2-14-51168/115 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.16.04.2014.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kulude hüvitisena 30 000 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.02.1991.a Kalevipoja põik 3 asuvate keldriruumide rendilepingu. Hageja eesmärk oli renditud keldriruumid kapitaalselt ümber ehitada ning rajada sinna toitlustus- ja kodumajanduslik kool. Keldriruumides avati toitlustusõppe õppeklassid, köögid ja teenindussaal ning seal korraldati teoreetilist ja praktilist õppetööd. Kooli avamiseks, seal õppetöö korraldamiseks ja toidu käitlemiseks oli ruumidele kehtestatud erilised ja ranged nõuded ning nende nõuete järgimiseks oli vaja keldrikorruse suuremahuline ümberehitus, kooliks ümberkujundamine ning see vajas suuri rahalisi investeeringuid. Hageja soovis keldriruumid ümber ehitada kaasaegsetele nõuetele vastavaks õppepagaritöökojaks, kööklaboratooriumiks ning õppeklassidega ja abiruumidega erakooliks. Kõik ümberehitused parendused on tehtud vastavalt projektile ning kooskõlastatud asjaomaste riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustega. Ümberehitused ja ehitusprojektid on kinnitatud ja nõusoleku saanud kostja juhatuse ja kolmanda trepikoja kõikide korterite omanike poolt. 02.10.2009.a saatis kostja juhatuse esimees LC hagejale e-kirja, kus kostja palus hiljemalt 01.11.2009.a hagejal esitada originaaldokumendid, mis tõendaksid keldriruumide tasuta kasutamist. Hageja esitas kostjale kõik dokumendid, mis tõendasid Kalevipoja põik 3 kolmanda trepikoja kasutamise seaduslikkust. 2009.a algatas kostja trepikoja keldriruumide vabastamise ja hagejaga ruumide rendilepingu lõpetamise protsessi. Kostja kahtles hageja poolt tehtud keldriruumide ümberehituse maksumuse suuruses ja mahus. Hageja poolt tellitud OÜ Ehitusekspert ehitusekspertiisi käigus tuvastati, et hageja oli seisuga 31.11.2009.a kulutanud Kalevipoja põik 3 III trepikoja remondiks/ümberehituseks 93 311 eurot, sh: 1) lammutused ja ettevalmistööde maht summas 15 338,80 eurot; remont ja ehitustööde maht summas 56 600 eurot; ehitustööde maht summas 13 121,06 eurot; ehitusprojektid, inventeerimine summas 3323,41 eurot; ehituse tehniline järelevalve, summas 2300,80 eurot; süsteemide testimised, ekspertiisid, muud omanikukulud 3% summas 2556,47 eurot. Ehituseksperdid arvestasid maha loomuliku kulumise ja ehitusamortisatsiooni ning tuvastasid, et ümberehituste jääkväärtus on 35 151,40 kuni 38 347 eurot. 05.02.2014.a esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Antud üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt loeti üürileping lõppenuks alates 10.05.2014.a. 13.02.2014.a teatas hageja kostjale, et võib nõustuda Kalevipoja põik 3 keldriruumide rendilepingu lõpetamisega, kuid soovib saada parenduste eest 30 000 eurot. Kostja hageja pakkumist ei aktsepteerinud ja soovis keldriruumide vabastamist 10.05.2014.a. Mitteeluruumide rendilepingu p 11 kohaselt EÜ RAJA poolt ruumide rendilepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral, väljaarvatud rendilepingu nõuetekohase mittetäitmise korral, kuuluvad ruumide remontimisega seotud kulutused rentniku poolt kompenseerimisele. Hageja kasutab keldriruume tänaseni ja maksis elektrienergia, vee- ja kanalisatsiooni eest. Hageja koristas ruume, koridori ja vahetut ümbrust ning heakorrastas/haljastas majaesise

