OÜ BREM Kinnisvarahooldus hagi Arco Real Estate AS vastu lepingust tuleneva tasu ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.06.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
29 862,61 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Arco Real Estate AS apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044, asukoht Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Arco Real Estate AS (registrikood 11346894, asukoht Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Urmas Ustav ja advokaat Rainer Ratnik
Kohtuistungi toimumise aeg
11.11.2015
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja vandeadvokaat Enno Heringson ning kostja esindajad vandeadvokaat Urmas Ustav ja advokaat Rainer Ratnik
Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Arco Real Estate AS kanda.
4.Apellatsiooniastmes kantud OÜ BREM Kinnisvarahooldus menetluskulude kindlaksmääramise avaldus rahuldada. Määrata apellatsiooniastmes kantud OÜ
1(12)
BREM Kinnisvarahooldus menetluskulude vajalikuks ja põhjendatud rahaliseks suuruseks 1417,50 eurot.
5.Välja mõista Arco Real Estate AS-lt OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks menetluskulud 1417,50 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.21.10.2014 esitas OÜ BREM Kinnisvarahooldus (hageja) maakohtule Arco Real Estate AS (kostja) vastu hagi, milles palus välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevuse 13 334,15 eurot, viivise 9228,46 eurot kuni 20.10.2014 ja viivise 0,15% päevas võlalt alates 21.10.2014 kuni nõude rahuldamiseni.
2.01.07.2012 sõlmisid kostja üldõiguseellane ja hageja halduslepingu nr JOE/12/130 Tallinnas Jõe 2B kinnistul haldusteenuse, hooldusteenuse, heakorrateenuse, valveteenuse ja hooldusspetsialisti teenuse osutamiseks. Haldustasu oli kuus 2193,12 eurot, millele lisandus käibemaks. Lepingu tähtaeg pikenes 30. septembrini 2013. Hageja poole ei pöördutud mingite pretensioonidega, välja arvatud kostja juhatuse liikme 11.12.2012 e-kiri, milles aga kostja ei toonud esile ühtki lepingurikkumist. 04.03.2013 esitas kostja hagejale üllatuslikult teavituse lepingu ülesütlemisest. Ülesütlemisel puudus õiguslik alus. Hageja jätkas teenuse osutamist. 04.04.2013 ekirjas juhtis hageja juhatuse liige kostja tähelepanu, et 03.04.2013 ei lasknud kostja enam hageja koristajaid objektile. Hagejal on õigus nõuda ajavahemiku 30.04.2013 kuni 30.09.2013 eest 2631,74 eurot kuus, kuid 2013. aasta septembri eest nõuab hageja üksnes 175,45 eurot. Kostja ei maksnud hageja esitatud arveid. Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
4.Vastavalt kostja ülesütlemisavaldusele lõppes leping 03.04.2013. Hageja oli lepingu täitmisel hooletu ja kostja kaotas tema suhtes usalduse. Hageja pidi Jõe 2B hoonet haldama, hageja tegutses seejuures oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Hageja poolt hakkasid ilmnema minetused lepingu täitmisel kohe pärast lepingu sõlmimist, mis eskaleerusid sügisel 2012. 11.12.2012 pretensiooniga kirjeldas kostja haldur MJ tegevusega seonduvaid probleeme ning teatas, et lepingu jätkumise eelduseks on
2(12)
lepingu kohane täitmine MJ poolt või tema asendamine. 18.12.2012 kohtumisel arutasid pooled puudusi lepingu täitmisel. Kohtumisel lepiti kokku, et haldaja võtab arvesse kõik tellijale probleeme valmistavad asjaolud ja täidab edaspidi oma lepingust tulenevaid kohustusi. MJ-ga reageeris palvetele selektiivselt, tegi töid paaripäevase nihkega ja eiras tööpalveid.
5.Vastavalt lepingule pidi hageja täitma tuleohutusreegleid ja ettekirjutusi, kuid 2012. aastal ei viinud hageja läbi voolikukappide hooldust. Voolikukapis oli kleebis, et järgmine kontroll tuleb teostada augustis 2012, kuid hageja kontrolli ei korraldanud. Samuti jättis hageja välja vahetamata esimese korruse kahjustunud vooliku. Hageja jättis täitmata kohustuse korraldada kord aastas tuletõrje voolikusüsteemide kontroll. Hageja ei tellinud automaatsele tulekahjusignalisatsioonile iga-aastast põhihooldust ega esitanud kostjale asjakohaseid akte. Hageja ei teostanud vihmaveerenni sulatamise süsteemi hooldustöid. Hageja ei avastanud, et vihmaveerenni soojenduskaabel oli isoleerimata. Hageja pidanuks selle avastama regulaarse ülevaatuse käigus ja kostjat probleemist teavitama. Hoolas haldaja kontrollib katust vähemalt 2 korda aastas. Vihmaveerenni sulatamise süsteem on oluline, et ei tekiks jääpurikaid. Katuselt kukkuvad jääpurikad võivad vigastada inimesi ja tuua kaasa kahjunõuded hoone omaniku vastu. 21.02.2013 ei olnud objektil võimalik pääseda turvakaartide abil esimeselt korruselt viiendale korrusele. 21.02.2013 lubas hageja probleemi kõrvaldada 22.02.2013, kuid selleks ajaks hageja probleemi ei kõrvaldanud. Kuna hageja vastutas objekti haldamise eest, pidi hageja tagama ka võimaluse pääseda ustest sisse ja välja. 11.12.2012 andis kostja hagejale käsundi vahetada välja haldur MJ. Hageja ei olnud 2013.a. aprillikuu seisuga hooletut haldurit välja vahetanud.
