Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-i 405 järgi menetleb kohus asja lihtmenetluses, kuna hagi ja vastuhagi hind, nii põhinõudes kui kõrvalnõudes on mõlemad alla 3500 eurot. TsMS § 444 lg 1 järgi võib kohus võib otsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid, samuti riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse seisukoha ning lg 2 järgi võib kohus piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 16). Eeltoodu alusel on otsuse põhjendav osa lihtsustatud vormis. II

HAGEJA NÕUE, ASJAOLUD

Pooled sõlmisid 01.05.2022 tähtajalise (kuni 30.12.2024) üürilepingu XXX asuvate ruumide kasutamiseks (üldpind 56 m2, 2 tuba, köök, esik, vannituba, WC). Kostja kohustus maksma üüri kuus 400 eurot ja kõrvalkulusid teenusepakkujate poolt arvete alusel (p 3.1, 3.3). Kostja asus ruumidesse elama juunis 2022.a. ja üüri ja muude kulude tasumise kohustus algas 01.06.2022. Kostja jäi üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusega võlgu ning hageja ütles lepingu üles 25.07.2023 avaldusega, mille kostja on kätte saanud 03.03.2023. Hageja palus esitatud hagiavalduses välja mõista kostjalt võlga 3117,77 eurot (dtl 3), kuid täpsustas nõude perioodi ja suurust 10.01.2024 avalduses. Hageja vähendas nõuet ja palus kostjalt välja mõista perioodi eest aprill 2023 - august 2023 üüri ja kõrvalkulusid kokku 2539,92 eurot. Esitatud arvestuse kohaselt võlgneb kostja hagejale 5 kuu üüri kokku 2000 eurot (aprill- august 2023), aprillikuu kõrvalkulusid 1711,75 eurot, maikuu kõrvalkulusid 184,66 eurot, juunikuu kõrvalkulusid 105,74, juulikuu kõrvalkulusid 77,79 eurot (dtl 109). Hageja palus kostjalt välja mõista 2539,92 eurot ja menetluskulud jätta kostja kanda. III

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidles hagile vastu, tal oli ettemaks, kolis ruumidest välja 2022.a juuni alguses. Leping lõppes varem.

IV

KOHTU PÕHJENDUSED

2

A VÕS § 8 lg 1-2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1, 2 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 82 lg 2 sätestab, et kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega, lg 1.1. 1. lause sätestab, et eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 sätestavad, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri. Vastavalt VÕS § 316 lõikele 3 võib üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. VÕS § 316 lg 4 sätestab, et täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. B Hageja on tõendanud kohtule esitatud lepinguga, et pooled sõlmisid 01.05.2022 tähtajaga kuni 30.12.2024 üürilepingu XXX asuvate ruumide kasutamiseks (üldpind 56 m2, 2 tuba, köök, esik, vannituba, WC). Kostja kohustus maksma üüri kuus 400 eurot ja kõrvalkulusid teenusepakkujate poolt arvete alusel (p 3.1, 3.3) (dtl 7). Seega on poolte vahel sõlmitud VÕS § 271, § 292 lg 1, 1.1 järgi eluruumi üürileping, kuna kostja olid kohustatud tasuma ruumide kasutamise ees üüri ja kõrvalkulusid. Pooled ei vaielanud selle üle, et kostja asus ruume kasutama 2022.a juunis ja kostja üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus tekkis alates 01.06.2022. Üürikomisjoni toimiku nr 11-1/10/23 materjalide kohaselt soovis hageja saada kostjalt üüri ja kõrvalkulude võlga 2022. detsembri ja 2023.a. jaanuari eest kokku 1125 eurot (üürivõlg oli 805 eurot, lisaks kõrvalkulude võlg detsembri -2023 eest oli 320 eurot, tl 19-19p): Üürikomisjoni toimikust nähtuvalt toimus pooltevahelises vaidluses istung 04.04.23, kus hageja teatas, et kostjal ei ole enam 3

