22.09.2015.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-14-51168
Tsiviilasi
OÜ XXXhagi Korteriühistu XXXvastu 30 000 euro väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
30 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja seadusjärgne esindaja: XXX Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev (Advokaadibüroo CLARUS, e-post [email protected]) Kostja: Korteriühistu XXX(registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja seaduslik esindaja: XXX Kostja lepinguline esindaja: Tatjana Kalin (Emirlin Consult Õigusbüroo OÜ, e-post [email protected])
Viimase istungi toimumise aeg
26.08.2015, avalik kohtuistung
Hageja sedauslik esindaja XXX, hageja lepinguline esindaja Ilja Samtašev, kostja seaduslik esindaja XXX, kostja lepinguline esindaja Tatjana Kalin
Istungil osalenud menetlusosalised
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada
kostja 08.05.2015 taotlus 04.05.2015
kohtuistungi protokolli
parandamiseks.
2.Parandada 04.05.2015 kohtuistungi protokollis sisalduv kostja seadusliku esindaja lause „kanalisatsioonitööd on tehtud mõlemas ruumis“ ja asendada see lausega „kanalisatsioonitööd on tehtud ruumis KÜ poolt“.
Jätta hageja 31.08.2015 taotlus 26.08.2015 kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldamata.
4.Jätta OÜ XXX hagi Korteriühistu XXX vastu hüvitise saamiseks rahuldamata.
5.Menetluskulud jätta hageja kanda.
6.Välja mõista OÜ-lt XXX Korteriühistu XXXkasuks menetluskulu 1 465 (üks tuhat nelisada kuuskümmend viis) eurot.
7.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb OÜ-l XXX tasuda KÜ-le XXX hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1 465 eurolt) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 16.04.2014 esitati Harju Maakohtule hagiavaldus, mille kohaselt 01.02.1991 sõlmis OÜ XXX (hageja) Korteriühistuga XXX Tallinnas, samal aadressil asuvate keldriruumide (kogumahuga 158,3 m2 ) rendilepingu. Hageja kasutas XXXIII trepikoja keldriruume eesmärgiga renditud keldriruumid kapitaalselt ümber ehitada ning rajada sinna toitlustus- ja kodumajanduslik kool. XXX keldriruumides avati toitlustusõppe õppeklassid, köögid ja teenindussaal ning seal korraldati teoreetilist ja praktilist õppetööd. Kooli avamiseks, seal õppetöö korraldamiseks ja toidu käitlemiseks oli ruumidele kehtestatud väga erilised ja ranged nõuded ning nende nõuete järgimiseks oli vaja keldrikorruse suuremahuline ümberehitus, kooliks ümberkujundamine ning see vajas suuri rahalisi investeeringuid. Aprillis 2001 tegi projekteerija XXX XXX III trepikoja keldriruumide ümberehituse projekti. Kuna hageja soovis XXX III trepikoja keldriruumid ümber ehitada kaasaegsetele nõuetele vastavate õppepagaritöökoja, köök-laboratooriumi, õppeklassidega ja abiruumidega erakooliks, siis eelnimetatud õppetöö iseärasusi silmas pidades oli seekordne ruumide ümberehitus ulatuslik ja finantsimahukas. Antud ümberehitus hõlmas siseviimistluse, seinte ja lagede kattematerjalide vahetust, tulekattematerjalide vahetust/paigaldust, kütte-, vee- ja kanalisatsiooni seadmete, ventilatsiooni ja elektrisüsteemide vahetust ja paigaldust. Kõik ümberehitused ja vara paremustamised on tehtud vastavalt projektile ning kooskõlastatud asjaomaste riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustega. Ümberehitused ja ehitusprojektid on kinnitanud ja nõusolekud andnud KÜ juhatus ja III trepikoja kõikide korterite omanikud. 02.10.2009 saatis kostja esindaja, KÜ XXX juhatuse esimees XXX, hagejale e-kirja, kus kostja palus hiljemalt 01.11.2009 hagejal esitada originaaldokumendid, mis tõendaksid XXX ruumide tasuta kasutamist. Hageja esitas kostjale kõik dokumendid, mis tõendasid XXX III trepikoja kasutamise seaduslikkust. Juba 2009 algatas kostja trepikoja keldriruumide vabastamise ja hagejaga ruumide rendilepingu lõpetamise protsessi. Kostja kahtles hageja poolt tehtud keldriruumide ümberehituse maksumuse suuruses ja mahus. Hageja tellis 29.10.2009 OÜ XXX eksperthinnangu tehtud remont-ümberehitustööde töömahtude ja sellest tuleneva ehitusmaksumuse selgitamiseks seisuga 31.11.2009 XXXiisi käigus tuvastati: - Lammutused ja ettevalmistööde maht summas 15 338,80 eurot; - Remont ja ehitustööde maht summas 56 600 eurot; - Ehitustööde maht summas 13 121,06 eurot; - Ehitusprojektid, inventeerimine summas 3323,41 eurot; - Ehituse tehniline järelevalve, limiit summas 2300,80 eurot; - Süsteemide testimised, ekspertiisid, muud omanikukulud 3% summas 2556,47 eurot. Ekspertiishinnanguga tuvastati, et hageja oli seisuga 31.11.2009.a. kulutanud XXX III trepikoja remondiks/ümberehituseks kulutanud 93 311 eurot. Ehituseksperdid arvestasid maha loomuliku kulumise ja ehitusamortisatsiooni ning tuvastasid, et ümberehituste jääkväärtuseks on 35 151,4038 347 eurot.
