Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.02.2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-7152
Kohtuasi
I.S-i hagi I.G vastu 200 000 euro väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.02.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
I.G apellatsioonkaebus I.S-i apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
I.G apellatsioonkaebuse hind 120 000 eurot I.S-i apellatsioonkaebuse hind 80 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I.S (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar Kostja I.G (isikukood XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Simona Vissak ja Madis Piirla
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 29.02.2024 otsus osas, millega I.S-i hagi osaliselt rahuldati ja mõisteti I.G-lt I.S-i kasuks välja 120 000 eurot, otsustati hagi tagamise abinõude jätkuv rakendamine, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja tühistada kohaldatud hagi tagamise abinõude jätkuv rakendamine ning jätta menetluskulud I.S-i kanda.
5.2.Tühistada Harju Maakohtu 07.05.2021 määrusega ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.
2-21-7152
5.3.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud I.S-i kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.I.S (hageja) esitas 05.05.2021 Harju Maakohtule I.G (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 200 000 eurot. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 22.07.2016 kinkelepingu, mille alusel kinkis hageja kostjale korteriomandi aadressiga XXX eluruum nr 10 (registriosa nr XXXXXXX). Kinkelepingu sõlmimise eelduseks oli isikliku kasutusõiguse seadmisega hagejale korteriomandi kasutamise tagamine. Kinkelepingu p-s 2.2 koormati lepingu ese tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks. Isiklik kasutusõigus kanti kinnistusraamatusse 29.07.2016.
3.Pärast kinkelepingu sõlmimist leppisid pooled kokku, et korteriomand antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja pooled ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. Pärast üürisuhte lõppemist kostja leitud üürnikuga 2019 suvel asus kostja koos oma elukaaslasega ise korteriomandit kasutama.
4.Hageja plaanis 2020. aasta jõulupuhkuse veeta Tallinnas ja kasutada sel ajavahemikul isikliku kasutusõiguse omajana korteriomandit (korterit). Hageja ema teatas sellest kostjale ja tema elukaaslasele juba oktoobris 2020. Kui 10.12.2020 oli hageja Tallinnasse tulek kindel, siis püüdis hageja kostjat telefoni ja e-kirja teel kätte saada, et täpsustada korteri kasutamiseks varuvõtmete saamist. Vastuseks hageja e-kirjale teatas kostja, et hageja peaks kirjutama kostja juristile Reimo Metsale, kes tegeleb kõigi küsimustega, k.a omavaheline suhtlus. Pärast seda kostja ja tema elukaaslane hageja kõnedele ei vastanud ja blokeerisid suhtluse Facebooki Messenger-is. R. Mets vastas hageja kirjale 14.12.2020, et korteriomand olevat üürile antud ja hagejal ei ole lubatud üürniku valdust rikkuda. Hageja püüdis 14.12.2020 ema käest saadud võtmega korteri ust avada, kuid see ei õnnestunud, kuna lukk oli ära vahetatud. Helistamise peale ust ei avatud ning kostja ega tema elukaaslane ei võtnud hageja telefonikõnet vastu. Hageja pidi leidma endale 3-nädalaseks peatumiseks Eestis teise elukoha.
2-21-7152
5.Kostja esindaja R. Mets jätkas 29.12.2020 hagejaga e-kirjavahetust kuni 04.01.2021, selle käigus esitas hageja mh nõude kanda omand talle tagasi. Hiljem selgus, et samal ajal sõlmis kostja teine notariaalse üldvolikirja alusel tegutsev esindaja 30.12.2020 lepingu, mille alusel kostja võõrandas korteriomandi Eurotrade Corporation OÜ-le. Uus omanik kanti kinnistusraamatusse 05.01.2021. Sama korteriomand võõrandati hiljem täitemenetluses enampakkumisel, mille tagajärjel on hageja kasuks seatud isiklik kasutusõigus kinnistusraamatust kustutatud.
6.Hageja teatas 22.03.2021 nii kostjale kui ka kostja elukaaslasele, kes tegutseb kostja esindajana volikirja alusel, e-kirja ja SMS-i teel, et ta taganeb kinkelepingust. Lisaks saatis hageja lepinguline esindaja 23.03.2021 kostja lepingulise esindaja e-posti aadressidele kinkest taganemise avalduse. Kostja käitus hageja suhtes jämedalt tänamatult. Jämeda tänamatuse all peab hageja silmas seda, et kostja takistas hagejal korterisse sisenemist ja valduse teostamist ehk korteri kasutamist. Lisaks pidas kostja hagejaga läbirääkimisi korteri kasutamise osas, kuid samal ajal toimus korteri varakäsutus ja korteri omandi üleandmine kolmandale isikule. Kostja pidi aru saama, et hagejal on õigus kostjalt kinge tagasi nõuda, kuid kostja korraldas kiiresti kinkeeseme omandist vabanemise, teades, et selle tagajärjel ei ole kinkeeset võimalik enam asjana tagasi saada ja võimalik on üksnes hüvitisnõue. Lisaks ei täitnud kostja kinkega seotud tingimust. Kostja takistas hagejal korterisse sisenemist ja valduse teostamist.
7.Kuna kostja on võõrandanud kinkeeseme kolmandale isikule, peab kostja seoses hageja kinkelepingust taganemisega hüvitama hagejale korteriomandi hariliku väärtuse. Korteriomandi harilikuks väärtuseks on selle enampakkumise müügihind 205 000 eurot, kuid hageja nimetas kostja vastu esitatud alusetu rikastumise nõude suuruseks 200 000 eurot. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja ei ole käitunud hageja suhtes tänamatult. Hageja ei kasutanud isiklikku kasutusõigust, sest pärast kinkelepingu sõlmimist ei ole hageja viie aasta jooksul korteris viibinud. Pooltel oli kokkulepe, et lepinguese antakse üürile üüritulu saamise eesmärgil ning sel perioodil ei kasuta kumbki pool korterit enda elukohana. Hageja on ise seda kokkulepet rikkunud ning nõudnud kasutusvaldust ajal, mil korter oli üürniku valduses. Hageja ei ole käitunud heas usus, kuna ta teatas vaid neli päeva ette Eestisse jõudmisest ja enda soovist korterit kasutada. Hageja teadis, et korter on välja üüritud, mistõttu ei olnud kostjal võimalik hageja soovi täita. Nii lühikese etteteatamise tähtaja jooksul ei saanud hageja eeldada, et üürnik saaks paari päevaga korterist välja kolida. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oli ära vahetanud korteri ukse luku. Hageja ei ole tõendanud, et kostja, kellele oli esitatud kinkeeseme tagastamise nõue, tegi omandi käsutuse, et tekitada korteriomandile uus heauskne omanik. Kostja ei ole rikkunud hageja kasuks seatud isiklikku kasutusõigust. Korteri võõrandamisel läks kasutusõigus üle, mistõttu oli hagejal jätkuvalt võimalik korterit kasutada.
10.Isikliku kasutusõigusega koormatud korteri väärtuseks ei ole 200 000 eurot, vaid 120 000 eurot. Kostja vastutus saab olla piiratud korteri võõrandamisest saadud tuluga 92 575,97 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
11.Harju Maakohus rahuldas 29.02.2024 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 120 000 eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohus
2-21-7152 tühistas Harju Maakohtu 07.05.2021 määrusega ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega hagi tagamise korras rakendatud kostja pangakonto arestimise 45 000 euro ulatuses. Harju Maakohtu 07.05.2021 määrusega ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega hagi tagamise korras kostja kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot jättis maakohus otsuse täitmise tagamiseks jõusse.
