Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Menetluse käigus hageja täpsustas esitatud asjaolusid. Hageja esitas lepingust taganemise avalduse 27.08.2014, millest tulenevalt leidis, et võlasuhe on lõppenud VÕS § 186 p 5 alusel. Hageja leidis, et MK, maakler ning notar ei ole müügilepingu koostamisel, sõlmimisel ja tõestamisel toiminud seadustega kooskõlas. Müügilepingu tingimusi on varasema lepingu projektiga, s.o. 29.04.2013 võrreldes oluliselt muudetud ja seda ilma hagejat teavitamata, läbirääkimisi pidamata. Hageja ei olnud kostjaga kokku leppinud, et korteri müügist saadav raha jääb notari deposiiti. Raha väljaandmiseks oli õigustatud hageja kui müüja VÕS § 208 lg 1 alusel. Notarile on tehtud parandusettepanekud enne 02.05., pärast 02.05. ja viimati 22.07.2013. Notar nendega ei arvestanud. Notar pidi välja selgitama poolte tegeliku tahte, kas pooled on lepingueelsete läbirääkimiste teel jõudnud kokkuleppele ning kas esitatud dokumendid ja nõuded on vastavuses lepingus märgituga. MK-ga puudusid lepingueelsed läbirääkimised VÕS § 14 mõttes, mille tulemusel jäid hageja huvid arvestamata ja müügitingimused kokku leppimata. Korteri kehvast olukorrast on hageja rääkinud maaklerile, kelle vahendusel kostja korteri ostis, ja notarile. Müügilepingu tingimustest sai hageja teada vahetult enne lepingu tõestamist. Kuna korteri müük oli tähtajaline, tuli lepingu tingimustega nõustuda. Hageja allkirjastas eksimuse mõjul müügilepingu. See ei olnud leping, vaid ultimaatum, kuivõrd sellel puudusid lepingu omadused VÕS § 9 lg 1 järgi, s.t pakkumus ja nõustumus, ka VÕS § 14, 16 sätestatud nõuded olid täitmata. Ostja ei olnud nõus müügilepingu tingimuste muutmisega, s.o müüjale täiendavateks väljaminekuteks vahendite andmiseks, ebaseadusliku 6490 euro maha arvamise muutmiseks (lepingu p 2.1.4) ega ka 1807,70 (lepingu p 2.1.6) euro kinnipidamise osas. Maakler LT koostas lepingu projekti ostja huvidest lähtuvalt. Hageja selle tekstiga tutvuda ei saanud enne kui notaribüroos. Maakler leidis korterile ostja, kuid tekitas hageja varale kahju. Maakler põhjustas 6490 euro maha arvamise hageja varast, kuna tema teatas KÜ-le, et nüüd on võimalik KÜ-l esitada tasumata arvete nõue. Ka muud lepingu punktid on maakleri poolt lepingusse pandud ebaseaduslikult, s.o p-d 2.1.5 ja 2.2. Maakler ei olnud hoolas, kuna 3 kuu jooksul ei leidnud ta hagejale kesklinnas korterit, milles oleks tsentraalne soe vesi ja poleks gaasikollet. Sobiv korter oli müüdud, kuna maakler sellega õigeaegselt ei tegelenud. Tasu 2880 euro saamise õigust maakleril seetõttu ei ole, s.o lepingu p 2.1.2. Hageja leidis, et 02.05.2013 allkirjastatud leping ei ole seaduslik, kuna ostjaga ei olnud kokkulepet selles, et korteri müügist saadav raha jääb notari deposiiti; hageja ei saa seda kasutada ega käsutada uue elukoha soetamiseks, kolimiseks ja broneeringuks- ostjal ei ole ühepoolselt õigus sellist tingimust seada, see on vastuolus PS §-ga 19 ja 32. Kostja nõuab, et hageja vabastaks tähtaegselt korteri, kuid raha uue eluaseme, isegi broneerimistasu (hageja tasus ühe broneerimise eest 500 eurot) jaoks ega kolimiseks hagejal puudub. Lisaks on vaja korterit koristada, mis nõuab suurt rahalist ressurssi. Hageja on pidanud kõigi kulude kandmiseks, sh uue eluaseme leidmiseks, võtma laenukontoritest laene ja neid suurte intressidega tagasi maksma. Seetõttu ei saanud hageja kinni pidada tähtajast korteri vabastamiseks, s.o 05.08.2013. Maakleri tegevuse tõttu ei olnud samuti võimalik tähtaegselt korterit vabastada - maakler ei teinud tööd, ei leidnud sobivat uut eluaset. Notar ei oleks tohtinud asjaõiguslikku lepingut tõestada enne kui hageja oleks ostuhinna kätte saanud, kuna ta seda raha ei ole saanud, siis ka valduse vabastamine 05.08.2013 ei olnud võimalik. Hagejal on õigus keelduda valduse vabastamisest ja leppetrahvi tasumisest kuni kostja annab nõusoleku müügilepingu muutmiseks, müügihinna vabastamiseks ja ülekandmiseks hageja arvele. Ebaseaduslik on KÜ XXX nõude 6490,31 mahaarvamine ja ülekandmine korteriühistule. Isegi juhul kui hagejal oleks tasumata arveid, tuleb need tasuda ostjal KÜS § 7 lg 3 alusel, mitte

müüjal - sellise selgituse on andnud ka notar p-s 5.10. Seega on lepingu p 2.1.4 vastuolus notari selgituse p-ga 5.10 ja KÜS § 7 lõikega 3. Müügitehingu üliraske rikkumine toimus ostja, notari ja maakleri poolt hageja petmisega, raskete asjaolude ärakasutamisega, kes muutsid hageja seljataga vara müügihinda võrreldes 29.04.2013 kokkulepitule.

Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vaidlustas hageja väited, et notar ei selgitanud poolte tahet tehingusse astumisel välja. Kuna notaribüroos käidi mitmel erineval päeval, oli notari panus poolte tahte väljaselgitamisel nõuetekohasest ja tavapärasest suurem. Hageja saavutas läbirääkimistes korteri vabastamiseks kaks kuud pikema tähtaja kostja soovitust. Hagiavalduses on seega alusetult tuginetud läbirääkimiste puudumisele lepingu kehtetuse väidetava alusena. Hageja vaidlustas enda sõnul korteriühistu ees võla olemasolu ja tingimuse, et müügihind deponeeritakse ning läheb osaliselt korteriühistu ees tekkinud võla kustutamiseks, juba enne lepingu sõlmimist notaribüroos. Seega oli hagejale selge, millised kavandatavad lepingutingimused olid ja hageja otsus leping ikkagi sõlmida oli tehtud teadlikult. See, et varasema kohtuotsusega tsiviilasjas 2-07-1547 oli hagejat kohustatud korterit võõrandama ja vastava kohustuse täitmise tähtaeg oli saabunud, ei tähenda, et oleks esinenud asjaolusid, mis toovad kaasa lepingu tühisuse või tühistatavuse. Vastasel korral oleks tsiviilasjas 2-07-1547 tehtud jõustunud kohtuotsuse täitmine võimatu. Hiljemalt viidatud kohtuasja kaebemenetluses pidanuks hageja hakkama arvestama võimalusega, et tal tuleb korter võõrandada ning astuda selleks vajadusel ettevalmistavaid samme. Kui hageja seda ei teinud, ei vastuta selle eest ei kostja, tehingut tõestanud notar ega kinnisvaramaakler. Pooled tegid lepingut sõlmides tavapärase turutingimustel kinnisvaratehingu ja hageja üritab alusetult selle täitmisest kõrvale hoida. Hageja ei toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis võiksid heade kommete vastased olla. Kostja vastuhagi MK esitas 19.08.2013 vastuhagi 19.08.2013 valduse vabastamiseks, leppetrahvi ning kulude hüvitamiseks. 08.12.2014 esitas MK vastuhagi tervikteksti, milles on kaasajastanud leppetrahvi ja korteriga seotud kõrvalkulude nõuded, 18.02.2015 leppetrahvi ja kõrvalkulude osas nõude suurendamise. MK palus mõista Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXXXX all kantud korteriomandi Tallinnas, XXX, valdus RR-lt välja valduse vabastamisest keeldumisel tõsta RR eluruumist välja. Mõista RR-lt välja leppetrahv korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest 28 150 eurot (perioodil 06.08.2013 18.02.2015) ja korteriomandiga seotud kulud 2044,88 eurot (perioodil 01.04.2013 31.01.2015). Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2012 otsusega tsiviilasjas 2-07-1547 mõisteti RR-lt KÜ XXX hagi alusel välja 1821,99 eurot ja kohustati RR võõrandama korter vabatahtlikult kahe kuu

jooksul. Vabatahtlikult võõrandamata jätmisel nähti ette korteri võõrandamine täitemenetluses. Ringkonnakohtu otsus jõustus 25.02.2013. RR otsustas korteri võõrandada vabatahtlikult ja talle sobivatel tingimustel. Kuni korteri müügini 02.05.2013 oli hagejal olemas alternatiiv lasta korter müüa täitemenetluses. MK oli huvitatud korteri ostmisest, seda tingimusel, et korteri valdus vabastatakse ühe kuu jooksul ja RR maksab saadavast rahast korteriühistu nõutava 6490,31 eurot. MK selge ja RR-le korduvalt väljendatud huvi oli osta korter vabana võlgadest korteriühistu ees. Tegu on täiesti tavalise tingimusega, mida sellistes lepingutes ette nähakse. Pooled kohtusid 29.04.2013 notaribüroos, kus arutati müügilepingu tingimusi sedavõrd pikalt, et tehingu sõlmimine ei olnud samal päeval enam võimalik. Pooled kohtusid notaris taas 02.05.2013, mil sõlmiti korteri müügileping. Lepingust nähtuvad järgmised asjas olulised asjaolud: RR tunnistas võlgnevust korteriühistu ees (lepingu p 1.4.6) ja lubas selle tasuda vastavalt lepingu p-dele 2.1.1 ja 2.1.4. Võla tunnistamine ja lubadus tasuda on selge, sh summad on lepingus üheselt kindlaks määratud. RR lubas anda korteri otsese valduse kostjale üle hiljemalt 05.08.2013 (lepingu p 3.1). Kuna korteri valdust üle ei antud, on RR alates 06.08.2013 lepingu p 3.1 täitmisega viivituses ja lepingu p-st 3.2 tulenevalt on MK-l õigus RR-lt nõuda leppetrahvi 50 eurot päevas. RR võttis lisaks kohustuse tasuda kõik korteriga seotud kulud kuni valduse üleandmiseni (lepingu p 3.4), mille all peeti eeskätt silmas korteriühistu esitatavaid arveid. RR jättis tasumata kõik korteriühistu arved aja eest, mil ta elab juba talle mittekuuluvas korteris. Lepingu p-ga 2.1.5 seati 44 000 euro müügihinna vabastamine notari deposiidist sõltuvusse sellest, et see läheb RR poolt eluaseme omandamiseks. Põhjus selleks oli MK soovitav kindlus, et RR uue eluaseme omandab ja korteri valduse üle annab. MK oli teadlik, et RR on isik, kellelt võib oodata kohustuste mittetäitmist. Vastavalt RR soovile sai ta lepingu p 2.1.3 alusel koheselt notari deposiidist kätte 1000 eurot (sellest räägiti kui summast, mis pidi minema uue korteri broneerimiseks), samuti tasuti korteriühistule kohtuotsuse alusel võlgnetav summa ning maakleri tasu. RR-le olid teada ostja soovitavad lepingutingimused ja pärast esimest notari juures käiku oli RR-l kolm päeva aega järele mõelda, kas ta tehingu sõlmida soovib. Kuna leping sõlmiti, tuleb järeldada, et see oli RR poolt piisavalt läbi mõeldud ja vastas tema tahtele. Notar küsis korduvalt, kas RR ikka soovib lepingut sõlmida ja pakkus võimalust tehingust loobumiseks. RR pöördus 23.07.2013 läbi oma maakleri MK poole ettepanekuga, et muudetaks lepingu p 2.1.4, s.t et ta ei peaks enda tunnistatud võlga korteriühistu ees ise likvideerima. RR nägemuses pidanuks võlg jääma vaatamata teistsugusele kokkuleppele MK kanda. Sellisest muudatusest ei ole MK huvitatud, kuna võla tasumine RR poolt oli tehingu oluline tingimus, sh hinna kujunemise eeldus, ja selles oli kokkulepe saavutatud. RR ettepaneku sisuks oli keeldumine võetud kohustuse täitmisest, mida MK ei aktsepteerinud ega aktsepteeri. 05.08.2013 korteri valdust MK-le üle ei antud. Selle asemel selgus 07.08.2013, et RR on MK vastu kohtusse hagi esitanud. Korteriühistu ees oleva võlgnevuse vaidlustamisel ei ole mingit mõistlikku seost RR keeldumisega korteri valduse vabastamisest. Korteriühistuga vaidlemine ei eelda MK ees võetud valduse üleandmise kohustuse mittetäitmist.

