Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiOsaliselt jõustunudTartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus · 14.10.2016

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
Kohtuasja number: 2-16-203/28
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 14.10.2016
Staatus: Osaliselt jõustunud
Sõnade arv: 6905

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee

Blank Konsultatsioonid OÜ11316120(Hageja)OÜ BAKAN INVEST11349668(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Maakohus

Kohtunik

Heiki Kolk

Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht

14.oktoober 2016, kell 16.00, Võru kohtumaja kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-16-203

Tsiviilasi

Blank Konsultatsioonid OÜ hagi OÜ Bakan Invest vastu kahju hüvitamise ja viiviste nõudes.

Tsiviiasja hind

4873,85 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: Blank Konsultatsioonid OÜ registrikood: 11316120 Kõrgemäe 19A-2, Viljandi linn, Viljandi maakond, 71005 Hageja esindaja vandeadvokaat Robert Sarv Advokaadibüroo RS MERCATORIA Pärnu mnt 17, Tallinn 10141 Tel: +372 5694 6044 E-post: [email protected] Kostja: OÜ Bakan Invest Registrikood: 11349668 Katlamaja, Krabi küla, Varstu vald, Võru maakond, 66102 Epost: [email protected] Kostja esindaja Maia Ploom, OÜ Catrex õigusbüroo, epost: [email protected];

Viimase kohtuistungi toimumise aeg

10.august 2016

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada Blank Konsultatsioonid OÜ hagi OÜ Bakan Invest vastu osaliselt.

2.Välja mõista kostjalt OÜ-lt Bakan Invest hageja Blank Konsultatsioonid OÜ kasuks 1265,55 eurot, millest kahju hüvitusena 1200 eurot (koos käibemaksuga) ja sissenõutavaks muutunud seadusjärgne viivis alates 09.02.2016 kuni 14.10.2016 summas 65,55 eurot.

3.Välja mõista kostjalt OÜ-lt Bakan Invest hageja Blank Konsultatsioonid OÜ kasuks alates 15.10.2016 VÕS § 113 lg 1 sätestatud seadusjärgne viivis tasumata põhinõudelt kuni põhinõude 1200 euro täitmiseni, kusjuures viivisenõue kokku koos sissenõutavaks muutunud viivisega 65,55 eurot ei tohi ületada põhinõude 1200 euro suurust. Menetluskulude jaotus

Sarnased lahendid

Võlaõigus

8.Tasaarvestuse tulemusena mõista hagejalt Blank Konsultatsioonid OÜ-lt kostja OÜ Bakan Invest kasuks välja menetluskulud 860 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). Asjaolud ja hageja nõue 1.Blank Konsultatsioonid OÜ (hageja) esitas hagi OÜ Bakan Invest (kostja) vastu kahju hüvitamise ja viiviste nõudes. Hageja nõuab kostjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist summas 4 453,18 eurot. 04.04.2016 kohtule esitatud vastuses suurendas hageja esitatud nõuet ja palus kostjalt välja mõista kahju hüvitis summas 4873,85 eurot. Kahju nõue koosneb hageja poolt puuduste kõrvaldamiseks tehtud tööde maksumusest summas 4761,46 eurot ja seoses puudustega hageja poolt 2016 jaanuaris tasutud suurenenud elektriarvest so summas 112,40 eurot, seega kokku 4873,85 eurot. Viivise nõude on hageja esitanud järgnevalt: 04.04.2016 hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis summas 106,79 eurot; edasi viivis 0,022% päevas väljamõistetavalt kahju hüvitiselt alates 05. aprillist 2016 kuni