12.Maakohus tuvastas järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud: pooled sõlmisid 22.07.2016 lepingu, millega hageja kinkis kostjale korteriomandi aadressil XXX. Sama lepinguga seadsid pooled korterile tähtajatu isikliku kasutusõiguse hageja kasuks; kostja võõrandas 30.12.2020 müügilepinguga korteri Eurotrade Corporation OÜ-le; hageja taganes 22.03.2021 avaldusega kinkelepingust. Lisaks esitas hageja esindaja 23.03.2021 kostja esindajale kinkest taganemise avalduse.
13.Pooled ei vaielnud, et poolte vahel sõlmitud kinkeleping on täidetud. Täidetud kinkelepingust võib kinkija võlaõigusseaduse (VÕS) § 268 lg 1 alusel taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda VÕS § 267 p-des 1–3 ettenähtud juhtudel. VÕS § 267 järgi võib kinkija enne eseme kingisaajale üleandmist lepingu täitmisest keelduda ja lepingust taganeda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust (p 1); kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse (p 3).
14.Õigust kinkelepingust taganeda põhjendas hageja järgmiste asjaoludega: korteriomand oli koormatud tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks; kostja, olles teadlik hageja soovist veeta 2020 detsembris paar nädalat Eestis ja elada korteris, takistas hagejal sellel perioodil korterit kasutamast. Hageja hinnangul näitas kostja oma käitumisega kinkija vastu üles jämedat tänamatust (VÕS § 267 p 1) ning jättis õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise (hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse realiseerimise takistamine; VÕS § 267 p 3).
15.22.07.2016 kinkelepingust nähtub, et hageja sooviks oli kostjat rikastada, andes talle tasuta üle vaidlusaluse korteri. Seejuures oli poolte sooviks luua olukord, kus nii hageja kui ka kostja saavad korterit kasutada. Seda kinnitab kinkelepinguga samal kuupäeval sõlmitud poolte kokkulepe koormata korter tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks (kinkelepingu p 3.2) ning kinkelepingu p-s 2.3 sisalduv kokkulepe, et korter jääb pärast kinkelepingu sõlmimist hageja ja kostja kaasvaldusesse. Kinkelepingu sõlmimise järel jäid hagejale korteri võtmed, mis näitab, et hagejal säilis valdus korteri üle. Kostja tunnistas hageja väidet, et pooled leppisid kokku, et korter üüritakse välja ning sel ajal kinkija ega kingisaaja korterit elamiseks ise ei kasuta. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ega tõendeid, et korteri üürimisest saadav tulu peaks täielikult või osaliselt hagejale kuuluma, mistõttu puudub alus kahelda, et 22.07.2016 lepingu sõlmimisel oli hagejal tahe kostjat tasuta rikastada.
16.Hagi esitamisele järgnenud menetluses asus hageja vastuoluliselt eitama hagis esitatud väidet, et pärast kinkelepingu sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. Esiteks kinnitab sellise kokkuleppe olemasolu hageja väide, et ta töötas kinkelepingu sõlmimise ajal tähtajalise teenistuslepingu alusel Brüsselis ja kostjal oli oma kodu olemas. Kostja selgitas, et hageja ei ole peale kinkelepingu sõlmimist kordagi viie aasta jooksul korteris viibinud. Asja materjalidest nähtuvalt asus hageja püsielukoht ka 2020 detsembris välismaal. Teiseks kinnitab kokkulepet hageja seisukoht, mille järgi hageja nõusolekul sõlmitud üürileping ABga oli ainus üürileping, mis hageja huve ei kahjustanud.
2-21-7152 Kolmandaks selgitas tunnistaja EM, et pärast seda, kui üürnik oli korterist välja kolinud, küsis kostja luba korteris elada. Need asjaolud kogumis näitavad, et kinkelepingu sõlmimise järel ei olnud hagejal ega kostjal vaja korterit elukohana kasutada. Seetõttu leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. Kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et korteri üürile andmine oli võimalik üksnes hageja nõusolekul. Arvestades aga lepingu eesmärki saab väita, et hageja oli nõus korteri kasutamisega üürnike poolt siis, kui hageja ise korterit ei vajanud.
17.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. AÕS § 225 lg 2 näeb ette, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. AÕS § 227 lg 1 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Servituudi seadmisega nõustub kinnisasja omanik, et tema omandit kitsendatakse teatud ulatuses teise isiku kasuks (AÕS § 68 lg-d 1 ja 2).
18.Pooled koormasid isikliku kasutusõigusega korteri (eluruumi), mistõttu tuleb AÕS § 225 kõrval juhinduda ka AÕS §-st 227, mis reguleerib isikuliku kasutusõigust elamule. Õiguskirjanduses selgitatakse, et isiklik kasutusõigus elamule välistab teisi õigusi, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava elamuosa kasutamise omaniku poolt (AÕS II komm (2014), § 227, p 3.1). Samas ei välista eeltoodu kinnisasja omaniku ja isiku, kelle kasuks isiklik kasutusõigus elamule on seatud, õigust määrata isikliku kasutusõiguse ulatus kindlaks AÕS § 225 lg 2 alusel. Asjaolu, et omanikul ja õigustatud isikul on võimalus määrata kindlaks isikliku kasutusõiguse sisu, kinnitab ka kasutusvalduse sisu kindlaksmääramist reguleeriv AÕS § 213, mis kohaldub AÕS § 228 järgi ka isikliku kasutusõiguse puhul.
19.Pooled leppisid kinkelepingus kokku, et korter jääb hageja ja kostja kaasvaldusesse (lepingu p 2.3). Asjaolu, et pooltel oli soov võimaldada kostjal korterit vallata, kinnitavad ka EMi ütlused, mille kohaselt küsis kostja 2020 aprillis tunnistaja käest, kas ta võib ajutiselt korterisse elama asuda. Need asjaolud näitavad, et pooled määrasid hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud kostja õigusega korterit vallata. Kokkuleppe sõlmimisega avaldas hageja, et ta on nõus mitte teostama ainuisikuliselt valdust kogu korteri üle, vaid ta on valmis korteri kasutamist kostja poolt taluma. Kokkuleppe järgi olid omanik (kostja) ja õigustatud isik (hageja) õigustatud korterit valdama. Sellise sisuga isikliku kasutusõiguse seadmine on seletatav sellega, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit elamiseks. Samas asjaolu, et pärast kinkelepingu sõlmimist jäid hagejale korteri võtmed näitab, et pooltel oli soov säilitada ka hageja valdus korteri üle.
20.Seega määrasid pooled hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud kostja õigusega korterit vallata ja ka korteri kolmandale isikule üürile andmise võimalusega, millisel perioodil kinkija ei kasuta korterit elamiseks. Sellise sisuga isikliku kasutusõiguse seadmine on seletatav sellega, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit elamiseks. Arvestades lepingu eesmärki (hageja annab kostjale korteri tasuta üle; hagejale jääb õigus korterit kasutada) saab väita, et hageja oli nõus taluma isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri valdamise õiguse riivet juhul, kui ta ise korterit ei vajanud. Kostja kui kinkelepingu pool pidi olema hageja tahtest teadlik.
2-21-7152
21.See, et poolte kokkulepe kostja õiguse kohta korterit kasutada ja korteri üürile andmise kohta ei ole isikliku kasutusõiguse osana kinnistusraamatusse kantud, ei välista kokkulepe kehtivust. Võlaõiguslik kokkulepe hageja ja kostja vahel jääb kehtima ka siis, kui see ei ole kinnistusraamatus kajastatud.
22.Pooled vaidlevad selle üle, millal hageja andis kostjale teada enda soovist korterit kasutada. Tunnistaja EM avaldas vande all, et ta teatas 2020 oktoobris kostjale, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja soovib sel ajal korterit kasutada. EM avaldas 26.11.2020 kirjas kostja esindajale, et hageja tuleb koju kahe nädala pärast. Hageja saatis 11.12.2020 kirja kostja esindajale, mille järgi tuleb hageja 14.12.2020 Eestisse ja ta soovib ligipääsu korterile. Maakohus luges tunnistaja EMi ütlustega tõendatuks, et juba 2020 oktoobris andis tunnistaja kostjale teada, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja et ta soovib sel ajal korterit kasutada. Seega oli kostja juba 2020 oktoobris teadlik hageja tulekust Eestisse ja soovist korteris elada. Seejärel teavitati kostjat hageja tulekust novembris ning detsembri alguses vahetult enne Eestisse saabumist teatas hageja kostjale uuesti enda tulekust ja soovist korterit kasutada. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et EMi ütlused on ebausaldusväärne tõend.