6.Hageja ei saa nõuda teenuste eest tasu selle perioodi eest, mil ta teenuseid tegelikult ei osutanud. Pärast lepingu ülesütlemist teenuste osutamist enam faktiliselt ei toimunud. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused
7.Harju Maakohus 08.06.2014 otsusega rahuldas hagi, mõistis välja kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevuse 13 334,15 eurot, viivise 9228,46 eurot ja viivise 0,15% päevas põhinõudelt alates 21.10.2014 kuni täitmiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, määras kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 4862,85 eurot.
8.Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle. Hageja ja kostja üldõiguseellane Aktsiaselts Arco Vara Kinnisvarabüroo sõlmisid 01.07.2012 halduslepingu JOE/12/130. Lepingu kohaselt pidi hageja osutama kostja õiguseellasele teenuseid Jõe 2B asuva objekti haldamisel ning kostja õiguseellane pidi selle eest tasuma hagejale haldustasu, haldustasu suuruseks ühes kuus lepiti kokku 2193,12 eurot, millele lisandub käibemaks. Lepingu kehtivusajaks lepiti kokku 01.07.2012–30.09.2012, lepinguga nähti ette, et kui kumbki pooltest ei teata enne lepingu tähtaja lõppemist kirjalikult soovist lepingut lõpetada, loetakse leping automaatselt pikenenuks 12 kuu võrra. Kuna kumbki pool ei teatanud enne 30.09.2012 soovist lepingut lõpetada, loeti see 12 kuu võrra pikenenuks.
9.Vastavalt lepingu punktile 12.3 on tellijal õigus leping üles öelda, teatades sellest kirjalikus vormis ette 30 päeva, kui: haldaja rikkus lepingut ja tellija on eelnevalt määranud täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, mida haldaja ei ole täitnud (12.3.1); objekti väärtus väheneb haldaja süülise tegevuse või tegevusetuse tulemusel oluliselt
3(12)
(12.3.2); haldaja ületab oluliselt lepinguga või selle alusel väljastatud volikirjades antud volitusi ning tellija on esitanud eelnevalt sellekohase pretensiooni, mida haldaja ei ole täitnud. Ülesütlemisavalduse kohaselt ütles kostja lepingu üles lepingu p 12.3.1 alusel. Nähtuvalt halduslepingust ja selle lisadest kuulusid lepingu alusel osutatavate teenuste hulka haldusteenus, hooldusteenus, heakorrateenus, valveteenus ja hooldusspetsialisti teenus. Üldtingimustes esitatud määratluse kohaselt on haldur haldaja (hageja) esindaja haldusteenuse osutamisega seotud küsimustes lepingu täitmisel. Vaidlus puudub, et lepingu kohaselt pidi haldur suhtlema kostjaga jooksvalt haldusprobleemide lahendamiseks.
10.11.12.2012 e-kirjast nähtub kostja üldine rahulolematus halduri suhtlemistempoga (kd I, lk 31). E-kirjast ei nähtu aga konkreetselt, millistele kontakti võttudele ei ole haldur MS arvates piisavalt kiiresti reageerinud, millised tema vastutusalasse kuuluvad probleemid on haldur jätnud lahendamata või milles seisnevad e-kirjas viidatud pidevad uued probleemid.
11.Pooled ei vaidle, et lepingus ei olnud kokku lepitud, kui kiiresti peab haldur reageerima teadetele tema vastutusalasse kuuluvate probleemide kohta. Kokkuleppe puudumisel pidi haldur reageerima mõistliku aja jooksul. Mõistlik reageerimisaeg konkreetsele probleemile oleneb probleemi olemusest (VÕS § 7 lg 2). Kui haldur haldab korraga enamat kui ühte objekti, ei ole kõikidele pöördumistele viivitamata reageerida ka võimalik. Vajadus reageerida viivitamata peab olema lepingut täitvale poolele äratuntav, näiteks võiks esineda selline vajadus, kui viivitamisega võib tekkida kahju. Tule vilkumine (23.08.2012 e-kiri), signalisatsioonikoodide tegemine (29.11, 03.12.2012 e-kirjad), lambipirnide vahetamine (22.01.2013 ja 24.01.2013 e-kirjad, JK ütlused, US ütlused), üldised probleemid uksesüsteemidega, koristajatega, liftiga või veetoru tilkumisega (JK ütlused) ei ole probleemideks, mis nõuavad lahendamist viivitamata. Nähtuvalt JK ja US ütlustest lahendati probleemid üldiselt paari päevaga, vahel võis minna ka nädal, aga probleemile võidi reageerida ka koheselt. Esiletoodud probleemid ei olnud sellise iseloomuga, mille lahendamist ka nädalase ajakuluga võiks pidada selgelt ebamõistlikuks. Dokumentaalsetest tõenditest ega tunnistajate ütlustest ei ilmne ühtegi konkreetset probleemi, mille haldur oleks jätnud kas mõistliku aja jooksul või üldse lahendamata. Eeltoodust tulenevalt hageja ei rikkunud lepingut sellega, et tema esindajaks olnud haldur ei reageerinud piisavalt kiiresti kostja pöördumistele või oleks jätnud tööd üldse tegemata.
