2-13-39949/100 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.Hageja esitas 29.08.2013.a Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostjate vastu. Seoses kostjate vastuväitega lõpetati 12.11.2013.a määrusega maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 29.11.2013.a esitas hageja maakohtule hagi kostjate vastu perioodi 01.01.2011.a – 15.11.2013.a osas võlgnevuse 3484,22 euro ja viivise 22,80 euro nõudes. 20.01.2014.a hageja suurendas nõuet kostjate vastu, mis tuleneb võlgnevusest kuni 14.01.2014.a. Hageja nõudis kostjatelt solidaarselt võlgnevust 3614,09 eurot ja viivist 4,88 eurot. 04.08.2014.a hageja täpsustas oma nõuet ning nõuab kostjatelt solidaarselt perioodi 01.01.2011.a – 01.08.2014.a osas põhivõlgnevuse 1929,47 euro ja viivise 347,98 euro väljamõistmist. 27.02.2015.a hageja täpsustas oma nõuet ning nõuab kostjatelt solidaarselt perioodi 01.01.2011.a – 18.02.2015.a osas põhivõlgnevuse 1660,72 euro ja viivise 526,41 euro väljamõistmist. Hageja lõplik nõude perioodi 01.01.2011.a – 03.03.2015.a osas on põhivõlgnevus 1650,65 eurot ja seisuga 03.03.2015.a viivis 539,14 eurot. Hagiavalduse kohaselt on kostjad Liikuri 40-22 korteri kaasomanikud. Majas on loodud korteriühistu. Hageja esitab kostjatele igakuiselt arveid osutatud kommunaalteenuste eest ja majandamiseks vajalike kulude katteks. Kostjad ei ole enda kohustusi hageja ees nõuetekohaselt täitnud, kuna ei ole arveid tasunud tähtaegselt ega täies ulatuses. Nõutavad summad põhinevad kostja põhikirja ja üldkoosolekute otsustele. Majandamiskulud jaotatakse vastavalt korteriomandi üldpinnale. Korteriühistu üldkoosoleku 10.01.1998.a otsusega otsustati arvestada korteriomandi üldpinna sisse rõdud. Kokku oli korteriomandite üldpind 3464,2 m2. Korteriühistu 05.12.2014.a üldkoosolekul võeti vastu otsus viia korteriomandite üldpind vastavusse kinnistusraamatu andmetele, mis on kokku 3335,2 m2. Küttekulud jaotatakse korteriomandi köetava pinna alusel, mis on samuti 3335,2 m2. Korteriomanikud, kes suurendasid korterite üldpinda rõdude arvelt on andnud nõusoleku küttekulude suurendamiseks 3,6 m2 võrra. Sellisel viisil küttekulude jaotus ei ole kostjatele kahjulik, vaid vähendab kostjate tasu kütte eest. Hageja tugines korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1, § 13 lg 4 sätetele. Hageja nõudis viivist 0,07% iga viivitatud päeva eest KÜS § 7 lg 4 ja põhikirja p 3.2.9 alusel. Vastuseks kostjate vastuväidetele märkis hageja, et hageja on mitu korda selgitanud kostjatele viivise arvestuse põhimõtteid. Laekunud summad arvestatakse vastavalt hageja koosoleku otsusele esmalt sissenõutavaks muutunud viivise ja seejärel põhikohustuse katteks. Arvete numbrid, mis muutuvad igakuiselt, ei muuda arvete sisu õigsust. 2009.a detsembri nõue muutus sissenõutavaks alates 02.01.2010.a ja seega ei ole aegunud. 2009.a võlgnevus oli ka kaetud 2010.a maksetega ja ei oma tähendust. Korterite ümberehitamise küsimus ei ole käesoleva vaidluse ese. Üldkoosolekute otsuse tühisuse nõue ei ole asjakohane. Kostjate vastuväited

2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostja I leidis, et võlgnevus pole tõendatud ning arvestused on vastuolulised. Hageja nõue summas 9599,72 Eesti krooni (2009.a) on aegunud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154). Arved ei vasta seaduses ettenähtud nõuetele. 04.07.2013.a protokoll on koostatud tagantjärgi. Hageja ei ole esitanud teenuseosutajate originaalarveid ega originaallepinguid ega ole tõendanud võlgnevuse suurust. Hageja ei ole tõendanud, et tal on tekkinud kahju kostjatepoolse maksmisega viivitamise tõttu. Hageja nõude täpsustusest ei ole näha, milline on elamu elamispind, milline on elamu mõttelise osas suurus, mille alusel prügiveo arvestusest on välja arvatud korteri nr 50 kulud. 