2.Pooled sõlmisid 31.augustil 2015 kinnistu asukohaga Kalevi 23a, Viljandi, registriosa nr 3280439, müügi-, hüpoteegi seadmise- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt kostja müüs hagejale nimetatud kinnistu. Kinnistu oluliseks osaks olevas ühiselamus on 14 üürituba, mis on koormatud tähtajatute üürilepingutega. Hagejale anti üle kinnistu kaudne valdus, üürnikud jäid kinnistu otsesteks valdajateks. Kostja kinnitas müügilepingus, et esemel ei ole varjatud puudusi. Vähem kui kuu aega pärast müügilepingu sõlmimist selgusid probleemid sooja vee tarbimisega, sooja vee tarbimist elamus saab pidada elementaarseks ja seega on kostja andnud hagejale üle lepingutingimustele mittevastava asja. Hageja esitas 12.septembril 2015 kostjale kirjaliku päringu seoses ühiselamu katlasüsteemi katla vahetusega ja selle kestvusega. Kostja vastuse kohaselt peaks katel töötama veel 10-15 aastat ja vahetust võiks vajada ainult ventilaatori mootor. 2015 aasta septembris pöördus hageja poole katlasüsteemidega tegelev majaelanik ja teatas, et sooja vee tegemine ei ole võimalik. OÜ Cerbos eksperthinnangu kohaselt oli katlamajas olemasolev tarbevee soojusvaheti katlakiviga ummistunud, akumulatsioonipaak isolatsiooni alt tugevalt roostetanud, selle lisaväljavõtete keevitamine ei ole mõistlik. Vajalik oli akumulatsioonipaagi väljavahetamine ja eraldi soojaveeboileri paigaldamine. Tööde ja vahetatavate seadmete maksumus vastavalt müügipakkumisele oli 4 453,18 eurot. Asjaolude täienduses märgib hageja, et 2016 aasta alguses ilmade jahenemisega selgusid tubades kütteprobleemid, mis tulenesid samadest puudustest. Tubades langes temperatuur all 150 C ja elanikud pidi tuba kütma elektriga, mille tõttu oli elektriarve suurem kui aasta varem. Kui elamu küttesüsteem oleks olnud korras, ei oleks hageja pidanud 2016 jaanuaris tasuma elektri eest 112,40 eurot rohkem kui eelmisel aastal. Seega on hagejale tekkinud täiendav kahju 112.40 eurot. Kinnistul asuva ühiselamu katlamaja oli seisus, mis ei võimaldatud anda ühiselamu elanikele sooja vett ja seetõttu ei olnud ühiselamut võimalik kasutada eesmärgipäraselt so eluruumidena. Eluruumides peavad olemas olema elementaarsed elamistingimused, mille hulka kuulub ka sooja vee olemasolu. Arvestades OÜ Cerbos poolt kirjeldatud puudusi, on ilmne, et need ei saanud tekkida vähem kui ühe kuu jooksul, mil kinnistu oli hageja valduses. Mittevastavus oli olemas juba asja kaudse valduse ülemineku ajal ja VÕS § 218 lg1 järgi vastutab müüja isegi juhul kui puudus ilmneb hiljem. Müüja vastutab puuduste eest alati sõltumata sellest, kas ta ise puudustest teadis. Kostja ei teavitanud hagejat sooja vee tarbimise probleemidest. Pooled ei ole sõlminud vastutust välistavat või piiravat kokkulepet. Kostja on ise kinnitanud, et vee soojendamise süsteem koos katlaga remonditi põhjalikult 2014 aastal, mida tõendab OÜ Cerbos arve ja kostja poolt hagejale müügilepingu sõlmimise hetkel üle antud dokumendid. Hagejal oli teada küll elamu remondivajadus ja selle torustike vanus, kuid elamus vee soojendamise süsteemi kasutusiga pidi olema vähemalt 10-15 aastat. Torustiku vanuse märkimine müügilepingus ei tähenda katlasüsteemi puudulikkust, so soojusvaheti ummistust katlakivist ning akumulatsioonipaagi roostetamist, sest tegemist on erinevate asjadega. OÜ Arliga poolt esitatud arve summas 4761,46 eurot ei sisalda torustiku renoveerimisega seotud töid. Sooja vee tegemise häiritus ja kütteprobleemid olid põhjustatud soojusvaheti katlakiviga ummistumisest ning akumulatsioonipaagi roostetamisest. Üldteada asjaoluna katlakivi saab tekkida pikaajalisel ja korduval seadme kasutamisel. Ummistus tekib, kui katlakivi on tekkinud nii palju, et seade lakkab töötamast. Ummistusele eelneb seadme sisepinnale katlakivi ladestumine.

3.Kostja ei võta esitatud hagi õigeks, menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kostja poolt müüdi hagejale 1962 aastal ehitatud remonti vajav, puudustega maja koos 2004-2006 ehitatud vee soojendamise süsteemiga. Süsteem remonditi põhjalikult koos katlaga 2014 aastal, mida tõendab OÜ Cerbos poolt esitatud arve, mis anti üle ka hagejale. Sooja vee tootmine toimus akumulatsioonipaagi sees olev soojavaheti (sisuliselt küttespiraal), mida soojendas katlast tulev soe vesi. Akumulatsioonipaak (sisuliselt boileri kest) oli väljastpoolt isoleeritud. Müügilepingu punktis 1.6.5 on märgitud, et eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti, vee – ja kanalisatsioonitorustikud on vanad. Esemel ei olnud kostjale teadaolevalt mingeid varjatud puudusi. Remondi vajadusega olid hõlmatud nii maja kui ka selle külma- ja sooja vee, kütte ja kanalisatsiooni torustik. Isegi kui boileri küttekeha oleks olnud katlakiviga kaetud, ei olnud ta enne müügilepingu sõlmimist ummistunud. Vastasel korral ei oleks pesuruumides ja köögis sooja vett saanud kasutada. Enne müüki töötas sooja vee tootmise süsteem korralikult, sooja vett sai kasutada. Hageja on 12.septembri 2016 kirjas küsinud kostja käest katla kohta ja kostja vastas, et eelmisel aastal vahetati ära kogu sisu, katki võis minna ventilaatori mootor, muidu peaks kestma ilma suurema remondita 10-15 aastat, peamine, et mingit sodi ei põleta. Katla kütmisel tekib katlas soe vesi, mis liigub katlast edasi torude kaudu tarbevee akumulatsioonipaaki kui ka keskkütte akumulatsiooni paaki, edasi vastavalt kas tarbevee süsteemi või keskkütte süsteemi. Keskkütte ja tarbevee süsteemid on eraldi süsteemid. Katlast tulev vesi soojendab paakides vee sees olevat küttekeha, soojusvahetit (nagu elektriboileris olev elektriga soendatav küttekeha). Hageja on segamini ajanud katla ja elamus tarbe sooja vee tegemiseks vajaliku seadme, sooja tarbevee paagi, mille koosseisus on akumulatsioonipaak ja selle sees soojusvaheti. Maja ja torustiku vajas remonti ja vanas majas võivad ükskõik millised süsteemid üles öelda.

