate muudatuste ja parenduste tegemiseks oli üürnikul üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek, ning et üürilepingu esemeks olevate äriruumide väärtus on hageja poolt tehtud parenduste või muudatuste tagajärjel suurem. Selliseid parendusi, mis võimaldaksid hüvitisenõuet esitada, hageja üüriesemele teinud ei ole. Kostja oli hageja lepingurikkumise tõttu asetatud olukorda, kus
üürilepingu ülesütlemise tagajärjel on heas seisukorras olnud kaupluseruum lammutatud ning kostja käsutusse jäid sihtotstarbeta ja rekonstrueerimata ruumid, mida ei olnud võimalik olemasoleval kujul majandustegevuses kasutada. Asjas on leidnud tuvastamist, et hageja poolt lõpetamata ehitustegevuse tulemusena üüritud äriruumide väärtus ei suurenenud ning teisalt viidi need ehitustegevusega seisundisse, milles kadus ka nende majanduslik kasutusvõimalus üüriobjektina. Seega ei ole kohtul võimalik neid töid hinnata parendusteks, mis tõstsid oluliselt üürieseme väärtust VÕS § 286 lg 1 mõistes. Kohtul ei olnud võimalik järeldada, et hageja lahkumise järel üüripinnalt oleks kostjal huvi 58 % ulatuses tehtud „Latino Resto“ ümberehitustööde vastu ning soov maksta täiendavalt 69 525 eurot ehitustööde lõpetamiseks vastavalt hageja projektilahendusele. Kostja pole kunagi soovinud pidada restorani „Latino Resto“ ega jätkata hageja projekti alusel sellise restorani tarbeks omal kulul ruumide rekonstrueerimist nende edasise väljaüürimise eesmärgil.
25.Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata asjakohased ja haginõuet ümberlükkavad tõendid. Kohtule on dokumentaalse tõendina esitatud 1Partner Kommertskinnisvara OÜ ekspertarvamus, milles ekspert nendib, et üürileandja turupositsioon halveneb. Kostja tõi menetluses muuhulgas esile, et isegi viimistletud ja täiesti valmis restorani ruumide väljaehitamise puhul oleks hageja hüvitisenõue välistatud, kuna vastavad üürniku poolt tehtavad muudatused ei võimaldaks antud äripinna üürimisel saada suuremat üüri ning sellise üürilepingu täitmise väärtus ei ole üürileandja jaoks mitte kõrgem, vaid isegi madalam, võrreldes ruumide kaubanduspinnana üürimisel. Maakohus ei ole eeltoodud tõendi arvestamata jätmist ja oma järeldusi asjakohaselt ja ammendavalt põhjendanud. Käesolevas asjas üürniku hüvitusnõude läbivaatamisel ei oma tähtsust küsimus, kas üürileandja on üüritud asja halvenemisest õigeaegselt teatanud ning esitanud hüvitusnõude aegumistähtaja jooksul. Kostja ei ole esitanud hageja vastu üüritud asja halvendamisest tulenevat haginõuet VÕS § 338 lg 1 tähenduses, vaid on vaielnud vastu hageja hüvitisnõudele ning tõendanud üüripinna faktilist olukorda selle tagastamisel. Samuti ei olnud kohtul alust paljasõnaliseks oletuseks, et lõpetamata ümberehitustööd ei takistanud asja sihtotstarbelist kasutamist. Seejuures kostja poolt 31.07.2015 üürilepingu sõlmimise fakt ei tõenda iseenesest ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust nende üürileandjale tagastamise ajahetkel 02.07.2015. 31.07.2015 sõlmitud üürilepingu tingimused, mille kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, tõendavad vastupidiselt kohtu oletusele seda, et uue üürilepingu sõlmimise ajahetkel ei olnud antud äriruumi võimalik sihtotstarbeliselt kasutada ning äriruumide edasisel kasutuselevõtmisel uue üürniku poolt tasutav üür on võrreldes hageja poolt tasutud üüriga väiksem. Kostja tõendas, et 16.03.2016 seisuga oli ta äriruumidelt saadava üüri vähenemise tõttu kandnud kahju summas 11 812,50 eurot, mida kohus ei ole otsuses käsitlenud.
