2-11-13593/107 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 25.03.2011 esitas GK (hageja) Pärnu Maakohtule hagi EA (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 43 100 eurot, ajavahemikus 02.09.2008 kuni 23.03.2011 põhivõlgnevuselt arvestatud viivise summas 9575,42 eurot ja alates 24.03.2011 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. 12.12.2012 esitatud avalduses vähendas hageja nõuet, paludes mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus summas 27 670,82 eurot, ajavahemikus 02.09.2008 kuni 23.03.2011 põhivõlgnevuselt arvestatud viivis kokku summas 6148,48 eurot ning alates 24.03.2011 viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.09.2008 Pärnu notar Marje Jürioja poolt tõestatud kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (notari ametitoimingute raamatu nr 3046) (leping), mille alusel võõrandas hageja kostjale Lääne maakonnas, Hanila vallas, Virtsu alevikus asuva XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) (kinnistu). Lepingu punkti 2.1 kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 45 000 eurot. Müügihinnast 1900 eurot tasus kostja hagejale enne lepingu sõlmimist. Ülejäänud osas kohustus kostja tasuma müügihinna vastavalt lepingu punktile 3.2. lepingu sõlmimise päeval järgnevalt: 1) 12 100 eurot müüja arveldusarvele; 2) 15 500 eurot OÜ Lend Capital arveldusarvele ja 15 500 eurot OÜ Prado Invest arveldusarvele. Lepingu punktis 3.2. nimetatud müügihinna tasumise kohustuse osas kostja oma kohustusi ei täitnud ning kuni käesoleva ajani on kostja poolt tasumata kinnistu müügihind 43 100 euro ulatuses. OÜ Lend Capital ja OÜ Prado Invest on loovutanud oma lepingust tulenevad nõuded kostja vastu hagejale. Kohtule 12.12.2012 esitatud avalduses nõude vähendamiseks märkis hageja, et kohtu poolt Eesti krediidiasutustele tehtud jarelepärimiste kohaselt on 08.09.2008 OÜ Rampmark tasunud OÜ Lend Capital arvelduskontole SEB pangas 15 429,18 eurot selgitusega „Vahendustasu XXXXX kinnistu müügilt vastavalt not lepingule". Arvestades makse selgituse sisu, saab kostja kohustuse OÜ-le Lend Capital tasumisele kuulunud müügihinna osa osas lugeda kolmanda isiku poolt täidetuks ülekantud summa ulatuses. Arvestades makse suurust on

kostja poolt täitmata OÜ-le Lend Capital ülekandmisele kuulunud müügihinna osa 70,82 euro ulatuses. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõista hagejalt välja kostja menetluskulud. Kostja tunnistas pooltevahelise müügilepingu sõlmimist ja märkis, et kuna kostja ei ole Eesti Vabariigi kodanik, aitas kostjat kinnistuga seoses OÜ Rampmark, kelle esindajana tegutses juhatuse liige RFT, kes oli vahendajaks hageja ja kostja vahel kinnistu võõrandamisel. Lepingu punktis 3.2. kokkulepitud ostuhinna ja selle tasumise osas märkis kostja, et kostja on tegelikkuses kinnistu eest juba enne lepingu sõlmimist tasunud. Kostja tasus OÜ-le Rampmark kahe eraldi maksena 2008. aasta suvel sama kinnistu eest ettemaksuna kokku 45 000 eurot (üks makse 22 500 eurot ja teine makse 22 500 eurot). Kostja juhtis tähelepanu asjaolule, et Lepingu punktis 3.2.1. nimetatud ettevõte OÜ Lend Capital osanik on OÜ Rampmark juhatuse liige RFT. OÜ Rampmark osanikuks on aga OÜ Total Services, kelle juhatuse liige on ML. Samas on hageja ja OÜ Lend Capitali ning OÜ Prado Invest juhatuse liige ML elukaaslased. Seega ei ole eluliselt usutav, et kostja poolt tasutud raha hagejani või tema poolt nimetatud isikuteni ei jõudnud. Kostjal on alust arvata, et hageja või temaga seotud isikud on Kinnistu eest tasutud raha kätte saanud ning hageja üritab kostjat veelkord Kinnistute eest tasuma panna. Selline käitumine on ilmselgelt vastuolus tsiviilsuhetes kehtiva hea usu