Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.06.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-49324
Tsiviilasi
OÜ Heima Invest hagi OÜ Linden Hotell vastu 19 946,18 euro nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22.01.2016 otsus
Tsiviilasja hind OÜ Heima Invest apellatsioonkaebus 12 146,66 eurot apellatsioonimenetluses OÜ Linden Hotell apellatsioonkaebus 7781,52 eurot Kaebuse esitajad ja kaebuse OÜ Heima Invest ja OÜ Linden Hotell apellatsioonkaebused liik Menetlusosalised ja nende Hageja: OÜ Heima Invest (rk 12378809, asukoht Tiigi 9, Paikuse alev, Paikuse vald, Pärnumaa), seaduslik esindaja esindajad UN ja lepinguline esindaja v.adv Anneli Aab Kostja: OÜ Linden Hotell (rk 12472052, asukoht Rüütli 44, Pärnu), lepingulised esindajad v.adv Anton Sigal ja adv Kristiina Reinson Kohtuistungi toimumise aeg
17.05.2016
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Pärnu Maakohtu 22.01.2016 otsus muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
1(11)
otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Heima Invest (hageja) esitas 18.10.2013 Pärnu Maakohtule hagiavalduse OÜ Linden Hotell (kostja) vastu 19 946,18 euro saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja omandis Pärnus asuvad Seedri Apartments külaliskorterid. Viidatud korterid on 01.01.2013 üürilepingu alusel antud AS Pergo Hotels kasutusse. AS Pergo Hotels tegeles üürilepingu alusel külaliskorterite igapäevase majandamisega. AS Pergo Hotels kuulub võrdsetes osades Urmas Nisumale ja Ado Sepale ning kuni 2013. aasta maikuuni oli AS Pergo Hotels peamiseks tegevuseks OÜ-le Hotell Pärnu kuuluva Rüütli 44, Pärnu asuva hotelli käitlemine.
3.09.05.2013 kehtestas AS Pergo Hotels nõukogu liige AS aktsiaseltsi üle õigusvastase mõjuvõimu, asendades ebaseaduslikult aktsiaseltsi juhatuse ning määrates juhatajaks omaenda variisiku SE. SE esimene toiming juhatusse määramisel oli volitada AS tegema AS Pergo Hotels nimel kõiki toiminguid. Hageja omanik ja juhatuse liige UN on AS Pergo Hotels aktsionärina vastavad toimingud vaidlustanud.
4.Paralleelselt AS Pergo Hotels juhatuse enda kontrolli alla võtmisega lõpetas AS OÜ Hotell Pärnu juhatajana ka OÜ Hotell Pärnu ning AS Pergo Hotels vahel sõlmitud üürilepingu, mille alusel AS Pergo Hotels kasutas Rüütli 44, Pärnu asuvat hotelli.
5.17.05.2013 sõlmis AS OÜ Hotell Pärnu nimel uue üürilepingu, millega andis Pärnu hotelli kostja kasutusse. Kostja hakkas kasutama ka hagejale kuuluvaid Seedri Apartments külaliskortereid.
6.18.07.2013 edastas kostja hagejale akti, mille kohaselt on ta väidetavalt „vastavalt eelnevale kokkuleppele“ osutanud 01.06.2013 - 30.06.2013 majutusteenuseid Pergo Hotels AS-le summas 4336,02 eurot.
7.UN palus edastada vastav kokkulepe ning osundas, et hageja ei ole kunagi andnud kostjale nõusolekut enda vara kasutamiseks või väljaüürimiseks.
8.Kostja väidab, et Pergo Hotels AS juhatuse liige SE pöördus kostja poole 2013. aasta maikuu lõpus palvega täita Pergo Hotels AS poolt kinnitatud tellimused Seedri tn korterite osas. Kostja on selgitanud, et ta on üksnes osutanud haldusteenust Pergo Hotels AS-le ning suhetes külaliskorteriga tegutsenud Pergo Hotels AS-i esindajana. Pooltevahelise vastavasisulise käsunduslepingu aluseks on 2013. aasta maikuus sõlmitud suuline kokkulepe.
9.10.09.2013 avaldas kostja, et ta on korterite kasutamisest teeninud tulu 23 924,18 eurot. Hageja tõi välja, et kostja on kahe kuu vältel kasutanud hageja külaliskortereid, tehes seda ilma õigusliku aluseta. Sealjuures on kostja keeldunud andmast informatsiooni korterite kasutamise lubatavuse kohta ega ole seniajani andnud
2(11)
ülevaadet tema poolt väidetavalt kantud kulude kohta. Selle asemel peab kostja jätkuvalt kinni külaliskorterite kasutamisest saadud tulu.
10.Hageja hinnangul on tal kostja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 alusel. Nimelt on kostja kasutanud ilma hagaeja nõusolekuta hagejale kuuluvaid külaliskortereid ning üürinud neid välja kolmandatele isikutele. Vastava tegevusega on kostja saanud tulu vähemalt 23 924,18 eurot, millest hagejale on üle kantud vaid 3978 eurot. Kostjal ei ole õigust pidada kinni tema poolt korterite väljaüürimiseks tehtud kulutusi ning kogu saadud summa kuulub hagejale üleandmisele. Seega on hagejal saamata veel 19 946,18 eurot ning kostja on hageja arvelt alusetult rikastunud vähemalt 19 946,18 euro ulatuses.