26.Lisaks on maakohtu otsus ebaõige vastuhagi osalise rahuldamata jätmise osas. Kostja leiab, et viivisenõude vähendamine on toimunud vastuolus seadusega ja kohtupraktikas tunnustatud põhimõtetega. Kostja on sissenõutavaks muutunud viivist omakäeliselt vähendanud 81 242,09 eurolt 48 702,65 euroni. Kohus ei ole põhjendanud, miks sellisel juhul on nõutav viivis jätkuvalt ebamõistlik. Põhivõlgnevusest väiksema või põhivõlgnevusega võrdses suuruses viivise puhul on selle vähendamise taotluse tõendamiskoormis võlgnikul. Hageja poolt esile toodud põhjused ei anna alust viivise vähendamiseks. Kohus on omaalgatuslikult vähendanud väljamõistetavat viivist ning viidanud selle vähendamisel asjaoludele, millega hageja ei ole oma taotlust põhjendanud. Äärmiselt ebaõiglane on seejuures olukord, kus viivise vähendamist põhjendab kohus sisuliselt sama asjaoluga kui hagi rahuldamist ja kostjalt hüvitise väljamõistmist viivisevõlgnikust hageja kasuks. Kohus peaks kaaluma viivise vähendamist võlgniku
majandusliku olukorra tõttu alles juhul, kui kohus on eelnevalt tuvastanud, et nõutav viivis on ebaproportsionaalselt kõrge. Käesoleval juhul ei ole kohus hageja majanduslikku seisundit menetluses tuvastanud. Olukorras, kus võlgnik taotleb kohtult viivise või leppetrahvi vähendamist tulenevalt oma raskest majanduslikust olukorrast, peab võlgnik esmalt tõendama kohtule, et nõutav viivis võib selle täies ulatuses väljamõistmisel seada ohtu võlgniku majandusliku eksistentsi ning esitama tõendid oma raske majandusliku olukorra kohta, mh andma kohtule ülevaate temale kuuluva vara koosseisust, mida käesoleval juhul tehtud ei ole. Vastus vastuapellatsioonkaebusele
27.Hageja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
28.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Sellest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust üüriesemele tehtud kulutuste hüvitise nõude ja rahuldamata jäetud viivisenõude osas. Pooled ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tunnustada tema õigust keelduda üürilepingu N7-536 alusel kostjale üüri tasumisest ajavahemiku 2014 november- 2015 märts eest summas 31 259,97 eurot. Samuti ei ole maakohtu otsust vaidlustatud hagejalt üürivõlgnevuse summas 48 702,65 eurot väljamõistmise ja ajavahemiku 13.06.2014- 31.12.2015 eest viivise väljamõistmise osas summas 3577,19 eurot. Nendes osades on maakohtu otsus jõustunud.
