Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad Viimase kohtuistungi aeg
Harju Maakohus Aleksandr Kondrašov 29.02.2024, Tallinn 2-21-7152 A. E. (E.) hagi T. A. 200 000 euro väljamõistmiseks 200 000 eurot Hageja A. E. (isikukood xxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar Kostja T. A. (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Reimo Mets 13.12.2023
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada A. E. hagi osaliselt.
2.Välja mõista T. A.lt A. E. kasuks 120 00 eurot.
3.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Jätta menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.
4.Tühistada Harju Maakohtu 07.05.2021 määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega hagi tagamise korras rakendatud T. A. pangakonto nr xxxx arestimine 45 000 euro ulatuses.
5.Jätta otsuse täitmise tagamiseks jõusse Harju Maakohtu 07.05.2021 määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega hagi tagamise korras T. A. kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest (29.02.2024). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist. Menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus
sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja poolte seisukohad
1.A. E. (hageja) esitas 05.05.2021 Harju Maakohtule hagi T. A. (kostja) vastu 200 000 eurot väljamõistmiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt kinkis hageja kostjale 22.07.2016 lepinguga korteri aadressil Xxxx. Pooled koormasid kokkuleppel korteriomandi tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks. Isikliku kasutusõiguse seadmine oli kinkelepingu sõlmimise eelduseks. Korter oli sisustatud hagejale kuuluvate esemetega (mööbel, kodutehnika jne), mis ei olnud kinkelepingu esemeks ja nende omand kinkijalt kingisaajale üle ei läinud. Hagejale jäi korterivõti. Pärast kinkelepingu sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile eesmärgiga teenida üüritulu ja et kingisaaja ega kinkija ei kasuta sel perioodil korterit elamiseks. Hageja plaanis 2020. a jõulupuhkuse veeta Tallinnas ja kasutada sel perioodil isikliku kasutusõiguse omajana korterit. Hageja ema teatas 2020. a oktoobris kostjale ja tema elukaaslasele, et hageja tuleb Tallinnasse. Ka novembris 2020 informeeris hageja ema kostja esindajat sellest, et hageja tuleb Eestisse kahe nädala pärast. Kui hageja Tallinnasse tulek oli kindel, püüdis tema 10.12.2020 korduvalt kostjat telefonitsi ja e-kirja saatmise teel kätte saada, et täpsustada korteri kasutamiseks varuvõtmete saamist. Hageja võtmed oli tema ema valduses. Vastuseks hageja kirjale teatas kostja, et korteriga seotud küsimustes peaks hageja kostja jurist Reimo Metsale kirjatama. Kostja jurist avaldas 14.12.2020 hagejale, et korter olevat üürile antud ja üürniku valduse rikkumine ei ole isikliku kasutusõiguse omaja poolt lubatud. Kostja ei vastanud pärast 10.12.2020 e-kirja hageja helistamistele ning blokeeris hageja ka Facebook ́is. Hageja saabus Tallinnasse 14.12.2020 õhtupoolikul. Hageja võttis lennujaamas vastu tema onupoeg M. E., kes oli hageja ema juurest läbi sõitnud ning saanud viimaselt korteri võtme. Hageja ja M. E. sõitsid Xxxx tänavale. M. E.il oleva võtmega avasid nad maja välisukse. Korteri ust võti ei avanud, kuna uksel olev lukk oli ära vahetatud. Ka ei avanud keegi ust helistamise peale. Hagejal ei õnnestunud Eestis viibitud kolme nädala jooksul korterisse pääseda. Tagantjärgi sai hageja teada, et kostja võõrandas 30.12.2020 korteri uuele omanikule, kes ei suutnud korteri müügihinda maksta. Kohtutäitur alustas täitemenetlust ja kolmas isik omandas avalikult enampakkumiselt korteri. Hageja kasuks seatud isiklik kasutusõigus on kustutatud. Hageja taganes 2021. a märtsis tehtud avaldusega kinkelepingust. Üheks lepingust taganemise põhjuseks oli see, et kostja näitas oma käitumisega hageja vastu üles jämedat tänamatust. Kostja tegu, st mitte lubada eluruumi kasutama selleks õigustatud isikut, on hukkamõistetav. Kostja teadis, et hageja ei jää korterit kasutama pikemaks ajaks kui kolm nädalat. Kostja oli teadlik ka sellest, et hageja tuleb üle pika aja koju eesmärgiga veeta puhkus. Ebaõige on kostja väide, et üürnik kasutas detsembris 2020 korterit. Üürisuhe kostja poolt leitud üürnikuga lõppes 2019. a suvel, mille järel asus kostja koos oma elukaaslasega korterit kasutama. Kostja poolt esitatud üürileping on koostatud tagantjärgi ja see ei tõenda korteri kasutamist üürniku poolt. Isegi kui üürileping oleks ehtne, ei ole sellel õigusliku jõudu, sest hageja isikliku kasutusõiguse omajana ei ole selle sõlmimiseks nõusolekut andnud. Isegi kui vastanuks tõele, et korteriomand olevat antud üürile, puudus kingisaajal õigus teha korterisse pääsemine võimatuks ukseluku vahetamisega ilma uue luku võtit hagejale andmata. Kostja jäme tänamatus seisnes ka selles, et ta jättis endale korterisse jäänud hageja ja tema ema esemed, mida hageja ei kinkinud kostjale. Hukkamõistetav on kostja käitumine ka selles osas, et kingisaaja lasi ühel oma esindajal jätta