põhimottega, mida kostja palub kohtul asja lahendamisel arvestada. Maakohtu otsus 09.03.2015 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 alusel hageja kanda. Samuti tühistas kohus TsMS § 386 lg-test 2 ja 4 juhindudes 31.03.2011 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, milleks oli keelumärke kandmine kinnistusregistrisse kostja omandis olevale XXXXX kinnistule, asukohaga Lääne maakonnas, Hanila vallas, Virtsu alevikus, registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku ja kustutada keelumärge registrist. Maakohus juhindus otsuses võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg-le 1, § 8 lg-le 2, § 76 lg-tele 1 ja 3, §-le 100, § 101 lg 1 p-dele 1 ja 6 ning § 101 lg-le 2. Kohus märkis, et poolte vahel puudub vaidlus, et kostja ja hageja oma esindaja ML vahendusel on 01.09.2008 sõlminud Lääne maakonnas Hanila vallas, Virtsu alevikus asuva XXXXX kinnistu katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX (kinnistu) müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (leping). Lepinguobjekti hinnaks määrati 45 000 eurot (p. 3.2.1). millest 1900 eurot oli kostja maksnud müüjale enne lepingu sõlmimist. Ülejäänud 43 100 eurost pidi kostja tasuma 12 900 eurot hageja(müüja) arveldusarvele, 15 500 eurot OÜ Lend Capital arvele ja 15 500 eurot OÜ Prado Invest arvele. Hageja on oma nõudes tuginenud lepingule ja 06. 03. 2011 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingutele/t.l. 15 ja 18/, millega ML OÜ Lend Capital ja OÜ Prado Invest juhatuse liikmena loovutas oma nõuded kostja vastu hagejale. Kostja ostjana maksis OÜ Rampmark arvele 2x 22477,50 eurot /t.l. 118/, kokku 44955, mida tõendavad ka ülekanded /t.l. 69 ja 70/. 08.09.2008 kandis OÜ Rampmark Lend Capital OÜ arvele 15 429,18 eurot (70,82 eurot vähem kui lepingus kokku lepitud). Viimati nimetatud summat aktsepteeris ka hageja müüjana vähendades oma nõuet 43 100 eurolt 27 670,82 euroni. Samas pidi ML OÜ Lend Capitali juhatuse liikmena loovutamise lepingut vormistades teadma, et suurem osa lepingujärgsest summast oli selleks ajaks laekunud. Kõik eelnimetatud lepinguga puutumust omavad firmad (OÜ Rampmark, OÜ Lend Capital OÜ ja OÜ Prado Invest) on seotud ML ja ja RFT kaudu kas juhatuse liikme või osaniku staatuses. Firmad seotud lepingu sõlmimisel müüjat esindanud isikuga ehk siis lähikondsed.

Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas ostja on müügilepingujärgset kohustust lepingu eseme eest maksmise kohta rikkunud kui ta kandis kokkulepitud tasu mitte lepingu punktis 3.2 märgitud firmade arvele vaid kolmanda isiku OÜ Rampmark arvele. Hageja ei ole kostja väiteid kolmanda isiku vahendusel kohustuse täitmise osas õigeks võtnud. Hageja on rõhutanud, et lepingus puuduvad mistahes kokkulepped või viited selle kohta, et müügihind tasutakse kolmanda isiku (OÜ Rampmark) vahendusel. Samuti on hageja kinnitanud, et pooled ei ole sõlminud kokkuleppeid müügihinna tasumiseks muul viisil kui lepingus sätestatud. Lepingust erinevate kokkulepete sõlmimist on eitanud ka tunnistaja ML, kes osales lepingu sõlmimisel hageja esindajana. Kohus on küsitlenud tunnistaja ML kirjalikus vormis, kuna tema jõudmine kohtusse oli komplitseeritud. Küsimustele vastamisel avaldas tunnistaja ML n.