Hagihind 58 000 eurot Vastuhagi hind 33 694,88 eurot
Tsiviilasi
XXXhagi XXX vastu 02.05.2013 sõlmitud lepingu tühisuse tuvastamiseks/tühistamiseks ning XXXvastuhagi XXXvastu valduse vabastamiseks, leppetrahvi ning kulude hüvitamiseks
Rahuldada XXXvastuhagi XXXvastu valduse vabastamiseks, leppetrahvi ning kulude hüvitamiseks osaliselt.
5.Mõista Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX all kantud korteriomandi, asukohaga XXX, Tallinn, valdus XXX välja XXX kasuks. Valduse vabastamisest keeldumisel tõsta XXX XXX, Tallinn asuvast eluruumist välja.
6.Mõista XXX XXX kasuks välja leppetrahv XXX, Tallinn asuva korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest summas 14 050 eurot perioodi 06.08.201318.02.2015 eest.
7.Mõista XXX XXX kasuks välja XXX, Tallinn asuva korteriomandiga seotud kulud summas 2 044, 88 eurot perioodi 01.04.2013-31.01.2015 eest.
9.Jätta Harju Maakohtu 10.12.2014 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna kuni kohtuotsuse täitmiseni.
10.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
11.Vabastada XXX täielikult menetluskulude riigituludesse kandmise kohustusest. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Menetlusabi taotlemise kord Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ning vastuväited vastuhagile
1.02.08.2013 esitas XXX kohtusse hagi kostjate XXX, OÜ XXXja notari Kätlin Aun-Janisk vastu 02.05.2013 müügilepingu, mille esemeks on korteriomandi asukohaga XXX Tallinn müük, tühisuse tuvastamiseks ja tühistamiseks. Järgnevates erinevates menetlusdokumentides on hageja hagiavalduses esitatud asjaolusid korranud ja täpsustanud (tl 27-28 II kd, tl 4-9, 89 III kd, tl 6-8 IV kd).
2.Kokkuvõtvalt on hagi aluseks olevad asjaolud järgnevad:
2.1.Ostja ehk XXX, maakler ning notar ei ole müügilepingu koostamisel, sõlmimisel ja tõestamisel toiminud seadustega kooskõlas. Müügilepingu tingimusi on varasema lepingu projektiga, so 29.04.2013 võrreldes oluliselt muudetud ja seda ilma hagejat teavitamata, hagejale ootamatult, läbirääkimisi pidamata. Hageja ei olnud kostjaga kokku leppinud, et korteri müügist saadav raha jääb notari deposiiti. Raha väljaandmiseks oli õigustatud hageja kui müüja VÕS § 208 lg 1 alusel. Notarile on tehtud parandusettepanekud enne 02.05.13, pärast 02.05.13 ja viimati 22.07.13. Notar nendega ei arvestanud. Notar pidi välja selgitama poolte tegeliku tahte, kas pooled on lepingueelsete läbirääkimiste teel jõudnud kokkuleppele ning kas esitatud dokumendid ja nõuded on vastavuses lepingus märgituga. XXX puudusid lepingueelsed läbirääkimised VÕS § 14 mõttes, mille tulemusel jäid hageja huvid arvestamata ja müügitingimused kokku leppimata. Korteri kehvast olukorrast on hageja rääkinud maaklerile, kelle vahendusel kostja korteri ostis ja notarile. Müügilepingu tingimustest sai hageja teada vahetult enne lepingu tõestamist. Kuna korteri müük oli tähtajaline, tuli lepingu tingimustega nõustuda. Hageja allkirjastas (eksimuse mõjul) müügilepingu. See ei olnud leping, vaid ultimaatum, kuivõrd sellel puudusid lepingu omadused VÕS § 9 lg 1 järgi (pakkumus ja nõustumus), ka VÕS § 14, 16 sätestatud nõuded olid täitmata. Ostja ei olnud nõus müügilepingu tingimuste muutmisega, so müüjale täiendavateks väljaminekuteks vahendite andmiseks, ebaseadusliku 6490 euro maha arvamise muutmiseks (lepingu p 2.1.4) ega ka 1807.70 (lepingu p 2.1.6) euro kinnipidamise osas. Maakler XXXkoostas lepingu projekti ostja huvidest lähtuvalt. Hageja selle tekstiga tutvuda ei saanud enne kui notaribüroos. Maakler leidis korterile ostja, kuid tekitas hageja varale kahju. Maakler põhjustas 6490 euro maha arvamise hageja varast, kuna tema teatas KÜ-le, et nüüd on võimalik KÜ-l esitada tasumata arvete nõue. Ka muud lepingu punktid on maakleri poolt lepingusse pandud ebaseaduslikult (so p 2.1.5 ja 2.2). Maakler ei olnud hoolas, kuna 3 kuu jooksul ei leidnud ta hagejale kesklinnas korterit, milles oleks tsentraalne soe vesi ja ei oleks gaasikollet. Sobiv korter oli müüdud, kuna maakler sellega õigeaegselt ei tegelenud. Tasu 2880 euro saamise õigust maakleril seetõttu ei ole, so lepingu p 2.1.2.
2.2.Hageja leiab, et 02.05.2013 allkirjastatud leping ei ole seaduslik, kuna 1) ostjaga ei olnud kokkulepet selles, et korteri müügist saadav raha jääb notari deposiiti ja, et hageja ei saa seda kasutada ega käsutada uue elukoha soetamiseks, kolimiseks ja broneeringuks- ostjal ei ole ühepoolselt õigus sellist tingimust seada, see on vastuolus PS §-ga 19 ja 32. Kostja nõuab, et hageja vabastaks tähtaegselt korteri, kuid raha uue eluaseme, isegi broneerimistasu (hageja tasus ühe broneerimise eest 500 eurot) jaoks ega kolimiseks (lisaks on vaja korterit koristada, mis nõuab suurt rahalist ressurssi), ei ole hagejale jäetud, kuna kõik raha on deponeeritud. Lisaks on hageja rahalised vahendid niivõrd piiratud (pension on 219, 54 eurot), et sellest ei jätku kõikide asjatoimingute läbiviimiseks, so toiduks, riieteks, ravimiteks, ajalehtede ostmiseks, postiteenuse, kuulutuste, telefoni eest tasumiseks. Hageja on pidanud kõigi kulude kandmiseks, sh uue eluaseme leidmiseks võtma laenukontoritest laene ja neid suurte intressidega tagasi maksma. Seetõttu ei saanud hageja kinni pidada tähtajast korteri vabastamiseks, so 05.08.2013. Maakleri tegevuse tõttu ei olnud samuti võimalik tähtaegselt korterit vabastada (maakler ei teinud tööd ja ei leidnud sobivat uut eluaset). Notar ei oleks tohtinud asjaõiguslikku lepingut tõestada enne kui hageja oleks ostuhinna kätte saanud, kuna ta seda raha ei ole saanud, siis ka valduse vabastamine 05.08.13 ei olnud võimalik. Hagejal on õigus keelduda valduse vabastamisest ja leppetrahvi tasumisest kuni kostja annab nõusoleku müügilepingu muutmiseks, müügihinna vabastamiseks ja ülekandmiseks hageja arvele. 2) ebaseaduslik on KÜ XXXnõude summas 6490,31 mahaarvamine ja ülekandmine KÜ-le. Isegi juhul kui hagejal oleks tasumata arveid KÜ-le, tuleb need tasuda ostjal KÜS § 7 lg 3
alusel, mitte müüjal (sellise selgituse on andnud ka notar p-s 5.10). Seega, on lepingu p 2.1.4 vastuolus notari selgituse p-ga 5.10 ja KÜS § 7 lõikega 3.
2.3.Ostja, maakleri ja notari poolt leidis aset hageja suhtes raskete asjaolude ja teadmatuse ärakasutamine, surve avaldamine lepinguga nõustumiseks ja notari poolt isegi otsene ähvardus. Müügitehingu üliraske rikkumine toimus ostja, notari ja maakleri poolt hageja petmisega, raskete asjaolude ärakasutamisega, kes muutsid hageja seljataga PS § 32 vastuolevalt hageja vara müügihinda võrreldes 29.04.13 kokkulepitule. Raha oli õigus saada hagejal enda käsutusse ja seda ei saanud ühepoolselt otsustada ostja ega notar. Asjaõiguslikku lepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui hageja oleks kätte saanud ostuhinna. Eeltoodu alusel, on hageja nõudeks 02.05.2013 sõlmitud lepingu tühisuse tuvastamine TsÜS § 86 ja 87 alusel või tühistamine TsÜS § 92, 94, 96 alusel. Menetluskulud palub hageja jätta TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda või kohaldada TsMS § 163 lg 1 või lg 2 (tl 44-45 IV kd, tl 4 V kd).
3.Vastuhagile esitatud vastuväidetes on esitatud mitmeid kordusi võrrelduna hagi asjaoludega ning kokkuvõtvalt on vastuväited alljärgnevad (tl 29-34 II kd, tl 89-90 III kd, tl 6-8, 42-48 IV kd):
3.1.Ostja sai omanikuks kinnistusraamatu kandega, kuid ostusummat hagejale ehk müüjale ei tasunud, vaid käsutas seda õigustamatult ise PS § 32 ja VÕS § 208 lg 1 rikkudes, pannes selle deposiiti ja takistades 8298 euro kinnipidamisega hagejal uue korteri leidmist. Leping võttis XXXvõimaluse vara käsutada, valdust vabastada ja ei võimaldanud valida kõrgema hinnaga korterit, mistõttu tuleb lugeda, et XXX nõue XXX vastu valduse vabastamiseks, leppetrahvi ja kulude nõudmiseks on alusetu, kuna XXXise on loonud takistused valduse vabastamiseks, mistõttu VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või ta mingeid õiguskaitsevahendeid kasutada. XXX on saanud korteri omandi, kuid XXXei ole saanud raha, mis on tema õigus VÕS § 208 lg 1 alusel. Valduse vabastamine ei ole võimalik XXXkäitumise tõttu ja tema süül, seega ei saa XXXka nõuda leppetrahvi VÕS §-st 160 tulenevalt. Leppetrahvi osas on tuginetud lisaks ka VÕS §dele 162 ja 163.
3.2.XXXleiab ka, et ostja, maakleri ja notari tegevused, mis ei olnud kooskõlas seadustega, on tema õigusi kahjustanud seeläbi, et müügisummast on maha arvestatud põhjendamatult suured summad, korteri vabastamine peab olema poolte kokkuleppel ja võimalusel seda teostada arvestades olukorda, hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. Asjaõiguslikku lepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui XXXoleks kätte saanud ostuhinna.
3.3.XXXon menetluse käigus esitanud ka lepingust taganemise avalduse 27.08.2014, millest tulenevalt on seisukohal, et võlasuhe on lõppenud VÕS § 186 p 5 alusel.
Vastuhagi ja kostja vastuväited hagile
4.XXXesitas vastuhagi 19.08.2013 ning täiendatud vastuhagi 23.08.2013 XXXvastu valduse vabastamiseks, leppetrahvi ning kulude hüvitamiseks (tl 70-76, 115-122 I kd). 08.12.2014 esitas XXXvastuhagi tervikteksti, milles on kaasajastanud leppetrahvi ja korteriga seotud kõrvalkulude nõuded, samas eemaldanud tekstist osad, mis ei oma enam tähtsust (tl
198-204 III kd ) ning 18.02.2015 vastuhagi nõuete, so leppetrahvi ja kõrvalkulude osas nõude suurendamise (tl 90-91 IV kd). Nõude suurendamisele Rutt Raudkepil vastuväited puudusid (tl 128 IV kd). XXX lõplikeks nõueteks XXX vastu on 1) Mõista Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXX all kantud korteriomandi, asukohaga XXX, Tallinn, valdus XXX välja XXX kasuks. Valduse vabastamisest keeldumisel tõsta XXXXXX, Tallinn asuvast eluruumist välja. 2) Mõista XXX XXX kasuks välja leppetrahv XXX, Tallinn asuva korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest summas 28 150,00 € (perioodil 06.08.2013-18.02.2015). 3) Mõista XXX XXX kasuks välja XXX, Tallinn asuva korteriomandiga seotud kulud summas 2 044,88 € (perioodil 01.04.2013-31.01.2015). Menetluskulud jätta XXX kanda.
5.Vastuhagi aluseks olevad asjaolud on alljärgnevad:
5.1.Kinnistusraamatus on Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXX all sisse kantud korteriomand, asukohaga XXX, Tallinn, mille omanikuks oli kuni 09.05.2013 XXXja mille omanikuks on alates 09.05.2013 XXX. Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2012 otsusega tsiviilasjas 2-07-1547 mõisteti XXXKÜ XXXhagi alusel välja 1821,99 € ja kohustati XXXvõõrandama korter vabatahtlikult kahe kuu jooksul. Vabatahtlikult võõrandamata jätmisel nähti ette korteri võõrandamine täitemenetluses. Riigikohus ei võtnud kassatsioonkaebust 25.02.2013 määrusega menetlusse ning seega jõustus ringkonnakohtu otsus 25.02.2013. 5.2.XXXotsustas korteri võõrandada vabatahtlikult ja talle sobivatel tingimustel. Kuni korteri müügini 02.05.2013 oli hagejal olemas alternatiiv lasta korter müüa täitemenetluses. XXXoli huvitatud korteri ostmisest, seda tingimusel et korteri valdus vabastatakse ühe kuu jooksul ja XXXmaksab saadavast rahast korteriühistu nõutava 6 490,31 €. XXX selge ja XXX korduvalt väljendatud huvi oli osta korter vabana võlgadest korteriühistu ees. Tegu on täiesti tavalise tingimusega, mida sellistes lepingutes ette nähakse. Pooled kohtusid 29.04.2013 notaribüroos, kus arutati müügilepingu tingimusi sedavõrd pikalt, et tehingu sõlmimine ei olnud samal päeval enam võimalik. Pooled kohtusid notaris taas 02.05.2013, mil sõlmiti korteri müügileping. 5.3.Lepingust nähtuvad järgmised asjas olulised asjaolud: XXX tunnistas võlgnevust korteriühistu ees (lepingu 1.4.6) ja lubas selle tasuda vastavalt lepingu p-dele 2.1.1 ja 2.1.4. XXXpoolne võla tunnistamine ja lubadus tasuda on selge, sh summad on lepingus üheselt kindlaks määratud. XXXlubas anda korteri otsese valduse kostjale üle hiljemalt 05.08.2013 (lepingu p 3.1). Kuna korteri valdust üle ei antud, on XXXalates 06.08.2013 lepingu p 3.1 täitmisega viivituses ja lepingu p-st 3.2 tulenevalt on XXXl õigus XXXnõuda leppetrahvi 50 € päevas. XXXl ei ole kavatsust aktsepteerida hageja poolset rikkumist ega võimaldada XXXomavolilist tasuta elamist müüdud korteris. XXXvõttis lisaks kohustuse tasuda kõik korteriga seotud kulud kuni valduse üleandmiseni (lepingu p 3.4), mille all peeti eeskätt silmas korteriühistu esitatavaid arveid. XXXon jätnud tasumata (XXXle hüvitamata) kõik korteriühistu arved aja eest, mil ta elab juba talle mittekuuluvas korteris. Lepingu punktiga 2.1.5 seati 44 000 € müügihinna vabastamine notari deposiidist sõltuvusse sellest, et see läheb XXXpoolt eluaseme omandamiseks. Põhjus selleks oli XXX soovitav
kindlus, et XXXuue eluaseme omandab ja korteri valduse üle annab (XXX oli teadlik, et XXXon isik, kellelt võib oodata kohustuste mittetäitmist). Vastavalt XXXsoovile sai ta lepingu p 2.1.3 alusel koheselt notari deposiidist kätte 1 000 € (sellest räägiti kui summast, mis pidi minema uue korteri broneerimiseks), samuti tasuti korteriühistule kohtuotsuse alusel võlgnetav summa ning XXXmaakleri tasu. XXXsoovib rõhutada, et XXXolid teada ostja soovitavad lepingutingimused ja pärast esimest notari juures käiku oli XXXkolm päeva aega järele mõelda, kas ta tehingu sõlmida soovib. Kuna leping sõlmiti, tuleb järeldada, et see oli XXXpoolt piisavalt läbi mõeldud ja vastas tema tahtele. Notar küsis korduvalt, kas XXXikka soovib lepingut sõlmida ja pakkus võimalust tehingust loobumiseks. XXXpöördus 23.07.2013 läbi oma maakleri XXXpoole ettepanekuga, et muudetaks lepingu p 2.1.4, st et ta ei peaks enda tunnistatud võlga korteriühistu ees ise likvideerima. XXXnägemuses pidanuks võlg jääma vaatamata teistsugusele kokkuleppele XXXkanda. Sellisest muudatusest ei ole XXXmõistagi huvitatud, kuna võla tasumine XXXpoolt oli tehingu oluline tingimus (sh hinna kujunemise eeldus) ja selles oli kokkulepe saavutatud. XXXettepaneku sisuks oli keeldumine võetud kohustuse täitmisest, mida XXXei aktsepteerinud ega aktsepteeri. 05.08.2013 korteri valdust XXXle üle ei antud. Selle asemel selgus 07.08.2013, et XXXon XXXvastu kohtusse hagi esitanud. XXXsoovib osundada, et korteriühistu ees oleva võlgnevuse vaidlustamisel ei ole mingit mõistlikku seost XXXkeeldumisega korteri valduse vabastamisest. Korteriühistuga vaidlemine ei eelda XXXees võetud valduse üleandmise kohustuse mittetäitmist. Ilmne on, et XXXei kavatse korteri valdust vabatahtlikult loovutada. 5.4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. Lepingu p-s 3.1 lepiti kokku korteriomandi otsese valduse üleandmises XXXle hiljemalt 05.08.2013. XXXei ole XXXle korteri valdust üle andnud, st on jätnud lepingust tuleneva kohustuse täitmata. XXXkohustus korteri valduse üle andma hiljemalt 05.08.2013 (lepingu p 3.1). Valdus on tänaseni üle andmata ja lepingu punktis 3.2 nähti valduse üleandmise kohustuse rikkumise puhuks ette XXXõigus nõuda XXXleppetrahvi 50 € päevas. Lepingu p-s 3.4 lepiti kokku XXXkohustuses tasuda korteriomandiga seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni XXXle. XXXvaldab korterit jätkuvalt, st tal lasub kohustus kanda sellega seotud kulud. Korteriühistu on XXXle korteriga seotud kulude osas väljastanud arved, mis kajastavad korteriga seotud kulusid. XXXsoovib rõhutada, et nõutav summa ei kattu vähimalgi määral lepingu punktides 1.4.6 ja 2.1.4 käsitletud võlaga korteriühistu ees. Lepingus käsitleti korteriga seotud võlgasid perioodil kuni 31.03.2013. Korteriga seotud kulude osas esitab korteriühistu uued arved igakuiselt.
6.Vastuväited hagile on alljärgnevad:
6.1.Kostja vaidlustab hageja väited, et kostja, müügilepingu tõestanud notar ja kinnisvarabüroo tegutsesid mistahes aspektis müügilepingu sõlmimisega seoses õigusvastaselt. Sealhulgas ei ole hageja eksinud, teda ähvardatud, sunnitud või petetud. Puuduvad mistahes hagejaga seotud rasked asjaolud, kogenematus, vms, mida kostja oleks ära kasutanud. Hagiavalduse vastavad väited on alusetud ja tõendamata. 6.2.Pooled kohtusid notaris 02.05.2013, mil sõlmiti korteri müügileping. Lepingust nähtuvad täiesti ilmselt poolte vastastikused tahteavaldused tehingu tegemiseks, samuti kokkuleppele
jõudmine. Seetõttu on alusetud hagiavalduse väited võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 lg 1 rikkumise kohta. Kostja vaidlustab hageja väited, et notar ei selgitanud poolte tahet tehingusse astumisel välja. Kuna notaribüroos käidi mitmel erineval päeval, ei olnud notari panus poolte tahte väljaselgitamisel mitte ainult nõuetekohane ja tavapärane, vaid harilikust suurem. Samuti ei ole notar erinevalt hagiavalduses märgitust hagejat ähvardanud ja sellega sundinud lepingut sõlmima. Ühtlasi on ülal toodud asjaoludel pooled pidanud enne lepingu sõlmimist läbirääkimisi VÕS § 14 mõttes. Sealhulgas saavutas hageja läbirääkimistes korteri vabastamiseks kaks kuud pikema tähtaja kostja soovitust. Hagiavalduses on seega alusetult tuginetud läbirääkimiste puudumisele lepingu kehtetuse väidetava alusena. 6.3.Hagiavaldusest endast nähtub, et hageja vaidlustas enda sõnul korteriühistu ees võla olemasolu ja tingimuse, et müügihind deponeeritakse ning läheb osaliselt korteriühistu ees tekkinud võla kustutamiseks, juba enne lepingu sõlmimist notaribüroos. Seega oli hagejale selge, millised kavandatavad lepingutingimused olid ja hageja otsus leping ikkagi sõlmida oli tehtud teadlikult. Seetõttu on hagiavaldusest endast lähtuvalt väärad etteheited notarile, et hageja tahet välja ei selgitatud. Ka nimetatud tingimuste iseloom (raha tasumise tingimused, sh summade jagunemine) ei ole keskmise inimese (rääkimata hagejast, kellel on arvukalt kogemusi õigusvaidlustes) jaoks nii spetsiifilised, et nendest aru saamine võiks olla problemaatiline. 6.4.Hagiavalduse lk 1 pöördel viimase lause kohaselt väljendab hageja ise, et oli lepingu tingimustega nõus. See, et varasema kohtuotsusega tsiviilasjas 2-07-1547 oli hagejat kohustatud korterit võõrandama ja vastava kohustuse täitmise tähtaeg oli saabunud, ei tähenda, et oleks esinenud asjaolusid, mis toovad kaasa lepingu tühisuse või tühistatavuse. Vastasel korral oleks tsiviilasjas 2-07-1547 tehtud jõustunud kohtuotsuse täitmine võimatu. Hiljemalt viidatud kohtuasja kaebemenetluses pidanuks hageja hakkama arvestama võimalusega, et tal tuleb korter võõrandada ning astuda selleks vajadusel ettevalmistavaid samme. Kui hageja seda ei teinud, ei vastuta selle eest ei kostja, tehingut tõestanud notar ega kinnisvaramaakler.
6.5.Kostjasse ei puutu samuti hageja rasked elamistingimused, mis on tsiviilasjas 2-07-1547 tehtud kohtuotsusega tuvastatult ainult hageja enda tegevuse tulemus. Kostja on omalt poolt täitnud kõik lepingust tulenevad kohustused ja mistahes viited tema poolsete kohustuste täitmata jätmise kohta on alusetud. Kuna puuduvad kostja rikkumised, ei saa need olla põhjuseks hageja kohustuste mittetäitmisele. Kokkuvõttes leiab kostja, et pooled tegid lepingut sõlmides tavapärase turutingimustel kinnisvaratehingu ja hageja üritab alusetult selle täitmisest kõrvale hoida. Seeläbi soovib hageja jätkata lõputult kostja arvel elamist võõras korteris.
6.6.Hageja nõuete õigusliku alusena on toodud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TSÜS) §§-d 86 ja 87. Kostja osundab, et rääkides heade kommete vastasusest ei ole hageja toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis võiksid heade kommete vastased olla. Leping on tehtud turutingimustel. TSÜS § 87 saaks tuua kaasa tühisuse vaid juhul, kui leping rikuks mõnda õigusnormi, millest kõrvale kalduda ei ole lubatud. Hageja viidatud normidest ükski ei kujuta endast sellist, mis sätestaks et tagajärg (lepingu sõlmimine ja tingimused sõlmitud kujul) ei tohiks saabuda. Sealhulgas on kindlasti õiguslikult lubatav leppida kokku, et varasema omaniku võlgnevus korteriühistu ees ei jää uue omaniku kanda. Puudub mõistlik põhjus, miks uus omanik peaks vältimatult tasuma võõraid võlgnevusi.
Hageja on samuti tuginenud TSÜS §-le 90 jj. Kostja leiab, et TSÜS §§-d 90-96 ei kuulu kohaldamisele, kuna nende kohaldamise eelduseks olevad asjaolud (eksimus, pettus, ähvardus või vägivald) puudusid.
6.7.Kostja on saanud hageja taganemisavalduse kätte, kuid leiab, et see on esitatud õigusliku aluseta ning ei muuda seetõttu õiguslikku olukorda. Kostja on teavitanud notaribürood, et taganemisavaluse alusel korteri tagasivõõrandamist ei toimu. Kohtuotsuse põhjendused
7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 439 kohaselt kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
8.Kohus lahendab esmalt hageja (vastuhagis kostja) XXXtaotlused asja sisulise arutamise uuendamiseks ja hagi tervikteksti esitamise tähtaja ennistamiseks. XXXon vastavasisulised taotlused esitanud 15.04.2015 ja 21.04.2015 menetlusdokumentides, so peale asja arutamise lõpetamist. Vastaspool on leidnud, et TsMS §-s 437 toodud alused aja arutamise uuendamiseks puuduvad (20.04.2015 kostja seisukoht). TsMS § 437 p 1 kohaselt kohus võib asja arutamise määrusega uuendada, kui pärast asja arutamise lõpetamist ja enne lahendi tegemist tuvastab kohus menetluses vea, mis on otsuse tegemisel oluline ja mille saab kõrvaldada. Kohus jätab rahuldamata XXXtaotluse hagi tervikteksti esitamise tähtaja ennistamiseks kuna taotlus on esitatud hilinenult. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud ka XXXtaotlus asja arutamise uuendamiseks, kuna asja arutamisel/menetlemisel ei esinenud menetluslikke vigu. Kohus on asja arutamisel kogutud tõendeid uurinud, mõlemad pooled on saanud väljendada oma seisukohti nii kirjalikult kui ka suuliselt kohtuistungil. Kohtuistungil ei pea menetlusosaline kordama juba kirjalikult esitatut. Pooled on saanud enda seisukohti avaldada piisavalt erinevates kirjalikes menetlusdokumentides ning esitada vajalikuks peetud tõendid. Vaidluse eseme, tõendamiseseme ja tõendite ringi selgust ei riku asjaolu, et poolte seisukohad on nende osas erinevad. Poolte poolt esitatud taotlused on lahendatud või lahendatakse käesolevalt, mida kohus on ka selgitanud. Kohus jätab hageja (vastuhagis kostja) XXXtaotlused hagiavalduse tervikteksti esitamise tähtaja ennistamiseks ning asja arutamise uuendamiseks, rahuldamata.
9.Teiseks lahendab kohus hageja (vastuhagis kostja) XXXtaotluse vastuhagi läbivaatamata jätmiseks.
XXXon seisukohal, et vastuhagi tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 ja 2 alusel, kuivõrd vastuhagejal puudub rikutud õigus (tl 29 II kd, tl 6 pöördel-7, 90 III kd). XXXon seisukohal, et vastuhagi läbivaatamata jätmiseks alust ei ole (tl 132 III kd). TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaselt kohus jätab hagi läbi vaatamata, kui hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust ning p 2 kohaselt, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohtu hinnangul ei esine käesoleval juhul selliseid asjaolusid, mille alusel saaks vastuhagi jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 või p 2 alusel. Vastuhagi õiguskaitsevajadust ei saa eitada materiaalõiguslikel põhjustel. Kohus jätab hageja (vastuhagis kostja) XXXtaotluse vastuhagi läbivaatamata jätmiseks, rahuldamata ning lahendab asja sisuliselt vastavalt poolte poolt esitatud asjaoludele ning nõuetele.
10.Hageja XXXon avaldanud, et tema nõudeks on Harju Maakohtule 02.08.2013 esitatud hagiavalduse kohaselt tuvastada ostja, maakleri ja notari tegevuse õigusvastasus ning õigusrikkumistega koostatud müügilepingu tühisus (tl 27-28 II kd, tl 159 pöördel -160 IV kd). Tsiviilasjas on hageja esindaja poolt esitatud hagi täpsustusena ka alternatiivne nõue (tl 160 I kd), kuid sellega ei ole hageja nõustunud (tl 173 pöördel I kd). Kuigi XXXpoolt on kirjalikes menetlusdokumentides viidatud erinevatele lepingu punktidele ning nende ebaseaduslikkusele ning kohtuistungil on hageja esindaja uuesti püüdnud esitada alternatiivse nõude, so lepingu pde 2.1.4, 2.1.5, 3.1 ja 3.2 tühisuse tuvastamiseks TsÜS § 85 alusel (tl 166 pöördel IV kd), ei ole hageja ka sellega nõustunud (tl 19 pöördel V kd). Kohus loeb hageja poolt väljendatu alusel hageja tahte suunatuks terve lepingu, st 02.05.2013 sõlmitud korteriomandi müügilepingu- ja asjaõiguslepingu tühistamisele, kuna hageja hinnangul on poolte vahel 02.05.2013 allkirjastatud leping seadusega ja heade kommetega vastuolus olev ja seeläbi tühine. Hageja on tuginenud tehingu tühisuse osas TsÜS §-dele 86 ja 87 ning lisaks on tuginenud tehingu tühistamise sätetele, so TsÜS § 92, 94 ja 96 ning leidnud ka, et asjaõiguslepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui ostuhind on hagejale ülekantud. Seega, loeb kohus hageja nõudeks 02.05.2013 sõlmitud lepingu tühistamise TsÜS § 92, 94, 96 alusel, kuigi hageja on tuginenud ka TsÜS §-dele 86 ja 87 (tühisuse aluseid kontrollib kohus ka tehingu tühistamise nõude korral). Eeltoodu alusel, lahendab kohus kõigepealt hageja nõude kooskõlas TsMS § 439-ga ning seejärel vastuhagis esitatud nõuded. Kohus lahendab hageja nõude, milline on käesolevas asjas menetlusse võetud, so XXXnõue lepingu teise poole ehk ostja XXXvastu. Kohus kordab veelkord enda seisukohta (varasemalt menetluses lahendatud määrustega) selles osas, et kuivõrd korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu poolteks olid hageja ja kostja, siis ei ole käesolevas tsiviilvaidluses lepingu tühistamise korral ei notaril ega ka kinnisvaramaakleril kohustust tagastada korteriomandi valdust või alusetult saadud ostuhinda. Kui hageja soovib notarilt ja kinnisvaramaaklerilt (või kinnisvarabüroolt) nõuda talle eelnimetatud isikute poolt tekitatud kahju hüvitamist, siis tuleb hagejal esitada kohtule käesolevast tsiviilajast eraldi vastav(ad) hagi(d).
11.Tsiviilasjas puudub poolte vahel vaidlus selles, et poolte poolt allkirjastatud lepingule eelnevalt oli koostatud lepingu esialgne projekt 29.04.2013 (tl 37-39 II kd). Vaidlus puudub ka selles, et pooled, so müüja XXXja ostja XXXsõlmisid 02.05.2013 lepingu esemeks oleva korteriomandi Luha tn 30-8 Tallinn, notariaalse müügi-ja asjaõiguslepingu selles sisalduvatel
tingimustel, mis erines esialgsest projektist (tl 8-13, 99-103 I kd). Lepingus kokku lepitud tähtajaks, so 05.08.2013 XXXlepingu eseme valdust ei vabastanud ning ei ole seda teinud käesoleva ajani. Alates 09.05.2013 on korteriomandi Luha tn 30-8 Tallinn omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud XXX(tl (tl 50, 78 I kd). Vaidlus puudub ka selles osas, et XXXesitas menetluse käigus lepingust taganemise avalduse 27.08.2014 (tl 59-64 III kd), mille XXXon kätte saanud (tl 71 III kd).
12.Poolte vahelise vaidluse sisuks on 02.05.2013 sõlmitud lepingu kehtivus ning sellest tulenevalt vastuhagis esitatud nõuete asjakohasus. 12.1.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 kohaselt tekivad tsiviilõigused ja –kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja –kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 kohaselt on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 3 p 1 tulenevalt võib võlasuhe tekkida lepingust. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 6 lõike 1 ja 2 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Vastavalt VÕS § 7 lõigetele 1 ja 2 võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. 12.2.TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 86 lg 1, 2 ja 3 kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1)tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Heade kommetega vastuolus oleva käitumise puhul on tegemist käitumisega, mis on vastuolus ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste sündsustundega. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Riigikohus on leidnud, et TsÜS § 87 järgi ei too seadusega vastuolus olev tehing kaasa selle kehtetust, kui keelu mõtteks ei ole keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. Keelava seaduse eesmärgiks ei ole õigussuhte enda reguleerimine, vaid sellega tahetakse takistada käitumist teatud viisil.
12.3.Kohtus on tuvastamist leidnud, et Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2012 otsusega tsiviilasjas 2-07-1547 (tl 79-97 I kd) mõisteti XXXKÜ Luha tn. 30 hagi alusel välja 1821,99 eurot ja kohustati XXXi võõrandama korter, asukohaga Tallinn XXX vabatahtlikult kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Vabatahtlikult võõrandamata jätmisel nähti ette korteri võõrandamine täitemenetluses. Nimetatud ringkonnakohtu otsus jõustus 25.02.2013 Riigikohtu määrusega ning oli täitmiseks kohustuslik (tl 98 I kd). Kohtud tuvastasid tsiviilasja 2-07-1547 lahendades muuhulgas järgmised asjaolud: Korteris puudub elektrivarustus, maagaas, veevarustus ja osaliselt küte hagejast sõltuval põhjusel: viimane ei ole võimaldanud kellelegi korterile juurdepääsu (mis on kohtute tuvastatu kohaselt vältimatult vajalik) nende tagamiseks ning on teenuste eest võlgu. Eelnevaga seoses jätsid kohtud rahuldamata hageja kahjunõude korteriühistu vastu, st kohus eitas korteriühistu poolse hagejat kahjustava tegevuse olemasolu. Kohtuotsusega on tuvastatud, et hageja on teiste korteriühistu liikmete suhtes käitunud kahjustavalt, sh viies oma korteri ebasanitaarsesse seisundisse, takistades hoone küttesüsteemi remonti, nurjates hoone katuse remondiks vajalike vahendite hankimise, ladustades hoone koridoris prügi ja väljaheiteid, jättes ligi kümme aastat süstemaatiliselt ja pahatahtlikult tasumata korteriühistu arved saadud teenuste eest ning kahjustades korteri kütmata jätmisega hoonet ja naabreid. Maakohtu hinnangul on hageja muutnud korteri jäätmelaoks. Kohus on mõistnud hagejalt korteriühistu kasuks välja summad vastavalt ühistu esitatud arvetele, lugedes põhjendamatuks hageja vastuväited nende suuruse osas. Kohtud on eelnevat (teiste XXXomanike huvidega täielik arvestamata jätmine) arvestades rakendanud hageja suhtes äärmuslikku abinõu ja kohustanud viimast korterit kahe kuu jooksul võõrandama. XXXon leidnud, et Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 2-07-1547 ei ole lubatav tõend ning sellele ei saa tugineda. Kohus selle seisukohaga ei nõustu ja leiab, et eelnimetatud otsuse puhul on tegemist dokumentaalse tõendiga, mis on lubatav ja asjakohane. Lisaks on XXXka ise esitanud tõendina eelnimetatud otsuse väljavõtte (tl 27-28 I kd). Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu otsusest, mis jõustus Riigikohtu 25.02.2013 määruse alusel, tekkis Rutt Raudkepil kohustus korteriomandi, asukohaga XXX Tallinn, vabatahtlikuks võõrandamiseks kahe kuu jooksul alates 25.02.2013, kusjuures vabatahtlikult võõrandamata jätmisel nähti ette korteri võõrandamine täitemenetluses. Seega, oli olemas jõustunud kohtulahend, mis andis XXXvõimaluse korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks ning juhul, kui XXXseda ei oleks teinud, siis oleks korteriomand võõrandatud täitemenetluses. XXXotsustas korteri võõrandada vabatahtlikult ja talle sobivatel tingimustel. Kuni korteri müügini 02.05.2013 oli XXXolemas alternatiiv lasta korter müüa täitemenetluses. Kohtu hinnangul, ei ole sellises olukorras tegemist asjaoluga, kus tehingu teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, mis annaks aluse lugeda tehing heade kommetega vastuolus olevaks ja seeläbi tühiseks. 12.4.Tuvastamist on leidnud ka, et 29.04.2013 on Tallinna notar Kätlin Aun-Janiski poolt koostatud notariaalne korteriomandi müügi- ja asjõiguslepingu projekt, mida pooled ei allkirjastanud (tl 37-39 II) ning 02.05.2013 on Tallinna notar Kätlin Aun-Janiski poolt koostatud notariaalne korteriomandi müügi-ja asjaõigusleping, mille pooled allkirjastasid ning mille kehtivus ongi käesolevas asjas vaidluse all (tl tl 8-13, 99-103 I kd). Võrreldes kahte dokumenti, so 29.04.2013 koostatud lepingu projekti ning vaidlustatud 02.05.2013 lepingut, on kohtu hinnangul võimalik tuvastada, et allkirjastatud leping on koostatud XXXpoolt projektile tehtud märkusi arvestades ning allkirjastatud lepingut on muudetud arusaadavamaks. Näiteks
on allkirjastatud lepingus täpsemalt ära näidatud KÜ võlgnevuse summad, kusjuures projektis oli KÜ võlgnevus märgitud samas suurusjärgus, mis on allkirjastatud lepingus (vt projekti p
2.1.1.ja p-d 2.1.1 ja 2.1.4). XXXvahendustasu summa mahaarvamine müügisummast on olemas nii projektis kui ka lepingus ning see summa on kinnisvarabüroole ülekantud, milles vaidlus puudub. Lisaks on vaidlusalust lepingut muudetud pigem XXXsoodsamaks, valduse vabastamise tähtaja ja leppetrahvi suuruse osas (vt projekti p-d 3.1 ja 3.2 ning lepingu p-d 3.1 ja 3.2). Võrreldes lepingu projektiga on vaidlusaluses lepingus täpsemalt reguleeritud müügisumma ülekandmine müüjale, mis kohtu hinnangul, ei kahjusta lepingupoole õigusi, vaid pigem annab kindlustunde rahaliste vahendite otstarbekaks kasutamiseks. 12.5.XXXei ole vaidlustanud seda, et enne vaidlusaluse lepingu allkirjastamist, toimus poolte vahel kokkusaamine notaribüroos, so 29.04.2013, kus olid nii notar kui ka maakler. Asjaolu, et varasemalt ei olnud pooled kokku saanud, et lepingutingimusi arutada, ei ole asjassepuutuv, kuivõrd tuvastatud on, et poolte tahte vormistamiseks oli kaasatud maakler, kelle ülesandeks oligi lepingu ettevalmistamine selliselt ja selliste punktidega, nagu pooled seda soovisid. XXXei ole tõendanud, et maakler oleks lepingut ettevalmistades lisanud lepingusse selliseid tingimusi millega XXXei olnud nõus. Lisaks on usutav, et ka notar selgitas pooltele lepingutingimusi. Seega, XXXetteheide nn lepingueelsete läbirääkimiste puudumisele ja VÕS § 9 rikkumisele, ei ole käesoleval juhul põhjendatud. VÕS § 14 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. XXXei ole esile toonud ega tõendanud VÕS § 14 rikkumist XXXpoolt, samuti ei ole toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel tuvastada, et lepingueelsete kohustuste rikkumine on selgunud pärast lepingu sõlmimist. See, et XXXsoovis ühepoolselt lepingut muuta, esitades selle kohta vastavaid avaldusi notarile ja maaklerile peale lepingu sõlmimist (tl 16, 17 I kd), ei ole käsitatavad selliste asjaoludena. Liiatigi, ei saa ei notar ega ka maakler pooltevahelist lepingut ühepoolse tahtevalduse alusel muuta. XXXei ole tõendanud, et ta ei oleks lepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel. Seega, poolte teistsugust tahet lepingu sõlmimiseks, kui see on 02.05.2013 lepingus avaldatud, ei ole tuvastatud. 12.6.XXXoli nii aeg kui ka võimalus enne lepingu allkirjastamist 02.05.2013 muuta enda tahet lepingu sõlmimiseks/mittesõlmimiseks. XXXseda ei teinud ja allkirjastas 02.05.2013 lepingu sellistel tingimustel, millised lepingus sisalduvad. Leping on sõlmitud selleks ettenähtud vormis ning kohtul ei ole alust kahelda, ei notari ega ka maakleri tegevuse õiguspärasuses. Kohus peab usutavaks XXXpoolt avaldatut, et notar selgitas poolte tahte tehingusse astumisel välja, kuna notaribüroos käidi mitmel erineval päeval, ei olnud notari panus poolte tahte väljaselgitamisel mitte ainult nõuetekohane ja tavapärane, vaid harilikust suurem. Nimetatu nähtub ka notari poolt käesolevas menetluses antud seisukohast, milles ta selgitab, et lepingu ettevalmistamisel, selle tõestamisel ning notari ametialaselt kontolt raha väljakandmisel ei ole rikutud notari ametikohustusi ja notar on toiminud vastavalt lepinguosaliste lepingus antud korraldustele (tl 136 III kd). Kohus peab usutavaks, et notar on
tehingu tõestamise käigus teavitanud pooli muuhulgas taotletava tehingu tagajärgedest ja hoiatanud kehtivast õigusest tulenevate riskide eest. Notari selgitused sisalduvad ka lepingus. XXXpoolt esitatud notariaalakti lisa number 1 (tl 14-15 I kd) ei asenda lepingut. 12.7.XXXvaidlustades küll terve lepingu, on eelkõige tuginenud sellele, et lepinguga on rikutud tema õigusi korteriomandi müügisummaga seonduvalt, kusjuures lõplikku ostuhinda, so 58000 eurot, ei ole XXXvaidlustanud (lepingu p-d 2.1.1.-2.1.6). Ka on XXXleidnud, et leppetrahvi kokkulepe ei ole õiguspärane (lepingu p 3.2.) ning, et asjaõiguslikku lepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui XXXon kätte saanud ostuhinna (lepingu p 4.1.). Lepingust nähtub, et XXXtunnistas võlgnevust korteriühistu ees (lepingu p 1.4.6) ja vastavalt lepingu p-dele 2.1.1 ja 2.1.4 on arvestatud ka vastavad summad, kusjuures p 2.1.1. toodud summa, so 1821.99 eurot tuleneb kohtuotsusest nr 2-07-1547, mis on ka KÜ-le laekunud (nähtub KÜ arvest tl 104 I kd) ning p-s 2.1.4 esitatud summa, so 6490, 31 on võimalik tuvastada KÜ arve alusel (tl 209 III kd). KÜ võlgnevuse kogusumma sisaldus juba ka lepingu projektis, mida XXXei ole vaidlustanud. Kuna XXXon siiski esitanud vastuväite KÜ võlgnevuse summale, eeskätt 6490,31 euro osas, siis selgitab kohus, et kohtul ei ole põhjust KÜ poolt esitatud võlasumma korrektsuses kahelda, kuna esiteks on juba lepingu projektist tuvastatav nimetatud summa suurus (tl 38 II kd) ning lisaks, on varasemas vaidluses (tsiviilasi nr 2-071547) XXXja KÜ vahel, kohtud leidnud, et korteriühistu arvestusmetoodika on korrektne. XXXon esitanud tõenditena erinevaid kohtulahendeid ning KÜ arveid ning täitemenetluse lõpetamise otsuseid (tl 18, 20, 29 , 36, 37 I kd, tl 40, 41 II kd), millega soovib tõendada, et lepingus märgitud summas, so 6490,31 eurot tal KÜ-le võlga ei ole. Kohtu hinnangul ei nähtu esitatud tõenditest seda, et XXXpuudub eelnimetatud summas võlgnevus KÜ ees lepingu sõlmimise hetkel. Esitatud tõenditest nähtuvad varasemad arvestused, mida ei saa arvestada tasutuks võlgnetava summa katteks. Sel viisil, st, et olemasolev KÜ võlg arvestatakse maha müügihinnast, on seaduslik ja sarnastes tehingutes tavapärane. Lepingu punktid 2.1.4 ja 5.10 ei ole vastuolus. Esimesel juhul on tegemist poolte kokkuleppega teatud osa müügist saadavast rahast kandmiseks korteriühistule XXXvõlgnevuse katteks ja teisel juhul notari selgitusega. Kui XXXei oleks olnud nõus sellise tehnilise lahendusega (ta ise maksab korteriühistule), saanuks pooled vähendada vastava summa võrra kostja poolt makstavat müügihinda. Tulemus oleks XXXvaralise seisu osas mõlemal juhul samaväärne. Lepingu punktis 2.1.2 nimetatud OÜ XXX vahendustasu summas 2880 on kinnisvarabüroole üle kantud, mille üle vaidlus puudub. Lepingu punktiga 2.1.5 on seatud 44 000 euro müügihinna vabastamine notari deposiidist sõltuvusse sellest, et see läheb hageja poolt eluaseme omandamiseks. Kokkulepe, kus osa ostuhinnast oli deponeeritud tingimusega, et see vabastatakse XXXuue elamispinna ostmiseks, ei ole XXXhuve kahjustav. XXXon avaldanud, et tema eelistus oleks olnud hoida seda raha deposiidis kuni korteri valduse vabastamiseni. Seega oli lepingus kokkulepitud lahendus XXXsuhtes soodsam ja võimaldas tal soetada uus eluase enne vana valduse vabastamist. Lepingu punkti 2.1.3 alusel on XXXkoheselt notari deposiidist kätte saanud 1 000 eurot. XXXon avaldanud, et sellest räägiti kui summast, mis pidi minema uue korteri broneerimiseks. Kohtu hinnangul, on see loogiline ning arvestab ka XXXhuve. Lepingu punkti 2.1.6 alusel XXXväljamakstav summa on seatud sõltuvusse valduse üleandmisega, mis kohtu hinnangul, ei riku XXXhuve ja õigusi. Lepingu punktis 3.2. kokkulepitud leppetrahvi tasumise kohustus on kooskõlas seadusega ning on lubatav (leppetrahvi nõudmise eelduste ja suuruse osas esitatud vastuväiteid analüüsib kohus allpool, so vastuhagi nõude lahendamise juures). Lepingu punkt 4.1. sätestatu tuleneb seadusest ja on lubatav. XXXseisukoht, et asjaõiguslikku lepingut ei oleks tohtinud tõestada enne kui XXXon kätte saanud ostuhinna, ei tulene seadusest ning ei ole asjakohane.
XXXei ole tõendanud, kohus ei ole ka iseseisvalt tuvastanud, et vaidlusaluses lepingus olevad tingimused oleks tehtud XXXteadmata. Tehing on tehtud ja leping on koostatud tavapäraseid turutingimusi ning mõlema lepingupoole tegelikku tahet ja huve arvestades. Kohtu hinnangul, ei sisalda vaidlusalune leping ka XXXjaoks äärmiselt ebasoodsaid tingimusi ning lepingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus ei ole heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TSÜS § 87 saaks tuua kaasa tühisuse vaid juhul, kui leping rikuks mõnda õigusnormi, millest kõrvale kalduda ei ole lubatud. XXXpoolt esitatud asjaoludest ja viidatud normidest ükski ei kujuta endast sellist, mis sätestaks et tagajärg (lepingu sõlmimine ja tingimused sõlmitud kujul) ei tohiks saabuda. Eeltoodu alusel, ei ole kohus tuvastanud tehingu tühisust hageja poolt viidatud TsÜS § 86 ja 87 alusel, samuti ei ole tuvastanud tehingu tühisust muul alusel.
12.8.XXXon 02.08.2013 esitatud hagis tuginenud ka tehingu tühistamise alustele, so TsÜS §dele 92, 94 ja 96. XXXhinnangul on XXX, maakleri ja notari poolt tema suhtes aset leidnud raskete asjaolude ja teadmatuse ärakasutamine, surve avaldamine lepinguga nõustumiseks ja notari poolt isegi otsene ähvardus. Tehingu üliraske rikkumine toimus XXX, notari ja maakleri poolt XXXpetmisega, raskete asjaolude ärakasutamisega, kes muutsid hageja seljataga PS § 32 vastuolevalt hageja vara müügihinda võrreldes 29.04.13 kokkulepitule. XXXleiab, et TSÜS §§-d 90-96 ei kuulu kohaldamisele, kuna nende kohaldamise eelduseks olevad asjaolud (eksimus, pettus, ähvardus või vägivald) puudusid. Vaidlusalune tehing on tehtud, st leping on sõlmitud 02.05.2013, seega on XXXtehingu tühistamise tahte avaldanud tähtaegselt, so hagiavalduse esitamisega. XXXon hagiavalduse kätte saanud, millega on kättesaadud ka tehingu teise poole tahe tehingu tühistamiseks. Seega on täidetud tehingu tühistamise formaalsed eeldused, kuid tehingu tühistamiseks peavad olema täidetud ka materiaalsed eeldused. TsÜS § 90 lg 1 kohaselt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 92 lg 1 järgi eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama paragrahvi lg 2 lisab, et tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Seejuures võib tehingu teinud isik olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui täiendavalt esineb mõni TsÜS § 92 lg-s 3 nimetatud asjaoludest. TsÜS § 94 järgi pettus on isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Ebaõigete asjaolude avaldamisega on võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. Riigikohus on selgitanud, et eksimuse alusel tehingu tühistamise aluseks saavad üldjuhul sarnaselt pettusega olla teise poole esitatud ebaõiged asjaolud või asjaolude esitamata jätmine. Samas ei näe eksimuse regulatsioon ette võimalust tühistada tehing ainuüksi kolmanda isiku põhjustatud eksimuse tõttu. Üldjuhul sisalduvad pettuse alusel tehingu tühistamise avalduses
ka eksimuse alusel tehingu tühistamise asjaolud, st kui esitatud asjaolud ei anna alust tühistada tehingut pettuse alusel, võivad need siiski anda aluse tühistada tehing eksimuse alusel. TsÜS § 96 järgi isik, kes tegi tehingu õigusvastase ähvarduse või vägivalla mõjul, võib tehingu tühistada, kui ähvardus või vägivald oli vastavalt asjaoludele nii vahetu ja tõsine, et ei jätnud tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut. Eelkõige tuleb arvestada ähvardaja või vägivalla kasutaja ja tehingu teise poole isikut ning olukorda, milles ähvardus või vägivald aset leidis. TsÜS § 96 alusel saab tehingu tühistada üksnes juhul, kui vägivald või ähvardus oli suunatud tehingu tegemiseks tahteavalduse andmisele ning asjaolusid arvestades oli see nii vahetu ja tõsine, et ei jätnud tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut. Eelnevalt, on kohus tuvastanud, et vaidlusaluses lepingus olevad tingimused ei ole koostatud XXXteadmata. Tehing on tehtud ja leping on koostatud tavapäraseid turutingimusi ning mõlema lepingupoole tegelikku tahet ja huve arvestades, rikutud ei ole hea usu põhimõtet. Kohus on avaldanud ka, et kohtul ei ole alust kahelda, ei notari ega ka maakleri tegevuse õiguspärasuses. Kohtu hinnangul, ei ole käesoleval juhul tuvastatud selliseid asjaolusid, mis tingiksid tehingu tühistamise TsÜS § 92, 94 või 96 alusel. XXXei ole oma paljasõnalisi väiteid millegagi tõendanud. Eeltoodu alusel, ei kuulu tehing ehk 02.05.2013 sõlmitud leping tühistamisele. Siinkohal peab kohus vajalikuks märkida, et kuigi asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust, siis kui on tuvastatud võlaõigusliku tehingu kehtivus, ei saa olla ka asjaõiguslikleping kehtetu. Ka on kohtupraktikas omaks võetud seisukoht, et üldjuhul ei saa tulla kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu, kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. Kohus lisab ka, et XXXpoolt avaldatu, et leping rikub tema põhiseaduslikku õigust (PS § 32), ei ole asjakohane.
12.9.XXXon menetluse käigus esitanud ka lepingust taganemise avalduse 27.08.2014 (tl 5964 III kd), millest tulenevalt on seisukohal, et võlasuhe on lõppenud VÕS § 186 p 5 alusel. XXXon saanud hageja taganemisavalduse kätte (tl 71 III kd), kuid on seisukohal, et see on esitatud õigusliku aluseta ning ei muuda seetõttu õiguslikku olukorda. XXXon teavitanud ka notaribürood, et taganemisavaluse alusel korteri tagasivõõrandamist ei toimu. XXXhinnangul on taganemisavaldusel ka olulised puudused (tl 71 III kd). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 punkti 5 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingust taganemisega. VÕS § 116 lg 1 järgi lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 sätestab millal on tegemist olulise lepingurikkumisega. VÕS § 116 lg 2 p 5 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 114 lg 1 järgi kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Nimetatud täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kahjustatud lepingupool ei või sel viisil lepingust taganeda, kui
kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa. XXXei ole tõendanud lepingu olulist rikkumist XXXpoolt. Kohus nõustub XXXga, et kohtumenetluses esitatud taganemisavaldus on puudustega ning selle alusel ei saa hinnata lepingust taganemise õigustatust. Kohus leiab, et lepingust taganemine on lubamatu VÕS § 118 alusel. VÕS § 118 lg 1 kohaselt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui: 1) ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; 2) käesoleva seaduse § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Riigikohus on selgitanud (27.05.2015 otsus nr 3-2-1-43-15), et lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS §118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alustest teadasaamisest. See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. Kohus hindab VÕS § 118 lg 1 sätestatut. XXXon esitanud kohtusse hagi 02.08.2013, taganemisavaldus on tehtud kohtumenetluse käigus 27.08.2014. Kohtu hinnangul ei ole XXXesitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul arvestades seda, et vaidlusalune leping on sõlmitud 02.05.2013, misjärel pidid saama teatavaks ka võimalikud lepingurikkumise asjaolud. Hagi on esitatud kolm kuud peale lepingu sõlmimist ning selles on tuginetud samadele asjaoludele, mis on esitatud taganemisavalduses, seega ei ole mõistlik ega põhjendatud taganemisavalduse esitamine veel aasta hiljem. Seega, leiab kohus, et XXXpoolt lepingust taganemine ei ole eeltoodud põhjendusel kehtiv.
13.Eelolevas osas on kohus tuvastanud, et vaidlusalune leping ei ole tühine ega kehtetu ning võlasuhe ei ole lõppenud lepingust taganemisega, seega analüüsib kohus järgnevalt XXXvastuhagis esitatud nõudeid.
13.1.XXXesimeseks nõudeks on valduse vabastamise nõue, so mõista Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXX all kantud korteriomandi, asukohaga XXX, Tallinn, valdus XXXvälja XXXkasuks ning valduse vabastamisest keeldumisel tõsta XXXXXX, Tallinn asuvast eluruumist välja. Kinnistusraamatus on registriosa nr XXX all sisse kantud korteriomand, asukohaga XXX, Tallinn, mille omanikuks oli kuni 09.05.2013 XXXja mille omanikuks on alates 09.05.2013 XXX(tl 50, 78 I kd). Selle asjaolu üle pooltel vaidlus puudub. Eelolevas osas on kohus tuvastanud, et poolte vahel 02.05.2013 sõlmitud leping kehtib, seega kehtib ka selles sisalduv p 4.1., mille kohaselt müüja ja ostja on lepingu eseme omandi ostjale üleandmises kokku leppinud. Müüja lubab ja ostja avaldab soovi kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa number XXX teises jaos senine kanne müüja kohta ning ainuomanikuna sisse kanda XXX. Kehtib ka lepingu p 3.1., mille kohaselt müüja ja ostja lepivad kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 05.08.2013. Nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingueseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma.
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. Lepingu p-s 3.1 lepiti kokku korteriomandi otsese valduse üleandmises XXXle hiljemalt 05.08.2013. Tuvastatud on, et XXX sai korteriomandi omanikuks 09.05.2013 kande tegemisega kinnistusraamatusse. Tuvastatud on ka, et 05.08.2013 korteriomandi valdust XXX poolt üle ei antud ning seda ei ole tehtud käesoleva ajani. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 ja 2 alusel omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Selle üle, et XXX on korteriomandi omanik ning XXX on selle valdaja, pooltel vaidlus puudub. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas XXX valdus on ebaseaduslik või on tal korteriomandi valdamiseks õiguslik alus. XXX leiab, et leping võttis temalt võimaluse valdust vabastada, mistõttu tuleb lugeda, et XXX nõue tema vastu valduse vabastamiseks on alusetu, kuna XXX ise on loonud takistused valduse vabastamiseks. Seega VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või ta mingeid õiguskaitsevahendeid kasutada. Valduse vabastamine ei ole võimalik XXX käitumise tõttu ja tema süül. VÕS § 101 lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtus ei ole tuvastamist leidnud, et XXX esines takistus korteri valduse vabastamiseks tulenevalt XXX tegevusest. XXX ei ole enda esitatud asjaolusid tõendanud. Alates 02.05.2013 on XXX olnud võimalus notari deposiidis oleva raha eest osta endale uus eluase, sinna kolida ja vana valdus üle anda. Ta pole soovinud seda võimalust kasutada. XXX23.07.2013 kirjast maaklerile (tl 16 I kd), nähtub, et XXX soovib, et maakler tegeleks talle sobiliku üüripinna leidmisega ning ta ise hakkab ka aktiivselt otsima ning 18 ja 19.07.2013 maksekorraldustelt (tl 46 I kd) nähtub, et XXX poolt on tasutud broneerimistasu summas 500 eurot korteri XXXTallinn eest, mis oli müügis, kuid mille müügihind oli 86 000 eurot (tl 109 I kd). Nimetatud tõendite alusel on võimalik tuvastada, et XXX tegeles mingil määral endale uue elamispinna leidmisega, kuid tema tegevus ei olnud eesmärgipärane ning ei leidnud tulemust tähtajaks, mis oli lepingus määratud valduse üleandmiseks, so 05.08.2013. Kindlasti ei ole võimalik tähtaegselt valduse vabastamata jätmist panna süüks XXX ega ka maaklerile/notarile. Lepingu punkti 2.1.3 alusel on XXXkoheselt saanud ka 1000 eurot, mida oleks soovi korral saanud kasutada näiteks eluruumi üürimiseks seni kuni talle leidunuks sobiv eluase. Kohtu hinnangul, on XXX valdus ebaseaduslik. Kuivõrd XXX puudub korteri valdamiseks pärast 05.08.2013 õiguslik alus, on XXX omanikuna õigus oma asja valdus õigustamata valdajalt välja nõuda ning valduse vabastamisest keeldumisel õigus nõuda XXX XXX, Tallinn asuvast eluruumist väljatõstmist TMS § 180 lg 3 alusel. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lg 3 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Sama sätte kohaselt kuuluvad väljatõstmisele nii asjad kui ka isikud.
Seega, rahuldab kohus XXX nõude ning mõistab Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX all kantud korteriomandi, asukohaga XXX, Tallinn, valduse XXX välja XXX kasuks. Valduse vabastamisest keeldumisel tuleb XXX XXX, Tallinn asuvast eluruumist välja tõsta. Kohus lisab täiendavalt, et kohus ei ole ületanud nõude piire ega teinud otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud, kui muudab vastavalt XXX nõudes olevat kinnistusosakonda selliselt, nagu see täna kehtib, st Harju Maakohtu kinnistusosakonna asemel on Tartu Maakohtu kinnistusosakond.
13.2.XXX teiseks nõudeks on leppetrahvi nõue, so mõista XXX välja leppetrahv XXX, Tallinn asuva korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest summas 28 150 eurot (perioodil 06.08.2013-18.02.2015). XXX kohustus korteri valduse üle andma hiljemalt 05.08.2013 (lepingu p 3.1). Tuvastatud on, et valdus on tähtaegselt ning kuni käesoleva ajani üle andmata. Lepingu punktis 3.2 nähti otsese valduse üleandmise kohustuse rikkumise puhuks ette ostja, so XXX õigus nõuda müüjalt, so XXX leppetrahvi 50 eurot päevas iga viivitatud päeva eest. Seega, on perioodi 06.08.2013-18.02.2015 eest XXX õigus nõuda leppetrahvi summas 28 100 eurot, so viivitatud päevade arv 562 x 50 eurot = 28 100 eurot. XXX on soovinud leppetrahvi väljamõistmist summas 28 150 eurot, kuid vastavalt tehtud arvestusele, kuuluks XXX kasuks XXX väljamõistmisele leppetrahv korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest summas 28 100 eurot, so XXX poolt nõutud perioodi 06.08.2013-18.02.2015 eest. R. Raudkepp leiab, et leping võttis temalt võimaluse valdust vabastada ning valduse vabastamine ei olnud võimalik XXX käitumise tõttu ja tema süül, seega ei saa XXX ka nõuda leppetrahvi VÕS §-st 160 tulenevalt. Lisaks on XXX tuginenud ka VÕS §-dele 162 ja 163. Kohtuistungil on XXX esindaja taotlenud vähendada leppetrahvi 0-ni arvestades hageja majanduslikku olukorda, kuid XXX esindaja on leidnud, et XXX majandusliku olukorra tõttu, leppetrahvi vähendamiseks alust ei ole ning selgitanud, et XXX oli kohustus vabastada korter, kohustus on käesoleva ajani täitmata ning hagejal tuleks põhjendada, miks tuleks leppetrahvi vähendada ja nõuet tõendada, kui ta leiab, et leppetrahv on liialt suur (tl 167 pöördel-168 IV kd). Kohtuistungil poolte esindajate poolt esitatu ei ole kohtule siduv ning selle alusel, otsustust teha ei saa. Eelnevalt on kohus leidnud, et ei ole tuvastatud, et XXX esines takistus korteri valduse vabastamiseks tulenevalt XXX tegevusest ning, et XXX valdus on ebaseaduslik, st ei esine kohustuse rikkumise vabandatavust. Seega tulenevalt lepingu p-st 3.2. on XXX õigus nõuda leppetrahvi valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel. XXX poolt viidatud VÕS § 160 ja 163 sätted ei ole käesoleval juhul asjakohased. Samas on XXX tuginenud ka VÕS § 162le. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.
Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Seejuures tuleb arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Käesoleva vaidluse kontekstis on selge, et XXX enda kohustust nõuetekohaselt täitnud ei ole, seda eelkõige valduse vabastamise osas, mis on aga XXX esmane huvi (tuletatav tema poolt asjas esitatud seisukohtadest). Samas arvestades poolte erinevat majanduslikku seisundit, ka vanust ning käesoleva otsuse jõustumisel edasist võimalikku elustandardit (rahalisi vahendeid), on kohus seisukohal, et täies ulatuses leppetrahvi väljamõistmine XXX ei ole põhjendatud. Seega, peab kohus põhjendatuks XXX välja mõista leppetrahv XXX, Tallinn asuva korteriomandi valduse üleandmisega viivitamise eest summas 14 050 eurot perioodi 06.08.2013-18.02.2015 eest.
13.3.XXX kolmandaks nõudeks on kulude hüvitamise nõue, so mõista XXX XXX kasuks välja XXX, Tallinn asuva korteriomandiga seotud kulud summas 2 044,88 eurot (perioodil 01.04.2013-31.01.2015). Lepingu p-s 3.4 lepiti kokku XXX kohustuses tasuda korteriomandiga seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni XXX . XXX valdab korterit, st tal lasub kohustus kanda sellega seotud kulud. Korteriühistu on korteriga seotud kulude osas väljastanud algselt arved XXX(tl 104-107 I kd), seejärel korteri omanikule XXX (tl 207-221 III kd; 93, 94-96 IV kd), millest nähtuvalt on KÜ arvete alusel tasumisele kuuluv summa kokku 2044, 88. Arvest nr 13118 (tl 209 III kd) nähtuvalt ei kattu eelnimetatud summa lepingu punktides 1.4.6 ja 2.1.4 käsitletud võlaga korteriühistu ees. Lepingus käsitleti korteriga seotud võlga perioodil kuni 31.03.2013. Nõude suurusele ei ole XXX vastu vaielnud, on vaid leidnud, et korteriühistule maksmisele kuuluvad arved peaks tasuma tema, mitte XXX. Vaidluse all ei ole, et XXX ei ole tasunud KÜ poolt talle esitatud arveid (tl 104-107 I kd). Millistel asjaoludel ta seda ei teinud ei oma käesolevas vaidluses tähtsust. Korteriühistul oli seadusest tulenevalt õigus esitada igakuiselt korteriga seotud arved ka otse korteriomanikule, kelleks oli alates 09.05.2013 XXX. Korteriühistu ongi korteriga seotud igakuised arved esitanud otse XXX ning esitatud arvetest nähtuvalt on XXX arved ka tasunud. Nimetatu on tuvastatav seeläbi, et igal järgmisel arvel ei ole enam eelmise arve summat, st eelmine arve on tasutud. Kuivõrd XXX on tõendanud, et tema poolt KÜ-le korteriomandiga seonduvad kulud on tasutud ning tuvastatud ei ole, et XXX oleks tasutud summadest midagi tasunud kas KÜ-le või XXXle, siis on põhjendatud korteriga seonduvad ja XXX poolt kantud kulud XXX XXX kasuks summas 2 044,88 eurot välja mõista. Tõendid (tl 25,30,31,34,35, 108 I kd; tl 183, 184-186, 187-204, 151-163 II kd; tl 10-21, 77, 80, 203 III kd; tl 37-38 IV kd) ), mida kohus eelolevalt ei käsitlenud, kas ei oma kohtu hinnangul vaidlusaluste asjaolude tõendamise ja hindamise seisukohalt tähtsust, on esitatud seonduvalt taotlustega või on esitatud topelt. Eeltoodu alusel leiab kohus, et XXX hagi XXX vastu 02.05.2013 sõlmitud lepingu tühistamiseks, tuleb jätta rahuldamata ning XXX vastuhagi XXXvastu valduse vabastamiseks, leppetrahvi ning kulude hüvitamiseks, tuleb rahuldada osaliselt. Hagi tagamised Harju Maakohtu 05.08.2013 määrusega on XXX taotluse alusel hagi tagamise korras keelatud XXXl toimingute tegemine, mis on suunatud Tallinnas XXX eluruumi XXX valdusest
vabastamisele, ning Tallinna notar Kätlin Aun-Janisk`il keelatud 02.05.2013 sõlmitud müügilepingu p-s 2.1.4 nimetatud 6490,31 euro ülekandmine XXX korteriühistule. TsMS § 386 lg 4 esimese lause ning § 442 lg-st 5 tulenevalt tuleb tühistada käesoleva kohtuotsuse jõustumisel Harju Maakohtu 05.08.2013 määrusega kohaldatud hagi tagamine. Harju Maakohtu 10.12.2014 määrusega on XXX taotluse alusel hagi tagamise korras keelatud Tallinna notar Kätlin Aun-Janisk`il 02.05.2013 sõlmitud müügilepingu p-s 2.1.5 nimetatud 44 000 euro deposiidist vabastamine ja ülekandmine. TsMS § 445 lg 2 kohaselt kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohus peab TsMS § 445 lg 2 alusel vajalikuks jätta kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kuna see on ilmselt lahendi täitmise tagamiseks vajalik. Kohus märgib, et XXX`l on õigus esitada taotlus hagi tagamise tagatisena 09.12.2014 tasutud summa 1304.94 eurot (tl 2 IV kd) tagastamiseks TsMS § 391 lg-s 2 sätestatu järgselt ja alusel. Harju Maakohtu 11.07.2014 määrusega on XXX taotluse alusel hagi tagamise korras kohustatud XXX võimaldama viivitamatult juurdepääsu XXX, Tallinn asuvale korteriomandile remonttööde tegemiseks. Kohtumäärusega reguleeritud abinõu on menetluse käigus täidetud (tl 77 III kd), seega nimetatud hagi tagamise abinõu osas edaspidist regulatsiooni vajalik otsustada ei ole. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. TsMS § 162 lg 4 kohaselt, kohus võib jätta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulud väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Käesolevas asjas on kohus jätnud XXX hagi rahuldamata ning XXX vastuhagi rahuldanud osaliselt. XXX on taotlenud jätta menetluskulud poolte endi kanda või kohaldada TsMS § 163 lg 1 või lg 2. Taotlust põhjendab peamiselt maksejõuetusega (tl 44-45 IV kd, tl 4 V kd). XXX on taotlenud jätta menetluskulud XXX kanda (tl 199 III kd) ning ei ole nõustunud sellega, et kohaldamisele peaks kuuluma TsMS § 162 lg 4. Kostja (vastuhageja) on leidnud, et hageja (vastuhagis kostja) on teinud menetluses kõik endast sõltuva, et menetlus oleks mahukas ja pikaajaline (esitanud erinevaid ja vastuolulisi seisukohti, vaidlustanud praktiliselt kõik kohtu menetluslikud otsustused, esitanud taanduse, mis nurjas istungi, korranud juba rahuldamata jäetud taotlusi, jne). Hagejale ei saanud jääda märkamatuks, et sellega kaasneb kostja kohustus
oma seisukohad esitada, mis omakorda toob kaasa kulud. Kostja on pakkunud hagejale võimalusi kompromissiks, mis võimaldanuks riske maandada, kuid hageja huvi kokku leppida on olnud leige. Hageja on, viimati 14.04.2015 dokumendis, välistanud mistahes kompromisslahendused, mille osaks oleks tema poolt korteri valduse vabastamine. Hagejal on olemas vara, mille arvelt menetluskulude tasumise kohustus täita. Ei ole ebamõistlik ega ebaõiglane, kui menetluskulud põhjustanud isik hüvitab need kulud kandnud isikule. Seetõttu kuulub kohaldamisele TsMS § 162 lg 1 toodud menetluskulude jaotuse üldreegel või, kui see on asjakohane, siis TsMS § 163 lg 2 (tl 11 V kd). Kohus leiab, et menetluskulud käesolevas asjas tuleb jätta poolte endi kanda, kuna menetluskulude väljamõistmine XXX oleks siiski ebamõistlik, vaatamata sellele, et kohus põhimõtteliselt nõustub XXX seisukohaga. XXX on käesolevas menetluses antud korduvalt menetlusabi, mille käigus on kontrollitud tema maksejõulisust ning tuvastatud, et tal puuduvad vahendid menetluskulude kandmiseks. Ka käesolevaks hetkeks ei ole XXX majanduslik seisund kohtule teadaolevalt muutunud. XXX on vanaduspensionär, kelle sissetulekuks on riiklik pension, muu vara puudub. Seetõttu leiab kohus, et XXX menetluskulude väljamõistmine vastavate vahendite puudumise tõttu, on ebamõistlik. TsMS § 190 lg 2 näeb ette, et menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. Lg 4 kohaselt, kui hageja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik või hagita menetluse avaldaja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi või avalduse rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Samas näeb TsMS § 190 lg 7 ette, et TsMS § 190 lõigetes 3-6 nimetatud kohtulahendis võib kohus mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Kohus leiab eeltoodu alusel, et XXX tuleb täielikult vabastada menetluskulude riigituludesse kandmise kohustusest, kuna majandusliku seisundi tõttu oleks selliste kulude tema kanda jätmine ebamõistlik. XXX on vanaduspensionär, mistõttu ei ole kohtu hinnangul võimalik prognoosida ka isiku seisundi paremaks muutumist tulevikus. XXX sissetulekud ei võimalda menetluskulude kandmist. Riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 15 lg 5 näeb ette, et riigi õigusabi andmise otsuses või määruses määratakse muuhulgas kindlaks riigi õigusabi saaja hüvitamiskohustus vastavalt sama seaduse §-le 16. Riigi õigusabi saaja on kohustatud hüvitama riigi õigusabi kulud, kui tal on kohustus need kulud osaliselt või täielikult hüvitada. Käesolevas asjas on kohus pidanud võimalikuks anda XXX riigi õigusabi ilma kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud, mistõttu on XXX vabastatud nimetatud kulude kandmise kohustusest (tl 67 I kd). Harju Maakohtu 29.05.2015 määrusega on riigi õigusabi osutajale riigi õigusabi tasu suurus ja kulud kindlaksmääratud ja saadetud täitmiseks Eesti Advokatuurile (tl 28-29 V kd). /allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pullerits kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.