05.02.2014 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Antud üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt loeti üürileping lõppenuks 10. maist 2014. 13.02.2014 teatas hageja kostjale, et võib nõustuda XXX keldriruumide rendilepingu lõpetamisega, kuid soovib saada vara paremustamise eest 30 000 eurot. Kostja hageja pakkumist ei aktsepteerinud ja soovis keldriruumide vabastamist 10. maiks 2014. Hageja põhistas oma nõuet 01.02.1991 XXX ja IXXXOÜ vahel sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu p 11, mille kohaselt XXX poolt ruumide rendilepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral, väljaarvatud rendilepingu nõuetekohase mittetäitmise korral, kuuluvad ruumide remontimisega seotud kulutused rentniku poolt kompenseerimisele. Hageja kasutab keldriruume tänaseni ja maksab nende eest AS XXX elektrienergia kulutamise eest. Samas on tänaseni hageja koristanud ruumid, koridori ja vahetu ümbruse ning heakorrastanud/haljastanud majaesise territooriumi. Hageja paigaldas trepikoja ette asfaltkatte ja hooldab seda tänaseni. Hageja on omavahenditest ehitanud keldrikorruse sissekäigu, et eraldada kooliruumid ühiskondlikult kasutatavast koridorist. Tuginedes eeltoodule palus hageja kostjalt välja mõista üüritud ruumide paremustamiseks tehtud kulud summas 30 000 eurot. 28.11.2014 esitas hageja hagi tervikteksti, milles täpsustas, et 01.02.1991 on sõlmitud Tallinnas, XXX, 158,3 m2 keldriruumide rendileping. Leping oli sõlmitud eraettevõtte XXX ja EÜ XXXvahel. Eraettevõtte XXX ja OÜ XXX vahel 1997 aastal oli sõlmitud TsÜS § 591 tähenduses tsiviilõiguste ja kohustuste ülemineku leping. Seega hageja on Eraettevõtte XXX õigusjärglane. Kuna lepingu tähtaja möödumisel jätkas rentnikust hageja renditud vara tegelikku kasutamist ja rendileandjal polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid, siis lähtudes EV Rendiseaduse (mis on jõustunud 20.02.1995) § 15 lg-st 1 tuleb lugeda leping uuendatuks määramatuks ajaks. Asjaolu, et rendileandjal puudusid vastuväited rendilepingu uuendamiseks ja isegi vastupidi - oli temal tugev soov rendisuhete jätkamiseks, kinnitab hageja ja EÜ XXX06.07.1995 vahel sõlmitud ruumide üleandmise akt. Rendileping oli sõlmitud EÜ-ga XXX, mis asus XXX, ja kelle valduses olid vaidlusalused rendiruumid. Hiljem elamuühistu XXXasemel oli asutatud Elamuühistu XXX(Ettevõtteregistri reg. nr. XXX) ja mis oli hiljem ümberkujundatud KÜ-ks XXX. Sellest lähtuvalt ning juhindudes tol ajal kehtivast Rendiseadusest, aga nimelt §-st 20, tuleb lugeda, et kuna rendileping on muutunud uuendatuks määramatuks ajaks, siis rendileandjaks on käesoleval ajal kostjast KÜ XXX. Seega hagi on esitatud õige hageja poolt õige kostja vastu.
Kostja vastus 19.05.2014 Harju Maakohtule esitatud vastuses märkis kostja, et ei tunnista hagi järgmistel põhjustel:
-
-
-
-
-
-
-
-
KÜ XXXon loodud 25.11.1998 ning OÜ XXX ja XXX on loodud 23.01.1997. Seoses sellega tekib küsimus, kelle vahel oli sõlmitud antud rendileping. Samuti märkis kostja, et vastavalt lepingu p 3 sõlmitakse rendileping alates 01.02.1991 kuni 01.02.1996. See tähendab, et antud leping on tähtajaline ja lõppes 01.02.1996. Kehtiva seadusandluse kohaselt ruumi kasutamine on võimalik üksnes omandiõiguse või üürilepingu alusel. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt ei kuulu hagejale omandiõiguse alusel ühtegi ruumi aadressil XXX. Kostja on korduvalt üritanud pöörduda hageja poole arutamaks keldriruumi kasutamise tingimusi, kuid hageja pidevalt hoiab kõrvale läbirääkimiste pidamisest. Kostja ei eita fakti, et hageja kasutab tasuta korteriomanike kaasomandis olevat III trepikoja keldriruumi aadressil XXX juba mitu aastat omal äranägemisel ja ei maksa üüritasu. Kostja ütles 05.02.2014 üürilepingu üles alates 10.05.2014 tuginedes VÕS § 195, § 309 lg 1, § 312 lg 1, § 325 lg 1. Hageja nõustus üürilepingu lõppemisega, kuna pole seda vaidlustatud. Hageja poolt ei ole kostja juhatusele esitatud mitte ühtegi dokumenti, mis tõendaks üürniku õigust üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi või kirjalikku avaldust kostja juhatuse nimele nõudega anda nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks, kuna see on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kostja rõhutab, et ainult hageja oli huvitatud ehitustööde teostamisest, kuna ta tegeleb äritegevusega ja saab pidevalt tulu antud keldriruumi kasutamisest, aga kasutab keldriruume tasuta. Kui eeldada, et hageja poolt olid tehtud mingid tööd, siis tekib küsimus, kuidas need on seotud keldriruumi kasutamisega ja mõistliku majandamisega lähtudes sellest, et hageja ja kostja vahel ei ole kokkulepet hageja poolt tehtud parenduste või muudatuste teostamiseks. Kõik tööd olid tehtud omavoliliselt ilma korteriomanike nõusolekuta ja hageja erahuvides ja tulu saamiseks. Hageja poolt ei ole tõendatud ega põhjendatud tehtud remonditööde sisu, maht, maksumus, otstarbekus ning ei ole esitatud dokumente objekti esialgse seisundi kohta, et määrata kindlaks objekti maksumust enne remonditööde alustamist ja nende teostamise vajadust. Hageja kasutab III trepikoja keldriruumi omal äranägemisel, ei maksa üüritasu ja kõik parendused või muudatused on tehtud ilma nõusolekuta. See tähendab, et hagejal ei ole õigust nõuda hüvitist kostjalt.