OÜ Cerbos müügipakkumine on esitatud 9.jaanuaril 2016 so üle 4 kuu pärast müügitehingut. Müügipakkumine ei ole tõend, ei nähtu, milles seisnes tarbeveega varustamise probleem, millal probleem tekkis. Müüja teebki pakkumisi endale sobivas suunas. OÜ-l Cerbos puudub ehitusekspertiisiks vajalik pädevus MTR-is, seega ei saa arvamus olla tõendiks tarbevee süsteemi puuduste kohta. OÜ-l Arliga puudub pädevus ehitamiseks ja ekspertiisiks ja seega ei ole nende poolt 15.jaanuaril 2016 koostatud diagnostika tõendiks. Arusaadav ei ole, mis tähendab sõna diagnostika ja mis on dokumendi eesmärk. Sellises mahus tööde teostamiseks oleks olnud vajalik Viljandi Linnavalitsuse poolt kinnitatud projekt, vastus päringule tõendab, et hageja poolt teostatud tarbevee tootmise süsteemi ümberehitustööd on ebaseaduslikud ja hageja soovib saada kostjalt raha ebaseadusliku ümberehituse eest. Tõendiks oleks saanud olla maha monteeritud soojusvaheti ja akumulatsioonipaak, samuti fotod nende olukorrast peale süsteemist eemaldamist. Hageja ei ole tõendanud, milles seisnes tarbevee süsteemi probleem ning selle põhjus, tõendatud ei ole ka väited, et müügilepingu sõlmimise hetkel oli soojusvaheti juba katlakiviga kaetud ning akumulatsioonipaak tugevalt roostetanud. Kütteprobleemi osas ei ole hageja nõuet esitanud. Tõendatud ei ole, et puudused olid olemas juba müügilepingu sõlmimise ajal. Hageja on puudustest teatanud hilinemisega, kohaldada tuleb VÕS § 220 lg 3 ja kostjalt enam kahju nõuda ei saa. Kostja sai esimese pretensiooni 4 jaanuaril 2016, millel oli kuupäev 18.detsember 2015, kuid ilmselt ei saadetud seda korraga kostjale ära, hageja ei teinud ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Tõendatud ei ole kahju suurust. Hageja enda esitatu kohaselt teatati probleemist septembris 2015, sellele ei reageeritud, süsteemi muudeti nii, et elanikud hakkasid tarbeveena kasutama küttesüsteemi vett. Kui hageja oleks probleemi tekkimisel kohe tellinud torustiku ehk süsteemi läbi pesu, oleks tema kulutused olnud minimaalsed. Ilmselt on hagejal olnud idee kogu sooja- ja küttesüsteemi tootmise süsteem ümber ehitada ja soovib seda teha kostja kulul. Hageja hakkas süsteemi ümber ehitama alles 2016 alguses, sooja vee süsteemi on ümber ehitatud, vanast süsteemist on säilinud ainult katel. Hageja poolt ei ole tõendatud teostatud tööde remondimaksumust, hinnapakkumine ei tõenda hagi nõuet. OÜ Cerbos esitatud hinnapakkumises on märgitud katlamaja paigalduse lisamaterjal 384 eurot, katlamaja torustiku soojustuse paigaldus 200 eurot, katlamaja ümberehitus, lammutamine maksumusega 1 200 eurot, summadele lisandub käibemaks. Hinnapakkumises nimetatud tööd ei ole seotud soojusvaheti või paagi remondiga, vaid on ära näidatud ka muud hageja tellitud tööd, pakkumises ei ole eristatavad haginõudes näidatud tööde maksumused. Kuna hageja ostis remonti vajava veesüsteemiga maja ja kui kostjal tuleks mingi osa paagi ja soojavaheti maksumusest hüvitada, ei saa see olla uute detailide maksumus, arvestada tuleb kuluprotsenti. Hageja püüab hagiga alusetult rikastuda. Kostja ei ole rikkunud sõlmitud lepingu tingimusi, hageja oli VÕS § 219 kohaselt kohustatud ostetud asja viivitamatult üle vaatama. Isegi, kui puudused lepinguobjektis olid olemas, ei täitnud hageja kohustust lepinguobjekt üle vaadata. Hageja väidete kohaselt sai ta probleemist teada septemberi lõpus, kostjale teatas sellest alles 18.detsembril 2015 so kaks ja pool kuud pärast objekti ostmist. Mõistlik aeg oli detsembriks möödunud ja hageja ei saa enam asja lepingutingimustele

