3-18-1803 OÜ WinVara EU kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 9.04.2018 ettekirjutuse nr 1812899/00150 p 2 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ WinVara EU, esindaja Madis Truber Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanmb
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta OÜ WinVara EU kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi: TLPA) väljastas 07.07.2016 ehitusloa nr 1612271/08069 Kadaka pst 28A kinnistul asuva elamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks. Ehituse käigus tekkis vajadus elamu rekonstrueerimise ja laiendamise lahenduste muutmiseks ning TLPA-le esitati uus ehitusprojekt. TLPA võttis ehitusprojekti menetlusse ja esitas selle kohta märkused, kuna projekt ei vastanud nende hinnangul nõuetele.
2.TLPA tuvastas 27.03.2018 paikvaatlusel, et Kadaka pst 28a hoonet ei ehitata kehtiva ehitusloa alusel, vaid menetluses oleva projekti kohaselt. Samas tuvastas TLPA, et hoonele on paigaldatud miljööalale sobimatud plastaknad.
3.TLPA kohustas 9.04.2018 ettekirjutusega nr 1812899/00150 (edaspidi: ettekirjutus) peatama 07.07.2016 ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektile mittevastavad ehitustööd; määras Kadaka pst 28a rekonstrueerimise ja laiendamise nõuetekohase ehitusprojekti esitamise tähtajaks 9.08.2018 (p 1); kohustas peale TLPA poolt ehitusloa väljastamist viima ehitis ühe aasta jooksul vastavusse
kehtiva projektiga (p 2). OÜ WinVara EU esitas 8.05.2018 nimetatud ettekirjutusele vaide, mille Tallinna Linnavalitsus jättis 15.08.2018 korraldusega nr 1157-k rahuldamata.
4.Tallinna Halduskohtule saabus 18.09.2018 OÜ WinVara EU kaebus TLPA 9.04.2018 ettekirjutuse nr 1812899/00150 p 2 tühistamiseks.
KAEBAJA SEISUKOHAD
5.Vaidlustatud ettekirjutus ei sisalda viidet õigusnormile, mis kohustaks kaebajat viima peale TLPA poolt ehitusloa väljastamist ehitis vastavusse projektiga ühe aasta jooksul. Tuginedes ehitusseaduse (EhS) § 45 lg-le 1, on ehitusloa kehtivus 7 aastat.
6.Uue ehitusprojekti menetlemine võib võtta aega kuni aasta ning ehitusluba väljastatakse eeldatavasti novembris-detsembris, kui ehitamise aktiivne hooaeg on juba lõppenud. Ettekirjutuse p 2 täitmiseks jäävad loetud kuud, mistõttu ei ole määratud tähtaeg mõistlik. Mõistlik aeg tuleneb EhS § 45 lg-st 1. Kohustust ei ole võimalik määratud vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul täita.
7.Vastustaja ei ole põhistanud järeldust, et vajalike tööde maht on väike. Ehitise ehitusprojektiga vastavusse viimiseks tuleb vahetada välja ajutised plastaknad ning ehitada korstna mulaaž. Nende tööde teostamine ei ole võimalik talveperioodil, kuna korstna ehitus eeldab katuse avamist, täiendavate puitkonstruktsioonide ehitamist ja katusepleki vahetamist. Arvestades, et hoonel tuleb vahetada ka 23 akent ning teostada välis- ja siseviimistlus, ei ole seda võimalik teha talvekülmaga ja suure niiskusega.
8.Kaebaja on raamatupidamisteenuse osutamisega tegelev äriühing, kes ei tee ise ehitustöid ning peab leidma ehitajad. Kaebajal puudub kompetents võimalike kulude ja ehituslike lahenduste leidmiseks. Kehtiva projekti järgi (07.07.2016 ehitusluba) alustati lammutamist, puhastati maja seest, võeti ära aknad ning lammutati abihoone. Selgus, et ehitaja, kellega oli suusõnaliselt kokku lepitud, ei tulegi ehitama. Selleks, et maja ei saaks ilmastikust tulenevaid kahjustusi, telliti odavamad ja kiiremini valmivad (2 kuud), kuid mitte koledad plastist asendusaknad, kuna puitakende tarne aeg oli minimaalselt 6 kuud. Arvestades piirkonna miljööväärtuslikkust, oli ajutiselt plastakende paigaldamise lahendus ilusam kui avade sulgemine laudade või vineeriga.