ö valikmälu /t.l.91-98/ asjaolude suhtes, mis võiksid teda siduda eelkõneldud lepingu järgse müüjaga, keda ta lepingu sõlmimisel esindas (kooselu müüjaga erinevatel aegadel on tunnistaja õigeks võtnud), samuti firmadega, kellele ostuhind lepingujärgselt tuli tasuda ja mille seotus tunnistajaga on äriregistri andmetega tõendatud. Ka ei mäleta tunnistaja oma osalust nõuete hagejale loovutamise lepingute sõlmimisel. Samas on ta need vastavate firmade juhatuse liikmena allkirjastanud. ML on väitnud, et poolte vahel ei olnud kokkulepet, et müügihind tasutakse kolmanda isiku vahendusel. Tunnistaja väited selle kohta, et kostja maksis OÜ Rampmark arvele muu hulgas ka mingi teise kinnistu müügihinna, on ümber lükatud tunnistajate EG ja RFT ütlustega selle kohta, et kostja ei ole nimetatud isikute ega osaühinguga Rampmark rohkem tehinguid teinud. Hinnates tunnistajate ütlusi leidis kohus, et ML ütlused ei ole usaldusväärsed ja objektiivsed, mis on ka mõistetav, kuna ta esindab viimase juhatuse liikmena OÜ Rampmark huve. Hageja on veendunud, et kostja väited OÜ Rampmark vahendusel kohustuse täitmise kohta on tõendamata. Vastavalt kohtu poolt Eesti krediidiasutustele tehtud päringute vastuste kohaselt on OÜ Rampmark kandnud 08.09.2008 ehk 7 päeva pärast lepingu sõlmimist (st mitte lepingu sõlmimise päeval, nagu nägi ette lepingu punkt 3.2) OÜ-le Lend Capital üle 15 429,18 EUR selgitusega „Vahendustasu XXXXX kinnistu müügilt vastavalt not. lepingule“. Arvestades makse selgituse sisu, saab kostja kohustuse OÜ-le Lend Capital tasumisele kuulunud müügihinna osa osas lugeda kolmanda isiku poolt täidetuks ülekantud summa ehk 15 429,18 euro ulatuses. Makse suurust arvestades on ülejäänud osas ehk summas 70,28 eurot kostja kohustus OÜ-le Lend Capital ülekandmisele kuulunud müügihinna osa täitmata. Peale eelnimetatud kohustuse osa täitmise tõendid kostja poolt lepingu punktis 3.2 sätestatud müügihinna osa tasumise kohta puuduvad ehk kostja ei ole esitanud ühtegi kirjalikku tõendit lepingu punktis 3.2 sätestatud kohustuse kogusummas 27 670,82 eurot tasumise kohta. Hageja pidas vajalikuks märkida, et kostja väiteid kohustuse OÜ Rampmark poolt täitmise kohta ei ole tõendanud ka ükski tunnistaja. Tunnistaja EG andis ütlusi selle kohta, et kostja tasus OÜ-le Rampmark 48 000 eurot, milline on vaidlusaluse kinnistu müügihind. Samas märkis tunnistaja, et tema ei ole täielikult teadlik toimunud korraldustest ning et OÜ Rampmark on näidanud, et 24 000 euro tehing on tehtud Rampmarki ja müüja vahel. Samuti avaldas tunnistaja, et temale maksti kostja poolt OÜ-le Rampmark tasutud summast vahendustasu, mille suurust ta ei mäletanud. Hageja on hinnanud tunnistaja RFT ütlusi, kes oli vaidlusaluse tehingu ajal OÜ Rampmark juhatuse liikmeks ja kes avaldas, et tema ei mäleta, kuidas maksis otse müüjale või notari kontole, ostuhind kanti sinna pangakontole, kuhu paluti kanda. Küsimuse peale, et vastavad ülekanded puuduvad, avaldas tunnistaja, et siis anti ilmselt sularahas. Samas avaldas tunnistaja, et tema arvates oli 22 000 eurot müügihind ja ülejäänud osa kostja poolt makstud 48 000 eurot vahendustasu. Seejuures oli E osa vahendustasust 60%, lisaks maksis OÜ Rampmark kinni lennupiletid ja hotellid. Tegelikult on eelnimetatud

tunnistaja oma kirjalikult esitatud tunnistuses /t.l. 105/ väitnud, et kinnistu müügi hind maksti enne tehingu tegemist OÜ Rampmark arvele ja tunnistaja ise või OÜ Rampmark jagas vahendustasudest üle jäänud raha müüjale ja tema esindajale vastavalt kokku lepitule, mis võisid erineda notariaalses lepingus märgitust. Tunnistaja on veendunud, et ei ole kostjaga ühtki teist tehingut teinud, mille katteks kostja oleks võinud kanda raha OÜ Rampmark arvele. Seetõttu on tunnistaja veendunud, et OÜ Ranpmark arvele kanti kostja poolt raha hageja müüdud kinnistu eest maksmiseks. Kohus on tunnistaja Lord RFT ka istungil ära kuulanud /t.l. 136/. Tunnistaja väitel otsis ta kinnistu ja ostja. Tunnistaja sõnul tegi kostja kinnistu ostjana kaks ülekannet, millest esimene pidi olema kinnistu hind ja teisest tuli maksta vahendustasud. Tunnistaja on veendunud, et müüja küsitud hind on jagatud nii nagu müüja