Riigikohtu seisukoha järgi vastutab müüja müüdud asja puuduste eest eelkõige siis, kui : - puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); - puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3) ; - ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); - sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); - ostja on teatanud puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1), müüja puudustest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2), (vt RKTKo nr 3-2-1-129-12 p 15). 7.1 VÕS § 218 lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Viidatud sätte lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, asja omaduste kohta kokkuleppe puudumisel ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Elamuseaduse (ES) § 7 lg 1 p 2 alusel on Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kehtestatud Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine (eluruumide nõuded). Viidatud määruse punkti 9 teise lause kohaselt peab eluruum olema tagatud külma vee saamise võimalusega samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal. Vesi peab vastama EVS 663-1995 "Joogivesi" nõuetele. Kuigi külma vee saamise osas puudub poolte vahel vaidlus, asub kohus seisukohale, et ka sooja vee tagamine on vajalik, sest elanikele oli tagatud ka varasemalt soe tarbevesi. Seega ostes isegi remonti vajava maja, tuleb eeldada, et sellel oleks säilinud tavaline elustandard sh sooja tarbevee olemasolu. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et üldteada asjaoluna kasutatakse eluruumi elamiseks ja tavapäraste eluruumide kasutamise tagab ka sooja vee olemasolu. 7.1.1 Hageja on oma väidete tõendamiseks esitanud OÜ Cerbos poolt 9.01.2016 koostatud hinnapakkumise nr 152646 (tl 7-8). Hinnapakkumise kirjelduse kohaselt on Kalevi 23 a, Viljandi olemasolev tarbevee soojusvaheti katlakiviga ummistunud, akumulatsioonipaak isolatsiooni all tugevalt roostetanud, vajalik oleks selle väljavahetamine ja eraldi soojaveeboileri paigaldamine. Hinnapakkumise kogusumma koos käibemaksuga on 4 453,18 eurot. Samuti on hageja esitanud OÜ Arliga 01.02.2016 koostatud arve nr 10250, millest nähtuvalt on katlamaja renoveerimine, akumulatsiooni paagi vahetus, boileri paigaldus, kogumaksumus koos käibemaksuga 4 761,46 eurot. Kostja on omapoolsete väidete tõendmaiseks esitanud OÜ Cerbos poolt 30.06.2014 koostatud arve-saatelehe nr 141116, millest nähtuvalt teostatud katla hooldustööd koos käibemaksuga summas 336,98 eurot (tl 47). Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja poolt esitatud müügipakkumised ja arved kasutatavad tõenditena, sest osaühingutel puudub ekspertiisi tegemise pädevus ja puuduvad vastavad ehitusload. Kohus nõustub kostja vastuväidetega, kuid leiab, et hageja poolt esitatud andmeid saab hinnata TsMS § 272 järgi dokumentaalsete tõenditena. OÜ Cerbos poolt esitatud hinnapakkumine ja OÜ Arliga esitatud arve sisaldab andmeid teostatud tööde kohta. Tunnistaja A. G. (OÜ Arliga omanik) ütluste kohaselt on ta katlasüsteemidega tegelenud 18 aastat, viimased 8 aastat enda ettevõttes. Käis katlamajas ja küttesüsteemi ülevaatuse käigus avastas, et süsteem oli roostes, katla kaitseklapp oli lekkima hakanud, kaitseklapile oli peale keeratud veel