29.Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 10.06.2016 otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostja viivisenõude. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada tasaarvestuse ning menetluskulude jaotuse osas. Selles osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega mõistab hagejalt kostja kasuks täiendavalt välja viivise summas 45 125,46 eurot, teeb uue tasaarvestuse ning jaotab menetluskulud. Üüriesemele tehtud kulutuste hüvitise nõude osas tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning kostja vastuapellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
30.Maakohtu tuvastatu kohaselt on hageja ja kostja vahel 01.04.2014 sõlmitud üürileping, mille objektiks on äriruum asukohaga Narva mnt 7, Tallinn. Hageja soovis varem kaubanduspinnana kasutuses olnud ruumid ehitada ümber selleks, et avada toitlustusasutus „Latino Resto“. Kostja esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile taotluse hageja poolt koostatud projektdokumentatsiooni alusel ehitusloa väljastamiseks ning kooskõlastas ehitusprojekti, ehitusluba väljastati 25.02.2015. Hageja viis üüritud pinnal läbi üldehituslikke töid ja tehniliste kommunikatsioonide ehitamist, tehes kulutusi summas 106 548,87 eurot. 25.06.2015 edastas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse ning 02.07.2015 andis hageja üüritud ruumide valduse kostjale üle. 02.07.2015 seisuga ei olnud projektikohased ümberehitustööd lõpetatud, ettenähtud ehitusmahust oli tehtud 58%. Maakohus leidis kostja poolt esitatud eksperdiarvamusele tuginedes, et teostatud tööde harilik maksumus on 95 980 eurot ning pooleliolevate tööde lõpetamise hinnanguline maksumus 69 525 eurot. Maakohus asus seisukohale, et hagejal on õigus saada hüvitist summas 55 668,40 eurot, mis on 58% tööde harilikust maksumusest. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles tema nõue üüriesemele tehtud kulutuste
hüvitamiseks jäeti rahuldamata ning kostja on vastuapellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse hüvitise väljamõistmise osas.
31.VÕS § 285 lg-st 1 tulenevalt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega selles, et hageja on teinud ümberehitused kostja teadmisel ja nõusolekul, kuna kostja on kooskõlastanud ehitusloa väljastamise aluseks oleva ehitusprojekti. Eeltoodust tulenevalt on maakohus leidnud õigesti, et hagejal on käesoleval juhul õigus nõuda hüvitist VÕS § 286 lg 1 alusel.
32.VÕS § 286 lg-st 1 tulenevalt on hüvitise nõude eelduseks, et üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on üürniku poolt tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud. Sealjuures asja väärtuse suurenemist tuleb hinnata lepingu lõppemise aja seisuga. Hageja on seisukohal, et üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on tõusnud tema poolt tehtud kulutuste, s.o 113 828,87 euro, ulatuses, ning et samas summas on tal õigus nõuda ka hüvitist. Kostja seevastu leiab, et hageja on ehitustööde katkestamisega hoopis kahjustanud kostja omandit ja takistanud kostja edasist majandustegevust ning seega ei ole kostja ümberehitustöödest mingit kasu saanud. Ringkonnakohtu arvates on ebaõige hageja seisukoht, et üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on ümberehitustööde tulemusena tõusnud automaatselt selle summa võrra, mille hageja tööde tegemisse investeeris. Riigikohus on leidnud, et VÕS § 286 lg 1 alusel on üürnikul õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust (vt RKTKo nr 3-2-1-21-08). Ka õiguskirjanduses on selgitatud, et hüvitise suuruse määramisel ei tule lähtuda mitte sellest, kui palju üürnik parendustesse või muudatustesse investeeris, vaid sellest, mis parenduste või muudatuste väärtusest lepingu lõppedes järel on. Hüvitise suuruse määramisel tuleb võtta aluseks asja väärtuse tõus (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M. Käerdi, Tallinn 2007, lk 179).
