Astlanda Arendus OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 20.02.2019 korralduse nr 253-k tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: Astlanda Arendus OÜ (rg-kood 12556990), volitatud esindaja v-adv Jaanus Tehver Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Elika Pukk Kolmandad isikud: Tiiu Uibo (isikukood 44507270286) Akadeemia 32b OÜ (rg-kood 14107351), volitatud esindaja v-adv Raul Keba
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta kaebaja ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda.
3.Mõista välja Astlanda Arendus OÜ-lt menetluskulud Akadeemia 32b OÜ kasuks summas 1120 eurot.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 22.07.2019 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 20.02.2019 korraldusega nr 253-k Tallinnas, Mustamäe linnaosas asuva Akadeemia tee 32b kinnistu detailplaneeringu (edaspidi Akadeemia tee 32b DP).
1(9)
Korralduses nähakse ette, et juurdepääs Akadeemia tee 32b kinnistule nähakse ette läbi Akadeemia tee 30 kinnistu, mh lähtudes selle kinnistu kehtivast detailplaneeringust.
2.Tallinnas Mustamäel asuva Akadeemia tee 30 kinnistu hoonestaja ning kinnistul asuva spaaja vabaajakeskuse omanik Astlanda Arendus OÜ esitas 25.03.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 20.02.2019 korralduse nr 253-k tühistamiseks.
3.Tallinna Halduskohus võttis 05.04.2019 määrusega kaebuse menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena menetlusse Tiiu Uibo ja Akadeemia 32b OÜ.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukohad
4.Kaebaja nõuab Tallinna Linnavalitsuse 20.02.2019 korralduse nr 253-k tühistamist ning menetluskulud palub jätta vastustaja kanda.
5.Kaebaja leiab, et detailplaneeringu kehtestamise korraldus on õigusvastane ning rikub kaebaja õigusi. Kehtestatud Akadeemia tee 32b DP näeb ette, et juurdepääs Akadeemia tee 32b kinnistule on lahendatud läbi kaebajale kuuluva kinnisasja (juurdepääs kulgeb läbi krundile rajatud parkla). Samas on Akadeemia tee 32b kinnistule kavandatud majutusasutuse juurde viiva transiitliikluse suunamine läbi kaebajale kuuluva vabaajakeskuse parkla ohtlik vabaajakeskuse külastajatele (kelle hulka kuuluvad nii täiskasvanud kui lapsed). See omakorda kahjustab kaebaja õigusi ja huve vabaajakeskuse opereerimisel. Akadeemia tee 32b DP realiseerimine kitsendab kaebaja vabadust oma krundi kasutamisel ning de facto paneb kaebajale täiendavaid kohustusi seoses oma vabaajakeskuse külastajate ohutuse tagamisega. Planeerimismenetluses on kaebaja õigusi rikutud sellega, et planeeringu kehtestamisel ei ole võetud põhjendatud ja igakülgselt kaalutletud seisukohta kaebaja vastuväidete osas. Sisuliselt on asjakohaseid ja piisavaid põhjendusi esitamata eelistatud Akadeemia tee 32b kinnistu arendaja huve kaebaja huvidele.
6.Akadeemia tee 32b krundi juurdepääsu määramine läbi kaebajale kuuluva Akadeemia tee 30 hoone krundil asuva parkla ei arvesta liiklusohutuse kui väärtusega (eelkõige puudutab see parklat kasutavaid külastajaid, kes liiguvad sõiduki parkimiskohalt keskusesse ja tagasi jalakäijatena ning kelle liikumistee lõikab läbi antud planeeringuga kavandatav juurdepääsutee Akadeemia tee 32b kinnistule) ning selle väärtusega seonduva kaebaja huviga tagada oma vabaajakeskuse külastajate ohutus.
