XXX hagi AS XXX vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks 1533,84 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja XXX(isikukood XXX, aadress XXX) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Vladimir Sadekov (Vladimir Sadekov Advokaadibüroo OÜ, telefon 5188763, e-post [email protected]) Kostja AS XXX(registrikood XXX aadress XXXe-post XXX) Kostja lepinguline esindaja Hannes Kink (isikukood 37806220358, Lexar Õigusbüroo OÜ, e-post [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
RESOLUTSIOON
18.05.2015
1.Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud hageja kanda.
2.Välja mõista hagejalt XXX kostja AS XXX kasuks menetluskuludena õigusabikulu 813,50 eurot.
3.Välja mõista hagejalt XXX kostja AS XXX kasuks väljamõistetud menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses tasumata summalt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. 1 (6)
Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hageja nõue
2.XXX esitas 12.02.2015 hagi AS XXX vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks.
3.Hagi kohaselt 24.10.2002 sai Kuusekese 1-3, Peetri küla hoonestusõiguse AS XXX 36 aastaks. AS XXX sõlmis üürileandjana 01.07.2002 hagejaga üürilepingu üüriga 2000 krooni kuus. 14.01.2015 edastas üürileandja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse.
4.Hageja on seisukohal, et ülesütlemisavaldusel puudub õiguslik alus, kuna hagejal puudub kostja ees üürivõlgnevus. Hageja väitel tekkisid tal üüritasu makseraskused vaid 2007 aastal, kuid hageja likvideeris võlgnevuse 2007.a.lõpus- 2008.a.alguses.
5.Hageja taotleb üürilepingu pikendamist, sest üürileandjal puudub vajadus vastavat eluruumi ise kasutada ja üürilepingu lõppemisel ning uue eluruumi üürimisel turuhinnaga kaasnevad hagejale majanduslikult rasked tagajärjed tema ja tema perekonna jaoks. Hageja selgitab, et tal ei ole võimalik leida samasugustel tingimustel elamiseks muud eluruumi. Hagejal puuduvad rahalised vahendid uue elamispinna soetamiseks. Hageja on teinud kulutusi elamu soklikorruse ja katuse remondiks. Hageja märgib, et üürilepingu lõpetamisest tekkinud pingelise olukorraga võib kaasneda hageja tervise halvenemine. Hagejal on tõsised südameprobleemid ja suhkurdiabeet. Hageja on hiljuti toibunud peaajaju infarktist ja müokardiinifarktist. Kostja seisukohad
6.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.12.01.2015 esitas kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse, mis toimetati hagejale kätte 14.01.2015. Kostja andis VÕS § 196 lõike 2 alusel hagejale võla tasumiseks täiendava tähtaja 10 päeva ülesütlemisavalduse kättesaamisest arvates. Erakorralise ülesütlemise aluseks oli üürimaksete võlgnevus, mis kajastus vaidlusaluses ülesütlemisavalduses.
8.Üüriarvete ja laekumiste koondaruandest ning laekumiste aruandest nähtub, et ülesütlemisavalduse kättesaamisel võlgnes hageja kostjale üürivõlana 894,74 eurot. Hageja tasus 05.01.2015 kostja pangakontole 127,82 eurot, kuid kuna teave selle laekumise koha ei olnud raamatupidamisest ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetkeks kirja koostajani jõudnud, siis oli ülesütlemisteates kajastatud võlg selle laekumise võrra suurem, so. 1022,56 eurot. Kuna hageja on vaidlustanud ka esitatud viivise nõude, esitab kostja detailsed viiviste arvestused, millest nähtub viiviste saldo.
9.Kuna üürivõlg seisuga 14.01.2015 moodustas 894,74 eurot siis seega ei saa olla õige hageja väide, et ta tasus kõik vajalikud üürimaksed enne ülesütlemisavalduse kättesaamist.
10.Kuivõrd üürilepingu p.-i 3.1. kohaselt on üüri suurus 127,82 eurot kalendrikuus, siis ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetke võlasaldo 894,74 eurot ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa (mis on 127.82 X 3 = 383,46 eurot), mistõttu oli vaidlusalune üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 316 lg 1 punkti 2 alusel õiguspärane ning hageja nõue tuvastada ülesütlemise tühisus tuleks jätta rahuldamata. 2 (6)
11.Kostja leiab, et pooltel puudub vaidlus selles, et üürilepingu alternatiivne korraline ülesütlemine on kehtiv. Kuivõrd VÕS § 328 lg 1 punktis 1 on üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamist välistava asjaoluna üürniku võlg üüri või kõrvalkulude eest, siis sama paragrahvi kohaselt eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks rahuldata.
12.Kostja on vaidlustanud hageja väited üürilepingu ülesütlemisest tulenevate raskete tagajärgede osas. Hageja ei ole põhjendanud vajadust kasutada eluruumi just Peetri külas, kuid kostja osundab, et kinnisvaraportaalis City24 on selles asulas asuvatele korteritele mitmeid üüripakkumisi hinnavahemikus 320 – 620 eurot / kalendrikuus. Hagejal on võimalik üürida endale elupind ka mujal lähikonnas, sh Tallinnas, kus mitmes linnajaos/piirkonnas on üürihinnad oluliselt madalamad kui Peetri külas. Kostja on seisukohal, et ainuüksi loetletud diagnooside ja haigusseisundite põhjal ei ole võimalik üheselt järeldada, et üürilepingu lõpetamine tooks kaasa hageja tervisliku seisukorra olulise halvenemise.