11.Hageja märkis, et juhul, kui kostja tõendab, et tal oli AS-ga Pergo Hotels sõlmitud kehtiv leping, on kostjal kohustus tasuda vastav summa AS-le Pergo Hotels.
12.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Kostja on 2013. aasta maikuus sõlmitud suulise lepingu tõendamiseks esitanud kohtule 15.11.2013 AS Pergo Hotels juhatuse liikme SE ja kostja juhatuse liikme ES poolt allkirjastatud kinnituskirja. Hageja hinnangul on alles 15.11.2013 allkirjastatud kinnitus koostatud tagantjärele eesmärgiga tõendada õigussuhet, mis ei ole tegelikkuses aset leidnud. Hageja hinnangul on eelviidatud tehingu näol tegemist näiliku tehinguga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 mõistes.
13.Enne 15.11.2013 ei esinenud mitte ühtegi asjaolu, mis kinnitaks, et AS Pergo Hotels ning kostja oleksid astunud omavahel lepingulistesse suhetesse. Nimelt sätestab 01.01.2013 üürilepingu p 4.4.5, et üürnik AS Pergo Hotels on kohustatud mitte andma üüriobjekti kolmandate isikute kasutusse ilma hageja kirjaliku loata. Hageja ei ole andnud nõusolekut anda üüriobjekt kostja kasutusse. Samuti on hageja alates 25.07.2013 viiel korral palunud kostjal esitada vastav kinnitus selle kohta, et kostja poolt väidetud leping on sõlmitud. Kinnitus allkirjastati alles tagantjärele. Ka oleks AS Pergo Hotels juhatuse liige SE pidanud väidetava tehingu raamatupidamise seaduse (RPS) § 6 lg-s 2 sätestatud korras nõuetekohaselt dokumenteerima. Samuti saatis veel 31.05.2013 SE hagejale teate, et ta lõpetab 01.06.2013 hageja ja AS Pergo Hotels vahel 01.01.2013 sõlmitud äriruumi üürilepingu, kuid viidet kostjaga sõlmitud suulisele lepingule vastav teade ei sisaldanud. Hageja tõi veel välja, et 07.06.2013 vastas AS Pergo Hotels juhatuse liige SE aktsionär UN järelepärimisele, milles paluti anda ülevaade, milliseid tehinguid on ta AS Pergo Hotels nimel teinud. Ka viidatud kirjas ei avaldanud SE, et ta on väidetavalt sõlminud AS Pergo Hotels nimel kostjaga haldusteenuste osutamise lepingu. Lisaks tõi hageja veel välja, et ehkki kostja väidab, et tal oli rahaline kohustus maksta AS-le Pergo Hotels haldusteenuse osutamise eest tasu, ei ole kostja ka AS-le Pergo Hotels tasu maksnud ning on keeldunud enda tegevuse kohta aru andmast ka AS Pergo Hotels juhatuse asendusliikmele.
14.Hageja on esitanud nõude VÕS § 1037 alusel ning selgitanud, et VÕS § 1037 võimaldab hagejal esitada nõude nii omanikuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 rikkumise kui ka kaudse valdajana AÕS § 40 lg 1 ette nähtud rikkumise korral, samuti on hageja tuginenud AÕS § 85 lg-le 1.
15.Alternatiivselt leidis hageja, et AS Pergo Hotels ning kostja vahel 2013. aasta maikuus sõlmitud kokkulepe oli seadusest tuleneva keelu rikkumise tõttu tühine. Nimelt on hageja sidunud allüürile andmise õiguse lepingus hageja kirjaliku nõusoleku andmisega. Hageja ei ole sellist nõusolekut andnud. Kuna vaidlusalusel juhul esinesid äärmiselt kaalukad põhjused allüürilepingu sõlmimise keelamiseks ning üürnik andis üüriobjekti allüürile ilma vastava loata, oli see üürilepingu oluline rikkumine, mis tõi VÕS § 288 lg-s 1 sätestatud piirangu rikkumise tõttu TsÜS § 87 alusel ühtlasi kaasa ka allüürilepingu tühisuse.
