Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Kaupo Paal ja Ele Liiv
Otsuse tegemise aeg ja koht
23.12.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-8785
Tsiviilasi
Swedbank AS-i ja SA KredEx hagi LL, VK ja JB vastu 135 776 euro 80 sendi väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.06.2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
135 776 eurot 80 senti
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ BREM Kinnisvarahooldus apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Swedbank AS (registrikood 10060701), lepinguline esindaja Olavi Järve Hageja: SA KredEx (registrikood 90006012), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siret Siilbek Kostjad: LL (isikukood XXXXXXXXXX), VK (isikukood XXXXXXXXX) ja JB (isikukood XXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Iseseisva nõudeta kolmas isik hagejate poolel: OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anneli Aab
Istungi toimumise aeg
30.11.2015
RESOLUTSIOON:
1(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785
1.Jätta Harju Maakohtu 05.06.2014 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
3.Jätta rahuldamata kostjate poolt 04.12.2015 esitatud taotlus 30.11.2015 kohtuistungi protokolli parandamiseks.
4.Apellatsioonimenetluse ja kassatsioonimenetluse kulud jätta iseseisva nõudeta kolmanda isiku, OÜ BREM Kinnisvarahooldus kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Swedbank AS (hageja I) ja SA KredEx (hageja II) esitasid 22. veebruaril 2013 Harju Maakohtule hagi LL (kostja I), VK (kostja II) ja JB (kostja III) vastu solidaarselt hageja I kasuks 33 944 euro 20 sendi ning hageja II kasuks 76 730 euro 86 sendi ja viivise väljamõistmiseks. Hagejad palusid menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda ja mõista kostjatelt hagejate kasuks välja viivis menetluskuludelt. OÜ BREM Kinnisvarahooldus (kolmas isik, BREM) kaasati 28.10.2013 menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hagejate poolel.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja I ja Pärnu mnt 133, Tallinn korteriomanikud 25.06.2007 laenulepingu nr 07-116919-JI, mille kohaselt andis hageja I korteriomanike ühisusele laenu 79 889 eurot 56 senti. Samal päeval sõlmisid korteriomanikud, hageja I ja hageja II käenduslepingu nr KEK-0151-KL, mille kohaselt käendas hageja II korteriomanikele antavat renoveerimislaenu. Lepingute sõlmimisel esindas korteriomanike ühisust 16.05.2007 korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel kolmas isik kui valitseja. Laenu kasutamise sihtotstarbeks oli elamu katuse vahetus ja vihmaveesüsteemi paigaldus, elektrisüsteemi renoveerimine, trepikodade remont, küttesüsteemi rekonstrueerimine, trepikoja varikatuste renoveerimine, garaažide varikatuste renoveerimine, trepikoja akende vahetus ja välistreppide renoveerimine. Laen anti üle ehitustööde aktide alusel. Korteriomanike ühisus ei täitnud lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt. Korteriomanike ühisus tasus valitseja kaudu hagejale I laenu tagasimakseid ajavahemikul 30.07.2007-28.02.2011. Laenu tagasimaksmise kohustuse tõttu lisandus valitseja poolt korteriomanikele esitatavatele kommunaalarvetele kulurida "remondikulud" ja arved suurenesid ca 1/3 võrra. Korteriomanikud tunnistasid suurenenud kommunaalarvete tasumisega laenulepingust tulenenud kohustusi. Hageja I 2(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 saatis korteriomanikele ja ühisusele teatise, hoiatades, et ütleb lepingu ennetähtaegselt üles, ning hiljem ka ülesütlemisavalduse. Ühisus kohustusi ei täitnud.
3.Kuna korteriomanikud hagejaga I sõlmitud lepingut mõistliku aja jooksul ei täitnud, tasus hageja II 21.03.2012 hagejale I vastavalt käenduslepingule 75% laenu põhiosa tagastamata osast, s.o 50 916 eurot 30 senti. Laenulepingu järgi oli põhivõlg sel ajal 67 888 eurot 40 senti. Väljamakstud käenduse ulatuses läks nõue korteriomanike vastu üle hagejale II. 25% ulatuses jäi korteriomanike vastu oleva nõude omajaks hageja I.
