Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

hageja kasuks välja menetluskulu 73,29 % ulatuses, so. 91 (üheksakümmend üks) eurot 61 eurosenti.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hageja esitas 15.04.2015.a hagi Inga Ilumets vastu. 05.05.2015.a määrusega võttis Tartu Maakohus hagiavalduse menetlusse. Hagiavaldus ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt Inga Ilumets sõlmis 04.09.2013 kuupäeval üürilepingu OÜ-ga Ellington Valgas Pärna pst x-x asuva eluruumi üürimiseks. Üürilepingu p 2.1 alusel anti Kostjale Eluruumi valdus üle 04.09.2013. Tulenevalt Lepingu p 2.6 kohustus Kostja tasuma sissemaksuna 65 eurot ning igakuise üüritasuna 120 eurot 15-ks kuupäevaks. Lepingu p. 4.2 kohaselt kohustus Kostja tasuma kõik kõrvalkulud seoses üüritava Eluruumi kasutamisega s.h kommunaal- ja kõrvalkulud vastavalt KÜ Kodupärna poolt esitatud arvetele ja elektrienergia eest igakuiste maksetena Kostja arvele vastavalt tarbitud elektrienergia maksumusele energiamüüja arvete alusel. Leping sõlmiti poolte vahel tähtajatult. Lepingu alusel on Hagejal õigus tasaarveldada tagatisrahana makstud summast lepingu lõpetamisel Kostja poolt tasumata jäänud summad. Kostja ei tasunud õigeaegselt lepingus p. 4.1 sätestatud makseid. Leping lõpetati p. 7.1 alusel 20.07.2014 Hageja poolt Kostjapoolse lepingutingimuste rikkumise tõttu. Kostja ei ole tasunud Lepingu p. 4.1 alusel üürimakseid summas 240 eurot ja KÜ Kodupärna arvete alusel kommunaal-kõrvalkulusid summas 310,44 eurot. Kokku summas 550,44 eurot. Võlgnevuse tekkimisel jätkuvalt eluruumis kasutamisel Kostja andis põiklevaid vastuseid ning lubadusi võlgnevuse tasumiseks. Käesoleva ajani ei ole ta asunud täitma Lepingust tulenevat kohustust võlgnevuse tasumiseks.