Lepingu p-s 3.4 lepiti kokku RR kohustuses tasuda korteriomandiga seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni MK-le. RR valdab korterit jätkuvalt, s.t tal lasub kohustus kanda sellega seotud kulud. Korteriühistu on MK-le korteriga seotud kulude osas väljastanud arved, mis kajastavad korteriga seotud kulusid. Nõutav summa ei kattu vähimalgi määral lepingu p-des 1.4.6 ja 2.1.4 käsitletud võlaga korteriühistu ees. Lepingus käsitleti korteriga seotud võlgasid perioodil kuni 31.03.2013. Korteriga seotud kulude osas esitab korteriühistu uued arved igakuiselt. Hageja vastus vastuhagile Vastuseks vastuhagile märkis hageja, et ostja sai omanikuks kinnistusraamatu kandega, kuid ostusummat hagejale ehk müüjale ei tasunud, vaid käsutas seda õigustamatult ise PS § 32 ja VÕS § 208 lg 1 rikkudes, pannes selle deposiiti ja takistades 8298 euro kinnipidamisega hagejal uue korteri leidmist. Leping võttis RR-lt võimaluse vara käsutada, valdust vabastada ja ei võimaldanud valida kõrgema hinnaga korterit, mistõttu tuleb lugeda, et MK nõue on alusetu, kuna MK ise on loonud takistused valduse vabastamiseks, mistõttu VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või ta mingeid õiguskaitsevahendeid kasutada. MK on saanud korteri omandi, kuid RR ei ole saanud raha, mis on tema õigus VÕS § 208 lg 1 alusel. Valduse vabastamine ei ole võimalik MK käitumise tõttu ja tema süül, seega ei saa MK nõuda leppetrahvi VÕS §-st 160 tulenevalt. Leppetrahvi osas on tuginetud lisaks ka VÕS §-dele 162 ja 163. Maakohtu põhjendused 30.06.2015 otsusega jättis Harju Maakohus rahuldamata RR hagi MK vastu 02.05.2013 sõlmitud lepingu tühistamiseks ja rahuldas MK vastuhagi RR vastu valduse vabastamiseks, leppetrahvi ning kulude hüvitamiseks osaliselt. Kohus mõistis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXX all kantud korteriomandi Tallinnas XXX valduse RR-lt välja MK kasuks, valduse vabastamisest keeldumisel tõsta RR eluruumist välja. RR-l tuleb tasuda MK kasuks leppetrahv korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest 14 050 eurot perioodi 06.08.2013 - 18.02.2015 eest ja korteriomandiga seotud kulud 2044, 88 eurot perioodi 01.04.2013 - 31.01.2015 eest. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Kohus jättis rahuldamata RR taotluse hagi tervikteksti esitamise tähtaja ennistamiseks, kuna taotlus oli esitatud hilinenult. Põhjendatud ei ole ka RR taotlus asja arutamise uuendamiseks, kuna asja arutamisel/menetlemisel ei esinenud menetluslikke vigu. Pooled on saanud enda seisukohti avaldada piisavalt erinevates kirjalikes menetlusdokumentides ning esitada vajalikuks peetud tõendid. Vaidluse eseme, tõendamiseseme ja tõendite ringi selgust ei riku asjaolu, et poolte seisukohad on nende osas erinevad.

Kohus leidis, et selliseid asjaolusid, mille alusel saaks vastuhagi jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 või p 2 alusel, ei esine. Vastuhagi õiguskaitsevajadust ei saa eitada materiaalõiguslikel põhjustel. Kohus luges hageja poolt väljendatu alusel hageja tahte suunatuks terve lepingu, s.t. 02.05.2013 sõlmitud korteriomandi müügilepingu- ja asjaõiguslepingu tühistamisele, kuna hageja hinnangul on poolte vahel 02.05.2013 allkirjastatud leping seadusega ja heade kommetega vastuolus olev ja seeläbi tühine. Hageja tugines tehingu tühisuse osas TsÜS §-dele 86 ja 87 ning lisaks TsÜS §-dele 92, 94 ja 96 ning leidis, et asjaõiguslepingut ei oleks tohtinud tõestada enne

kui ostuhind on hagejale ülekantud. Seega luges kohus hageja nõudeks 02.05.2013 sõlmitud lepingu tühistamise TsÜS §-de 92, 94, 96 alusel, lepingu tühisuse aluseid kontrollib kohus ka tehingu tühistamise nõude korral. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et allkirjastatud lepingule eelnevalt oli koostatud lepingu esialgne projekt 29.04.2013. Müüja RR ja ostja MK sõlmisid 02.05.2013 lepingu esemeks oleva korteriomandi XXX-X Tallinnas notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu selles sisalduvatel tingimustel, mis erines esialgsest projektist. Lepingus kokku lepitud tähtajaks, s.o 05.08.2013, RR lepingu eseme valdust ei vabastanud ning ei ole seda teinud praeguse ajani. Alates 09.05.2013 on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud MK. Vaidlus puudus ka selles osas, et RR esitas menetluse käigus lepingust taganemise avalduse 27.08.2014, mille MK on kätte saanud. Pooltevahelise vaidluse sisuks on 02.05.2013 sõlmitud lepingu kehtivus ning sellest tulenevalt vastuhagis esitatud nõuete asjakohasus. Kohus tugines tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-le 5, § 84 lg-le 1, § 86 lg-tele 1, 2 ja 3 ning §-le 87, võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg-le 1, § 3 p-le 1, § 8 lg-le 1, § 6 lg-tele 1 ja 2 ja § 7 lg-tele 1 ja 2. Kohus leidis, et heade kommetega vastuolus oleva käitumise puhul on tegemist käitumisega, mis on vastuolus ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste sündsustundega. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. Seadusega vastuolus olev tehing ei too kaasa selle kehtetust, kui keelu mõtteks ei ole keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. Keelava seaduse eesmärgiks ei ole õigussuhte enda reguleerimine, vaid sellega tahetakse takistada käitumist teatud viisil. Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2012 otsusega tsiviilasjas 2-07-1547 mõisteti RR-lt KÜ XXX hagi alusel välja 1821,99 eurot ja kohustati RR võõrandama korter vabatahtlikult kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Vabatahtlikult võõrandamata jätmisel nähti ette korteri võõrandamine täitemenetluses. RR otsustas korteri võõrandada vabatahtlikult ja talle sobivatel tingimustel. Kuni korteri müügini 02.05.2013 oli RR-l olemas alternatiiv lasta korter müüa täitemenetluses. Kohtu hinnangul ei olnud sellises olukorras tegemist asjaoluga, kus tehingu teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, mis annaks aluse lugeda tehing heade kommetega vastuolus olevaks ja seeläbi tühiseks. 29.04.2013 koostas Tallinna notar Kätlin Aun-Janiski notariaalse korteriomandi müügi- ja asjõiguslepingu projekt, mida pooled ei allkirjastanud ning 02.05.2013 korteriomandi müügija asjaõiguslepingu, mille pooled allkirjastasid ning mille kehtivus ongi vaidluse all. Kohus tuvastas, võrreldes kahte dokumenti, et allkirjastatud leping on koostatud RR poolt projektile tehtud märkusi arvestades ning allkirjastatud lepingut on muudetud arusaadavamaks. Näiteks on allkirjastatud lepingus täpsemalt ära näidatud KÜ võlgnevuse summad, kusjuures projektis oli KÜ võlgnevus märgitud samas suurusjärgus, mis on allkirjastatud lepingus (vt projekti p