3(11)
16.02.12.2013 esitas hageja ka alternatiivse nõude juhuks, kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostja ja AS Pergo Hotels vahel oli sõlmitud kehtiv kokkulepe. Nimelt on AS Pergo Hotels 02.12.2013 loovutanud hagejale tingimusliku nõude kostja vastu, mis tuleneb 2013. aasta mais sõlmitud võimalikust suulisest kokkuleppest AS Pergo Hotels ning kostja vahel. Nõude loovutus on seatud tingimusse (edasilükkav tingimus) sellest, kas kohus asub seisukohale, et AS Pergo Hotels ning kostja vahel oli sõlmitud võimalik kokkulepe ning kas see kokkulepe oli kehtiv. Juhul kui kohus tuvastab, et kokkulepe on sõlmitud ning kehtiv, siis tuleb lugeda toimunuks ka nõude loovutus. Seega palus hageja mõista alternatiivselt kostjalt hageja kasuks (nõude loovutamise lepingu alusel) välja kinnituskirjas kokkulepitud hüvitis 19 946,18 eurot VÕS § 101 lg 1 p 1 ning § 108 lg 1 alusel. Kostja vastuväited hagile
17.Kostja hagi ei tunnistanud, vaidles sellele vastu ja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
18.Kostja tõi välja, et 10.05.2013 teatas üürileandja OÜ Hotell Pärnu AS-le Pergo Hotels, et AS-ga Pergo Hotels sõlmitud üürileping öeldakse üles alates 31.05.2013 seoses AS Pergo Hotels üürivõlgnevusega. AS Pergo Hotels sattus seega olukorda, kus alates 31.05.2013 ei olnud tal enam võimalik hallata külaliskortereid Hotell Pärnu kaudu. 2013. aasta maikuus leppis SE kostjaga suuliselt kokku, et külaliskorterite haldamine jätkub ajutiselt Hotell Pärnu kaudu, ehk kostja osutab AS-le Pergo Hotels haldusteenust, mis seisneb selles, et kostja suhtleb AS Pergo Hotels nimel külaliskorterite klientidega, korraldab korterite koristamise, võtab AS Pergo Hotels nimel klientidelt vastu makseid, jätkates seega korterite majandamisel täielikult senist praktikat. Seega osutas kostja üksnes haldusteenust ja tegemist on käsunduslepinguga.
19.Kostja pidi AS-le Pergo Hotels üle andma kogu klientidelt laekuva tulu, millest on maha arvatud teenuse osutamise kulud, sh otsesed kulud (nt koristus) kui ka osa hotelli töötajate palkadest, kes tegelesid lisaks oma põhitööle hotellis ka külaliskorterite majandamisega. Kuna AS Pergo Hotels tegevus hotelli opereerimiseks lõppes 31.05.2013, siis otsustas AS Pergo Hotels juhatuse liige SE, et ta lõpetab ka külaliskorterite üürimise hagejalt.
20.UN tundis huvi korterite vastu alles siis, kui sai kostjalt 18.07.2013 akti külaliskorterite tulude ja kulude kohta juunikuu eest. Sellele järgnesid süüdistused korterite ebaseaduslikus kasutamises. Seetõttu lõpetas kostja koheselt haldusteenuse osutamise AS-le Pergo Hotels ning andis AS-le Pergo Hotels juba 05.08.2013 üle külaliskorterite võtmed.
21.Hagejal ei ole alusetu rikastumise nõuet. VÕS § 1037 lg 1 kohaldamine eeldab, et kostja rikuks hageja omandiõigust või valdust. Antud juhul ei ole aga vaidlust selles, et hageja andis korterite valduse täielikult AS-le Pergo Hotels 01.01.2013 üürilepingu alusel, mis kehtis kogu vaieldaval perioodil. Sel perioodil oli hagejal õigus nõuda ASlt Pergo Hotels üüri 400 eurot kuus korteri kohta. Hagejal kui kaudsel valdajal ei olnud õigust saada makseid otse AS Pergo Hotels klientidelt ehk eraisikutelt, kes tarbisid AS Pergo Hotels või kostja kaudu majutusteenust. Seega on täitmata VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise peamine eeldus. Kuna hagejal ei olnud õigust saada makseid otse korterite külalistelt, ei saa hageja nõuda kostjalt selliste maksete üleandmist hagejale VÕS § 1037 lg 1 alusel.
22.Kostja on kandnud kulusid seoses teenuse osutamisega. Kostja on teinud külaliskorterite kasutusse andmisega kulutusi kokku 16 376,42 eurot. Kuludena on kostja käsitlenud järgnevat: broneerimis- ja vahendustasu 3158,23 eurot; töötasu 8010,39 eurot; sotsiaalmaks 2643,43 eurot; töötuskindlustusmaks 80,10 eurot;
4(11)
tarvikud - tualettpaber, šampoon, seep 1172,82 eurot; transpordikulu, autokompensatsioon 541,98 eurot; pesupesemine 160,12 eurot; joogid - lahustuv kohv, tee, mineraalvesi 93,50 eurot; internetiteenused ja IT teenused klientidele 16,25 eurot; üldkulud ja finantskulud (sh bürookulu, reklaamikulu, pangakulu, majandamiskulud, finantskulud sh laenude intressid) 3540,40 eurot.
23.10.09.2013 esitas kostja tasaarvestuse avalduse. Tasaarvestatav nõue koosneb järgnevast: AS Pergo Hotels ja tema allüürnikuks olev hageja ei kolinud pärast üürilepingu lõppemist (31.05.2013) välja Hotell Pärnu ruumidest, vaid kolisid välja alles 19.09.2013. AS Pergo Hotels kasutas aga Hotell Pärnu ruume ja teenuseid ning majandustegevuses tuleb sellise teenuse eest ka tasuda. Kostja talus sellist kasutust eeldusel, et AS Pergo Hotels tasub selle eest. Seega oli poolte vahel sõlmitud konkludentselt vastava sisuga leping või alternatiivselt on kostjal nõue alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja kasutuses oli 4 ruumi, s.o sekretäri tuba, raamatupidaja tuba, šeifide ruum ja arhiiviruum ning kostja osutas neis ruumides koristusteenust, valveteenust ning muid pisiteenuseid, sh perioodil 01.06.201318.08.2013 ruumide üür ja valve koos üldruumide koristusega 772 eurot kuus, kokku 1992,26 eurot; kantseleikulud (printimine, paljundamine, IT-hooldus) 85 eurot kuus, kokku 219,35; telefoninumber 24 h vastamisega kliendi nimel 135 eurot kuus, kokku 348,39 eurot; faksiteenus 40 eurot kuus, kokku 103,23 eurot; äriaadress koos postkastiga ja posti töötlemisega 20 eurot kuus, kokku 51,61 eurot; e-maili aadressid 2 tk 8 eurot kuus, kokku 20,65 eurot; töökoht möbleeritud toas 200 eurot kuus, kokku 516,13 eurot. Kokku on kulud 4511,62 eurot.