4.Kuna korteriomanike ühisuse korteriomanikud vastutavad lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt, võisid hagejad valida, milliste korteriomanike vastu nad nõude esitavad. Hagejad esitasid nõude majanõukogu (korteriomandiseaduse (KOS) § 23) liikmete vastu. Kostjate vastuväited
5.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Korteriomanikud ei sõlminud ise laenulepingut ega volitanud ühtegi isikut võtma enda nimel laenu lepingus märgitud summas. Korteriomanike üldkoosolekut ei ole väidetud viisil toimunud. Koosolekul ei oleks olnud ka võimalust volituse andmiseks kõigi korteriomanike nimel, sest koosolekul ei olnud esindatud kaasomanike enamust, kellele kuulus suurem osa ühisest asjast. Mitte ühegi korteriomaniku kontole ei ole laenulepingu alusel ülekannet tehtud. Laenulepingu allkirjastasid hageja I ja kolmas isik, kellel ei olnud ühegi korteriomaniku volitust lepingu sõlmimiseks. Seetõttu ei saanud hagejatel olla nõuet kostjate ega ühegi teise korteriomaniku vastu. KOS §-st 21 ega teistest sätetest ei tulene valitseja volitust laenu võtmiseks. Puudus ka kaasomanike kokkulepe laenu võtmiseks ja ehitustööde tegemiseks. Vaidlusalune üldkoosolek ei olnud KOS § 19 lg 2 järgi otsustusvõimeline. Vajaliku kvoorumi puudumine nähtub koosoleku protokollist. Näiteks korteri nr 3 omanik oli HL, kuid tema allkirja asemel on protokollis perekonnanimi S. Protokollis oli korteri nr 14 omanikuna LD, kes ei olnud sel ajal enam selle korteri omanik. Seega korteriomandite reaalosade pindalaks, mille omanikud protokolli väidetavalt allkirjastasid, on 524,3 m2 ehk 46,74% elamust. Ükski kaasomanikest ei ole lepinguid ka heaks kiitnud, mistõttu lepingud on tühised. Kolmanda isiku seisukoht
6.Kolmas isik palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Kolmas isik nõustus hagejatega 16.05.2007 üldkoosoleku otsuse ja lepingute kehtivuse osas. Kolmandal isikul oli kehtiv volitus. Lepingute sõlmimisega viis kolmas isik ellu elanike otsused. Tööde tegemise ja laenu võtmise võis otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Laenuga finantseeriti kaasomandi korrapäraseks korrashoidmiseks tehtud töid. Korteriomanikud ei pöördunud üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks kohtusse. Alusetud on väited, et koosolekul puudus kvoorum, protokollis olid valede isikute allkirjad, koosolekut ei toimunud või et laenuga seotud küsimusi ei arutatud. Laenusumma otsustamist ei takistanud ka see, et hinnapakkumisi koosoleku toimumise hetkeks veel ei olnud. Laenulepingus määrati üksnes laenulimiit. Kolmanda isiku
3(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 tegevus enne lepingute sõlmimist mõjutas ka hagejaid uskuma, et kolmandal isikul oli volitus tehingute tegemiseks. Pank oli teadlik korteriomanike üldkoosoleku protokollist ja asjaolust, et lepingute sõlmimise ajaks ei olnud korteriomanikud otsuseid vaidlustanud. Korteriomanikud teadsid hagejatega peetavatest läbirääkimistest ja sellest, et kolmas isik korteriomanikke esindas. Korteriomanikud vastuväiteid ei esitanud. Seega tuli vähemalt lugeda volitus antuks. Asudes lepinguid täitma ja taludes valitseja tegevust, kiitsid korteriomanikud lepingud heaks. Kui kostjad ei oleks teadnud tööde finantseerimisest laenu abil, oleks neil tekkinud küsimus, kes tööde eest tasub. Ei ole eluliselt usutav, et tööd oleks tehtud remondifondist või kolmanda isiku vahenditest. Alternatiivselt tuli lugeda lepingud korteriomanikele siduvaks käsundita asjaajamise sätete alusel. Maakohtu otsus
7.Harju Maakohus jättis 5.06.2014 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
8.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud kolmandal isikul korteriomanike nimel laenulepingu allakirjutamiseks vaja iga korteriomaniku volitust. Kohtu hinnangul tehti laenuga finantseeritud töid kaasomandi korrapäraseks korrashoidmiseks. Kõiki olulisi ehitise osi üksnes kaasajastati. Ehitist ei laiendatud ega ehitatud ümber selliselt, et kaasnenud oleks elamu püsiv muutumine. Uuendati vaid olemasolevaid tehnosüsteeme ja ehitise osi. Kolmas isik võis sõlmida korteriomanike üldkoosoleku otsuse elluviimiseks laenulepingu.
9.Maakohus luges tõendatuks, et vaidlusaluse üldkoosoleku allkirjalehte ei allkirjastanud korteriomanikud, kellele kuulub kokku 56,65% kaasomandist. Kostja I ütlustega oli tõendatud, et tema üldkoosolekul ei osalenud ja andis allkirja registreerimislehele hiljem, teadmata vastuvõetud otsuste sisu. HL ütlustega on tõendatud, et tema üldkoosolekul ei osalenud ega volitanud kedagi end esindama. Kohus ei nõustunud kolmanda isikuga, et kuna ajavahemikul 2007 kuni 2010 oli HL esindajana rohkem kui ühel koosolekul osalenud ES, siis võis järeldada, et selline esindus oli tavapärane. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et registreerimislehele ei kirjutanud alla korteri 4 omanik AV. Korter nr 14 ei olnud üldkoosoleku ajal enam koosolekul osalenud LD omandis, vaid kuulus TT-le. Ei ole eluliselt usutav, et TT kirjutaks oma allkirja reale, millele oli märgitud endine korteriomanik, ja selliselt, et sellest võiks pigem välja lugeda D. Üldkoosolekul osalenute arv ei vastanud KOS § 19 lg 2 nõuetele, sest sellel osalenud korteriomanikele kuulus alla poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline ja ei saanud võtta vastu otsust laenu võtmiseks ning valitseja volitamiseks laenulepingut sõlmima. Nimetatud otsus on tühine.