reguleeritud müügisumma ülekandmine müüjale, mis kohtu hinnangul ei kahjusta lepingupoole õigusi, vaid pigem annab kindlustunde rahaliste vahendite otstarbekaks kasutamiseks. RR ei ole vaidlustanud seda, et enne vaidlusaluse lepingu allkirjastamist toimus poolte vahel kokkusaamine notaribüroos, s.o 29.04.2013, kus olid nii notar kui ka maakler. Asjaolu, et varasemalt ei olnud pooled kokku saanud, et lepingutingimusi arutada, ei ole asjassepuutuv, kuivõrd tuvastatud on, et poolte tahte vormistamiseks oli kaasatud maakler, kelle ülesandeks oligi lepingu ettevalmistamine selliselt ja selliste punktidega, nagu pooled seda soovisid. RR ei ole tõendanud, et maakler oleks lepingut ette valmistades lisanud lepingusse selliseid tingimusi, millega RR ei olnud nõus. Lisaks on usutav, et ka notar selgitas pooltele lepingutingimusi. Seega, RR etteheide nn lepingueelsete läbirääkimiste puudumisele ja VÕS § 9 rikkumisele, ei ole põhjendatud. RR ei ole esile toonud ega tõendanud VÕS § 14 rikkumist MK poolt, samuti ei ole toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada, et lepingueelsete kohustuste rikkumine on selgunud pärast lepingu sõlmimist. See, et RR soovis ühepoolselt lepingut muuta, esitades selle kohta vastavaid avaldusi notarile ja maaklerile pärast lepingu sõlmimist, ei ole käsitatavad selliste asjaoludena. Liiatigi ei saa ei notar ega ka maakler pooltevahelist lepingut ühepoolse tahtevalduse alusel muuta. RR ei ole tõendanud, et ta ei oleks lepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel. Seega, poolte teistsugust tahet lepingu sõlmimiseks ei ole tuvastatud. RR-l oli nii aeg kui võimalus enne lepingu allkirjastamist 02.05.2013 muuta enda tahet lepingu sõlmimiseks/mittesõlmimiseks. RR seda ei teinud ja allkirjastas 02.05.2013 lepingu sellistel tingimustel, mis lepingus sisalduvad. Leping on sõlmitud selleks ettenähtud vormis ning kohtul ei ole alust kahelda ei notari ega ka maakleri tegevuse õiguspärasuses. Kohus pidas usutavaks MK poolt avaldatut, et notar selgitas poolte tahte tehingusse astumisel välja, kuna notaribüroos käidi mitmel erineval päeval. Nimetatu nähtub ka notari poolt antud seisukohast, milles ta selgitas, et lepingu ettevalmistamisel, selle tõestamisel ning notari ametialaselt kontolt raha väljakandmisel ei ole rikutud notari ametikohustusi ja notar on toiminud vastavalt lepinguosaliste lepingus antud korraldustele. Kohus pidas usutavaks, et notar teavitas tehingu tõestamise käigus pooli muuhulgas taotletava tehingu tagajärgedest ja hoiatas kehtivast õigusest tulenevate riskide eest. Notari selgitused sisalduvad ka lepingus. Notariaalakti lisa number 1 ei asenda lepingut. RR, vaidlustades küll terve lepingu, on eelkõige tuginenud sellele, et lepinguga on rikutud tema õigusi korteriomandi müügisummaga seonduvalt, kusjuures lõplikku ostuhinda, s.o. 58 000 eurot, ei ole RR vaidlustanud. RR leidis, et leppetrahvi kokkulepe ei ole õiguspärane (lepingu p 3.2.) ning asjaõiguslikku lepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui RR on kätte saanud ostuhinna (lepingu p 4.1.). Lepingust nähtub, et RR tunnistas võlgnevust korteriühistu ees (lepingu p 1.4.6) ja vastavalt lepingu p-dele 2.1.1 ja 2.1.4 on arvestatud ka vastavad summad, kusjuures p 2.1.1. toodud summa, s.o 1821,99 eurot tuleneb kohtuotsusest nr 2-07-1547, mis on ka KÜ-le laekunud ning p-s 2.1.4 esitatud summa, s.o 6490, 31, on võimalik tuvastada KÜ arve alusel. KÜ võlgnevuse kogusumma sisaldus juba lepingu projektis, mida RR ei ole vaidlustanud. Kohtul ei ole põhjust KÜ poolt esitatud võlasumma korrektsuses kahelda, kuna esiteks on juba lepingu projektist tuvastatav nimetatud summa suurus ning lisaks on varasemas vaidluses RR ja KÜ vahel kohtud leidnud, et korteriühistu arvestusmetoodika on korrektne. Hageja esitatud tõenditest ei nähtunud seda, et RR-l puudub eelnimetatud summas võlgnevus KÜ ees lepingu sõlmimise hetkel. Esitatud tõenditest nähtuvad varasemad arvestused, mida ei saa arvestada tasutuks