33.Kolleegium leiab, et maakohus on jätnud hüvitisnõude lahendamisel põhjendamata, kas üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on hageja ümberehitustööde tagajärjel suurenenud. Hageja poolt esitatud projektdokumentatsioonist ning kostja poolt esitatud eksperdiarvamusest nähtuvalt on ümberehitustööde käigus varem kaubanduspinnana kasutuses olnud ruumid kujundatud ümber toitlustusasutuseks. Sealjuures senine müügisaal kujundati ümber restoranisaaliks, ühest laoruumist ehitati köök ning teisest laoruumist ventilatsioonikamber, külmladu ja ladu. Juurde on ehitatud WC-de eesruum ja üks WC. OÜ Ehitusekspert eksperdiarvamusest nähtuvalt on üld- ja siseviimistlusalaste ehitustööde tegemise käigus eemaldatud ruumides olemasolevad põranda- ja seinakatted ning ehitatud uued. Samuti ehitati uued laed. Tehnosüsteemide ümberehitamisel paigaldati põranda alla ja seintele vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning ehitati ventilatsioon, kuigi osaliselt jäi projekteeritud süsteem lõpuni välja ehitamata ja paigaldamata filtrid. Lõpetamata jäid ka elektritööd. Ehitustööde käigus paigaldati restorani saali uued radiaatorid, mis on hiljem kostja poolt ümber vahetatud. Kostja on esitanud OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu lisana hageja poolt esitatud ehituslike kulutuste nimistu ja analüüsi. Arvestades väljatoodud märkuseid arvete kohta nähtub kulutuste nimistust, et hageja on ümberehitusega seonduvalt teinud kulutusi projekteerimisega seonduvatele töödele summas 1864,40 eurot;
ventilatsioonitöödele ja ventilatsiooniseadmele „Envistar“ summas 52 200 eurot; sanitaartehnilistele töödele summas 10 583,36 eurot (lisaks vee uuringule 45,01 eurot); elektritöödele summas 9080,10 eurot; ehitusmaterjalidele ja ehitustöödele summas 31 727,97 eurot; sanitaartehnikale ja vannitoamööblile summas 889,05 eurot ning lisaks on hagejal kulunud peegli ostmisele koos selle paigaldusega 137 eurot (III kd lk 46-47).
34.Olenemata sellest, et hageja poolt teostatud ümberehitustööd ei olnud üürilepingu lõppemise aja seisuga täielikult lõpuni viidud, ei ole ringkonnakohtu hinnangul alust asuda seisukohale, et hageja poolt teostatud ehitustöödel ja nendega seotud kulutustel kostja jaoks üldse mingit väärtust ei olnud. Hageja on projekteerinud ja välja ehitanud toitlustusasutusele vajalikud tehnosüsteemid, sh ventilatsioonisüsteemi koos seadme paigaldamisega. Lisaks on hageja toonud esile, et üldehitustööde teostamisel on ta parandanud ja kindlustanud hoone kandekonstruktsioone. Hageja on projekteerinud ja ehitanud olemasolevad laoruumid ümber sobivaks kasutamiseks köögina, ventilatsioonikambrina ja külmlaona ning ehitanud juurde ühe WC. Eeltoodud tööd tõstavad kohtu hinnangul äriruumide väärtust, kuna ruumide kasutamise võimalused on ümberehitustööde tagajärjel suurenenud. Kostjal on ümberehituste tulemusena võimalik äriruume lisaks kaubandus-ja büroopinnale välja üürida ka toitlustusasutusena.
35.Kostja on esitanud tõendina 1Partner Kommertskinnisvara OÜ juhatuse liikme TT arvamuse, kes on leidnud, et lõpetamata ehitustööd vähendasid äriruumi turuväärtust, äriruume ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada ega välja üürida, üürileandja ei saa kaubanduspinna ümberehitamisest toitlustusasutuseks reaalset kasu ning tema turupositsioon halveneb (III kd lk 48). Ringkonnakohus nõustub kostjaga selles, et maakohus on põhjendamatult viidanud VÕS § 336 lg-le 1, mille kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Käesoleval juhul ei ole kostja esitanud hageja vastu üüritud asja muutmisest või halvendamisest tulenevat hüvitise nõuet. VÕS § 336 lgst 1 ei tulene, et kostja ei võiks vastuväitena üüriesemele tehtud kulutuste nõudes tugineda ehitustöödest tulenevatele puudustele, olenemata sellest, et neid üüripinna üleandmisevastuvõtmise aktis ei fikseeritud. Samas ei saa ringkonnakohtu hinnangul 1Partner Kommertskinnisvara OÜ juhatuse liikme arvamusega lugeda tõendatuks, et üüriesemele tehtud ümberehituste tulemusel ei ole üürieseme väärtus suurenenud. Esitatud tõendist ei nähtu, millistele andmetele on 1Partner Kommertskinnisvara OÜ juhatuse liige Tanel Tarum on oma arvamuse andmisel tuginenud. Lisaks on kostja esitanud kohtule 31.07.2015 MGM-E KAUBANDUS OÜ-ga sõlmitud üürilepingu, mis lükkab ümber eksperdiarvamuses toodud väited selle kohta, et äriruume ei olnud võimalik ümberehitustööde tagajärjel välja üürida. Kostja saab ruume ka edaspidi oma majandustegevuses kasutada.