04.05.2015 toimunud kohtuistung (kd II lk 202-205) kinnitas hageja, et ei kasuta seda ruumi, ruum on kinni alates 2004. Viimased suuremad remonttööd on tehtud 2002 ja seejärel sanitaarremont. Ruumis on hetkel vaid alles mõned hageja asjad (kastidesse pakituna). Ruumide kasutuna seismise fakti kinnitab ka OÜ XXX oma 02.11.2009 hinnangul (I kd lk 26).
Menetluse käik Harju Maakohtu 24.04.2014 määrusega võeti hagi menetlusse. 19.05.2014 esitas hageja palve arutada asja kirjalikus menetluses.
Kostja kinnitas oma 19.05.2014 vastuses hagile, et on nõus asja läbivaatamisega kirjalikus menetluses. Harju Maakohtu 27.08.2014 määrusega teatas kohus asja menetlemisest kirjalikus menetluses ja andis pooltele lõpliku tähtaja selgituste ja tõendite esitamiseks kuni 29.09.2014. 01.09.2014 esitas hageja taotluse istungimenetluse läbiviimiseks. Harju Maakohtu 05.09.2014 määrusega uuendati asja arutamine ning määrati kohtuistungi aeg 26.11.2014 kl 10:00. Harju Maakohtu 22.09.2014 kirjaga kohustas kohus esitama hagejat tõlked võõrkeelsetest tõenditest. 19.11.2014 taotles hageja istungi aja tühistamist. Pooled pidasid kompromissläbirääkimisi kuni 02.01.2015. 28.11.2014 esitas hageja hagiavalduse tervikteksti. Lisaks hagile on hageja esitanud veel kirjalikke selgitusi 11.07.2014, 28.11.2014 (hagi terviktekst) ning omal algatusel 21.05.2015, 28.05.2015, 03.08.2015. Kostja on lisaks vastusele esitanud selgitusi veel 25.09.2014, 23.12.2014, 19.05.2015, 08.06.2015. Asjas on toimunud kohtuistungid 04.05.2015 ja 26.08.2015.
Tõendid Hageja poolt esitatud olulised tõendid: 1) 01.02.1991 leping ja selle tõlked (tõlge III kd lk 2); 2) Eraettevõtte XXX ja EÜ XXX06.07.1995 leping ( kd lk 11); 3) Kasutusluba 03.07.2001 (I kd lk 14); 4) 05.02.2014 avaldus üürilepingu ülesütlemisest (I kd lk 22); 5) OÜ XXX 02.11.2009 eksperthinnang (I kd lk 25 jj); 6) 01.02.2104 fotod üüritud ruumidest (II kd lk 8-35; II kd lk 126-139); 7) XXXIII sektsiooni keldriruumide osalise ümberprojekteerimise projekti põhiplaan (II kd lk 40 jj); 8) OÜ XXX arvamus 12.05.2015 (III kd lk 6); 9) Nimekiri (II kd lk 125). Kostja poolt esitatud olulised tõendid: 10) Kostja juhatuse 01.02.2014 erakorralise koosoleku protokoll (II kd lk 63);
11) 01.02.2014 ruumidest tehtud fotod (II kd lk 64-73, III kd lk 22-27).