võlgnetava summa katteks. Sel viisil, s.t, et olemasolev KÜ võlg arvestatakse maha müügihinnast, on seaduslik ja sarnastes tehingutes tavapärane. Lepingu p-d 2.1.4 ja 5.10 ei ole vastuolus. Esimesel juhul on tegemist poolte kokkuleppega teatud osa müügist saadavast rahast kandmiseks korteriühistule RR võlgnevuse katteks ja teisel juhul notari selgitusega. Kui RR ei oleks olnud nõus sellise tehnilise lahendusega (ta ise maksab korteriühistule), saanuks pooled vähendada vastava summa võrra kostja poolt makstavat müügihinda. Tulemus oleks RR varalise seisu osas mõlemal juhul samaväärne. Lepingu p-s 2.1.2 nimetatud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa vahendustasu 2880 eurot on kinnisvarabüroole üle kantud, mille üle vaidlus puudus. Lepingu p-ga 2.1.5 on seatud 44 000 euro müügihinna vabastamine notari deposiidist sõltuvusse sellest, et see läheb hageja poolt eluaseme omandamiseks. Kokkulepe, kus osa ostuhinnast oli deponeeritud tingimusega, et see vabastatakse RR uue elamispinna ostmiseks, ei ole RR huve kahjustav. MK avaldas, et tema eelistus oleks olnud hoida seda raha deposiidis kuni korteri valduse vabastamiseni. Seega oli lepingus kokkulepitud lahendus RR suhtes soodsam ja võimaldas tal soetada uus eluase enne vana valduse vabastamist. Lepingu p 2.1.3 alusel sai RR koheselt notari deposiidist kätte 1000 eurot. MK avaldas, et sellest räägiti kui summast, mis pidi minema uue korteri broneerimiseks. Kohtu hinnangul on see loogiline ning arvestab RR huve. Lepingu p 2.1.6 alusel RR-le väljamakstav summa on seatud sõltuvusse valduse üleandmisega, mis kohtu hinnangul ei riku RR huve ja õigusi. Lepingu p-s 3.2. kokkulepitud leppetrahvi tasumise kohustus on kooskõlas seadusega ning on lubatav. Lepingu p-s 4.1. sätestatu tuleneb seadusest ja on lubatav. RR seisukoht, et asjaõiguslikku lepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui RR on kätte saanud ostuhinna, ei tulene seadusest ning ei ole asjakohane. RR ei ole tõendanud, kohus ei ole ka tuvastanud, et vaidlusaluses lepingus olevad tingimused oleks tehtud RR teadmata. Tehing on tehtud ja leping on koostatud tavapäraseid turutingimusi ning mõlema lepingupoole tegelikku tahet ja huve arvestades. Vaidlusalune leping ei sisalda RR jaoks äärmiselt ebasoodsaid tingimusi ning lepingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus ei ole heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Eeltoodu alusel ei tuvastanud kohus tehingu tühisust hageja poolt viidatud TsÜS § 86 ja 87 alusel, samuti ei ole tuvastanud tehingu tühisust muul alusel. Vaidlusalune tehing on tehtud, s.t leping on sõlmitud 02.05.2013, seega on RR tehingu tühistamise tahte avaldanud tähtaegselt, s.o hagiavalduse esitamisega. MK on hagiavalduse kätte saanud, millega on kätte saadud ka tehingu teise poole tahe tehingu tühistamiseks. Seega on täidetud tehingu tühistamise formaalsed eeldused, kuid tehingu tühistamiseks peavad olema täidetud ka materiaalsed eeldused. Riigikohus on selgitanud, et eksimuse alusel tehingu tühistamise aluseks saavad üldjuhul sarnaselt pettusega olla teise poole esitatud ebaõiged asjaolud või asjaolude esitamata jätmine. Samas ei näe eksimuse regulatsioon ette võimalust tühistada tehing ainuüksi kolmanda isiku põhjustatud eksimuse tõttu. Üldjuhul sisalduvad pettuse alusel tehingu tühistamise avalduses ka eksimuse alusel tehingu tühistamise asjaolud, st kui esitatud asjaolud ei anna alust tühistada tehingut pettuse alusel, võivad need siiski anda aluse tühistada tehing eksimuse alusel. TsÜS § 96 alusel saab tehingu tühistada üksnes juhul, kui vägivald või ähvardus oli suunatud tehingu

tegemiseks tahteavalduse andmisele ning asjaolusid arvestades oli see nii vahetu ja tõsine, et ei jätnud tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut. Eelnevalt tuvastas kohus, et vaidlusaluses lepingus olevad tingimused ei ole koostatud RR teadmata. Tehing on tehtud ja leping on koostatud tavapäraseid turutingimusi ning mõlema lepingupoole tegelikku tahet ja huve arvestades, rikutud ei ole hea usu põhimõtet. Kohtu hinnangul ei ole tuvastatud selliseid asjaolusid, mis tingiksid tehingu tühistamise TsÜS § 92, 94 või 96 alusel. RR ei ole oma paljasõnalisi väiteid millegagi tõendanud. RR ei ole tõendanud lepingu olulist rikkumist MK poolt. Kohus nõustus MK-ga, et kohtumenetluses esitatud taganemisavaldus on puudustega ning selle alusel ei saa hinnata lepingust taganemise õigustatust. Lepingust taganemine on lubamatu VÕS § 118 alusel. Riigikohus on selgitanud (otsus nr 3-2-1-43-15), et lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS §118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, s.t kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alustest, teadasaamisest. See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, s.t lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. RR esitas hagi 02.08.2013, taganemisavaldus on tehtud kohtumenetluse käigus 27.08.2014. Kohus leidis, et RR ei esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul, arvestades seda, et vaidlusalune leping on sõlmitud 02.05.2013, misjärel pidid saama teatavaks ka võimalikud lepingurikkumise asjaolud. Hagi on esitatud kolm kuud pärast lepingu sõlmimist ning selles on tuginetud samadele asjaoludele, mis on esitatud taganemisavalduses, seega ei ole mõistlik ega põhjendatud taganemisavalduse esitamine veel aasta hiljem. MK esimeseks nõudeks oli valduse vabastamise nõue. Kohus tuvastas, et poolte vahel 02.05.2013 sõlmitud leping kehtib, seega kehtib ka selles sisalduv p 4.1., mille kohaselt müüja ja ostja on lepingu eseme omandi ostjale üleandmises kokku leppinud. Kehtib ka lepingu p 3.1., mille kohaselt lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 05.08.2013. Nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingueseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Selle üle, et MK on korteriomandi omanik ning RR on selle valdaja, pooltel vaidlus puudus. Seega tuli kohtul tuvastada, kas RR valdus on ebaseaduslik või on tal korteriomandi valdamiseks õiguslik alus. Kohus leidis, et RR-l ei esinenud takistust korteri valduse vabastamiseks tulenevalt MK tegevusest. RR ei ole enda esitatud asjaolusid tõendanud. Alates 02.05.2013 on RR-l olnud võimalus notari deposiidis oleva raha eest osta endale uus eluase, sinna kolida ja vana valdus üle anda. Ta pole soovinud seda võimalust kasutada. RR 23.07.2013 kirjast maaklerile nähtub, et RR soovib, et maakler tegeleks talle sobiliku üüripinna leidmisega ning ta ise hakkab ka aktiivselt otsima ning 18.07. ja 19.07.2013 maksekorraldustelt nähtub, et RR poolt on tasutud broneerimistasu 500 eurot korteri XXX eest, mis oli müügis, kuid mille müügihind oli 86 000 eurot. Nimetatud tõendite alusel on võimalik tuvastada, et RR tegeles mingil määral endale uue elamispinna leidmisega, kuid tema tegevus ei olnud eesmärgipärane ning ei leidnud tulemust