24.Kostja leidis, et hageja poolt esitatud nõude loovutamise leping on tühine vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1, kuna UN tegutses tehingus mõlema poole esindajana ja tegi tehingu iseendaga ning tehing on vastuolus esindatava, s.o AS Pergo Hotels huvidega. See tähendab, et AS Pergo Hotels kui nõude loovutaja õigusi ei ole kokku lepitud ning tasu, mida AS Pergo Hotels peaks saama loovutatud nõude eest. Samuti on AS Pergo Hotels 13.11.2015 nõude loovutamise lepingu tühistanud TsÜS § 131 lg 1 alusel. Esimese astme kohtu otsus
25.Pärnu Maakohtu 22.01.2016 otsusega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja kasuks 7781,52 eurot.
26.Maakohus leidis, et hageja väide, mille kohaselt kasutas kostja alates 01.06.2013 – 30.07.2013 Seedri 4 asuvaid korterid ilma õigusliku aluseta, ei ole põhjendatud ja tõendatud.
27.Maakohus leidis, et 2013. aasta mais sõlmitud suulise haldusteenuse osutamise lepingu puhul on tegemist käsunduslepinguga VÕS § 619 kohaselt. Hageja ei ole tõendanud, et nimetatud haldusteenuse osutamise leping oleks näilik TsÜS § 89 lg 1 kohaselt ja seega ka tühine. Lepingu näilikkust ei tõenda hageja ja AS Pergo Hotels vahel sõlmitud üürilepingu p. 4.4.6, mille kohaselt on üürnik kohustatud mitte andma üüriobjekti kolmandate isikute kasutusse ilma üürileandja kirjaliku loata. Kostja ja AS Pergo Hotels vahel ei ole sõlmitud VÕS § 288 lg-s 1 sätestatud allüürilepingut, vaid käsundusleping teenuste osutamiseks. See, et hageja ei lubanud kostjal käsunduslepingu alusel kortereid hallata ei muuda käsunduslepingut näilikuks tehinguks TsÜS § 89 lg 1 mõttes ja tühiseks. Kui kostjale sai teatavaks, et hageja ei soovi, et ta temale kuuluvaid külaliskortereid haldab, anti korterite võtmed hagejale üle.
28.Maakohus leidis, et käsunduslepingu sõlmimise keelamiseks ei esinenud kaalukaid põhjusi, et see oleks kaasa toonud hageja ja AS Pergo Hotels vahel sõlmitud üürilepingu olulise rikkumise ja käsunduslepingu tühisuse TsÜS § 87 alusel.
5(11)
29.Kuna haldusteenuste osutamise leping oli sõlmitud suuliselt, siis suulist lepingut ei olegi võimalik kirjalikult esitada. Kostja vastas hageja pretensioonile kirjalikult 06.08.2013 ja selgitas uuesti haldusteenuste osutamise lepingu sõlmimist suulise kokkuleppe alusel. Kohus märkis, et suulise lepingu tõendamiseks ei sätesta seadus kirjaliku kinnituse esitamist. Kostja on vastustes järelepärimisele piisavalt lepingu sisu ja selle sõlmimise asjaolusid kirjeldanud.
30.Asjaolu, et AS Pergo Hotels juhatuse liige SE ei viidanud haldusteenuse osutamise lepingu sõlmimisele 07.06.2013 vastuses aktsionär UN järelepärimisele, ei tähenda iseenesest, et tehing on näilik. Maakohus märkis, et poolte ja AS Pergo Hotels juhatuse liikmete, osanike ning aktsionäride vahel olid juba kujunenud halvad suhted. Asjaosaliste halbu suhteid ja kohtuvaidlusi kinnitas ka hageja juhatuse liige UN kohtuistungil vande all ärakuulamisel.
31.Haldusteenuste osutamise lepingu sõlmimine kostja ja AS Pergo Hotels vahel ei ole kohtu arvates eluliselt ebausutav. Nimelt saatis OÜ Hotell Pärnu 10.05.2013 AS-le Pergo Hotel üürilepingu ülesütlemise teate. AS Pergo Hotels juhatuse liige SE saatis 31.05.2013 hagejale teate külaliskorterite üürilepingu korralise ülesütlemise kohta alates 01.09.2013. AS Pergo Hotels kasutas külaliskorterite teenindamiseks Hotell Pärnu töötajaid ja külaliskorteritega seotud teenuseid telliti hotellile ja külaliskorteritele ühiselt. Seega, kuna AS Pergo Hotels ei saanud enam alates 01.06.2013 kasutada hotelli retseptsiooni, töötajaid ja teisi ressursse külaliskorterite majutamiseks, on täiesti reaalne, usutav ja mõistlik, et AS Pergo Hotels sõlmis kostjaga lepingu korterite haldamiseks (käsunduslepingu).