12.Vastavalt lepingu üldtingimuste p-le 5.5 vastutab haldaja kohaliku omavalitsuse poolt hoone valdajale kehtestatud heakorra- ja tuleohutuseeskirjadest kinnipidamise eest. Üldtingimuste p 5.4 kohaselt teostab haldaja pidevat järelevalvet objekti seisukorra üle, tagab veevarustuse-, kanalisatsiooni-, elektri-, jm insener-tehniliste süsteemide korrashoiu. Lepingu lisaks oleva haldusteenuse kirjelduse p 2.3 kohaselt hõlmab kinnisvara haldamine muid korralduslikke tegevusi, mis on halduslepinguga ette nähtud ning mis tulenevad õigusaktidest kui kinnistuomaniku kohustused, ning p 2.2 järgi ohutusmeetmete tagamist kinnistul. Vastavalt siseministri 30.08.2010 määrusele nr 39 „Nõuded tulekustutitele ja voolikusüsteemidele, nende valikule, paigaldamisele, tähistamisele ja korrashoiule“ § 17 lg 2 tuleb voolikusüsteemi ja selle veeandmisvõime tõhusust kontrollida, kui vaatluse tulemused seda nõuavad, kuid mitte harvem kui üks kord aastas. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusele nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 39 lg 3 p 1-4 peavad tuletõrje voolikusüsteemid olema üheksa- või enamakorruselistes hoonetes, sealhulgas TP1-,
4(12)
TP2- ja TP3-klassi ehitistes; nelja- ja enamakorruselistes II, III ja IV kasutusviisiga ehitistes; ehitises, mille kubatuur on suurem kui 10 000 m3; VII kasutusviisiga ehitistes. Nähtuvalt lepingust on lepingu esemeks olnud objekt 5-korruseline, poolte esitatu kohaselt on tegemist büroohoonega. Viidatud Vabariigi Valitsuse määruse lisa 1 kohaselt kuuluvad büroohooned liigitusse V kasutusviis. Seega kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu, et lepingu objektiks olnud hoones pidanuks kohustuslikult tuletõrje voolikusüsteem olema. Ka haldur MJ selgitas oma ütlustes, et vesikusüsteem hoones oli rudimentaarne, tegemist oli renoveeritud hoonega. Hoonel ei pidanud vesikusüsteemi üldse olema. Uus haldur HU selgitas kohtule (kd II, lk 34-35), et ta ei tea, kas tuletõrje voolikusüsteem on Jõe 2B hoonele kohustuslik. Tema pööras tähelepanu voolikutele, kuna voolikukapis oli kleebis järgmise kontrolli aja kohta. Kuivõrd tõendatud ei ole, et Jõe 2B hoone vastaks tunnustele, millega seoses näevad kohalduvad tuleohutusnõuded ette kohustuse omada tuletõrje voolikusüsteemi, ei saa hageja olla voolikukappide ja voolikute kontrollimise ja hooldamisega seoses rikkunud lepingut puutuvalt tuleohutuseeskirjadest kinnipidamisse (üldtingimuste p 5.5, haldusteenuse kirjelduse p 2.3, 2.2).
13.Nähtuvalt üldtingimuste punktist 5.3 ja hooldusteenuse kirjeldusest, leppisid pooled kokku konkreetsetes objektides, mida tuli hoones hooldada. Käsundisaaja hoolsuskohustusest aga ei saa tuletada kohustust hooldada objekte, milles lepingus kokku lepitud ei oldud. Lepingust ega selle lisadest ei nähtu, et kostja oleks soovinud anda hagejale käsundi Jõe 2B hoone igasuguseks haldamiseks või hooldamiseks. Hageja on välja toonud, et tegutses sisuliselt hoone allhaldajana, kuna kostja ise Jõe 2B omanik lepingu sõlmimise ajal ega hiljem ei olnud (väljavõte kinnistusraamatust kd I, lk 126-127). Hageja kohustuste maht oli vastavalt lepingu üldtingimuste p-le 5.3 sisustatud lepingu eriosas ja selle lisades, mistõttu üldtingimuste p-s 5.4 nimetatud muude insener-tehniliste süsteemidena tuleb mõista süsteeme või objekte, mille hooldamise kohustus on hooldusteenuse kirjelduses ette nähtud. Kuivõrd hooldusteenuse kirjelduses ei ole nimetatud, et hooldada tuleb tuletõrje voolikusüsteemi, ei rikkunud hageja voolikusüsteemi hooldamata jätmisega üldtingimuste p-st 5.4 tulenevat kohustust tagada muude insener-tehnilisete süsteemide korrashoid.
14.Hooldusteenuse kirjelduse p 2.10 kohaselt pidi hageja teostama 1 kord kvartalis tulekahju alarmsüsteemide tehnohooldust. Tunnistaja MJ selgitas, et hooldas ATS-i nõuetekohaselt ning et ATS-ga seoses ei teinud kostja talle ka ühtegi etteheidet, hooldamine seisnes hooldustööde tellimises kolmandalt isikult USS Securitylt. Tunnistaja MJ selgitas, et ATS-ga seotud tööde aktid peavad olema ATS keskseadme juures koos avastamispiirkondade skeemidega ja hoolduspäevikuga ning hagejale dokumentatsioonist koopiaid ei jäänud. Puudub alus kahelda MJ ütluste usaldusväärsuses. Kuivõrd rohkem tõendeid ATS hooldamise osas esitatud ei ole, on MJ ütluste alusel tõendatud, et hageja tellis ATS-le iga-aastase põhihoolduse ja esitas kostjale asjakohased aktid. Hageja ei rikkunud seega hooldusteenuse kirjelduse p-s 2.10 nimetatud kohustust.
