J.J. ja V.E. hagi Ü.S. vastu tühise tehingu järgi saadu tagastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Apellatsioonkaebuse hind 11 235,71 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 1964,99 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 9. märtsi 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ü.S. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
J.J. ja V.E. vastuapellatsioonkaebus 1. november 2016
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Ü.S. (ik: XXXXX ), esindaja Tessa Kütimets Vastuapellandid (hagejad): J.J. (ik: XXXXX ) ja V.E. (ik:XXXXX ), esindaja Annika Murulaid
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 9. märtsi 2016 otsus osaliselt, s.o hagi rahuldamise ulatuse ja menetluskulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult.
3.Mõista Ü.S. J.J. ja V.E. kasuks välja tagastamata ettemaks 12 000 eurot ja viivis ajavahemiku 24.02.2015-21.11.2016 eest 1681,15 eurot ning viivis võlgnevuselt 12 000 eurot alates 22.11.2016 kuni nõude täieliku täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
7.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.J.J. ja V.E. (hagejad) esitasid 25.05.2015 maakohtule Ü.S. (kostja) vastu hagiavalduse, milles palusid mõista kostjalt hagejate kasuks ühiselt välja põhinõue 12 000 eurot, hagiavalduse esitamise päevaks sissenõutavaks muutunud viivise 1153,68 eurot ja viivise hagiavalduse esitamise päevast (s.o alates 25.05.2015) 0,02% ulatuses põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20.10.2014 tagatisrahalepingu, mille eesmärgiks oli Tartu maakonnas Luunja vallas Kakumetsa külas XXXXX asuva korteriomandi broneerimine hagejatele kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Lepingu järgi oli korteriomandi müügihind 83 000 eurot ja hagejad tasusid ettemaksu 12 000 eurot. Swedbank AS keeldus korteriomandi ostu finantseerimast, kuna korteriomandil puudus kasutusluba. Luunja valla 05.12.2014 vastuse kohaselt on elamu projekteeritud üksikelamuks ning korterile kasutusloa andmine ei ole võimalik. Seetõttu loobusid hagejad ostust ning esitasid kostjale avalduse lepingu lõpetamise (ülesütlemise) kohta ja nõudsid ettemaksu tagastamist. Kostja ei ole ettemaksu tagastanud. Kuivõrd leping oli suunatud kinnisasja omandamisele, on see vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ning hagejad nõuavad ettemaksu tagastamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 alusel ja viivist alates 23.02.2015 seadusjärgses määras. Kostja nõudeid hagejad ei tunnistanud, leides, et need on tõendamata ja õiguslikult põhistamata.
2.Kostja hinnangul on vaidlusalune leping broneerimisleping, millele seadus vorminõuet ette ei näe. Seega on leping kehtiv. Leping sõlmiti, et peatada objekti müük ning alustada lepingueelsete läbirääkimistega VÕS § 14 tähenduses. Broneerimisleping on olemuselt tasuline leping. Kostjal on õigus saada kompensatsiooniks lepingu p-s 6.2 nimetatud leppetrahv 1000 eurot. Hagejad olid teadlikud, et elamus on loodud korteriomandid ja kasutusluba puudub. Hagejad katkestasid lepingueelsed läbirääkimised pahauskselt ning kostjal on õigus nõuda läbirääkimiste pidamisega seotud otseste kulude hüvitamist ja lisaks kulutusi, mida ta tegi,