30.08.1997.a ja 04.07.2013.a üldkoosoleku protokollid on võltsitud. Kostja II leidis, et põhivõlgnevus ei ole tõendatud, viiviste arvestus on vastuoluline ja ei vasta tegelikkusele. Aastatel 2009-2010 ei suutnud kostja II raske majandusolukorra tõttu kõiki arveid tähtaegselt tasuda, kuid alates aprillist 2012.a hakkas kostja II maksma tagasi võlgnevust. Hageja ei ole tõendanud, millega määratakse kindlaks majandamiskulude suurus ajavahemikus 01.01.201101.08.2014.a. Kostja II leidis lisaks, et 26.06.2014.a üldkoosoleku otsused on tühised üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu mittetulundusühingute seaduse § 241 esimese lause kohaselt ning vastuvõetud otsuse p 2 vastuolus seadusega. Koosolekul ei osalenud kõik liikmed ja protokollist ei nähtu, et korteriühistu liikmed nõudsid päevakorra täiendamist. 26.06.2014.a üldkoosoleku otsuse p 2 on vastuolus seadusega. Mõlemad kostjad märkisid, et nad pöördusid mitu korda hageja juhatuse poole järelepärimistega arvestuse põhimõtete osas, kuid ei saanud sisulist vastust. Hageja käitumine on hea usu põhimõttega vastuolus. Kohtule on esitatud teistsugused arved kui originaalarved. Tõendid on vastuolulised ning arvestused ei vasta seadusele ega tegelikkusele. Hageja on arvestanud viivist viiviselt, rikkudes sellega võlaõigusseaduse § 113 lg 6 piirangut. Seadusega on vastuolus kustutada ennekõike viivised ja seejärel põhivõlg. Hageja on suvaliselt muutnud võlgnevuse arvestust. Korteriomanikud ei või omavoliliselt rõdusid ja trepikodasid kinni ehitada, vaid vajalik on kõigi korteriomanike nõusolek, kuna see vähendab kõiki korteriomanike mõtteliste osade pinda elamus. Ainult arvetest võlgnevuse tõendamiseks ei piisa. 30.08.1997.a üldkoosoleku protokoll ei ole koostatud seaduses ettenähtud korras, on muudetud ja parandatud tagantjärgi. Kostjad pidasid 30.08.1997.a üldkoosolekul vastuvõetud otsuse p 4 tühiseks, sest see läheb vastuollu seaduses sätestatud põhimõttega, kuidas arvestatakse täitmist erinevate kohustuste katteks VÕS § 88 lg-st 1 tulenevalt. Hageja poolt esitatud andmed ei vasta majandusaasta aruannetele. Võlgnevuse sisse arvestati ka veebruarikuu 2015.a arve, mille maksetähtpäev ei olnud veel saabunud. Kostja peab tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Hageja ei ole määratlenud, mis on korteri üldpind, korterite kogupind ning köetav pind. Lisaks on majas tehtud ümberehitusi rõdude ja trepikodade arvelt. Seoses ümberehitustega ei vasta korteriomandite reaalosade suurus tegelikkusele ja sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlakstegemisel lähtutakse valesti maja korterite üldpinnast. See asjaolu toob vea sisse kõikide majandamiskulude jaotuses. Tegelik korteriomandite pind on 3470,8 m2. Esimese astme kohtu otsus

Tsiviilasi nr 2-13-39949 Eeltoodud maksete tegemine ei mõjutanud kohtu hinnangul viivisenõude suurust, kuna hageja nõuab viivist seisuga 03.03.2015.a. Kostja I esitas nõude osas aegumise vastuväite. Hageja võlgnevuse arvestuse algusperiood on 01.01.2011.a (arve nr 012011-2820). Hageja esitas 29.08.2013.a maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 160 lg 2 p 3 kohaselt hagi esitamisega on võrdsustatud avalduse esitamine maksekäsu kiirmenetluses või muus hagita menetluses. TsÜS § 147 lg 3 kohaselt kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada (käesoleval juhul muutus nõue sissenõutavaks 31.12.2011.a). Tegemist on tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaga, mis § 146 lg 1 kohaselt on kolm aastat. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja nõue ei ole aegunud. Kohtu hinnangul ei omanud vaidluses tähtsust see, et hageja poolt menetluses esitatud arved erinevad esialgselt kostjatele esitatud arvetest. Arved ei tekita kostjatele kohustust ning erinev arve kujundus või numeratsioon ei mõjuta kostjate kohustuse suurust. Kostjad on igas oma vastuses viidanud erinevate hageja üldkoosolekute otsuste tühisusele. Kohus leidis, et kui kostjad soovivad otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda, peab nimetatud otsus omama käesolevas vaidluses tähtsust. Samuti palus kohus kostjatel täpsustada otsuse tühisuse aluseid (MTÜS § 241 lg 1-2). Kostjate esmane vastuväide oli, et hageja võlgnevuse arvestus on ebaõige, kuna hageja