võlga ja komisjon lõpetas menetlus 04.04.2024 (toimik lk 96, dtl 259). Komisjoni toimikust ei nähtu, et hageja oleks kinnitanud, et 2023.a. märtsis oli kostjal ettemaks, kuid selgitas, et 2022.a. detsembri ja 2023.a. jaanuarikuu võlg on makstud. Hageja 10.01.2024 avalduse ja ärakuulamise selgituste kohaselt piirdus üürikomisjoni nõue võlaga kuni 2023.a märts ja haginõude periood algab 2023.a. aprillist. Seega ei ole käesolevas tsiviilasjas esitatud nõue ja nõudeperiood sama, mis oli lahendamisel üürikomisjoni asjas nr 11-1/10/23 ja milles on menetlus lõpetatud. Hageja on tõendanud kohtule esitatud 24.07.2023 avaldusega, et teatas kostjale, et kostja rikub lepingu p-dest 3.1 ja 3.3. tulenevaid kohustusi ja andis kostjale tähtaja 14 päeva kohustuse täitmiseks, ja juhuks kui kostja 14 päeva jooksul, ehk 08.08.2023, võlga ära ei tasu, siis on leping üles öeldud 08.08.2023. Viidatu on kooskõlas lepingu p-st 6.5.3 tulenevaga, mille kohaselt võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik viivitab üle 30 päeva üüri ja/või kõrvalkulude tasumisega. Kuna nõude perioodiks on võlg kohustuste täitmise eest alates 2023.a. aprillist, siis on ilmne, et 24.07.2023 seisuga pidi olema üürnik võlgnevuses vähemalt 2023.a. aprillikuu, maikuu ja juunikuu üüri tasumisega üle 30 päeva, kuna lepingu p 3.7 kohaselt pidi üürnik tasuma üüri jooksva kuu 20. kuupäevaks (VÕS § 82 lg 2). Üürivaidluskomisjoni toimikus olevate kostja pangakonto väljavõtete (dtl 240-253) kohaselt tasus kostja hagejale perioodil juuni 2022- 28.03.2023 kokku 5197,24 eurot, millest tagatis oli 400 eurot (vt lepingu p 3.11) ja 2022.a. juunikuine makse kokku 800 eurot. Sama nähtub ka hageja konto väljavõttest (dtl 85). Nii on tolle perioodi (10 kuud) eest tasutud üüri 4000 eurot (10*400) ja ülejäänud osa 797,24 eurot (10 kuu kõrvalkulud) kõrvalkulude eest (ÜVK tl 77-90). Kostja ei ole põhjendanud ega tõendanud, kuidas märgitud 5197,24 eurot, sh 400 eurot tagatis, katab hageja kõrvalkulude ja üürivõla nõuet hagetava perioodi eest 2023.a. aprill - august (kaasa arvatud). Asjast ei nähtu, et hageja või kostja oleks teinud tasaarvestuse tagatisraha arvelt ja seega pole tõendeid, et hageja nõue kostja vastu oleks 400 euro ulatuses lõppenud. Kostja pole tõendanud, et ta oleks hagejale ära tasunud hagetava üürivõla perioodi eest 01.04.2023-08.08.2023 ja hagetava kõrvakulude võla perioodi eest 01.04.2023 - juuli 2023 (kaasa arvatud) talle antud tähtajaks (08.08.2023) või alates avalduse kättetoimetamisest (03.08.2023) 14 päeva jooksul (17.08.2023-ks) ega käesolevas menetluses. Seega võis hageja kostjale 24.07.2023 avaldusega lepingu erakorraliselt üles öelda 08.08.2023, mis on kooskõlas lepingu p -s 6.5.3 sätestatuga ning VÕS § 313 lg 1, 316 lg 1 p 1, lg 3, 4. Avaldus on kirjalikus vormis ning sellest nähtub üüritud ese, lepingu lõppemise aeg, ülesütlemise alus, lepingu ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p 1-4 sätestatud nõuetele. Avaldus on kostjale kätte toimetatud kohtutäituri vahendusel 03.08.2023, mida kinnitab vastav akt 03.08.2023 (dtl 29-30). Kostja sai avalduse kätte 03.08.2023, tal tähtaeg võla tasumiseks oli 08.08.2023 ning seetõttu on kohustuse täitmata jätmise tõttu leping üles öeldud 08.08.2023. Eeltoodu alusel lõppes leping 08.08.2023. Kostja seletas ärakuulamisel, et kolis ruumidest välja 2023.a. juuni alguses ja ruume ei kasutanud. Eeltoodu ei tähenda, et pooled oleksid lepingu lõpetanud varem kui 08.08.2023, kas poolte kokkuleppel või kostja poolt ülesütlemisega, mis tuli lepingu p 6.1, 6.4 järgi teha vastavalt kirjalikult ja hageja pole ka kinnitanud, et pooltevaheline leping oleks lõppenud varem. Seega tuleb VÕS § 76 lg 1, 2, § 195 lg 2 kohaselt kostjal lepingust tulenevat kohustust täita kuni lepingu lõppemiseni 08.08.2023. Lisaks asjaolu, et kui üürnik ei kasutanud ruume alates 2023.a. juuni algusest, ei vabastada teda üüri tasumise kohustusest. Nimelt sätestab VÕS § 296 lg 3, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma 4

äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Lepingu p 3.3 järgi tuli tasuda kõrvalkulud (tasu elektrienergia, elamu üldelektrienergia, vee ja kanalisatsiooni, kütte, prügiveo ning muude kommunaalteenuste eest, samuti igakuised haldus-, hooldus-,avarii- ja remondimaksed elamu haldajale (sh maksed remondifondi ja ühistu laenumaksed), maamaksu, elamu kindlustuse, gaasi, valveteenuste ning tasu kaabeltelevisiooni-, telefoni- ja internetiteenuse kasutamise eest. Kõrvalkulude suurus määratakse igakuiselt lähtudes arvestite näitudest ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetest. Kõrvalkulude loetelu, nende tellija ja nende eest tasuja on määratud lepingu lisas 2 ja need kulud tuli tasuda vastavalt kas üürileandjale või teenusepakkujale. Teenusepakkujale tuli tasuda gaasi eest ja elektrienergia eest üürileandjale ja muude kulude eest üürileandjale (dtl 18). Kohtule esitatud Eesti Energia (dtl 50-57) arvetega on tõendatud, et üüritud ruumides kasutati elektrit perioodil 2023.a. aprill - juuli), muud arved on esitatud varasema nõude perioodi kohta ega oma asjas tähtsust (dtl 32-49). Esitatud KÜ Liiavalaia X arvetega (dtl 67-70) on tõendatud, et korteris kulus vett 2023.a. aprillis, mais, juunis, juulis, muud arved on varasemast perioodist ja 2023.a. augustist, mistõttu ei oma tähendust (dtl 58-66, 71). Eesti Gaasi arvetega (dtl 81-84) on tõendatud, et 2023.a. aprillis, juunis kulus gaasi, kuid asjas pole tõendeid, et seda oleks kulunud mais ja juulis 2023.a. Samas ei ole hageja nõudnud 10.01.2024 avalduses gaasi eest tasu 2023.a. juunikuu eest. Nii on hageja tõendanud gaasikulu vaid 2023.a. aprilli eest 7,03 eurot, kuid aprillikuu arve nr 1003727332 järgi ei ole ka selle kuu eest võlga, vaid ettemaks 20,46 eurot (ettemaks 27,49-7,03). Eeltoodud tõendite alusel asub kohus järeldusele, et kostja seletused, et ta ei kasutanud 2023.a juunist alates eluruumi, ei ole kooskõlas ülalviidatud arvete järgi tarbitud kõrvalkuludega. Eesti Gaasi muud arved on esitatud haginõudeeelsest perioodist ega oma tähendust (dtl 72-80). Seega on tõendatud hageja väited, et perioodi 01.04.2023 - juuli 2023.a. (kaasa arvatud) eest on kõrvalkulude tasu kokku 554,01 eurot (gaasi eest tasu on siinkohal kohus maha arvestatud). Hageja on nõudnud üüri 5 kuu eest 2000 eurot (01.04.2023-august 2023.a. eest). Leping lõppes 08.08.2023. Seega on kostjal VÕS § 76 lg 1, 2, 195 lg 2 lepingu p 3.1 järgi kohustus tasuda üüri perioodi eest 01.04.2023-08.08.2023. Augustikuu 8 päeva üür on 103,23 eurot (400/31*8). Nii on viidatud perioodil tasumisele kuuluv üür kokku 1703,25 eurot (4*400 + 103,23). Hageja väitis, et tal on õigus nõuda 2023.a. augustikuu eest üüri muul alusel juhul kui leping lõppes enne augusti lõppu. Hageja ei ole nõudnud kostjalt kõrvalkulude tasumist 2023.a. augusti eest, mis viitab asjaolule, et kostja ei kasutanud tegelikult ruume pärast 08.08.2023 ja vastupidiseid tõendeid pole. Nii ei saa hageja nõuda kostjalt tasu ruumide kasutamise eest pärast 08.08.2023 ka muudel õiguslikel alustel. Asjas pole tõendatud, et kostjal oleks hagetava perioodi üüride ja kõrvalkulude eest ettemaks ja tõendamata on, et nõutud üür ja kõrvalkulud oleks tasutud, mille tõttu on kostja VÕS § 100 mõttes VÕS § 271. 292 lg 1, lepingu p-dest 3.1 ja 3.3 tulenevate üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumises. Hagejal on õigus nõuda VÕS 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1, lepingu p 3.1 ja 3.3 tulenevate üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuste täitmist. Hagi kuulub osalisele rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista osaliselt üüri 1703,25 eurot ja kõrvalkulusid 554,01 eurot. C