tuginedes mõistlikult teise poole lubadustele leping sõlmida. Sellisteks kuludeks on elektritööde kulud 1792,25 eurot, kasutusloa saamisega seotud kulud 1068 eurot, maaklerile makstud tasu 1000 eurot, broneerimisperioodil saamata üüritulu 6000 eurot, kinnisvarabüroo hindamisakti tasu 50 eurot, lisandub leppetrahv 1000 eurot, kokku 10 910,25 eurot. Need kulud soovib kostja tasaarvestada hagejate nõudega.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 9. märtsi 2016 otsusega hagi osaliselt ning mõistis Ü.S. J.J. ja V.E. kasuks välja tagastamata ettemaksu summas 10 207,75 eurot ja viivise 810,47 eurot, kokku 11 018,22 eurot, ning viivise põhivõlgnevuselt (10 207,75 eurot) alates 18. veebruarist 2016 kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulud jättis maakohus 15% ulatuses hagejate kanda ja 85% ulatuses kostja kanda ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja menetluskulud 1117,75 eurot ja hagejatelt solidaarselt kostja kasuks menetluskulud 94,50 eurot. Maakohus tasaarvestas hagejatelt kostjale väljamõistmisele kuuluva summa 94,50 eurot kostjalt hagejatele väljamõistmisele kuuluva summaga 1117,75 eurot ning mõistis tasaarvestuse tulemusena kostjalt hagejate kasuks välja menetluskulud 2023,25 eurot. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on poolte vaheline leping tulenevalt lepingu p-dest 2.1.1, 2.1.2, 6.1 ja 6.2 kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eelleping, mis peab asjaõigusseaduse § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi olema notariaalselt tõestatud. Tagatisrahaleping on sõlmitud kirjalikus vormis ning on vorminõude rikkumise tõttu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 alusel tühine. Seega on hagejatel õigus nõuda TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel kohustuse täitmisena tasutud 12 000 euro tagastamist. Ettemakstud müügihind 12 000 eurot kuuluks hagejatele tagastamisele ka juhul, kui leping ei oleks tühine. Hagejad esitasid 09.02.2015 kostjale e-kirjaga avalduse lepingu lõpetamiseks. Ostja süül lepingu sõlmimata jäämise korral pidi ostja tasuma müüjale leppetrahvi 1000 eurot. Leppetrahvi ei rakendata, kui krediidiasutus keeldub ostjat finantseerimast. Ettemakstud müügihinna tagastamata jätmist lepingust ei tulene. Kostja on esitanud vastuväite ettemaksu tasaarvestamiseks omapoolsete nõuetega. Kostja nõuab lepingust tulenevat leppetrahvi (1000 eurot). Lepingu tühisuse tõttu on ka leppetrahvi kokkulepe tühine. Hagejatel ei oleks kohustust leppetrahvi tasuda lepingu kehtivuse korral. Hagejad on enne Swedbank AS-st 04.12.2015 saadud finantseerimisest keeldumise teadet andnud 03.12.2014 kostjale teada, et on nõus leppetrahvi maksma. Kuna kostja ei võtnud 03.12.2014 vastu hagejate pakkumist leping lõpetada, siis oleks leping lõppenud hagejate taganemisega 09.02.2015. Võttes arvesse lepingu punkti 6.2, ei oleks hagejatelt leppetrahvi nõudmine olnud põhjendatud. Kostja nõuab hagejatelt kasutusloa saamisega seotud kulude (1068 eurot), elektritööde kulude (1792,25 eurot) ja maaklerile makstud tasu (1000 eurot) hüvitamist, kuna hagejad katkestasid pahauskselt lepingueelsed läbirääkimised. Asjaoludest nähtub, et hagejad otsisid teisi variante ning soovisid ostust loobuda seetõttu, et elamul puudus kasutusluba (tl 58). Swedbank AS teatas vastuseks hagejate laenutaotlusele 04.12.2014 e-kirjas, et pank ei ole nõus ostu finantseerima, kuna korteriomandil puudub kasutusluba. Luunja valla ehitus- ja keskkonnanõuniku Tamur Tensingu 05.12.2014 e-kirjast nähtub, et korteriomandeid ei saa selles majas teha ka tulevikus. Poolte leping oli suunatud korteriomandi omandamisele. Eeltoodut arvestades ei saa hagejate käitumist – ostust loobumist – pidada pahauskseks. Kasutusloa saamisega seotud kulud (1068 eurot) on kostja väitel tehtud hagejate soovi kohaselt käsundita asjaajamise korras. Tulenevalt VÕS § 1020 lg-st 1 peab käsundita asjaajaja soodustatud isikut asjaajamisele asumisest teavitama ja ootama ära soodustatu nõusoleku.
