Võlaõigus › Seltsingulepingud

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

nõue kostja vastu kostja nõudega hageja vastu. Hagejale kuulub A.J kinnistu, X külas, X vallas, X maakonnas, mille hooldamisele (sh kõik aiatööd, haljastus jm) ja parendamisele on kostja panustanud 2007. aastast kuni 2021. aasta veebruarini kõik päevad reedestesmaspäevani ja suvisel ajal (aprillist-oktoobrini) ka oma puhkused. Kõik kostja poolt tehtud tööd A.J kinnistul on käsitletavad tööpanusena A.J kinnistu hooldamiseks ja parendamiseks. Kostja leidis, et poolte vahel ei ole seltsingulepingut sõlmitud. Poolte vabaabielu ei saa Riigikohtu seisukohtadest tulenevalt seltsinguks lugeda. Pooled ei ole XXXXX kinnistu omandamiseks või sellele elamu ehitamiseks teinud olulisi ja võrreldavaid majanduslikke (rahaliselt hinnatavaid) panuseid. Sisuliselt pea kõik ehitustööd finantseeriti kostja poolt selliselt, et kostja andis hagejale sularaha ning hageja organiseeris ehituse. Kostja tasus ainuisikuliselt kõik elamu kasutamisega seotud kulud (kommunaalkulud ja liitumistasud 41 595,29 eurot), mille tasumisega seotud lepingud on sõlmitud üksnes kostja poolt. Kostja omandas kinnistu endise abikaasaga O.S.ga 31. augustil 2007 notari juures sõlmitud ühisvara jagamise lepingu alusel ainuomandisse. Kostja võttis laenu 31 976 eurot, mille kasutamise eesmärgiks oli elamu ehitus. Ühisvara jagamise lepingu alusel sai kostja endiselt abikaasalt hüvitisena kokku 1 500 000 krooni (96 000 eurot) ning täiendavalt sularahas 84 000 eurot, mis on kostjale välja makstud 2007–2009. aastatel elamu ehitamiseks. Kostjal oli olemas piisavalt raha (kokku umbes 180 000 eurot) ehitustööde finantseerimiseks. OÜ XX ehitas 2007. ja 2008. aastal oma kontoris aadressil XXXXXX linn välja katusekorruse ning tegi kapitaalremonti. Hageja oli XXX kinnistu elamu ehitamise ajal ja on kuni praeguseni abielus XA.J-iga, kellega võeti ühiselt laenu ning omandati kinnistu Harju maakonnas ning sinna asuti ehitama ühiselt elamut. Hagiavalduses märgitud raha ei ole hageja kasutanud XXX kinnistu elamu ehitustööde või materjalide soetamiseks. Hageja tasutud teenuste osakaal oli marginaalne. Hageja tehtud kulutused olid kinke iseloomuga ning mittetäielikud kohustused. Hageja nõuded on aegunud nii seltsingu likvideerimise sätete kui alusetu rikastumise sätete alusel. Aegumise tähtaega tuleks arvestada alates kulutuste tegemisest, mitte poolte kooselu lõppemisest.