Kohtu põhjendused
1.Esmalt lahendab kohus kostja 08.05.2015 esitatud taotluse 04.05.2015 toimunud kohtuistungi protokolli parandamiseks ning hageja 31.08.2015 esitatud taotluse 26.08.2015 toimunud kohtuistungi protokolli parandamiseks. 1.1 Kostja palub teha 04.05.2015 kohtuistungi protokollis paranduse kostja seadusliku esindaja poolt öeldu „Kanalisatsioonitööd on tehtud mõlemas ruumi“ kohta ning parandada see lausega „Kanalisatsioonitööd on tehtud ruumis KÜ poolt“. Tegemist oli tõlkimisel tekkinud arusaamatusega (kostja rääkis vene keeles). Hageja vastuväiteid protokolli parandamise taotlusele ei esitanud. Kohus leiab, et protokolli parandamise taotlus on põhjendatud ja tuleb rahuldada, kuna tegemist oli tõlkimisel tekkinud arusaamatusega. Kohus parandab 04.05.2015 istungi protokollis sisalduva kostja seadusliku esindaja lause „kanalisatsioonitööd on tehtud mõlemas ruumis“ ning asendab lausega „kanalisatsioonitööd on tehtud ruumis KÜ poolt“. 1.2 Hageja palub teha 26.08.2015 kohtuistungi protokollis järgmised muudatused: a) Lk 4, 2. lõik: lisada sõnad „Toimikus on tema allkiri selle kohta KÜ templiga. “, b) Lk 5, 5. lõik: lisada sõnad „ H: Kostja esindaja ka ei ole seal käinud. “, c) Lk 5, 6. lõik, lisada sõnad “Soovin sellega näidata, et isegi selle väike töö eest oli tasutud suur summa.”, d) Lk 5, 10. lõik: sõnastada lause järgmiselt: „Kui mina tegin remondi, siis kõik seda nägid (1991, 1996, 2001 ja 2004 aastal ning iga-aastane sanitaarremont vastavalt 1991.a lepingule).“ ning lisada sinna lause “Kokkuvõttes tegin korrastamata keldriruumist korralikud koolitusruumid, olid kõik vajalikud kooskõlastused ning kool töötas edukalt 14 aastat", Kostja ei olnud nõus protokolli parandustega. Kohus leiab, et protokolli parandamise taotlus ei ole põhjendatud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Kohus leiab, et protokoll vastab TsMS § 50 lg 1 nõuetele. Protokoll kajastab kohtu hinnangul õigesti istungi käiku ning protokollis on istungil väljendatut kajastatud piisavas ulatuses. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja taotluse protokolli parandamiseks rahuldamata.
2.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuväited sellele, uurinud igakülgselt poolte esitatud tõendeid, kuulanud menetlusosalised ära kohtuistungil, asub seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
3.Pooled ei vaidle selle üle, et : -
-
Elamu-ja ehituskooperatiiv XXX ja eraettevõte XXX sõlmisid 01.02.1991 Tallinnas XXX trepikojas nr 3 asuvate keldriruumide rendilepingu tähtajaga 5 aastat (edaspidi lühendamise huvides ka kui Rendileping). Üürileping on kostja poolt üles öeldud alates 10.05.2014. Ruumid on käesoleva ajani hageja valduses.
4.Kohtu hinnangul on peamised vaidlusküsimused järgmised: -
Kas hageja saab oma nõudes tugineda 01.02.1991 sõlmitud esialgsele rendilepingu punktile 11. Kas hagejal on õigus nõuda renditud ruumide parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist või mitte.
5.Hageja põhiväited on selles, et tema, olles eraettevõtte XXX õigusjärglane, omab 01.02.1991 sõlmitud Rendilepingu p 11 alusel õigust nõuda renditud ruumidele tehtud parenduste hüvitamist remondiks tehtud kulutuste ulatuses. 06.07.1995 kokkuleppega pikendati 1991 aastal sõlmitud kokkulepet. Tänaseks on Rendileping muutunud tähtajatuks EV rendiseaduse alusel. Hageja nõue tugineb EV rendiseaduse § 12 lg 1 ja Rendilepingu punktile 11. Remondi maksumus on tõendatud eksperdi arvamusega. Hageja nõue on tegelikest kuludest väiksem. Töödega olid majaelanikud nõus.
6.Kostja põhiväited on, et 1991 aastal sõlmitud leping lõppes tähtaja möödumisega 01.02.1996, kuna aga hageja ruume kasutab, siis on poolte vahel üürisuhe, hageja ei maksa üüri, remonttööd ei ole tehtud ruumide säilitamiseks vaid hageja majanduslikest huvidest lähtuvalt, ümberehitusi pole hoone omanikega kooskõlastatud, teostatud tööd on täielikult amortiseerunud ning osa töid pole tegelikkuses tehtud.
7.Kohus analüüsib esmalt, millised õigussuhted poolte vahel eksisteerivad ja milline seadus kuulub kohaldamisele.
8.Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 1 lg 1 kohaselt jõustus võlaõigusseadus (VÕS) 01.07.2002. Asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui VÕSRS ei tulene teisiti. Rendileping elamu- ja ehituskooperatiiv XXX ja eraettevõte XXX vahel sõlmiti 01.02.1991 tähtajaga 5 aastat. Seega möödus lepingu tähtaeg 01.02.1996 ehk samuti enne 01.07.2002.
Kohtu hinnangul tuleb seetõttu lepingule kohaldada enne 01.07.2002 kehtinud seda liiki lepinguid reguleerivat seadusandlust.
9.1991 aastal reguleeris rendisuhteid EV ÜN poolt 26.09.1990 vastu võetud Rendiseadus
(RS).