13.Hageja väidab hagiavalduses veel, et ta on teinud vajalikke kulutusi TsÜS § 63 punkti 1 tähenduses. Kostja on seisukohal, et käesolevas asjas ei kuulu kulutuste tegemine ega nende ulatus tõendamisesemesse, sest ka kulutuste tõendatuse korral ei annaks see alust üürilepingu pikendamiseks.
14.Kostja soovib juhtida tähelepanu olulisele asjaolule, et hagejale kuulub piisavalt kinnisvara, seega ei ole väited majanduslikust raskest olukorrast kuidagi põhjendatud. Nii kuulub hagejale näiteks Tallinnas aadressil Alvari tn. 35 korteriomand nr. 48, mis on Ehitisregistri andmetel 3-toaline korter suurusega 64,8 m2; Samuti kuulub hagejale kinnistu asukohaga Harju maakond, Rae vald, Peetri alevik, Kuusekese tn 1/3, mis on vaidlusaluse eluruumi hoonestusõigusega koormatud kinnistu; Ka nähtub kinnistusraamatust, et hagejale kuulub üksikelamu suletud netopinnaga 181,3 m2 asukohaga Pärnu maakonnas, Tahkuranna vald, Reiu küla, Reiu tee 1 10. Kostja järeldab, et hagejal on piisavalt vara ning väited majanduslikust raskest seisukorrast või selle tekkimisest üürilepingu ülesütlemise tõttu ei vasta tõele.
15.Arvestades hageja poolt esitatud tõendamata argumente ning eksitavaid väiteid on ilmne, et hageja soovib iga hinna eest kõnealust eluruumi säilitada kuivõrd selle suurust ja kasutamise kostjale tasutava üüri suurust arvestades on hageja jaoks tegemist äärmiselt soodsa elamispinnaga ning sisuliselt saab üürnik sellest tulu (hoiab kokku turutingimustel tasumisele kuuluva üüri). Kohtu põhjendused
16.Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
17.Poolte esitatu alusel ja TsMS § 231 lg 4 kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: • Alates 24.10.2002 on Peetri külas, Rae vallas, Kuusekese 1-3 kinnistu tasuta hoonestusõigus seatud AS XXX kasuks 36 aastaks. • AS XXX üürileandjana ja XXX üürnikuna sõlmisid 01.07.2002 tähtajatu üürilepingu Kuusekese 1-3 kinnistu üürile andmiseks XXX (tl 35). • Üürihinnaks leppisid pooled kokku 127,82 eurot (tl 35). • Pooled on kokku leppinud, et üürilepingu ühepoolsest lõpetamisest teatatakse teisele poolele ette vähemalt kolm kuud (tl 38). • 12.01.2015 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse ja alternatiivselt lepingu korralise lõpetamise avalduse, mis toimetati hagejale kätte 14.01.2015.
3 (6)
18.Hageja väitel puudub kostjal alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja hagejal on õigus üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks tuginedes VÕS § 326 lg-le 2.
19.Esmalt võtab kohus seisukoha üürilepingu erakorralise ülesütlemise osas. Hageja on esitanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude hagi resolutsioonis koos üürilepingu pikendamise nõudega. Kohus mõistab haginõudeid selliselt, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõue on üürilepingu pikendamise nõude materiaalne eeldus. Üürilepingu pikendamise nõude hindamiseks peab kohus eelnevalt tuvastama üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse.
20.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS 316 lg 2 sätestab, et üürileandjal ei ole VÕS 316 lg 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
21.Erakorralise ülesütlemise avaldusest nähtub, et see on esitatud tingimuslikult, s.t üürileping öeldakse üürileandja poolt erakorraliselt üles juhul, kui hageja ei tasu 10 päeva jooksul kirja kättesaamisest alates üürivõlgnevust summas 1022,56 eurot (tl 33). Kostja esitatud maksete laekumiste väljavõttest nähtub, et hageja tasus kostjale 25.01.2015 763,92 eurot. 05.01.2015 tasus hageja kostjale 127,82 eurot, kuid teave 05.01.2015 laekumise koha ei olnud raamatupidamisest ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetkeks kirja koostajani jõudnud. Seega üürilepingu erakorralise ülesütlemise päeva seisuga (25.01.2015) oli hageja võlgnevus üürniku ees 130,82 eurot (1022,56-127,82-763,92). Tulenevalt kohtu tuvastatud asjaoludest ja juhindudes VÕS 316 lg-st 2 asub kohus seisukohale, et kostjal puudus 25.01.2015 seisuga õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS 316 lg 1 alusel, mistõttu tuvastab kohus 25.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse.
