Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kohtuotsuse

terviklik

resolutsioon

sõnastatuks järgmiselt:

Rahuldada OÜ Dalp hagi osaliselt.

Välja mõista Killu Mängumaa OÜ-lt 5320 eurot OÜ Dalp kasuks. Jätta OÜ Dalp hagi 680 euro ulatuses

rahuldamata tulenevalt Killu Mängumaa OÜ tasaarvestavast vastuväitest. Jätta maa ja ringkonnakohtus 85 %

menetluskuludest Killu Mängumaa OÜ kanda ja 15 % OÜ Dalp kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.05.2012. a äriruumi üürilepingu, mille kohaselt andis hageja kostjale tasu eest kasutusse Valgas Pärna pst 1 asuvad kaupluse-, lao- ja hooldusruumid üldpinnaga 270 m2. Lepingu järgi pidi üürnik tasuma üüri 0,93 eurot ruutmeetri eest ja lisaks oli üürnikul kohustus tasuda igakuiselt elektri, vee, kanalisatsiooni, prügiveo ning kütte eest. Hageja esitas kostjale arveid ajavahemikul 20.03.2013-20.02.2014, millest enamus jäid kostja poolt tasumata. Võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest on kokku 5616,29 eurot. Kostja esitas 02.12.2013. a avalduse lepingu ülesütlemiseks alates 02.03.2014.

MAAKOHTU LAHEND

kokkulepet sõlmituks, sest hageja 04.12.2013. a vastus sisaldas endas tingimusi, mida kostja ei täitnud – vaidlust ei ole selles, et kostja ei tasunud üürivõlgnevust. Seega ei lõppenud leping kokkuleppeliselt 10.12.2013. a. Samal põhjusel ei saa hageja 04.12.2013. a vastusest järeldada hageja nõustumist lepingu erakorralise ülesütlemisega ka alates 02.03.2014. a. Asjaolu, et pooled lepingut kokkuleppel ei lõpetanud, kinnitab hageja edasine käitumine selles, et 22.01.2014. a pidas hageja vajalikuks lõpetada leping üürileandja algatusel võlgnevuse tõttu (tl 118). Kohtule on esitatud hageja poolt kostjale 22.01.2014. a saadetud e-kiri, milles hageja teatab, et ta ütleb alates 01.02.2014. a lepingu erakorraliselt üles VÕS § 316 lg 1 p-ide 1 ja 3 alusel (tl 118). Üürileandja ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele ning on kehtiv. Üürilepingu ülesütlemisel üürivõla tõttu ei näe seadus ette etteteatamise aega. Seega luges kohus lepingu üles öelduks alates 01.02.2014. a. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 2013. a juunis või juulis toimus kostja poolt üüritud pinna kohal olevates ruumides veeavarii ning vesi valgus ka kostja poolt kasutatavatesse ruumidesse. Vaidlus on selles, kas veeavarii tõttu tekkis kostjal varaline kahju ning kas selle kahju eest vastutab hageja. Kohus leidis, et üüritud ruumidesse vee valgumise eest ei vastuta üürnik, s.o kostja, vaid VÕS § 276 lg 1 alusel hageja üürileandjana. Kostja on veeavarii toimumise ning sellest tekkinud kahju tõendamiseks esitanud kohtule veeavarii ajal üüritud ruumides tehtud fotod (tl 46-48; 122-124). Kostja väidab, et veeavarii tõttu tekkis temal varaline kahju summas 8187 eurot ning see seisneb järgmises: televiisor 490 eurot, mängukonsool Sony Playstation III 369 eurot, veekahjustuse saanud asjade taastamine, remondivahendid, kuivatusseadmete rent 680 eurot, töötaja kolme kuu palk 1608 eurot, ruumide taastamise tööjõukulu 2640 eurot ning kolme kuu saamata jäänud tulu 2400 eurot. Kostja on kohtule esitanud Antista AS-i 27.04.2012. a arve A1277663/A03 televiisori ja mängukonsooli maksumuse kohta (tl 69). Teiste kostja poolt loetletud kahjuartiklite kohta ei ole kostja tõendeid esitanud ning on jätnud sellega TsMS § 230 lg-st 1 tuleneva tõendamiskohustuse täitmata. Seega sai kohus analüüsida vaid seda, kas põhjendatud on kostja nõue televiisori ja mängukonsooli maksumuse hüvitamiseks summas 859 eurot. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, kas kõnealune televiisor ning mängukonsool said veeavarii tõttu kahjustada ning kui, siis millises ulatuses. Kohtule on teadmata, kas need esemed muutusid kasutuskõlbmatuteks (hävisid) või oleks neid olnud võimalik parandada ning millised oleksid olnud mõistlikud kulud parandamisele. Seetõttu on kostjal kahju tekkimine tõendamata ning kohtul ei ole võimalik kahju hüvitamise nõuet rahuldada. Kostja väidab, et hageja ladustas üüritud ruumides temale kuuluvaid esemeid, mistõttu ei olnud kostjal alates lepingu sõlmimisest kuni 2013. a novembrini võimalik üüritud ruume kasutada. Kostja leiab, et selle perioodi üürimaksed tuleb hageja nõudest maha arvata. Asjaolu, et kostja poolt üüritud ruumides asusid esemed, mis kostjale ei kuulunud, on tõendatud kohtule esitatud fotoga (tl 49 ja 125) ning tunnistaja T.L.i ütlustega. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks üüritud ruumide vastuvõtmisel jätnud endale õiguse kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Kostja seaduslik esindaja on avaldanud, et kuna ruumides olid asjad ees, lepiti 01.05.2012. a lepingu sõlmimisel kokku, et kostja hakkab üüri tasuma alates 01.07.2012. a (tl 130 pöördel-131). Hageja kokkulepet ei kinnita, vaid väidab, et leping on sõlmitud tegelikkuses augustis 2012. a ning kahe kuu rendist loobumine oli veeavarii kahjustuste kompenseerimiseks (tl 130 pöördel). Kumbki pool ei ole oma väidet tõendanud. Eelnevast tuleneb, et kostja võttis teadlikult vastu lepingutingimustele mittevastava asja ning seetõttu on ta kaotanud õiguse sel alusel õiguskaitsevahendite kasutamiseks.