on maksete tegemisel arvestanud tasutuks viivise ning seejärel põhivõla. Seega on vaidluse all 30.08.1997.a üldkoosoleku otsuse p 4, mille kohaselt on võlgnevuse arvestamise meetod, et võla tasumisel kustutatakse kõigepealt viivis ning seejärel võlg korterimaksete eest. 04.07.2013.a hageja üldkoosolekul on vastu võetud otsus, et sellisel viisil võlgnevuse kustutamine on õige. Puudub vaidlus, et 26.06.2014.a hageja üldkoosolekul võeti vastu otsus, et hageja põhikirja p 3.2.9 lisatakse tekst: „Korterimaksude võlgnevuse maksmises kustutatakse kõigepealt viivis ja seejärel põhivõlg“. Kostjad leidsid, et eeltoodud otsus ja põhikirja muutmine on tühine, kuna see läheb vastuollu seaduse üldise põhimõttega, ennekõike VÕS § 88 lg 1 sätestatuga. Kostja I on samuti väitnud, et on makse tegemisel märkinud, millise kohustuse katteks on ta makse teinud. Eeltoodud kostja I väide ei ole tõendamist leidnud. Kohtule esitatud pangaväljavõtete kohaselt on makse tegemisel viidatud vaid arve numbrile. Kohtu hinnangul ei olnud hageja 30.08.1997.a üldkoosoleku otsuse p 4 ega hageja 26.06.2014.a üldkoosolekul vastu võetud põhikirja muutmise otsus vastuolus seaduse ega heade kommetega. Mittetulundusühingute puhul ei ole erinormi VÕS § 88 lg-te 8 ja 9 suhtes. Hageja üldkoosolek võis otsusega kindlaks määrata, et raha arvestatakse kõigepealt viivise katteks. Samas ei oma see käesolevas vaidluses tähtsust, sest hageja on teinud võlgnevuses ümberarvestuse ning arvestanud makstud raha kõigepealt põhivõla ning seejärel viivise katteks. Kohtu hinnangul ei olnud hageja viivisenõue hea usu põhimõttega vastuolus (VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, hageja põhikirja p 3.2.9). Hageja ei ole rikkunud VÕS § 113 lg 6 sätestatud keeldu ega arvestanud viiviselt viivist. Kostjad vaidlustasid hageja poolt nõutavad majandamiskulud. Õige on kostjate seisukoht, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, ei teki liikmele kohustusi (KÜS § 13 lg 4, KÜS § 151 lg 1 ja 2, hageja põhikirja p 3.2.1 ja 3.2.8). Hageja 10.01.1998.a üldkoosoleku otsuse p-ga 5 otsustati jätta korterite üldpinna hulka ka rõdud. Seega arvutas hageja korterite üldpinda koos rõduga. Kostjad ei vaielnud vastu, et nende korteri üldpind on 63,9 m2 ja köetav pind 62,3 m2. Puudus vaidlus, et hageja lähtub maksete suuruse kindlaksmääramisel kinnistusraamatu andmetest ning võimalikke ümberehitusi pole arvestatud. Hageja 05.12.2014.a üldkoosoleku otsuse p 1.1 alusel viidi korterite üldpinnad

Tsiviilasi nr 2-13-39949 vastavusse kinnistusraamatu andmetega, mis on 3335,2 m2. Küttekulud jaotatakse vastavalt korteri köetavale pinnale, mis on 3335,2 m2. Samuti otsustati p-ga 2.1, et korteriomanikud, kes on laiendanud korteri pinda lodža arvel, liidetakse korteri üldpinnale juurde 3,6 m2. Samuti kinnitati üldkoosoleku otsuse p-ga 2.2, et ühiskoridori isikliku kasutamise eest on tasu 7,21 eurot/korter kütteperioodil ja 8,38 eurot/korter suvel. Kohtu hinnangul ei ole 05.12.2014.a üldkoosolekul vastu võetud otsused tühised. Detsembrist 2014.a arvestatakse küttekulude jaotamisel korterite tegelikku köetavat pinda ning sellisel viisil küttekulude jaotamisel ei rikuta kostjate õigusi, kuna arvestatakse reaalset korteri köetavat pinda. Hageja tõendas tervikuna korteriühistu majandamiskulusid vaidlusalusel perioodil. Kohus leidis, et hageja on tõendanud võlgnevuse olemasolu ning selle arvestus vastab hageja põhikirjas ja seaduses sätestatud nõuetele. Kostjad on võrdsetes osades osavõlgnikud. Seega tuleb kummaltki kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõudena 580,47 eurot ja viivist 269,57 eurot. Maakohus jättis hageja menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda ning kostjate menetluskulud 39% ulatuses hageja kanda. Kohus leidis, et on põhjendatud hageja lepingulise esindaja ajakulu käesolevas asjas: hagiavalduse koostamise kulu 160 eurot; ettevalmistamine ja kohtuistungil osalemine 450 eurot; muude seisukohtade esitamine 360 eurot, kokku (970 + 275) 1245 eurot. Kohus leidis, et