15.Haldusteenuse kirjelduse p 2.2 kohaselt pidi hageja korraldama kinnistu ja selle üksikute konstruktsioonide ja osade (ruumide) regulaarse ülevaatuse, samuti tagama ohutusmeetmed. Tunnistaja MJ selgitas oma ütlustes, et vihmaveerenni sulatamise süsteemi tööd kuulusid elektrisüsteemi hooldamise hulka, mis oli üheks hageja lepinguliseks kohustuseks, töid teostas allhankijana Kriskar Elekter OÜ ning
5(12)
süsteemiga seoses MJ-le etteheiteid ei tehtud, kuna süsteem töötas. Tunnistaja HU ütluste kohaselt leidis ta, tutvudes Jõe 2B haldusküsimustega, et katusel oli lahti vihmaveerenni juhe ning juhe oli isoleerimata. Asjaolu, et katusel oli üks isoleerimata lahtine juhe, ei tõenda, et hageja oleks jätnud katuse üleüldse regulaarselt üle vaatamata ning rikkunud seega haldusteenuse kirjelduses p 2.2 toodud kohustust. Asjaolu, et hageja ei olnud korraldanud vihmaveerenni sulatamise süsteemi lahtise juhtmega seotud probleemi kõrvaldamist, on hooldusteenuse kirjelduse p 2.9 nimetatud kohustuse rikkumine, kuivõrd juhtme korrasolek oli kontrollimata. Kostja 23.04.2014 kirjas (kd I, lk 46-52) on märgitud, et juhtme isoleerimata jätmisega kaasneb lühise ja katuse kattematerjali kahjustumise oht.
16.Hageja kohustus hallata uksekaartide süsteemi tulenes lepingu üldtingimuste punktist 5.4, mille kohaselt hageja pidi tagama muude insener-tehniliste süsteemide korrashoiu. Üldtingimuste p-s 5.4 nimetatud muude insener-tehniliste süsteemidena tuleb mõista süsteeme või objekte, mille hooldamise kohustus on hooldusteenuse kirjelduses ette nähtud. Hooldusteenuse kirjelduses uksekaartide süsteemi haldamist ette nähtud ei ole. Nähtuvalt JK 29.10.2012 e-kirjast on JK pöördunud halduri poole uksekaartide süsteemiga seoses, kuid e-kirjast ei nähtu, kas haldur asus uksekaartide probleemiga ka tegelema. Kuigi haldur ei olnud ühelegi pöördumisele vastanud, et ta mingi probleemiga ei tegele, ei nähtu tunnistaja ütlustest ka, et haldur oleks kunagi uksekaartidega seoses mingeid ülesandeid täitnud. Ütluste kohaselt tegeles JK uksekaartidega ise, kas tehes vajadusel uue kaardi või pöördudes otse kaardisüsteemi paigaldaja poole. JK ja HU ütlused on kooskõlas MJ ütlustega, et kaardisüsteem ja valvesüsteem on eraldi süsteemid. JK 31.01.2013 e-kiri puudutab signalisatsioonikoode, mis on valvesüsteemi osaks, mistõttu ei tulene nimetatud ekirjast, et haldur oleks tegelenud kaardisüsteemiga. Asjaolu, et vastuses ülesütlemisavaldusele (kd I, lk 35) ei toonud hageja välja, et uksekaartide süsteemiga seonduv ei ole tema hooldada, kuigi kostja heitis hagejale ülesütlemisavalduses ette 21.02.2013 juhtunut, ei anna alust arvata, et pooled pidasid ühiselt uksekaartide süsteemi hooldamist lepingu osaks. Vastuses ülesütlemisavaldusele on hageja lakooniliselt märkinud, et on lepingut täitnud kokkulepitud mahus kohaselt. Üksikasjalike vastuväidete esitamata jätmine kostja väidetele ei tähenda, et hageja oleks kostja väidetega mingis osas nõustunud. Kuivõrd tõendamata on, et uksekaartide süsteemi haldamine oleks olnud hageja lepinguline kohustus, ei saa hageja olla lepingut rikkunud nimetatud süsteemi kohase haldamata jätmisega.
17.MS 11.12.2012 e-kirjast ei nähtu selget korraldust halduri väljavahetamiseks. E-kirja lõpus on küsimus: „Risto, mis me teeme?“, mis viitab soovile tekkinud probleeme arutada, mitte konkreetseid juhiseid anda. Sellist tõlgendust toetab asjaolu, et järgnevalt toimus poolte vahel kohtumine probleemide arutamiseks. Kohtumisel osales ka haldur MJ, kelle ütluste kohaselt ei ole ta teadlik, et kostja oleks kunagi nõudnud tema väljavahetamist halduri ametikohalt. Vaidlus puudub, et pärast 2012. aasta detsembris toimunud kohtumist jätkas MJ objekti haldurina ning kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks selles osas hagejale pretensioone esitanud. Kostja ülesütlemisavalduses ei olnud märgitud, nagu oleks ülesütlemise põhjustanud juhise täitmata jätmine halduri väljavahetamiseks. Eeltoodust tulenevalt kostja väide, et ta andis juhise MJ väljavahetamiseks, aga hageja ei teinud seda, on tõendamata.