Asjaoludest ei nähtu, et hagejad oleksid andnud nõusoleku kasutusloaga seotud asjaajamisteks ja nende kulude kandmiseks. Asjaoludest ei nähtu, milliseid toiminguid kasutusloaga seotud asjaajamine hõlmas ning milles asjaajamisel tehtud kulutused seisnevad. Ka elektritööd (1792,25 eurot) on kostja teinud väidetavalt hagejate soovil käsundita asjaajamise korras, tagamaks korteriomandi elektri tarbimine. Hagejate esindaja Marit Seesma on 16.02.2015 kostja esindajale saadetud e-kirjas kinnitanud, et nad on nõus maha arvestama hagejate soovil tehtud elektritööde kulud. Seega on hagejad elektritööde kulude kandmisega nõustunud. Kostja nõuab hagejatelt broneerimisperioodil saamata üüritulu (6000 eurot). Aluseks on võetud 8-kuuline periood (20.10.2014 kuni 30.06.2015) ja kinnisvaraportaalide pakkumiste alusel üürisumma 750 eurot. Lepingu kohaselt ei olnud omandi välja üürimine keelatud. Hagejad on soovinud lepingut lõpetada juba 2014. a detsembris ning saatnud teate lepingu lõpetamise kohta 09.02.2015. Seega ei saaks saamata jäänud tulu seisneda kuni 30.06.2015 saamata jäänud üüritulus. Samuti on hagejad välja toonud, et korteris elas kostja ema. Kostja ei ole seda vaidlustanud. Eeltoodut arvestades ei ole kostja saamata jäänud üüritulu nõue põhjendatud. Kinnisvarabüroo hindamisakti tasu (50 eurot) nõuet pole kostja põhjendanud ega selgitanud seost vaidlusega. Seega hindamisakti tasu nõudmine hagejatelt ei ole põhjendatud. Hagejate nõude 12 000 eurot ja kostja vastunõude 1792,25 eurot (elektritööde kulud) osas on põhjendatud teha tasaarvestus. Peale nõuete tasaarvestamist on hagejate nõue 10 207,75 eurot. Hagejad on 09.02.2015 andnud kostjale tähtaja ettemaksu tagastamiseks 23.02.2015. Seega on põhjendatud viivis välja mõista alates 24.02.2015. Kuni kohtuotsuseni moodustab viivis 853,24 eurot (10 207,75 × 8,05% × 379 päeva ÷ 365 päeva). Seega tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista tagastamata ettemaks 10 207,75 eurot, 09.03.2016 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 853,24 eurot ja viivis põhivõlgnevuselt alates 09.03.2016 kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Arvestades, et kohus rahuldas hagi 85% ulatuses, jättis kohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 15% ulatuses hagejate ja 85% ulatuses kostja kanda. Hagejate õigusabikulu on põhjendatud 615 euro ulatuses. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista menetluskulud 1117,75 eurot ((615 eurot + 700 eurot (riigilõiv)) × 85%). Kostja menetluskulud (esindaja tasu) on põhjendatud 630 euro ulatuses. Hagejatelt tuleb kostja kasuks välja mõista menetluskulud 94,50 eurot (630 eurot × 15%). Tasaarvestades hagejatelt kostjale väljamõistmisele kuuluva summa 94,50 eurot kostjalt hagejatele väljamõistmisele kuuluva summaga 1117,75 eurot, tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista menetluskulud 1023,25 eurot.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Ü.S. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 9. märtsi 2016 otsuse tühistamist osas, millega maakohus hagi rahuldas. Osas, millega maakohus rahuldas Ü.S. vastunõude summas 1792,25 eurot, jätta maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub apellant jätta hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus otsuse resolutsiooni p-s 8 mõistnud kostjalt välja menetluskulusid 1000 eurot rohkem, kui kohtuotsuse 7. leheküljel menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas toodud arvestuse järgi õige oleks; 2) ei too tehingu ühe osa tühisus TsÜS § 85 järgi kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Lepingus on selgelt eristatav broneerimislepingu osa. Asjas on vaja tuvastada, kas broneerimisleping oleks sõlmitud ka juhul, kui kinnisasja müüki puudutavaid eelkokkuleppeid ei oleks sõlmitud. Hagejad ei ole