2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja on asutatud 25.11.1998.a ning hageja 23.01.1997.a. Seoses sellega tekib küsimus, kelle vahel oli sõlmitud antud rendileping. Samuti märkis kostja, et vastavalt lepingu p-le 3 sõlmitakse rendileping alates 01.02.1991.a kuni 01.02.1996.a. See tähendab, et leping oli tähtajaline ja lõppes 01.02.1996.a. Kehtiva seadusandluse kohaselt ruumi kasutamine on võimalik üksnes omandiõiguse või üürilepingu alusel. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt ei kuulu hagejale omandiõiguse alusel ühtegi ruumi aadressil Kalevipoja põik 3. Kostja on korduvalt üritanud pöörduda hageja poole arutamaks keldriruumi kasutamise tingimusi, kuid hageja hoiab pidevalt kõrvale läbirääkimiste pidamisest. Hageja kasutab tasuta korteriomanike kaasomandis olevat III trepikoja keldriruumi aadressil Kalevipoja põik 3 juba mitu aastat omal äranägemisel ja ei maksa üüri. Kostja ütles 05.02.2014.a üürilepingu üles alates 10.05.2014.a tuginedes VÕS § 195, § 309 lg 1, § 312 lg 1, § 325 lg 1. Hageja nõustus üürilepingu lõppemisega, kuna pole seda vaidlustanud. Hageja poolt ei ole kostja juhatusele esitatud mitte ühtegi dokumenti, mis tõendaks üürniku õigust üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi või kirjalikku avaldust kostja juhatuse nimele nõudega anda nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks, kuna see on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Ainult hageja oli huvitatud ehitustööde teostamisest, kuna ta tegeleb äritegevusega ja saab pidevalt tulu antud keldriruumi kasutamisest, aga kasutas keldriruume tasuta. Kui eeldada, et hageja poolt olid tehtud mingid tööd, siis tekib küsimus, kuidas need on seotud keldriruumi kasutamisega ja mõistliku majandamisega lähtudes sellest, et hageja ja kostja vahel ei ole kokkulepet hageja poolt tehtud parenduste või muudatuste teostamiseks. Kõik tööd olid tehtud omavoliliselt ilma korteriomanike nõusolekuta ja hageja erahuvides, tulu saamiseks. Hageja poolt ei ole tõendatud ega põhjendatud tehtud remonditööde sisu, maht, maksumus, otstarbekus ning ei ole esitatud dokumente objekti esialgse seisundi kohta, et määrata kindlaks objekti maksumust enne remonditööde alustamist ja nende teostamise vajadust. Hageja kasutas III trepikoja keldriruumi omal äranägemisel, ei maksnud üüritasu ja kõik parendused või muudatused on tehtud ilma nõusolekuta. Hagejal ei ole õigust nõuda hüvitist kostjalt. Esimese astme kohtu otsus

Tsiviilasi nr 2-14-51168 rendilepingu tähtajaga 5 aastat; 2) üürileping on kostja poolt üles öeldud alates 10.05.2014.a; 3) ruumid on käesoleva ajani hageja valduses. Kohus leidis, et peamised vaidlusküsimused on: 1) kas hageja saab oma nõudes tugineda 01.02.1991.a sõlmitud esialgsele rendilepingu punktile 11; 2) kas hagejal on õigus nõuda renditud ruumide parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist või mitte. Kohtu hinnangul tuli lepingule kohaldada EV ÜN poolt 26.09.1990.a vastu võetud rendiseadust (RS). RS võimaldas nõuda (kui nii oli kokku lepitud) üürniku poolt tehtud parenduste hüvitamist ja seda nii rendilepingu lõppemisel kui ka lõpetamisel (RS § 12). Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et 01.02.1991.a rendilepingut ennetähtaegselt ei lõpetatud ning kohus luges tuvastatuks, et hageja jätkas renditud ruumide kasutamist ka pärast lepingu tähtaja möödumist 01.02.1996.a. Seega rendileping uuenes samadel tingimustel muutudes tähtajatuks (RS § 15 lg 1). Sellest tulenevalt muutus aga õigustühjaks ka rendilepingu p 11, mis sätestas tagajärjed juhuks, kui leping lõpetatakse enne tähtaega. Tähtajatuks muutunud lepingut pole enne tähtaega võimalik lõpetada. Seega alates rendilepingu muutumisest tähtajatuks pärast, puudus rentnikul õigus nõuda remonttööde hüvitamist tuginedes rendilepingu p 11. Kohtu ette ei toodud asjaolu, et hageja oleks lepingu tähtaja möödumisel taotlenud ruumides tehtud remonttööde maksumuse hüvitamist. Kuna rendileping jätkub sõltumata sellest, kuidas muutub renditud vara omandivorm või omanik, ei ole kohtu hinnangul tähendust sellel, et rendilepingu sõlmis elamu- ja ehituskooperatiiv Raja ja täna on Kalevipoja põik 3 omanikeks KÜ Kalevipoja põik 3 liikmed ja hoone kaasomanikud (RS § 20 lg 1). Kohtu ette ei toodud tõendeid selle kohta, et rendilepingut oleks varem üles öeldud kui 05.02.2014.a. Eraettevõte Isabella on pärast äriseadustiku jõustumist kantud äriregistrisse osaühinguna. Hageja juhatuse liige on alates 1991.a olnud Ljudmilla Haritonova. Hagejat on 1997.a alates aktsepteeritud üürniku õigusjärglasena. Kohtu hinnangul ei omanud poolte õigussuhte kvalifitseerimisel tähendust see, kas kasutusse antud ruumides toimub reaalne tegevus või mitte. Kuni ruumid on üürniku valduses võib ta neid otstarbe piires kasutada või mitte kasutada omal äranägemisel. Üürilepingu kehtivus või kestvus sellest ei muutu. Üürisuhte kvalifitseerimisel omas kohtu hinnangul tähendust, kas ruumide kasutamise eest makstakse tasu. Vastasel juhul võib olla tegemist asja tasuta kasutamisest tuleneva õigussuhtega. Kostja 02.10.2009.a e-kirjast hagejale ilmneb, et juba 2009.a on kostja nõudnud hagejalt selgitust, mille alusel kasutab hageja kostja liikmetele kuuluvaid keldriruume tasuta. Hageja väidab, et 06.07.1995.a leping oli katse keldriruumid välja osta, kuid hagejast mitteolenevatel põhjustel jäi müügitehing lõpuni vormistamata ning seega jäi edasi kehtima 1991.a sõlmitud üürileping. 28.11.2014.a hageja poolt esitatud hagiavalduse terviktekstis selgitas hageja, et 06.07.1995.a lepinguga kinnitati soovi hagejale keldriruumid rendile anda ning tasuti üür ühekordse maksena 1500 Eesti krooni. Eelnevast järeldas kohus, et üürnik tasus üüri igakuiselt kuni 1995.a ning seejärel kokkuleppel üürileandjaga ühekordse maksena. Üüri maksmise kohustuse osas või üürnikku mõjutada ka fakt, et ta alates 2004.a ruume enam ei kasutanud. Kohus järeldas, et pooled on vaikimisi aktsepteerinud sellist olukorda vähemalt kuni 2009.a (millal kostja hakkas hagejalt nõudma selgitusi ruumide tasuta kasutamise kohta). Kohus leidis, et kuna hageja maksis üüri 1995.a ühekordse maksena ning kostja ei esitanud nõuet täiendava üüri maksmiseks, olid pooled vaikimisi kokku leppinud (ning 10 ja enama aasta jooksul sellega nõustunud), et hagejal on õigus ruume kasutada selle eest täiendavat üüri maksmata. Üürisuhte olemasolu poolte vahel on mõlemad menetlusosalised jaatanud ning kohus nõustus sellega, et poolte vahel oli tähtajatu üürileping.