7.Vaidlustatud korraldusest nähtuvalt on vastustaja valinud juurdepääsu just Akadeemia tee 30 krundi kaudu, kuna see on lähim juurdepääs Akadeemia teele, see ei häiri ümbritsevate kortermajade elanikke, kuivõrd olemasolevad juurdepääsuteed on välja ehitatud kortermajadele ligipääsuks ning säilivad haljastus ja õuealad. Kaebaja leiab, et sellistest kaalutlustest lähtumine kujutab endast kaalutlusviga, mis seisneb kaalumisele kuulunud asjaoludele ebaõige kaalu andmises ja lõppkokkuvõttes vähemkaalukatele asjaoludele olulisema kaalu andmises. Akadeemia tee 30 krundi kaudu kulgeva ehk nn läänepoolse juurdepääsu kasuks rääkisid tee lühidus, kortermajade elanike häirimise vähesus ning haljastuse ja õuealade säilimine. Alternatiivsete juurdepääsuteede kasuks rääkisid juurdepääsuteede olemasolu ning eelkõige liiklusohutus. Liiklusohutuse ja seeläbi inimeste elu ja tervise kui väärtuse arvestamist planeerimisdiskretsiooni teostamisel vaidlustatud haldusaktist ei nähtu. Ka detailplaneeringu seletuskirjas viidatakse nn läänepoolse juurdepääsutee eelistena samadele asjaoludele. Seega nähtub ka detailplaneeringu seletuskirjast, et liiklusohutus ei kuulunud planeeringuala juurdepääsutee valiku kaalutluste hulka. Eeltoodu kvalifitseerub kaalumisveaks. Samuti on kaalumisviga see, et juurdepääsutee lühidusele, mugavusele ja kortermajade elanike vähemale häirimisele viidates eelistas vastustaja juurdepääsu määramisel kolmandate isikute huve kaebaja huvidele. 2(9)
Seda, et vaidlustatud otsusega kehtestatud lahendus ei võimalda tagada nõutaval tasemel liiklusohutust, tõendab ka volitatud teedeinseneri Tiit Metsvahi ekspertarvamus.
8.Lisaks kaalumisvigadele on vaidlustatud haldusakt õigusvastane selle ebapiisava põhjendamise tõttu: sisuliselt ei selgu vaidlustatud haldusaktist see, mis põhjusel ei arvestanud vastustaja Akadeemia tee 32b juurdepääsutee määramisel kaebaja poolt planeerimismenetluses esitatud vastuväidete ja ettepanekutega.
9.Kaebaja rõhutab, et Akadeemia tee 30 kinnistul paiknevat teid ei ole avalikuks kasutamiseks määratud. Ainuüksi asjaolust, et Akadeemia tee 30 detailplaneeringus (edaspidi Akadeemia tee 30 DP) on kavandatud kinnistu lõuna- ja lääneservas paiknevate teede avalikku kasutusse andmine, ei saa järeldada seda, et need teed juba on avalikku kasutusse määratud. Ehitusseadustiku (EhS) §-s 94 sätestatud toiminguid Akadeemia tee 30 kinnistul paiknevate teede osas läbi viidud ei ole, samuti pole seoses kõnealuste teedega sõlmitud asjaõiguslikke kokkuleppeid Akadeemia tee 30 hoonestusõigusega kinnisasja koormamiseks. Seega ei ole õige väita, et kaebaja on nõustunud Akadeemia tee 32b kinnistule juurdepääsuteede valikuga juba Akadeemia tee 30 kinnistu DP menetlemise ajal. Kaebaja saaks kanda avalikku kasutusse määratud teest tulenevaid kohustusi ja piiranguid üksnes juhul, kui temale kuuluvate teede osas oleks otsustatud nende avalikku kasutusse määramine, mis peab toimuma EhS §-is 94 sätestatud korras. Kuivõrd seda pole toimunud, siis riivab vaidlusalune Akadeemia tee 32b DP, mis näeb ette kaebajale kuuluva kinnisasja kasutamist juurdepääsuks Akadeemia tee 32b kinnistule, kaebaja õigusi ja huve. Seega ei ole ka kolmanda isiku viide asjaõigusseaduse (AÕS) § 155 lg-le 1 asjakohane. Kuna Akadeemia tee 30 krundil paiknevad teed ei ole avalikuks kasutamiseks määratud, väidab kolmas isik alusetult, et kaebajal on kohustus tagada teede avalik kasutus.
10.Vastustaja on jätnud tähelepanuta, et Akadeemia tee 30 DP oli vaidlustatud planeeringu kehtestamise ajaks realiseeritud ja busside peatuskohad kavandatud tänavamaa-alal puuduvad. Kuivõrd tegelikkuses kõnealuseid busside peatuskohti ei eksisteeri, siis Akadeemia tee 32b detailplaneeringu kehtestamisel sellele kaalutlusele tuginemine kujutab endast kaalutlusviga – tegeliku olukorraga mittearvestamist. Vastustaja seisukohad
11.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda.
12.Akadeemia tee 30 kinnistu DP-s on Akadeemia tee 30 krundil asuvad teed nii kinnistu läänekui ka lõunaservas näidatud avalikult kasutatavate teedena ja tagavad juurdepääsu ka Akadeemia tee 32b kinnistule. Seega oli Akadeemia tee 32b kinnistule juurdepääsuks võimalik kasutada kahte suunda - kõige lühem ja mugavam on Akadeemia tee 30 kinnistu lääneservas juurdepääs Akadeemia teele ning kinnistu lõunaservas juurdepääs E. Vilde teele ja Ehitajate teele.