teine kaitseklapp, mis on lubamatu, automaatika ei toiminud, avastatud rooste viitas sellele, et leke oli olnud aastaid. Süsteem oleks toiminud, aga puudustega, vett ei oleks saanud. Akumulatsioonipaak oli roostetanud, seda ei olnud väljast märgata, oli pealt kaetud villa ja fooliumiga. Süsteemi remontida ei olnud mõttekas, kõik süsteem oleks tulnud välja vahetada. Spiraali võttis lahti, proovis seda surveõhuga läbi puhuda, aga see oli nii roostes, et ei tulnud ühtegi õhumulli ka teiselt poolt välja. Koostas ülevaatuse käigus diagnostika. 15.01. 2016 A. G. poolt koostatud diagnostikast nr 1501160 nähtuvalt on Kalevi 23a, Viljandi katlamajas omavahel kahe paagiga ühendatud akumulatsioonipaak, millest ühes on tarbevee tootmiseks soojusvaheti (täielikult ummistunud katlakiviga, tarbevesi võetakse küttesüsteemi akumulatsioonipaagist nii, et üks inimene laseb süsteemi vett juurde, et surve ei langeks ja teised pesevad. Akumulatsioonipaak on lekete tulemusena isolatsiooni alt tugevalt roostes, selle keevitamine ja uue soojusvaheti paigaldamine ei ole võimalik, vajalik akumulatsioonipaagi väljavahetamine ja soojaveeboileri paigaldus. Puudub ka kütteautomaatika väline andur, mille olemasoluta on automaatika kasutu (tl 82). Tunnistaja M. Z. (ühiselamu elanik, katlasüsteemiga tegeleva isiku) ütluste kohaselt ilmnes probleem kuu aega peale müüki, ei tea milles probleem oli aga kadus ära tarbevee surve, kui kraanist sooja vett lasta, siis mingi aeg tuli ja siis jäi vaikseks. Soe vesi oli olemas, probleem oli survega. Vana omaniku ajal kõik toimis. Teatas sellest uuele omanikule, läks aega enne kui midagi ette võeti, lõpuks vahetati kogu süsteem ära. Selle ootamise ajal majas elavad mehed tegutsesid, tarbevee paagi toru võeti ära ja pandi asemele voolik, mis läks keskküttepaaki, keskküttepaagi vett hakati kasutama tarbeveeks, seal oli üks kraan, kust sai survet juurde lasta, aga see ei toiminud. Praegu on paigaldatud uus katlasüsteem, on pelletiküte, enne oli puuküte. Eeltoodust järeldab kohus, et tunnistaja M. Z. ütlustega on tõendatud, et kostja poolt hagejale müüdud kinnistul asuvas ühiselamus ilmnesid sooja tarbevee kasutamisega probleemid, probleemi lahendamiseks ühendasid majaelanikud ise toru abil süsteemi selliselt, et küttesüsteemi vett hakati kasutama sooja tarbevee saamiseks. OÜ Arliga töötaja A. G. ütlustega ja tema poolt koostatud hinnapakkumisest ning diagnostikast nähtuvalt oli probleem selles, et tarbevee tootmiseks vajalik soojavaheti oli katlakiviga täielikult ummistunud, akumulatsioonipaak kauakestvate lekete tulemusena roostetanud, katse süsteemi survega puhastada ei õnnestunud, seega oleks olnud vajalik akumulatsioonipaagi vahetus ja uue boileri paigaldus. Kohus leiab, et eeltooduga on tuvastatud kostja poolt hagejale müüdud kinnistul asuva ühiselamu katlamaja süsteemi puudused ja VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei sobinud süsteem eriliseks otstarbeks, antud juhul sooja tarbevee saamiseks. Vastuseks kostja väidetele, et hageja vaatas ise ostetava asja üle ja müügiesemeks oligi remontivajav elamu, märgib kohus, et ka remontivajavas ja eluruumina kasutuses olevas elamus olev katlamaja süsteem peab olema vähemalt tavapärases olukorras. Kohus möönab, et poolte kokkuleppel saab müüa ka mittetoimiva katlasüsteemiga ühiselamu (asja), kuid sellisel juhul oleks tulnud see asjaolu pooltevahelises müügilepingus selgelt märkida. Müügilepingust nähtuvalt on kostja so müüja kinnitanud, et ehitis (ühiselamu) vajab remonti, vee – ja kanalisatsioonitorustikud on vanad, hageja so ostja kinnitanud, et on müügilepingu eseme üle vaadanud. Kui katlasüsteem vajas remonti, oleks kohtu arvates tulnud see ka sõnaselgelt müügilepingusse märkida. Seega on kohus tuvastanud, et ühiselamus asuva katlasüsteemiga seotud sooja tarbevee süsteem ei toiminud ja kostja on rikkunud müügilepingu tingimusi, sest olemasoleva süsteemi kaudu ei olnud võimalik tavapärasel viisil saada sooja tarbevett.

