Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud menetlusosaliste seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamata jätmisele. Poolte seisukohtadest nähtuvalt ja kooskõlas TsMS § 231 lg 4 ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle o 01.10.2011 sõlmisid pooled äriruumi üürilepingu, mille objektiks oli Tallinnas, XXXasuv äripind nr 2 suurusega on 43,8m2, üüri suurus oli 10 eurot/m2 kuus, kokku kuus 438 eurot+20% (so 10 eurot m2+käibemaks), üürnik ehk XXXOÜ kohustus tasuma üürilendajale OÜ-le XXXkõrvalkulusid ehk kommunaalmakseid. Lepingu tähtaeg oli 01.10.2011 kuni 30.09.2016. o XXXOÜ tegi kostjale lepingu ülesütlemise tahteavalduse 01.05.13 dateeritud avaldusega, mille kostja sai kätte 20.04.2013. Avaldusega ütles XXXOÜ lepingu üles alates 01.06.2013. 30.05.2013 seisuga ei võlgnenud XXXOÜ OÜ-le XXXüüri ega kõrvalkulusid, viiviseid ning ruumid olid korras ja kahjustamata. o OÜ XXXesitas XXXOÜ-le üüri eest tasumiseks arveid 2013.a. juuni, juuli, augusti ja septembrikuu eest, perioodi eest 01.06.13-10.09.2013 oleks üür kokku 2346,91€, OÜ XXXandis ruumid uuele üürnikule üürile 11.09.2013. o 13.09.2013 esitas OÜ XXXhagi XXXOÜ vastu(tsiviilasja nr 2-13-42733), paludes mõista OÜ XXXkasuks välja põhinõude 1959,48 eurot. OÜ XXXhagiavalduse kohaselt lepingu ülesütlemiseks puudus põhjus, leping kehtib. OÜ XXXsaatis XXXOÜ-le arved üüri tasumiseks 01.06.2013–30.09.2013, kokku summas 2815,04 eurot (juuni eest 708,44 eurot, juuli, augusti ja septembri eest à 702,20 eurot). Kuna OÜ XXXsai anda ruumid üürile 11.09.2013, siis on XXXOÜ-l tasumata üür perioodi eest 01.06.2013–10.09.2013 kokku 2346,91 eurot. o Harju Maakohtu 28.02.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-38409 tuvastati, et XXXOÜ-l oli üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 alusel. Maakohus jättis OÜ XXXnõude XXXOÜ vastu rahuldamata. Samas märkis maakohus otsuses, et pole välistatud, et üürnikul tuleb hüvitada üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud kahju, kuid vastav vaidlus väljub selle tsiviilasja piiridest. Tallinna Ringkonnakohus jättis 05.11.2014 otsusega maakohtu otsuse muutmata. 2 (4)