Kostja ei ole üürilepingu kehtivuse ajal teavitanud Hagejat üüritava eluruumis puudustest ega nõudnud hinna alandamist või teatanud, et eluruum ei ole sihtaotstarbeliselt kasutatav ning keeldunud puuduste kõrvaldamiseni eluruumi kasutamisest ja tasu maksmisest. Hageja palub välja mõista Kostjalt üürilepingu Alusel tasumata summa 550,44 eurot ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastus 22.05.2015.a esitas kostja kirjaliku vastuse hagiavaldusele, mille kohaselt kostja ei võta hageja hagi võlgnevuse nõudes õigeks, kuna esitatud hagi ei vasta tegelikkusele. Hageja hagiavaldus on esitatud aluselt ning on tõendamata. Hagi kohaselt olevat Inga Ilumets ja hageja sõlminud 04.09.2013.a üürilepingu Valgas Pärna pst x-x eluruumi üürimiseks. Hagi kohaselt kohustus kostja Lepingu p 6.2 kohaselt tasuma sissemaksuna 65 eurot ning üüri iga kuu 15. kuupäevaks summas 120 eurot. Kostja olevat kohustatud tasuma üüritud korteri kõrvalkulud vastavalt KÜ Kodupärna arvetele. Hageja väidab, et kostja ei tasunud õigeaegselt Lepingu p 4.1 makseid, millega lõpetati leping Lepingu p 7.1 alusel 20.07.2014.a. Kostja ei olevat tasunud Lepingu p 4.1 kohaselt üürimakseid summas 240 eurot ja kommunaalarveid summas 310,44 eurot. Kokku summas 550,44 eurot. Hageja on esitanud oma väidete tõendamiseks eluruumi üürilepingu ja kommunaalkulude arve. Kostja on seisukohal, et hageja vastavad väited on tõendamata. Hageja on koos hagiga esitanud 05.09.2013.a Heikki Võõras`iga sõlmitud eluruumi üürilepingu, millega annab H.Võõras hagejale õiguse käsutada allüürimiseks korterit aadressil Valga, Pärna pst x-x. Hageja on esitanud arve nr 348, mis on KÜ Kodupärna poolt esitatud Heikki Võõrasele 31.07.2014.a. Kostja möönab, et tema ja hageja vahel oli sõlmitud üürileping, kuid kostja kolis lastega eluruumist välja juba juunis 2014.a, millest hageja on teadlik. Pooled leppisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokku, et igakuine üür on 65 eurot. Hageja lubas paigaldada üüritud eluruumile uue ukse, kuna vana ukse vahelt puhus tuul sisse ning see ei taganud ka eluruumi kasutajate turvalisust ning lisaks lubas hageja teostada kogu majale ka sipelgatõrje, kuna majas oli sellega pikemat aega probleem (vastavat väidet on valmis tõendama Pärna pst 6 maja elanikud oma allkirjadega), tingimusel, et kostja on nõus, et igakuine üürisumma tõstetakse 120 eurole. Kostja nõustus kokkuleppega. Kostja täitis oma kohustusi tasuda üür 120 eurot ja üüritava eluruumi kõrvalkulud kuni oli saanud veendumuse, et hageja omapoolseid lubadusi puuduste kõrvaldamiseks ei täida, seda hoolimata kostjapoolsetest meeldetuletustest. Poolte läbirääkimised puuduste kõrvaldamisega ja üürihinna alandamisega seoses nurjusid. Kostja kolis nimetatud eluruumist välja juunis 2014.a ning sõlmis uue eluruumi üürilepingu 25.06.2014.a. Nimetatud elukohas elab kostja tänaseni. Kostja on seisukohal, et igakuise üüri tõstmise kokkulepe 120 eurole on tühine ning üür kuulub tagasiulatuvalt alandamisele. Kostja ei võta hagi õigeks ja vaidleb hagile vastu eelkõige, kuna üüritud eluruum oli sellises seisukorras, et selle kasutamine oli seotud olulise ohuga inimese tervisele ning hageja ei kõrvaldanud korduvates lubadustest hoolimata eluruumil lasuvaid puudusi. Kostja toob välja, et tegemist oli oluliste puudustega, kuna ukse vahelt puhus sisse külm tuul, millega oli eluruumis talvel väga külm ja sipelgad hammustasid