Kostja väidab, et lepingu lõpetamisel soovis hageja, et kostja jätaks ruumidesse kostja poolt paigaldatud vaheseinad ning põrandale vaipkatte, mille maksumus tuleb nõude summast maha arvata. Vaheseinu saab pidada üüritud asjale tehtud muudatusteks VÕS § 285 lg 1 alusel. Seega oli muudatuste tegemiseks VÕS § 285 lg 1 alusel vajalik üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Hageja on kinnitanud, et tema ei ole kostjale andnud nõusolekut vaheseinte rajamiseks ning see oli ehitatud ilma loata (tl 77, 128 pöördel). Kostja rajas vaheseinad üüritud ruumidesse ilma hageja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekuta. Kuna VÕS § 286 lg 1 annab üürnikule mõistliku hüvitise esitamise nõude ainult siis, kui muudatused on tehtud üürileandja nõusolekul, siis ei ole kostja nõue põhjendatud. Vaipkatte paigaldamise osas oli kohus seisukohal, et tegemist ei ole ümberehituse, parenduse ega muudatusega, kuna vaipkate on kergesti eemaldatav ega ole mõeldud püsivaks lahenduseks. VÕS § 286 lg 2 järgi peab vastav taotlus olema esitatud käsundita asjaajamise sätete alusel. Tuginedes VÕS § 1018 lg-le 2 oli kohus seisukohal, et antud juhul ei saa kohaldada käsundita asjaajamise sätteid, kuna kostjal puudus vaipkatet paigaldama asudes tahe tegutseda hageja kasuks. Vaipkatte paigaldas kostja enese soovil ning enese huvides. Kostja nõuet vaipkatte maksumuse hüvitamiseks ei saa rahuldada. Kostja on esitanud vastuväited kõrvalkulude suurusele elektri tarbimise osas. Kohtule on esitatud Eesti Energia AS-i ja AS-i Imatra arved Valga linnas Pärna pst 1 asuva objekti elektri ja võrguteenuse tarbimise kohta vaidlusalusel perioodil (tl 90-116). Analüüsides kostja väidet väära elektriarvestuse kohta 2013. a juulis ning oktoobris ning esitatud tõendeid (tl 86-116), ilmneb, et kostja on oma arvestuses lähtunud vaid võrguteenuse tasust ning jätnud arvestamata elektrienergia tarbimise maksumuse. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et hageja poolt arvetel kajastatud elektri tarbimise maksumus (elektrienergia koos võrguteenusega) on õige. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et poolte vahel oli kehtiv üürileping alates 01.05.2012. a kuni selle erakorralise ülesütlemiseni 01.02.2014. a. Pooled ei vaidle selle üle, et 20.03.2013. a arvest nr 21310 on tasumata 309,70 eurot ning ülejäänud arved on täielikult tasumata. Võlgnevuse summa on 5616,29 eurot. Jättes esitatud arved tähtaegselt tasumata, rikkus kostja lepingu punktides 3.1, 3.2 ja 3.3 sätestatud kohustusi. Hageja on VÕS § 108 lg 1 alusel esitanud nõude maksmata arvete tasumiseks ning kostja on kohustatud nõude täitma. Seega kuulub rahuldamisele hageja nõue üürivõlgnevuse 5616,29 euro väljamõistmiseks. Lepingu p-i 3.5 järgi on pooled kokku leppinud, et arvete mitteõigeaegse tasumise korral tasub üürnik üürileandjale viivist 0,5% tasumata summast päevas. Lähtudes arvete alusel tasumata summadest, maksetähtaegadest, viivitatud päevade arvust ja intressimäärast on õigeks viivise summaks 01.03.2014. a seisuga 4472,89. Hageja on vähendanud viivise nõuet 383,71 euroni. Seega tuleb kostjal tasuda viivis summas 383,71 eurot.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