13.Kaebajale on igakülgselt selgitatud, miks on valitud juurdepääs läbi Akadeemia tee 30 kinnistu. Lisaks on kaebaja olnud teadlik, et juurdepääs kavandatakse Akadeemia tee 32b kinnistule läbi Akadeemia tee 30 kinnistu juba ajal, mil menetleti Akadeemia tee 30 kinnistu DPd. Akadeemia tee 32b kinnistu DP menetlemisel on küsitud täiendavat seisukohta Tallinna Transpordiametilt, mille tulemusena täiendati Akadeemia tee 32b DP seletuskirja. Samuti toetab Akadeemia tee 32b kinnistu DP Akadeemia tee 30 kinnistule kavandatud tegevusi, sest Akadeemia tee 32b kinnistule planeeritud ärihoonesse sporditarvete kaupluse, majutus- ja toitlustusteenuse ruumide jm kavandamine soodustab võistluste/spordilaagrite jt tegevuste korraldamist naaberkinnistul olevas spordi- ja vabaajakeskuses. Akadeemia tee 30 DP-ga kavandatud avalikul tänavamaa-alal on planeeritud bussi peatuskoht, mis peab teenindama nii Akadeemia tee 30, kui ka Akadeemia tee 32b kinnistul paiknevaid hooneid. Tulenevalt eeltoodust on vastustaja seisukohal, et kaebajale on antud juurdepääsutee valik olnud selge juba Akadeemia tee 30 kinnistu DP menetlemise ajal ja kaebaja on olnud sellega nõus. Kaebajale on selgitatud 3(9)
juurdepääsutee vajadust ka Akadeemia tee 32b kinnistu DP menetlemise ajal. Seega ei saa vastustaja nõustuda kaebaja väitega, et valitud juurdepääsutee ei ole sobilik ja kitsendab kaebaja õigust kasutada oma krunti. Samuti ei saa nõustuda, et see seab kaebajale täiendavaid kohustusi vabaajakeskuse külastajate ohutuse tagamisel. Akadeemia tee 32b kinnistu DP-le on heakskiidu andnud ka Rahandusministeerium.
14.Kaebaja etteheide, justkui oleks Akadeemia tee 32b DP kehtestamise otsus kaalutlusvigadega, on alusetu. Menetluse käigus on kaebaja vastuväidetele vastatud, lisaks on küsitud täiendavat seisukohta Tallinna Transpordiametilt ja täiendatud Akadeemia tee 32b DP seletuskirja. Kaebajale on selgitatud, et Akadeemia tee 32b kinnistule mootorsõidukite juurdepääsu kavandamisel uude asukohta, läbisõiduga kortermajade eest, häiriks oluliselt kohalikke elanikke. Kehtestatud Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneering näeb ette juurdepääsu tagamise vajaduse Akadeemia tee 32b kinnistule. Akadeemia tee 32b DP kehtestamise otsuses on toodud kaalutlusena välja, et juurdepääs on lahendatud läbi Akadeemia tee 30 kinnistu, kuna see arvestab kehtestatud Akadeemia tee 30 kinnistu DP-d ning on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga ja sellekohase hoonete vahelise avaliku ruumi kasutusega. Kokkuvõtvalt on vastustaja seisukohal, et Akadeemia tee 32b DP kehtestamisel on arvestatud nii kaebaja erahuvide kui ka avalike huviga. Leitud on lahendus, mis ei häiri ümbritsevate kortermajade elanikke ning võimaldab säilitada haljastuse ja õuealad. Kolmanda isiku (Akadeemia 32b OÜ) seisukohad
15.Kolmas isik Akadeemia 32b OÜ palub jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda.
16.Akadeemia tee 32b DP menetlus on läbi viidud õiguspäraselt. DP menetlemisel ja kehtestamisel on järgitud kõiki kaalutlusreegleid. Diskretsioonivigu tehtud ei ole. Ka Rahandusministeerium on 06.09.2018 asunud seisukohale, et DP menetlemisel ei ole rikutud vastuväiteid esitanud isikute (sh kaebaja) seadusest tulenevaid õigusi.