23.Kostja on põhjendanud võimatust anda korter 2020 detsembris hageja kasutusse kuivõrd korter oli üürile antud ja üürnik elas korteris. Kostja esitas 01.08.2020 sõlmitud üürilepingu, mille järgi andis kostja ühe toa korteris üürnik MT kasutusse. Kostja selgitas, et ta sõlmis üürnik KTga suulise üürilepingu, mille järgi kasutas teine üürnik korteri teist tuba. Suulist üürilepingut tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri müügilepingu p 1.5.2, mille järgi kehtib korteri suhtes suuline üürileping KTga. Lepingu sama punkt tõendab ka seda, et suuline üürileping lõppes müügilepingu sõlmimise päeval. Asjaolu, et MTl ja KTl olid sõlmitud üürilepingud korteri tubade kasutamiseks kinnitab ka see, et korter oli registreeritud nende elukohana. Seda tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri müügilepingu p 1.5.6. MT osas kinnitab seda ka tema 07.07.2020 taotlus registreerida korter elukohana. Maakohus luges tõendatuks, et kostja sõlmis üürilepingud MT ja KTga ning igal üürnikul oli õigus ühte tuba kasutada. Asja materjalidest nähtuvalt olid lepingud kehtivad ka 2020 detsembris. Hageja vastuväited eeltoodud tõendite kohta ei anna alust pidada neid ebausaldusväärseteks.
24.Maakohus ei nõustunud hagejaga, et üürilepingute sõlmimiseks oli kostjal vaja hageja nõusolekut ja et selle nõusoleku puudumine oleks mõjutanud kostja ja üürniku vahel sõlmitud üürilepingu kehtivust. Kostjal kui korteri omanikul oli õigus korterit vallata, kasutada ja käsutada (AÕS § 68 lg 1). Hageja ja kostja olid määranud hageja isikliku kasutusõiguse ulatuse kindlaks selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud selliselt, et korter võidakse kolmandale isikule üürile anda. Seega oli kostjal korteri omanikuna õigus anda korter üürile ja poolte kokkuleppest isikliku kasutusõiguse kohta ei nähtu, et üürilepingu sõlmimiseks pidi kostjal hageja nõusolek olema. Poolte kokkulepped kasutusõiguse sisu ja ulatuse kohta on siduvad hagejale ja kostjale. Üürnikud ei olnud hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkulepete poolteks ning vastavad kokkulepped ei andnud üürnikele õigust takistada hagejal korteri üle valdust teostamast. Üürnike suhtes tulenes hageja õigus korterit vallata hageja kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest.
25.Kuigi hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele ning kinkija ja kingisaaja ei kasuta sel ajal korterit, siis lepingu eesmärgist tulenevalt andis hageja korteri kostjale tasuta üle tingimusega, et hagejale jääb õigus korterit kasutada. Seega korteri üürile andmine kolmandale isikule oli põhjendatud vaid siis, kui hagejal endal ei olnud vajadust korteri järele, mistõttu oli ta nõus taluma tema kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri valdamise õiguse riivet üürniku poolt. Olukorras, kus hageja oli aga avaldanud soovi 2020 detsembris korteris puhkuse ajal elada, pidi kostja tema sooviga
2-21-7152 arvestama. Asjaolu, et kostja oli korteri toad välja üürinud, ei andnud kostjale õigust ignoreerida hageja soovi korterit kasutada. Üürilepingute sõlmimisel pidi kostja arvestama võimalusega, et hagejal võib tekkida soov korteris elada ning kostjal kui kinkisaajal oli kohustus võimaldada hagejal korteris elada kinkija kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest tulenevalt. Üürilepingute sõlmimisel oli kostjal võimalus arutada üürnikuga tulevikus tekkida võivat olukorda, kus hageja võib avaldada soovi korterit kasutada ning mõelda selle peale, kas lõpetada üürileping või leida koostöös üürnikuga võimalus lasta hagejal korteris teatud perioodi jooksul elada. Kostja oli juba 2020 oktoobris teadlik hageja tulekust Eestisse ja soovist korterit kasutada, mistõttu oli kostjal piisavalt aega selleks, et leida lahendus, mis annaks hagejale võimaluse korteris elada. Kostjal oli võimalik kaaluda üürlepingu korralist või erakorralist ülesütlemist eesmärgiga tagada hagejale ligipääs korterisse. Välistatud ei ole, et üürilepingu lõpetamisel võinuks kostja lepingut või seadust rikkuda, kuid selline rikkumine leidnuks aset kostja ja üürniku suhetes ning see ei andnuks kostjale õigust mitte täita hageja ja kostja suhetest tulenevat kostja kohustust võimaldada hagejal korterit kasutada.
26.Kuna kostja on ignoreerinud hageja palveid tagada ligipääs korterisse ning hageja ei ole 2020 detsembris korterisse pääsenud, siis ei ole kostja võimaldanud hagejal korterit kasutada. Sellises olukorras näitas kostja oma käitumisega hageja suhtes üles jämedat tänamatust, mis andis hagejale õiguse kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel taganeda.
27.Hageja, saates 22.03.2021 kostjale lepingust taganemise avalduse, mille kostja sai samal päeval kätte, on kehtivalt kinkelepingust taganenud. Kuna hageja taganemine kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel on kehtiv, puudub vajadus käsitleda väiteid taganemisest VÕS § 267 p 3 alusel.
28.Vaidluses ei oma tähtsust kostja väide, et pärast korteri võõrandamist 30.12.2020 lepinguga oli hagejal endiselt võimalik nõuda korteri kasutamist. Asja materjalide järgi soovis hageja detsembris 2020 korterit kasutada. Hageja ei tuginenud oma nõudes korteri kasutamise võimatusele muul ajal kui 2020 detsember.
29.Kostjal ei ole võimalik kingitud eset alusetu rikastumise sätete alusel hagejale tagastada. Kostja müüs 30.12.2020 lepinguga korteri Eurotrade Corporation OÜ-le, millele järgnes täitemenetlus ning korteri omandas 07.04.2021–14.04.2021 toimunud avalikul enampakkumiselt Real Estate Invest OÜ, kes kanti 27.04.2021 kinnistusraamatusse korteri omanikuna.
30.VÕS § 1032 lg 2 sätestab, et kui saadu väljaandmine ei ole saadu olemuse tõttu või muul põhjusel võimalik, peab saaja hüvitama saadu hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal.