36.VÕS § 286 lg 1 alusel on üürnikul õigus nõuda üürieseme väärtust tõstnud kulutuste eest mõistlikku hüvitist. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb hüvitise suuruse määramisel võtta arvesse, et lepingu lõppemise seisuga ei olnud kõik tööd lõpuni viidud, osad tööd olid tehtud ebakvaliteetselt ning nende parandamiseks või lõpule viimiseks ja ruumide edaspidiseks kasutamiseks oli vajalik teha täiendavaid kulutusi. Samuti tuleb arvesse võtta ka seda, et kõik hageja poolt teostatud tööd ja kulutused ei ole üürilepingu esemeks olevate ruumide väärtust oluliselt suurendanud. Ülaltoodud asjaoludele tuginedes, ning arvestades, et asja väärtuse täpse kasvu väljaselgitamine on seotud ebamõistlike raskustega (TsMS § 233),
kuna hageja poolt kostjale tagastatud ruumid ei ole säilinud tagastatud kujul, peab ringkonnakohus maakohtu poolt määratud hüvitist summas 55 668,40 eurot mõistlikuks. Ringkonnakohus märgib, et ülejäänud osas kulude hüvitamist ei ole hagejal õigus nõuda ka VÕS § 286 lg 2 alusel, mille kohaselt muude kui sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Kuna ümberehitustööd on tehtud kostja teadmisel ja nõusolekul, siis on täitmata VÕS § 1018 lg-s 1 sätestatud käsundita asjaajamise eeldused. Ülaltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu poolt väljamõistetud hüvitise suuruse muutmiseks.
37.Kostja on vastuapellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis kostja viivisenõude rahuldamata. Kostja nõudis vastuhagis hagejalt üüri- ja kommunaalkulude võlgnevuse 48 702,65 eurot ning samas ulatuses viivise väljamõistmist. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse 48 702,65 eurot ja vähendas viivist, mõistes perioodi 13.06.2014-31.12.2015 eest välja viivise seadusjärgses määras summas 3577,19 eurot. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Riigikohus on selgitanud, et viivise alandamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Sealjuures tuleb arvestada ka üldist praktikat viivise väljamõistmisel, sest ka lepingulistes suhetes osalejate jaoks peab üldjoontes olema ettenähtav, kas ja millises ulatuses kohtud nende viivisenõudeid aktsepteerivad. Vastasel juhul oleks tegemist erinevate võlausaldajate ebavõrdse kohtlemise ja üldise õigusliku ebakindlusega majanduskäibes. Seega on kõrgema astme kohtul võimalik viivise vähendamise seaduslikkust kontrollides hinnata vähendamise põhjenduste aktsepteeritavust ja summa osas diskretsiooni piiridest kinnipidamist (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 16, p 20). Samast Riigikohtu lahendist tuleneb, et olukorras, kus viivisenõue ei ületa põhivõlgnevust, on võlgnikul kohustus tõendada viivise vähendamise aluseks olevaid asjaolusid. Kui võlgnik ei suuda tõendada, et viivis on hageja kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur, tuleb viivise alandamise taotlus jätta rahuldamata (vt p 19). Käesoleval juhul on hageja tuginenud asjaoludele, et ta on teinud üüriesemele kulutusi, ning et kostja tegevusetus takistas hagejal äritegevuse alustamist, ja selle tõttu tekkisid raskused arvete tasumisel. Maakohus on põhjendanud viivise vähendamist sellega, et hageja on teinud kulutusi ehitustöödele ning ei ole seda investeeringut oma äritegevuses kasutanud, hageja on olnud üüri tasumisega viivituses seoses äritegevuse alustamisel ilmnenud majanduslike rasksutega ning pooled on pidanud kompromissiläbirääkimisi.