18.Hageja ei rikkunud lepingut sellega, et tema esindajaks olnud haldur ei reageerinud piisavalt kiiresti kostja pöördumistele või oleks jätnud tööd üldse tegemata puutuvalt
6(12)
tuleohutuseeskirjadest kinnipidamisse, puutuvalt kohustusse tagada muude insenertehniliste süsteemide korrashoid, seoses ATS hooldamise ja sellekohaste aktide esitamisega, puutuvalt kohustusse vaadata katus regulaarselt üle, seoses uksekaartide süsteemi haldamisega ja seoses halduri väljavahetamata jätmisega. Hageja rikkus hooldusteenuse kirjelduse p 2.9 nimetatud kohustust seoses veerenni sulatussüsteemi juhtme korrasoleku kontrollimisega. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks andnud hagejale tähtaja enne lepingu ülesütlemist nimetatud lepingurikkumise kõrvaldamiseks.
19.Pooled on üldtingimuste punktis 12 kokku leppinud erakorralise ülesütlemise regulatsiooni, mistõttu puudub alus kohaldada VÕS §-s 631 ja § 196 lg-s 2 sätestatut. Kuna kostja ei määranud enne lepingu ülesütlemist tähtaega lepingurikkumise kõrvaldamiseks, ei öelnud kostja lepingut kehtivalt üles. Leping kehtis kuni selle tähtaja saabumiseni 30.09.2013.
20.Vastavalt lepingu p-le 4.1 oli haldustasu suuruseks ühes kuus 2193,12 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja nõuab tasu 2013. aasta aprilli- kuni septembrikuu eest (aprilli arve kd I, lk 43, saldokinnitus kd I, lk 44). Kuivõrd kostja ei lasknud hageja koristajaid ja haldurit alates 2013. aasta aprillist enam objektile, ei olnud hagejal võimalik kostjale teenuseid osutada kostjast tuleneval põhjusel. Kostja keeldus õigustamatult vastu võtmast talle pakutud kohast täitmist ning sattus seetõttu alates 2013. aasta aprillist vastuvõtuviivitusse. Hagejal on VÕS § 109 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt teenuste eest kokkulepitud tasu ka aja eest, mil teenuseid tegelikult ei osutatud, kuna kostja muutis hagejal oma lepinguliste kohustuste täitmise sisuliselt võimatuks.
21.Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et hageja oleks teenuste osutamata jätmisega kokku hoidnud enam kui hageja väidetud kütusekulu ja kulu koristusvahenditele. Tõendamata on ka, et hageja oleks jätnud pahauskselt omandamata tööjõu teistsuguse rakendamisega mõistlikult omandatava. Eeltoodust tulenevalt saaks hageja tasunõudest VÕS § 109 lg 2 alusel teha ainult 294 euro suuruse mahaarvamise (134+160). Kuivõrd 2013. aasta septembrikuu eest nõuab hageja kokkulepitud 2193,12 euro asemel 175,45 euro tasumist, puudub alus täiendavate mahaarvamiste tegemiseks.
22.Vastavalt lepingu üldtingimuste p-le 8.2 tasub tellija tähtajaks tasumata maksete puhul viivist 0,15% iga viivitatud kalendripäeva eest maksmisega viivitatud summalt. Kostja ei ole hageja viivisearvestusele vastuväiteid esitanud.
23.Hageja on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on tal tekkinud kulud õigusabile 4044,50 eurot lähtuvalt mahust 38,5 tundi. Võttes arvesse asja keerukust ja mahtu, on hagi koostamisega seonduvale märgitud ajakulu mõistlik ja põhjendatud. Kostja esitas hagile põhjaliku vastuse, millega tutvumine nõudis aega, hageja esindaja koostas vastuseks kostja vastusele menetlusdokumendi mahuga 14 lk. Ka kostja vastusega seonduvate menetlustoimingute tegemise aeg on mõistlik. 25.02.2015 kohtuistung kestis protokolli kohaselt 1,08 tundi. Võttes arvesse varasemalt koostatud menetlusdokumente, oli hageja esindaja istungi toimumise ajaks asja materjalidega end põhjalikult kurssi viinud. Seetõttu ei ole põhjendatud ajakuluks istungiks ettevalmistumiseks enam kui 1,5 tundi. 06.05.2015 kohtuistung kestis 4,02 tundi. Kuivõrd kohtuistungil kuulati üle ka tunnistajad, võis istungiks ettevalmistamise aeg
7(12)
olla veidi pikem, et valmistada ette küsimused tunnistajatele. Sellele vaatamata puudus vajadus valmistuda istungiks üle 2 tunni. Ülejäänud osas hageja poolt väljatoodud menetlustoimingud olid menetluses vajalikud ja kooskõlas menetluse käiguga, toimingutele märgitud aeg ei ole ülemäärane ja on vastavuses asja keerukusega. Põhjendatud ajakulu kokku on 36,77 tundi, lähtudes tunnihinnast 105 eurot, kujuneb põhjendatud õigusabikuluks 3860,85 eurot. Kinnistusraamatu väljavõtte kulu oli 2 eurot. Hagi esitamiselt on õigesti tasutud riigilõiv 1000 eurot. Kostjalt tuleb välja mõista menetluskulu 4 862,85 eurot. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
24.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, või saata tsiviilasi tagasi maakohtule.