soovis ja müüja on kokkuvõttes oma raha kätte saanud. Tunnistaja on veendunud, et ML ei oleks läinud tehingut tegema enne kui raha makstud oli. Ka tunnistaja EG /t.l. 134/ on veendunud, et kostja ostjana on kogu müügihinna tasunud. Hind maksti OÜ Rampmark arvele põhjusel, et OÜ Rampmark (hr. T) oli sel ajal agent ostja ja müüja vahel, sest tema näitas ostjale maaüksuse dokumente enne tehingule minemist. Tunnistaja on kindel, et juhul, kui raha oleks jäänud maksmata, oleks müüja või tema esindaja ML seda varem küsinud, aga sellest ei tehtud aastate jooksul juttu ja tunnistajale on jäänud mulje, et nüüd püütakse ostjalt veelkord raha kätte saada. Tunnistaja kinnitab, et ostja jaoks oli see ainuke tehing. Tunnistaja väitel on 24 000 euro tehing tehtud kokkuleppel müüjaga, millest võib teha järelduse, et nimetatud summa kanti müüja mingi teise tehingu tasuks. Tunnistaja AT, kes oli vaidlusaluse tehingu toimumise ajal OÜ Rampmark ülekannete teostajaks andis ütlusi selle kohta, et teab kindlalt, et müüja maksis kokku lepitud summa enne lepingu sõlmimist OÜ Rampmark arvele. Kui raha kanti lepingust erinevalt, siis eraldi selleks dokumenti ei vormistatud, vaid kehtisid suulised kokkulepped. Tunnistaja väitel kandis raha müüja kontole, vastavalt sellele kuidas E, M ja R olid omavahel kokku leppinud. Rampmarkist kanti raha vist äriühingute kontole, täpselt ei mäleta ja dokumente ka ei ole enam tema käes. Kohus ei nõustunud hageja hinnanguga, et kostja väited kohustuse täitmise kohta on paljasõnalised ja tõendamata ja leidis, et tunnistajate ütlustest ei saa pigem välja lugeda asjaolu, et kostja on jätnud lepingu punktis 3.2 sätestatud kohustused täitmata ning seda eelkõige põhjusel, et kostja kohustuste täitmiseks määratud rahasumma jagasid äripartneritena tegutsenud EG ja RFT, kelle ühiseks huviks oli Eestis asuvate kinnistute võõrandamine välismaistele isikutele (tunnistaja AT ütluste kohaselt otsis EG ja RFT kliendile pakutava kinnistu) omavahel vahendustasuks. Kostja on kohtu jaoks veenvalt tõendanud, et maksis lepingus kokkulepitud summa kolmandale isikule OÜ Rampmark, kes oma esindaja Lord RFT isikus oli teadlik toimunud tehingust ja müüja isikust. Kuna hr. T oli tuttav nii müüja esindaja kui müüjaga on vägagi usutav, et tehingust saadud tasu jagati kokkuleppel, ilma selle kohta dokumente vormistamata. Õigeks võib tunnistada küll hageja seisukoha, et tunnistajad ei mäletanud enam tehingu üksikasju ja tegelikult makstud summasid ja laekumise aega, kuid see on ajalist vaheaega arvestades ka mõistetav, seda enam, et kõnealusel ajal sõlmisid tunnistajad enda sõnul palju tehinguid, millest vaid hageja puhul tekkis väidetavalt probleem maksmisega. Tunnistajad on avaldanud veendumust, et tegelikult soovitakse kostjalt müügi hinda teistkordselt. Kuna lepingut ette valmistanud EG ütluste kohaselt /t.l. 134/ ei ole kostjaga rohkem tehinguid tehtud, siis on alust arvata, et üle kantud summa oli kantud vaidlusaluse lepinguga omandatud kinnistu ostuhinna tasumiseks. Tunnistaja kinnitusel on ta olnud paljude ostu-müügi tehingute juures ettevalmistajaks, kes otsis ostja aga vaid hageja on väitnud, et ei ole raha saanud. Ka tunnistaja AT sõnul toimus kinnistute eest maksmine reeglina selliselt, et raha kanti EG arvele, kes kandis raha OÜ Rampmark arvele ja sealt kandis AT raha müüjale. Antud juhul