MAAKOHTU LAHEND

omandamisleping (seltsinguleping) on sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Sellist lepingut asjas esitatud ei ole, seega ei ole tegemist poolte ühisomandis oleva varaga. Kui poolte olulised ja võrreldavad majanduslikud panused XXX kinnistule elamu ehitamiseks ning ühine tahe ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks leiab tõendamist, on võimalik ühiselt loodud majanduslikku väärtust XXX kinnistu elamu ehitamisel poolte vahel jagada, sõltumata kinnistu kuulumisest kostja ainuomandisse. Pooled ei ole avaldanud ega tõendanud XXX kinnistu elamu väärtust. Arvestades poolte esitatut kogumis võib maakohtu hinnangul XXX elamu ehitusmaksumus olla 300 000 eurot. Maakohus ei nõustunud, et OÜ XX tehtud kulutused ehitusmaterjalide ostmiseks ning teenuste tellimiseks oleksid samastatavad hageja panusega elamu ehitamisse. Kuivõrd seltsingut ei ole käesolevas asjas tuvastatud, puudub maakohtu hinnangul selline võlausaldaja, kellele oleks kolmas isik saanud rahalise kohustuse hageja eest täita. Võlausaldajaks ei saa pidada ka kostjat, sest hagejal puudus kostja ees kohustus. Maakohus ei arvestanud hageja esitatud tõendeid OÜ XX tasutud arvete ning tellitud teenuste kohta hageja panuse arvestamisel. Ka juhul, kui pidada OÜ XX tehtud kulutusi hageja panuseks, tuleks maakohtu hinnagul jätta tõendina arvestamata kõik arved, tellimused, lepingud ja muud dokumendid, millest ei nähtu, et kaubad ning tööd on ostetud või tellitud XXX elamu ehitamisega seonduvalt. Maakohus leidis, et tõendid hageja võimalike isiklikult tehtud kulutuste kohta elamu ehitamiseks on puudulikud ning nende alusel ei ole võimalik tuvastada hageja panust. Maakohus selgitas, et üldjuhul võiks olla põhjendatud arvestada eraisiku tellitud ehitustöid ja ostetud ehitamisega seonduvaid kaupu tõendina ehitusse panustamise kohta ka ilma selleta, et vastavatel dokumentidel sisalduks konkreetset ehitusobjekti identifitseerida võimaldav info, kuivõrd tavapäraselt ei ehita eraisik mitut ehitusobjekti korraga. Maakohus leidis, et käesolevas vaidluses tuleb sellisest eeldusest kõrvale kalduda, sest hageja võttis koos oma abikaasaga 29. augustil 2007 laenu ka Harju maakonnas asuva kinnistu ostmiseks. Kostja on asjas toonud esile asjaolud, mille alusel tuleb pidada võimalikuks, et hageja võis teha ehitustöödega seotud kulutusi ka muule ehitusele kui XXX elamule. Seega ei kehti maakohtu hinnangul eeldus, et hageja saanuks ehitusega seotud kulutusi tõenäoliselt teha üksnes XXX elamule. Hageja sissetulekuid tõendavatest dokumentidest ajavahemikul 2007–2009 järeldas maakohus, et hagejal oli piisav sissetulek, et tasuda hageja väidetud mahus kulusid XXX elamu ehitamiseks. Üksnes sissetuleku tõendamisest aga ei piisa selleks, et maakohus saaks tuvastada hageja panust konkreetse elamu ehitusse. Ka ei ole maakohtu hinnangul hageja enda koostatud tabel piisav selleks, et maakohus saaks otsustada, et hageja on tabelis olevad summad tasunud enda sissetuleku arvelt, mitte kostjalt saadud rahast. Maakohus asus seega seisukohale, et hageja ei ole asjakohaselt tõendanud enda panust XXX kinnistu elamu ehitusse. Maakohus luges tõendatuks, et kostja tasus XXX kinnistu ostuhinna 1 100 000 krooni (70 302,81 eurot), mis oli kostja panus. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest saaks järeldada, et kostja on ostnud elamu ehituseks ehitusmaterjale, tellinud teenuseid jmt. Kostja ei ole ka eitanud, et elamu ehitusega (ehitustööde korraldamisega) tegeles üksnes hageja, kuid on väitnud, et hageja tegi seda kostja antud raha eest. Seega saaks maakohtu hinnangul kostja panuseks olla raha, mille ta on andnud hagejale elamu ehitusega seonduvalt (20. märtsi 2024 kohtuistungil avaldatu kohaselt 350 000 eurot). Maakohus pidas tunnistaja O.S. ütlusi kostjale ajavahemikul 2006–2008 sularaha kokku 350 000 eurot üleandmise kohta usaldusväärseks. Maakohus leidis, et kuigi kostja on tõendanud, et tal oli piisavalt raha elamu ehituse eest tasumiseks, puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et kostja oleks andnud hagejale raha