31.Hagejal tekkis korteriomandi tagasinõudmise õigus 2021 märtsis, kui ta taganes kinkelepingust. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et avalikul enampakkumisel korteriomandi võõrandamisest saadud raha 205 000 eurot näitab korteriomandi harilikku väärtust 200 000 eurot. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et koos korteriomandi müügiga avalikul enampakkumisel kustutati korterit koormanud hageja kasuks seatud tähtajatu isiklik kasutusõigus. Seega näitab avaliku enampakkumise tulem korteriomandi väärtust ilma tähtajatu isikuliku kasutusõiguseta, mis võib aga kinnisasja väärtust oluliselt mõjutada. Maakohus ei pidanud võimalikuks lähtuda korteriomandi hariliku väärtuse tuvastamisel ka kohtule esitatud 17.12.2020 hindamisaktist, kuna see kajastab samuti korteriomandi väärtust (185 000 eurot) ilma isikliku kasutusõiguseta. 30.12.2020 korteriomandi müügilepinguga võõrandas kostja korteriomandi Eurotrade Corporation OÜ-le hinnaga 120 000 eurot. Lepingu
2-21-7152 p 1.5.3 järgi oli korteriomand koormatud tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks. Seega tuleb korteriomandi harilik väärtus tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal tuvastada 30.12.2020 lepingu abil. Müügilepingu sõlmimise ja hagejal tagasinõudmise õiguse tekkimise vahel on küll ajaline vahe kolm kuud, kuid muid tõendeid tähtajatu isikliku kasutusõigusega koormatud korteriomandi väärtuse kohta seisuga märts 2021 ei ole esitatud ning vahemik korteriomandi võõrandamise (30.12.2020) ja tagasinõudmise õiguse tekkimise (märts 2021) vahel ei ole ülemäära pikk, et korteriomandi väärtus oleks selle perioodi jooksul oluliselt muutunud. Kostja väited korteriomandi võõrandamisel hüpoteegipidajale makstud summadest ja kostja poolt saadud tulust ei ole korteri hariliku väärtuse seisukohalt olulised ja maakohus jättis need tähelepanuta.
32.Kuna hageja nõue rahuldati ca 50% ulatuses, siis jättis maakohus menetluskulud poolte endi kanda tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel.
33.Harju Maakohtu 07.05.2021 kohtumääruse ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 kohtumääruse alusel on hageja taotlusel kohaldatud hagi tagamise abinõusid, millega on kostja kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot ning arestitud kostja pangakonto 45 000 euro ulatuses. Seega on hageja nõue kostja vastu erinevate abinõudega tagatud summas kokku 165 000 euro. Nõude osalise rahuldamise tõttu tühistas maakohus TsMS § 386 lg 4 järgi kostja pangakonto aresti 45 000 euro ulatuses ning ülejäänud osas jättis kohaldatud hagi tagamise abinõu (kostja kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot) otsuse täitmise tagamiseks jõusse. Kostja apellatsioonkaebus
34.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 29.02.2024 otsus osas, milles hagi rahuldati ja jäeti kostja menetluskulud tema enda kanda ning jäeti otsuse tagamiseks jõusse hagi tagamise abinõud. Kostja palus teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, alternatiivselt palub kostja saata tsiviilasi tagasi Harju Maakohtule uueks arutamiseks. Kostja palus jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
35.Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et jäme tänamatus saab seisneda selles, et kostja ei võimaldanud hagejal korterit kasutada, kui korter oli antud üürile. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kui kostjal oli õigus anda kinkelepingu esemeks olnud korter üürile, siis oleks kostja pidanud koheselt vabastama korteri, kui hageja avaldas soovi seal puhkuse ajal peatuda (esimest korda viie aasta jooksul). Poolte vahel puudus vaidlus selles, et hageja ja kostja olid korteri üürile andmise kokku leppinud. Kostja ei saanud koheselt korterit hageja jaoks vabastada. Hageja, avaldades soovi asuda korterit kasutama, pidi arvestama asjaoluga, et isikliku kasutusõiguse realiseerimiseks tuleb esmalt veenduda selles, kas korteri on üürile antud või mitte. Kostja teavitas hagejat sellest, et korter on üürilepingu alusel antud kasutusse ja kostjal puudub sedavõrd lühikese ajalise etteteatamisega võimalus üürnikult nõuda valduse üleandmist ja üürilepingu lõpetamist.
36.Maakohus ei ole lahendi tegemisel arvesse võtud seda, et kostja, tegutsedes üürilepingu sõlmimisel teadmises, et hageja ei soovi korterit kasutada, ei saa võlasuhtest tulenevalt eelistada üht kokkulepet teisele. Hageja soov hakata korterit isiklikust kasutusõigusest tulenevalt kasutama eeldanuks üürilepingu lõpetamist. Maakohtu hinnang sellele, et kostja pidanuks koheselt üürnikuga eluruumi üürilepingu lõpetama, ei oleks seadust järgides olnud võimalik.
2-21-7152
37.Maakohtu järeldused tõendeid hinnates on olnud vastuolulised ja üllatuslikud. Kohus leidis esiteks, et tunnistaja EM ütlused kinnitavad järgmist: a) pooltel oli soov võimaldada kostjal korterit vallata; b) hageja nõustus teadlikult oma isikliku kasutusõiguse piiramisega ehk korteri üürileandmisega. Samas leidis maakohus eeltoodust hoolimata, et kostja oleks pidanud üürilepingu sisuliselt kohe lõpetama, kui hageja teavitas oma soovist isiklikku kasutusõigust teostada. Tunnistaja EM kinnitas hoopis, et kui oleks sõlmitud üürileping, siis see oleks olnud aluseks mitte kasutada korterit sellel perioodil. Eeltoodu on kohus jätnud täielikult tähelepanuta, asudes täiesti uudsele seisukohale, mida menetlusosalised oma seisukohtades isegi ei käsitlenud.
38.Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid selle kohta, millal hageja teavitas kostjat soovist korterit kasutada. Hageja väitis, et kinkija (hageja) ema teatas kingisaajale ja tema elukaaslasele kinkija (so. isikliku kasutusõiguse omaja) Tallinnasse tulekust eelseisva jõulupuhkuse ajaks juba oktoobris 2020 ning seejärel novembris 2020. Kostja vaidles sellisele väitele vastu ning rõhutas, et esimene teavitus oli alles 10.12.2020 ehk neli päeva enne hageja soovitud saabumise aega. Maakohus on ebaõigesti lugenud tunnistaja EMi väidetava teavituse hageja soovidest samaväärseks hageja teavitusega. EM ei ole kostjale teadaolevalt hageja volitatud esindaja, mistõttu tulnuks menetluses hinnata üksnes seda, millal teavitas hageja kostjat. Menetluses ei ole olnud vaidlust selles, et hageja pöördus esimest korda kostja poole 10.12.2020 ehk neli päeva enne saabumist. Tegemist ei ole selgelt mõistliku etteteatamise ajaga. Kusjuures hageja kirjas ei sisaldu samuti viiteid korduvale teavitusele. Kostja jääb oma vastuväite juurde ja leiab, et hageja ema kohtuistungil antud ütlused ei ole usutavad ega kooskõlas teiste tõenditega. Mis puutub esitatud kirjalikku tõendisse, et hageja ema teavitas kostjat teist korda novembris 2020 hageja Eestisse tulekust, siis ei ole kirjas mainitud hageja soovi kasutada kõnealust korterit.
39.Samuti läheb kohtu järeldus vastuollu ka tõenditega kogumis. Hagiavalduses leidis hageja, et isegi, kui vastanuks tõele, et korteriomand olevat antud üürile, puudus kingisaajal õigustus teha korterisse pääsemine võimatuks ukseluku vahetamisega ilma uue luku võtit isikliku kasutusõiguse omajale andmata. Kohtuotsusest ei nähtu, kuidas on leidnud tõendamist, et lukk oli vahetatud ja seda kostja, mitte näiteks üürnike poolt. Isegi kui oleks tõendatud, et korteri lukk oli vahetatud, siis üürnike poolt võimalike takistuste loomine ei ole kostjale etteheidetav. Hageja apellatsioonkaebus
40.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 29.02.2024 otsus osas, milles hagi jäi osaliselt rahuldamata ning maakohus ei mõistnud kostjalt hageja kasuks välja hüvitist 200 000 eurot, vaid ainult 120 000 eurot, samuti osas, milles tühistati hagi tagamise abinõu kostja pangakonto arestimiseks 45 000 euro ulatuses ning jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Hageja palub teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada täies ulatuses, jätta menetluskulud kostja kanda ning jätta hagi tagamiseks kohaldatud abinõuna kostja pangakontode arestimine 45 000 euro ulatuses otsuse täitmist tagama. Hageja palub kõik menetluskulud mõlemas kohtuastmes jätta kostja kanda.