25.Ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Maakohus on jätnud hindamata, et 13.03.2013 vastuses ülesütlemisavaldusele hageja ei vaielnud vastu kostja väitele, et 21.02.2013 leidis aset lepingu rikkumine ja hageja oli lubanud rikkumise kõrvaldada 22.02.2013, seega hageja on möönnud 21.02.2013 intsidenti. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et tunnistaja HU osundas, et 21.02.2013 leidis aset intsident, mille osas pöörduti MJ poole (06.05.2015 istungi protokolli lk 23 lg 1). VÕS üldpõhimõtete kohaselt oleks hageja, kui tema hinnangul olid osundatud asjaolud ebaõiged, pidanud viitama õigetele asjaoludele (VÕS § 32).
26.Täiendava tähtaja andmine 18.12.2012 kohtumisel ja 21.02.2013 on tõendatud. Maakohus on jätnud hindamata ülesütlemisavaldusele esitatud hageja vastuse, milles hageja on möönnud, et tema hinnangul hagejal parandamise võimalus oli (kd I tl 35 lg 5). Maakohus on jätnud kohaldamata VÕS § 82 lg 3. Ülesütlemise formaalseks eelduseks ei ole kirjalikult konkreetse parandamistähtaja andmine. Hagejal tuli kohustus täita mõistlikult vajaliku aja jooksul. Kostja on lepingu rikkumise tõendatud dokumentaalselt (kd I lk 32-35) ja tunnistajate ütlustega (06.05.2015 istungi protokolli lk 23 lg 1). Hagejal tuli tõendada, et ta täitis lepingut kohaselt. Maakohus on jätnud hindamata hagivastuses esitatud väite VÕS § 13 lg 3 kohta. Isegi kui kostja ei oleks täitnud formaalseid ülesütlemise nõudeid, sai hageja selgelt aru, et ülesütlemine on kostja tahe.
27.Maakohus on ebaõigesti hinnanud lepingu sisu. Liftiga 5. korrusele pääsemise tagamise korraldamine oli hageja kohustus. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et haldur ei pidanud tegelema lifti uksi kontrollinud kaardisüsteemiga. Lepingu objektina on märgitud ka lift (kd I tl 19 p 2.2), kõigi insener-tehniliste süsteemide korrashoid (kd I tl 21 p 5.4), lifti hoolduse korraldamine (kd I tl 28 p 2.11) ja tehnosüsteemide avariide operatiivse lokaliseerimise korraldamine (kd I tl 25 p 2.2 lg 4). Poolte tegevusest nähtub, et pooled tõlgendasid lepingu täitmise ajal lepingut nii, et läbipääsusüsteemide, sh mis tahes turva- ja uksesüsteemide, ja liftide halduse eest vastutas hageja (VÕS § 29 lg 5 p 3). Kostja on osundanud kirjadele, milles paluti halduril tegeleda läbipääsukoodidega: 29.10.2012 (kd I tl 172), 29.11.2012 (kd I tl 174), 03.12.2012 (kd I tl 174) ja 31.01.2013 (kd tl 178). Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et hageja ei keeldunud ühestki töökäsust. Probleem, et liftiga ei saanud 1. korruselt 5. korrusele, oli operatiivne.
28.Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et suhtlemisprobleemid, millele kostja ülesütlemisavalduses tugines, olid ülesütlemise ajaks kõrvaldatud. Maakohus on
8(12)
jätnud andmata hinnangu e-kirjadele, mis tõendavad suhtlusprobleemide jätkumist pärast 18.12.2012 kohtumist (kd I tl 176-177). Maakohus on vääralt kohaldanud VÕS §-e 7, 630 ja 631 ja lepingu p 12.
29.Maakohus on ebaõigesti määratlenud mõistliku aja lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Maakohus on vastuolus VÕS § 103 lg-ga 2 lähtunud § 7 lg-st 2, kuid oleks pidanud lähtuma § 82 lg-test 1 ja 3. Haldusteenuse osutamise aeglust ei saa hageja vabandada põhjendusega, et hageja oli oma töötajad üle koormanud. Ärihoone kasutamiseks vajaliku tehnosüsteemi probleemi kõrvaldamiseks mõistlikult objektiivselt vajalik aeg ei saanud olla pikem kui üks tööpäev.
30.Maakohus on ebaõigesti sisustanud usalduse kaotuse (VÕS § 631). Lepingus ei ole tingimust, mis välistaks kohtupraktikast (3-2-1-180-12 p 12) tuleneva usalduse kaotuse koosseisu kohaldamise. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 5. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et kuivõrd MJ ei läinud JK ja US-ga pöördumatult tülli, siis usalduse kaotust poolte vahel ei olnud.
31.Tõendatud on, et hagejal oli kohustus kontrollida ja hooldada tuletõrje voolikusüsteemi ning ATS-i ja hageja rikkus seda kohustust. Kui Jõe 2B hoones oli avalik-õiguslikest nõuetest kõrgema standardiga tuleohutuse süsteem ja leping nägi ette selle hooldamise, pidi hageja seda hooldama vastavalt olemasolevast süsteemist tulenevatele standarditele.