vaielnud vastu kostja väitele, et pikk broneerimisperiood (ca 8 kuud) lepiti kokku seetõttu, et nimetatud aeg oli vajalik pangas hagejate finantsvõimekuse kindlakstegemiseks, nende korteri võõrandamiseks ning hagejate soovide (elektritööd, hindamisakti tellimine, kasutusluba jne) täitmiseks. Isegi juhul kui broneerimisleping on tühine, siis tühised ei saa olla lepingueelsed läbirääkimised, mis on tõendatud poolte e-kirjavahetusega. Tulenevalt hea usu põhimõttest on läbirääkivatel pooltel kohustus käituda teineteise suhtes ausalt ja õiglaselt; 3) jättis kohus hinnangu andmata kostja seisukohale, et hagejate 01. ja 03.12.2014 e-kirjad, milles hagejad on lubanud kostjale tasuda 1000 eurot, võivad olla konstitutiivseks võlatunnistuseks VÕS § 30 mõttes; 4) ei saa nõustuda kohtu seisukohaga, et hagejate käitumine – tehingust loobumine – ei ole pahatahtlik, kuna elamul puudus kasutusluba ja pank keeldus seetõttu tehingut finantseerimast. Vallaametnik T. Tensingu kiri on eksitav ja pahatahtlik. Hagejad teadsid, et elamus on korteriomandid ja puudub kasutusluba. Kasutusloa saamiseks tehtud kulud (arve 1068 eurot) võivad olla käsitletavad ka (usaldus)kahjuna, mille põhjustasid hagejad oma käitumisega. Lepingu p-s 4.1.2 tulenevalt ei olnud kostjal võimalik broneerimisperioodi jooksul (lepingueelsete läbirääkimiste ajal) omandit välja üürida. Kasutuks on muutunud ka kulutused maaklerile (1000 eurot), kes ostjad leidis, ja hindamisaktile (50 eurot). 5) ei ole viivise väljamõistmine tulenevalt hea usu põhimõttest ja asjaolust, et läbirääkimised katkesid hagejatest tulenevatel põhjustel, põhjendatud. Kostja tegevus ei olnud tehingu ärajäämise põhjuseks. Kostjal on õigus nõuda viivise vähendamist vastavalt VÕS §-le 162. Ebaõiglane on mõista välja viivis kuni täitmiseni.
5.J.J. ja V.E. esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu
9.märtsi 2016 otsuse tühistamist osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata, ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja apellatsioonkaebuse paluvad vastuapellandid jätta rahuldamata. Kostjate vastuväidete kohaselt: 1) nõustuvad hagejad kohtu seisukohaga poolte lepinguliste suhete kohta. Tegemist ei olnud broneerimislepinguga. Hagejad tasusid kostjale korteriomandi eest ettemaksu ja pooled leppisid kokku võimaliku müügilepingu tingimustes; 2) pakkusid hagejad 01.12.2014 e-kirjas kompromissi tingimusega, et kostja tagastab koheselt hagejatele tasutud ettemaksu. Pooled kompromissi ei sõlminud. Hagejate 01.12.2014 e-kirjas tehtud pakkumine ei ole käsitletav võlatunnistusena. Hagejad keeldusid korteriomandi ostust seoses krediidiasutuse keeldumisega ostu finantseerida. Seega lepingu p 6.2 järgi hagejatel leppetrahvi maksmise kohustust ei ole; 3) ei saa hagejate käitumist lugeda pahatahtlikuks. Asjas ei oma tähtsust, kas Luunja Vallavalitsuse seisukoht, et elamul puudub kasutusluba ja selle väljastamine ei ole võimalik ka tulevikus, oli põhjendatud. Seoses panga keeldumisega oli korteriomandi ostmine hagejate jaoks võimatu. Pooled olid lepingu sõlmimisel arvestanud, et pank ei pruugi hagejatele laenu anda ning siis on hagejad õigustatud korteri ostust loobuma; 4) ei ole kostja väidetavad kulud hagejate tellitud ja nende huvides tehtud kulud. Kostjal ei saanud lepingu sõlmisel tekkida veendumust, et hagejad korteriomandi ostavad. Kohus on põhjendatult märkinud, et asjaoludest ei nähtu, et hagejad oleksid andnud nõusoleku kasutusloaga seotud asjaajamisteks ja nende kulude kandmiseks, samuti ei nähtu, milliseid toiminguid asjaajamine hõlmas ning milles kulutused seisnevad;