ning tekitasid ebahügieenilise elukeskkonna. Kostja on hinnangul, et vastav asjaolu, et hageja omapoolseid lubadusi ei täitnud, on üürihinna alandamise eelduseks tagasiulatuvalt alates Lepingu sõlmimisest. Kostja on seisukohal, et kuivõrd hageja ei täitnud oma kohustusi, siis oli pooltevaheline üürihinna tõstmise kokkulepe tühine ning igakuine üürisumma on 65 eurot. Kostja arvutuste kohaselt ei ole ta hagejale võlgu, vaid on maksnud hagejale rohkem. Kostja on hagejale tasunud sissemaksuks 65 eurot nagu kinnitab hageja ka oma hagis. Lisaks on kostja tasunud hagejale üürina alates september 2013 kuni mai 2014 summa kokku 960 eurot. Kokku on kostja tasunud hagejale seega 1025 eurot, sh sissemaksuks tasutud summa 65 eurot, mida hageja ei ole kostjale tagastanud. Kostja oleks pidanud tasuma üüri 10 kuu (periood september 2013 kuni juuni 2014) eest summana 65 eurot kokku 650 eurot. Seega on kostja tasunud hagejale üüri rohkem summas 375 eurot (1025-650). Kostja väidetav kommunaalarvete võlgnevus KÜ Kodupärna ees olevat 310,44 eurot. Juhul, kui vastav võlgnevus leiab hageja poolt tõendamist, siis on kostja tasunud hagejale endiselt rohkem 64,56 eurot (375-310,44), millega on kostja ka seisukohal, et hageja on alusetult jätnud talle tagastamata sissemaksuks tasutud summa. Kostja märgib täiendavalt, et hageja on esitanud hagiavalduse, mis on väidetavalt tõendatud mh arvega nr 348, milles on kajastatud võlgnevus seisuga 31.07.2014.a. Kostja vaidleb esitatud arvele vastu, kuna arvelt ei nähtu, millist perioodi võlgnevus hõlmab ning puuduvad igasugused selgitused, kuidas on kujunenud ja mida sisaldab märgitud nõue. Lisaks ei elanud kostja enam nimetatud eluruumis juulis 2014.a, millega ei saanud tal kommunaalkulu tekkida. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud nõue on ebaselge ja tõendamata, millega ei saa kostja anda ka lõplikku põhjendatud vastuväidet. Kostja täiendav seisukoht 04.11.2015.a esitas kostja täiendava seisukoha. Kohus andis hagejale tähtaja 21.10.2015.a täiendavate tõendite ja seisukohtade esitamiseks. Hageja on esitanud 28.10.2015.a Kodupärn KÜ arved perioodi eest september 2013.a kuni juuli 2014.a. Lisaks kontoväljavõtte, kus on näha Karmo Ilumetsa poolseid kommunaalarvete tasumisi summas 515,50 eurot ning Valga Linnavalitsuse poolsed tasumised summades 35.37 eurot ja 89 eurot. Tasumised on toimunud Kodupärn KÜ-le. Hageja on esitanud üleandmis-vastuvõtmise akti kuupäevaga 20.07.2014.a, mis on sõlmitud kostja ja Kristo Tamm vahel. Kostja leiab, et tõend ei ole asjakohane ja tuleks jätta menetlusse võtmata. Hageja on jätnud täpsustamata nõude kujunemise. Kohus juhtis 07.10.2015.a istungil poolte tähelepanu asjaolule, et hagejal puudusid volitused sõlmida kostjaga üürileping. Esitatud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja vaheline üürileping on sõlmitud 04.09.2013.a, aga hageja ja korteriomaniku Heikki Võõras vaheline üürileping, mille sisust tulenevalt annab Heikki Võõras hagejale õiguse korteriomand aadressil Pärna pst x-x, Valga edasi üürimiseks on sõlmitud 05.09.2013.a, s.t päev peale seda kui hageja ja kostja sõlmisid väidetavalt üürilepingu. Hageja ei ole kohtule ega kostjale esitanud ühtegi dokumenti, millest tuleneks hageja õigus sõlmida Heikki Võõra nimel üürileping kostjaga. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid, et ta oleks Heikki Võõras korteri haldaja, nagu hageja 07.10.2015.a istungil on väitnud. Hageja ei ole ka tõendanud, et tal oleks kostja suhtes nõue käsundita asjaajamisest tulenevalt. Kostja teadmiste kohaselt, nagu kostja ka istungil selgitas, oli ta läbirääkimisi üüritingimuste üle pidanud korteriomaniku Heikki Võõrasega, mitte hagejaga. Samuti teavitas kostja oma kolimisest juunis 2014.a Heikki Võõrast.

Hageja täiendav seisukoht Hageja möönab, et dokumendid on esitatud hilinemisega ning kompromissettepanekut ei olnud tähtajaks esitatud. Sellele vaatamata leiab, hageja et esitatud dokumendid pigem on tehingu tausta avava iseloomuga ning hageja nõue kostja vastu on tõendatud kohtule koos hagiga esitatud dokumentidega. Punktis 2 ei selgita kostja millisel põhjusel on tõend asjakohatu. Asjaolu, et hageja ning kostja vahel on sõlmitud üürileping üks päev varem, kui hageja ning Heiki Võõrase vaheline leping ei oma tegelikult käesolevas asjas tähtsust. Kostja ning hageja vahel on sõlmitud üürileping, millega võetud kohustused on hageja poolt täidetud, kuid kostja ei ole täitnud endapoolset kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid vastavalt sõlmitud lepingule. Kostja sai asuda kasutama korterit alates üürilepingu sõlmimisest. Siinkohal juhib vastuse koostaja kostja ning kohtu tähelepanu asjaolule, et Heiki Võõrase ning hageja vahel oli saavutatud läbirääkimiste teel kokkulepe korteriomandi üürimisele andmiseks korraldamiseks juba varem. Samuti oli antud hagejale üürimise korraldamiseks ka korteri juurde kuuluvad päraldised, ehk korteri võtmed. Seega, küsimus kas ja millal ning millisest kuupäevast oli sõlmitud hageja ning Heiki võõrase vahel kirjalik leping ei ole oluline lahendamaks küsimust, kas kostja on omalt poolt lepinguga võetud kohustusi vajaliku hoolsusega hageja ees täitnud. Vaidlust ei ole, et hageja on täitnud endapoolsed 04.09.2013 sõlmitud lepinguga võetud kohustused. Hageja ning korteri omaniku vahel sõlmitud lepingu sisu, vorm, ja lepingu periood ei ole takistanud kostjal hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel korterit kasutada.

MAAKOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.

Hageja nõuab kostjalt üürilepingu alusel tasumata 550,44 eurot. Kohtule on esitatud 2 üürilepingut: 05.09.2013.a eluruumi üürileping, mille poolteks on Heikki Võõras (omanik) ja Ellington OÜ (haldaja) (tlk 19) ning 04.09.2013.a üürileping, mille poolteks on Ellington OÜ (üürileandja) ja Ilumets Inga (üürnik). Tuvastamist on leidnud, et kostja on kasutanud korteriomandit asukohaga: Pärna pst 6 – 2, kuid poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja oli volitatud sõlmima üürilepingu ning sellest tulenevalt ka pöörduma kohtusse võlgnevuse nõudes, kuna kostja leiab, et hagejal ei olnud volitust sõlmida üürilepingut, sest omaniku ja hageja vahel puudus lepinguline suhe, seega ei ole tekkinud ka üürisuhet hageja ja kostja vahel.

Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega on üürilepingu poolteks üürnik ja üürileandja. Üürilepingu pooleks – üürileandjaks vastavalt VÕS § 271 ei pea olema asja omanik, vaid üürileandjaks võib olla iga isik, üürilepingu sõlmimisega võtab üürileandja kohustuse anda teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik on kohustatud maksma üürileandjale üüri. Kuna vaidlust ei ole selles, et üürnik sai üürilepingu objekti enda kasutusse, siis üürileandja ehk hageja on omapoolse kohustuse, mis tulenes 04.09.2013.a lepingust, täitnud. See, kas tal oli õigus nimetatud lepingut sõlmida või mitte ei oma menetluses olevas tsiviilasjas tähendust, sest volituste puudumine omaks tähendust üksnes juhul, kui üürnik ei saaks üüritud asja oma kasutusse, samuti omaks see tähendust omaniku ja hageja vahelises vaidluses. Kuna kohtule esitatud 04.09.2013.a üürilepingu poolteks on hageja ja kostja, siis hagejal oli õigus esitada hagi kostja vastu ning nimetatud üürileping on kehtiv. Kostja ei ole muid kehtetuse aluseid välja toonud kui üksnes asjaolu, et üürileandjal ei olnud õiguslikku alust üürilepingu sõlmimiseks. Seega on kohus tuvastanud, et 04.09.2013.a üürileping on kehtiv.

Hageja nõuab kostjalt üürilepingu alusel tasumata summat 550,44 eurot. Kostja ei ole tasunud lepingu p 4.1 alusel üürimakseid summas 240 eurot ja KÜ Kodupärna arvete alusel kommunaal- ja kõrvalkulusid summas 310,44 eurot. Kostja ise kinnitab oma vastuses hagile /tl 32,33/et ta mittemaksmist tunnistab, ta ei tunnista ainult hageja õigust seda temalt välja mõista.

VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 04.09.2013.a üürilepingu p-s 4.1 on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale eluruumi kasutamise eest igakuiselt kuu 15-ks kuupäevaks jooksva kuu eest 120 eurot üüritasu, Ellington OÜ kontole Swedbankis nr EE832200221041283212 ühistu poolt kommunaalteenuste arve ja Eesti Energia poolt koostatud arve. Lepingu punkti 4.2 kohaselt üüritasule lisandub kommunaalmaksed vastavalt Korteriühistu esitatud arvetele ning tarbitud elektrienergia summa vastavalt Eesti Energia arvetele. Kostja on märkinud, et pooled leppisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokku, et igakuine üür on 65 eurot. Hageja lubanud paigaldada üüritud eluruumile uue ukse, kuna vana ukse vahelt puhus tuul sisse ning see ei taganud ka eluruumi kasutajate turvalisust. Lisaks lubanud hageja teostada kogu majale ka sipelgatõrje, kuna majas oli sellega pikemat aega probleem (vastavat väidet on valmis tõendama Pärna pst 6 maja elanikud oma allkirjadega) Nendel tingimusel oli kostja nõus, et igakuine üürisumma tõstetakse 120 eurole. Kostja nõustus kokkuleppega. /kostja vastus hagiavaldusele tl 32/ Kostja on seisukohal, et igakuise üüri tõstmise kokkulepe 120 eurole on tühine ning üür kuulub tagasiulatuvalt alandamisele (tlk 32). Kostja ei ole kohtule esitanud mingeid tõendeid selle kohta, et pooled leppisid eelnevalt kokku muus üüris kui 120 eurot kuus. Lepingu punktis 2.6 on märgitud summa 65 eurot, mis on aga lepingu kohaselt ettemaks, mille tasumisega oli seotud lepingu jõustumine. Kostja ei ole põhjendanud ka mille alusel loeb kostja üüri tõstmise kokkulepe 120 eurole tühiseks, kui