10.Kolmandale isikule ei saa lugeda volitust antuks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 2 alusel. Ei ole tõendatud, et kostjad oleksid olnud teadlikud, et sõlmiti laenuleping, mille pooleks on korteriomanikud. Korteriomanikud ei pidanud eeldama, et
4(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 kolmas isik sellise lepingu nende nimel sõlmib, ja hoolika korteriomanikuna takistama kolmandat isikut nende nimel lepingut sõlmimast. Poolte ja kolmanda isiku hilisemal käitumisel ei ole tähtsust kolmandale isikule laenulepingu sõlmimise hetkel volituse andmise tuvastamiseks.
11.Kostjad olid teadlikud elamus tehtavatest renoveerimistöödest, kuid ei teadnud laenu võtmisest nende nimel ega kiitnud seda tehingut heaks. Remondifondi real kajastuv summa ei suurenenud oluliselt pärast laenulepingu sõlmimist, olles enne 10,50 krooni/m2 ja pärast 14,285 krooni/m2. Mõistlik oli eeldada, et mahukate remonditööde tegemiseks oli vajalik suurendada igakuiseid remondifondi makseid. Korteriomanikud ei ole tasunud kolmandale isikule ega hagejale I makseid, mis oleks määratletud laenumaksetena. Laenulepingu heakskiiduks oleks olnud vajalik korteriomanike üldkoosoleku otsus. Sellist otsust ei ole ning seda ei ole esitatud hagejatele. Tähtis ei ole ka hilisema perioodi majanduskava kinnitamine ja korteriomanike vastav otsus. Seetõttu ei saanud heakskiiduna käsitleda ka majanõukogu 04.02.2008 hagejale I kostja II allkirjastatud taotluse esitamist, milles teavitati, et renoveerimistöid tehes selgus lisatööde vajadus, muutus tööde maht ja majanõukogu oli nõus üldkoosolekul kinnitatud eelarves antud summade ringijagamisega teistele töödele. Lisaks ei ole esitatud korteriomanike üldkoosoleku kehtivat otsust, millest nähtuks, et kostja II oleks valitud majanõukogu liikmeks enne taotluse esitamist.
12.Kohus ei nõustunud kolmanda isikuga, et laenuleping oli pooltele siduv käsundita asjaajamise sätete alusel. Hagejad ei ole korteriomanike soodustamiseks midagi teinud. Hagejad sõlmisid lepingud oma majandus- ja kutsetegevuses ärihuvidest lähtudes. Käsundita asjaajamise regulatsioon võiks kohane olla korteriomanike ja kolmanda isiku vahelisest võlasuhtest tulenevas vaidluses. Apellatsioonkaebus
13.Kolmas isik esitas maakohtu otsuse peale 07.07.2014 apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda.
14.Kolmas isik jääb kõigi maakohtus esitatud seisukohtade juurde ja palub neid lugeda apellatsioonkaebuse põhjenduste osaks. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusõiguse norme.
15.Maakohus järeldas ebaõigesti, et 16.07.2014 korteriomanike üldkoosolekul puudus kvoorum, tuginedes seejuures tunnistaja HL ebausaldusväärsetele ütlustele. Tõenditest nähtub, et HL esindas 16.05.2007 üldkoosolekul (nagu tavapäraselt) tema vanaema ES. Ebaõige on ka kohtu järeldus, et TT ei allkirjastanud 16.05.2007 üldkoosoleku protokolli. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta hagejate ja kolmanda isiku väite, et AV nime taga võib protokollis olla Inna Viigi allkiri, kuna korter on kaasomandis.
5(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785
16.Maakohus on ekslikult leidnud, et tõendatud pole asjaolu, et kostjad olid teadlikud kolmanda isiku poolt laenulepingu sõlmimisest, mille pooleks on korteriomanikud. Remondifondi makse suurenemine kolmandiku võrra kostjate arvetel on oluline suurenemine ja korteriomanikud pidid olema teadlikud, et seeläbi tasutakse laenumakseid. Põhjendamatult on jäetud tähelepanuta, et laenulepingule viitava majanduskava hilisem kinnitamine tõendab korteriomanike teadlikkust laenulepingust. Maakohus oleks pidanud lugema kostja II avaldusega tõendatuks, et korteriomanikud ja vähemalt kostja II oli laenulepingu sõlmimisest teadlik, kuna vastasel korral ei oleks ta esitanud pangale avaldust eelarve muutmiseks tööde mahu muutuse pärast.