5) ei saa seadusest tuleneva viivise nõue olla vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei taotlenud viivise vähendamist ega nimetanud VÕS §-s 162 sätestatud põhjendust. Vastuapellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei teinud kostja elektritöid hagejate soovil ja huvides. Elektritööd jäid korteri juurde ning väärtustavad kostja kinnisasja ja kergendavad selle müüki; 2) ei saa hagejate esindaja M. Seesma 16.02.2015 e-kirja käsitleda nõustumusena elektritööde kulude hüvitamiseks. Nimetatud e-kirjas tehti vastuseks kostja esindaja 13.02.2015 e-kirjale kompromissipakkumine tingimusega, et kostja tagastab koheselt hagejatele ettemaksu. Kompromissipakkumisele tuginemine olukorras, kus kompromissi ei sõlmitud, ei ole kohane; 3) on kostja esitatud kuludokumentide (Jurr-Elekter arved kokku 1792,25 eurot) järgi maksjaks Tessa Kütimets. Kostja kulutusi seoses elektritööde tegemisega need arved ei tõenda. T. Kütimets ei ole VÕS § 1018 järgi soodustatud isikuks.
6.Ü.S. vaidleb hagejate vastuapellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) on Riigikohus leidnud (3-2-1-118-14, p 16), et see, kui hageja tegutses mingis osas remondi tegemisel ka enda huvides, ei välista VÕS § 1018 jj kohaldamist. Seega ei ole käsundita asjaajamine välistatud, kui tehtud teod tulevad mingis osas kasuks ka asjaajajale endale. Piisab, kui tehtav tegu kuulub vähemalt osaliselt teise isiku huvisfääri; 2) on e-kirjavahetusega tõendamist leidnud ja hagejad ei ole vaidlustanud, et nad töid, sh elektritöid, tellisid, need oli hagejate huvide ja soovide kohased kulutused. Hagejad ei ole varem vaidlustanud, kes on soodustatud isik, kes peaks hüvitise saama. Nõude loovutamise teatisena (VÕS § 170) on võimalik käsitleda ka kohtumaterjale.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et J.S. ja V.E. vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja Ü.S. apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Tartu Maakohtu 09.03.2016 otsus tuleb tühistada hagi rahuldamise ulatuse ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab J.S. ja V.E. hagi Ü.S. vastu täielikult ning mõistab J.S. ja V.E. kasuks välja võlgnevuse 12 000 eurot, viivise ajavahemiku 24.02.2015- 21.11.2016 eest 1681,15 eurot ja viivise alates 22.11.2016 võlgnevuselt 12 000 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni täitmiseni. Menetluskulud tuleb jätta Ü.S. kanda. Vastuapellatsioonkaebus.
8.Kostja esitatud vastuväidete kohaselt katkestasid hagejad lepingueelsed läbirääkimised pahatahtlikult ja tekitasid sellega talle usalduskahju. Juhul, kui kohus hageja nõude rahuldab, soovib ta tasaarvestada kahjunõude hageja nõudega (I kd, tl 52). Maakohus leidis, et kostja vastuväide on põhjendatud elektritööde kulutuste 1792,25 euro osas ning põhjendas seda sellega, et hagejate esindaja M. Seesma on 16.02.2016 e-kirjas (I kd, tl 8586) nõustunud elektritööde kulutustega. Maakohtu nimetatud seisukoht on ebaõige. Asja materjalidest nähtub, et hagejate esindaja M. Seesma 16.02.2016 e-kiri oli esitatud vastuseks kostja esindaja 13.02.2016 e-kirjale, milles kostja tegi ettepaneku kompromissi sõlmimiseks. Hagejad oli nõus elektritööde kuludega ainult juhul, kui ülejäänud summa nendele tagastatakse. Kompromiss jäi sõlmimata ning kostja