RS § 2 lg 1 kohaselt rendisuhte puhul kasutab üks isik lepingu alusel tasu eest teisele isikule kuuluvat vara. Vaadeldava rendilepinguga ongi elamu-ja ehituskooperatiiv XXX andnud eraettevõtte XXX kasutusse XXX trepikojas nr 3 asuvad keldriruumid 100 rubla eest kuus (lepingu p 4) tähtajaga kuni 01.02.1996 (lepingu p 3). Rendilepingu p 11 (kohus võtab aluseks rendilepingu tõlke eesti keelde III kd lk 2 kui autentse ja vandetõlgi poolt teostatu) on pooled kokku leppinud, et juhul, kui kooperatiiv XXX poolt lõpetatakse leping ennetähtaegselt (mis on võimalik vaid lepinguliste kohustuste rikkumise korral), tuleb rentnikule tagastada ruumide remondiga seotud kulud. RS § 12 lg 1 kohaselt võib rendilepingu lõppemisel nõuda rendile andja loal renditud varale tehtud parendusteks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduses või lepingus pole ette nähtud teisiti. RS § 12 lg 2 kohaselt rendile andja loata tehtud parenduste hüvitamist nõuda ei saa. Sama § lg 3 kohaselt saab rentnik need ära võtta juhul, kui seda on võimalik teha rendile antud vara kahjustamata. Seega võimaldas RS nõuda (kui nii oli kokku lepitud) üürniku poolt tehtud parenduste hüvitamist ja seda nii rendilepingu lõppemisel kui ka lõpetamisel.
10.Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et 01.02.1991 rendilepingut ennetähtaegselt ei lõpetatud – vastupidi, hageja väide on, et ettevõtte XXX jätkas ruumide kasutamist ka pärast lepingu tähtaja möödumist. 04.05.2015 toimunud kohtuistungil on kostja möönnud (II kd lk 203 pöördel), et korteriühistu loomisest 1998 kuni käesoleva ajani kasutab XXX trepikoja 3 keldiruume hageja. Ruumide jätkuvat kasutamist kinnitab ka eraettevõtte XXX ja elamuühistu XXX vahel 06.07.1995 sõlmitud leping, millega samad rendile antud ruumid antakse 1500 krooni eest eraettevõtte XXX käsutusse (II kd lk 116). Seega kohus loeb tuvastatuks, et ettevõte XXX jätkas renditud ruumide kasutamist ka pärast lepingu tähtaja möödumist 01.02.1996. Seda kinnitavad ka järgmised asjaolud:
Kostja juhatuse 01.02.2014 erakorralise koosoleku protokolliga (II kd lk 63) on tõendatud, et hageja soovis tagastada tema kasutuses 1991 aastat alates olnud keldriruumid, kuid tingimusel, et talle hüvitatakse remontöödega seotud kulutused summas 30 000 eurot. 05.02.2014 esitas kostja hagejale avalduse XXX keldriruumide üürilepingu ülesütlemise avalduse VÕS § 195 ja § 312 lg 1 alusel alates 10.05.2014 (I kd lk 22 jj). Avalduse on hageja kätte saanud ning ta on sellele 13.02.2014 ka vastanud (I kd lk 21). Oma vastuses hageja ei vaidle lepingu lõppemisele vastu, kuid teeb ettepaneku hagejale hüvitise maksmiseks 30 000 eurot.
11.RS § 15 lg 1 kohaselt kui lepingu tähtaja möödumisel jätkab rentnik renditud vara tegelikku kasutamist ja rendileandjal polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid, loetakse leping uuendatuks määramata ajaks, kui seaduses või lepingu pole ette nähtud teisiti. Seega Rendileping uuenes samadel tingimustel muutudes tähtajatuks. Sellest tulenevalt muutus aga õigustühjaks ka rendilepingu p 11, mis sätestas tagajärjed juhuks, kui leping lõpetatakse enne tähtaega. Tähtajatuks muutunud lepingut pole „enne tähtaega“ võimalik lõpetada. Seega alates Rendilepingu muutumisest tähtajatuks pärast 01.02.1996, puudus rentnikul õigus nõuda remonttööde hüvitamist tuginedes rendilepingu p 11. Kohtu ette ei ole toodud asjaolu, et ettevõte XXX oleks lepingu tähtaja möödumisel taotlenud ruumides tehtud remonttööde maksumuse hüvitamist.
12.Järgnevalt vaatleb kohus, poolte õigussuhteid analüüsides, kas hageja nõude rahuldamiseks on mõni muu õiguslik alus. Hageja OÜ XXX on kantud äriregistrisse 23.01.1997 (I kd lk 84). Kostja KÜ XXX on kantud äriregistrisse 25.11.1998. RS 20 lg 1 kohaselt renditud vara omandiõiguse või EV omandiseaduse § 7 lg 3 nimetatud õiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule, jääb varemsõlmitud leping jõusse ka uue omaniku või tiitlipärase valdaja suhtes, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Omanikuks mitteoleva juriidilise isiku reorganiseerimisel lähevad tema, kui rendileandja õigused ja kohustused üle õigusjärglasele (RS § 20 lg 2). Kuna rendileping jätkub sõltumata selles, kuidas muutub renditud vara omandivorm või omanik, siis ei ole kohtu hinnangul tähendust sellel, et 01.02.1996 rendilepingu sõlmis elamu- ja ehituskooperatiiv XXX ja täna on XXX omanikeks KÜ XXX liikmed ja hoone kaasomanikud. Kohtu ette ei ole toodud tõendeid selle kohta, et rendilepingut hagejaga oleks varem üles öeldud, kui 05.02.2014 (II kd lk 121).