Tsiviilasi nr 2-14-51168 Kostja nõudis asja kasutamise lõpetamist 05.02.2014.a lepingu ülesütlemise avaldusega, mille hageja sai kätte hiljemalt 13.02.2014.a (mil hageja on ülesütlemise avaldusele kirjalikult vastanud). Kuna kumbki pool lepingu lõppemisele vastu ei vaielnud, lõppes leping ülesütlemise avalduses märgitud tähtpäeval – 10.05.2014.a. Kohus leidis esitatud tõendite alusel, et 2000.a – 2001.a on ruumides läbi viidud remonttööd. Arvestades et kasutusluba on välja antud 03.07.2001.a, pidid remonttööd olema teostatud enne seda. Tõendeid selle kohta, et 1991.a või 1990.a oleks remonttöid tehtud, kohtu ette toodud ei ole. Samuti ei ole esitatud tõendeid ehitustööde maksumuse kohta üürilepingu lõppemise aja seisuga. Kuna kostja võimaldas ulatuslikke remonttöid ning ei ole neile rohkem kui 10 aasta jooksul vastu vaielnud, siis on kohtu hinnangul kohaldatav TsÜS § 68 lg 3, kuivõrd ka siinkohal tuleb kostja nõusolekut tõlgendada kui tehingulist tahteavaldust. Seega on kostja vaikimisi nõustunud hageja poolt tehtud parendustega, kuid kohtu hinnangul nõustus kostja, et hageja teeb need parendused enda huvides, mitte kostja ega kostja liikmete huvides. Korteriomanike, kui keldriruumide kaasomanike, kirjalikku nõusolekut parenduste tegemiseks, kohus ei tuvastanud. Hageja poolt esitatud teadmata asjaolusid kajastav teadmata isikute poolik nimekiri ei kinnita seda. Vaatamata kohtu ettepanekutele ja selgitustele 04.05.2015.a ja 26.08.2015.a kohtuistungitel, ei ole hageja esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, kas ja kui palju on hoone või keldriruumide väärtus hageja parenduste tõttu suurenenud. Sellekohast ekspertiisi pole hageja taotlenud, kuigi kohus on viidanud mõlemal kohtuistungil sellele, et hageja nõude õiguslik kvalifikatsioon ei pruugi olla põhjendatud ning hageja ekspertiisi asja säilimise või väärtuse tõstmise kohta pole esitanud. Seetõttu ei olnud kohtul võimalik hinnata, kas rendileandja asja väärtus on kasvanud ja kas see kasv on olnud oluline, kuna remonttööde maksumuse järgi ei saa seda kindlaks teha. Hageja poolt esitatud OÜ Ehitusekspert arvamus kajastab vaid seda, kui palju peaks 2009.a kulutama raha selleks, et sarnaseid remonttöid teha 2009.a. Hageja on remonttöid teostanud ligi 15 aastat tagasi ning seetõttu ei pruugi sellel asja väärtust oluliselt tõstvat efekti olla. Hageja ei toonud kohtu ette ka seda, millised tööd on olnud vajalikud asja säilimise tagamiseks. Sama otsusega rahuldas kohus ka kostja 08.05.2015.a taotluse 04.05.2015.a kohtuistungi protokolli parandamiseks ning jättis hageja 31.08.2015.a taotluse 26.08.2015.a kohtuistungi parandamiseks rahuldamata. Maakohus jättis otsusega menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud summas 1465 eurot. Kohus leidis, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduses märgitud teenused on olnud vajalikud ja põhjendatud. Samuti on teenustele kulunud aeg arvestades tsiviilasja keerukust kohtu seisukohalt mõistlik. Hageja ei esitanud kostja menetluskuludele vastuväiteid. Apellatsioonkaebus