32.Riigikohtu praktikast nähtub, et kui pärast kujundusõiguse kasutamist ilmneb täiendavaid seda põhjendavaid asjaolusid, võib võlausaldaja ilmnenud rikkumistele tugineda. Voolikusüsteemi, ATS-i ja vihmaveerenni soojenduse puudusi ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada. Kostja on õigustatud tuginema neile puudustele, mida ei olnud võimalik lepingu täitmise ajal tuvastada.
33.ATS-i hooldamise kohta pidi tõendid esitama hageja. Hageja ei ole väitnud, et ATS-i hooldus oleks olnud tehtud ja aktid kostjale üle antud. Maakohtu järeldus, nagu pidanuks kostja esitama tõenditena ATS-i hoolduse aktid, on üllatuslik. Maakohtu järeldus, et aktide üleandmine kostjale on tõendatud, on vastuolus tõenditega (kd I tl 50) ja ebausutav. MJ ütlused ei ole usutavad ning ebaselge, kuidas maakohus on vastuolud tema ütluste ja tõendite vahel ületanud.
34.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud ülesütlemise reegleid. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 631 ja § 5. Lepingus ei ole kokku lepitud, et lisaks lepingus toodud ülesütlemise alustele ei kohaldata VÕS-st tulenevaid ülesütlemise norme. Väide, et ülesütlemiseks tuli anda parandamistähtaeg, on ebaõige. Lepinguga ei ole välistatud VÕS §-dest 630, 631, 196 ja 116 tulenevalt õigust öelda leping kohustuse olulise rikkumise korral üles.
35.Maakohus on ebaõigesti sisustanud käsundisaaja õigust tasule käsundi mittetäitmisel. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 109 ja § 629. Hageja oleks saanud, käitudes mõistlikult ja vabanenud ressurssi muud moodi rakendades omandada tulu muul viisil. Maakohus ei ole hinnanud kostja väidet, et lepingu p 4.2 kohaselt on hagejal tasunõue vaid siis, kui lepingut on reaalselt täidetud.
9(12)
36.Viivist tuleb vähendada. Ei ole põhjendatud viivise väljamõistmine suuremas ulatuses kui 10% põhinõudest, sest hagi ja nõudekirja esitamisega on viivitatud. Vastustaja seisukoht
37.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
38.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ning tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
39.Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis TsMS § 654 lg 6 järgi ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ei korda.
40.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigust. See, et apellant maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged. Kolleegium märgib, et apellant on kaebuses vaidlustanud kõik maakohtu järeldused ja korranud maakohtu menetluses esitatud väiteid, millele on maakohus otsuses piisava põhjalikkusega vastanud.
41.Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja ja kostja õiguseellase vahel 01.07.2012 sõlmitud halduslepingu sisuks oli teenuse osutamine ja tegemist oli käsunduslepinguga. Leping oli sõlmitud määratud tähtajaks, milleks oli 30.09.2012, ja see on pikenenud kuni 30.09.2013. Kostja ütles 04.03.2013 tehtud ülesütlemisavaldusega lepingu üles ja pooled vaidlevad ülesütlemise kehtivuse üle. Hageja leiab, et leping on kehtiv ja nõuab kostjalt kokkulepitud tasu maksmist kuni lepingu tähtaja lõpuni. Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti leidnud, et kostja on lepingu üles öelnud 01.07.2012 lepingu p 12.3.1 järgi ja tegemist on erakorralise ülesütlemisega. Ebaõige on kostja käsitlus, mille kohaselt reguleeritakse lepingu p-s 12.3 korralist ülesütlemist. Kuna tegemist on määratud tähtajaks sõlmitud lepinguga, siis VÕS § 630 lg 1 järgi saab selle üles öelda ainult erakorraliselt.
42.Kolleegium nõustub maakohtuga, et lepingu erakorralise ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud. Lepingu p 12.3.1 järgi oli kostjal õigus leping üles öelda siis, kui hageja oli lepingut rikkunud ja kostja oli eelnevalt määranud täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, mida hageja ei täitnud. Kostja 04.03.2013 ülesütlemisavalduse kohaselt oli täiendav tähtaeg määratud hagejale 11.12.2012 e-kirjaga (I kd lk 31). Kolleegium nõustub maakohtuga, et 11.12.2012 e-kirjast saab järeldada, et kostjal on konkreetselt määratlemata pretensioon hageja teenuse kiiruse osas, kuid sellest ei selgu ühtegi konkreetset tähtaega, mis on hagejale antud väidetava rikkumise kõrvaldamiseks. Maakohus on üle kuulanud tunnistajad, kelle ütlustest ei tulene, et hageja oleks teenuse osutamisel viivitanud ebamõistlikult. Maakohus on õigesti lähtunud võlasuhte olemusest ja leidnud, et hageja on oma kohustused täitnud mõistliku aja jooksul. Maakohtu poolt tuvastatu on kooskõlas VÕS § 82 lg-tega 1 ja 3.
