S. L. hagi H. L vastu ühisvara jagamise nõudes H. L vastuhagi S. L. vastu ühisvara jagamise nõudes
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja / vastuhagis kostja: S. L. (IK XXX), lepingulised esindajad Merle Albrant ja Riinu Nurme Kostja /vastuhagis hageja: H. L (IK XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo
Menetlustoiming
kompromissi kinnitamine ja menetluse lõpetamine, kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
I. Kinnitada S. L. ja H. L vahel 06.05.2026 sõlmitud kompromiss alljärgnevas:
1.Ühisvara jagamine ja ühisomandi lõpetamine 1.1 Pooled lepivad kokku lõpetada nendevaheline ühisomand kinnisasjale asukohaga XXX, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, katastritunnus XXX (edaspidi Kinnisasi). 1.2 Pooled kinnitavad, et neile teadaolevalt ei ole Kinnisasi koormatud kolmandate isikute õigustega, välja arvatud need, mis on kantud kinnistusraamatusse. Pooled kohustuvad hoiduma Kinnisasja koormamisest uute asjaõigustega alates käesoleva Kompromissi sõlmimisest kuni omandiõiguse üleandmiseni ostjale. 1.3 Ühisomand lõpetatakse Kinnisasja müügi teel vastavalt käesolevas Kompromissis sätestatud tingimustele.
2.Kinnisasja müügikorraldus 2.1 Pooled kohustuvad müüma Kinnisasja ühiselt kolmandale isikule, kaasates müügiprotsessi läbiviimiseks litsentseeritud maakleri. Kinnisvara näitamist potentsiaalsetele ostjatele korraldab ja viib läbi üksnes valitud maakler. 2.2 Pooled kohustuvad hiljemalt 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates käesoleva Kompromissi kohtu poolt kinnitamise ja jõustumise päevast sõlmima mõlemale Poolele sobiva litsentseeritud kinnisvaramaakleriga (edaspidi Maakler) käsunduslepingu Kinnisasja müügiks.
2.2.1.Maaklerileping sõlmitakse tähtajaga vähemalt 12 (kaksteist) kuud.
2.2.2.Pooled kohustuvad andma Maaklerile või tema büroole vajalikud volitused ja ligipääsud Kinnisasja müügiks ning tegutsema heas usus müügitehinguni jõudmiseks. 1 (5)
2.3 Juhul, kui Pooled ei saavuta punktis 2.2 nimetatud tähtaja jooksul kokkulepet Maakleri isikus, kohustuvad nad viivitamata valima Maakleri Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmete hulgast loosimise teel või taotlema pakkumised kolmelt büroolt ja valima soodsaima vahendustasuga pakkumise.
2.4.Kinnisasja esialgse müügihinna (pakkumishinna) määrab valitud Maakler, lähtudes kinnisvaraturu hetkeolukorrast, sarnaste objektide tehingustatistikast ja oma professionaalsest hinnangust, tingimusel, et esialgne pakkumishind ei tohi olla madalam kui 200 000 (kakssada tuhat) eurot.
2.5.Maakleril on õigus ja volitus kohandada müügihinda (sh alandada hinda müügikuulutustes) oma professionaalse parema äranägemise järgi eesmärgiga jõuda müügitehinguni, kuid mitte madalamale kui 180 000 (sada kaheksakümmend tuhat) eurot.
2.6.Alla 180 000 (saja kaheksakümne tuhande) euro suuruse müügihinna võib Maakler aktsepteerida või pakkuda vaid Poolte mõlemapoolsel eelneval kirjalikul nõusolekul.
2.7.Juhul, kui Kinnisasja ei ole õnnestunud müüa 12 (kaheteistkümne) kuu jooksul alates maaklerlepingu sõlmimisest, on Pooltel õigus vastastikusel kirjalikul kokkuleppel pikendada maaklerlepingu tähtaega või valida uus maakler.
2.8.Kui Kinnisasja ei ole õnnestunud müüa 18 (kaheksateistkümne) kuu jooksul, kohaldatakse sundmüügi osas punktis 5.2 kokkulepitut.
3.Müügitulu jaotamine
3.1.Kinnisasja müügist laekuvast summast kaetakse esmajärjekorras müügiga seotud otsesed ja põhjendatud kulud, sh notari tasu, riigilõiv ja Maakleri vahendustasu (maakleritasu). Kuni Kinnisasja omandiõiguse üleminekuni ostjale kannab Kinnisasja kasutamisega seotud kulud (sh kommunaalkulud, küte, elekter jms) see Pool, kes Kinnisasja faktiliselt kasutab (H. L). Nimetatud kulusid ei loeta müügikuludeks ja neid ei arvata müügihinnast maha.