38.Üürilepingus leppisid pooled kokku viivise määras 0,5% päevas. Maakohus tuvastas, et viivise nõue 31.12.2015 seisuga oli 81 242,09 eurot. Arvestades eeltoodut ei saa kolleegiumi arvates pidada põhinõudega 48 702,65 eurot samas suuruses viivisenõuet ebamõistlikult suureks. Kostja on juba vähendanud viivisenõuet peaaegu poole võrra ning piiranud seda põhinõude suurusega. Ringkonnakohus leiab, et kuna taotletav viivis ei ole ebamõistlikult suur, puudus alus selle vähendamiseks. Igal juhul on maakohus leidnud ebaõigesti, et viivise vähendamiseks on alust hageja majanduslikust olukorrast tulenevalt. Hageja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ega oma majandusliku olukorra kohta tõendeid esitanud. Ringkonnakohus leiab, et viivise vähendamiseks ei anna alust hageja väited selle kohta, et üürilepingust tulenev võlgnevus tekkis kostja tegevusetuse tagajärjel.
Maakohus on tuvastanud, et kostja ei ole viivitanud ehitusprojekti esitamisega Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ning hagejal puudus seadusest tulenev alus üüri maksmisest keelduda. Viivise vähendamiseks ei anna alust ka asjaolu, et hageja on teinud üüriesemele seoses ümberehitustega kulutusi ega ole saanud seda investeeringut oma majandustegevuses kasutada. Asjaolu, et pooled on pidanud kompromissirääkimisi ei õigusta samuti viivise vähendamist. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et käesoleval juhul ei ole hageja toonud esile ega tõendanud selliste asjaolude esinemist, mis annaksid aluse vähendada viivist alla põhinõude suuruse. Kuna maakohus on viivisenõuet ebaõigesti vähendanud, tuleb hagejalt kostja kasuks täiendavalt välja mõista viivis summas 45 125,46 eurot.
39.TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust hagejalt kostja kasuks väljamõistetud viivise summa osas, mõistes hagejalt kostja kasuks täiendavalt välja 45 125,46 eurot, siis tuleb teha uus tasaarvestus. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja põhivõla 48 702,65 eurot ja viivise 3577,19 eurot. Kostjalt hageja kasuks välja mõistetud üüriesemele tehtud kulutuste nõudes jääb maakohtu poolt väljamõistetud summa 55 668,40 eurot muutmata. Seega tuleb tasaarvetuse tagajärjel hagejalt kostja kasuks välja mõista 41 736,90 eurot (97 405,30-55 668,40 eurot). Menetluskulude jaotus
40.Vastavalt TsMS § 173 lg 3, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagis ja vastuhagis on esitatud nõudeid kokku 242 494,14 euro ulatuses. Hagiavaldus rahuldati osaliselt 55 668,40 euro osas ning kostja vastuhagi kuulub rahuldamisele tervikuna summas 97 405,30 eurot. Lähtudes eeltoodust ning poolte nõuete rahuldamise ulatusest, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta maakohtu menetluskulud 80% ulatuses hageja kanda ning 20 % ulatuses kostja kanda. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse 58 160,47 euro ulatuses ning tema apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kostja on vastuapellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse 100 793,86 euro ulatuses ning kostja kaebus kuulub osaliselt rahuldamisele 45 125,46 euro osas. Arvestades eeltoodut ning lähtudes TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 163 lg 1 peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta ringkonnakohtu menetluskulud 65% ulatuses hageja ning 35% ulatuses kostja kanda. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.