13.Äriühingute asutamist ja tegevust reguleeriv Äriseadustik (ÄS) jõustus 01.09.1995. ÄS § 507 kohaselt enne ÄS jõustumist kehtinud õigusaktide alusel asutatud ettevõtted, mida ei ole ettevõtjana sätestatud ÄS-is, tuleb 1997. aasta 01.09 ümber kujundada vastavalt ÄS §-le 509 või lõpetada. Selliste ettevõtete asutamine ja nendeks ettevõteteks ümberkujundamine, nendega ühinemine või nendeks jagunemine ei ole pärast 1995. aasta 1. septembrit lubatud. Enne ÄS jõustumist kehtinud õigusaktide alusel asutatud ettevõtetele, mida ei ole ettevõtjana sätestatud ÄS-is, kohaldatakse nende ettevõtete kohta käivates õigusaktides sätestatut. Kui enne ÄS jõustumist kehtinud õigusaktide alusel asutatud ettevõtet ei ole 1997. aasta 01.09 ümber kujundatud või lõpetatud, sundlõpetatakse see ÄS §-s 513 sätestatud korras. Eelnevast tulenevalt on ilmselgelt eraettevõte XXX pärast ÄS jõustumist kantud äriregistrisse ÄS alusel loodud ettevõtjana – osaühinguna. Ettevõtte juhatuse liige on 1991 aastast olnud XXX. Hagejat on 1997 aastast alates aktsepteeritud üürniku õigusjärglasena.
14.Kohtu hinnangul ei oma poolte õigussuhte kvalifitseerimisel tähendust see, kas kasutusse antud ruumides toimub reaalne tegevus või mitte. Kuni ruumid on üürniku valduses võib ta neid otstarbe piires kasutada või mitte kasutada omal äranägemisel. Üürilepingu kehtivus või kestvus sellest ei muutu. Hageja ei ole eitanud, et ruumide valdus on endiselt tema käes. Hageja leiab, et ta ei pea ruume tagastama enne, kui talle on hüvitatud remondikulud.
15.Üürisuhte kvalifitseerimisel omab kohtu hinnangul tähendust, kas ruumide kasutamise eest makstakse tasu. Vastasel juhul võib olla tegemist asja tasuta kasutamisest tuleneva õigussuhtega.
16.Kostja 02.10.2009 e-kirjast hagejale (III kd lk 7) ilmneb, et juba 2009 aastal on kostja nõudnud hagejalt selgitust, mille alusel kasutab hageja kostja liikmetele kuuluvaid keldriruume tasuta. Hageja väidab, et 06.07.1995 leping (II kd lk 116) oli katse keldriruumid välja osta (vt I kd lk 2 hagiavalduse p 2), kuid hagejast mitteolenevatel põhjustel jäi müügitehing lõpuni vormistamata ning seega jäi edasi kehtima 1991 aastal sõlmitud üürileping. 28.11.2014 hageja poolt esitatud hagiavalduse terviktekstis (II kd lk 107, p 4) selgitab hageja, et 06.07.1995 lepinguga kinnitati soovi hagejale keldriruumid rendile anda ning tasuti üür ühekordse maksena 1500 EEK.
17.Eelnevast teeb kohus järelduse, et üürnik tasus üüri igakuiselt kuni 1995 aastani ning seejärel, kokkuleppel üürileandjaga, ühekordse maksena.
Üüri maksmise kohustuse osas või üürnikku mõjutada ka fakt, et ta alates 2004 ruume enam ei kasutanud. Kohus teeb eelnevast järelduse, et pooled on vaikimisi aktsepteerinud sellist olukorda vähemalt kuni 2009 aastani (mil kostja hakkas hagejalt nõudma selgitusi ruumide tasuta kasutamise kohta).
18.RS § 16 kohaselt võib rendilepingu tingimusi muuta poolte kokkuleppel, seaduses või lepingus ettenähtud juhul. Rendilepingus ei ole lepingu muutmise tingimusi kokku lepitud. 01.09.1994 jõustunud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS-94) § 91 sätestas lepingu vormivabaduse, kui seadusest ei tulenenud teisiti. RS ei sätestanud rendilepingu kohustuslikku kirjalikku vormi. TsÜS-94 lg 62 võimaldas väljendada tahteavaldust kas otseselt või kaudselt, kõnes, kirjas märkides või teos. Ka VÕS § 20 lg 1 lubab nõustumust (aktsepti) lepingu sõlmimiseks väljendada mh ka teoga. Lepingut võib VÕS § 13 lg 1 järgi muuta poolte kokkuleppel. Kokkuleppel lepingu muutmiseks on seega vaja sellekohaseid tahteavaldusi, mida Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 järgi võib väljendada ka tegudega. Tegevusetust saab VÕS § 20 lg 2 alusel lugeda aktseptiks seaduse, lepingupoolte kokkuleppe, pooltevahelise praktika või nende tegevus- või kutsealal kehtivate tavade järgi (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-75-10, p 14; tsiviilasjas nr 3-2-1-101-11).