mulje, et korteri kasutamise osas toimuvad läbirääkimised ja samal ajal lasi kostja korteri kolmandale isikule võõrandada. Hageja hinnangul käitus kostja alatult. Kinkelepingust taganemise aluseks on ka see, et kostja jättis täitmata kinkega seotud koormise. Korteriomand oli koormatud isikliku kasutusõiguse hageja kasuks, mis andis kinkijale õiguse korterit kasutada ning majutada korterisse ka oma pereliikmeid. Eestisse tulekul oli hagejal kokkulepe emaga, et nad elavad hageja puhkuse ajal korteris koos. Kostja on asunud hagejal takistama korterisse sisenemist, korteri üle valduse teostamist ning korterisse hageja perekonnaliikmete majutamist. Sellega ei võimaldanud kostja hagejal isikulikku kasutusõigust kasutada. Kinkeeseme tagastamine hagejale ei ole enam võimalik. Seetõttu peab kostja hüvitama hagejale korteri hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal. Korter võõrandati 2021. a aprillis enampakkumisel 205 000 euro eest. Hageja leidis, et korteri harilik väärtus kinkelepingust taganemise seisuga 2020. a märtsis oli 200 000 eurot. Hageja palus mõista kostjalt välja 200 000 eurot.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja avaldas, et tema ei ole hageja või tema lähedaste vastu jämedat tänamatust üles näidanud. Hageja ei kasutanud isiklikku kasutusõigusõigust, sest pärast kinkelepingu sõlmimist ei ole hageja viie aasta jooksul korteris viibinud. Kostja kinnitas, et poolte vahel oli kokkulepe, mille järgi üüritakse korter välja ning sel ajal hageja ega kostja korterit elamiseks ei kasuta. Seega välistasid pooled kokkuleppel hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kasutamise ajal, kui korter on üürile antud. Üürilepingu kehtivuse ajal ei saanud hageja nõuda korteri kasutamist. 2020. a detsembris oli korter üürnike kasutuses kostjaga sõlmitud üürilepingu alusel. Kostja ei pidanud korteri üürileandmist hagejaga kooskõlastama. Korteri üürile andmine kokkuleppel hagejaga ei ole hinnatav jämeda tänamatusena. Alusetu on hageja väide, et kingitud korter oli sisustatud hagejale kuuluvate esemete. Tõendamata on, et kinkelepingu sõlmimisel olid korteris hageja mainitud esemed. Ebaselge on ka see, milliseid esemeid pidas hageja enda omaks pärast korteri üleandmist. Hageja kinkis kostjale korteri koos oluliste osade ja päraldistega. Seega oli kinke esemeks korter koos kõikide esemetega. Leping on täidetud ja korter koos erinevate esemetega on kostjale üle läinud. Lepingu sõlmimisest on möödunud üle viie aasta ja selle aja jooksul vahetati välja amortiseerunud kodutehnika. Isegi juhul, kui hageja esemed jäid korterisse, ei anna see alust väita, et tänu sellele säilitas hageja valduse korteri üle. Hageja ei ole käitunud heas usus, kuna ta teatas vaid neli päeva ette Eestisse jõudmisest ja enda soovist korterit kasutada. Seejuures teadis hageja, et korter oli välja üüritud, mistõttu ei ole kostjal võimalik hageja soovi täita. Nii lühikese etteteatamise tähtaja jooksul ei saanud hageja eeldada, et üürnik paari päevaga saaks korterist välja kolida. Hageja edastas soovi korterit kasutada lühikese etteteatamistähtajaga, mistõttu ei olnud kostjal võimalik hageja soovi täita. Ebaõige on hageja väide, et kostja oli korteri ukselukku vahetanud. Tõendamata on ka see, et hageja oleks korteris käinud ja proovinud korterisse siseneda. Kostja ei ole rikkunud hageja kasuks seatud isiklikku kasutustõigust. Korteri võõrandamisel läks kasutusõigus üle, mistõttu oli hagejal jätkuvalt võimalik korteri kasutada.
Hageja nõutav hüvitis ei ole mõistlik. Kostja vastutus saab olla piiratud korteri võõrandamisest saadud tuluga 92 575,97 eurot. Lisaks oli korteri väärtus mitte 200 000 eurot, vaid 120 000 eurot. Viimati mainitud hind näitab isikliku kasutusõigusega koormatud korteri väärtust. Kohtu põhjendused
3.Kohus leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
4.Kohus on tuvastanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 ning § 231 lg-te 2 ja 4 alusel järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud: pooled sõlmisid 22.07.2016 lepingu, millega hageja kinkis kostjale korteriomandi aadressil Xxxx. Sama lepinguga seadsid pooled korterile tähtajatu isikliku kasutusõiguse hageja kasuks (I kd, tl 8–12); kostja võõrandas 30.12.2020 müügilepinguga korteri Eurotrade Corporation OÜ-le (I kd, tl 16 pöördel–22); hageja taganes 22.03.2021 avaldusega kinkelepingust (I kd, tl 23). Lisaks esitas hageja esindaja 23.03.2021 kostja esindajale kinkest taganemise avalduse (I kd, tl 24-25).