17.Kolmas isik on seisukohal, et Akadeemia tee 32b DP menetluses on kaalutud kõiki võimalikke juurdepääsuvõimalusi kinnistule. Akadeemia tee 30 krunti läbivad lõuna- ja lääneküljes sõidu- ja kõnniteed ning põhjaküljel paiknev kõnnitee osa on kavandatud avalikku kasutusse. Akadeemia tee 30 DP kohaselt on üle Akadeemia tee 30 kinnistu kavandatud Akadeemia tee 32b juurdepääs ning osaliselt on laiendatud Akadeemia tee 30 kinnistule põhjapiiril paiknevat kõnniteed, millele eraldi servituudivajadust ei määrata, kuna need on koos lõunaküljel paiknevate sõidu- ja kõnniteedega planeeritud avalikku kasutusse. Akadeemia tee 30 DP liiklusskeemil on kavandatud juurdepääs tähistatud tingmärgiga - avalikult kasutatav sõidutee ala. AÕS § 155 kohaselt ei või omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, takistada või lõpetada selle kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse. Sellest lähtuvalt ei pidanud Tallinna Linnavaraamet vajalikuks koormata Astlanda Arenduse OÜ kasuks seatud hoonestusõigust isikliku kasutusõigusega linna kasuks. Kolmas isik ei nõustu kaebaja käsitlusega EhS § 94 kohaldatavusest. Nimetatud säte käsitleb eratee avalikes huvides omandamist ja avalikku kasutusse määramist. Akadeemia tee 30 kinnistu omanik on Tallinna linn, mistõttu ei saa kinnistul asuvat sõiduteeala erateena käsitleda. Tegemist on alal kehtiva detailplaneeringu kohaselt avalikku kasutusse määratud teega ning vastustaja ei pidanud iseendaga tee kasutamise osas eraldi lepingut sõlmima. Kaebaja on juba Akadeemia tee 30 hoonestusõiguse omandamisel olnud teadlik, et Akadeemia tee 32b juurdepääs kavandatakse üle Akadeemia tee 30 kinnisasja. Selliselt on vastustaja
4(9)
Akadeemia tee 32b kinnistu detailplaneeringu 29.11.2017 vastu võtnud ning hiljem ka kehtestanud.
18.Tõele ei vasta, et vastustaja on juurdepääsu küsimuse lahendamisel liiklusohutuse jätnud kaalumata. Nii Akadeemia tee 30 kui ka Akadeemia tee 32b DP-s on jalakäijatele liiklemiseks ette nähtud kergliiklusteed. Asjaolu, et parklas tuleb Akadeemia tee 30 keskuse külastajatel olla tähelepanelik, ei ole seotud vaid Akadeemia tee 32b kinnistule juurdepääsu võimaldava avalikult kasutatava tee ületamisega. Samamoodi manööverdavad parklas keskuse enda külastajad, teenindav transport jne. Vastustaja on põhjendatult eelistanud Akadeemia tee 32b kinnistusel juurdepääsuks nn liiklusala ning püüdnud vältida liikluse suunamist elamukvartali vahele. Juurdepääsu ümbertõstmine elamukvartali vahele poleks põhjendatud, kuna see lõikaks läbi ka Akadeemia 32b kinnistu lõunaküljele kavandatud kergliiklustee.
19.Kolmas isik on küsinud arvamuse volitatud teedeinsenerilt ja liiklusohutuse audiitorilt Raul Vibolt, kes on seisukohal, et juurdepääs Akadeemia tee 32b kinnistule on üheselt määratud juba Akadeemia tee 30 DP-s. Kokkuvõttes on R. Vibo seisukohal, et kui Akadeemia tee 30 kinnistul avalikku kasutusse määratud teel on liiklusohud, siis on need seal sõltumata Akadeemia tee 32b kinnistu planeeringust. Akadeemia tee 30 avaliku tee omanik peab need ohud likvideerima või leevendama ja tagama ohutu liikluskeskkonna kõigi teekasutajate jaoks.
20.Kokkuvõtvalt leiab kolmas isik, et Akadeemia tee 32b DP kehtestamisega ei ole kaebaja õigusi rikutud. Akadeemia tee 30 kinnistul on avalikuks kasutuseks määratud teemaa ning juurdepääs Akadeemia tee 32b krundile on kavandatud selle kaudu. Kaebaja on saanud planeeringulahenduse kohta korduvalt oma seisukohta väljendada ning tema ettepanekuid ja vastuväiteid on õiguspäraselt kaalutud.
21.Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud T.Uibo seisukohta ei esitanud.