9.TLPA-le esitati muudatusprojekt maja mahu vähendamiseks, kuna ehituse hinnad ja tööjõuhinnad olid märgatavalt tõusnud võrreldes endise eelarvega. Kaheaastase otsimise tulemusena leiti ehitaja, kes alustas töid osaliselt kehtiva, osaliselt uue ehitusprojekti alusel. Uus projekt erines vaid korruste osas, kuna uue projekti järgi pidi hoone tulema ühekordne.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
10.Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. TLPA nõue peale TLPA uue ehitusloa väljastamist viia ehitis ühe aasta jooksul kooskõlla kehtiva ehitusprojektiga ei sisalda nõuet viia ühe aasta jooksul lõpule kõik ehitusprojekti järgsed tööd. Vastasel juhul oleks ettekirjutus näinud ette ka kasutusloa taotlemise kohustuse. Ettekirjutuse nõude sisuks on, et ühe aasta jooksul on vaja pooleliolev ehitusjärk viia kooskõlla kehtiva ehitusprojektiga, st ehitusprojekti mittevastavused tuleb eemaldada ja/või asendada. Ettekirjutuse esmane nõue on, et kohe tuleb peatada kõik 07.07.2016 ehitusloaga nr 1612271/08069 kinnitatud ehitusprojektile mittevastavad ehitustööd. Seega ei käsitle vaidlustatud ettekirjutus üheski punktis Kadaka pst 28A kinnistul asuvat hoonet kui lõplikku valmisehitatud tervikut, vaid üksnes pooleliolevaid ehitustöid.
11.Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on teostanud ehitusprojektile mittevastavaid töid, kusjuures ehitusprojektile mittevastavused tuvastati pooleliolevas ehitises. Paikvaatluse ajal tehtud fotodelt nähtub, et tegu on poolelioleva ehitisega, kuid osa tehtud ehitustöödest ei vastanud sel ajal ehitisregistris olemasolevale ehitusprojektile. Kui ehitustöid on tehtud EhS sätteid rikkudes, sh kui ehitusloakohustusliku ehitise puhul on ehitatud ehitusloa ja ehitusprojektita või ei ole ehitamisel kehtivast ehitusprojektist kinni peetud, on tegemist avaliku korra rikkumisega. 2(5)
12.Vaidlusaluses ettekirjutuses on viidatud korrakaitseseaduse (KoRS) § 28 lõikele 1. Seega on väär kaebaja väide, et vastustaja ei ole ettekirjutuses viidanud õiguslikule alusele, mis lubab korrakaitseorganil määrata korrarikkumise kõrvaldamiseks tähtaega.
13.Vastustaja on tuginenud üheaastase tähtaja määramisel olemasolevale halduspraktikale. Arvestades asjaolusid, on antud tähtaeg pikk ja varuga. Ehitisregistrist nähtub, et kaebajale on 12.10.2018 välja antud uus ehitusluba. Uus kinnitatud ehitusprojekt ei too kaebajale kaasa lammutus- või muid ulatuslikke ehitustöid. Kogu kehtiva ehitusprojektiga kooskõlla viimise nõue taandub vaid plastakende vahetamisele piirkonda sobivate puitakende vastu. Ka uus kinnitatud ehitusprojekt näeb ette puitaknad. Samas, kui üheaastane tähtaeg ei ole kaebaja arvates piisav plastakende vahetamiseks puitakende vastu, siis on ettekirjutuse adressaadil võimalik taotleda ettekirjutuse tähtaja pikendamist. Kaebaja on seda võimalust juba kasutanud.
14.Viis kuud pärast ettekirjutust võetud pakkumised puitakendele ei muuda usutavamaks kaebaja väidet, justkui oleksid paikvaatlusel tuvastatud plastaknad olnud ajutised. Ettekirjutuse täitmine eeldaski selliste pakkumiste võtmist. Lisaks ei nähtu fotodelt, justkui oleks tegu ajutiste plastakendega. Akende paigaldusviisist nähtub, et plastaknad on ette nähtud püsivatena.
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised.