41.Maakohus on ebaõigesti tuletanud kinkeeseme hariliku väärtuse tagasinõude tekkimise ajal (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65). Hageja oli hagis põhistanud oma hüvitise nõude suurust 200 000 eurot asjaoluga, et kinkeese, mille omandi ülekandmise tehingust taganemine oli toimunud 22.03.2021, oli kinkeeseme ostja suhtes toimunud täitemenetluses 14.04.2021 lõppenud enampakkumisel müüdud hinnaga 205 000 eurot. 14.04.2021 tehing oli hageja tagasinõude tekkimise ajale kõige lähem tehing, milles kajastus kinkeeseme tegelik hind. Maakohus lähtus hüvitise suuruse määramisel tehingu hinnast, mille kostja oli teinud
2-21-7152 30.12.2020 Eurotrade Corporation OÜ-ga. Korteri müük Eurotrade Corporation OÜ-le oli toimunud kiirmüügi tingimustes, kostja eesmärk ei olnud korteri müügist saada turutingimustele vastavat hinda, vaid teda kannustas omandist lahti saamine põhjusel, et hageja ei saaks temalt kinke omandit tagasi nõuda. Maakohus on jätnud arvestamata, et korteriomandit koormav isiklik kasutusõigus oli seatud hageja kasuks ja kinkest taganemise korral oli hagejal õigus tagasi saada kinke ese. Kui hageja oleks saanud naturaalrestitutsiooni korras tagasi asja, mis oli koormatud tema enda kasuks, siis see koormatis ei vähendanud hageja jaoks asja väärtust, kuna omanik ja õigustatud isik langenuks kokku.
42.Kuivõrd hagi tuleb rahuldada täies ulatuses, siis tuleb ka menetluskulud jätta kostja kanda.
43.Hagi tagamise osaline tühistamine ja kostja konto vabastamine 45 000 euro ulatuses ei oleks põhjendatud isegi juhul, kui hagi osaline rahuldamine oleks sisuliselt õige otsus. Maakohus on ebaõigesti järeldanud, et hagi tagamiseks seatud kinnisasjade kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot on piisavad, et otsuse täitmist samas summas tagada. Kohtulik hüpoteek peab tagama lisaks haginõudele veel ka sissenõude/täitmise kulud ja menetluskulud. Kuni täitemenetluse lõppemiseni ei ole teada tegelike täitekulude suurus, mis lisandub (võimalikule) võlgnevusele 120 000, mistõttu on põhjendamatu hagi tagamine mingis osas osaliselt tühistada ilma kostja poolt tagatist andmata. Vastused apellatsioonkaebustele
44.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ning kostja vaidles vastu hageja apellatsioonkaebusele.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
45.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus hagi osaliselt rahuldas ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 120 000 eurot ning otsustas hagi tagamise abinõude jätkuva rakendamise, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab eeltoodud osas hagi rahuldamata, tühistab kõik hagi tagamise abinõud ning jaotab menetluskulud vastavalt kohtuotsuse resolutsioonis märgitule. Kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. TsMS § 654 lg 22 kohaselt esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
46.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hageja hagi rahuldamata ning tühistas hagi tagamise korras rakendatud abinõud. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas ning jättis kohaldatud hagi tagamise abinõud jätkuvalt jõusse. Samuti vaidlustavad pooled maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Lähtudes eeltoodust kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses.
47.Pooled ei vaidlusta apellatsiooniastmes järgmiseid maakohtu tuvastatud asjaolusid: pooled sõlmisid 22.07.2016 kinkelepingu, millega hageja kinkis kostjale korteriomandi (registriosa nr XXXXXXX) ning sama lepinguga seadsid pooled korteriomandile tähtajatu isikliku kasutusõiguse hageja kasuks; korteriomandi kinkeleping oli täidetud; kostja võõrandas
2-21-7152 30.12.2020 müügilepinguga korteriomandi Eurotrade Corporation OÜ-le; hageja esitas 22.03.2021 kostjale ja 23.03.2021 kostja esindajale kinkelepingust taganemisavalduse; hageja 22.03.2021 kinkelepingust taganemisavalduse sai kostja kätte samal päeval 22.03.2021.
48.Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled selle üle, et kinkelepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Hageja on edastanud kostjale lepingust taganemiseavalduse VÕS § 188 lg 1 kohaselt, järgides VÕS § 270 lg-s 1 sätestatud tähtaega, ja kostja on selle kätte saanud.
49.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses jätkuvalt selle üle, kas kinkelepingust taganemise materiaalsed eeldused on täidetud, kas hagejal on ka sisuliselt õigus kostjaga sõlmitud kinkelepingust taganeda.
50.Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et hageja võis VÕS § 268 lg 1 ja VÕS § 267 p 1 alusel kinkelepingust taganeda ja VÕS § 1032 lg 2 järgi kingitud eseme väljaandmise võimatuse tõttu nõuda saadu hariliku väärtuse hüvitamist. Kolleegiumi arvates ei ole hageja esiletoodud asjaoludest võimalik järeldada ka õigust VÕS § 268 lg 1 ja VÕS § 267 p 3 alusel kinkelepingust taganemiseks.
51.VÕS § 268 lg 1 sätestab, et kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda VÕS § 267 p-des 1-3 ettenähtud juhtudel. VÕS § 267 p 1 kohaselt võib kinkija enne kingitud eseme kingisaajale üleandmist lepingu täitmisest keelduda ja lepingust taganeda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust. VÕS § 267 p 3 järgi võib kinkija enne kingitud eseme kingisaajale üleandmist lepingu täitmisest keelduda ja lepingust taganeda, kui kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse.
52.Hagiavalduses tugines hageja kinkelepingust taganemise alusena sellele, et kostja on oma käitumisega näidanud hageja vastu üles jämedat tänamatust (VÕS § 267 p 1) ning kostja on jätnud õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse (VÕS § 267 p 3).
53.Kinkijat õigustab VÕS § 267 p 1 järgi lepingust taganema asjaolu, et kingisaaja on tema, s.o kinkija, vastu näidanud üles jämedat tänamatust. "Jäme tänamatus" kui hinnanguline kategooria peab selle sätte järgi seisnema mingis kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes (RKTKo 01.12.2005, 3-2-1-129-05, p 27). Riigikohus on selgitanud, et kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija subjektiivset hinnangut (RKTKo 22.02.2007, 3-2-1-153-06, p 12).
54.Kostja on apellatsioonimenetluses pooltele kirjalikus menetluses määratud lõplike seisukohtade esitamise tähtajaks esitanud uued etteheited, et maakohus on jätnud hindamata kostja väited sellest, et kinkelepingu eesmärgiks oli mh hageja ema elujärje parandamine ning kostja panustas rahaliselt hageja ema heaolusse ja kinkis talle auto (I kd, tl 134). Kostja ei ole esitanud maakohtule eeltoodud väiteid kinkelepingu sõlmimise eesmärgi väljaselgitamiseks, vaid selleks, et anda hinnang hageja õiguste teostamisele. Apellatsioonimenetluses peab uue asjaolu esitamise lubatavust pool TsMS § 652 lg 4 kohaselt oma kaebuses või vastuses põhjendama. Kui pool uue asjaolu esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kostja ei ole esile toonud, miks ta ei saanud juba maakohtus tugineda asjaoludele, et kinkelepingu eesmärgiks võis olla midagi muud, kui anda kostjale tasuta üle korteriomand ja koormata see isikliku kasutusõigusega hageja kasuks ning jätta see hageja ja
2-21-7152 kostja kaasvaldusesse. Seega ringkonnakohus kostja uute väidetega ei arvesta ning need tuleb jätta tähelepanuta. Kolleegium peab vajalikuks rõhutada, et apellatsioonimenetluses ei saa algatada uut vaidlust, arendada peetud vaidlust edasi ega laiendada vaidlust edasi võrreldes sellega, mida maakohtus peeti.