on põhjendatud kostja I menetluskuluna dokumentaalse tõendi saamise kulu 32,07 eurot, kuid kohus ei arvestanud Osaühingu SAIKOM õigusabikulusid menetluskulude osas põhjendatud ja vajaliku kuluna. Maakohus mõistis mõlemalt kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 379,72 eurot, jättis kostja II menetluskulude kindlaksmääramise avalduse rahuldamata ning rahuldas kostja I menetluskulude kindlaksmääramise avalduse osaliselt, mõistes hagejalt kostja I kasuks välja 12,50 eurot. Maakohus mõistis tasaarvestamise tulemusel kostjalt I hageja kasuks välja menetluskulud 367,22 eurot. Apellatsioonkaebus

Tsiviilasi nr 2-13-39949 Kohus hindas valesti tsiviilasjas kogutud tõendeid. Kohus leidis valesti, et kostjate korteri üldpind on 63,9 m2 ja köetav pind 62,3 m2. Harju Maakohtu kinnistuosakonna väljatrükist on selgelt näha, et Liikuri tn 40 eluruumi nr 22 üldpind on 62,30 m2. Köetava pinna mõiste puudub hageja põhikirjas. Eluruumis nr 22 ei ole ümberehitusi teostatud. Kohus leidis valesti, et võimalikke ümberehitis on arvestatud. Korteriomandi omanikule kuulub tema ainukasutusse kuuluv korter (piiritletud osa hoonest) ning mõtteline osa muudest elamu ühiskasutatavatest ruumidest s.t koridorid, kelder ja pööning jne, mis ei ole määratud ühegi korteriomandi reaalosa juurde kuuluvaks. Seega need ruumid hoones, mis ei ole korteriomandi reaalosad, on kõikide selles hoones asuvate korteriomandite omanike kaasomandis, mille suurus on määratud mõttelistes osades. Seega on küsimus, kas pindala nende korteriomanike puhul, kes on laiendanud nendele kuuluvat korteriomandi reaalosa ühispindade arvelt ning kasutavad kaasomanike mõttelise osa nende korteriomandi reaalosadena, on arvestatud kõigi korteriomandite reaalosade hulgas. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuse kohaselt Tallinna planeeringute registri, ehitisregistri ja ameti arhiivi andmetel pole ametile esitatud vastavaid projekteerimistingimuste taotlusi ja menetlemiseks ehitusprojekte. Tallinna Linnaarhiivi 14.08.2014.a ehitise eksplikatsiooni kohaselt moodustab eluruumide pind (korteriomandi reaalosa) 3335,2 m2. Sellest tuleneb, et kõigi korteriomandite reaalosad ilma lodžadeta ja muude ümberehituseta on 3335,2 m2. Hageja üldkoosoleku 10.01.1998.a otsusega otsustati jätta korterite üldpinna hulka ka lodžade pinnad. Sellest tuleneb, et hageja arvamusel kõigi korteriomandite reaalosad koos lodžadega on 3464,2 m2. Samast hageja üldkoosoleku 10.01.1998.a otsusest tuleneb, et 4-toaliste korterite omanikud võõrandasid elamu ühiskasutatavatest ruumidest 8 m2. Seega kinnitas hageja, et 8 korteriomanikku on laiendanud nendele kuuluvat korteriomandi reaalosa ühispindade arvelt ning kasutavad kaasomanike mõttelise osa nende korteriomandi reaalosadena. Kostjad märkisid oma 17.07.2015.a vastuses, et hageja ei ole esitanud mitte ühtegi dokumentaalset tõendit, mis kinnitaks, et lodža pindala suurus on just nimelt 3,6 m2 ja võõrandatud kaasomanike mõttelise osa suurus on just nimelt 8 m2. Seetõttu kostjad lähtuvad Tallinna Linnaarhiivi 14.08.2014.a tõendist, mille kohaselt iga kinniehitatud trepikoja pindala on 8,4 m2. Ruumide eksplikatsiooni kohaselt on trepikodade pind märgistatud ruumi numbritega 177, 179, 185, 187, 193, 195, 201, 203 (lisas toodi väljavõte ainult ruumi nr 177 kohta, sest korruste plaanide järgi ülejäänud trepikodade mõõdud ja suurus on samasugused). Seega kõigi korteriomandite reaalosad koos lodžadega ja võõrandatud kaasomanike mõttelise osadega on 3531,4 m2 (8k x 8,4 m2 + 3464,2 m2). Kohtuotsuses on õigesti märgitud, et kostjate väitel tegelik korteriomandite pind on 3470,8 m2, kuid antud juhul kostjad lähtuvad sellest, et ainult 19 korteril on köök ühendatud lodžaga, iga kinniehitatud lodža pindala on 3,6 m2 ja iga kinniehitatud trepikoja pindala on 8,4 m2 (3335,2 m2 + 19 x 3,6 m2 + 8 x 8,4 m2). 