32.Asjaolu, et käsundusleping ei ole AS-l Pergo Hotels dokumenteeritud RPS § 6 lg 2 nõuete kohaselt, ei tähenda iseenesest, et tehing on näilik ja tühine.
33.Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et AS Pergo Hotels ja kostja vahel sõlmitud haldusteenuste osutamise leping (käsundusleping) on kehtiv.
34.Hageja ei ole tõendanud, et kostja on tema omandit rikkunud õigustatud isiku nõusolekuta. Hageja ei pidanud saama tulu, mida AS Pergo Hotels sai korterite külastajatele kasutada andmisest. Nimetatud tulu pidi saama üürnik AS Pergo Hotels, kes sõlmis käsunduslepingu kostjaga. VÕS § 1037 lg 1 mõtte kohaselt peab rikkuja omastama vara kannatanu arvel, st saama vara, mida õiguse kohaselt oleks pidanud saama kannatanu. Arvestades eeltoodut tuleb hagi alusetu rikastumise sätete alusel jätta rahuldamata.
35.Hageja alternatiivse nõude kohta märkis maakohus, et kohtu hinnangul on loovutatud tingimuslik nõue piisavalt selge. UN on kinnitanud, et tahe oli loovutada kõik haldusteenuste osutamise lepingust tulenevad nõuded, sh hageja poolt antud tsiviilasjas kohtule esitatud nõue. Seega leidis maakohus, et hageja on omandanud nõude loovutamise lepingu alusel AS-lt Pergo Hotels vaidlusaluse nõude, s.o saadud tulu ehk külastajate poolt kostjale tasutud korterite kasutamise tasu nõude. Kostja ei ole tõendanud, et nõude loovutamise lepingu tühistamine on kehtiv ja tehing on tühistatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Seega on nõude loovutamine VÕS § 170 kohaselt võlgniku suhtes kehtiv.
36.Kuna AS Pergo Hotels ja kostja vahel on sõlmitud kehtiv haldusteenuste osutamise leping (käsundusleping), siis AS-l Pergo Hotels on kostjalt õigus nõuda lepingu täitmist, s.o korterite kasutamist saadud tulu üleandmist vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule ja VÕS § 628 lg-le 2. Nõue on AS Pergo Hotels poolt loovutatud hagejale. Seega oleks hagejal õigus saada kostjalt 19 946,18 eurot. Nimetatud summast tuleb maha arvestada kostja kulutused seoses külaliskorterite kasutusse andmisega. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud hageja väited, mille kohaselt ei kuulu kostja kulud mahaarvamisele.
6(11)
37.Kuludena on kostja käsitlenud järgnevat: broneerimis- ja vahendustasu 3158,23 eurot, töötasu 8010,39 eurot, sotsiaalmaks 2643,43 eurot, töötuskindlustusmaks 80,10 eurot, tarvikud - tualettpaber, šampoon ja seep 1172,82 eurot, transpordikulu, autokompensatsioon 541,98 eurot, pesupesemine 160,12 eurot, lahustuv kohv, tee, mineraalvesi 93,50 eurot, internetiteenused ja IT-teenused klientidele 16,25 eurot, üldkulud ja finantskulud (sh bürookulu, reklaamikulu, pangakulu, majandamiskulud, finantskulud sh laenude intressid) kokku 3540,40 eurot.
38.Kostja on esitanud kohtule hulgaliselt tõendeid kulude kohta, kuid nende järgi ei ole võimalik täpset kulude suurust kindlaks teha. Tõendatud ei ole kulude täpne jagunemine külaliskorterite ja Hotell Pärnu vahel, töötajate täpne arv, üldkulude, pesepesemise, finantskulude ja transpordikulude täpne suurus ega ka täpne tarvikute ja jookide maht ja maksumus. Tõendatud ei ole üldkuluna reklaamikulu ja finantskulu, sh laenude intressid. Kostja väitel olid korterid suvekuudeks eelnevalt suures osas broneeritud ja seega ei ole reklaamikulu summas 1764,34 ning laenuintressid 1196,52 eurot tõendatud. Samuti kostja kasutas ja teenindas ka OÜ-le Brass Investments kuuluvat 8 külaliskorterit samas majas.
39.Arvestades, et külaliskorterid anti kasutada 2 kuu jooksul, kortereid oli kokku 8 ning täituvus juunis 2013 oli 25% ja juulis 2013 73 % ning hinnates kõiki esitatud kuludokumente, hindas kohus kulutuste suurust oma siseveendumuse kohaselt TsMS § 233 lg-te 1 ja 2 alusel ning leidis, et kulutused on kostja poolt esitatust 30 % väiksemad, kõik kokku 16 376,42 eurot – 30 % = 11 463,49 eurot. Seega on tulud 23 924,18 eurot ja kulud 11 463,49 eurot, s.o 47,91 %.