7.2 Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas ülalkirjeldatud puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, kas kostja sellest asjaolust teadis, kas kostja vastutab tuvastatud müügilepingu rikkumise eest. Müügilepingu punktis 3.1 on pooled kokku leppinud, et lepingu sõlmimisega antakse hagejale üle eseme kaudne valdus ning üürnikud jäävad otsesteks valdajateks tähtajatute üürilepingute alusel. Lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle otsese valduse üleandmisel. Kohus uuendas tsiviilasja menetluse ja palus pooltel esitada omapoolne seisukoht viidatud lepingupunkti tõlgenduse osas ja millal poolte arusaama kohaselt on lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko üle läinud ostjale. Hageja vastuse kohaselt on lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko hagejale üle läinud üleandmis-vastuvõtmise akti allkirjastamisega. Hageja märgib vastuses sedagi, et nimetatud asjaolu ei mõjuta asja sisulist lahendmaist, sest puudused esinesid tunduvalt varem eseme juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko üleminekuga. Kostja vastuse kohaselt on hageja lepingu eseme kaudne valdaja, otsest valdust ta saanud ei ole, otsese valduse saaks siis, kui majas elavad isikud välja kolivad. Kostja märgib, et seega ei olegi hagejal nõudeõigust, sest VÕS § 214 lg 2 järgi läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Pooltevahelise lepingu punkti 3.2 järgi müüja ja ostja allkirjastavad lihtkirjalikus üleandmise-vastuvõtmise akti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga. Koostatud akti kohaselt on maja üle antud 31.08.2015 ja sellest päevast läks kostja arvates hagejale üle maja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ning hagejal oleks nõudeõigus juhul, kui tal see õigus muudel põhjustel oleks olnud. Kohus nõustub poolte seisukohaga, mille järgi on vaidluse all olev ühiselamu üle antud kostja poolt hagejale alates 31.08.2015 so üleandmis-vastuvõtmise akti sõlmimisega. VÕS § 214 lg 2 järgi asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Kinnisasjade puhul on asja juhusliku hävimise või kahjustamise riisiko ülemineku hetk reeglina reguleeritud lepingus. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 3.2 ongi pooled kokku leppinud, et üleandmis-vastuvõtmise akt on täitmise kviitungiks ning selles märgitakse valduse üleandmise kuupäev. Eeltoodu alusel loeb kohus tuvastatuks, et müügilepingu objektiks olev kinnistu koos seal asuva ühiselamuga läks hagejale üle 31.08.2015 so üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise kuupäeval. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et akumulatsioonipaagile ei saanud tekkida rooste ja soojusvaheti ei saanud katlakiviga ummistuda ca 4 kuu jooksul so ajaperioodil, kui kinnistul asuv ühiselamu oli hageja valduses. Hageja poolt kostjale esitatud kirjalik pretensioon on koostatud 18.12.2015 (tl 15-27), kostja on kinnitanud pretensiooni kättesaamist 04.01.2016 (tl 11-12). Seega on kohus tuvastanud, et puudus oli olemas ka ajal, mil hagejale läks üle juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko. 7.3 VÕS § 101 lg 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Pooled ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest kohus saaks järeldada, et tuvastatud puuduse oleks põhjustanud hageja enda tegevus. Seega on kohus tuvastanud, et puudus ei tulenenud hagejast so ostjast.

7.4 VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kostja on esile toonud asjaolu, et hageja oli teadlik ostetaval kinnistul asuvast remonti vajavast ühiselamust ning remonti vajas ka katlasüsteem. Hageja on kostja käest 12.septembril 2015 e-kirjaga küsinud katla vahetuse kohta ja kostja on vastanud, et kuna katlale on tehtud hooldus, siis ainuke mis võib katki minna on ventilaatori mootor, muidu peaks katel kestma ilma suurema remondita 10-15 aastat (tl 10). Kohus nõustub poolte esiletoodud asjaoludega, et akumulatsioonipaak oli isolatsiooni all, roostet ei olnud võimalik välisel vaatlusel märgata, tunnistaja M. Z. ütlustest nähtuvalt tema mingeid lekkeid ei märganud, A. G. ütluste kohaselt ilmnes akumulatsioonipaagi rooste pärast soojustuse ja isolatsiooni eemaldamist. Ka hageja poolt kostjale saadetud küsimus viitab sellele, et akumulatsioonipaagi seisukorrast ei olnud ta teadlik, sest siis oleks koheselt järgnenud küsimus ka akumulatsioonipaagi ja soojusvaheti kohta. Eeltoodu alusel kohus leiab, et ilmselt ei olnud hageja so ostja lepingu sõlmimise ajal puudusest teadlik ega pidanudki seda teadma. 7.5 VÕS § 221 lg 2 järgi ei või müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid ja ka müügilepingust ei nähtu, et poolte vahel oleks sõlmitud müüja vastutust piirav kokkulepe või ei saa müüja sellele tugineda. 7.6 VÕS § 220 lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kostja vastuväite kohaselt on puudustest teatatud hilinemisega ja hageja on kaotanud hüvitise nõude õiguse. Kohus leiab, et hageja so ostja saab tulenevalt VÕS § 221 lg 1 p-st 2 lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle vaadata ei lasknud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale ( vt RKTKo nr 3-2-1-147-11 p 13). Kohus leiab, et käesoleval juhul on hageja teatanud kostjale puudustest so esitanud pretensiooni, mis on jõudnud kostjani 04.01.2016, valdus läks hagejale üle 31.08.2015 ja kuna tegemist oli varjatud puudusega ja hageja esialgselt ei teadnudki, milles puudus seisnes, selgitas selle välja päringute kaudu OÜ Arliga ja OÜ Cerbos abiga, siis on hageja teatanud puudustest õigeaegselt. Kohtu arvates väärib märkimist asjaolu, et kui ühiselamu elanikud teatasid hagejale küttesüsteemi puudustest, ei teadnud hageja milles probleem seisneb ja kostja teavitamiseks pidigi hageja tegeliku põhjuse välja selgitama. 7.7 VÕS § 221 lg 1 p1 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle vaadata ei lasknud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Tahtlus eeldab müüjapoolset asja teadlikku kahjustamist. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks küttesüsteemi osaks olevaid akumulatsioonipaaki ja soojusvahetit teadlikult kahjustanud. Pigem on tegemist asja sihipärasel kasutamisel tekkinud tagajärgedega so akumulatsioonipaagil rooste tekkimisega ja soojusvaheti spiraali ummistus katlakiviga. VÕS § 221 sätestab asja