04.09.2013.a lepingus on pooled kokku leppinud üürisummas 120 eurot kuus, muid lepinguid poolte vahel sõlmitud ei ole. Seega on tuvastatud, et pooltevahelise lepinguga oli kokku lepitud üüriks 120 eurot kuus.

Kostja väidab, et üüritud eluruum oli sellises seisukorras, et selle kasutamine oli seotud olulise ohuga inimese tervisele ning hageja ei kõrvaldanud korduvatest lubadustest hoolimata eluruumil lasuvaid puudusi. Kostja toob välja, et tegemist oli oluliste puudustega, kuna ukse vahelt puhus sisse külm tuul, millega oli eluruumis talvel väga külm ja sipelgad hammustasid ning tekitasid ebahügieenilise elukeskkonna. Hageja lubas paigaldada üüritud eluruumile uue ukse, kuna vana ukse vahelt puhus tuul sisse ning see ei taganud ka eluruumi kasutajate turvalisust ning lisaks lubas hageja teostada kogu majale ka sipelgatõrje. Kostja täitis oma kohustusi tasuda üür 120 eurot ja üüritava eluruumi kõrvalkulud kuni oli saanud veendumuse, et hageja omapoolseid lubadusi puuduste kõrvaldamiseks ei täida, seda hoolimata kostjapoolsetest meeldetuletustest. Poolte läbirääkimised puuduste kõrvaldamisega ja üürihinna alandamisega seoses nurjusid.

VÕS § 277 lg 2 sätestab, et kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Kuna kostja vastusest nähtub, et kostja oli teadlik asja puudusest, ehk et ukse vahelt puhul tuul sisse ning probleeme oli ka sipelgatega, juba lepingu sõlmimise ajal, siis selleks, et kostja oleks saanud kasutada VÕS § 278 nimetatud õigusi, sh puuduse kõrvaldamist või alandada üüri, oleks pidanud kostja sellekohase õiguse endale jätma. Kostja ei ole sellise õiguse jätmisele tuginenud ning sellekohase õiguse olemasolu kohta ei ole tehtud märget ka üürilepingus ega üleandmisaktis /tl 60/. Kohtutoimikust ei nähtu, et kostja oleks pidanud läbirääkimisi hagejaga ei üüri alandamises ega ka puuduste kõrvaldamise osas.

Kostja on tuginenud asjaolule, et ta kolis eluruumist välja 2014.a juunis. Seega kohus eeldab, et kostja on seisukohal, et eluruumist väljakolimisega lõppes ka üürileping. Lepingust nähtub, et pooled on sõlminud lepingu kestvusega 1 aasta (04.09.2013.a – 04.09.2014.a). Hageja väidab, et hageja on lepingu üles öelnud 20.07.2014. a, sest kostja ei täitnud lepinguga võetud kohustust tasuda üüri.

VÕS § 309 lg 1 I lause kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab olema täidetud kaks eeldust, millest üks on õigusliku aluse olemasolu ja teiseks peab olema tehtud ülesütlemiseavaldus teisele poolele vastavalt VÕS § 195 lg 1 (Lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.) Lepingu ülesütlemisavaldus on ühepoolne tehing vastavalt TsÜS § 67 lg 2 II lausele.(Ühepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus.) Ülesütlemisavalduse puhul on oluline, et teine lepingupool sellest tahteavaldusest ka teada saaks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 I lause sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb

tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama sätte lõike 2 kohaselt tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Marge Tamme Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.