tähtajaks, mis oli lepingus määratud valduse üleandmiseks, s.o 05.08.2013. Kindlasti ei ole võimalik tähtaegselt valduse vabastamata jätmist panna süüks MK-le ega ka maaklerile/notarile. Lepingu p 2.1.3 alusel on RR koheselt saanud 1000 eurot, mida oleks soovi korral saanud kasutada näiteks eluruumi üürimiseks seni kuni talle leidunuks sobiv eluase. Kohus leidis, et RR valdus on ebaseaduslik. Kuivõrd RR-l puudub korteri valdamiseks pärast 05.08.2013 õiguslik alus, on MK-l omanikuna õigus oma asja valdus õigustamata valdajalt välja nõuda ning valduse vabastamisest keeldumisel õigus nõuda RR eluruumist väljatõstmist TMS § 180 lg 3 alusel. Valduse vabastamisest keeldumisel tuleb RR XXX Tallinnas asuvast eluruumist välja tõsta. RR kohustus korteri valduse üle andma hiljemalt 05.08.2013 (lepingu p 3.1). Lepingu p-s 3.2 nähti otsese valduse üleandmise kohustuse rikkumise puhuks ette ostja, s.o. MK õigus nõuda müüjalt, s.o RR-lt, leppetrahvi 50 eurot päevas iga viivitatud päeva eest. Seega on perioodi 06.08.2013 - 18.02.2015 eest MK-l õigus nõuda leppetrahvi 28 100 eurot, s.o viivitatud päevade arv 562 x 50 eurot = 28 100 eurot. RR leidis, et leping võttis temalt võimaluse valdust vabastada ning valduse vabastamine ei olnud võimalik MK käitumise tõttu ja tema süül, seega ei saa ta nõuda leppetrahvi VÕS §-st 160 tulenevalt. Lisaks tugines RR VÕS §-dele 162 ja 163. Kohtuistungil taotles RR esindaja vähendada leppetrahvi 0-ni, arvestades hageja majanduslikku olukorda. MK leidis, et RR majandusliku olukorra tõttu ei ole leppetrahvi vähendamiseks alust, RR-l oli kohustus vabastada korter, kohustus on täitmata ning hagejal tuleks põhjendada, miks tuleks leppetrahvi vähendada ja nõuet tõendada, kui ta leiab, et leppetrahv on liialt suur. Kohus tuvastas, et RR-l takistust korteri valduse vabastamiseks tulenevalt MK tegevusest ei olnud ning RR valdus on ebaseaduslik, s.t ei esine kohustuse rikkumise vabandatavust. Seega tulenevalt lepingu p-st 3.2. on MK-l õigus nõuda leppetrahvi valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Seejuures tuleb arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Praeguse vaidluse kontekstis on selge, et RR enda kohustust nõuetekohaselt täitnud ei ole. Samas arvestades poolte erinevat majanduslikku seisundit, ka vanust ning käesoleva otsuse jõustumisel edasist võimalikku elustandardit (rahalisi vahendeid), leidis kohus, et täies ulatuses leppetrahvi väljamõistmine RR-lt ei ole põhjendatud. Kohus pidas põhjendatuks RR-lt välja mõista leppetrahv korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest 14 050 eurot perioodi 06.08.2013 - 18.02.2015 eest. Lepingu p-s 3.4 lepiti kokku RR kohustuses tasuda korteriomandiga seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni MK-le. RR valdab korterit, s.t tal lasub kohustus kanda sellega seotud kulud. Korteriühistu on korteriga seotud kulude osas väljastanud algselt arved RR-le, seejärel korteri omanikule MK-le, millest nähtuvalt on KÜ arvete alusel tasumisele kuuluv summa kokku 2044,88. Arvest nr 13118 nähtuvalt ei kattu eelnimetatud summa lepingu p-des 1.4.6 ja 2.1.4 käsitletud võlaga korteriühistu ees. Lepingus käsitleti korteriga seotud võlga perioodil kuni 31.03.2013.

Nõude suurusele ei ole RR vastu vaielnud. Vaidluse all ei olnud, et RR ei ole tasunud KÜ poolt talle esitatud arveid. Korteriühistul oli seadusest tulenevalt õigus esitada igakuiselt korteriga seotud arved ka otse korteriomanikule, MK on arved ka tasunud. Kuivõrd MK tõendas, et tema poolt KÜ-le korteriomandiga seonduvad kulud on tasutud ning tuvastatud ei ole, et RR oleks tasutud summadest midagi tasunud kas KÜ-le või MK-le, siis on põhjendatud korteriga seonduvad ja MK poolt kantud kulud RR-lt 2044,88 eurot välja mõista. Seega jättis kohus RR hagi rahuldamata ning MK vastuhagi rahuldas osaliselt. Kohus leidis, et menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda, kuna menetluskulude väljamõistmine RR-lt oleks ebamõistlik. RR-le on käesolevas menetluses antud korduvalt menetlusabi, mille käigus on kontrollitud tema maksejõulisust ning tuvastatud, et tal puuduvad vahendid menetluskulude kandmiseks. RR majanduslik seisund ei ole kohtule teadaolevalt muutunud. RR on vanaduspensionär, kelle sissetulekuks on riiklik pension, muu vara puudub. Seetõttu oleks RR-lt menetluskulude väljamõistmine vastavate vahendite puudumise tõttu ebamõistlik. Apellatsioonkaebus RR palub tühistada maakohtu otsuse, rahuldada uue otsusega hagi ning jätta vastuhagi rahuldamata. Apellant leiab, et kohtuotsus ei vasta TsMS § 436 lg-le. Maakohus viitas õigesti sellele, et TsÜS § 86 lg 1, 2 ja 3 alusel tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuid jätab tähelepanuta lepingu p 2.1.5, millega on seatud 44 000 euro müügihinna vabastamine notari deposiidist sõltuvusse sellest, et see läheb hageja poolt eluaseme omandamiseks. Aga see tähendabki, et tehing on tehtud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, sest hageja jääb üheaegselt ilma korteriomandita ning ilma rahata, s.o. hüvitiseta omandi kaotamise eest. Sellest lähtuvalt ei ole õige maakohtu seisukoht, et kokkulepe, kus osa ostuhinnast oli deponeeritud tingimusega, et see vabastatakse RR uue elamispinna ostmiseks, ei ole RR huve kahjustav. Isik, kes müüb oma omandi, peab ise otsustama, mis ta teeb rahaga, mida ta saab oma omandi eest. Kolmanda isiku otsene sekkumine ei ole kuidagi õigustatud ega põhjendatud. Kohtuotsuse sisust ei ole selgelt arusaadav, miks siiski on maakohus jätnud hagi rahuldamata. Kokkuvõtvalt eeldab apellant, et maakohus jättis hagi rahuldamata eelkõige põhjusel, et hageja RR allkirjastas 02.05.2013 lepingu sellistel tingimustel, mis lepingus sisalduvad. Samuti leidis maakohus, et kuna leping on sõlmitud selleks ettenähtud vormis, siis ei ole alust kahelda ei notari ega ka maakleri tegevuse õiguspärasuses. Apellant leiab, et see on ekslik seisukoht, sest lepingu vormi järgimine ei pruugi alati tähendada lepingu vastavust seadusele. Asjaolu, et leping on sõlmitud seadusega ettenähtud vormis, ei pea ilmtingimata tähendama, et leping ei või olla tühine. Maakohus selgitas ebapiisavalt hagejale, millist õigusnormi kohaldab kohus ja millised tagajärjed see toob hagejale. Kuna maakohus seda ei teinud, siis loobuski hageja oma esindaja poolt tehtud alternatiivsest ettepanekust tühistada tehing osaliselt. Vastavalt TsMS § 436 lg 7 kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega ja tulenevalt TsMS § 438 lg-st 1 peab kohus muuhulgas ise õigesti kvalifitseerima pooltevahelise õigussuhte vastavuses hageja nõude aluseks olevate asjaoludega. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et tehing on