17.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 87 ja KOS § 15 lg-t 4 ning KOS § 19 lg-t 2, leides, et esinevad 16.05.2007 üldkoosoleku otsuste tühisuse alused. Kohus on ebaõigesti järeldanud, et kolmandale isikule ei saa lugeda volitust antuks TsÜS § 118 lg 2 alusel, ning et korteriomanikud ei ole laenu- ja käenduslepingu sõlmimist heaks kiitnud TsÜS § 129 lg 1 alusel. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et heakskiitmine oleks saanud toimuda vaid üldkoosoleku otsusega, milles sõnaselgelt kiidetakse heaks esindusõiguseta tehtud tehing. Heakskiit võib väljenduda ka muus vormis. Väärad on kohtu järeldused, et heakskiiduna ei saa käsitleda laenule viitava majanduskava korteriomanike üldkoosoleku otsusega kinnitamist, et heakskiiduna ei saa käsitleda suurenenud remondifondi maksete tasumist ning, et heakskiiduna ei saa käsitleda kostja II poolt pangale laenulepinguga seotud avalduse esitamist. Maakohus on alusetult leidnud, et käsundita asjaajamise regulatsioon ei ole antud juhul asjakohane.
18.Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-t 8, jättes käsitlemata kolmanda isiku viite, et kostjate väited olid vastuolulised. Samuti on põhjendamatult tähelepanuta jäänud hagejate ja kolmanda isiku väited, et üle kuulatud tunnistajate ja kostja I ütlused olid ebausaldusväärsed. Kõik tunnistajad on majanduslikult huvitatud vaidluse lahendamisest kostjate kasuks. Eluliselt usutav ei olnud, et korteriomanikud ei teadnud ega pidanudki teadma laenulepingu sõlmimisest. Asjaolu, et inimesed nägid pealt hoones väga mahukate remonditööde tegemist ja arvasid, et see summa kaetakse jooksvast remondifondist ilma laenu võtmata, ei ole eluliselt usutav. Maakohus ei põhjendanud, miks ei ole kohaldatav kolmanda isiku poolt viidatud Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05. Vastus apellatsioonkaebusele
19.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kolmanda isiku kanda. Hagejad palusid apellatsioonkaebuse rahuldada. Menetluse edasine käik
20.Tallinna Ringkonnakohus jättis 05.12.2014 otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kostjate ja kolmanda isiku apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kolmanda isiku kanda, hagejate apellatsioonimenetluse kulud hagejate endi kanda.
6(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785
21.Kolmas isik esitas 05.01.2015 ringkonnakohtu otsusele kassatsioonkaebuse, milles palus maa- ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
22.Riigikohus tühistas 03.06.2015 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 05.12.2014 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
23.Riigikohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas korteriomanikud teadsid või pidid teadma TsÜS § 118 lg 2 tähenduses, et kolmas isik tegutseb nende nimel, ja talusid seda tegevust. Maakohus on materiaalõigust vääralt kohaldades jätnud selle sisuliselt hindamata, ringkonnakohus ei ole aga viga parandanud. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kohtud ei ole analüüsinud, kas kolmanda isiku käitumine ja avaldused mõjutasid hagejaid mõistlikult uskuma, et kolmandal isikul on korteriomanike volitus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni arvestades võisid hagejad mõistlikult eeldada volituse olemasolu. Seejärel tuleb ringkonnakohtul analüüsida, kas korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et kolmas isik tegutses lepinguid sõlmides nende esindajana.
24.Kummagi kohtu otsusest ei nähtu, et üldkoosoleku otsuse protokoll oleks tõendina lubamatu või ebausaldusväärne. Samuti on kohtud tuvastanud, et korteriomanikud olid teadlikud remonditööde tegemisest. Ringkonnakohtul tuleb hinnata, kas korteriomanikud lepingute sõlmimise ajal teadsid tehingute tegemisest või pidid sellest teadma.
25.Ringkonnakohtul tuleb samuti kontrollida, kas kõik korteriomanikud, kes esindaja tegevusest teadsid või pidid teadma, seda tegevust TsÜS § 118 lg 2 mõttes ka talusid. Tegevuse talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatavad korteriomanikud ei püüa katkestada ega lõpetada esindaja tegevust. Juhul, kui ringkonnakohus leiab ka asja uuel läbivaatamisel, et kolmandal isikul puudus lepingute sõlmimiseks volitus TsÜS § 118 lg 2 järgi, tuleb kontrollida, kas korteriomanikud on laenu- ja käenduslepingu heaks kiitnud.
26.Kui ringkonnakohus tuvastab, et korteriomanikud on vaidlusalused lepingud sõlminud, tuleb võtta seisukoht ka võlaõigusseaduse (VÕS) 22. peatüki 2. jao sätete kohalduvuse kohta.