2) on kohus jätnud kohaldamata VÕS § 76 lg 1. Pooled leppisid üürilepingu p-ides 3.2 ja 3.3 kokku, et üürileandja esitab üürnikule üüri ja kõrvalkulude tasumiseks arve. Vastustaja pidi esitama apellandile arved; 3) on kohus jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõtte. Kuna vastustaja ei esitanud apellandile perioodi 11.12.2013. a kuni 02.03.2014. a osas ühtegi arvet, siis võis apellant sellest järeldada, et vastustaja nõustus üürilepingu lõpetamisega poolte kokkuleppel alates 10.12.2013. a. Vastupidine seisukoht oleks vastuolus VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega on vastuolus ka selline vastustajapoolne käitumine, kus nõutakse üüri- ja kõrvalkulude tasumist aja eest, mil apellant ei saanud üürilepingu eset kasutada seoses veeavariiga. Apellant ei saanud üüripinda kasutada ca kolm kuud. Üürilepingu p-is 3.7 on pooled leppinud kokku, et üürnik ei ole kohustatud tasuma üüri aja eest, mil ta üürileandjast tulenevatel põhjustel ei saa ruume kasutada; 4) on kohus ebaõigesti kohaldanud kahju hüvitamise sätteid. Apellant on seisukohal, et kohus jättis alusetult kahju hüvitamise nõude lahendamisel kõrvale töötaja kolme kuu töötasu summas 1608 eurot ning saamata jäänud tulu summas 2400 eurot. Apellant esitab kohtule saamata jäänud tulu arvestuse. Maakohus ei selgitanud apellandile kohustust esitada saamata jäänud tulu tõendamiseks vastav dokument. Seega esineb antud juhul mõjuv põhjus dokumentaalse tõendi esitamiseks apellatsiooniastme kohtule. Kohus oleks pidanud kaaluma seda, milline on mõistlik tasu veekahjustuste likvideerimistööde teostamisel. Apellandi arvates on kahe isiku tasu 1600 eurot igati mõistlik, mistõttu oleks kohus pidanud selle summaga lahendades arvestama; 5) on kohus kohaldanud ebaõigesti VÕS § 101 lg 1 p-i 6 ja jõudnud järeldusele, et apellant on kohustust rikkunud. Apellandil oli alus keelduda osaliselt alusetute nõuete täitmisest ning tasaarvestada vastustaja üüri- ja kõrvalkulude nõue tekkinud kahjuga. Kui kostja on esitanud tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama; 6) on apellant seisukohal, et kui kohus võtab tõendi vastu, siis võib sellest järeldada, et tegemist on asjakohase tõendiga ja tõendi hindamisel ei teki üllatusi. Sellest tulenevalt on kohus rikkunud ka selgitamise kohustust, sest kohus oleks pidanud juhtima apellandi tähelepanu asjaolule, et müügiarvega ja fotodega ei ole võimalik tõendada televiisorite ja mängukonsooli maksumust.

4) ei olnud vastustaja käitumine vastuolus VÕS § 6 lg-ga 1. Kohus selgitas 03.07.2014. a kirjaga tõendamiskoormist ning andis kostjale tähtaja täiendavate tõendite esitamiseks. TsMS § 652 lg 3 p-i 2 kohaselt on vastustaja esitanud uue tõendi hilinenult.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

üürileandja asjad. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et tal oleks tekkinud kahju seoses sellega, et hageja asjad olid ruumides.

/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja

/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp

/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.