5.Esmalt toob kohus välja, et hageja kinkis 22.07.2016 lepinguga kostjale kaks kinnisasja, st vaidlusaluse korteri ja kinnistu aadressil Xxxx (nn suvila; I kd, tl 8–12). Kohus leiab, et praeguses vaidluses ei oma tähtust kostjale kingitud suvila. Hageja selgitas, et kostja võõrandas suvila enne kinkelepingust taganemise aluseks olnud sündmuste toimumist ning hagejal ei ole kostjale suvila osas selliseid etteheiteid, mis annaksid alust kinnistu osas lepingust taganeda. Hageja soovis 2021. a kevadel kinkelepingust ainult korteri osas taganeda. Vastav tahe nähtub selgelt hageja taganemisavaldustest. Kohus jätab tähelepanuta suvila kohta esitatud väited, kuna need ei oma vaidluses tähtsust.
6.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus kinkelepingust taganeda ehk kas taganemine on materiaalõiguslikult kehtiv. Lisaks on pooltel erinev arusaam kinkelepingu eseme osas, st kas hageja kinkis kostjale korteri koos selles asunud ja väidetavalt hagejale kuulunud esemetega või kas lepingu esemeks oli korter ilma sisustuseta. Esmalt käsitleb kohus lepingu eset.
7.Hageja selgitas, et korteriomand oli sisustatud hagejale kuuluva mööbli, kodutehnika, nõude, kardinate jms esemetega. Osundatud esemed ei olnud kinkelepingu esemeks ja nende omand kinkijalt kingisaajale üle ei läinud (05.05.2021 hagiavalduse p 1.3 (I kd, tl 1–6); 05.10.2021 menetlusdokumendi p 5 (I kd, tl 153–155); 20.03.2023 menetlusdokumendi p 8-9 (I kd, tl 173– 176). Kostja vaidlustas hageja väite, et korteris asusid hagejale kuuluvad esemed. Teiseks selgitas kostja, et lepingu esemeks oli korter koos selle oluliste osade ja päraldistega ning seega kinkis hageja kostjale korteri koos kõikide esemetega (kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p 3.15 (I kd, tl 126–131); kostja 23.02.2023 menetlusdokumendi p 2.4-2.5 (I kd, tl 153–155).
8.Kinkelepingu sõlmimise hetkel korteris asunud esemeid ja nende kuulumist kinkijale soovib hageja tõendada täitemenetluses esitatud sisustuse väljaandmise avaldusele lisatud vara nimekirja ja hageja ema E. M. ütlustega.
8.1.Kohtule esitatud inventari loetelus on välja toodud enne kinkelepingu sõlmimist (16.07.2016) korteris asunud esemed (I kd, tl 178). E. M. andis 13.12.2023 istungil vande all ütlusi, mille järgi oli elutoas puhvet, televiisor, muusikakeskus, nahkdiivani komplekt 3-ne ja 2-ne, diivanilaud, söögilaud, neli tooli, köögimööbel, külmik, valgustid: põrandavalgusti,
seinavalgusti, laevalgusti. Magamistoas voodit ei olnud, seal oli kummut, valgustid, kardinad. Garderoobis detailidest tehtud garderoobiriiulid. Teises magamistoas oli teler, riidekapp, raamaturiiul, valgustid, lamellid. Vannitas olid vannitoakapid. Esikus esikukapp. Kõikides ruumides olid valgustid, kardinad, lamellid. Korteri sisustus oli hagejal ja tunnistajal ühine. Nad elasid seal ja seal oli ka hageja raha eest ostetud inventari ja tunnistaja raha eest ostetud inventari (II kd, tl 26–28).
8.2.Kohus leiab, et kohtutäiturile esitatud esemete nimekiri ei tõenda, et selles välja toodud asjad asusid korteris kinkelepingu sõlmimise ajal ja et need esemed kuulusid hagejale. Ka hinnates nimekirja kogumis tunnistaja ütlustega ei saa väita, et nimekirjas välja toodud asjad asusid korteris lepingu sõlmimisel ja et hageja oli nende omanik. E. M.i ütluste järgi olid korteris temale ja hagejale kuuluvad esemed. Tunnistaja ütlustest jääb aga ebaselgeks see, kas tema loetletud esemed olid korteris kinkelepingu sõlmimise hetkel või loetelu näitab sisustust mingi muu asja seisuga. E. M.i ütlusest järeldub ka see, et osa korteris asunud asju võis kuuluda hagejale ja osa esemeid võis olla tunnistaja oma. E. M.i ütlused ei tõenda, millised konkreetsed korteris asunud esemed kuulusid hagejale. Hageja viidatud korteri 17.12.2020 hindamisakt, mis sisaldab korterist tehtud pilte, ei tõenda, et kohtutäiturile esitatud nimekirjas mainitud esemed olid lepingu sõlmimisel korteris. Pildid näitavad korteri sisustust aja seisuga enne akti valmimist. Hindamisakt ei tõenda ka hageja omandiõigust piltidel kujutatud asjadele. (I kd, tl 179–190). Hagejale kuuluvate esemete asumist korteris kinkelepingu sõlmimise hetkel ei tõenda ka hageja esitatud kostja elukaaslase K. T. peetud kirjavahetus, kus K. T. saatis hagejale 05.03.2019 puhastusfirma hinnapakkumise puhastustööde (sh puhastatavate esemete) kohta (I kd, tl 144-144 pöördel). Hinnapakkumine näitab esemete olemasolu 2019. a märtsi seisuga ehk ca kolm aastat hiljem pärast kinkelepingu sõlmimist. Hinnapakkumine ei tõenda asjade kuulumist hagejale.