KOHTU PÕHJENDUSED
22.Planeerimismenetluses põrkuvate huvide omavaheline kaalumine on omavalitsusüksuse pädevuses ja sinna kohus kaalutlusreeglite järgimise korral ei sekku. Subjektiivsete õiguste rikkumise väite korral peab kohus andma hinnangu, kas õiguste riive on proportsionaalne. (vt Riigikohtu otsused asjades nr 3-3-1-37-97; nr 3-3-1-8-98; nr 3-3-1-15-08; nr 3-3-1-87-13; nr 33-1-23-16 jt).
23.Seega on kohtulik kontroll piiratud ning sellega tuleb kohtul käesoleva detailplaneeringu kehtestamise otsuse õiguspärasuse hindamisel arvestada (HKMS § 158 lg 3). Lisaks omab käesolevas vaidluses tähtsus haldusmenetluses seaduse (HMS) §-st 60 tulenev kehtiva haldusakti siduvus.
24.Astlanda Arendus OÜ kaebus on esitatud subjektiivsete õiguste kaitseks. Kaebaja väidab oma subjektiivsete õiguste rikkumist sellega, et juurdepääsutee läbi temale hoonestusõiguse alusel kuuluva kinnistu kahjustab tema majanduslikke huve keskuse opereerimisel ning kinnistu kasutamisel.
25.Kaevatava haldusakti kohaselt asub planeeritud maa-ala Mustamäe linnaosas Akadeemia tee, E.Vilde tee ja Ehitajate tee vahelisel alal hoonete (peamiselt korruselamud) vahelises sisekvartalis. Seni tühi ala soovitakse võtta kasutusele ja hoonestada ärihoonega, mis toetab oma funktsiooniga naaberkinnistule ehitatud spordi- ja vabaajakeskust. Juurdepääs on lahendatud läbi Akadeemia tee 30 kinnistu, mis arvestab kehtestatud Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneeringuga ning on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga ja sellekohase hoonete vahelise avaliku ruumi kasutusega. Selline lahendus on lähimaks juurdepääsuks Akadeemia teele ning ei häiri ümbritsevate kortermajade elanikke, kuivõrd olemasolevad
5(9)
juurdepääsuteed on välja ehitatud kortermajadele ligipääsuks. Samuti säilib haljastus ja õuealad. (20.02.2019 korraldus, tl 4) Kaebaja poolt planeerimismenetluses pakutud alternatiiv oli juurdepääsu rajamine, kas Ehitajate teele või Vilde teele või ka Akadeemia teele planeeringuala lõunaosa kaudu, eesmärgiga vältida oma kinnistu kasutamist juurdepääsuks Akadeemia tee 32b kinnistule. Alternatiivsete juurdepääsuteede kasuks räägib kaebaja hinnangul juurdepääsuteede olemasolu ning eelkõige liiklusohutus temale hoonestusõiguse alusel kuuluval kinnistul.
26.Akadeemia tee 30 detailplaneering (kehtestatud 17.02.2016) näeb ette üle Akadeemia tee 30 kinnistu juurdepääsu kavandamise Akadeemia tee 32b kinnistule (DP liiklusskeem, tl 55; DP põhijoonis, tl 61).
27.Kaebaja märgib õigesti, et planeeringu kehtestaja on juurdepääsutee ettenägemisel eelistanud tema huvidele ümberkaudsete kortermajade elanike huve. Kohus on seisukohal, et vastustaja on seda tehes toiminud igati õiguspäraselt, kuna see tuleneb kehtivast Akadeemia tee 30 kinnistu DP-st ehk teisisõnu otsustus juurdepääsu asukoha osas on tehtud juba viidatud planeeringu kehtestamisel ning järgides selliste elamukvartalite ruumikasutuse põhimõtteid (vt TLPA 21.11.2018 vastus nr 3-2/3210-2, tl 56). Kaebaja ei soovi, et naaberkinnistule rajatavale hoonele oleks juurdepääs Akadeemia tee 30 kinnistu kaudu, kuigi selle näeb ette Akadeemia tee 30 kinnistu DP. Vaidlus on sisuliselt selles, kas kavandatava äriotstarbega hoone (sporditarvete kauplus, majutusasutus jm) juurde suunduv liiklus tuleks suunata läbi kaebajale kuuluva spa- ja vabaajakeskuse parkla või läbi korterelamute hoovide. Kaebaja väidab oma keskuse kasutajate liiklusohutuse vähenemist tulenevalt planeeritavast juurdepääsuteest ning sisuliselt leiab, et selle asemel tulnuks halvendada korterelamute elanike liiklusohutust ja tekitada neile täiendavaid häiringuid. Nagu kohus märkis, on see otstarbekuse otsustus põhimõtteliselt tehtud juba Akadeemia