55.Maakohus on kooskõlas materiaal- ja menetlusõigusenormidega tuvastanud, et kinkelepingu sõlmimisega soovis hageja kostjat tasuta rikastada, andes talle tasuta üle vaidlusaluse korteriomandi (I kd, tl 8–12). Seejuures oli poolte sooviks luua olukord, kus nii hageja kui kostja saavad korteriomandit kasutada. Seda kinnitab nii kinkelepingus p-s 3.2 sõlmitud poolte kokkulepe koormata korteriomand tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks, kui ka kinkelepingu p-s 2.3 kokkulepitu, et korteriomand jääb pärast kinkelepingu sõlmimist hageja ja kostja kaasvaldusesse. Maakohus tuvastas, ja pooled ei vaidle, et hagejale jäid korteri võtmed. Selliselt säilis hagejal valdus korteri üle.
56.AÕS § 225 lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama sätte lg 2 näeb ette, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. AÕS § 227 lg 1 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Servituudi seadmisega nõustub kinnisasja omanik, et tema omandit kitsendatakse teatud ulatuses teise isiku kasuks (AÕS § 68 lg-d 1 ja 2).
57.Kuna pooled koormasid isikliku kasutusõigusega korteriomandi, siis on maakohus põhjendatult juhindunud AÕS § 225 kõrval ka AÕS §-st 227, mis reguleerib isikulikku kasutusõigust elamule. Õiguskirjanduses selgitatakse, et isiklik kasutusõigus elamule välistab teisi õigusi, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(te) elamuosa(de) kasutamise omaniku poolt (AÕS komm (2014), § 227, p 3.1). Samas ei välista õiguskirjanduses avaldatu kinnisasja omaniku ja isiku, kelle kasuks isiklik kasutusõigus elamule on seatud, õigust määrata isikliku kasutusõiguse ulatus kindlaks AÕS § 225 lg 2 alusel. Asjaolu, et omanikul ja õigustatud isikul on võimalus määrata kindlaks isikliku kasutusõiguse sisu kinnitab ka kasutusvalduse sisu kindlaksmääramist reguleeriv AÕS § 213, mis kohaldub AÕS § 228 järgi ka isikliku kasutusõiguse puhul.
58.Maakohus tuvastas õigesti tõlgendamisreegleid kohaldades, et hageja kasuks korteriomandi koormamine tähtajatu isikliku kasutusõigusega ei välistanud poolte kokkulepet korteriomandi jätmiseks poolte kaasvaldusesse (VÕS § 29 lg 1–6). AÕS § 228 järgi, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse lisaks §-des 225–227 sätestatule kasutusvalduse vastavaid sätteid. Kohtupraktikast tulenevalt võivad isikliku kasutusvalduse õigussuhte pooled kokku leppida, et kinnisasja valdamise ja kasutamise õigus jääb kas täies ulatuses (kaasvaldus) või mingis osas (osavaldus) kinnisasja omanikule. Sellisele võimalusele viitab ka AÕS § 227 lg 1 (RKTKo 18.10.2017, 2-14-61664, p 24).
59.Praegusel juhul on pooled kinkelepingus kokku leppinud, et korteriomand jääb hageja ja kostja kaasvaldusesse (lepingu p 2.3) ning asjaolu, et pooltel oli soov võimaldada ka kostjal korterit vallata, kinnitasid tunnistaja EMi ütlused, mille kohaselt küsis kostja 2020 aprillis tunnistaja käest, kas ta võib ajutiselt korterisse elama asuda. Lähtudes eeltoodust on põhjendatud järeldada, et pooled määrasid hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud kostja õigusega korterit vallata. Kokkuleppe sõlmimisega avaldas hageja, et ta on nõus mitte teostama ainuisikuliselt
2-21-7152 valdust kogu korteri üle, vaid ta on valmis korteri kasutamist kostja poolt taluma. Kokkuleppe järgi olid omanik (kostja) ja õigustatud isik (hageja) mõlemad õigustatud korterit valdama.
60.Kolleegium nõustub maakohtuga, et kinkelepingu sõlmimise järel saavutasid pooled korteriomandi kasutamiseks kokkuleppe, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ning ei kingisaaja ega kinkija ise sel perioodil korteriomandit elamiseks ei kasuta. Sellist kokkulepet kinnitab hageja väide, et ta töötas kinkelepingu sõlmimise ajal tähtajalise teenistuslepingu alusel Brüsselis ja kostjal oli oma kodu olemas. Hageja püsielukoht oli ka 2020 detsembris välismaal. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja ei ole peale kinkelepingu sõlmimist kordagi viie aasta jooksul korteris viibinud. Poolte kokkulepet kinnitab ka hageja seisukoht, et hageja nõusolekul sõlmitud üürileping ABga oli ainus üürileping, mis hageja huve ei kahjustanud. Tunnistaja EMi selgitas, et pärast seda, kui üürnik oli korterist välja kolinud, siis küsis kostja luba korteris elada. Eeltoodud asjaoludest kogumis on põhjendatud järeldada, et kinkelepingu sõlmimise järel ei olnud hagejal ega kostjal vaja korterit elukohana kasutada. Seetõttu leppisidki pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta sel perioodil korteriomandit elamiseks. Hageja esiletoodud asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et korteri üürile andmine oleks olnud poolte kokkuleppest tulenevalt võimalik üksnes hageja nõusolekul.
61.Seega määrasid pooled hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud lisaks kostja õigusele korterit vallata ka korteri kolmandale isikule üürile andmise võimalusega, millisel perioodil kinkija ei kasuta korterit elamiseks. Sellise sisuga isikliku kasutusõiguse seadmine on mõistlikule kõrvalseisjale mõistetav ka seeläbi, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit elamiseks. Arvestades lepingu eesmärki (hageja annab kostjale korteri tasuta üle; hagejale jääb õigus korterit kasutada) on maakohus õigesti tuvastanud, et poolte ühine tahe hageja kasuks isikliku kasutusõiguse seadmisel oli, et hageja on nõus taluma isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri valdamise õiguse riivet kuna ta ise korterit ei vajanud. Vaidlust ei ole, et üürnik AB kasutas korterit üürilepingu alusel 2019. suveni. Maakohus tuvastas, et peale seda andis korteri kasutamise soovist teada ka kostja ja 01.08.2020 üürilepingu alusel oli korterist üks tuba antud MT kasutusse ning teist tuba kasutas suulise üürilepingu alusel KT. Kuivõrd hageja väidetel soovis ta korterit kasutada paariks nädalaks alates 14.12.2020, s.o esimest korda viie aasta jooksul peale kinkelepingu sõlmimist 22.07.2016, siis kinnitab ka poolte käitumine pärast lepingu sõlmimist, et poolte vahel oli siiski kokkulepe, et korterit võib kasutada kolmas isik, ja sel ajal, kui korter on antud üürile, hageja korterit ei kasuta.
62.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et kui kostja polnud hagivastuses märkinud, kellega ja mis tingimustel olid üürilepingud 2020 detsembri seisuga sõlmitud, siis on kostja väited üürilepingute sõlmimisest vastuolus. Asjaolust, et kostja on menetluse käigus täpsustanud oma väiteid selle kohta, kellega ja mis tingimustel on üürilepingud sõlmitud, ei sea kostja väiteid kahtluse alla.