10.01.1998.a üldkoosoleku p 5 otsuse kohaselt oli hageja kohustatud koostama ja sõlmima lepingu elamu ühiskasutatavatest osadest võõrandatud ruumide üürile andmiseks ühes kõigi kommunaalmaksete arvutamisega. Lähtudes hageja 30.03.2015.a p 2.1 ja p 2.2 täiendavatest selgitusest oli alates 10.01.1998.a kuni 05.12.2014.a hageja väitel kõikide korterite üldpind, mille alusel jagatakse majandamiskulud, 3464,2 m2. Hageja pidi tõendama, miks hageja juhatus antud otsuse täitmata jättis ning vaidlusalusel perioodil kõikide korterite üldpinnale pole lisatud trepikoja arvelt laiendatud korteriomandi reaalosad, mille pindala moodustab kokku 67,2 m2 (8 x 8,4 m2). Lähtudes eeltoodust ning juhindudes 10.01.1998.a üldkoosoleku otsusest alates 10.01.1998.a kuni 05.12.2014.a kõikide korteri üldpind, mille alusel jagatakse majandamiskulud, peab olema mitte 3464,2 m2 vaid 3531,4 m2. Valesti arvestatud kõigi korterite üldpind toob kaasa valed majandamiskulud arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Riigikohtu otsuse kohaselt asjas nr 3-2-1-53-10 KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele

Tsiviilasi nr 2-13-39949 vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Seega on küsimus, kuidas kõik majandamiskulud jagatakse kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumi pindalade summaga ruutmeetrites vaidlusaluse perioodil aastate lõikes. Majandamiskulud arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui hageja põhikirjas ei sätestata teisiti. Hageja põhikirja p 3.2.8 kohaselt sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlakstegemisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Üldelektri puhul vastavalt tarnija poolt esitatud arvele (arvestades korteriomandi 1 m2 kohta). Sooja vee energia vastavalt tarnija poolt esitatud arvele eelmisel kuul tarbitud soojusele. Vee tsirkuleerimise kulud vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele jagatuna korteriomandite arvule. Vesi ja kanalisatsioon vastavalt ühistuliikme poolt esitatud näidule. Küte vastavalt tarnija poolt esitatud arvele eelmisel kuul tarbitud soojusele, arvestades korteriomandi 1 m2 kohta. Prügivedu vastavalt prügiveo firma esitatud arvele, arvestades korteriomandi 1 m2 kohta. Kindlustus vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele korteriomandi 1 m2 kohta. Elamu remondifond vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele korteriomandi 1 m2 kohta. Halduskulud vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele korteriomandi 1 m2 kohta. Lähtudes eeltoodust, vee- ja kanalisatsiooni kulud arvestatakse vastavalt ühistuliikme poolt esitatud näidule. Kostjad on mitmekordselt märkinud, et kostjad ei esita arvestite tarbijanäite, sest kõik veearvestid asuvad lukustatud keldriruumis ja kostjatelt on võetud liigipääsu võimalus näidikutele. Hageja ei ole ka esitanud tõendeid, kuidas näidud fikseeritakse. Hageja kinnitas enda 30.03.2015.a vastuses, et hageja jagab majandamiskulud korterite üldpinna alusel. Hageja poolt esitatud dokumentidest ei ole näha, et vaidlusaluse perioodil hageja jagas majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide pindalade (nn korterite kogupinna) alusel. 2011.a remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide arvestus ühe ruutmeetri kohta puudub. Hageja jagas küttekulud lähtudes 3335,2 m2 korterite üldpinnast. 2012.a remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide arvestusest on näha, et hageja jagab kulud lähtudes 3464,2 m2 korterite üldpinnast. Küttekulud jagas hageja lähtudes 3335,2 m2 korterite üldpinnast. 2013.a remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide arvestusest on näha, et hageja jagab kulud lähtudes 3464,2 m2 korterite üldpinnast. Küttekulud jagas hageja kuni märtsini lähtudes 3335,2 m2 korterite üldpinnast, alates märtsist kuni novembrini lähtudes 3399,4 m2 korterite üldpinnast ja alates novembrist lähtudes 3405,2 m2 korterite üldpinnast. 2014.a remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide arvestusest on näha, et kuni 01.06.2014.a jagas hageja kulud lähtudes 3464,2 m2 korterite üldpinnast; alates 01.06.2014.a kuni 01.12.2014.a tundmatu korterite üldpinna alusel ja alates 01.12.2014.a lähtudes 3335,2 m2 korterite üldpinnast. Küttekulud kuni septembrini jagas hageja lähtudes 3405,2 m2 korterite üldpinnast, alates septembrist lähtudes 3403,6 m2 korterite üldpinnast. 