40.Kostja tasaarvestamise avaldus oli osaliselt põhjendatud, s.o osas, milles hageja kasutas arhiiviruumi. Tõendatud on, et AS Pergo Hotels arhiiv oli perioodil 01.06.2013- 19.09.2013 OÜ Hotell Pärnu ruumides, mis oli kostja valduses. Hageja ei ole tõendanud, et ta läks arhiivile järgi ning arhiivi äraviimine osutus kostja tegevuse tõttu võimatuks. Seega on kostja tasaarvestatav nõue selles osas AS Pergo Hotels vastu põhjendatud ja kuulub tasaarvestamisele hageja poolt nõude loovutamise teel AS-lt Pergo Hotels omandatud nõudega. Kostja on esitanud nõude suuruseks 772 eurot kuus koos ruumide valve ja koristusega 4 ruumi kohta. Arvestades ühe arhiiviruumi kasutamist, saab kasutusväärtusena arvestada 1⁄4 772-st, s.o 193 eurot kuus. Põhjendatud nõue 3 kuu ja 19 päeva eest on 701,17 eurot (3 x 193 + 19 x 6,43 /193: 30/).
41.Maakohus leidis, et ülejäänud osas ei olnud kostja tasaarvestamise avaldus põhjendatud. Kostja ei ole tõendanud lepingu olemasolu OÜ Hotell Pärnu ruumide kasutamiseks AS-i Pergo Hotels ja kostja vahel perioodil 01.06.2013- 19.09.2013. See, et pärast üürilepingu lõppemist (31.05.2013) ei kolinud AS Pergo Hotels täielikult välja Hotell Pärnu ruumidest ei tähenda, et pooltevaheline üürileping jätkus. Kostja ei ole ka tõendanud, et raamatupidaja tegi antud ruumides ka AS Pergo Hotels ja hageja raamatupidamist. Lisaks ei ole kostja tõendanud, et hageja kasutas järgmisi teenuseid: printimine, paljundamine ja IT-hooldus, telefoninumber 24h vastamisega kliendi nimel, faksiteenus, äriaadress koos postkastiga ja posti töötlemisega, e-maili aadressid. Samuti ei ole kostja tõendanud, et UN viibis ruumides regulaarselt ning et AS Pergo Hotels kasutas perioodil 01.06.2013- 19.09.2013 sekretäride tuba, raamatupidaja tuba ja seifide ruumi.
42.Maakohus leidis, et eeltoodust tulenevalt on hageja nõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele summas 7781,52 eurot (nõue 19 946,18 – kulud 11 463,49 – tasaarvestatav nõue 701,17 ).
43.Maakohus jättis menetluskulud 61 % ulatuses hageja kanda ja 39 % ulatuses kostja kanda, kuna hagi kuulub rahuldamisele 39 % ulatuses (TsMS § 163 lg 1). Maakohus
7(11)
mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 1416,30 eurot ja viivise otsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja apellatsioonkaebus
44.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi jäeti rahuldamata ning teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
45.AS Pergo Hotels ja kostja vahel ei olnud sellist lepingut, mis oleks võimaldanud kostjal hagejale kuuluvaid külaliskortereid kasutada. Väidetav haldusteenuste osutamise leping on näilik ja seetõttu tühine. Selles osas kordas hageja üle juba maakohtus välja toodud seisukohad lepingu näilisuse kohta.
46.Hageja hinnangul ei vasta ka AS Pergo Hotels ja kostja vahel väidetavalt sõlmitud kokkulepe käsunduslepingu tunnustele. Maakohus leidis ebaõigesti, et hoolimata sellest, et hageja ja AS Pergo Hotels vahel 01.01.2013 sõlmitud üürilepingu p 4.4.6 keelas korterite kasutada andmise kolmandatele isikutele, ei tähenda see sõlmitud käsunduslepingu tühisust. Maakohus on vastavale järeldusele jõudmisel valesti tõlgendanud VÕS § 288 lg-t 1 ja TsÜS §-i 87. VÕS § 288 lg 1 sätestab, et keelatud on mistahes allkasutusse andmine. Kostja tegevus on selgelt hõlmatud VÕS § 288 lg 1 kasutatud mõistega „allkasutusse andmine“. Maakohus on viidatud sätet tõlgendanud põhjendamatult kitsendavalt, justkui oleks omaniku tahte vastaselt keelatud vaid tema vara allüürile andmine, samas kui sätte teksti järgi on keelatud omaniku vara mistahes allkasutusse andmine ilma omaniku loata.
47.Hagejal on õigus saada tema omandi õigustamatust kasutamisest saadud tulu. Olukorras, kus AS Pergo Hotels enam kortereid hallata ei suutnud, kuivõrd tal puudusid töötajaid, vahendid ja võimalused korterite haldamiseks, ei saa kuidagi pidada põhjendatuks, et korterite lõppklientidele väljaüürimise tulu oleks pidanud saama üürnik, kes kortereid ei majandanud ning tulu teenida ei suutnud. Ainus isik, kellel oli õigus korterite eest tulu saada, on hageja.
48.Alternatiivse nõude osas leidis hageja, et kostjal ei olnud õigust mingeid kulusid kinni pidada, kuivõrd kokkulepe, millele kostja vastava õiguse põhistamisel tugineb, on alternatiivselt kas näilik ja seetõttu tühine või vastuolus seaduses sätestatud keeluga ja seetõttu tühine. Samas, isegi kui kostjal oleks olnud õigus kulutuste kinnipidamiseks, on maakohus teinud meelevaldse kuluarvestuse, jättes tähelepanuta, et kostja poolt kulutuste tegemine on tõendamata.