3.1.1.Pooled lepivad täiendavalt kokku, et punktis 3.1 nimetatud müügikulude hulka arvatakse ka vahendustasu, mis kuulub maksmisele enne käesoleva Kompromissi sõlmimist tegutsenud maaklerile (XXX), kuid seda üksnes tingimusel, kui Kinnisasja müügitehing viiakse nimetatud maakleri vahendusel edukalt lõpule (sõlmitakse notariaalne müügileping ja asjaõigusleping ning omandiõigus läheb üle ostjale).
3.2.Pärast punktis 3.1 nimetatud kulude mahaarvamist järelejäänud summa jaotatakse Poolte vahel järgmiselt:
1.S. L. saab 40% (nelikümmend protsenti) järelejäänud summast.
2.H. L saab 60% (kuuskümmend protsenti) järelejäänud summast.
3.3.Pooled kohustuvad andma notarile korralduse kanda müügihind (pärast kulude mahaarvamist) otse Poolte pangakontodele vastavalt punktis 3.2 toodud jaotusele.
4.Pooltevaheline väljaostuõigus (optsioon)
4.1.Sõltumata punktis 2 kokkulepitud müügikorraldusest kolmandatele isikutele, on H. L-il õigus 18 (kaheksateistkümne) kuu jooksul alates käesoleva Kompromissi jõustumisest omandada Kinnisasi ainuomandisse, tasudes S. L.-ile hüvitise vastavalt punktides 4.2 ja 4.4 toodud tingimustele (edaspidi Väljaost). 4.1.1 Kui Maakler edastab Pooltele kolmanda isiku ostupakkumise, mis vastab müügitingimustele, on H. L-il kohustus 7 (seitsme) kalendripäeva jooksul teavitada teist Poolt kirjalikult oma soovist kasutada väljaostuõigust sama hinnaga. Kui H. L ei esita teadet nimetatud tähtaja jooksul, loetakse ta väljaostuõigusest loobunuks ning Kinnisasi müüakse kolmandale isikule. Kui H. L on esitanud teate õigeaegselt, kuid ei sõlmi notariaalset 2 (5)
asjaõigus- ja müügilepingut 30 päeva jooksul pakkumise saamisest, kaotab ta väljaostuõiguse ja on kohustatud hüvitama punktis 4.4.1 toodud kulud.
4.2.Väljaostu korral määratakse Kinnisasja väärtus ja S. L.-ile tasumisele kuuluv summa (40% Kinnisasja koguväärtusest) tehingu tegemise hetkel kehtiva litsentseeritud kinnisvarahindaja poolt koostatud eksperthinnangu alusel. Kui kokkulepet ei saavutata, tellib kumbki Pool oma kulul eksperthinnangu ja Kinnisasja väärtuseks loetakse kahe hinnangu aritmeetiline keskmine.
4.3.Juhul, kui Kinnisasjale on leitud kolmandast isikust ostja, kes on teinud siduva ostupakkumise vähemalt punktis 2.6 sätestatud miinimumhinnaga, on H. L-il õigus realiseerida väljaostuõigus vaid juhul, kui ta nõustub hüvitama S. L.-ile tema osa summast, mis vastab kolmanda isiku tehtud pakkumisele.
4.4.Juhul kui H. L kasutab väljaostuõigust, makstakse S. L.-ile välja summa, mis vastab 40%le Kinnisasja väärtusest, mis on määratud vastavalt punktile 4.2 või punktile 4.3 (sõltuvalt sellest, kumba alust kohaldatakse). 4.4.1 Juhul, kui H. L teavitab teist Poolt kirjalikult soovist kasutada väljaostuõigust (vastavalt p-le 4.1.1), kuid ei sõlmi notariaalset müügilepingut 30 (kolmekümne) päeva jooksul teavituse esitamisest, loetakse, et ta on viivitanud kohustuse täitmisega. Sellisel juhul kohustub H. L hüvitama kõik kulud, mis tulenevad tehingu ärajäämisest kolmanda isikuga, sealhulgas tasuma ainuisikuliselt Maakleri vahendustasu või leppetrahvi, kui Maakleril tekib õigus seda nõuda seoses leitud ostjaga tehingu mittesõlmimisega.
4.5.Kui H. L ei ole 18 (kaheksateistkümne) kuu jooksul väljaostuõigust realiseerinud (sõlminud notariaalset asjaõiguslepingut ja müügilepingut) ning Kinnisasja ei ole õnnestunud müüa ka kolmandale isikule, kohaldatakse sundmüüki vastavalt punktile 5.2.
5.Poolte kohustused ja sundmüügi kohaldamine
5.1.Pooled on kohustatud tegema igakülgset koostööd Kinnisasja müügi korraldamiseks, sh sõlmima maaklerilepingu, võimaldama Maakleril Kinnisasja ostjatele näidata ning ilmuma notari juurde müügitehingu sõlmimiseks.