63.Maakohus tuvastas õigesti, et kostja väited, et ta andis korterist üürile ühe toa MTle, on tõendatud 01.08.2020 sõlmitud üürilepinguga (I kd, tl 158–159) ning teise toa üürile andmine KTle suulise üürilepingu alusel on tõendatud 30.12.2020 korteriomandi müügilepingu p-ga 1.5.2 (I kd, tl 16–22). Asjaolu, et MT ja KT olid sõlminud üürilepingud korteri kasutamiseks, kinnitab ka see, et korter oli registreeritud nende elukohana. Seda tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri müügilepingu p 1.5.6. MT osas kinnitab seda ka tema 07.07.2020 taotlus registreerida korter elukohana. Maakohus luges õigesti tõendatuks, et kostja sõlmis
2-21-7152 üürilepingud MT ja KTga ning igal üürnikul oli õigus ühte tuba kasutada ja need lepingud olid kehtivad ka 2020 detsembris.
64.Maakohus leidis põhjendatult, et hageja vastuväited sõlmitud üürilepingutele ei anna alust pidada üürilepinguid ebausaldusväärseteks. Hageja ei ole tõendanud, et MT on kostja tuttav. Isegi juhul, kui MT on kostja tuttav, ei välista see üürisuhet ja ei näita, et üürileping on ebausaldusväärne tõend. Hageja on küll väitnud, et kostja esitatud üürileping MTiga on suure tõenäosusega tehtud pärast hagi esitamist, kuid hageja ei ole põhistanud enda kahtluseid, et leping oli sõlmitud hiljem kui 01.08.2020. Asjaolu, et MT esitas taotluse registreerida korter enda elukohana enne üürilepingu sõlmimist, ei muuda kostja poolt esitatud MT üürilepingut ja MT 07.07.2020 taotlust iseenesest ebausaldusväärseteks tõenditeks. Tunnistaja EM on küll andnud ütlusi, et 2020 aprillis asus kostja korterisse elama, kuid tunnistaja ütlused ei lükka ümber kostja tõenditest tulenevat, et kostja sõlmis üürilepingud MT ja KTga. Asjaolu, et kostja võis ka ise korterit kasutada seetõttu, et üks üürileping on sõlmitud väidetavalt kostja elukaaslase KTga ja kostja elukohaks on 30.12.2020 korteriomandi müügilepingus märgitud sama korteriomandi aadress, ei lükka ümber kostja väiteid ja tõendeid, et korteriomand oli üürilepingute alusel antud üürile. Hageja on ka ise apellatsioonkaebuses märkinud, et tal oli kokkulepe kostjaga, et kostja ja tema elukaaslane võivad elada korteriomandis. Kuid sellest ei ole samuti võimalik järeldada, et KT või MT poleks võinud korteriomandit kasutada üürilepingu alusel.
65.Maakohus leidis õigesti, et üürilepingute sõlmimiseks ei olnud kostjal vaja hageja nõusolekut. Kostjal kui korteri omanikul oli õigus korterit vallata, kasutada ja käsutada (AÕS § 68 lg 1). Hageja ja kostja olid määranud hageja isikliku kasutusõiguse ulatuse kindlaks selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud selliselt, et korter võidakse kolmandale isikule üürile anda, ja sel ajal hageja ise korterit ei kasuta. Seega oli kostjal korteri omanikuna õigus anda korter üürile. Poolte kokkuleppest isikliku kasutusõiguse kohta ei tulene, et üürilepingu sõlmimiseks pidi kostjal hageja nõusolek olema.
66.Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle kas olukorras, kus hageja kasuks oli seatud isiklik kasutusõigus ning hageja avaldas kostjale soovi puhkuse ajaks 2020. detsembris korteriomandi kasutamiseks, kuid korterit kasutada ei saanud, on kostja hageja suhtes näidanud üles jämedat tänamatust ja jätnud õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse.
67.Pooled vaidlevad selle üle, millal hageja teatas kostjale oma soovist korteriomandi kasutamiseks. Maakohus luges tunnistaja EMi ütlustega tõendatuks, et tunnistaja andis 2020 oktoobris kostjale teada, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja et ta soovib sel ajal korterit kasutada. Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus on menetlusnorme rikkudes hinnanud EMi vande all antud ütluseid. TsMS § 436 lg 2 järgi saab otsus rajaneda üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Hageja soovis EMi ütlustega tõendada, et 1) poolte vahel oli kokkulepe, et hageja elab puhkuse perioodil korteris koos EMiga; 2) korteriomandis oleva vara olemasolu ja koosseisu; 3) kostja ja tema elukaaslane asusid korterisse elama. Eeltoodud hageja väidete tõendamiseks rahuldaski maakohus 17.04.2023 määrusega tunnistaja ülekuulamise taotluse. Maakohus oli varasemalt 02.02.2023 määruses selgitanud hagejale, et hageja ema 26.11.2020 e-kiri ei tõenda hageja soovi oktoobris 2020 korteri kasutamiseks ning sellest nähtub üksnes see, et hageja tuleb Eestisse. Samas määruses tegi hagejale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Olukorras, kus pooled vaidlesid selle üle, millal hageja teatas oma tulekust Eestisse, on maakohus põhjendamatult tuginenud EMi ütlustele, et tunnistaja on hageja tulekust kostjat teavitanud juba 2020 oktoobris, sest selle asjaolu üle tunnistaja ülekuulamist hageja taotlenud ei olnud. Asjaolust, et tunnistaja võis kohtuistungil väita, et tema oli hageja tulekust kostjat
2-21-7152 teavitanud 2020 oktoobris, ei ole võimalik iseenesest tekitada tõendit hageja väidete kinnitamiseks. TsMS § 436 lg 2 järgi ei võinud maakohus rajada otsust tõendile, mida istungil ei uuritud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et osas, milles hageja soovis oma ülejäänud väiteid tõendada tunnistaja EMi ütlustega ning maakohus rahuldas hageja taotluse, milles tunnistaja saab anda ütluseid hageja väidete tõendamiseks, ei ole need ütlused ebausaldusväärsed. Maakohus on põhjendanud, et kuigi EM on hageja ema, siis ei täheldanud maakohus tunnistaja ülekuulamisel tunnistaja vaenulikkust kostja vastu ja soosivat meelestatust hageja suhtes.
68.Samuti ei nõustu kolleegium maakohtuga, et EMi 26.11.2020 kirjast kostja esindajale nähtub teade kostjale selle kohta, et hageja tuleks detsembris Eestisse sooviga korterit kasutada (I kd, tl 143). EMi 26.11.2020 e-kirjast nähtub üksnes, et hageja on Eestisse tulemas ning korteri kasutamisest kirjas juttu ei ole.
69.Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja saatis 11.12.2020 kirja kostja esindajale, mille järgi tuleb hageja 14.12.2020 Eestisse ja ta soovib ligipääsu korterile (I kd, tl 15 pöördel). Seega teatas hageja oma tulekust kostjale vaid neli päeva enne saabumist. Kuivõrd vaidlust ei olnud selles, et hageja ise teavitas kostjat enda Eestisse tulekust alles 11.12.2020, siis ei ole võimalik tunnistaja ütlustele tuginedes lugeda tõendatuks, et hageja ja kostja vahel oleks olnud sõlmitud juba oktoobris 2020 kokkulepe korteri kasutamiseks detsembris 2020. Kuna pooltel oli kokkulepe, et korteri võis välja üürida kolmandatele isikutele, siis ei ole põhjendatud kostjale ette heita jämedat tänamatust seetõttu, et kostja ei öelnud sedavõrd lühikese etteteatamistähtaja jooksul üürilepinguid üles, et tagada hagejale 14.12.2020 juurdepääs korterile ja kaheks nädalaks korteri kasutamine hageja isiklikust kasutusõigusest tulenevalt. Kuivõrd pooltel oli kokkulepe, et hageja isiklik kasutusõigus on kolmandate isikute õigusega kasutada korterit üürilepingu alusel, siis ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et selleks, et hageja saaks teostada oma isiklikku kasutusõigust, oleks kostja pidanud üürilepingud koheselt lõpetama kasvõi seadust rikkudes.