2015.a remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide arvestus ühe ruutmeetri kohta puudub. Küttekulud jagas hageja lähtudes 3403,6 m2 korterite üldpinnast. Kohus leidis valesti, et antud arvestus vastab hageja põhikirjas, üldkoosoleku otsustes ja seaduses sätestatud nõutele. Kostjate arvamusel ei ole hageja tõendanud, millisel alusel aastatel 2011-2014.a remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide arvestuses korterite üldpind võrdub kõigi korteriomandite reaalosadega koos lodžadega, vaid ilma muude ümberehituseta ja küttekulude arvestuses korterite üldpind võrdub kõigi korteriomandite reaalosadega ilma lodžadeta ja

Tsiviilasi nr 2-13-39949 muude ümberehitusteta. Kostjad leidsid, et hageja peab üldpinna all silmas erinevat tähendust. Kostjad olid seisukohal, et kapitaalümberehitusega on korteromanikud laiendanud nendele kuuluva korteriomandi reaalosasid rõdu (lodža) ja koridori (trepikoja) arvelt, millega muutus omandiosade suurus, sest laieneva korteri reaalosa suurenes, aga mõtteline osa ülejäänud hoones vähenes. Iga korteriomanik peaks kandma ühistest kuludest üksnes nii suurt osa, kui on proportsionaalne ja põhjendatud. Menetluses oli tuvastatud, et juba 1998.a oli hageja teadlik, et enamus korteriomanikest oli laiendanud nendele kuuluva korteriomandi reaalosa kaasomandi arvelt. Hageja ei ole tõendanud, et võrdsuse printsiibi rakendamiseks oli ta vajalikke abinõusid rakendanud. Vastupidi oma 05.12.2014.a ettepanekuga üldkoosolekule viia korterite üldpinnad vastavusse kinnitusraamatu andmetega, mis tõi kaasa remondi- ja ekspluatatsiooni tariifide tõstmise, hageja süvendas võrdsuse printsiibist kõrvalekaldumist, sest korterite üldpinnad on juba ammu kinnisturaamatu andmetega vastuolus. Vaatamata sellele, et hageja oli juba 1998.a teadlik, et 19 korteril on köök ühendatud rõduga, siis alles detsembrist 2013.a alustas hageja küttekulude jagamist lähtudes 3403,6 m2 (3335,2 m2 + 19 x 3,6 m2) korterite üldpinnast. Seega tekkis absurdne olukord, sest alates detsembrist 2014.a moodustas hageja andmetel korterite üldpind 3335,2 m2 aga korterite köetav pind on suurem kui korterite üldpind ja moodustab 3403,6 m2. Kohus on valesti leidnud, et hageja 05.12.2014.a üldkoosoleku otsuse p 1.1 alusel jaotatakse küttekulud vastavalt korteri köetavale pinnale, mis on 3335,2 m2. Hageja oli juba 1998.a teadlik, et 4-toaliste korterite omanikud võõrandasid elamu ühiskasutatavatest ruumidest hageja tõendamata andmetel 8 m2, kostjate tõendatud andmetel 8,4 m2 ning alles 01.12.2014.a täitis hageja osaliselt 10.01.1998.a üldkoosoleku otsuse p 5. Alates 01.12.2014.a hakkas hageja arvestama tasu, mida hageja nimetab „kaasomandi kasutamise eest” summas 7,21 eurot/korter kütteperioodil ja 8,38 eurot/korter suvel, kuid täielikult puuduvad põhjendused nimetatud summade arvestuse osas. Hageja kaalutlused ja arvestuspõhimõtted majandamiskulude jaotamisel ei ole jälgitavad. Juhul, kui korteriühistu põhikirjas või otsuses on sätestatud, et konkreetsed kulutused jaotatakse muul, kui seaduses sätestatud viisil, ei ole välistatud, et konkreetse põhikirja sätte või otsuse rakendamine võib olla takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Riigikohus põhjendas seda seisukohta otsuses asjas nr 3-2-1-28-11 ja märkis, et tulenevalt TsÜS §-st 32 peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kostja II pööras kohtu tähelepanu asjaolule, et korterites nr 15, 33, 44, 48, kus korteriomandi reaalosad on laiendatud mõttelise osa arvelt, elavad hageja juhatuse liikmed ja nende sugulased. See asjaolu annab põhjust oletada, et just seetõttu ei ole hageja alates 1998.a midagi teinud selleks, et kõik korteriühistu liikmed tasuksid teenuste eest ühesugustel tingimustel. Hageja ei tõendanud, et ta pidas läbirääkimisi ümberehitatud korterite omanikega, et saada enne detsembrit 2014.a nende nõusolek majandamiskulude maksmiseks suurenenud pinna arvelt. Hageja ei tõendanud, et ta pidas vajalikuks ümberehitatud korterite omanikke kirjalikult hoiatada juhatusele pealesunnitud meetmete rakendamisest, et viia tekkinud olukord KÜS nõuetega kooskõlla. Kostjad leidsid, et hageja käitumine on hea usu põhimõttega vastuolus (VÕS § 6 lg 1-2). Vastustaja seisukoht