Ringkonnakohtu seisukoht
7(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785
27.Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
28.Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et laenu- ja käenduslepingu sõlmimiseks volituse andmine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses ja seda sai otsustada üldkoosoleku häälteenamuse alusel KOS § 15 lg 3 järgi. Samuti pole maakohus kolleegiumi arvates rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, tuvastades, et vaidlusalusel 16.05.2007 üldkoosolekul puudus kvoorum. Selles osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lõikest 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata. Ringkonnakohus ei pea selles aspektis võimalikuks hinnata tõendeid (nende kogumis) maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Kõiki menetlusosaliste väiteid on maakohus piisava põhjalikkusega käsitlenud. Kolleegium märgib, et väited AV ja IV kaasomandi kohta on kolmas isik esitanud maakohtu menetluses hilinenult ning kohus jättis need õigesti tähelepanuta (TsMS § 331).
29.Maakohus on asunud seisukohale, et kolmandal isikul ei olnud lepingute sõlmimiseks korteriomanike volitust TsÜS § 118 lg 2 tähenduses ning puudus ka korteriomanike heakskiit TsÜS § 129 järgi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate lõppjäreldustega, kuid maakohtu otsuse põhjendusi tuleb täiendada järgnevaga.
30.Pooled on vaielnud menetluses selle üle, kas korteriomanikud teadsid või pidid teadma TsÜS § 118 lg 2 tähenduses, et kolmas isik tegutseb nende nimel, ja talusid seda tegevust. Maakohus on materiaalõigust vääralt kohaldades jätnud selle sisuliselt hindamata. TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, st esindajal on talumisvolitus, kui: - esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks; - esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana; - esindatav talub selle isiku sellist tegevust.
31.Seega tuleb vaidluse lahendamiseks analüüsida, kas kolmanda isiku käitumine ja avaldused mõjutasid hagejaid mõistlikult uskuma, et BREM-il on korteriomanike volitus. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb sellele vastata eitavalt. Kolleegium märgib, et TsÜS § 118 lg-s 2 sätestatud talumisvolitus tuleb kõne alla eelkõige majandus- ja kutsetegevuses pidevalt kasutatavate isikute puhul, kelle positsiooni ja ülesannete laadi arvestades võib tehingu teine pool mõistlikult eeldada, et sellele isikule oli volitus antud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 18). KOS § 21 lg 1 p-dest 1 ja 2 ning lg 2 p-st 1 tuleneb, et kui valitseja sõlmib oma kohustuste täitmiseks tehinguid (eriti remonditöödeks), siis teeb ta seda eelduslikult korteriomanike nimel.
32.Maakohus on õigesti tuvastanud, et kolmas isik sõlmis laenu- ja käenduslepingu korteriomanike nimel ning ka lepingutes on märgitud, et valitseja tegutseb
8(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 korteriühisuse esindajana (I kd, tl-d 8–9, 44). Samas ei saanud hagejad muid asjaolusid arvestades mõistlikult uskuda volituse olemasolu. Valitsejal on küll õigus teha korteriomanike ühiste asjade puhul korteriomanike nimel volituste piires tehinguid (KOS § 21 lg 2 p 1), kuid BREM-i valitsejaks oleku fakti põhjal ei saanud hagejad veel eeldada volituste olemasolu vaidlusaluste laenulepingu ja käenduslepingu sõlmimiseks. Kostjad on kolleegiumi hinnangul põhjendatult osundanud, et 16.05.2007 üldkoosoleku protokoll (I kd, tl-d 15-17) ei vastanud mh KOS § 18 lg 6 nõuetele (jättes kõrvale kvooruminõude). KOS § 18 lg 6 järgi üldkoosoleku otsused protokollitakse. Protokollile kirjutavad alla valitseja ja üks korteriomanik. Kui on moodustatud majanõukogu, kirjutab protokollile alla ka majanõukogu esimees või selle liige. Käesoleval juhul on protokollil ainult BREM-i töötaja allkiri, ühegi korteriomaniku allkirja protokollil ei ole. Seda pidanuks hagejad kolmanda isiku volituste kontrollimisel märkama, arvestades, et hagejad sõlmisid laenu- ja käenduslepingu majandustegevuses. Enamgi veel, hageja I pidanuks juhinduma ka krediidiasutuste seaduse (KAS) nõuetest. Kostjad on põhjendatult osundanud KAS § 89 lg-le 21, millest tuleneb, et lepingu sõlmimisel ja tehingu tegemisel on krediidiasutus kohustatud kliendi ja samuti tema esindaja identifitseerima. Seega võis kolleegiumi hinnangul eeldada hagejatelt oluliselt suuremat hoolsust kolmanda isiku volituse olemasolu kontrollimisel ja korteriomanike kui klientide identifitseerimisel.
33.Kuigi juba eelmärgitu välistab TsÜS § 118 lg 2 kohaldamise, analüüsib ringkonnakohus järgnevalt seda, kas korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et kolmas isik tegutses lepinguid sõlmides nende esindajana. Loetakse, et isik pidi õiguslikku tähendust omavat asjaolu teadma, kui isik ei teadnud seda asjaolu raske hooletuse tõttu (VÕS § 15 lg 4). Esindaja tegevusest teadma pidamine eeldab seega esindatava hooletust, mille tõendiks võib olla muu hulgas asjaolu, et tegemist on tehingutega, mille tegemist esindatav raske hooletuse tõttu ei avastanud. Asjaolust, et valitseja on KOS § 20 mõttes korteriomanike ühiste huvide esindaja, ei saa ringkonnakohtu arvates veel järeldada, et korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et kõik majaga (sh elamu remondiga) seotud küsimused ning tehingud toimuvad nende eest ja nimel.
34.BREM-i poolt esindajana tegutsemisest teadmist või teadmapidamist on ringkonnakohtu hinnangul võimalik jaatada nende korteriomanike puhul, kes 16.05.2007 üldkoosolekul (mis kehtivaid otsuseid vastu võtta ei saanud) tegelikult osalesid. 16.05.2007 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt arutasid koosolekust osa võtnud korteriomanikud laenu võtmist ning käenduse taotlemist (I kd, tl-d 15 jj). Kostjate väide, et protokoll kajastab koosolekul toimunut ja arutatut ebaõigesti, ei ole kolleegiumi hinnangul tõendatud. Asjaolu, et tööde teostajat ei olnud koosoleku toimumise ajaks valitud, ei välistanud iseenesest laenu võtmise arutamist (ja otsustamist). 16.05.2007 üldkoosolekul on sellel osalenud korteriomanikud otsustanud remonttööde finantseerimiseks kinnitada remondifondi makse suuruseks 11,77 krooni ühe ruutmeetri kohta, mille arvelt toimub laenumaksete tasumine pangale, samuti on otsustatud, et laen tasutakse kõikide korteriomanike poolt vastavalt valitseja poolt esitatud igakuistele arvetele. Pärast seda on BREM valitsejana asunud esitama kõigile korteriomanikele 9(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 arveid, mis sisaldasid uut positsiooni "remondikulud" määras 10,5 krooni ühe ruutmeetri kohta ning korteriomanikud on neid arveid tasunud. Nimetatud arvete esitamise ja tasumise üle puudub asjas vaidlus. Need asjaolud on ka tõendatud hagile lisatud arvetega (I kd, tl 27 ja 28) ning kolmanda isiku poolt koos 18.09.2015 menetlusdokumendiga täiendavalt esitatud arvetega (V kd, tl-d 26-58, 59-91, 92-124).
35.Maakohus pole rikkunud ringkonnakohtu arvates oluliselt menetlusõiguse norme, tuvastades, et korteriomanikud olid teadlikud ka majas remontööde tegemisest. Seega 16.05.2007 üldkoosolekul osalenud korteriomanikud teadsid, et elamu remondi- ja renoveerimistööde teostamiseks oli vaja täiendavat finantseeringut ja mille arvelt laenu tasumine toimub. Kuivõrd remonttöid majas tehti, korteriomanikud olid sellest teadlikud ning BREM-i poolt esitatavatele arvetele lisandus positsioon "remondikulud", pidid 16.05.2007 üldkoosolekust osa võtnud korteriomanikud teadma ka laenu- ja käenduslepingu sõlmimisest. Samas, nagu on leidnud Riigikohus käesolevas asjas 03.06.2015 tehtud lahendis, ei piisa talumisvolituse tuvastamiseks sellest, et esindaja tegevusest teadsid või pidid teadma mõned korteriomanikud. Korteriomanike (keda laenulepingus on nimetatud kui korteriühisust) esindajal on talumisvolitus vaid juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb.
36.Kolleegiumi hinnangul ei ole asjas tõendatud, et kõik korteriomanikud, ka need, kes 16.05.2007 üldkoosolekul ei osalenud, BREM-i poolt nende nimel tegutsemisest teadsid või pidid teadma. Ainuüksi asjaoludest, et korteriomanikud teadsid majas remontööde tegemisest ning tasusid BREM-i poolt esitatud arveid, ei saa kolleegiumi hinnangul asjakohaseid järeldusi teha. Väide, et 16.05.2007 üldkoosoleku otsused tehti teatavaks kõigile korteriomanikele teate panemisega iga trepikoja stendile ja iga korteriomaniku postkasti, ei ole ringkonnakohtu arvates tõendatud. 16.05.2007 üldkoosolekul selline teavitamine koosoleku protokollist järelduvalt küll otsustati, kuid see pole piisav tõendamaks, et teavitamine ka tegelikult selliselt toimus.
37.Vastavalt Riigikohtu otsuse juhisele kontrollib ringkonnakohus täiendavalt ka seda, kas kõik korteriomanikud, kes esindaja tegevusest teadsid või pidid teadma, seda tegevust TsÜS § 118 lg 2 mõttes ka talusid. Tegevuse talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatavad korteriomanikud ei püüa katkestada ega lõpetada esindaja tegevust. Poolte esitatust iseenesest ei nähtu, et korteriomanikud oleksid püüdnud kolmanda isiku tegevust (esindajana) katkestada või lõpetada. Nimetatu omaks TsÜS § 118 lg 2 kohaldamisel tähtsust siiski eeldusel, et kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb. Samas on ringkonnakohus eelpool järeldanud, et kõigi korteriomanike osas seda võimalik tuvastada ei ole. Korteriomanikud, kes kolmanda isiku poolt esindajana tegutsemist ei teadnud ega pidanudki teadma, ei saanud seda TsÜS § 118 lg 2 mõttes ka taluda.
38.Eelmärgitust järelduvalt puudus BREMI-il ringkonnakohtu hinnangul lepingute sõlmimiseks volitus TsÜS § 118 lg 2 järgi. Seetõttu kontrollib kohus järgnevalt, kas korteriomanikud on laenu- ja käenduslepingu heaks kiitnud.
10(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785
39.TsÜS § 129 lg 1 kohaselt on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Kui volitus peab olema antud teatud vormis, peab ka heakskiit olema antud samas vormis (TsÜS § 129 lg 6). Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille formaalsed nõuded sätestab KOS. KOS § 18 lg 6 järgi tuleb üldkoosoleku otsused üldjuhul protokollida ning sellele kirjutavad alla valitseja ja üks korteriomanik (KOS § 18 lg 6) või peab otsuse kohta olema kõigi omanike kirjalik seisukoht (KOS § 17 lg 3). KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid.
40.Praegusel juhul on korteriomanikud laenu tagasimaksmise ajal kinnitanud majanduskava, mille kohaselt remondifondi maksete arvel tasutakse pangalaenu (III kd, tl-d 138–141, 159). Kolleegium leiab, et põhimõtteliselt on võimalik esindatava sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Taoline heakskiit võib väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. Samas on oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-72-13, p 24).
41.Menetlusosaliste esitatu põhjal otsustades vastab 12.08.2010 üldkoosolekul vastu võetud korteriomanike otsus majanduskava kinnitamise kohta nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas KOS-ist tulenevatele nõuetele. Menetluses pole ka väidetud, et keegi korteriomanikest oleks hagenud 12.08.2010 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei väljenda 12.08.2010 üldkoosoleku otsus majanduskava kinnitamise kohta piisavalt selget heakskiitu BREM-i poolt korteriomanike esindajana sõlmitud laenulepingule. Võimalik korteriomanike heakskiit võiks olla tuletatav kinnitatud majanduskavas sisalduvast järgmisest lausest: "Remondifondi maksete arvelt toimub pangalaenuteenindamine." Kolleegium leiab, et tehingu heakskiitmise üle otsustamiseks, peaks isikul, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, olema teada vähemalt tehingu teise poole isik ning tehingu olulised tingimused, praegusel juhul seega minimaalselt laenuandja isik, laenusumma suurus, andmed intressimäära kohta ning laenu tagastamise tähtaeg. Asja materjalidest ei nähtu, et korteriomanikud oleksid 12.08.2010 seisuga olnud nendest heakskiidu otsustamiseks vajalikest asjaoludest teadlikud.
42.Eeltoodud põhjustel ei saa TsÜS 129 lg 1 kohast heakskiitu kolleegiumi arvates järeldada ka asjaoludest, et majaelanikud olid toimuvatest remontöödest teadlikud ning hakkasid 2007.a teisest poolest tasuma varasemast suuremaid arveid, milles sisaldus mh kulurida "remondikulud". Ringkonnakohtu arvates ei pidanud korteriomanikud
11(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 seostama arvel olevat rida "remondikulud" üheselt elamu renoveerimiseks võetud laenuga. Samuti ei pruukinud eriteadmisteta isik (korteriomanik) omada ettekujutust kõnealuste remonttööde maksumusest. Asja materjalidest ei nähtu, et korteriomanikud oleksid kolmandale isikule või hagejale I tasunud makseid, mis oleks määratletud laenumaksetena.
43.Asja materjalidest nähtuvalt on majanõukogu esitanud 04.02.2008 hagejale I kostja VK poolt allkirjastatud taotluse, milles informeeritakse, et seoses Pärnu mnt 133, Tallinn elamu renoveerimistöödega on selgunud täiendavate tööde vajadus ning muutunud tööde maht ning et majanõukogu on nõus üldkoosolekul kinnitatud eelarves antud summade ringijagamise teiste töödega (II kd, tl 50). Ringkonnakohtu hinnangul võiks sellest kogumis teiste tõenditega järeldada küll kostja II heakskiitu laenulepingu sõlmimisele. Samas puudub ühe korteriomaniku heakskiidul asja lahendamise seisukohalt õiguslik tähtsus. Hagejate ja BREM-i poolt soovitud järeldusi kostja II poolt allkirjastatud taotlusest teha ei saa.
44.Kolleegium lisab, et majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks iseenesest asjaolu, et majanduskava kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. Samuti märgib ringkonnakohus, et kostjate poolt täiendavalt esitatud 06.12.2010 üldkoosoleku protokoll (V kd, tl-d 12-13) ei kinnita asjaolu, et korteriomanikud said alles 16.11.2010 teada hagejaga I sõlmitud laenulepingust laenulimiidiga 1 250 000 krooni. Samas ei kinnita see kohtu arvates ka teiste menetlusosaliste väiteid, et vaidlusaluse laenulepingu tingimustest teadsid korteriomanikud juba 12.08.2010. Kostjate poolt välja toodud asjaolu, et osad korteriomanikud said väidetavalt alles 16.11.2010 teada 16.05.2007 koosolekul toimunust ja otsustatust, ei oma tehingu heakskiidu seisukohalt tähtsust.
45.Maakohus on mh leidnud, et praegusel juhul ei ole heakskiitu tehingu teisele poolele ehk hagejatele esitatud. Selle järeldusega ringkonnakohus iseenesest ei nõustu. Õige on küll maakohtu seisukoht, et heakskiidu kehtivuse eelduseks on, et tehingu teine pool oleks selle kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1). Maakohus on jätnud samas tähelepanuta, et tahteavaldusi on võimalik teha ka kohtumenetluse kestel. Vaidlusaluse majanduskava kinnitamise otsuse esitas kohtule tsiviilasja menetluse kestel 28.04.2014 kolmas isik, see on teistele menetlusosalistele (sh hagejatele) kätte toimetatud ja maakohus võttis otsuse ka asja juurde. Sellega võib lugeda heakskiidu kõnealuse formaalse eelduse ringkonnakohtu arvates täidetuks.
46.Seonduvalt kostjate väidetega hageja II poolt sõlmitud käenduslepingu heakskiidu osas märgib kolleegium, et VÕS § 142 lg-te 1 ja 4 järgi ei ole põhivõlgnike tahteavaldus käenduslepingu sõlmimiseks iseenesest vajalik. Käenduslepingu kehtivus ka ei sõltu sellest, kas käenduslepingu sõlmimise aluseks olev võlasuhe on kehtiv või mitte. Seega ei olnud hageja II poolt hagejale I käenduse andmiseks korteriomanike tahteavaldust vaja ning käenduslepingu kehtivus ei sõltu sellest, kas korteriomanikud on selle tagantjärele heaks kiitnud või mitte.
12(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785
47.Kokkuvõttes ei ole ringkonnakohtu arvates võimalik esitatud asjaolude ja tõendite põhjal tuvastada, et korteriomanikud oleks vaidlusalused lepingud sõlminud. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks võtta seisukohta VÕS 22. peatüki 2. jao sätete kohalduvuse kohta.
48.Vastuseks apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus, et käsundita asjaajamise sätted (VÕS §-d 1018 jj) on maakohus jätnud õigesti kohaldamata ning kolleegium nõustub maakohtu otsuses sisalduvate õiguslike põhjendustega. Apellatsioonkaebuse vastavatele väidetele on sisuliselt vastanud Riigikohus käesolevas asjas tehtud otsuse põhjenduste p-s 23. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks Riigikohtu seisukohti siinkohal üle korrata. Käesolevas tsiviilasjas ei saa otsustada selle üle, kas ja millised nõuded võivad kolmandal isikul olla kostjate vastu.
49.BREM-i hinnangul on maakohus jätnud tähelepanuta hagejate ja kolmanda isiku väite, mille kohaselt ei ole eluliselt usutav, et korteriomanikud ei teadnud ega pidanudki teadma laenulepingu sõlmimisest. Kolleegium märgib, et TsMS § 230 lg 1 järgi tuleb poolel hagimenetluses üldjuhul tõendada neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Sellest kohustusest ei saa pool vabaneda väidetega esitatud asjaolude elulise usutavuse kohta. Elulise usutavuse seisukohalt saab kohus kaaluda neid vaidlusaluseid asjaolusid ja väiteid, mille kohta on tõendeid esitatud.
50.Kostjad on esitanud 04.12.2015 TsMS § 53 lg-le 2 tuginedes taotluse ringkonnakohtu 30.11.2015 istungi protokolli parandamiseks. BREM vaidleb taotluse kohta esitatud seisukohas taotlusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Hageja II toetab BREM-i seisukohas avaldatut. Hageja I taotluse osas omapoolset seisukohta esitanud ei ole. Ringkonnakohus leiab, et kostjate taotlus protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kolleegiumi hinnangul vastab protokoll TsMS § 50 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Ringkonnakohus osundab, et sama lõike 8. punktist tulenevalt ei olnud vaja protokolli märkida kostjate väidete sisu, mis on kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Kooskõlas TsMS § 53 lg 4 teise lausega lisatakse kostjate protokolli parandamise taotluses esitatud vastuväited protokollile. Menetluskulude jaotus
51.Hagi rahuldamata jätmise tõttu on maakohus jätnud menetluskulud vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagejate kanda. Ringkonnakohus ei näe alust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Apellatsioon- ja kassatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg-st 1 ja § 167 lg-st 3 juhindudes täies ulatuses kolmanda isiku kanda.
52.Menetluskulude rahalise suuruse määrab käesolevas asjas kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui
13(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-8785 menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.