5.2.Juhul, kui 18 (kaheksateistkümne) kuu jooksul alates käesoleva Kompromissi jõustumisest ei ole Pooled sõlminud notariaalset asjaõiguslepingut ja müügilepingut Kinnisasja võõrandamiseks kolmandale isikule ega ole H. L realiseerinud punktis 4 nimetatud väljaostuõigust, on kummalgi Poolel õigus pöörduda käesoleva kohtumäärusega kinnitatud Kompromissi alusel otse kohtutäituri poole nõudega viia läbi Kinnisasja sundmüük täitemenetluse seadustikus sätestatud korras (ühisomandi lõpetamine avalikul enampakkumisel). Pooled lepivad kokku, et käesolev kompromiss on täitedokumendiks täitemenetluse seadustiku tähenduses ning kohtutäituril on õigus alustada täitemenetlust kinnisasja sundmüügiks ja saadud raha jagamiseks ilma täiendava kohtulahendita, kui üks pool esitab tõendid tähtaja möödumise kohta.
5.3.Punktides 2.8 või 5.2 nimetatud juhul (sundmüük kohtutäituri kaudu) toimub raha jagamine järgmiselt: kinnisasja müügist laekuvast rahast tasutakse esimeses järjekorras täitemenetluse kulud ja muud Kinnisasja müügiga seotud kulud. Pärast kulude mahaarvamist järelejäänud summa jagatakse Poolte vahel vastavalt punktis 3.2 kokkulepitud proportsioonile
(60% H. L, 40% S. L.).
6.Menetluskulud
6.1.Pooled kannavad enda kantud menetluskulud ise.
6.2.Pooled paluvad kohtul menetluse lõpetamisel määrata tagastamisele kuuluvaks riigilõivuks kokku 420 eurot, mis kuulub tagastamisele võrdsetes osades: 210 (kakssada kümme) eurot S. 3 (5)
L.-ile ja 210 (kakssada kümme) eurot H. L-ile. Ülejäänud osas jääb tasutud riigilõiv Poolte endi kanda. II. Lõpetada menetlus tsiviilasjas nr 2-25-1671, S. L. hagis H. L vastu ühisvara jagamise nõudes ning H. L vastuhagis S. L. vastu ühisvara jagamise nõudes. III. Jätta kompromissis nimetamata menetluskulud poolte endi kanda. Kompromissis nimetamata ja hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. IV.Tagastada määruse jõustumisel 1⁄2 hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust, s.o 210 eurot, S. L. arvelduskontole nr XXX XXX AS-is. V. Tagastada määruse jõustumisel 1⁄2 vastuhagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust, s.o 210 eurot, H. L arvelduskontole nr XXX XXX AS-is. Määrus saata pooltele. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates. Määruskaebust ei saa esitada peale viie kuu möödumist määruse tegemisest arvates.
ASJAOLUD JA KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
Viru Maakohtu menetluses on S. L. hagi H. L vastu ühisvara jagamise nõudes ning H. L vastuhagi S. L. vastu ühisvara jagamise nõudes. Esitatud hagiavalduste põhjal on jagatavaks ühisvaraks kinnisasi asukohaga XXX. Pooled sõlmisid 06.05.2026 kompromissi, mille paluvad kinnitada ja menetluse asjas lõpetada. Kohus, tutvunud toimiku materjalide ja kompromissiga, leiab, et poolte taotlus kompromissi kinnitamiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 4 kohaselt kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui pooled on sõlminud kompromissi ja kohus kinnitab selle. TsMS § 430 lg 1 kohaselt pooled võivad menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kuna poolte esitatud kompromiss ei ole vastuolus seaduse ja heade kommetega ega riku olulist avalikku huvi ning kompromissi on võimalik täita, kinnitab kohus S. L. ja H. L vahelise kompromissi poolte vahel kokkulepitud tingimustel ning lõpetab tsiviilasja menetluse. Kooskõlas TsMS § 431 lg-ga 1 kohus selgitab menetlusosalistele menetlustoimingu tegemise või tegemata jätmise tagajärgi, et vastavalt TsMS § 432 menetluse lõpetamise korral seoses poolte kompromissi kinnitamisega ei või samad pooled sama hagi eseme suhtes esitada uut hagi. Menetluskulud TsMS § 168 lg 3 kohaselt kompromissi sõlmimise korral kannavad pooled oma menetluskulud ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti. Kompromissis kokkulepitu põhjal jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda. Kohus jätab kompromissi kinnitamisel ka kompromissis nimetamata muud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kompromissis nimetamata ja menetlusosalistele hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. TsMS § 150 lg 2 p 1 alusel pool menetluses tasutud riigilõivust tagastatakse, kui pooled sõlmivad kompromissi. Pooled paluvad kummalegi tagastada pool hagiavalduse/ vastuhagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust (420 eurot). Pooled esitasid kohtule vastuseks 08.05.2026 kohtunõudele riigilõivu tagastamiseks vajalikud andmed. Kohus tagastab kummalegi poolele pool tasutud riigilõivust, s.o 210 eurot, poole avaldatud arvelduskontole. /digitaalselt allkirjastatud/ 4 (5)
Angelina Abol kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.