16.Ettekirjutusega kohustas TLPA peatama 07.07.2016 ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektile mittevastavad ehitustööd; määras TLPA Kadaka pst 28a rekonstrueerimise ja laiendamise nõuetekohase ehitusprojekti esitamise tähtajaks 9.08.2018; kohustas peale TLPA ehitusloa väljastamist viima ehitis ühe aasta jooksul vastavusse kehtiva projektiga (p 2). TLPA pikendas punktis 1 toodud tähtaega kuni 30.10.2018 (vt vastustaja lisa nr 4). Kaebaja leiab, et ettekirjutuse ps 2 määratud tähtaeg on lühike ning vastuolus EhS § 45 lg-ga 1.
17.TLPA tugines ettekirjutuse tegemisel KorS § 28 lg-le 1, mille järgi ohu või korrarikkumise korral on pädeval korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise kohustus ning hoiatada teda KorS § 28 lõikes 2 või 3 nimetatud haldussunnivahendite kohaldamise eest, kui isik ei täida kohustust hoiatuses määratud tähtaja jooksul. TLPA-le tuleneb ettekirjutuse tegemise õigus EhS § 130 lg-st 2, mille kohaselt on kohaliku omavalitsuse üksus pädev teostama riiklikku järelevalvet ehitiste üle, sh ehitamise nõuetele vastavuse üle (p 2). Kohalikul omavalitsusorganil on korrakaitseorganina õigus ja kohustus kasutada KorS-is sätestatud riikliku järelevalve üld- ja erimeetmeid. Õige on kaebaja märkus, et õigusaktides puudub viide ettekirjutuse täitmise konkreetse tähtaja kohta. Tallinna Linnavalitsus on 15.08.2018 korralduses nr 1157-k viidanud asendustäitmise ja sunniraha seaduse § 7 lg-le 3, mille järgi peab määratav tähtaeg võimaldama sunnivahendi adressaadil kohustust täita. Seega ettekirjutuse tegemisel tuleb tähtaja määramisel lähtuda olukorra asjaoludest, kuna asjaolud võivad olla väga erinevad.
18.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 1 järgi teeb kohus asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga, kui seadus ei sätesta teisiti. Haldusakti õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise tegemise aja seisuga. Ettekirjutuse õiguspärasuse hindamisel ei arvesta kohus, et TLPA on väljastanud Kadaka pst 28a Tallinn ehitamiseks 12.10.2018 ehitusloa nr 1812271/2525 (vastustaja lisa nr 2). Ettekirjutuse p 2 järgi tunnistab amet uue ehitusloa väljastamisel 07.07.2016 ehitusloa nr 1612271/08069 kehtetuks.
19.Kohtu hinnangul on ettekirjutuse resolutsioon selge ega saanud tekitada mingit ebaselgust. Ettekirjutusega pandud kohustused ei ole vastuolulised ja on täidetavad. Kohus tõlgendab ettekirjutust sarnaselt vastustajaga selliselt, et ettekirjutuse adressaadil tuli ettekirjutuse saamisel lõpetada ehitustegevus 07.07.2016 ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde osas. See osa, mis 3(5)
oli juba ettekirjutuse väljaandmise seisuga valminud, tuli lammutada ning asendada kehtivas ehitusprojektis tooduga. TLPA tuvastas 27.03.2018 Kadaka 28A paikvaatluse akti järgi, et hoonet ehitatakse uue ehitusprojekti kohaselt. Lisaks tuvastati, et hoonele on paigaldatud plastaknad, mis ei olnud kehtetus ega kehtivas ehitusprojektis lubatud. Ettekirjutuses ning vastuses kaebusele on vastustaja täiendavalt välja toonud, et nimetatud kohustus tähendas eelkõige plastakende vahetamist puidust akende vastu. Asjas esitatud materjalide kohaselt puudutasid valminud ebaseaduslikud ehitustööd eelkõige uue projekti alusel tehtud töid. Seega oli kaebajal võimalik uue ehitusloa kehtima hakkamisel jätkata ehitamist. Lisaks oli kaebajal võimalik küsida ebaselguse korral vastustajalt selgitusi. Selle tegemata jätmine näitab, et ettekirjutus oli kaebaja jaoks selge. Samas on vastustaja selgitanud täiendavalt vaidemenetluses, millise tähtaja jooksul peavad ettekirjutuses nimetatud tööd olema valminud. Vastustaja täiendav selgitus ei viita sellele, et ettekirjutuse resolutsioon ehk kohustuse sisu ja maht oleks ebaselge.