tehtud ja leping on koostatud tavapäraseid turutingimusi arvestades. Maakohus ei seletanud, mis tähendab mõiste “turutingimused” ja miks see omab olulist mõju kohtulahendi tegemisele. Kohus jättis arvestamata hageja esindaja 02.04.2015 kohtuistungil avaldatud arvamuse, et TsÜS § 85 alusel vähemalt heade kommetega on vastuolus lepingu p-d 2.1.4, 2.1.5, 3.1 ja 3.2. P 2.1.4 on heade kommetega vastuolus ja tühine, kuna puudus alus summade väljamaksmiseks korteriühistule, p 2.1.5 kohaselt tuli raha anda üle 3-le isikule; ei saa olla, et isik ilma rahata saaks hakata korterit ostma. P 3.1 - hageja ei saa vabastada korterit, kui ta ei ole raha saanud. P 3.2 on heade kommetega vastuolus, kuna ilma rahaliste vahenditeta ei ole võimalik kolida. Hageja muuhulgas vaidlustas hageja võlgnevuse KÜ ees. Maakohus leidis, et ei ole põhjust KÜ poolt esitatud võlasumma korrektsuses kahelda, kuna esiteks on juba lepingu projektist tuvastatav nimetatud summa suurus ning lisaks on varasemas vaidluses RR ja korteriühistu vahel kohtud leidnud, et korteriühistu arvestusmetoodika on korrektne. Kuid maakohus on jätnud arvestamata hageja esindaja väide, mis oli esitatud 02.04.2015 kohtuistungil, et võime oletada, et tegu on tasumata arvetega, aga me ei tea, millise perioodi eest. Tegu võib olla aegumisega, mille korral suurem osa võlgnevusest oleks aegunud. Me ei tea, millist perioodi võlgnevus kajastab. Seega lähtudes TsÜS § 143 pidi maakohus võtma nõude aegumist arvesse, s.o võtma seisukoha osas, kas on aegunud KÜ nõuded hageja vastu või mitte. Arvestades poolte erinevat majanduslikku seisundit, vanust ning käesoleva otsuse jõustumisel edasist võimalikku elustandardit, oli võimalik järeldada, et leppetrahvi väljamõistmine RR-lt ei ole üldse põhjendatud. Apellant palub vähendada leppetrahvi 0-ni (nullini). Apellant leiab, et ei ole mitte ühtegi põhjust, miks apellant ei saa kätte 44 000 eurot, mida ta võib kasutada oma äranägemisel, muuhulgas uue elamispinna kas ostmiseks või üürimiseks. Raha kasutamise piir ei ole kuidagi põhjendatud ja kuulub igal juhul tühistamisele. Samuti kohtulahendist pole võimalik aru saada, miks see on ilmselt lahendi täitmise tagamiseks vajalik. Seega tuleb tühistada kohtuotsuse jõustumisel 10.12.2014 määrusega kohaldatud hagi tagamine. Vastuapellatsioonkaebus MK palub tühistada maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ning palub jätta MK poolt maakohtus kantud menetluskulud 5788,20 eurot RR kanda. TsMS § 162 lg 1 sätestab üldreegli, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Üheks põhjuseks, miks selline regulatsioon on sätestatud, on panna alusetult kohtusse pöördujad ja õiguste rikkujad hüvitama kahju, mis tekib seetõttu teistele menetlusosalistele nende kantavate menetluskuludena. Selline regulatsioon peab panema isiku enne menetluse alustamist mõtlema, kas kohtusse pöörduda, kui palju ja mida nõuda ning motiveerima läbima menetlust efektiivselt, et kulud püsiksid minimaalsetena. Samuti peab igaüks mõtlema, kas on vaja oma kohuste mittetäitmisega tuua kaasa kohtumenetlus, või mitte. Hageja on juba menetluses esitatud mitmetest kohtulahenditest ja viidatud kohtuasjade numbritest tulenevalt isik, kellel on tekkinud harjumus pidada arvukalt kohtuvaidlusi. Üheks põhjuseks on ülemäärane leebus, mida kohtud tema suhtes menetluskuludega seoses rakendavad. Sellise praktika jätkumisel tunnustab kohus hageja õigust häirida põhjendamatute kohtuvaidlustega teisi ja põhjustada teistele isikutele kulusid, mida hageja neile hüvitama ei pea.

Kostja tegi omalt poolt kõik võimaliku, et asjas leitaks kompromiss, mis oleks võimaldanud väiksemate kulutustega menetluse lõpetada, kuid hageja on ettepanekud ilma arutamata kas tagasi lükanud või nõudnud endale veel soodsamaid tingimusi. Hageja läbinähtav soov on olnud välistada kompromissist tingimus, et ta võõra korteri valduse vabastab. Kostja ainus võimalus korteri valdus seaduslikult kätte saada oli pöörduda kohtusse. Juriidilise hariduseta ja kohtusüsteemi mittetundval inimesel on vaja advokaati, kes teda kohtus esindaks, sest väärtusliku varaga keegi riskida ei soovi. Maakohtu otsusest ei nähtu, et kohtul olnuks mingisuguseidki aluseid tõsiselt kaaluda hageja väidete ja õiguslike seisukohtade paikapidavust. Hageja käitumine menetluses on olnud pidevalt suunatud eesmärgile paisutada menetluse mahtu ja seda igal sammul venitada. Seda taktikat toetab menetlusabi, mida hageja jätkuvalt saab. Hageja on vaidlustanud lõpuni välja kõik talle ebasoodsad menetlusotsused, muutnud korduvalt menetluses oma nõuetega seotud asjaolusid, korduvalt esitanud uuesti taotlusi, mis on juba rahuldamata jäetud, esitanud taandamisavalduse vahetult enne kohtuistungit, et see edasi lükkuks, raisanud nädalate viisi kompromissi sõlmimiseks antud aega läbirääkimiste protsessis mitte osaledes. Hageja on oma erakordselt menetlusressurssi raiskava pahauskse stiiliga põhjustanud palju tööd ka kostja esindajale, millega kaasnevad kulud. Mitte üheski faasis ei ole hageja vähimalgi määral aidanud kaasa menetlusressursi säästmisele. Lisaks on kogu hageja õiguslik positsioon olnud ettenähtavalt perspektiivitu. Hageja kui juriidilise kogemusega isik pidi kindlasti aru saama, et asja müügi korral ei ole tal võimalik seda enda valdusse jätta, vaid see tuleb kostjale üle anda. Hageja on alustanud kohtumenetlust teades, et tal kaitstavad õigused puuduvad ning ainsa eesmärgiga säilitada võimalikult pikalt kostja õigusi rikkuv olukord. On äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik, kui menetlusressursi kuritarvitaja ei pea põhjustatud kahju eest üldse vastutama. Hageja võib olla vähese sissetulekuga pensionär, aga tal on olemas arvestatav vara, mille arvelt kostjale põhjustatud menetluskulud hüvitada. Kohtuotsuse järeldus, et hagejal puuduvad vahendid kulude hüvitamiseks, on seega ekslik. Eraldi soovib kostja osundada, et on seoses vastuhagi esitamise ja selle tagamisega kandnud kulusid riigilõivude näol. Tegu on seaduse kohaselt kohustuslikult tasumisele kuuluvate summadega, mille osas kostjal on valik täielikult puudunud. On mõistetamatu, et hageja ei pea kostjale hüvitama isegi seadusest endast tulenevaid kulusid, kuigi on oma õigusrikkumistega need kaasa toonud. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldada. Maakohus on põhjendatult leidnud, et oma hagis vaidlustab hageja ka asjaõiguslepingu kehtivust, kuivõrd hageja väitis, et asjaõiguslepingut ei oleks tohtinud sõlmida enne ostuhinna müüjale üleandmist. Maakohus on aga ekslikult leidnud, et esitatud hagi on tehingu tühistamise hagi. Kohtu pädevuses ei ole tehinguid tühistada. TsÜS § 98 lg. 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Nagu maakohus õigesti leidis, saab tühistamise