MENETLUSKULUDE JAOTUS, SUURUS

TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on lõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1, § 175 kohaselt on kohtuvälised kulud 5

menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja soovis kostjalt saada 2539,92 eurot. Kohus mõistis kostjalt välja 2257,26 eurot. Hagi kuulus 88,8% ulatuses rahuldamisele (2257,26/2539,92*100). Nii jäävad hageja menetluskulud 88,8% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 11,2% ulatuses hageja kanda. Hageja vähendas nõuet 3117,77 eurolt 2539,92 eurole. Hageja ei vähendanud nõuet mitte seetõttu, et kostja oles nõuet tunnustanud või nõude osaliselt rahuldanud. Vastava haginõude esitamisel on tasumisele kuuluv lõiv 385 eurot mitte 420 eurot, nagu hageja esialgselt hagiavalduselt tasus. Et nõude vähendamine on hageja õigus, ei pea varasemalt suurema nõudega seotud suurema lõivu tasumise kohustust kandma kostja. Eeltoodu alusel on kostjal kohustus hüvitada hagejale lõivu 341,88 eurot (385*88,8%). Hageja menetluskulud on 06.02.2025 kulude nimekirja järgi ka esindaja kulud 13,5 tunni eest 2380,50 eurot koos käibemaksuga. Esindaja tasu määr on 150 eurot koos käibemaksuga. Kostja vastas 08.02.2025 hageja kulude nimekirjale, et hageja esindaja ei osalenud 13.05.2025 istungil. Kohus kontrollib TsMS § 175 lg 1 järgi hageja lepinguliste esindajate kulusid. Asjas ei ole esindaja mingit kaebust koostanud 2,5 tundi 450 euro eest, samuti on kohtutäituri kaudu tahteavalduse kättetoimetamine kostjale kohtueelselt (mitte kohtumenetluses), mis TsMS § 175 lg 1 mõttes ei ole lepingulise esindaja menetluskulu ega ka TsMS § 143 p 4, § 144 p 5, 5.1 märgitud menetlusdokumentide kättetoimetamise kulu. Tasu 1 tunni eest 120 eurot pole põhjendatud. Hageja ega tema esindaja ei osalenud ärakuulamisel 13.05.2024, mille tõttu pole põhjendatud tasu 2 tunni eest kokku 366 eurot. Et hageja pole 06.02.2025 menetluskulude nimekirja märkinud 05.02.2025 ärakuulamise aja kulu, on hageja enda valik, kas ta nõuab vastavat tasu või ei. Ülejäänud nimekirja kajastatud tööd ja toimingud on kooskõlas asja mahu, keerukusega. Eeltoodu alusel on hageja esindajate põhjendatud kulud kokku 1444,50 eurot (2380,50-450-120-2x183). Kostjal tuleb hüvitada hagejale 1282,72 eurot (1444,50*88,8%). Kostjalt tuleb välja mõista menetluskulude katteks hagejale lõivu 341,88 eurot ja esindajate kulude katteks koos käibemaksuga 1282,72 eurot. Kostja menetluskulude rahaline suurus jääb kindlaks määramata nende puudumise tõttu. (digitaalne allkiri) Kohtunik

6

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.