ehitusmaterjalide ostmiseks, teenuste tellimiseks, töötajatele maksmiseks jne. Tunnistaja ütlustest ei saa maakohtu hinnagul järeldada, kas ning milliseks ehituslikuks kulutuseks kostja tunnistaja antud raha kasutas, sh kas kostja andis tunnistajalt saadud raha hagejale ning millisel eesmärgil. Ka kostja poolt AS-ga SEB Eesti Ühispank 24. septembril 2007 sõlmitud laenulepinguga saadud raha osas ei ole maakohtule avaldatud ega tõendatud, milliseks konkreetseks ehitusega seonduvaks otstarbeks raha kasutati. Maakohus ei saanud sellises olukorras asuda seisukohale, et kostja panus ehitusse oleks tõendatud. Maakohus luges kostja panuse kinnistu soetamiseks oluliseks panuseks. Kokkuvõttes leidis maakohus, et ei ole täidetud eseme omandamiseks või parendamiseks poolte tehtud oluliste ja võrreldavate majanduslike panuste eeldus. Samuti ei ole täidetud eeldus, mille kohaselt pidi pooltel eset soetades või parendades olema ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks. Maakohtu hinnangul sellist ühist tahet poolte esitatud tõenditest ei ilmne. Üksnes asjaolu, et pooled elasid koos ning ehitasid kostja kinnistule elamu, ei ole poolte ühise tahte tuvastamiseks piisav. Eelnevast tulenevalt ei ole põhjendatud kohaldada asja lahendamisel seltsingu likvideerimise sätteid ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus märkis, et juhul, kui asjas oleks alust kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid, jääks hagi primaarnõue rahuldamata tulenevalt Riigikohtu seisukohtadest, mille kohaselt kui suurema väärtusega ese (kinnisasi) ei kuulu seltsinguvara hulka, ei tähenda seltsinguvara jagamine kinnisasja enda jagamist seltsingu likvideerimise ja kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt. Seltsinguvara jagamise all tuleb sel juhul mõista vara väärtuse juurdekasvu ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamist. Kuivõrd hagi jäi rahuldamata, ei käsitlenud maakohus kostja tasaarvestuse nõude põhjendatust ega tõendatust.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