tahteavaldust esitada ka menetluslikult, s.o. menetlusdokumendis. Seega on antud juhul hageja esitanud tuvastushagi, paludes tuvastada pooltevahelise müügi- ja asjaõiguslepingute tühisus. Kuigi hageja ei ole esitanud kostja vastu tehingu tühisusest tulenevaid materiaalset haginõudeid (näiteks müügisumma tasumist või korteriomandi tagasiandmiseks ja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks), tuleb tema õigustatud huvi tuvastusnõude esitamiseks jaatada vähemalt seoses kostja poolt vastuhagi esitamisega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega hageja tehingu tühisuse tuvastamise hagi rahuldamata jätmiseks ja kostja vastuhagi osalise rahuldamise kohta ning TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Ringkonnakohus märgib, et tehingust taganemist tuleb eristada tehingu tühistamisest. Tehingu tühisuse tuvastamise nõue ei saa taganemisavalduse esitamisega muutuda taganemise kehtivuse tuvastamise nõudeks; sellist tuvastusnõuet ei ole hageja esitanud. Taganeda saab kehtivast lepingust ja tehingust taganemist ei saa menetluslikult käsitada tehingu tühisuse tuvastamise alternatiivnõudena. Seadusega ega heade kommetega ei ole vastuolus see, kui poolte kokkuleppel ja müüja soovil kantakse osa ostuhinnast kolmandatele isikutele. Kui müüja hiljem leiab, et tal puudub kohustus kolmandate isikute ees (või ei ole see nii suur), siis see anna alust müügilepingu tühistamiseks hageja osundatud alustel. Heade kommete vastane ega seadusvastane ei ole ka lepingu p. 2.1.5, mille kohaselt lepiti kokku, et hoiustatud ostuhinnast 44 000 eurot kantakse müüja poolt tulevikus omandatava korteri ostuhinna tasumiseks. Lepingus oli korteriomandi valduse üleandmise kohustus seotud tähtajaga, mitte ostuhinna täieliku tasumisega või muu tingimusega. Viitega hageja kehvalte majanduslikule olukorrale ei saa põhjendada leppetrahvi nõude tervenisti rahuldamata jätmist, s.o. selle vähendamist nullini. Maakohus on juba leppetrahvi vähendanud poole võrra, mida kostja ei ole vaidlustanud. Ringkonnakohus hinnangul on maakohus põhjendanud hagi rahuldamata jätmist ja vastuhagi rahuldamist vastavuses TsMS § 442 lg. 8 nõuetega ega ole rikkunud menetlusnorme selgituskohustuse täimata jätmisega. Kolleegium märgib, et hagejat esindas vandeadvokaat. Seega puudub alus hageja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Kostja vastuapellatsioonkaebus, milles vaidlustatakse menetluskulude jaotuse maakohtu poolt, kuulub rahuldamisele. TsMS § 178 lg. 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 162 lg. 4 järgi võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kasuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Ringkonnkohtu hinnangul ei ole ebaõiglus ja ebamõistlikkus seostatav isiku, kelle kahjuks otsus tehti, vanuse või/ja kehva majandusliku olukorraga. Menetluskulu on oma olemuselt kahju, mida isik on kandnud seoses kohtumenetluses osalemisega, ja alusetu hagi esitamisel võis ja pidi hageja aru, et ta põhjustab kostjale kahju menetluskulude näol.

TsMS §-ist 163 lg. 3 tuleneb põhimõte, mille kohaselt hagi osalise rahuldamise korral jaotatakse menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Arvestades hagi ja vastuhagi hinda kokku 91 695 eurot ja vastuhagi rahuldamata jätmist 10 050 euro (ca 11% hagide koguhinnast) ulatuses, tuleb poolte maakohtu kantud menetluskulud jätta 89% ulatuses hageja ja 11% ulatuses kostja kanda. Menetluskude jaotuse osas muudab ringkonnaohus vastavalt maakohtu otsust ja rahuldab vastuapellatsioonkaebuse. Kuna maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust, siis vastavalt TsMS §-le 174 lg. 4 määrab poolte menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus määrusega TsMS § 177 lg. 2 sätestatud korras pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse, jäävad poolte apellatsiooniastmega seotud menetluskulud apellandi kanda. Menetlusabi jätkuvust silmas pidades jätab ringkonnakohus TsMS § 190 lg. 7 alusel hagejale apellatsioonimenetluses osutatud riigi menetlusabi kulu riigi kanda. Ringkonnakohus jätab rahuldamata pärast apellatsioonikohtu istungit esitatud apellandi vastuväite kohtu tegevusele selle kohta, et ringkonnakohus ei rahuldanud tema taotlust kohtuistungi edasilükkamiseks, kuna ta oli istungil esindatud talle riigi poolt määratud vandeadvokaadi kaudu. Ringkonnakohus jätab rahuldamata ka apellandi esitatud taotlused apellatsioonmenetluse uuendamiseks, kolmandate isikutena protsessi kinnisvarabüroo UUS MAA ning KÜ XXX kaasamiseks ja apellatsioonimenetluse peatamiseks. Apellant põhjendab nimetud isikute kaasamist sellega, et ta on nende vastu esitanud rahalised nõuded. Ringkonnakohus leiab, et sellel põhjendusel kolmandate isikute kaasamiseks apellatsioonimenetluses ei ole antud asja lahendamise huvides. Kuna 10.12.2014 määrusega seatud vastuhagi tagamise alus ei ole ära langenud ja asjaolud ei ole muutunud, siis puudub TsMS § 386 lg. 2 kohaselt alus hagi tagamise tühistamiseks, mistõttu jätab ringkonnakohus ka selle taotluse rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.