7.See, kas hageja esitas lõpliku nõude kohe menetluse alguses või sai hageja lõplik nõue paika menetluse kestel, ei muuda asjas tehtavat lõpplahendit. Kostjad ei ole apellatsioonkaebuses esile toonud asjaolusid, mille tõttu tuleks lõpplahendit muuta põhjusel, et hagetav periood sai väidetavalt lõplikult paika alles menetluse kestel. Maakohtu otsusest nähtub, et maakohus kontrollis nii väljamõistetavat põhivõlanõuet, kui ka väljamõistetavat viivisenõuet. Maakohus viitas oma otsuses hageja poolt esitatud nõuete kujunemise aluseks olevatele tõenditele, kui ka nõuete kujunemise arvestuskäikudele. See, et algselt nõudis hageja kostjalt viivist väikeses summas ja hilisemalt suuremas summas, ei anna iseenesest alust järeldada, et maakohtu poolt välja mõistetud summad oleksid ebaõiged. Menetluse kestel nõuete muutmine, täpsustamine või nõudest osaline loobumine ei ole iseenesest lubamatu ja ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Kostjad heidavad apellatsioonkaebuses maakohtule ette seda, kuidas maakohus tuvastas kostjate korteri üldpinna suuruse. Samas ei ole apellandid kohtu ette toonud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et maakohus oleks selle asjaolu tuvastamisel eksinud. Hageja esitas tõendid majandamiskulude kohta ja arvutuskäigu, millest nähtus, kuidas konkreetne nõue kujunes. Selles arvestuskäigus oli näha see, millistest ruutmeetritest hageja kostjate korteri puhul lähtus. Kostjad enda korteri ruutmeetrite osas maakohtule vastuväiteid ei esitanud. Kuigi hageja esitas hagiavaldusele lisatud tõendina kostjate korteriomandit puudutava kinnistusraamatu väljavõtte, millest nähtuvalt on 62,3m2 kostjate korteri üldpind, mitte köetav pind, esitas selle tõendi hageja. Hageja esitas kinnistusraamatu väljavõtte muu asjaolu tõendamiseks. Hageja märkis hagiavalduses selgesõnaliselt (vt t I kd lk 32), millise konkreetse faktiväite tõendamiseks konkreetne tõend esitati. Hagimenetluses otsustab menetlusosaline, mis faktiväidetele ta tugineb ja mis faktiväidete tõendamiseks menetlusosaline konkreetsed tõendid esitab. Kinnistusraamatu väljavõtte esitas hageja tõendamaks seda, et kostjad on konkreetse korteriomandi omanikud. Kostjad ei ole kinnistusraamatu väljavõtet tõendina esitanud, samuti ei ole nad mitte üheski maakohtu menetluses esitatud menetlusdokumendis esile toonud, et nad soovivad hageja poolt esitatud kinnistusaraamatu väljavõttele kui tõendile mingi muu faktiväite tõendamiseks tugineda. Kuna kostjad ei esitanud maakohtu menetluses vastuväiteid sellele, millistes ruutmeetrites hageja kostjate korterit käsitles, tuvastas maakohus kostjate korteri ruutmeetrid õigesti ja kuigi kostjad väidavad apellatsioonkaebuses, et maakohus oleks kinnistusraamatu väljevõtte alusel pidanud tuvastama kostjate korteri ruutmeetrid osade kulude puhul 1,6m2 võrra väiksema suuruse pinnalt, ei saa ringkonnakohus siiski järeldada, et maakohus oleks asjaolude tuvastamisel eksinud. Maakohus peab tuvastama asjaolud selle pinnalt, mida pooled maakohtus kohtu ette toovad. Kui menetlusosalised ei ole maakohtu menetluses esitanud väiteid ja asjaolusid, mille alusel oleks maakohus saanud ja pidanud tegema teistsuguseid järeldusi, ei saa järeldada, et maakohus oleks eksinud. Sellisel juhul tuleb lähtuda maakohtu poolt tuvastatud asjaoludest. Maakohus ei pea esitatud tõendeid omaalgatuslikult hindama selleks, et veenduda, ega sealt ei tulene veel muid asjaolusid, millele pooled menetluses tuginenud ei ole. Kuigi kostjad ei esitanud maakohtu menetluses enda korteri ruutmeetrite osas vastuväiteid, esitasid nad vastuväiteid selles osas, millisest ruutmeetrite arvust tuleks kogu hoone puhul lähtuda. Ringkonnakohus märgib, et korteriühistuseaduse §-st 151 tulenevalt tuleb selle üle otsustamisel, milline osa igale korterile kõikidest majandamiskuludest