tee 30 kinnistu DP-s ning kaebaja pole seda vaidlustanud. Kuigi seda otstarbekuse otsustust ei peaks kohus käesolevas asjas hindama, ei nähtu kohtule, et see oleks ilmselgelt meelevaldne. HMS § 60 kohaselt loob kehtiv haldusakt õiguslikke tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik. Avaliku ruumi planeerimisel ei ole mõeldav, et järgmistes planeeringutes ei arvestata külgnevate alade kehtivate või paralleelselt menetletavate planeeringutega. Madalama astme planeering peab aga vastama kehtivale kõrgema astme planeeringule. Kohtu hinnangul on vastustaja otstarbekuse kaalutlused vaidlusaluse Akadeemia tee 32b DP kehtestamise otsuses mõistlikud ja lähtuvad nii konkreetsest alast kui kehtivatest planeeringutest. Vastustaja on selgelt märkinud, et olemasolevad teed elamukvartalis on mõeldud esmaselt elanikele oma kodudele juurdepääsuks ning nende muutmine transiittänavateks, sh vähendades ka haljastust ja õueala, ei ole põhjendatud. Sellest lähtuvalt on juurdepääsu küsimus lahendatud kehtivas Akadeemia tee 30 kinnistu DP-s, millest tuli vastustajal lähtuda naaberkinnistule juurdepääsu määramisel. Ka Akadeemia tee 32b DP koostamise algatamise korralduses (22.04.2015, tl 6) on märgitud, et krundile juurdepääs kavandatakse Akadeemia tee 30 kinnistu kaudu (p 3.3) ning liiklusskeem koos kergliiklustee võrgustikuga peab arvestama Akadeemia tee 30 kinnistule koostatava DP-ga (p 3.4).
28.Kohus märgib lisaks, et kaebaja spordi- ja vabaajakeskuse parkla ja selle juurdepääsuteed on liikluseks aktiivselt kasutatavad sõltumata sellest, kas seda läbivad ka Akadeemia tee 32b kinnistule suunduvad liiklejad. Seega tuleb parklaalal liiklejatel, nii sõidukijuhtidel kui jalakäijatel, olla tähelepanelik ja tiheda liiklusega arvestada. Samuti, nõustudes liiklusohutuse spetsialisti R.Vibo seisukohaga (ekspertarvamus tl 107 ja pöördel, mis on kohtumenetluses dokumentaalne tõend) on Akadeemia tee 30 kinnistul liiklusohutuse tagamine kinnistu omaniku (Tallinna linna) kohustus. Kaebaja esitatud 6(9)
ekspertarvamuses (tl 96-100, mis on kohtumenetluses dokumentaalne tõend) on välja toodud Akadeemia tee 30 liikluslahendusest tulenevad probleemid, mida teatud määral võib suurendada Akadeemia tee 32b kinnistule suunduv liiklusvoog (vt T.Metsavahi, joonised 1 ja 2, tl 96-97). Akadeemia tee 32b kinnistu planeerimata jätmine neid probleeme aga ei lahenda. Akadeemia tee 32b kinnistusisesed liikluslahendused ei riku aga juurepääsuga seotud kaebaja subjektiivseid õigusi ning esitatud pole populaarkaebust. Seetõttu on T.Metsavahi arvamus käesolevas asjas valdavalt asjakohatu. Küll on eksperdid (Vibo, Metsavahi) ühel meelel selles, et Akadeemia tee 30 kinnistu liikluslahendus tekitab ohtlikke olukordi, mida võimendab uuest tõmbekeskusest tulenev liiklussageduse kasv, kuid leiavad üksmeelselt, et varasemas liikluslahenduses tehtud vigu on võimalik parandada (nt Akadeemia tee lääne ja lõuna küljel paiknevad teed muuta ühesuunaliseks). Samuti on läbilaskvuse ammendumise tõttu vajalik renoveerida Akadeemia tee ja Raja tn ristmik. T.Metsavahi on analüüsinud põgusalt ka Akadeemia tee 32b liiklus- ja parkimislahendust (tl 99 pöördel) ja teinud ettepanekuid, mida saab arvestada projekteerimisel (Akadeemia tee 32b kinnistut puudutavaid). Ükski neist probleemidest ei ole selline, mis tooks kaasa kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks vaidlustatud Akadeemia tee 32b DP tühistamise. Kumbki ekspert ei väida, et juurdepääsu projekteerimine Akadeemia tee 32b kinnistule arvestades tee liiklusohutust või ehitustehnilist poolt oleks Akadeemia tee 30 kinnistu kehtivat detailplaneeringut ja käesolevas asjas vaidlustatud detailplaneeringut arvestades võimatu.
29.Kohus ei nõustu kaebaja väitega nagu poleks liiklusohutust kaalutud. Liiklusohutuse kaalumiseta pole liikluslahenduse koostamine ja juurdepääsutee kavandamine võimalik. Liikluslahenduse koostamise peamiseks kaalutluseks on liiklusohutus, kuid juurdepääsu asukoha valikul tuli arvestada juba kehtiva planeeringuga. Nii näiteks on Akadeemia tee 30 kui ka Akadeemia tee 32b DP-s (DP põhijoonis, tl 30) jalakäijatele liiklemiseks ette nähtud omavahel ühilduvad kergliiklusteed. Juurdepääs Akadeemia tee 32b kinnistule elamukvartali vahelt lõikaks läbi Akadeemia 32b kinnistu lõunaküljele kavandatud kergliiklustee. Liikluse suunamisel korterelamute vahelise ala (õueala) vältimine on selgelt liiklusohutusest lähtuv kaalutlus. Vastustaja on 26.03.2018 vastuses (tl 63-64) kaebaja avalikul väljapanekul esitatud arvamusele välja toonud, et juurdepääsu ümbertõstmine kusagile mujale on sisuliselt välistatud.
30.Kohus nõustub kolmanda isikuga, et kaebaja pidi olema hoonestusõiguse omandamisel teadlik kehtivast Akadeemia tee 30 DP-st ja sellest tulenevast juurdepääsutee asukohast ning avalikust kasutusest. Hoonestusõigus piiratud asjaõigusena annab aluse omada ehitist teisele isikule kuuluval kinnisasjal ja lubab maaga püsivalt ühendatud ehitise tsiviilkäivet lahus maast. Isikul, kelle kasuks on hoonestusõigus seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse. (AÕS § 241 lg 1) Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks (AÕS § 241 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt Riigikohtu 22.03.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-06, p 22). Antud juhul ei ole aga tegemist erateega, kuna kinnistu Akadeemia tee 30 omanik on Tallinna linn. Kaebajale kuulub piiratud asjaõigus. Akadeemia tee 30 DP-s on kavandatud kinnistu lõuna- ja lääneservas paiknevad teed avalikku kasutusse. Akadeemia tee 30 DP liiklusskeemil on kavandatud juurdepääs tähistatud tingmärgiga – avalikult kasutatav sõidutee ala (tl 55). Tallinna linnale kuuluval kinnistul ei saa seega asuda eratee isegi, kui selle hoonestusõigus on antud eraisikule. Hoonestusõiguse omanik pidi arvestama kehtivast detailplaneeringust tuleneva avaliku kasutusega.
7(9)
See, kas hoonestusõiguse eraisikust omaja ja linna vaheline suhe teega seotud kohustuste osas peaks olema mingi tsiviil- või haldusõigusliku lepinguga reguleeritud, ei muuda tee avalikku kasutust. Ka kaebaja viidatud EhS § 94 reguleerib eratee avalikku kasutusse määramist, mistõttu pole nimetatud säte käesolevas vaidluses asjakohane. EhS 11.pt sätestab nõudeid ka avalikult kasutatavale teele. EhS § 92 lg 5 kohaselt on avalikult kasutatav tee mh ka kohalik tee ning selle paragrahvi viimase lause kohaselt avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud piiranguid järgides. Sama paragrahvi lõige 7 kohaselt on kohalik tee selline tee, mille osas omaniku ülesandeid täidab kohaliku omavalitsuse üksus ning kohalik tee on mh kohaliku omavalitsuse üksusele (ehk antud juhul Tallinna linnale) kuuluv tee. Hoonestusõiguse saamine munitsipaalmaal ei muutnud planeeringuga ettenähtud teede avalikku kasutust. Kohaldatav on seega AÕS § 155, mille lõige 1 kohaselt ei või omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, takistada või lõpetada selle kasutamist ka siis, kui tee ei ole kinnistusraamatusse kantud.