8.3.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et esitatud tõendite alusel ei ole võimalik tuvastada, kas kinkelepingu sõlmimise hetkel asusid korteris hageja väidetud esemed ja kas hageja oli nende omanik. Seega on tõendamata hageja väide, et korteri kinkimise järel jäid sinna hagejale kuuluvad asjad.
9.Kuivõrd tõendamata on, et pärast korteri kinkimist kostjale jäid korterisse hagejale kuuluvad asjad, pole vaja käsitleda, kas ja millised esemed võisid korteri oluliste osade ja päraldistena, mille üleandmises pooled lepingu p-s 1.1 kokku leppisid (I kd, tl 8–12), kostja omandisse koos korteriga üle minna. Eeltoodud põhjusel pole vaja käsitleda muid poolte väiteid korteri sisustuse kohta.
10.Järgnevalt käsitleb kohus kas hagejal oli õigus kinkelepingust taganeda.
11.Puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmitud kinkeleping on täidetud. Täidetud kinkelepingust võib kinkija võlaõigusseaduse (VÕS) § 268 lg 1 alusel taganed ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda käesoleva seaduse § 267 p-des 1–3 ettenähtud juhtudel. VÕS § 267 järgi võib kinkija enne eseme kingisaajale üleandmist lepingu täitmisest keelduda ja lepingust taganeda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust (p 1); kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse (p 3).
12.Õigust kinkelepingust taganeda on hageja põhjendanud järgmiste asjaoludega: korteriomand oli koormatud tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks; kostja, olles teadlik hageja soovist veeta 2020. a detsembris paar nädalat Eestis ja elada korteris, takistas hagejal sellel perioodil korterit kasutamast. Hageja hinnangul näitas kostja oma käitumisega kinkija vastu üles jämedat tänamatust (VÕS § 267 p 1) ning jättis õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise (hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse realiseerimise takistamine; VÕS § 267 p 3).
13.Vaidluse lahendamisel peab arvestama lepingu sõlmimise eesmärki. Kohtule esitatud 22.07.2016 kinkelepingust nähtub, et hageja sooviks oli kostja rikastada, andes talle tasuta üle vaidlusaluse korteri (I kd, tl 8–12). Seejuures oli poolte sooviks luua olukord, kus nii hageja kui ka kostja saavad korterit kasutada. Seda kinnitab kinkelepinguga samal kuupäeval sõlmitud poolte kokkulepe koormata korter tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks (kinkelepingu p 3.2) ning kinkelepingu p-s 2.3 sisalduv kokkulepe, et korter jääb pärast kinkelepingu sõlmimist hageja ja kostja kaasvaldusesse (I kd, tl 8–12). Kinkelepingu sõlmimise järel jäid hagejale korteri võtmed (05.05.2021 hagiavalduse p 1.6 (I kd, tl 1–6), mis näitab, et hagejal säilis valdus korteri üle.
14.Hageja on kirjeldanud kinkelepingu sõlmimisele eelnenud asjaolusid (hageja 20.03.2023 menetlusdokumendi p 5.4 (I kd, tl 173–176), kuid kostja on neid vaidlustanud (kostja 10.04.2023 menetlusdokumendi p-d 2.8-2.9 (I kd, tl 196–199) ning hageja ei ole enda väiteid tõendanud. Seetõttu on hageja väited kinkelepingu sõlmimist tinginud asjaolude kohta tõendamata ja kohus neid ei arvesta.
15.Lisaks otsuse p-s 13 välja toodud asjaoludele omab tähtsust ka see, et pärast kinkelepingu sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks (05.05.2021 hagiavalduse p 1.4 (I kd, tl 1–6). Kostja tunnistas hageja väidet, et pooled leppisid kokku, et korter üüritakse välja ning sel ajal kinkija ega kingisaaja korterit elamiseks ise ei kasuta (kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p 3.20 (I kd, tl 126–131); kostja 23.02.2023 menetlusdokumendi p 2.8 (I kd, tl 153–155); 10.04.2023 menetlusdokumendi p 2.5 (I kd, tl 196– 199). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ega tõendeid, et korteri üürimisest saadav tulu peaks täielikult või osaliselt hagejale kuuluma, mistõttu puudub alus kahelda, et 22.07.2016 lepingu sõlmimisel oli hagejal tahe kostjat tasuta rikastada.