8.Poolte vahel on vaidlus hageja poolt tehtud kulutuste suuruse osas. Kohus nõustub kostjaga selles, et sisuliselt on hageja katlamaja renoveerinud ja asendanud senise puuküttel töötanud katla pelletiküttel töötava katlaga, ümber on ehitatud ka vee tarbimise süsteem. Kohtu järeldust tõendavad ka OÜ Cerbos esitatud hinnapakkumine ja OÜ Arliga esitatud arve ning tunnistaja M. Z. ütlused. Hageja on esitanud nõude kogu katlamaja renoveerimise eest. Riigikohus on selgitanud, et kui kahjuhüvitis on liiga suur saab kohus seda VÕS § 127 lg 5, 139 või 140 alusel vähendada. Kui puudus on olemas, kuid hüvitatavate kulude määramine keeruline, saab kohus seda teha diskretsiooniotsusega VÕS § 127 lg 6 esimese lause ja TsMS § 233 lg 1 alusel (vt RKTKo nr 3-21-100-15 p 41). Kohus leiab, et hageja poolt esitatud kahu hüvitise nõuet tuleb vähendada ja kulude suurus määrata kohtu diskretsiooniotsusega. VÕS § 127 lg 6 sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. TsMS § 233 lg 1 järgi kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Hageja on esitanud kohtule OÜ Cerbos müügipakkumise nr 152646, mille kohaselt on olemasolev tarbevee soojusvaheti katlakiviga ummistunud, akumulatsioonipaak on isolatsiooni alt tugevalt roostetanud, sellele lisaväljavõtete keevitamine ei ole mõistlik, vajalik akumulatsioonipaagi väljavahetamine ja eraldi soojaveeboileri paigaldamine (tl 7-8). Esitatud hinnapakkumine on kogusummas 3 710,98, koos 20% käibemaksuga (742,20 eurot) kokku 4,453,18 eurot. Muuhulgas sisaldab hinnapakkumine katlamaja paigalduse lisamaterjali summas 384 eurot ja katlamaja ümberehitust, lammutamist hinnaga 1200 eurot. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et tegelikult on hinnapakkumises esitatud uue katlamaja paigaldus. Tunnistaja M. Z. ütlustest nähtuvalt, kui enne oli ühiselamus puuküte, siis pärast remonti on pelletiküte. Hageja on esitanud OÜ Arliga poolt 01.veebruaril 2016 esitatud arve, millest nähtuvalt on katlamaja renoveerimise käigus teostatud akumulatsiooni paagi vahetus, boileri paigaldus kokku koos käibemaksuga 4 761,46 eurot (tl 61). Eeltoodu alusel nõustub kohus kostjaga, et hageja poolt ei ole tõendatud tegeliku kahju suurust. Kohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole katlamajas asunud akumulatsioonipaaki vaadelnud, esitatud ei ole fotosid, seega on küsitav asjaolu, kas akumulatsioonipaak ja soojusvaheti vajasid väljavahetamist või mitte. Kohtule ei ole esitatud andmeid ka selle kohta, kui suur oli katlamajas olnud akumulatsioonipaak. Samas arvestab kohus asjaoluga, et hageja ülesanne oli tagada ühiselamu elanikele sooja tarbevee olemasolu. Lõplikes kirjalikes seisukohtades on kostja märkinud, et OÜ Cerbos hinnapakkumisest tulenevalt oleks optimaalne tööde maht ja uute osade maksumus olnud suurusjärgus 836,81 eurot (tl 123). Kostja on tuginenud siinjuures järgmiste remondiks kasutatud asjade maksumusele:

9.Hageja on esitanud elektrikulude eest täiendava kahju hüvitise nõude. Hageja põhjendab kahjuhüvitise nõuet asjaoluga, et kuna 2016 aasta alguses ilmade jahenemisega selgusid tubades kütteprobleemid, mis tulenesid katlasüsteemi puudustest, ühiselamu tubades oli temperatuur alla 15oC, oli elamus elektriarve oluliselt suurem kui 2015 jaanuaris. Näiteks 2015 jaanuaris oli elektriarve 189 eurot, siis 2016 jaanuaris oli summa 301,40 eurot. Hageja leiab, et seega on tekitatud täiendavalt kahju 112,40 eurot. Eesti Energia AS-i poolt 31.01.2016 esitatud arvest nr 440473502943 nähtuvalt on Blank Konsultatsioonid OÜ-le esitatud arve tarbimiskoha Kalevi tn 23a, Viljandi linn, Viljanid maakond, kohtu summas 301,40 eurot (tl 65). Kohus leiab, et hageja poolt esitatud täiendav kahjunõue summas 112,40 eurot tuleb jätta täielikult rahuldamata. Maja elaniku ja katlasüsteemiga tööga kokku puutunud isiku M. Z. ütluste kohaselt teatasid nad sooja vee probleemidest hageja ja kuna hageja midagi ette ei võtnud, siis maj elanikud ise ühendamist küttevee paagi tarbevee paagiga nii, et küttevett hakati kasutama sooja tarbeveena. Kohus möönab, et seega võis probleemi küttesüsteemis põhjustada ka hageja venitamine sooja tarbevee tagamisel ja ühiselamu elanike endi poolt teostatud ümberehitus küttesüsteemis. Nimetatud asjaolud kogumis võisid tõepoolset põhjustada ühiselamu tubade kütmise elektriga ja sellest tulenevalt ka suurema elektriarve. Kohtul ei ole alust arvata, et suurenenud elektriarve põhjustas roostes akumulatsioonipaak ja katlakiviga ummistunud soojaveevaheti. Eeldada tuleb sedagi, et kuna elektriarve esitati ühiselamu kohta tervikuna ja elektri tegelikeks tarbijateks olid ühiselamu elanikud, kes maksid suurenenud elektriarve tegelikult kinni, seega ei ole hageja tõendanud kahju tekkimist. Kohus leiab, et kuna hageja ei ole tõendanud, et suurenenud elektriarve oleks põhjustanud kostja tegevus või tegevusetus, seega puudub põhjuslik seos kostja teo ja tagajärje vahel, tõendatud ei ole hagejal kahju tekkimine ja hageja nõue summas 112,40 eurot jätta täielikult rahuldamata.

13.Vastavalt TsMS § 174 lg-le 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. 13.1 Hageja esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepingulise esindaja kulu 2910 eurot koos käibemaksuga. Hageja on tasunud riigilõivu summas 400 eurot. Hageja kinnitab, et ei saa lepingulise esindaja kuludelt käibemaksu tagasi. Hageja taotleb menetluskuludelt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses lahendi jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni (tl 102). Hagejale on osutatud õigusabi kokku 26,25 tunnis ulatuses, tunnihind 100 eurot (tl 103). Hageja esitas 12.08.2016 taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja palub kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista 590 eurot koos käibemaksuga (tl 108109). Kirjalike seisukohtade koostamise eest on hageja näidanud menetluskuluna 5,25 tundi, so 541,67 eurot (tl 116). Kostja vaidleb hageja lepingulise esindaja menetluskuludele vastu, põhjendatud ei ole 30.03.2016 kostja vastusele vastuse koostamine 5 h, mis on pikem kui kogus materjalidega tutvumise ja hagi koostamise aeg, asjaolud olid hagejale teada, vastuse koostamiseks ei kulu kindlasti üle 2 tunni. Põhjendatud ei ole 04.04.2016 hageja vastuse täiendmaine 2,40 tundi, ei ole selgunud uusi asjaolusid 4 päeva jooksul, mis olid menetlusdokumendi koostamise vahel. Põhjendatud ei ole 20.06.2016 täiendavate tõendite kogumise vajaduse väljaselgitamine, telefoninõupidamised kliendi ja eksperdiga 3,20 tundi, hageja ise ei koosta tõendeid, samuti pole põhjendatud 27.06.2016 tõendite taotluse koostamine 2, 50 tundi. Kostja leiab, et reaalne aeg õigusabi koostamiseks on 14-15 tundi (tl 106 pöördel). 13.2 Kostja on esitanud 10.08.2016 menetluskulude so õigusabi kulude nimekirja. Esitatu kohaselt on kostjale osutatud õigusabi kokku 14,15 tundi, tunnitasuga 120 eurot, kokku õigusabi kulud 1710 eurot, millele lisandub õigusabitasu 10.08.2016 kohtuistungil osalemise eest (tl 100-101). Kohtuistungil osalemise eest ja lõplike kirjalike seisukohtade koostamise eest on kostjale osutatud õigusabi 2,50 tundi, tunnitasuga 120 eurot, kokku menetluskulu 340 eurot. Kokku kogu menetluskulu 2050 eurot. Menetluskulu ei sisalda käibemaksu, kostja kinnitab, et menetluskulud on seotud käesoleva tsiviilasjaga (tl 106). Hageja vaidleb kostja menetluskuludele vastu. Kostja menetluskulud on põhjendamata suured võrreldes kostja poolt esitatud tõendite mahtu ja vastuväidete sisu, kostja poolt ei ole tõendeid esitatud, KOV seisukoht katlasüsteemis teostatud ehitustööde osas ei oma kahju hüvitamise seisukohalt mingit tähtsust. Kostja on venitanud vastuste teksti pikemaks, menetlusdokumendis on ebamõistlikud reavahed. Põhjendatuks on lugeda töömahuks 1 lk = 1 töötund, mis võib olla pikem kui siia lisandub tõendite hankimine, suhtlemised asjatundjaga. Vaidlus on tehniliselt keerukas ja hageja pidi tegema täiendavaid pingutusi, kostja vastuväited on põhjendamatud. Kostja avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mõista kostjale välja kohtu poolt määratud summa (tl 117).