22.Järgnevalt võtab kohus seisukoha üürilepingu pikendamise osas
23.VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 328 lg 1 järgi VÕS § 326 lg 2 nimetatud eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega /.../. VÕS § 326 lg 2 alusel peab kohus seega kaaluma üürniku ja üürileandja seadusega kaitstud huve. Kaalumisel peab kohus arvestama, kes kannab üürniku nimetatud asjaoludes tulenevat riski ja milline on lepingupoolte kohustuste tasakaal analoogiliselt VÕS §-ga 97. Kohtupraktikas on leitud, et pikendamisnõude aluseks ei ole üürniku majanduslik seisukord ehk suutmatus üürida sama raha eest samaväärset elamispinda.
24.Pooltel puudub vaidlus, et alternatiivselt erakorralisele ülesütlemisele, lõpetas kostja üürilepingu korraliselt alates 15.04.2015. Hageja taotleb üürilepingu pikendamist VÕS § 326 lg 2 alusel.
4 (6)
25.Hageja nimetab üürilepingu ülesütlemise raske tagajärjena enda halva tervisliku seisundi edasise halvenemise lepingu ülesütlemisest tuleneva pinge tõttu, üürituru ebasoodsamaid tingimusi võrreldes praeguste üürilepingu tingimustega ja võimetust soetada uut eluaset.
26.Kohtu hinnangul ei ole hageja väljatoodud asjaolud klassifitsseritavad raskete tagajärgedena VÕS § 326 lg 2 mõttes, mis kaaluksid üle kostja õigustatud huvi üürilepingu lõpetamiseks.
27.Kohtu hinnangul on hageja tervise edasine halvenemine tulenevalt lepingu ülesütlemisest praegusel juhul oletusliku iseloomuga, sest hageja ei ole välja toonud selget põhjuslikku seost üürilepingu ülesütlemise ja võimaliku tervise halvenemise vahel. Kohtu hinnangul ühelt üüripinnalt teisele kolimise vajadus ei saa üldjuhul tekitada tervist kahjustavat pinget. Kohus nõustub kostjaga, et ainuüksi loetletud diagnooside ja haigusseisundite põhjal ei ole võimalik järeldada, et üürilepingu lõpetamine tooks kaasa hageja tervisliku seisukorra olulise halvenemise.
28.Kuigi üldjuhul ei ole üürniku majanduslik seisund pikendamisnõude aluseks, siis antud juhul võib märkida täiendavalt seda, et üürnikul on silmnähtavalt küllaldaselt vara ning teisi eluasemeid. Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub hagejale kolm kinnistut, mistõttu ei saa praeguse üürilepingu ülesütlemine põhjustada hagejale ega tema perekonnale ka raskeid majanduslikke tagajärgi. Asjaolu, et vaidlusaluse üürilepingu tingimused on hagejale üüriturgu arvestades väga soodsad, ei anna alust pikendamisnõude esitamiseks, sest kuigi sel juhul on üürnikul huvi lepingu jätkamise vastu, kaalub selle üles üürileandja huvi lepingu lõpetamise vastu. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud üürilepingu pikendamise vajadust jättes sellega täitmata VÕS § 326 lg 2 kohaldamise eeldused.
29.Hageja maksete laekumiste väljavõttest nähtuvalt oli hageja üürimaksete tasumisega viivituses alates 2009 aasta juulist kuni 2015 jaanuarini (tl 61-65). Kuivõrd üürniku maksete tähtaegset teostamist tuleb pidada oluliseks üürileandja õigustatud huviks, siis esineb käesoleval juhul ka VÕS § 328 lg-st 1 tulenev alus üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamata jätmiseks. Menetluskulude jaotus.
30.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata. Seega juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda.
31.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
32.TsMS § 175 lg-s 1 on sätestatud, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses
33.Kohtule esitatud menetluskulude kindlaksmääramise taotluse ja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja kandnud menetluskulusid summaga 1396,23 eurot ilma käibemaksuta järgnevalt: 5 (6)
• • • •
Hagiavaldusele vastuse koostamine 13 tundi Tõendite kogumine 1,75 tundi Istungiks ettevalmistumine ja istungist osavõtt 1, 5 tundi. Kokku 16,25 tundi.
34.Täiendavalt soovib kostja registripäringu kulu 6 eurot, sõidukulu üüriobjekti pildistamiseks 8,5 eurot ja pangateenuste kulu 0,48 eurot hüvitamist. Õigusabi teenuse osutamise tariifiks on 85 eurot tunnis ilma käibemaksuta.
35.Kohus peab hagiavalduse vastuse koostamiseks ja tõendite kogumiseks vajalikuks ja põhjendatud kuluks 8 tundi. Kohus ei pea vajalikuks ja põhjendatud kuluks üüriobjekti pildistamise kulu ega pangateenuse kulu.
36.Kohus loeb kostja vajalikuks ja põhjendatud kuluks kokku 813,50 ((8+1,5)*85+6) eurot ilma käibemaksuta. Vastavalt menetluskulude jaotusele kuulub kostja menetluskulu hagejalt väljamõistmisele 813,50 euro ulatuses.
37.TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin Kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.