49.Maakohus on alusetult lugenud 70% kostja poolt väidetavalt tehtud kulutustest põhjendatuks. Hageja selgitas, et tõendid on esitatud osaliselt, allkirjastamata kujul, neile on kostja poolt lisatud märge/tempel „kulude jaotus“, milles sisalduva jaotuse kohta puuduvad igasugused põhjendused. Sealjuures ei suutnud kostja määratleda, millist kulude jaotuse koefitsienti peaks rakendama ning kasutab samaaegselt numbreid 9,384%, 19% ning 26,83% väites, et need kõik on samaaegselt õiged ning põhinevad samal arvestuskäigul. Lisaks üritas kostja jätta kohtule ebaõiget muljet, nagu oleks kõik külaliskorteritega seotud kulud hageja kulud, hoolimata sellest, et samaaegselt kasutas kostja ka OÜ-le Brass Investments kuuluvaid külaliskortereid. Maakohus jättis hageja selgitused tähelepanuta.
50.Maakohtul puudus kostja kulutuste osas ka menetlusõiguslik alus TsMS § 233 lg 1 kohaldamiseks. Külaliskorterite teenindamisega ca kahe kuu vältel seotud kulud ei ole selline faktiline asjaolu, mille tõendamine oleks objektiivselt võimatu või isegi märkimisväärselt keerukas. Kostja lihtsalt esitas ebaselged tõendid, mis ei kinnitanud tema väiteid. TsMS § 233 lg 1 kohaldub kahjunõuetele olukorras, kus kahju kindlaksmääramine on võimatu või erakordselt keeruline.
8(11)
51.Lisaks sellele on maakohus ebaõigesti leidnud, sealjuures ilma nõude õiguslikku alust tuvastamata, nagu oleks kostjal olnud AS Pergo Hotels vastu arhiivi asukohast lähtuv tasunõue. Maakohtu otsus on selles osas põhjendamata. Hageja leiab, et sellist õiguslikku alust, mis annaks kostjale tasunõude, ei ole ka objektiivselt olemas. Poolte vahel puudusid lepingulised suhted. Nõue käsundita asjaajamise alusel on välistatud VÕS § 1018 lg 1 p 1 ja lg 2 alusel, kuivõrd kostjal puudus tahe tegutseda AS Pergo Hotels kasuks. Samuti puudub alusetu rikastumise õigusest tulenev nõudealus.
52.Maakohus rahuldas hageja nõude, mistõttu oleks kohus pidanud jätma kõik menetluskulud kostja kanda. Maakohus jättis hageja nõude rahuldamata vaid osas, milles maakohus luges mitte kostja poolt esitatud tõendite, vaid kohtu siseveendumuse alusel kostja poolt väidetud kulud põhjendatuks. Seega ei ole põhjendatud jätta kostja menetluskulusid vastavas osas hageja kanda. Kostja apellatsioonkaebus
53.Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi rahuldas ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
54.Kostja hinnangul on nõude loovutamise leping kehtivalt tühistatud, kuid maakohus ei hinnanud nõude loovutamise tehingu tühistamise asjaolusid. AS Pergo Hotels tühistas nõude loovutamise tehingu kaks nädalat pärast tühistamise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist. Samuti tühistati tehing tähtaegselt (TsÜS § 131 lg 3). AS Pergo Hotels sai tehingu tühistamise aluseks olevast asjaolust teada kõige varasemalt 30.10.2015 ja esitas tehingu tühistamise avalduse 13.11.2015, s.o kaks nädalat hiljem. Maakohus ei analüüsinud, millal AS Pergo Hotels tühistamise aluseks olevatest asjaoludest teada sai, vaid lähtus AS-lt Pergo Hotels kostjale saadetud teavituse dateeringust (02.12.2013).
55.Nõude loovutamise teatisest ei nähtu asjaolu, millele tuginedes AS Pergo Hotels tehingu tühistas, ehk loovutamise hinda. Teade viitab lakooniliselt, et kostja ei ole ASle Pergo Hotels korterite kasutamise eest tasu maksnud ja defineerib eeltoodu loovutatava nõudena. Teatest ei nähtu tehingu tingimused. Kuna tühistamise aluseks olev asjaolu teatest ei nähtu, ei oma teade tühistamise tähtaja tuvastamisel tähtsust. Maakohus tugines seega ebaõigesti tühistamise teatele.
56.Kostja leiab, et AS-l Pergo Hotels ei olnud ka võimalust ega kohustust tehingu asjaolusid ise varem tuvastada. Esiteks eeldatakse VÕS § 28 lg 1 kohaselt majandusvõi kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul, et need on tasulised, s.t AS Pergo Hotels võis eeldada, et loovutus ei toimunud tasuta. Teiseks oli tehingu teinud juhatuse liike kuni 10.04.2015 AS Pergo Hotels juhatuse liige ja on ilmne, et tehingu teinud juhatuse liige ei asu ise enda rikkumist tuvastama, vaid seda saab teha üksnes järgmine juhatuse liige. Maakohus jättis eeltoodu arvestamata ja leidis seetõttu ekslikult, et tehing ei ole kehtivalt tühistatud.