ehitajale jmt tegevused, mis on majaehituseks vajalikud). Seega ei pidanud hageja hakkama tõendama elamu ehitamist või selle ehituse korraldamist, kuigi ka sellised tõendid on hageja hagiavalduse juurde esitanud. Hageja esitas 13. juulil 2023 detailse ülevaate, milline kulu, mis hinnaga ja millisel ajal on elamu ehitusele läinud. Kostja ei ole hageja ülevaadet vaidlustanud. Maakohus on valesti asunud analüüsima iga üksikut kuluarvet ja pannud kahtluse alla nii tööde eest tasumise faktid ja hageja tõendid. Olukorras, kus kostja ei eita, et hageja on korraldanud kogu elamu ehituse, on elamu püstitamine hageja panuseks. Hageja esitatud ehituse kuluarved ja koondülevaade ehituskuludest kinnitab, et hageja oli ehituse korraldaja ja aitab selgitada vara juurdekasvu osa. Hageja on lasknud teatud tööd ja materjalid kinni maksta oma ettevõttel OÜ XX, kuid nende tööde/materjalide osas on hageja olnud ise ostja. Kui kohus peaks leidma, et OÜ XX tasumisi ei saa käsitleda hageja panusena, siis on hageja isiklikult tehtud rahalised panused ikkagi piisavad ja olulised, et rakendada seltsingu sätteid. Hageja nõustub maakohtu järeldusega osas, mille kohaselt ei ole kostja andnud hagejale sularaha ehituse finantseerimiseks, kuid ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostjal oleks olnud piisavalt raha ehituse eest tasumiseks. Hageja ei nõustu maakohtu järeldustega tunnistaja O. Sidorenko ütluste kohta ning leiab, et tunnistaja ütlused ei olnud usaldusväärsed ega raha väidetava päritolu versioon eluliselt usutav. Kostja ei ole tõendanud mitte ühegi rahasumma saamist tunnistajalt ega sularaha üleandmist hagejale. Seega tuli kogu elamu ehitamise panus ja finantseering hagejalt. Maakohus jättis menetluse arutamise uuendamata jätmisega asjas olulised asjaolud XXX kinnistu väärtuste kohta välja selgitama. Hageja nõustub kostja avaldatud kinnistu turuväärtusega 540 000 eurot (vastavalt Uus Maa kinnisvara büroo 2021. aasta hinnangule). Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega Lahe Kinnisvara hindaja S.L. 19. augusti 2024 ekirja, mille kohaselt hoonestatud kujul kinnistu väärtuseks on 500 000–550 000 eurot, ja hoonestamata kujul (olemas vesi, kanalisatsioon, elekter) oleks kinnistu väärtus ligikaudselt 90 000–110 000 eurot. Hageja peab kinnistu netoväärtuseks 540 000 eurot. Kui hinnata puhtalt maa väärtuseks 100 000 eurot (soetusväärtus 70 395 eurot) ja hageja panuse väärtuseks 274 271 eurot, siis saab vaheks 165 729 eurot. See on hageja käsitluse järgi vara väärtuse juurdekasv, mille peab ka omavahel jagama. Kuivõrd hageja panus on olnud 274 271 eurot ja kostjal 114 395 eurot, siis on hageja panus olnud 70% ja kostjal 30%. Hageja otsene ehituslik panus ehk panuse väärtus on olnud 274 271 eurot, millele tuleb liita juurde 70% vara väärtuse juurdekasvust ehk 116 010 eurot (70% 165 729 eurost). Tulemuseks on hageja rahaline nõue 390 281 eurot. Hageja nõue on 321 727,89 eurot, mis koosneb seega panuse hüvitisest ja hageja osast vara väärtuse juurdekasvust.

abielu lahutanud ning asunudki kostjaga koos elama (mida ta ei teinud). Väär on ka hageja hinnang, et pooled soovisid luua ühist kodu (selline ühine tahe pole tõendamist leidnud). Tegemist on hageja ühepoolse hinnanguga ja tõlgendusega minevikusündmustele, mida kostja on kogu menetluse kestel eitanud. Kostja märkis, et likvideerimise sätete kohaldamine eeldab majanduslikust vaatest ühise varalise väärtuse kestvat loomist (s.t varalist eesmärki, mitte tavalist kooselu osa), pooltel ei ole aga olnud sellist olulist varalist eesmärki (nt investeeritakse, et hiljem väljaüürimisega tulu teenida vms). Vastupidine seisukoht pisendaks kostja hinnangul ka õiguskindluse põhimõtet, andes võimaluse esitada tagantjärgi pahatahtlikke nõudeid, olenemata tegelikest asjaoludest. Seltsingu likvideerimise sätete kohaldamine ei saa kostja hinnangul viia ulatuslikemate tagajärgedeni kui ühisvara jagamine abielu lahutamisel. Kostja leiab, et tõendatud pole ka eeldus, et mõlemad pooled oleksid teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused. Kostja on algusest peale vaielnud vastu hgeja väitele, et hageja rahastas ainuisikuliselt elamu ehitamist. Oluline on tõendada rahaliselt hinnatavaid panuseid. Maakohus on seda põhjalikult analüüsinud (sh analüüsides kõiki arveid, tšekke, kulutabeleid jm, mida hageja esitas) ning jõudis õigele järeldusele, et pea kõik nendest tõenditest on puudulikud ja nende seostamine XXX elamu ehitamisega ei ole võimalik. Kostja ei nõustu ka hageja seisukohaga, et kogu elamu püstitamine ja kõigi nende kulutuste tegemine tuleks lugeda hageja panuseks (selline väide on põhjendamatu ning hageja ei ole suutnud rahaliselt hinnatavaid panuseid tõendada). OÜ XX poolt tehtud väidetavaid kulutusi ei ole võimalik lugeda hageja panuseks. Eluliselt on kostja hinnangul usutav, et kuna OÜ XX on kõigilt neilt kulutustelt sisendkäibemaksu tagasi küsinud, tuleb eeldada, et need kulutused olid ette nähtud ettevõtlusega seotud kulutustena ja kõige usutavamalt seega ka ettevõtte enda ärihoone ehitustegevuseks. XXX kinnistu turuväärtuseks ei ole 540 000 eurot, tegemist on kostja soovitud müügihinnaga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