70.Võttes arvesse korteriomandi kinkelepingu eesmärki ja isikliku kasutusõiguse ulatust, poolte käitumist pärast korteriomandi kinkelepingu sõlmimist ning nendevahelist praktikat kinkelepingu täitmisel, siis ei kolleegiumi arvates hageja esile toodud asjaoludest võimalik järeldada, et kostja on hageja suhtes käitunud jämedalt tänamatult, sh või eraldi võetuna, et hageja ei saanud 2020 detsembris korterit kasutada. Olukorras, kus kostjal ja hagejal oli viie aasta jooksul kujunenud välja korteriomandi kasutamine viisil, et kostja võis anda korteri kolmandatele isikutele üürile ning korterit võis kasutada ka kostja, siis ei saa pidada jämedaks tänamatuseks seda, kui hageja ei saanud korterit kasutada 2020 detsembris. Kuigi üürilepingud oli sõlminud kostja ja kostja oli teadlik pooltevahelisest kokkuleppest, et juhul kui hageja soovib korterit kasutada on tal selleks õigus, siis ei ole käesoleval juhul kostjale etteheidetav ega jämeda tänamatusena käsitatav, et hageja, teades, et korterit kasutavad teised isikud, ei saanud seda samal ajal ise või koos teiste isikutega kasutada.
71.Kolleegiumi arvates ei ole võimalik ka kostja teadmisest, et hageja on 2020. detsembris Eestisse tulemas ja hageja soovib korterit kasutada, mõistlikult järeldada, et kostja oleks pidanud sõlmitud üürilepingud hageja Eestisse tuleku ajaks üles ütlema. Olukorras, kus hageja ise võttis kostjaga ühendust alles 10.12.2020, et leppida kokku konkreetne aeg korterisse ligipääsuks ning kostja esindaja teatas, et see pole koheselt võimalik sõlmitud korteriomandi üürile andmise tõttu, ei ole kostja käitumine sedavõrd etteheidetav, mis annaks aluse kinkelepingust taganemiseks. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et asjaolust, et kuna hageja ei pääsenud korterisse tema soovitud ajal 14.12.2020, siis on kostja käitunud jämedalt tänamatult VÕS § 267 p 1 mõttes. Kolleegium ei nõustu etteheitega, et väidetava jämeda
2-21-7152 tänamatuse oleks saanud ära hoida, kui kostja oleks kasutanud võimalust üürilepingute ülesütlemiseks. VÕS § 267 p-st 3 tuleb kinkija õigus kinkelepingust taganeda, kui kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse, st rikub õigustamatult kinkelepingus kokkulepitut. Kolleegiumi arvates ei saa käesoleval juhul kostjale ette heita õigustamatut käitumist, kui hageja ei saanud korterisse juurdepääsu 14.12.2020. Kostja selgitas hagejale, et korter on üürile antud. Isegi kui hageja väidetel võis korteri kolmandas toas elada kostja, siis ei ole hageja oma väiteid tõendanud ja see asjaolu ei lükka ümber tuvastatut, et korter oli 2020 detsembris, mil hageja nõudis juurdepääsu korterile, antud kolmandatele isikutele üürile. Vaidlust ei ole, et hageja ei olnud kostjalt nõudnud ka üürilepingute ülesütlemist. Üürnikud ei olnud hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkulepete poolteks ning vastavad kokkulepped ei andnud üürnikele õigust iseenesest takistada hagejal korteri üle valdust teostamast. Üürnike suhtes tulenes hageja õigus korterit vallata hageja kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et kostja vahetas ukseluku või oleks soovinud ukseluku vahetamisega teha hagejale 14.12.2020 korterisse pääsemine võimatuks. Tunnistaja M. I.S-i ütlustest, et hagejal ei õnnestunud 14.12.2020 hagejal olemasoleva võtmega korteri ust avada, ei ole võimalik järeldada, et kostja oli vahetanud ukseluku või soovinud takistada hageja pääsemist korterisse. Nagu ringkonnakohus eespool tuvastas, ei saa aga ka hageja 14.12.2020 korterisse mitte pääsemist pidada jämedaks tänamatuseks, mistõttu ei ole praegusel juhul tähtsust sellel, kas hageja võtmega oleks hageja pidanud korterisse pääsema või siiski mitte.
72.Isegi kui kostja oleks korteriomandi kinkelepingus sätestatut rikkunud viisil, et ei taganud hagejale isikliku kasutusõiguse kasutamist, siis ei ole tegemist olukorraga, kus kostja on jätnud kinkega seotud koormise või tingimuse täitmata õigustamatult VÕS § 267 p 3 mõttes.
73.Kuivõrd pooled olid kokku leppinud, et korteriomandi võib anda üürile kolmandatele isikutele, ja sel ajal kingisaaja ei teosta oma isiklikust kasutusõigusest tulenevat õigust korteriomandi kasutamiseks, siis ei ole kostja jätnud täitmata kinkega seotud tingimusi. Isegi, kui leida, et kingisaaja jättis täitmata kinkelepingust tuleneva tingimuse, mistõttu jäi hagejal kasutamata isiklikust kastutusõigusest tulenevalt korteriomandi kasutamise õigus, siis ei ole praegusel juhul põhjendatud arvata, et kingisaaja on seda teinud õigustamatult.
74.Hageja heidab kostjale ette kostja ühe esindaja kaudu korteriomandi võõrandamist 30.12.2020, samal ajal, kui hageja kostja teise esindajaga pidas läbirääkimisi korteri kasutamiseks. Vaidlust ei ole, et hageja esitas kinkelepingust taganemise avalduse 22.03.2021 (23.03.2021), mistõttu on põhjendamatu arvata, et kostja oleks pidanud 30.12.2020 olema teadlik hageja võimalikust soovist kinge tagasi saada. Seetõttu pole põhjendatud järeldada, et kostja, müües 30.12.2020 korteriomandit, tegi seda selleks, et jätta hageja ilma hageja kasuks seatud korteriomandi isikliku kasutusõiguse kasutamise õigusest. Olukorras, kus vaidlust ei ole, et 30.12.2020 korteriomandi võõrandamisel säilis hagejale korteriomandi isiklik kasutusõigus, ei ole etteheited, et kostja on jätnud tagamata hagejale isikliku kasutusõiguse korteriomandile, põhjendatud. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja ei ole tuginenud oma nõudes korteri kasutamise võimatusele muul ajal kui 2020 detsembris.
75.Maakohus on õigesti leidnud ja apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled selle üle, et esitatud tõendite alusel ei ole võimalik tuvastada, kas kinkelepingu sõlmimise hetkel asusid korteris hageja väidetud esemed ja kas hageja oli nende omanik.
76.Lähtudes eeltoodust ei olnud täidetud VÕS § 267 p-dest 1 ja 3 sätestatud sisulised eeldused korteriomandi kinkelepingust taganemiseks, mistõttu puudub vajadus hinnata poolte esitatud väiteid ja tõendeid hagejalt saadu hüvitamise kohta. Asja lahendamisel ei ole tähtsust
2-21-7152 ka poolte väidetel ja tõenditel kinkelepingu sõlmimise hetkel korteris asuvate esemete ja nende omandiõiguse kohta. Hageja hagi tuleb jätta rahuldamata.
77.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus resolutsiooniga mh rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohtu 07.05.2021 määrusega ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega on hagi tagamise korras kohaldatavateks abinõudeks kostja kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot ning arestitud kostja pangakonto 45 000 euro ulatuses. Maakohus tühistas kohaldatud hagi tagamise abinõuna kostja pangakonto aresti 45 000 euro ulatuses. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis tuleb kohaldatud hagi tagamise abinõud tühistada ka ülejäänud osas, s.o osas, milles maakohus neid ei tühistanud. Menetluskulude jaotus
78.Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab kolleegium kooskõlas TsMS § 173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga maakohtu menetluskulude jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude jaotuse.
79.Mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
80.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus.
81.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.