15.1.Hagi esitamisele järgnenud menetluses on hageja asunud väitma, et kostjal ei olnud õigust kogu korterit või osa sellest ilma hageja nõusolekuta üürile anda (hageja 20.03.2023 menetlusdokumendi p 10.1 (I kd, tl 173–176); hageja 22.01.2023 menetlusdokumendi p 2.3 (II kd, tl 38–40). Sisuliselt asus hageja eitama hagis esitatud väidet, et pärast kinkelepingu sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. Kohus leiab, et olukorras, kus hageja on hagi esitamise järel asunud hagis esitatud oma väidet eitama, on ta käitunud vastuoluliselt.
15.2.Vaatamata hageja vastuolulisele käitumisele saab kohtu hinnangul väita, et kinkelepingu sõlmimise järel saavutasid pooled kokkuleppe, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. Esiteks kinnitab sellist kokkulepet hageja väide, et ta töötas kinkelepingu sõlmimise ajal tähtajalise teenistuslepingu alusel Brüsselis ja kostjal oli oma kodu olemas (05.05.2021 hagiavalduse p 1.4 (I kd, tl 1–6); 05.10.2021 menetlusdokumendi p 5 (I kd, tl 141-142). Kostja selgitas, et hageja ei ole peale kinkelepingu sõlmimist kordagi viie aasta jooksul korteris viibinud (kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p 3.17 (I kd, tl 126–131). Hageja ei ole kostja väidet vaidlustanud. Asja materjalidest nähtuvalt asus hageja püsielukoht ka 2020. a detsembris välismaal. Teiseks kinnitab kokkulepet hageja seisukoht, mille järgi hageja nõusolekul sõlmitud üürileping A. B. oli ainus üürileping, mis hageja huve ei kahjustanud (hageja 05.10.2021 menetlusdokumendi p 10.3 (I kd, tl 141-142). Kolmandaks selgitas tunnistaja E. M., et pärast seda, kui üürnik oli korterist välja kolinud, küsis kostja luba korteris elada (II kd, tl 26–28). Need asjaolud kogumis näitavad, et kinkelepingu sõlmimise järel ei olnud hagejal ega kostjal vaja korterit elukohana kasutada. Seetõttu leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile
kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. Kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et korteri üürile andmine oli võimalik üksnes hageja nõusolekul. Arvestades aga lepingu eesmärki saab väita, et hageja oli nõus korteri kasutamisega üürnike poolt siis, kui hageja ise korterit ei vajanud.
16.Seoses korterit koormava isikliku kasutusõigusega hageja kasuks märgib kohus järgmist.
16.1.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama sätte lg 2 näeb ette, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. AÕS § 227 lg 1 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa.
16.2.Servituudi seadmisega nõustub kinnisasja omanik, et tema omandit kitsendatakse teatud ulatuses teise isiku kasuks (AÕS § 68 lg-d 1 ja 2). Pooled koormasid isikliku kasutusõigusega elukorteri, mistõttu tuleb AÕS § 225 kõrval juhinduda ka AÕS §-st 227, mis reguleerib isikuliku kasutusõigust elamule. Õiguskirjanduses selgitatakse, et isiklik kasutusõigus elamule välistab teisi õigusi, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(te) elamuosa(de) kasutamise omaniku poolt (Asjaõigusseadus II. Kommenteerid väljaanne, P. Varul jt, Tallinn, 2014, lk 59). Kohtu hinnangul ei välista kirjanduses avaldatu kinnisasja omaniku ja isiku, kelle kasuks isiklik kasutusõigus elamule on seatud, õigust määrata isikliku kasutusõiguse ulatus kindlaks AÕS § 225 lg 2 alusel. Asjaolu, et omanikul ja õigustatud isikul on võimalus määrata kindlaks isikliku kasutusõiguse sisu kinnitab ka kasutusvalduse sisu kindlaksmääramist reguleeriv AÕS § 213, mis kohaldub AÕS § 228 järgi ka isikliku kasutusõiguse puhul.
16.3.Praegu leppisid pooled kinkelepingus kokku, et korter jääb hageja ja kostja kaasvaldusesse (lepingu p 2.3 (I kd, tl 8–12). Asjaolu, et pooltel oli soov võimaldada kostjal korterit vallata, kinnitavad ka E. M.i ütlused, mille kohaselt küsis kostja 2020. a aprillis tunnistaja käest, kas ta võib ajutiselt korterisse elama asuda (II kd, tl 26–28). Need asjaolud näitavad, et pooled määrasid hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud kostja õigusega korterit vallata. Kokkuleppe sõlmimisega avaldas hageja, et ta on nõus mitte teostama ainuisikuliselt valdust kogu korteri üle, vaid ta on valmis korteri kasutamist kostja poolt taluma. Kokkuleppe järgi olid omanik (kostja) ja õigustatud isik (hageja) õigustatud korterit valdama. Sellise sisuga isikliku kasutusõiguse seadmine on seletatav sellega, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit elamiseks. Samas asjaolu, et pärast kinkelepingu sõlmimist jäid hagejale korteri võtmed näitab, et pooltel oli soov säilitada ka hageja valdus korteri üle.