Tsiviilasi nr 2-13-39949 langeb, lähtuda kinnistusraamatusse kantud korterite üldpindadest, kui korteriühistu põhikirjaga ei ole määratud teisiti. Käesoleval juhul lähtus hageja mitmete kulude suuruse määramisel suuremast suurusest kui kinnistusraamatusse kantud kõikide korterite üldpindade summa, mistõttu langes kostjatele väiksem kulude osa, kui see, mis oleks kostjatel tulnud tasuda siis, kui hageja oleks kõikide kulude puhul lähtunud kinnistusraamatusse kantud kõikide korterite üldpindade summast. See, et osad korteriomanikest on rõdud või trepikoja osad kinni ehitanud, ei anna kostjatele alust jätta majandamiskulude eest tasumata. Ehitis ja selle kaasomandisse kuuluvad osad kuuluvad korteriomanikele- kõikide korteriomanike kaasomandisse, mitte korteriühistule. Seega on korteriomanikud need, kes saavad primaarselt nõuda kas kaasomandi rikkumise lõpetamist või kinnistusraamatu kannete ehituslike muudatustega vastavusse viimist. Korteriühistul endal kinnistusraamatu kande muutmise nõudeõigust ei ole. Kuigi ei ole välistatud, et korteriühistu koordineerib ehitustegevusest tingitud muudatuste vormistamist, ei saa korteriomanikud, keda kinnistusraamatu kannete ehituslikele muudatustele mittevastavus häirib, keelduda majandamiskulude maksmisest põhjusel, et kõiki ehituslikke muudatusi ei ole kinnistusraamatus kajastatud. Majandamiskulude kandmise suhte muutmine on võimalik ka seeläbi, et korteriühistu põhikirjas nähakse ette seadusest erinev lahendus. Ka sellel alusel, et korteriühistu liikmed ei ole ühistu põhikirja muutnud, ei saa jätta ühistule majandamiskulude eest tasumata. Ringkonnakohus märgib, et eristada tuleb, kas küsimust on reguleeritud korteriühistu üldkoosoleku otsustega või korteriühistu põhikirjaga. Seaduses sätestatust erineva majandamiskulude kandmise suhte saab ette näha korteriühistu põhikirjaga. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust ka see apellatsioonkaebuse väide, et kostjatel ei olnud väidetavalt võimalik juurde pääseda näidikutele, mille alusel tarbimine määrati. Hageja esitas andmed ja tõendid selle kohta, milline oli mõõdikutest nähtuv tarbimine. Maakohus võis selle alusel tarbimise tuvastada. Kostjatel oli maakohtu menetluses võimalik muuta usutavaks, et hageja poolt esitatu on võltsitud või taotleda kohtu abi mõõdikutele juurdepääsemiseks. Seda kostjad ei teinud. Veelgi enam, kostjad ei ole usutavaks muutnud, et neile on mõõdikutega tutvumise võimaldamisest keeldutud. Kostjad ei ole apellatsioonkaebuses esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et nende käest majandamiskulude nõudmine oleks hea usu põhimõttega vastuolus. Ehituslikke muudatusi on majas väidetavalt teinud konkreetsed korteriomanikud, mitte korteriühistu. See, et väidetavalt kõikidelt korteriomanikelt ei nõuta majandamiskulude tasumist täpselt vastavalt iga korteri suurusele, vaid väidetavalt esinevad mõne ruutmeetrilised erinevused, ei tähenda, et kostjad ei peaks oma majandamiskulude eest tasuma. Kostjad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et korteriühistu ei oleks probleemi lahendamiseks mitte midagi teinud. Kuna seaduses sätestatust erinevast kulude kandmise suhtest lähtumine eeldab kas kinnistusraamatu kannete muutmist, mis eeldab omanike kohaseid tahteavaldusi ja sellele eelnevalt ka ehituslubasid, plaanide muutmisi jne või korteriühistu põhikirja muutmist, ei sõltu muudatused üksnes korteriühistu juhatusest vaid sisuliselt kõikidest korteriomanikest. Kostjad ei ole esile toonud ka seda, kui suur võiks olla nende väidetav kahju, mis võiks tuleneda sellest, et osad maja korteriomanikest on väidetavalt enda korterit mõne ruutmeetri võrra laiendanud. Praeguste asjaolude kohaselt ei saa järeldada, et kostjad oleksid üleüldse kahju kandnud. Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus