Võlaõigus › Laenu- ja krediidilepingud

üksnes võlgniku põhikohustusele ning sihtasutus täidab tagatislepingust tulenevad kohustused üksnes juhul, kui tagatise saaja ei saa nõuet võlgniku ja võlgniku kohustusi tagavate kolmandate isikute vastu võlgniku põhikohustuse ulatuses rahuldada. Võlgniku kohustusi tagavad kolmandad isikud ei omanda võlgniku kohustuse täitmisega nõudeõigust sihtasutuse vastu. ETS § 8 lg 2 kohaselt läheb võlgniku kohustuse täitmisel võlausaldaja nõue täidetud ulatuses üle sihtasutusele. Kuna korteriomanikud SB-ga sõlmitud laenulepingut nõuetekohaselt ei täitnud ning SB-l ei olnud võimalik oma nõuet korteriomanike vastu mõistliku aja jooksul rahuldada, täitis KredEx 21.03.2012 SB-le eelnimetatud käenduskohustuse ning tasus SB-le käenduse summa 75% laenu põhiosa tagastamata osast, so 50 916,30 eurot. Korteriomanike Laenulepingu järgse põhivõlgnevuse suurus oli sellel ajal 67 888,40 eurot. Väljamakstud käenduse summa ulatuses läks nõue korteriomanike vastu üle KredEx’ile. SB jäi ülejäänud 25% ulatuses nõude omajaks korteriomanike vastu. SB ja KredEx’i Laenu- ja käenduslepingust tulenev nõue korteriomanike vastu kokku on 22.02.2013 seisuga 115 876,71 eurot, millest põhinõue on 67 888,40 eurot, intressinõue 4 225,86 eurot (kuni Laenulepingu lõpetamiseni 30.12.2011), viivisenõue 43 444,81 eurot, KredEx’i tagatistasu nõue 188,56 eurot ning KredEx’i tagatistasu viivisenõue 129,08 eurot. Käesoleva hagi koostamise päeva seisuga võlgnevad korteriomanikud Laenulepingu alusel SB-le kokku 39 145,85 eurot, mis koosneb järgmistest summadest: laenu põhiosa võlg 16 972,10 eurot; intressivõlg 4 225,86 eurot; viivisevõlg 17 630,25 eurot; KredEx’i tagatistasu võlg 188,56 eurot; KredEx’i tagatistasu viivisevõlg 129,08 eurot. Hageja I vähendab ülaltoodud viivisenõuet 5 201,65 euro võrra 12 428,60 euroni, misjärel on hageja I kogunõue ühisuse vastu 33 944,20 eurot, mille väljamõistmist hageja I käesolevaga kohtu kaudu kostjatelt taotleb. Korteriomanikud võlgnevad käesoleva hagi esitamise päeva seisuga KredEx’ile käenduslepingu alusel kokku 76 730,86 eurot, sh järgmised summad: väljamakstud käenduse summa tagasinõue 50 916,30 eurot; viivis 25 814,56 eurot. Hageja I palub mõista kostjatelt solidaarselt hageja I kasuks välja laenulepingust nr XXX tulenevad võlgnevused kokku summas 33 944,20 eurot. Hageja II palib mõista kostjatelt solidaarselt hageja II kasuks välja käenduslepingu nr XXX alusel laenulepingust nr XXX tulenevad võlgnevused kokku summas 76 730,86 eurot ja viivis protsendina põhinõudelt (50 916,30 eurolt) alates hagi esitamise päevale järgnevast päevast kuni põhinõude täieliku täitmiseni laenulepingus nr XXX sätestatud määras, so 0,15% päevas iga põhivõla tasumisega viivitatud päeva eest, kuid ühes hagi koostamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivisega kokku mitte rohkem kui on põhinõude summa. Menetluskulud paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda ja mõista kostjatelt hagejate kasuks välja viivis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Kostjate vastuväited Kostjad kirjaliku vastuse kohaselt hagi ei tunnista. Esiteks ei ole XXXTallinnas korteriomanikud sh kostjad ise sõlminud Swedbank AS-ga laenulepingut nr XXX. Teiseks ei ole XXXTallinnas korteriomanikud sh kostjad volitanud mitte ühtegi isikut sh OÜ-d XXX võtma enda nimel laenu laenulepingus nr XXX märgitud summas. Kolmandaks ei ole de facto korteriomanike üldkoosolekut toimunud väidetavalt viisil, samas isegi kui see oleks toimunud, poleks üldkoosolekul olnud võimalust vastava volituse andmiseks kõigi korteriomanike nimel. Lisaks ei olnud koosolekul esindatud kaasomanike enamust, kellele kuulunuks suurem osa ühisest asjast. Neljandaks pole mitte ühegi

XXXTallinnas korteriomaniku sh ühegi kostja kontole kantud mitte ühtegi summat vastava laenulepingu alusel. Vastav leping nr XXX on allkirjastatud Swedbank AS ja OÜ XXX vahel, kellel polnud mitte ühegi XXXTallinnas korteriomaniku sh ühegi kostja volitust vastava lepingu sõlmimiseks. Märgitust tulenevalt ei saa hagejatel olla mitte mingit nõuet kostjate ega ühegi teise XXXTallinnas korteriomaniku vastu. Seadusest (KOS § 21 ega ükski muu säte) ei tulene a priori valitseja volitust laenu võtmiseks: laenu võtmine on vaieldamatult tehing, milleks on vajalik laiendatud volitus. Puudub kaasomanike omavaheline kokkulepe laenu võtmiseks ja ehitustööde teostamiseks. Nimelt kohaldub antud juhul hoopis KOS § 16 lg 1, mis sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lg 3 kohaselt ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi. Vaidlusalune üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline tulenevalt KOS § 19 lg-st 2. Vajaliku kvoorumi puudumisele viitab vastava protokolli analüüs: esimese näitena olgu toodud korteriomand nr 3: märgitud korteriomandi omanik oli vastaval ajahetkel XXX– samas tema allkirja protokollist ei nähtu, välja on loetav perekonnanimena „XXX”. Samuti nähtub korter 14 omaniku nimena XXX– märgitud isik polnud aga vastava korteri omanik enam alates 28. jaanuarist 2004. a. Korteriomand nr 3 reaalosa pindala on 39 m2. Korteriomand nr 14 reaalosa pindala on 37,1 m2. Isegi kontrollimata ülejäänud isikute allkirjade õigsust (mida asjaolusid arvestades ei saa eeldada), saame nimetatud kaks isikut õiguspäraste allkirjastajate hulgast kahtluseta välja arvata. Seega korteriomandite reaalosade pindalaks, kes väidetavalt on protokolli allkirjastanud, on vaid 524,3 m2. Samas kõigi reaalosade kogupindala ja nendest tulenev mõttelise osa proportsioon on kõnealuses elamus 1121,6 m2. 524,3 m2 on sellest vaid 46,74 %. Puudub vaidlus, et mitte ükski XXXTallinnas kaasomanikest ei ole TSÜS § 129 lg 1 kohast heakskiitu avaldanud. Laenuleping nr XXX on tühine ja ei too seega XXXTallinnas korteriomandite omanikele sh kostjatele kaasa mingeid tagajärgi. Täpselt sama kehtib 25. juuni 2007. a OÜ XXX, AS Hansapank ja Krediidi ja Ekspordi Garanteerimise Sihtasutuse KredEx vahel allkirjastatud käenduslepingu XXX osas – ka märgitu on volituseta tehtud mitmepoolne tehing ja seega TsÜS § 129 lg 1 tulenevalt tühine. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud hagejate kanda.

Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik on seisukohal, et hagejate nõuded on põhjendatud ja hagi tuleb rahuldada, kuna: a) XXXkorteriühisuse 16. mai 2007. a üldkoosoleku otsused ja nendes sisalduv XXX antud volitus on kehtivad; b) XXX tuleb lugeda volitus antuks ka otsuste tühisuse korral; c) nii sõlmitud laenuleping nr XXX kui ka käendusleping nr XXXon XXXkorteriomanikele siduvad isegi volituse algse puudumise korral, kuna korteriomanikud on lepingud heaks kiitnud; d) alternatiivselt on lepingud korteriomanikele siduvad käsundita asjaajamise sätete alusel. Kolmas isik nõustub hagejate põhjendustega üldkoosoleku otsuse ja lepingute kehtivuse osas.

BREM volitus korteriomanikke laenu- ja käenduslepingu sõlmimisel esindada tuleneb üldkoosoleku 16. mai 2007. a otsustest. Lepingute sõlmimisega viis kolmas isik kooskõlas KOS §-ga 21 lg 1 p 1 ellu XXXelanike poolt vastuvõetud otsuseid. Käesoleval juhul võis ehitises XXXtöid teostada ning laenu võtmist otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega tehtud otsuse alusel. Kõigi korteriomanike kokkulepe ei olnud nõutav. Kooskõlas KOS § 15 lg-ga 3 on käesoleval juhul laenuga finantseeritud kaasomandi korrapäraseks korrashoidmiseks teostatud töid. Viidatud asjaolu tõendab mh ka laenulepingu p 2.3.1 ning üldkoosoleku protokollis märgitu, mille kohaselt laenuga finantseeritavate tööde näol on vastavalt korteriühisuse 2006. a majanduskavale tegemist korrapäraseks korrashoiuks vajalike remonttöödega. Korteriomanikud ei ole pöördunud kohtusse üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks, seega ei ole otsused tühised. Kostjate väited selle kohta, et üldkoosolek polnud otsustusvõimeline on paljasõnalised ning alusetud. On ilmne, et kostjad on püüdnud kunstlikult tekitada argumente. Puudub mis tahes alus väita (tõendamisest rääkimata), et (a) koosolekul puudus kvoorum; (b) protokollis on ebaõigete isikute allkirjad; (c) koosolekut justkui üldse ei toimunud; või et (d) laenuga (sh laenusummaga) seotud küsimusi koosolekul ei arutatud. Ka asjaolu, et hinnapakkumisi koosoleku toimumise hetkeks veel ei olnud, ei kinnita kostjate väiteid. Õiguslikult puudub mis tahes takistus otsustada laenusummat enne tööde täpse maksumuse selgumist. Seejuures oli laenulepingu kohaselt 1 125 000 Eesti krooni üksnes laenulimiidiks ehk kui tööde maksumus oleks väiksemaks kujunenud, ei pruukinud kogu laenulimiiti kasutuse võtta. Volituse puudumist ei tõenda ka asjaolu, et üldkoosoleku protokollil on vaid XXX allkiri. Protokoll on koosolekul vastuvõetud otsuseid kajastav dokument. Protokolli mittenõuetekohane vormistamine ei välista otsuste kehtivat vastuvõtmist. Antud juhul ongi otsused kehtivalt vastu võetud. Seda tõendab mh ka asjaolu, et korteriomanikud on asunud neid täitma ning on talunud ka valitseja poolt otsuste täitmist. Antud juhul on kolmanda isiku tegevus enne lepingute sõlmimist ilmselt mõjutanud hagejaid mõistlikult uskuma, et XXX oli antud volitus tehingute tegemiseks (loomulikult tugines ka kolmas isik ise kehtiva volituse olemasolule). Muu hulgas oli pank teadlik korteriomanike 16. mai 2007. a üldkoosoleku protokollist ning asjaolust, et lepingute sõlmimise ajaks ei olnud korteriomanikud üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud, kuigi seaduses ettenähtud ühekuune tähtaeg oli möödunud. Korteriomanikud olid samas teadlikud hagejatega peetavatest läbirääkimistest ning sellest, et kolmas isik korteriomanikke esindas. Korteriomanikud talusid eeltoodut ilma mis tahes vastuväiteid esitamata. Seega, isegi kui korteriomanikud ei ole üldkoosolekul kolmandat isikut lepingute sõlmimiseks volitanud, tuleb volitus siiski lugeda antuks. Lepingud on korteriomanikele siduvad ka juhul, kui leiab tuvastamist, et korteriomanikud ei ole kolmandat isikut enne lepingute sõlmimist enda nimel tegutsemiseks volitanud korteriomanikud on lepingud kooskõlas TsÜS §-ga 129 lg 1 heaks kiitnud Kolmas isik on seisukohal, et korteriomanikud (sh ja eriti kostjad) olid teadlikud ka ehitustööde finantseerimisest laenu abil ning kiitsid selle heaks. Korteriomanikud ja eriti kostjad olid teadlikud 2007-2008 toimunud ulatuslikest ehitustöödest ning nende maksumusest, kuid ei tõstatanud küsimust, millistest vahenditest neid teostatakse. Kui kostjad ei oleks olnud teadlikud renoveerimistööde finantseerimisest laenu abil, oleks neil pidanud tekkima küsimus, kes tööde eest tasub. Mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei ole eluliselt usutav, et tööd oleks saanud teostada juba kogunenud remondifondist või, veelgi enam, kolmanda isiku vahenditest.

Kui majanõukogu liikmed väidavad, et nad ei olnud teadlikud sellest, millistest vahenditest teostati ulatuslikke remonditöid, kuid nad ei teinud asjaolude selgitamiseks midagi, siis möönavad majanõukogu liikmed enda kohustuste täitmata jätmist. Lepingute sõlmimine võib olla tõlgendatav ka käsundita asjaajamisena. Kolmas isik palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostjate kanda. Kohtuotsuse põhjendused TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus, tutvunud hagiga, kostja vastusega hagile ning menetluses esitatud seisukohtadega ja tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Pooltel puudub vaidlus selles, et kolmas isik kui valitseja sõlmis hagejaga I Tallinnas XXXsuva korterelamu korteriomanike nimel 25.06.2007 laenulepingu nr XXX. Laenulepingu p 2.3 kohaselt oli laenu kasutamise sihtotstarbeks oli Tallinnas XXXsuva korterelamu katuse vahetus ja vihmaveesüsteemi paigaldus, elektrisüsteemi renoveerimine, trepikodade remont, küttesüsteemi rekonstrueerimine, trepikoja varikatuste renoveerimine, garaažide varikatuste renoveerimine, trepikoja akende vahetus ning välistreppide renoveerimine. 09.12.2011 saatis hageja I ühisusele laenulepingu ennetähtaegse ülesütlemisavalduse, milles palus võlgnevuse tasuda hiljemalt 14 päeva jooksul avalduse kättesaamisest ning hoiatas ühisust, et võlgnevuse mittetasumisel ütleb hageja I laenulepingu ühepoolselt ennetähtaegselt üles ning nõuab kõigi laenulepingust tulenevate rahaliste kohustuste kohest täitmist korteriomanikelt. 25.06.2007 sõlmis kolmas isik nimetatud korteriomanike nimel käenduslepingu nr XXX, mille punkti 1.1 kohaselt andis hageja II hageja I-le käenduse vastavalt laenulepingus kokkulepitud laenu kasutamise sihtotstarbele. Tulenevalt käenduslepingu punktidest 2.1, 2.2 ja 2.3 käendas hageja II 75% korteriomanike poolt laenulepingu alusel saadud laenu tagasimaksmise põhikohustusest. Hageja II täitis 21.03.2012 hageja I-le eelnimetatud käenduskohustuse ning tasus hageja I-le käenduse summa 75% laenu põhiosa tagastamata osast, so 50 916,30 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas kolmandal isikul oli hagejatega korteriomanike nimel lepinguid sõlmides vastav korteriomanike volitus, volituse puudumisel vaidlevad pooled selle üle, kas korteriomanikud on tehingud heaks kiitnud. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hagi kuulub alternatiivselt rahuldamisele käsundita asjaajamise sätete alusel. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 65 lg 4 kohaselt, kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. VÕS § 396 lg 1 kohaselt kohustub laenulepinguga üks isik (laenuandja) andma teisele isikule (laenusaaja) rahasumma või asendatava asja (laen), laenusaaja aga kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama kvaliteediga. VÕS § 397 lg 1 alusel majandus- või kutsetegevuses antud laenult tuleb maksta intressi. VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel võlausaldaja võib võlgniku poolt lepingu rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist ning p 6 kohaselt annab võlausaldajale võimaluse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 lg 3 sätestab, et kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui VÕS §-s 94, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. KOS § 19 lg 2 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-38-11 tehtud otsuses asunud seisukohale, et KOS § 19 lg 2 rikkumise korral korteriomanike üldkoosoleku otsus kui mitmepoolne tehing tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 87 järgi ega vaja kehtetuks tunnistamist KOS § 15 lg 4 järgi. Seega ei ole seadusest tulenevalt vaja sellisel juhul kohtusse vastavat hagi esitada, kuivõrd üldkoosoleku otsus on tühine algusest peale. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, mille kohaselt oli kolmandal isikul laenulepingu allkirjastamiseks korteriomanike nimel vajalik iga korteriomaniku volitus. Vastavalt KOS § 15 lõikele 3 võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. KOS § 16 lg 1 järgi ei saa KOS § 15 lg 3 kohaselt otsustada ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ning selliste ümberkorralduste tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Käesoleval juhul on kohtu hinnangul laenuga finantseeritud kaasomandi korrapäraseks korrashoidmiseks teostatud töid. Tööde loetelust laenulepingu punktis 2.3.1 nähtub, et kõiki olulisi ehitise osi on üksnes kaasajastatud. Ehitist ei ole laiendatud ega ümber ehitatud selliselt, et kaasnenud oleks elamu püsiv muutumine. Toimunud on üksnes olemasolevate tehnosüsteemide ja ehitise osade uuendamine. KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal muuhulgas õigus teha kõigi korteriomanike nimel volituste piires tehinguid. Seega ei olnud laenulepingu sõlmimisel vajalik selle allkirjastamine iga korteriomaniku poolt. KOS § 21 lg 1 p 1 kohaselt on valitseja õigustatud ellu viima korteriomanike otsuseid. Seega oleks võinud kolmas isik korteriomanike üldkoosoleku otsuse ellu viimiseks laenulepingu sõlmida. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokollile lisatud registreerimislehest nähtuvalt on üldkoosolekul osalenud alljärgnevad korteriomanikud:

Krt nr

Omanik

XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX

Korteri pindala 26,9 36,8 39,0 37,8 27,2 37,0 38,9 38,0 27,1 36,8 38,6 38,0 27,2 37,1

Mõttelise osa suurus

Omaniku allkiri reg.lehel jah jah jah

jah jah jah jah jah jah

XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX XXX

38,3 37,9 37,6 39,1 36,6 26,8 37,4 39,1 36,5 26,8 37,3 38,2 36,5 26,7 36,9 39,9 36,7 26,9

jah jah

jah

jah jah jah jah

jah

Kostja XXX, kelle omandis on korter nr 9, 27,1 m2, vande alla antud seletusega on tõendatud, et tema vaidlusalusel üldkoosolekul ei osalenud ja kirjutas allkirja osalejate registreerimislehele hiljem, kui kolmanda isiku esindaja XXXpöördus tema poole, põhjendades seda vajadusega elamus remonditööde tegemiseks. Laenulepingu sõlmimisest üldse juttu ei olnud. Kohtul ei ole alust kahelda XXX vande all antud seletuse tõele vastavuses. Tunnistaja XXX, kellele kuulub korter nr 3 pindalaga 39 m2, ütlustega on tõendatud, et tema vaidlusalusel üldkoosolekul ei osalenud ega ole volitanud kedagi teda antud üldkoosolekul esindama. Üldkoosolekust osavõtjate nimekirja lehele on XXX reale kirjutatud allkirjast võimalik välja lugeda XXX. Kolmanda isiku seisukoha kohaselt on ilmne, et perioodil 20072010 on krt 3 esindajana rohkem kui ühel koosolekul osalenud XXX, siis võib mõistlikkuse põhimõttest ja TsÜS § 2 lg-st 2 järeldada, et selline esindus on pooltevahelises suhtes tavapärane. Kohus ei nõustu kolmanda isiku seisukohaga, et 12.08.2010 üldkoosolekul XXX volitamisest XXX esindama saaks teha järelduse selle kohta, et ka vaidlusalusel üldkoosolekul oli XXX vastav volitus olemas. Kohtu hinnangul on nimetatu ümber lükatud tunnistaja XXX ütlustega. Kohtul ei ole mingit alust kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses. 16.04.2014.a. koostatud ekspertiisiaktiga nr XXX on tõendatud, et 16.05.2007 toimunud üldkoosolekust osavõtjate registreerimislehele ei ole XXX alla kirjutanud, kuna registreerimislehe positsioonil nr 4, XXX, krt 4, 37,8 m2 oleva allkiri ei ole kirjutatud XXX poolt. Registreerimislehe reale nr 14 on üldkoosolekul osalejana märgitud XXX. Vaidlus puudub selles, et korter nr 14 pindalaga 37,1 m2, ei olnud 16.05.2007 toimunud üldkoosoleku ajal enam nimetatud isiku omandis, vaid kuulus XXXle. Kohus leiab, et eluliselt ei ole usutav, et XXX kirjutaks oma allkirja selliselt, et sellest võiks pigem välja lugeda XXX, kuid mitte XXX. Samuti on kohtu hinnangul mõistlik eeldada, et juhul kui XXX oleks vaidlusalusel üldkoosolekul osalenud ja registreerimislehe allkirjastanud, oleks ta mõistlikult käitudes lasknud teha paranduse ja korteri nr 14 omanikuna märkida ennast, mitte kirjutada allkirja reale, milles oli koosolekust osavõtjaks märgitud korteri endine omanik XXX. Vaidlus puudub selles, et korteriomanikud, kelle allkiri puudub registreerimislehel, ei osalenud 16.05.2007 toimunud üldkoosolekul. Ülaltoodud tõenditega on tõendatud, et XXX, XXX ja

XXX reale märgitud allkiri ei ole kirjutatud nende korteriomanike poolt. Pooltel puudub vaidlus selles, et kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosade arv on 11216. Samuti puudub vaidlus korteriomanike mõtteliste osade suuruste üle. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et vaidlusaluse üldkoosoleku allkirjalehte ei ole allkirjastanud korteriomanikud, kellele kuulub kokku 6354/11216 ehk 56,65 % kaasomandist. Samuti on XXX ütlustega tõendatud, et tema antud üldkoosolekul ei osalenud ja andis oma allkirja registreerimislehele hiljem, teadmata vastuvõetud otsuste sisust. Kohus nõustub hageja I seisukohaga, et KOS § 18 lg 6 ei näe ette, et üldkoosoleku protokolli lahutamatuks lisaks oleks üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga. Samas tõendab antud dokument korteriomanike osalemist koosolekul. Ülalnimetatud isikute osas on tuvastatud, et nemad üldkoosolekust osa ei võtnud ja XXX poolt hiljem antud allkirjast ei saa teha järeldust selle kohta, et ta oleks teadlik olnud koosolek arutatu sisust ja tema tahtele vastaks üldkoosoleku protokollis märgitud otsus laenu võtmise kohta. Käesoleval juhul ei vastanud vaidlusalusel üldkoosolekul osalenute arv KOS § 19 lg 2 sätestatud nõuetele, kuivõrd sellel osalenud korteriomanikele kuulus alla poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Seega ei ole täidetud KOS § 19 lg 2 tulenev nõue: selleks, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, peaks sellel osalevatele korteriomanikele kuuluma üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Kuivõrd 16.05.2007 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, siis ei oleks saanud see ka võtta vastu otsust laenu võtmiseks ja valitseja volitamiseks laenulepingu sõlmimiseks. Nimetatud otsus on TSÜS § 87 alusel tühine. TSÜS § 84 lg 1 alusel ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Järgnevalt analüüsib kohus, kas volitust saab lugeda antuks TSÜS § 118 lg 2 alusel. TSÜS § 118 lg 1 alusel toimub volituse andmine esindatava poolt vastava tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või avalikkusele. Kohus ei nõustu hagejate ja kolmanda isiku seisukohaga, et kolmandale isikule saab lugeda volituse antuks TSÜS § 118 lg 2 alusel, mis sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, loetakse, et esindatav on volituse andnud. Kohtus ei ole tõendamist leidnud asjaolu, et kostjad oleksid olnud teadlikud kolmanda isiku poolt laenulepingu sõlmimisest, mille pooleks on korteriomanikud. Kohtu hinnangul ei ole asjas esitatud tõendeid, millest võiks teha järelduse selle kohta, et korteriomanikud oleksid pidanud eeldama, et kolmas isik sellise lepingu nende nimel sõlmib ja oleksid pidanud hoolika korteriomanikuna takistama kolmandat isikut nende nimel laenulepingut sõlmimast. Seega ei ole volituse andmine laenulepingu sõlmimiseks TSÜS § 118 lg 2 alusel tõendamist leidnud. Poolte ja kolmanda isiku hilisem käitumine kolmandale isikule volituse andmise tuvastamiseks laenulepingu sõlmimise hetkel asja lahendamisel tähendust ei oma. TSÜS § 129 lg 1 alusel on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta tehtud tehing tehti, selle hiljem heaks kiidab. Kostjate selgituste kohaselt olid nad teadlikud elamus tehtavatest renoveerimistöödest, kuid asjaolust, et nemad on laenulepingu alusel pangast laenu saanud isikuteks, kostjad teadlikud ei olnud. Nimetatu ei ole ka asjas tõendamist leidnud. Vaidlus puudub selles, et laenumaksed korteriomanikele esitatud igakuistel arvetel ei kajastunud, arvetest nähtus üksnes remondifondi makse. Kostjate esitatud arvetega on tõendatud, et remondifondi real kajastuv summa oluliselt pärast laenulepingu sõlmimist ei suurenenud, olles enne laenulepingu sõlmimist 10,50 krooni/m2 ja pärast seda 14,285 krooni/m2. KOS § 21 lg 1 p 2 sätestab, et valitseja on õigustatud ja kohustatud rakendama kaasomandi tavapäraseks valitsemiseks ja

korrahoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Kohtu hinnangul on mõistlik eeldada, et mahukate remonditööde teostamiseks elamus on vajalik suurendada ka kogutava remondifondi makseid, mida korteriomanikud igakuiselt tasusid. Seega asjaolust, et elamus toimusid mahukad remonditööd ja korteriomanikud tasusid suurenenud remondifondi makseid, ei saa teha järeldust selle kohta, et korteriomanikud oleksid olnud teadlikud laenu võtmisest nende nimel ja selle tehingu heaks kiitnud. Samuti ei ole vaidlust selles, et korteriomanikud ei ole muul viisil kolmandale isikule ega hageja I-le kunagi tasunud makseid, mis oleks määratletud laenumaksetena. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul laenulepingu heakskiiduks vajalik vastav korteriomanike üldkoosoleku otsus, kuna heakskiidu andmiseks on õigustatud isik, kelle nimel tehing tehti. TSÜS § 69 lg 1 alusel muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus kehtivaks kättesaamisega. Kohtule ei ole esitatud mingeid tõendeid selle kohta, et korteriomanikud oleksid vastu võtnud kehtiva otsuse selle kohta, et kiidavad heaks kolmanda isiku poolt nende nimel esindusõiguseta sõlmitud laenulepingu, ja esitanud selle hagejatele. Seetõttu ei oma kohtu hinnangul vaidluse lahendamisel tähendust ka hilisema perioodi majanduskava kinnitamine ja vastav korteriomanike otsus. XXX Tallinn majanõukogu esitas 04.02.2008 hageja I-le XXX poolt allkirjastatud taotluse, milles informeeritakse, et seoses XXX Tallinn elamu renoveerimistöödega on selgunud täiendavate tööde vajadus ning muutunud tööde maht ning et majanõukogu on nõus üldkoosolekul kinnitatud eelarves antud summade ringijagamise teiste töödega. Kohtu hinnangul ei saa ülaltoodud põhjendustel antud dokumenti käsitleda korteriomanike heakskiiduna laenulepingu sõlmimiseks. Lisaks eeltoodule ei ole kohtule esitatud kehtivat korteriomanike üldkoosoleku otsust, millest nähtuks, et XXX oleks olnud valitud majanõukogu liikmeks antud taotluse esitamise eelselt. 16.06.2007 korteriomanike üldkoosoleku otsus majanõukogu valimise kohta on tühine. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool tõendama oma väiteid ja vastuväiteid. Kohus leiab, et hagejate nõue kohtus tõendamist leidnud ei ole. Kohus ei nõustu kolmanda isiku seisukohaga, mille kohaselt on laenuleping pooltele siduv käsundita asjaajamise sätete alusel. VÕS § 1018 sätestab käsundita asjaajamise mõiste. Käsundita asjaajamise eelduseks on see, et isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks ilma lepingu või seadusest tuleneva aluseta teise isiku soodustamise eesmärgil. Käesoleval juhul ei ole hagejad korteriomanike soodustamiseks midagi teinud. Hagejad sõlmisid lepingud oma majandus- ja kutsetegevuses oma ärihuvidest lähtudes. Käsundita asjaajamise regulatsioon võiks kohtu hinnangul kohane olla korteriomanike ja kolmanda isiku vahelisest võlasuhtest tulenevas vaidluses. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hagejate kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.