16.4.Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja sõlmisid kinkelepingu järel kokkuleppe, et korter antakse üürile eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks. See näitab, et pooled määrasid hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli lisaks eelmises punktis tuvastatule piiratud ka selliselt, et korter võidakse kolmandale isikule üürile anda ja et kinkija ei kasuta sel perioodil korterit elamiseks. Sellise sisuga isikliku kasutusõiguse seadmine on seletatav sellega, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit elamiseks. Arvestades lepingu eesmärki (hageja annab kostjale korteri tasuta üle; hagejale jääb õigus korterit kasutada) saab väita, et hageja oli nõus taluma isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri valdamise õiguse riivet juhul, kui ta ise korterit ei vajanud. Kostja kui kinkelepingu pool pidi olema hageja tahtest teadlik.
16.5.See, et poolte kokkulepe kostja õiguse kohta korterit kasutada ja korteri üürile andmise kohta ei ole isikliku kasutusõiguse osana kinnistusraamatusse kantud, ei välista kokkulepe kehtivust. Võlaõiguslik kokkulepe hageja ja kostja vahel jääb kehtima ka siis, kui see ei ole kinnistusraamatus kajastatud.
17.Pooled vaidlevad selle üle, millal hageja andis kostjale teada enda soovist korterit kasutada. Tunnistaja E. M. avaldas vande all, et ta teatas 2020. a oktoobris kostjale, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja soovib sel ajal korterit kasutada (II kd, tl 26–28). E. M. avaldas 26.11.2020 kirjas kostja esindajale, et hageja tuleb koju kahe nädala pärast (I kd, tl 143). Hageja saatis 11.12.2020 kirja kostja esindajale, mille järgi tuleb hageja 14.12.2020 Eestisse ja ta soovib ligipääsu korterile (I kd, tl 15 pöördel). Kohus loeb tunnistaja E. M.i ütlustega tõendatuks, et juba 2020. a oktoobris andis tunnistaja kostjale teada, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja et ta soovib sel ajal korterit kasutada. Seega oli kostja juba 2020. a oktoobris teadlik hageja tulekust Eestisse ja soovist korteris elada. Seejärel teavitati kostjat hageja tulekust novembris ning detsembri alguses vahetult enne Eestisse saabumist teatas hageja kostjale uuesti enda tulekust ja soovist korterit kasutada. Kostjat on korduvalt teavitatud hageja tulekust Eestisse ja hageja soovist korterit kasutada.
18.Kohus ei nõustu kostja väitega, et E. M.i ütlused on ebausaldusväärne tõend. E. M. on küll hageja ema, kuid kohus ei ole tunnistaja ülekuulamisel täheldanud tunnistaja vaenulikkust kostja vastu ja soosivat meelestatust hageja suhtes. Tunnistaja on avaldanud ütlusi järjepidevalt, ütlused ei sisalda vasturääkivusi.
19.Kostja on põhjendanud võimatust anda korter 2020. a detsembris hageja kasutusse selliselt, et korter oli üürile antud ja üürnik elas korteris. Hageja vaidlustas kostja väited.
20.Kostja esitas 01.08.2020 sõlmitud üürilepingu, mille järgi andis kostja ühe toa korteris üürnik M. T. kasutusse (I kd, tl 158-159). Kostja selgitas, et ta sõlmis üürnik K. T. suulise üürilepingu, mille järgi kasutas üürnik korteri teist tuba (kostja 23.02.2023 menetlusdokumendi p 2.7 (I kd, tl I kd, tl 153–155). Suulist üürilepingut tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri müügilepingu p 1.5.2, mille järgi kehtib korteri suhtes suuline üürileping K. T.. Lepingu sama punkt tõendab ka seda, et suuline üürileping lõppes müügilepingu sõlmimise päeval (I kd, tl 16 pöördel–22). Asjaolu, et M. T.l ja K. T.l olid sõlmitud üürilepingud korteri tubade kasutamiseks kinnitab ka see, et korter oli registreeritud nende elukohana. Seda tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri müügilepingu p 1.5.6 (I kd, tl 16 pöördel–22). M. T. osas kinnitab seda ka tema 07.07.2020 taotlus registreerida korter elukohana (I kd, tl 160–162). Kohus loeb tõendatuks, et kostja sõlmis üürilepingud M. T. ja K. T. ning igal üürnikul oli õigus ühte tuba kasutada. Asja materjalidest nähtuvalt olid lepingud kehtivad ka 2020. a detsembris.
21.Hageja vastuväited eeltoodud tõendite kohta ei anna alust pidada neid ebausaldusväärseteks (hageja 20.03.2020 menetlusdokumendi p 10 (I kd, tl I kd, tl 173–176). Hageja ei ole tõendanud, et M. T. on hageja tuttav. Isegi juhul, kui M. T. on hageja tuttav, ei välista see üürisuhet ja ei näita, et üürileping on ebausaldusväärne tõend. Hageja on küll väitnud, et kostja esitatud üürileping M. T.ga on suure tõenäosusega tehtud pärast hagi esitamist, kuid hageja ei ole põhistanud enda kahtlust, et leping oli sõlmitud hiljem kui 01.08.2020. Ka see asjaolu, et M. T. esitas taotluse registreerida korter enda elukohana enne üürilepingu sõlmimist, ei tee kostja poolt esitatud M. T. üürilepingut ja M. T. 07.072020 taotlust ebausaldusväärseteks tõenditeks. Tunnistaja E. M. on küll andnud ütlusi, et 2020. a aprillis asus kostja korterisse elama (II kd, tl 26–28), kuid tunnistaja ütlused ei lükka ümber kostja tõenditest tulenevat, et kostja sõlmis üürilepingud M. T. ja K. T..