10(12)
43.04.03.2011 ülesütlemisavalduse kohaselt on teiseks hagejale etteheidetavaks rikkumiseks 21.02.2013 aset leidnud vahejuhtum, kus kostja töötajad ja muud majas Jõe tn 2B viibinud isikud ei pääsenud turvakaartide rikke tõttu liftiga esimeselt korrusel viiendale. Ülesütlemisavalduse kohaselt lubas hageja töötaja järgmisel päeval probleemiga tegeleda, kuid ei teinud seda. Maakohus on tuvastanud ja oma järeldust piisavalt põhjendanud, et turvakaartidega seonduvate probleemide lahendamine ei olnud hageja ülesandeks, kuna selles ei olnud lepingus kokku lepitud. Apellandi väited ei anna alust teha maakohtust erinevat järeldust. Hageja kohustuseks oli küll liftide korrahoid, kuid sellest ei tulene, et hageja pidi hooldama ka hoones töötavate isikute uksekaarte, millega mh ka lifte kasutada sai. Hoones Jõe tn 2B töötavad isikud on küll hageja töötaja poole nende probleemidega pöördunud, kuid ühestki tõendist ei tulene, et hageja oleks sellega tegelenud. See, et vastuses ülesütlemisavaldusele ei ole hageja eitanud oma kohustust tegeleda läbipääsuks vajalike uksekaartidega, ei tähenda, et ta oleks avalduses toodud asjaoluga nõustunud. Hageja on vastanud ülesütlemisavaldusele lühidalt, et ta on kõik kohustused täitnud.
44.Kolleegiumi arvates ei ole maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 631. Nimetatud säte annabki aluse käsunduslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mida kostja ongi teinud. VÕS §-s 631 toodut ei saa käsitleda eraldiseisvana poolte poolt 01.07.2012 lepingus kokkulepitud alustest. Õige on apellandi väide, et pooled ei ole lepinguga välistanud võimalust lõpetada leping erakorraliselt ka VÕS §-s 631 toodud üldisel alusel, kuid selliseid rikkumisi, mis selleks oleks alust andnud, kostja esile toonud ega tõendanud ei ole. Maakohus on analüüsinud põhjalikult kõiki kostja poolt esiletoodud hageja rikkumisi, mis kostjale said väidetavalt teatavaks pärast lepingu ülesütlemist. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja kostja väited ei anna alust järelduseks, et nende rikkumiste olemus ja raskus oli selline, mis igal juhul annaks kostjale aluse lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.
45.Maakohus on õigesti leidnud, et kuna kostja ei ole lepingut kehtivalt üles öelnud, siis kehtis leping kuni selle lõpuni, s.o kuni 30.09.2013 ja hagejal on õigus kostjalt nõuda kokkulepitud tasu olenemata sellest, et hageja tegelikult teenust alates 03.04.2012 ei osutanud. Teenuse osutamist, see tähendab lepingu täitmist hageja poolt, takistas kostja. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 109 lg 1 järgi tasu. VÕS § 109 lg 2 järgi peab hageja nõutud tasust maha arvama selle, mille ta teenuse osutamata jätmisega kokku hoiab. Hageja on esile toonud, et ta hoidis kokku 134 eurot kütusekulu ja 160 eurot koristusvahenditelt. Hageja selgitas, et halduril ja koristajatel on kuupalk ja ta peab seda neile edasi tasuma. Hageja väitel ei ole tal võimalik tööjõudu mujal kasutada. Kostja väited selle kohta, et hageja oleks saanud oma tööjõudu kasutada mujal, on paljasõnalised ja neid ei ole eluliste asjaoludega võimalik seostada.
46.Viivise vähendamise osas leiab kolleegium, et kostja väited ei anna selleks alust. Kostja ei ole maakohtule vastavasisulist taotlust esitanud, mistõttu maakohtul ei olnud võimalik seda kaaluda. Ringkonnakohtule esmakordselt sellist taotlust esitada ei saa ja seetõttu tuleb jätta taotlus tähelepanuta. Kolleegium märgib, et viivise nõude suurus sõltub võlgniku poolt tema kohustuse täitmisest ja seda ei saa tavapäraselt seostada võlausaldaja käitumisega võla nõudmisel.
11(12)
47.Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega kostja kanda. Puudub alus muuta maakohtu otsustatud menetluskulude jaotust.
48.Hageja apellatsioonimenetluse kulud on 11.11.2015 taotluse järgi 1417,50 eurot. Hagejat esindas apellatsioonimenetluses vandeadvokaat Enno Heringson, kes kulutas apellatsioonkaebuse analüüsiks ja sellele vastamiseks 10 tundi ja 30 minutit ja kohtuistungi ettevalmistamiseks ja seal osalemiseks 3 tundi, kokku 13 tundi ja 30 minutit. TsMS § 175 lg 1 järgi kuuluvad hüvitamisele lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium leiab, et vaidluse asjaolusid ja õiguslikku keerukust arvestades ei olnud tegemist keskmisest keerukama vaidlusega. Kolleegium hindab kohtule esitatud menetlusdokumentide mahtu ja keerukust ning leiab, et hageja esindaja poolt esitatud ajaarvestuses toodu on põhjendatud ja vajalik. Arvestades kostja apellatsioonkaebuse põhjalikkust, pidi ka hageja koostama selle põhjaliku vastuse, milleks võis kuluda taotluses märgitud aeg.
49.Hageja esindaja vandeadvokaat Enno Heringsoni õigusabi teenuse tunni hind ilma käibemaksuta on 105 eurot. Ringkonnakohtu arvates on tegemist tavapärase advokaaditeenuse tunnihinnaga. Kuna hageja on käibemaksukohuslane, tuleb menetluskulud välja mõista ilma käibemaksuta. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele apellatsiooniastme menetluskulu 1417,50 eurot (13 tundi ja 30 minutit x 105 eurot). Kostja palvel tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.