hagejatele ettemaksu ei tagastanud. Kuivõrd kompromissi poolte vahel ei sõlmitud ning ettemaks on kostja poolt hagejatele tagastamata, ei ole hagejate poolt läbirääkimiste käigus tehtud pakkumus kehtiv ega käsitletav nõustumisena kulutuste hüvitamiseks. Ringkonnakohus märgib siinkohal veel seda, et asja materjalidest nähtuvalt on hagejad kogu menetluse kestel kostja usalduskahju nõudele vastu vaielnud ning ainuüksi kostja esitatud arved (I kd, tl 83, 84) ei tõenda kulutuste reaalset tegemist. Isegi juhul, kui hagejad oleksid katkestanud lepingueelsed läbirääkimised pahatahtlikult, saaks usalduskahju hüvitada, kui kulutused elektritöödele oleksid kasutud. Vaidlusalune elamu kuulub kostjale ning seega väidetavad kulutused on tehtud kostja enda huvides. Ülaltoodust lähtuvalt on maakohus põhjendamatult tasaarvestanud kostja 1792,25 euro suuruse nõude hageja nõudega ning sellest tulenevalt rahuldanud hageja põhinõude osaliselt 10 207,75 euro ulatuses (12 000-1792,25=10 207,75). Seoses hageja põhinõude täieliku rahuldamisega tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue täielikult ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja ei ole esitanud vastuväidet, et hagejatel on õigus nõuda viivist alates 24.02.2015. Seoses hageja põhinõude täieliku rahuldamisega tuleb viivist arvutada põhinõudelt 12 000 eurot. Ringkonnakohus mõistab kostjalt hagejate kasuks välja viivise kuni kohtuotsuse tegemise kuupäevani, s.o kuni 21.11.2016 kindlas summas ja sealt edasi kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Viivise suurus põhinõudelt 12 000 eurot alates 24.02.2015 kuni 21.11.2016 on 1681,15 eurot (vt www.viivisekalkulaator.ee). Apellatsioonkaebus.
9.Muus osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub nimetatud osas maakohtu põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea vajalikuks neid kõiki käesolevas otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
9.1.Põhjendatud ja Riigikohtu praktikaga on kooskõlas maakohtu seisukoht, et pooltevaheline 20.10.2014 leping on käsitletav kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eellepinguna ning see on seadusest (TsÜS § 83 lg 1) tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Seejuures on maakohus õigesti viidanud Riigikohtu seisukohale (lahend nr 3-2-1-32-06, p 16), mille kohaselt tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise) tühisuse. Eelnevast järelduvalt on ekslik kostja jätkuv tuginemine asjaolule, et antud juhul võiks kõne alla tulla TsÜS § 85 kohaldamine, kuna vaidlusalune tehing on osadeks jagatav ning selgelt on eristatav broneerimislepingu osa. Maakohus on kostja nimetatud väidet käsitlenud kohtuotsuse p-des 2-5 ning see, et kostja ei nõustu apellatsioonkaebuses mh Riigikohtu seisukohaga, ei anna aluse maakohtu otsuse tühistamiseks.
9.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna pooltevaheline leping on tühine, puudub kostjal õigus nõuda hagejatelt tühise lepingu p 6.2 järgi leppetrahvi. Ekslik on kostja seisukoht, et hagejate 01.12.2014 ja 03.12.2014 e-kirjad on käsitletavad konstitutiivsete võlatunnistustena VÕS § 30 tähenduses ning sellest tulenevalt on hagejatel kohustus tasuda kostjale 1000 eurot. Märgitud e-kirjades tegid hagejad kostjale mh ettepaneku tagastada 11 000 eurot ettemaksu ühe nädala jooksul ning sel juhul on nad nõus jätma ettemaksust 1000 eurot kostjale. Asja materjalidest nähtuvalt kostja hagejate ettepanekuga nõus ei olnud ning poolte vahel jäi kompromiss sõlmimata. Sellisel juhul ei ole hagejate pakutud kompromissitingimus käsitletav võla tunnistamisena VÕS § 30 tähenduses.
Maakohus märkis alternatiivselt, et isegi juhul, kui pooltevaheline leping oleks kehtiv, ei oleks kostjal lepingu p 6.2 alusel õigust leppetrahvi nõuda. Sellise alternatiivse seisukoha märkimine ei tähenda seda, et kohtuotsus oleks ebaselge.
9.3.Hagiavalduse kohaselt nõudis hageja kostjalt 12 000 euro väljamõistmist tuginedes tehingu tühisusele (TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028 lg 1). Maakohus on VÕS § 1028 lg-t 1 õigesti kohaldanud ning põhjendatult leidnud, et kuivõrd pooltevaheline leping on tühine, tuleb kostjalt lepingu alusel saadud 12 000 eurot hagejate kasuks välja mõista.
9.4.Põhjendatud ja Riigikohtu praktikaga (lahend nr 3-2-1-168-14) on kooskõlas maakohtu seisukoht, et hagejad ei katkestanud lepingueelseid läbirääkimisi pahatahtlikult ning hagejate tegevuse tõttu ei ole kostjale usalduskahju tekkinud. Asja materjalidest nähtuval puudus müüdaval elamul kasutusluba ning Swedbank AS keeldus seetõttu hagejate laenutaotlust rahuldamast ja ostu finantseerimast. Nimetatud asjaolud on tõendatud Swedbank AS-i e-kirjade (I kd, tl 15, 54) ning Luunja Vallavalitsuse e-kirjaga (I kd, tl 16). Seejuures olid pooled läbirääkimiste käigus saavutanud kokkuleppe (lepingu p 6.2), et ostjal (hagejatel) puudub süü, kui krediidiasutus keeldub ostjat finantseerimast. Kostja ei ole vastupidist tõendanud ning alusetu on apellatsioonkaebuses esitatud väide, et vallavalitsuse kiri on eksitav. Kuna hagejad ei ole katkestanud lepingueelseid läbirääkimisi pahatahtlikult, puudub kostjal alus väita, et talle on tekkinud läbirääkimiste lõppemise tagajärjel usalduskahju, mida tasaarvestada hageja nõudega. Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et väidetavad kulutused, millele kostja tugineb (lisaks eelnimetatud elektritöödele 1792,25 eurot kasutusloa saamisega seotud kulud 1068 eurot, maakleritasu 1000 eurot, saamata jäänud üüritulu 6000 eurot, hindamisakti tasu 50 eurot) oleks kostja pidanud tegema ka juhul, kui lepingueelseid läbirääkimisi ei oleks toimunud. Tegemist ei ole kasutute kulutustega, sest kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et elamu on senini müügis. Samuti puuduvad tõendid, et pooled oleksid sõlminud kokkulepe, mille kohaselt tegi kostja nimetatud kulutusi hagejate eest.
9.5.Maakohtus kostja viivise vähendamist ei taotlenud ning maakohus mõistis kostjalt välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Apellatsioonkaebuses esitas kostja esmakordselt taotluse viivise vähendamiseks. Hagejad vaidlevad taotlusele vastu ning on seisukohal, et taotlus tuleb jätta tähelepanuta, kuna kostja ei taotlenud viivise vähendamist maakohtus. Riigikohus on 04.05.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-24-11 asunud seisukohale, et sellises olukorras saaks ringkonnakohus viivise suurust asuda vähendama alles siis, kui esinevad TsMS § 652 lg-s 3 toodud asjaolud ja kui apellant uue asjaolu lubatavust põhjendab. Apellatsioonkaebuses ja vastuses vastuapellatsioonkaebusele ei ole kostja vastavaid põhjendusi esitanud ning seetõttu puudub ringkonnakohtul alus viivist vähendada. Lisaks peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et praegusel juhul on maakohus mõistnud kostjalt välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning viivise vähendamiseks puuduks alus ka siis (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-66-05, p 18, 19), kui kostja oleks taotluse viivise vähendamiseks esitanud õigeaegselt. Põhjendatud ei ole kostja väide, et seaduses sätestatud ulatuses väljamõistetud viivise suurus oleks ebaproportsionaalne.
10.Ringkonnakohus rahuldas hagejate vastuapellatsioonkaebuse ja jättis kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda.
Riigikohus asus 20.04.2016 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 seisukohale, et kui ringkonnakohus muudab maakohtu otsust sel määral, et muuta tuleks ka menetluskulude jaotust, võib ringkonnakohus jätta menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. Sellest järelduvalt toimub menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine maakohtus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.