22.Hageja selgitas, et kostja esitatud üürilepingul ei ole õiguslikku jõudu, sest hageja kui isikliku kasutusõiguse omaja ei ole selle sõlmimiseks nõusolekut andnud (hageja 20.03.2023 menetlusdokumendi p 10 (I kd, tl I kd, tl 173–176). Kohus ei nõustu hagejaga, et üürilepingu sõlmimiseks oli kostjal vaja hageja nõusolekut ja et selle nõusoleku puudumine oleks mõjutanud kostja ja üürniku vahel sõlmitud üürilepingu kehtivust. Kostjal kui korteri omanikul oli õigus korterit vallata, kasutada ja käsutada (AÕS § 68 lg 1). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ja kostja määrasid hageja isikliku kasutusõiguse ulatuse kindlaks selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud selliselt, et korter võidakse kolmandale isikule üürile anda. Seega oli kostjal korteri omanikuna õigus anda korter üürile ja poolte kokkuleppest isikliku kasutusõiguse kohta ei nähtu, et üürilepingu sõlmimiseks pidi kostjal hageja nõusolek olema. Oluline on välja tuua, et poolte kokkulepped kasutusõiguse sisu ja ulatuse kohta on siduvad hagejale ja kostjale. Üürnikud ei olnud hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkulepete poolteks ning vastavad kokkulepped ei andnud üürnikele õigust takistada hagejal korteri üle valdust teostamast. Üürnike suhtes tulenes hageja õigus korterit vallata hageja kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest.
23.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et pärast kinkelepingu sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele ning kinkija ja kingisaaja ei kasuta sel ajal korterit. Samas peab arvestama lepingu eesmärgiga, mille järgi annab hageja korteri kostjale tasuta üle, kuid hagejale jääb õigus korterit kasutada. Korteri üürile andmine kolmandale isikule oli põhjendatud siis, kui hagejal ei olnud vajadust korteri järele, mistõttu oli ta nõus taluma tema kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri valdamise õiguse riivet üürniku poolt. Olukorras, kus hageja oli aga avaldanud soovi 2020. a detsembris korteris puhkuse ajal elada, pidi kostja tema sooviga arvestama. Asjaolu, et kostja oli korteri toad välja üürinud, ei andnud kostjale õigust ignoreerida hageja soovi korterit kasutada. Üürilepingute sõlmimisel pidi kostja arvestama võimalusega, et hagejal võib tekkida soov korteris elada ning kostjal kui kinkisaajal oli kohustus võimaldada hagejal korteris elada kinkija kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest tulenevalt. Üürilepingute sõlmimisel oli kostjal võimalus arutada üürnikuga tulevikus tekkida võivat olukorda, kus hageja võib avaldada soovi korterit kasutada ning mõelda selle peale, kas lõpetada üürileping või leida koostöös üürnikuga võimalus lasta hagejal korteris teatud perioodi jooksul elada. Kostja oli juba 2020. a oktoobris teadlik hageja tulekust Eestisse ja soovist korterit kasutada, mistõttu oli kostjal piisavalt aega selleks, et leida lahendus, mis annaks hagejale võimaluse korteris elada. Kostjal oli võimalik kaaluda üürlepingu korralist või erakorralist ülesütlemist eesmärgiga tagada hagejale ligipääs korterisse. Välistatud ei ole, et üürilepingu lõpetamisel võinuks kostja lepingut või seadust rikkuda, kuid selline rikkumine leidnuks aset kostja ja üürniku suhetes ning see ei andnuks kostjale õigust mitte täita hageja ja kostja suhetest tulenevat kostja kohustust võimaldada hagejal korterit kasutada.
24.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja oli juba 2020. a oktoobris teadlik, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja soovib sel ajal korteris elada. Kostjat on ka novembris ja detsembris teavitatud hageja tulekust ja korteri kasutamise soovist. Puudub vaidlus, et kostja on ignoreerinud hageja palveid tagada ligipääs korterisse ning hageja ei ole 2020. a detsembris korterisse pääsenud. Seega ei ole kostja võimaldanud hagejal korterit kasutada. Sellises olukorras näitas kostja oma käitumisega hageja suhtes üles jämedat tänamatust, mis andis hagejale õiguse kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel taganeda.
25.Hageja saatis 22.03.2021 kostjale lepingust taganemise avalduse ning kostja sai selle samal päeval kätte (I kd, tl 23-23 pöördel). Seega on hageja kehtivalt kinkelepingust taganenud.
26.Kuna hageja taganemine kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel on kehtiv, puudub vajadus käsitleda väiteid taganemisest VÕS § 267 p 3 alusel.
27.Vaidluses ei oma tähtsust kostja väide, et pärast korteri võõrandamist 30.12.2020 lepinguga oli hagejal endiselt võimalik nõuda korteri kasutamist. Asja materjalide järgi soovis hageja detsembris 2020. a korterit kasutada. Hageja ei tuginenud oma nõudes korteri kasutamise võimatusele muul ajal kui 2020. a detsember.