19.Eeltoodu alusel leiab kohus, et kuna hageja maksis üüri 1995 aastal ühekordse maksena ning kostja ei esitanud nõuet täiendava üüri maksmiseks, siis olid pooled vaikimisi kokku leppinud (ning 10 ja enama aasta jooksul sellega nõustunud), et hagejal on õigus ruume kasutada selle eest täiendavat üüri maksmata
20.Üürisuhte olemasolu poolte vahel on mõlemad menetlusosalised jaatanud ning kohus nõustub sellega, et poolte vahel oli tähtajatu üürileping.
21.VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Seega alates 01.07.2002 tuleb hageja poolt kostja liikmetele kuuluvate keldriruumide kasutamisele kui kestvuslepingule, kohaldada VÕS vastavaid sätteid.
VÕSRS § 12 lg 2 kohaselt VÕSRS § 12 lg 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. VÕSRS § 12 lg 3 sätestab, et kui kestvuslepingu tingimus on pärast VÕS jõustumist vastuolus seaduse sättega, millest ei ole võimalik lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kohaldatakse lepingutingimuse asemel seaduses sätestatut.
22.Kostja on asja kasutamise lõpetamist nõudnud 05.02.2014 lepingu ülesütlemise avaldusega, milles hageja on kätte saanud hiljemalt 13.02.2014 (mil hageja on ülesütlemise avaldusele kirjalikult vastanud). Kuna kumbki poolt lepingu lõppemisele vastu ei vaielnud, siis lõppes leping ülesütlemise avalduses märgitud tähtpäeval – 10.05.2014. (VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud).
23.Hageja väidab, et teostas ruumides suuremaid remonttöid 1991 ja 2002 aastal. Kohtule on esitatud projekteerija XXX poolt aprillis 2001 koostatud keldriruumide ümberprojekteerimise projekt (I kd lk 30 jj), OÜ XXX kunstliku valgustuse ja mikrokliima mõõtmise kokkuvõte 24.04.2001 (I kd lk 12), Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonna tunnustamise otsuse kehtetuks tunnistamise otsus nr 3239, 08.05.2007, millest nähtub, et tunnustamise otsus oli varaemalt välja antud 25.08.2001 (I kd lk 13), kasutusluba nr 1288, 03.07.2001 selle kohta, et XXX kolmanda sektsiooni keldriruumid on muudetud sobivaks kaubanduse ja toitlustuseriala erakooliks (I kd lk 14).
24.Viidatud tõendite alusel ning tuginedes OÜ XXX 02.11.2009 hinnangule leiab kohus, et 2000 -2001 aastal on ruumides läbi viidud remonttööd. Eriti tuginedes sellele, et kasutusluba on välja antud 03.07.2001, seega pidid remonttööd olema teostatud enne seda.
25.OÜ XXX on hinnanud teostatud ehitustööde jääkmaksumuseks 2009 ehitushindades 1 100 000 EEK /70 303 eur. Tõendeid selle kohta, et 1991 või 1990 aastal oleks remonttöid tehtud, kohtu ette toodud ei ole. Samuti ei ole esitatud tõendeid ehitustööde maksumuse kohta üürilepingu lõppemise aja seisuga.
26.Kostja eitab remonttööde teostamist ning juhul, kui neid ka on tehtud: a) ei ole need ühistu liikmete huvides vaid hageja huvist pidada elumaja keldris kaubanduse ja tootmise eriala erakooli; b) on need täielikult amortiseerunud.
27.VÕS § 286 lg 1 kohaselt kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.
Muude kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule (VÕS § 286 lg 2).
28.Kuna kostja on võimaldanud ulatuslikke remonttöid ning ei ole neile rohkem kui 10 aasta jooksul vastu vaielnud, siis on kohtu hinnangul kohaldatav TsÜS § 68 lg 3, kuivõrd ka siinkohal tuleb kostja nõusolekut tõlgendada kui tehingulist tahteavaldust (vt ka P.Varul jt, VÕS III. Kommenteeritud väljaanne, Tln 2009, lk 571). Seega on kostja vaikimisi nõustunud hageja poolt tehtud parendustega, kuid kohtu hinnangul on kostja nõustunud, et hageja teeb need parendused enda huvides, mitte kostja ega kostja liikmete huvides. Korteriomanike, kui keldriruumide kaasomanike, kirjalikku nõusolekut parenduste tegemiseks, ei ole kohus tuvastanud. Hageja poolt esitatud teadmata asjaolusid kajastav teadmata isikute poolik nimekiri (II kd lk 125), ei kinnita seda.