Käesolevas asjas on hageja esitanud rahalise nõude 2346,91 eurot tulenevalt asjaolust, et poolte vahel oli 01.10.2011 üürileping, kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles alates 01.06.2013 VÕS § 313 alusel ning hagejal tekkis kahju saamata jäänud üüri- ja kõrvalkulude ulatuses perioodil 01.06.201310.09.2013. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09 p 21 selgitanud, et ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena. Eeltoodust järeldub ringkonnakohtu hinnangul, et kahjunõude esitamise eelduseks on ka see, et asjaolu, mis põhjustas kostja poolt üürilepingu ülesütlemist, on ühtlasi käsitletav ka üürilepingu rikkumisena. Näitena asjaolude kohta, mis annavad aluse nii lepingu üles ütlemiseks kui kahjunõude esitamiseks on Riigikohus ühes kohtuasjas leidnud, et hageja, sisenedes üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikkus poolte sõlmitud üürilepingut ega austanud kostja õigust kodu puutumatusele (PS § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli kostja õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. (Riigikohtu 10.12.2014.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-14, p 16 #2 lõik). Harju Maakohtu 28.02.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-38409 tuvastas kohus järgmist. Kohtule hageja poolt esitatud realisatsiooniandmete väljavõttest (lk 95, I kd) nähtub, et äriühingu kaupade läbimüük, arvestades ka tehtud püsivaid palga- ja rendikulusid, on langenud. Nimelt oli 2012.a. kaupu müüdud ostuhinnas (käibemaksuta) 2386,98€ ja 2012. mais vastavalt 656,22€, sj olid püsikulud, nagu rendikulu ja palgafondi kulu, olnud kuude lõikes stabiilsed (palgafond 405,14€801,29€ kuus ja rendikulud 602,53€-783,44€ kuus). Käibearuandest (lk 99, I kd) nähtuvalt oli 2012.a juunikuu realisatsioon 25171,63 €, 2013.a mais 18841,08 € ning edasi juunis juba 14669,40€. Seega on hageja tõendanud viidatud tõenditega, et tema majandustegevuse tulemuslikkus on aasta jooksul, alates 2012.a maist kuni lepingu ülesütlemise avalduse tegemiseni, oluliselt langenud olukorras, kus tegelikult püsikulud jäid samaks. Äriühingu esmaseks eesmärgiks on tema tegevuse säilitamine, tulu teenimine. Olukorras, kus üürnikul on majandustegevus pidevas languses ja on langenud määral, mis ohustab tema jätkuvust ja/või võib põhjustada pankrotistumist, on mõistlik sellise ohu vältimiseks teha samme kulude vähendamiseks, antud juhul üürisuhte lõpetamiseks. Seda, et üürileandjat oleks vaidlusaluse üürilepingu lõpetamine oluliselt ohustanud ja põhjustanud näiteks tema pankrotistumise, ei ole vaidluses keegi tõstatanud. Kõrvutades üürileandja huvi saada üüri oma majandustegevusest ning üürniku huvi tagada äriühingu jätkusuutlikus, tuleb eelistada viimast, kuna mingeid asjaolusid, mis viitaks üürilepingu lõppemisel üürileandja huvide suuremat kahjustamist kui üürnikul, ei ole esile toodud ega tõendatud. Õige on kostja väide, et hageja pankrotti ei ole välja kuulutatud, kuid pankroti puhul oleks tegemist äärmusliku olukorra, kus kohtu arvates oleks üürileandja enda huvid saanud veel rohkem kahjustatud: näiteks üürivõla teke, mille rahuldamine pankrotimenetluses oleks aeganõudev või vähe tõenäoline. /---/ Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejal oli alus öelda kostjale leping üles selles toodud motiividel ehk erakorraliselt mõjuvatel põhjustel VÕS § 313 lg 1 II lause järgi, sest mõlema poole huvisid kaaludes ja asjaolusid arvestades, ei saa eeldada, et hageja üürnikuna üürilepingu täitmist jätkab. Seetõttu on lepingu ülesütlemine kehtiv ja leping lõppes avalduses märgitud ajal 30.05.2013. Eelnevast järeldab maakohus, et lepingu ülesütlemise aluseks oli võtmetöötaja lahkumisega seotud majandustegevuse näitajate ja läbimüügi langus. Ükski neist asjaoludest ei ole käsitatav üürilepingu rikkumisena ega anna seega alust lepingulise kahjunõude esitamiseks. Lisaks võib märkida, et kohtuasjas 2-13-38409 ei mõistetud üürnikult välja üürivõlga ega tehtud kindlaks, et üürnik oleks rikkunud üüri maksmise kohustust. Seega ei vasta tõele hageja väide, et üürnik rikkus üüri maksmise kohustust, mis lõppastmes tingis lepingu üles ütlemise. Samas ei oleks kohtu arvates lõpplahendus teistsugune, kui üürnik oleks üüri makseviivitusse sattunud. Üüri maksmise kohustuse rikkumist ei saa 3 (4)

samastada majandustegevuse näitajate ja läbimüügi langusega ning igasugune üüri makseviivitus ei anna alust lepingu üles ütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Järelikult ei saaks üüri makseviivituse esinemise korral antud juhul nõuda üürniku vahetumisest tekkinud kahjusid. Makseviivitusest tekkiva kahju puhul on kaitsevahendiks eelkõige viivise nõue VÕS § 113 lg 1 alusel. Samuti ei vasta tõele, et üürnik on rikkunud lepigu p 10 sätestatud kohustust informeerida üürileandjat kõigist asjaoludest, mis võivad mõjutada lepinguliste kohustuste täitmist. Kohtuasjas 2-13-38409 on tuvastatud, et enne VÕS §-le 313 lg-le 1 tuginemist püüdis üürnik saavutada kompromissi korras lepingu üles ütlemist. Lepingu p-st 10 ei saanud tuleneda üürniku kohustust pühendada üürileandja täielikult oma majandusnäitajate üksikasjadesse. Üürniku tegutsemine kompromissi otsimisel vastas täielikult lepingu p 10 mõttele. Menetluskulude jaotus Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse.

/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin Kohtunik

4 (4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.