31.Kaebaja väide, et vastustaja on jätnud tähelepanuta, et Akadeemia tee 30 DP oli vaidlustatud planeeringu kehtestamise ajaks realiseeritud ja busside peatuskohad kavandatud tänavamaa-alal puuduvad (ehk tegelikkuses kõnealuseid busside peatuskohti ei eksisteeri), ei anna alust järelduseks, et tegemist oleks kaalutlusveaga, mis peaks kaasa tooma kaevatava haldusakti tühistamise. Ühestki menetlusosaliste poolt esitatud eksperdi arvamusest (Vibo, Metsavahi) ei nähtu, et busside peatumine Akadeemia tee 30 kinnistul oleks tekkinud olukorras võimatud. Kui Akadeemia tee 30 kinnistul on jäetud liikluslahendus nõuetekohaselt realiseerimata, tuleb linnal nõuda selle realiseerimist (DP ei kaota kehtivus selle realiseerimisel), mitte keelduda naaberkinnistu DP kehtestamisest. Või tagada busside peatumise võimalus reisijate turvaliseks väljumiseks liikluskorraldusvahenditega. Kolmas isik on lisaks viidanud majandus- ja kommunikatsiooniministri 23.05.2012 määrusele nr 43, mis ei sätesta hostelile parkimiskohtade nõudeid ehk ei nõua lahendamist detailplaneeringuga.
32.Kaebaja esitas Akadeemia tee 32b DP avaliku väljapaneku (13.-27.02.2018) kestel 22.02.2018 kirjalikud ettepanekud ja vastuväited parkimise, juurdepääsu ja sademevee osas (tl 810). Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas neile kirjalikult 26.03.2018 (tl 63-64). Vastustaja on vastanud kõigile kaebaja vastuväidetele, mh käesolevas asjas vaidlustatud juurdepääsutee küsimuses. Asjaolu, et kaebajat vastused ei rahulda, ei anna alust tuvastada menetlusnormide rikkumist ärakuulamise ja selgitamiskohustuse täitmise osas. Ärakuulamine planeerimismenetluses ei tähenda haldusorgani kohustust nõustuda talle esitatud vastuväidetega. Haldusorganil on nii HMS §-st 40 kui planeerimisseadusest tulenev (kirjalikud vastuväited, avalik arutelu) kohustus menetlusosalise arvamuse ja vastuväidete ärakuulamiseks. Lõplik seisukoht vastuväidete osas seoses juurdepääsuga on esitatud kaevatavas haldusaktis (tl 4). Akadeemia tee 32b DP esitati järelevalveks ja heakskiidu saamiseks ka Rahandusministeeriumile, kes planeeringu kooskõlastas (tl 22-26). Järelevalve sisuks on muuhulgas käsitleda planeerimismenetluses arvestamata jäetud vastuväiteid (v.r PlanS § 23 lg 3 p 5). Järelevalve teostaja 06.09.2018 kirjast nähtub, et enne heakskiidu otsustamist pidi vastustaja täiendama põhjendusi juurdepääsu osas ning selleks küsima arvamuse Tallinna Transpordiametilt. Tallinna Transpordiamet põhjendas 28.06.2018 kirjas (tl 54), et elamute vahele täiendavate sõiduteede rajamine pole põhjendatud, kuna selline avalik ruum peab olema elanike teenindamiseks, samuti leidis, et liikluslahendus vastab linnaosa üldplaneeringu põhimõtetele. Ka Rahandusministeerium on 06.09.2018 kirjas asunud seisukohale, et DP menetlemisel ei ole rikutud vastuväiteid esitanud isikute (sh kaebaja) seadusest tulenevaid õigusi.
8(9)
33.Kaebaja leiab, et kaevatav haldusakt on ebapiisavalt põhjendatud. Kohus sellega ei nõustu, kuna haldusakt sisaldab kõiki haldusorgani põhimotiive ja haldusaktis viidatakse DP seletuskirjas (tl 88-91) sisalduvatele kaalutlustele. Tallinna Linnavalitsuse 20.02.2019 korraldus vastab seda laadi haldusakti põhjendamise miinumumnõuetele.
34.Kokkuvõtvalt pole kohtu hinnangul vastustaja diskretsiooniotsus ebaratsionaalne ega riiva ebaproportsionaalselt kaebaja huve. Õiguspärase haldusakti tühistamiseks alus puudub ning kaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud
35.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 7). Kaebaja menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg-st 1 tema enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude taotlust esitanud, mistõttu jäävad tema võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). Kolmas isik taotleb kaebajalt oma õigusabikulude (HKMS § 103 lg 1 p 1) hüvitamist summas 1120 eurot (ilma käibemaksuta). HKMS § 109 lg 1 kohaselt nõutavad dokumendid kulude väljamõistmiseks on esitatud. Asja mahtu ja keerukust ning kaebaja õigusabikulude suurust (1965 eurot) arvestades pole põhjust taotletavat summat vähendada HKMS § 109 lg 6 alusel.
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.