29.Vaatamata kohtu ettepanekutele ja selgitustele 04.05.2015 ja 26.08.2015 kohtuistungitel, ei ole hageja esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, kas ja kui palju on hoone või keldriruumide väärtus hageja parenduste tõttu suurenenud. Sellekohast ekspertiisi pole hageja taotlenud, kuigi kohus on viidanud mõlemal kohtuistungil sellele, et hageja nõude õiguslik kvalifikatsioon ei pruugi olla põhjendatud ning hageja ekspertiisi asja säilimise või väärtuse tõstmise kohta pole esitanud. Seetõttu ei ole kohtul võimalik hinnata, kas rendileandja asja väärtus on kasvanud ja kas see kasv on olnud oluline. Pelgalt remonttööde maksumuse järgi ei saa seda kindlaks teha. Hageja poolt esitatud OÜ XXX arvamus kajastab vaid seda, kui palju peaks 2009 aastal kulutama raha selleks, et sarnaseid remonttöid teha 2009 aastal. Hageja on remonttöid teostanud ligi 15 aastat tagasi ning seetõttu ei pruugi sellel asja väärtust oluliselt tõstvat efekti olla. Hageja ei ole kohtu ette toonud ka seda, millised tööd on olnud vajalikud asja säilimise tagamiseks.
30.VÕS § 285 lg 3 kohaselt võib üürnik üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata.
31.Kohus märgib, et kumbki pool peab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 esimese lause järgi hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised ise. Menetluses kehtib tõendite vaba hindamise põhimõte, mille järgi ühelgi tõendil ei ole ette kindlaks määratud jõudu (TsMS § 232 lg-d 1 ja 2).
32.Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja nõue Rendilepingu p 11 alusel hüvitise saamiseks, tuleb jätta rahuldamata.
Menetluskulud
33.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
34.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. 34.1 Käesoleval juhul on kostja esitanud 26.08.2015 menetluskulude nimekirjad, mille kohaselt on kostjale osutatud õigusabi eest OÜ Emirlin Consult Õigusbüroo poolt esitatud järgnevad arved: 1) 05.05.2014 väljastatud arve nr 05.05.2014/02 summas 290.-eurot – juriidilised teenused (05.05.2014 – 19.05.2014): - OÜ XXXja kliendi menetlusdokumentide ja riigikohtu praktikate uurimine ja õiguslik analüüs – 1, 51 tundi; - Menetlusdokumentide ettevalmistamine, vastuse koostamine ja kohtusse esitamine (19.05.2014E - toimiku kaudu) – 1,9 tundi. 2) 28.08.2014 väljastatud arve nr 28.08.2014/01 summas 175.-eurot – juriidilised teenused (28.08.2014 – 29.09.2014): - Esitatud hageja poolt menetlusdokumentide (10.07.2014 hageja vastus kostja vastusele) uurimine ja analüüs; kostja seisukoha ettevalmistamine, koostamine ja kohtusse esitamine – 29.09.2014, 2,06 tundi. 3) 16.12.2014 väljastatud arve nr. 16.12.2014/01 summas 250.-eurot – juriidilised teenused (16.12.2014 – 23.12.2014): - Esitatud hageja poolt menetlusdokumentide (hagi terviktekst koos lisadega) uurimine ja analüüs; kostja vastuse ettevalmistamine, koostamine ja kohtusse esitamine – 23.12.2014 (E-toimiku kaudu) – 2,94 tundi. 4) 30.04.2015 väljastatud arve nr. 30.04.2015/01 summas 250.-eurot – juriidilised teenused (30.04.2015 – 04.05.2015): - Menetlusdokumentide uurimine ja kohtuistungi ettevalmistamine; 04.05.2015.a. esindus kohtuistungil – kell 14.00 –15.55– 2,94 tundi.
5) 18.05.2015 väljastatud arve nr. 18.05.2015/01 summas 150.-eurot – juriidilised teenused (18.05.2015 – 30.05.2015): - Kostja seisukoha ettevalmistamine, koostamine ja kohtusse esitamine – 21.05.2015.a. 1,75 tundi. 6) 19.06.2015 väljastatud arve nr. 19.06.2015/01 summas 100.-eurot – juriidilised teenused (19.06.2015 – 01.07.2015): - Esitatud hageja poolt menetlusdokumentide uurimine ja analüüs (21.05.2015; 28.05.2015); Kostja seisukoha ettevalmistamine, koostamine ja kohtusse esitamine – 01.07.2015.a.(E-toimiku kaudu)– 1,17 tundi. 7) 24.08.2015 väljastatud arve nr. 24.08.2015/02 summas 250.-eurot – juriidilised teenused (24.08.2015 – 26.08.2015). - Harju Maakohtus toimikuga tutvumine; menetlusdokumentide uurimine ja kohtuistungi ettevalmistamine; 26.08.2015.a. esindus kohtuistungil – kell 11.00 –12.00 – 2,94 tundi. 34.2 Kohtu hinnangul on kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduses märgitud teenused olnud vajalikud ja põhjendatud. Samuti on teenustele kulunud aeg arvestades tsiviilasja keerukust kohtu seisukohalt mõistlik. Samuti ei ole hageja kostja menetluskuludele vastuväiteid esitanud. 34.3 Seega on kostja menetluskulu põhjendatud 1 465 euro ulatuses ning hagejalt tuleb selles ulatuses kostja kasuks menetluskulu välja mõista.
35.TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja on vastava taotluse kohtule esitanud. Seetõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1 465 eurolt) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.