järgi, st kas kummagi poole ainuomandisse või kaasomandisse (RKTKo 03.12.2014, 3-2-1109-14, p 17). Erinevalt abikaasade varaühisuse varasuhtest ning kaaspärijate vahelisest varasuhtest ei teki mitteabielulise kooselu korral seaduse jõul kinnistusraamatuväliselt kinnisasja ühisomandit (RKTKo 26.06.2024, 2-20-10878/52, p 13). Seetõttu on maakohus õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude kostja kinnistu enampakkumisele panemiseks.

mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;

-

pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks.

tehti, mistõttu on põhjendamatu ainult selliste kulutuste arvestamine, mille kohta on olemas täpsed kuludokumendid. Kohus peab hagi rahuldamiseks tuvastama panuste olulisuse (suurusjärgu) ja võrreldavuse, rahalise väärtuse ülitäpne arvestamine ei ole selle eelduse tuvastamiseks oluline. See põhimõte kohaldub mõlema poole panuse hindamisele. Ka tuleb kostja kui kinnisasja ainuomaniku panust oma kinnisasja väärtuse kasvu eeldada ja selle eelduse ümberlükkamise kohustus on hagejal. Kui poolte panuste suurust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha, kuid panuste tegemine on tuvastatud, tuleb VÕS § 581 lg 2 kohaselt eeldada poolte panuste võrdsust.

otsuses kõigest napilt tõdenud, et poolte esitatud tõenditega pole tõendatud poolte ühine tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks ning üksnes asjaolu, et pooled elasid koos ning ehitasid kostja kinnistule elamut, ei ole poolte ühise tahte tuvastamiseks piisav (p 80). Riigikohus on selgitanud, et ainuüksi mehe ja naise püsiv ühise majapidamisega mitteabieluline kooselu ei ole seltsing VÕS § 580 lg 1 mõttes, kuid välistatud ei ole, et seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisel võib ühiseks varaliseks väärtuseks olla ka elamu parendamine või korteri ostmine ja remontimine (RKTKo 26.06.2024, 2-20-10878/52, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et seltsingu likvideerimise sätete kohaldamine eeldab igal juhul muud majanduslikku eesmärki kui ühise kodu loomine (näiteks vara väljaüürimisega tulu teenimine). Ka kodu ehitamine saab olla investeering. Seetõttu ei saa ringkonnakohtu hinnangul ühise varalise väärtuse loomise eesmärgi olemasolu pooltel praeguses asjas välistada. Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab poolte olulised ja võrreldavad rahalised panused kostjale kuuluva kinnistu soetamiseks ja elamu ehitamisel, peab maakohus uuesti hindama ka seda, kas elamu ehitamisel oli pooltel majanduslikult ühise varalise väärtuse kestva loomise ühine tahe. Asjaolu, et hageja oli kostja kinnistule elamu ehitamise ajal ja on jätkuvalt abielus M. A.J-iga, ei ole seejuures määrav, kuid kohtul tuleb seda asjaolu poolte ühise tahte tuvastamisel koosmõjus teiste tuvastatud asjaoludega hinnata.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.