Tsiviilasi nr 2-14-51168 esitatud dokumentidega on tõendatud keldriruumides tehtud parendustööd. Kohtuotsuse tõendite loetelus puudub hageja poolt kohtule esitatud 1991.a avaldus ettevõttele Raja elektrivarustuse rajamiseks tehniliste tingimuste saamiseks, mis on 20.03.1991.a ettevõtte Raja esimehe TP poolt kinnitatud. See avaldus tõendab, et kõik parendustööd, sh elektritööd tehti ainult ettevõtte Raja nõusolekul. Kohus jättis ebaõigesti need tõendid vastu võtmata, kuna need tõendid tõendavad, et keldriruumide elektritöödega tõusis keldriruumide väärtus mitmekordselt. Kohus keeldus ebaõigesti ka vastu võtmast dokumente, mis tõendasid keldriruumides ventilatsioonitööde tegemist vastavalt ventilatsiooniprojektile, mis samuti tõstis keldriruumide väärtust. Kostjal on võimalik keldriruumid rendile anda ja tulu teenida. Hageja aga ei teeni keldriruumidelt enam tulu. Hageja poolt teostatud tööd olid kõik tõendatud, fikseeritud, vastuvõetud ja kinnitatud nii kostja, asjakohaste kolmandate isikute (OÜ EHITUSEKSPERT) kui ka asjakohaste asutuste poolt (Tuletõrje- ja Päästeamet, Tervisekaitse, Lasnamäe LOV-i Linnavara osakond). Hageja märkis, et OÜ EHITUSEKSPERT arvestas ka amortisatsiooniga. Hageja ei nõustunud kohtuga, et hageja ei ole toonud kohtu ette tõendeid selle kohta, et 1991.a ja 1990.a oleks remonttöid tehtud. Kohus tagastas kohtu eelistungitel hageja kõik dokumendid, mis tõendasid hageja poolt ehituslike tööde teostamist ja nende keldriruumide elektrifitseerimist 1991.a. Hageja ei nõustunud ka sellega, et hageja ei ole esitanud tõendeid ehitustööde maksumuse kohta üürilepingu lõppemise aja seisuga. Kuna dokumente säilitatakse 7.a, siis tellis hageja ekspertarvamuse kulude kohta (OÜ EHITUSEKSPERT ekspertiis). Kohus ei pidanud aga vajalikuks kuulata eksperti kohtus ehkki hageja seda taotles mitmel korral. Kohus ei võtnud vastu ka CD-l esitatud fotosid ja skaneeringuid. Samuti keeldus kohus vastu võtmast eksperdi Lembit Sõmer 12.05.2015.a arvamust ning sellel põhjusel küsiski hageja samalt eksperdilt selgitust 16.10.2015.a. Hageja esitas maakohtu poolt tagastatud tõendi uuesti ja ka CD-plaadil olnud fotode värvilised väljatrükid paberkandjal. Fotodelt nähtuvad hageja poolt tehtud parendused, enamuses mida ei ole võimalik ega otstarbekas ilma hoonet kahjustamata eemaldada ning need jäävad rendileandjale. Kostja poolt esitatud mõnedel fotodel ei ole kajastatud hagejale renditud ruume, v.a üks foto põrandast koos kanalisatsiooni äravooluga. Lisaks hagejale renditud ruumidele teostas hageja remonditöid ka veel neljas ruumis, kuna läbi nende ruumide muldpõrandate tungisid pidevalt keldrisse hiired ja rotid ning selle takistamiseks valas hageja betoonist põranda neisse kõrvalruumidesse, mille all oli hageja poolt tellitud killustik ja liivast aluspõhi. Selle parenduse tegi hageja samuti enda algatusel ja oma kulul ning selle eest ei ole hageja kompensatsiooni saanud ega küsinud. Hageja poolt esitatud dokumendid tõendasid hageja õigust pidada kooli tema poolt remonditud ruumides. Hageja on taotlenud ehitus- ja remonditööde hüvitist vaid 42,76% ulatuses. Seega on kohus eksinud hageja poolt esitatud tõendite hindamisel ja õigusnormide rakendamisel. Kohus on tõlgendanud õigusnorme ja hageja poolt esitatud tõendeid kostja kasuks ehkki nendega on tõendatud hageja nõue. Kohus jõudis ebaõigesti järeldusele, et hageja kaotas õiguse nõuda hüvitist rendilepingu p 11 alusel. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja poolt parendatud ruumides on kostjal võimalik ka edaspidiselt viia läbi erinevaid tegevusi ja anda neid ruume tulusalt rendile teistele rentnikele, selle eest aga hagejale hüvitist maksmata. Seega on kostja rikastunud alusetult. Samuti on kohus ebaõigesti hageja ja kostja poolt esitatud vasturääkivate tõendite ilmnemisel jätnud kogumata tõendid omal algatusel, nt teostades paikvaatlust koha peal. Seoses 04.05.2015.a kohtuistungiga, leidis hageja, et kõik dokumendid olid hageja seadusliku esindaja poolt esitatud õigeaegselt ja õigel viisil. Samuti vaidlustas hageja ka menetluskulude jaotuse, sh lepingulise esindaja kulude osas.