28.VÕS § 268 lg 1 sätestab, et kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda käesoleva seaduse § 267 p-des 1–3 ettenähtud juhtudel. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et kostja müüs 30.12.2020 lepinguga korteri Eurotrade Corporation OÜ-le (I kd, tl 16 pöördel–22). Sellele järgnes täitemenetlus ja perioodil 07.04.2021–14.04.2021 toimunud avalikul enampakkumisel omandas korteri Real Estate Invest OÜ, kes kanti 27.04.2021 kinnistusraamatusse korteri omanikuna (I kd, tl 13–15, tl 26–29 pöördel). Eeltoodust nähtuvalt ei ole kostjal võimalik kingitud ese alusetu rikastumise sätete alusel hagejale tagastada.
29.VÕS § 1032 lg 2 sätestab, et kui saadu väljaandmine ei ole saadu olemuse tõttu või muul põhjusel võimalik, peab saaja hüvitama saadu hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal.
30.Korteri harilik väärtus tuleb tuvastada tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal. Hagejal tekkis vastav õigus 2021. a märtsis, kui ta taganes kinkelepingust. Hageja leidis, et korteri harilik väärtus oli 200 000 eurot, sest 2021. a aprillis müüdi korter avalikul enampakkumisel 205 000 euroga (I kd, tl 29). Kohus ei nõustu hagejaga, et avalikul enampakkumisel korteri võõrandamisest saadud raha näitab korteri harilikku väärtust. Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et koos korteri müügiga avalikul enampakkumisel kustutati korterit koormanud hageja kasuks seatud tähtajatu isiklik kasutusõigus (I kd, tl 13–15). Seega näitab avaliku enampakkumise tulem korteri väärtust ilma tähtajatu isikuliku kasutusõiguseta. Mainitud servituut võib aga kinnisasja väärtust oluliselt mõjutada. Kohus ei pea võimalikuks lähtuda korteri hariliku väärtuse tuvastamisel kohtule esitatud 17.12.2020 hindamisaktist, kuna see kajastab korteri väärtust (185 000 eurot) ilma isikliku kasutusõiguseta. Kohtule on esitatud 30.12.2020 korteri müügileping, millega kostja võõrandas korteri Eurotrade Corporation OÜ-le hinnaga 120 000 eurot. Lepingu p 1.5.3 järgi oli korter koormatud tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks (I kd, tl 16–22). Kohus leiab, et korteri hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal saab 30.12.2020 lepingu abil tuvastada. Lepingus välja toodud korteri maksumus kajastab selle väärtust olukorras, kus korterile on seatud tähtajatu isiklik kasutusõigus. Müügilepingu sõlmimise ja hagejal tagasinõudmise õiguse tekkimise vahel on küll ajaline vahe kolm kuud, kuid kohtule ei ole esitatud muid tõendeid tähtajatu isikliku kasutusõigusega koormatud korteri väärtuse kohta seisuga märts 2021 ning vahemik korteri võõrandamise (30.12.2020) ja tagasinõudmise õiguse tekkimise (märts 2021) vahel ei ole ülemäära pikk, et korteri väärtus oleks selle perioodi jooksul oluliselt muutunud. Tuginedes 30.12.2020 lepingule tuvastab kohus, et korteri harilik väärtus tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal oli 120 000 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja 120 000 eurot. Hageja nõude rahuldamise õiguslik alus on VÕS § 268 lg 1, § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 2.
31.Kostja väited korteri võõrandamisel hüpoteegipidajale makstud summadest ja kostja poolt saadud tulust ei ole korteri hariliku väärtuse seisukohalt olulised (kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p 4.16 (I kd, tl 126–132) ja kohus jätab need tähelepanuta.
32.Hageja nõue rahuldatakse ca 50% ulatuses, mistõttu jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Mainitud põhjusel puudub vajadus määrata menetluskulud rahaliselt kindlaks.
33.Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates (TsMS § 178 lg 1).
34.Kohus on kohaldanud hageja taotlusel hagi tagamise abinõusid, seades kostja kinnisasjadele kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 euro ning arestides kostja pangakonto 45 000 euro ulatuses (Harju Maakohtu 07.05.2021 kohtumäärus (I kd, tl 62) ja Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 kohtumäärus (I kd, tl 136–140). Hageja nõue kostja vastu on erinevate abinõudega tagatud summas kokku 165 000 euro. Kuna hageja nõue rahuldatakse osaliselt, tuleb TsMS § 386 lg 4 järgi vastavas ulatuses tühistada ka hagi tagamine. Hageja nõue jääb rahuldamata 45 000 euro ulatuses (200 000 eurot – 120 000 eurot). Kohus peab võimalikuks muuta kohaldatud hagi tagamist ja tühistada kostja pangakonto aresti 45 000 euro ulatuses. Ülejäänud osas jääb kohaldatud hagi tagamise abinõu (kostja kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot) otsuse täitmise tagamiseks jõusse (TsMS § 442 lg 5). (allkirjastatud digitaalselt) Aleksandr Kondrašov kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2025 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 29.02.2024.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.