57.Lisaks jättis maakohus menetluskulude jaotamisel tähelepanuta kostja kompromissiettepaneku. Ettepaneku arvestamisel oleks menetluskulud jäänud hageja kanda (TsMS § 163 lg 2). Kostja oli kompromissi korras valmis tasuma 6000 eurot ehk 30% nõudest. Kostja pakutu ja tegelik väljamõistetud summa on seega samas suurusjärgus. Vastused apellatsioonkaebustele
58.Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
59.Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu.
9(11)
Ringkonnakohtu põhjendused
60.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
61.Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
62.Hageja kordab apellatsioonkaebuses oma maakohtus esitatud väiteid, et AS Pergo Hotels ja kostja vahel hageja korterite haldamiseks sõlmitud haldusteenuse leping on tühine tulenevalt näilikkusest või vastuolust seadusega, mistõttu kostja peab korterite haldamisel saadud raha alusetu rikastumise sätete alusel tagastama hagejale. Maakohus on hageja väidetele vastanud ja põhjendanud, miks haldusteenuse leping ei ole tühine.
63.Näilikkuse tuvastamiseks tuleb hinnata lepingupoolte tahet ja tahteavaldusi. Käesolevas vaidluses ei tuvastatud, et AS Pergo Hotels ja kostja tahe oleks olnud suunatud mõnele muule õiguslikule tagajärjele, kui korterite haldamise tagamine kostja poolt. See, kas kostja ja AS Pergo Hotels kokkuleppe sõlmimisel ka saadava tulu AS-le Pergo Hotels üleandmises kokku leppisid või mitte, ei mõjuta iseenesest kokkuleppe kehtivust. Haldusteenuse lepingu sõlminud pooled on maakohtus lepingu sõlmimist kinnitanud ning kostja on korterite majandamisega ka tegelenud, st lepingut täitnud. Maakohtus kinnitas kostja, et kokkuleppe kohaselt pidi ta tulu AS-le Pergo Hotels välja andma, arvates sellest maha oma kulud.
64.Haldusteenuse leping ei ole tühine ka vastuolu tõttu seadusega. TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Esiteks ei saa üürileandja õigust allüürile andmiseks mitte luba anda käsitleda seadusest tuleneva keeluna, mis toob kaasa tehingu tühisuse. Teiseks ei ole vaidlusalune leping allüürileping. Tegemist on käsunduslepinguga. Kostja ei saanud kortereid oma huvides kasutada ega neist ise tulu teenida, vaid tegutses AS-lt Pergo Hotels saadud juhiste kohasel.
65.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti pidanud kulusid osaliselt tõendatuks, kuna mõistlike kulutusi haldamiseks tuli teha ning kogu kulude kohta on ka tõendid esitatud. Kulude täpse suuruse kindlaksmääramisel tugines maakohus õigesti TsMS § 233 lg-le 1 ja lähtus kulude kindlaksmääramisel siseveendumusest. Muud alternatiivid mõistlike korteritele tehtavate kulutuste kindlaksmääramiseks puudusid ka seetõttu, et hageja ei avaldanud, millised olid tema enda tavalised kulud korterite majandamisele, vaatamata sellele, et kostja seda küsis.
66.Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et maakohus on ebaõigesti leidnud, ilma nõude õiguslikku alust tuvastamata, et kostjal oli AS Pergo Hotels vastu arhiivi asukohast lähtuv tasunõue. Maakohus on kostja tasunõude rahuldamisel tuginenud alusetu rikastumise sätetele, täpsemalt VÕS § 1037 lg-le 1. Maakohus leidis, et antud sätet kohaldatakse ka valdaja valduse rikkumise korral, mil rikkumise teel saaduks on rikkumise teel omandatud kasutuseelised. Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muuhulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Vaidlust ei ole selles, et AS Pergo Hotels arhiiv oli perioodil 01.06.2013- 19.09.2013 hotell Pärnu ruumides, mis oli kostja valduses. Hageja ei ole neid maakohtu põhjendusi ümber lükanud.
10(11)
67.Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
68.Maakohus leidis õigesti, et AS Pergo Hotels sai nõude loovutamise lepingust ja selle tingimustest teadlikuks 02.12.2013, see on nõude loovutamise lepingu sõlmimisel. Kuna AS Pergo Hotels tegi sellekohase tehingu enda juhatuse liikme läbi ning juhatuse liikme tegevus ja teadmised omistatakse TsÜS § 31 lg 5 kohaselt äriühingule, on ainetu kostja väide sellest, nagu oleks AS Pergo Hotels saanud tehingu tingimustest teadlikuks mingil hilisemal kuupäeval. TsÜS § 131 lg 3 sätestab, et esindatav võib tehingu vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada. Antud juhul on ilmne, et tühistamisavaldus on tehtud pärast selleks ette nähtud tähtaja möödumist. Menetluskulude jaotus
69.Maakohus jättis menetluskulud 61% ulatuses hageja kanda ja 39 % ulatuses kostja kanda. Ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Maakohus jaotas menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. TsMS § 163 lg 2 kohaselt on kohtul õigus, mitte kohustus, jätta menetluskulud selle poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Tegemist on kohtu diskretsiooniga. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramist ei ole pooled vaidlustanud. Seoses mõlema poole apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel ringkonnakohtu menetluskulud kummagi poole enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.