20.TLPA määratud tähtaeg (peale ehitusloa väljastamist viia ehitis ühe aasta jooksul vastavusse kehtiva ehitusprojektiga) on mõistlik. Arvestades, et kehtiv ehitusluba väljastati 12.10.2018, on kaebajal aega kuni 12.10.2019 kõrvaldada hoonel kehtiva ehitusprojektiga vastuolus olevad puudused. Vastustaja kinnitas, et on vajadusel valmis pikendama määratud tähtaega. Tähtaja pikendamise taotluse esitamine ei too kaebajale kaasa märkimisväärset koormust. Olukorras, kus vastustaja on ise pakkunud, et tähtaja pikendamine on võimalik, puudub põhjus eeldada, et vastutaja vastavast pakkumisest taganeb ning tähtaega ei pikenda.
21.Vastustajal ei olnud kohustust ega vajadust ettekirjutuses tööde täpset ajakulu välja tuua. See annab kaebajale vabaduse valida talle sobiv aeg tööde teostamiseks. Käsitletud perioodi jääb ka suveperiood, mis on ehitustegevuseks (sh katuse ja akende avamiseks) soodne aeg. Üheaastane tähtaeg ei ole vastuolus EhS § 45 lg-ga 1, mille järgi, kui ehitamisega on alustatud, kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust. Kaebajal puudub kohustus ehitada ehitis valmis hiljemalt 12.10.2019. Vastustaja märkmed Kadaka pst 28a elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojekti kohta (kaebaja lisa nr 5-3) puudutasid 12.10.2018 ehitusloa nr 1812271/2525 aluseks olevat projekti ehitusloa väljastamiseks ning ei eeldanud, et ka vastavad tööd oleksid teostatud ühe aasta jooksul (v.a kui kaebaja oli eiranud ehitusprojekti). Juhul, kui kaebaja on juba ebaseaduslikult teostanud töid vastuolus kehtiva projektiga, võttis ta teadlikult riski, et vajadusel tuleb tööd ümber teha.
22.Kaebaja ei vaidlusta, et nii kehtiva kui kehtetu ehitusloa aluseks olev projekt sisaldas kohustust paigaldada hoonele puitaknad. Usutavad ei ole kaebaja väited selle kohta, et hoonele paigaldati plastaknad ajutise lahendusena. Kõnesolevast hoonest tehtud fotodelt nähtuvalt on aknad paigaldatud püsivatena. Kaebaja toob välja, et arvestades tarnetähtaega ja hinnavahet plastakende ja puitakende vahel, oli põhjendatud ajutise lahendusena plastakende paigaldamine. Seega on eluliselt usutavam, et kaebaja ei soovinudki puitaknaid paigaldada. Kohus nõustub vastustajaga, et plastakendele tehtud kulutus (3253,08 eurot) on märkimisväärselt suur selleks, et need kohe puitakende vastu vahetada. Kaebaja väidete usutavust vähendab seegi, et kaebaja võttis hinnapakkumised puitakendele alles peale vaidlustatud ettekirjutuse saamist (Aru Grupp AS hinnapakkumine on tehtud 05.09.2018 ja JK Timber OÜ hinnapakkumine 04.09.2018). Samuti ei kohusta hinnapakkumine tellimuse esitamiseks. Kaebaja oleks saanud ilmastikust tulenevaid mõjutusi vältida, jättes vanad (plast)aknad eemaldamata.
23.Ettekirjutus ei ole vormi- ja põhjendamispuudustega. Vastustaja on viidanud õigusnormidele, mis kohustavad omanikku tagama, et ehitamine toimuks kehtiva ehitusprojekti kohaselt. Ettekirjutusega kohustatakse kaebajat täitma tema seadusjärgseid kohustusi. Kaebaja ei ole neid kohustusi järginud. Seega oli ettekirjutuse tegemine põhjendatud ja ettekirjutuses nõutut ei saa pidada ebavajalikuks. 4(5)
24.Ettekirjutus on õiguspärane ning ei kuulu tühistamisele.
25.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud, mistõttu jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.