kandis ostja raha otse OÜ Rampmark arvele, kust see kanti vist äriühingute kontole. Tunnistajate AT arvates sisaldas ostuhind alati ka vahendustasu, kuid tunnistaja vahendustasu konkreetset suurust ei oska öelda. Küll aga oli ta veendunud, et vahendustasud olid sel ajal väga suured. AT on kindel, et raha võidi jagada erinevalt võrreldes müügilepinguga ja selle kohta kehtisid vaid suulised kokkulepped. Tavaline oli, et mingeid dokumente selle kohta täiendavalt ei vormistatud. Lepingus ei märgitud reeglina ka vahendustasu suurust. Valdavalt maksti müügihind ära enne lepingu sõlmimist. VÕS § 23 lg 4 kohaselt peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuse täitmiseks. Võlgnikul ja võlausaldajal on kohustus käituda teineteise suhtes heas usus. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on muu hulgas lepingu laiendamine kohustustega, milles pooled ei ole ise lepingu kokku leppinud ja mis ei tulene seadusest. Hea usu põhimõttest lepinguliste kohustuste tuletamine on õigustatud siis, kui muud seaduses nimetatud allikad ei ole kasutatavad või ei võimalda piisava täpsusega kohustuste sisu kindlaks määrata. Lisaks tuleb arvestada ka mõistlikkuse põhimõtet, mis tähendab oodatava käitumise määratlemist. Arvestades lepingu sõlmimisel hagejat esindanud ML staatust menetlusega seotud firmades (al. detsembrist 2012 ka OÜ Rampmark juhatuse liige) ja tema suhteid senise OÜ Rampmark juhatuse liikme hr. T-ga, ei pidanud kohus usutavaks tema ütlusi, et ta ei teadnud lepingueseme müügihinna tasumisest OÜ Rampmark arvele. Esindajal oli võimalus sekkuda müügihinna jagamisse. Kostja makstud summade ülekandmisesse või nende jagamisse siis enam sekkuda ei saanud. VÕS § 79 järgi, kui kohustus on täidetud isikule, kes ei ole võlausaldaja, või isikule, kes ei ole võlausaldaja asemel õigustatud täitmist vastu võtma, loetakse kohustus täidetuks, kui kohustus sellele isikule täideti täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku nõusolekul või kui täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isik kiitis sellele isikule täitmise hiljem heaks. Antud juhul on selge, et lepingupooled on lepingu punktis 3.2 määranud kostja kui ostja kohustuse täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikud. Tõendamist on leidnud, et kostja täitis oma kohustuse selleks õigustamata isikule ehk osaühingule Rampmark. See tähendab, et sisuliselt on osaühing omandanud selle summa õigusliku aluseta, sest tema suhtes ei olnud kohustust olemas ja võlgnik saaks nimetatud ettevõtte vastu esitada tagasinõude VÕS § 1028 alusel. Antud juhul on selge, et kostja ei saanud kohustust täita sellisel moel mitte enda initsiatiivil, vaid talle anti ülekande tegemiseks just osaühingu Rampmark pangarekvisiidid, millele kostja heausksena oma kohustuse täitis. Kohus asus seisukohale, et lepinguläbirääkimisi pidanud ja lepingu sõlmimisel osalenud isikud, kelle seotus osaühinguga Rampmark on tõendatud, on käeolevas asjas aluseks oleva tehingu sõlmimisel toiminud pahauskselt ja sellest tulenevalt tuleb täitmine VÕS § 6 lg 2 alusel lugeda kohaseks. Nagu on selgunud tunnistajate ütlustest, oli sel ajal konkreetsete isiku poolt ettevalmistatud ja sõlmitud kinnisvara tehingute puhul tavaline, et tehingu eseme hind kanti OÜ Rampmark arvele otse või EG kaudu. Antud juhul kandis kostja raha otse OÜ Rampmark arvele. Selle edasise käekäigu kujundamiseks kostjal võimalus puudus, küll aga sai seda teha hageja lähikondne ja lepinguline esindaja ML. Kohus ei saa kohustada kostjat maksma müügihinna uuesti lepingus toodud õigustatud isikutele. Kuna OÜ Rampmark kustutati registrist 13.02.2014, puudub võlgnikul võimalus tagasinõude esitamiseks. Apellatsioonkaebus 08.04.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Pärnu Maakohtu 09.03.2015 otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Maakohus on jätnud tähelepanuta, et puudub igasugune hageja tahteavaldus, mille kohaselt oleks kostja pidanud ostuhinna tasuma Lepingu punktis 3.2.1 kokkulepitust erinevalt. Maakohus on ekslikult jätnud kohaldamata VÕS § 76 lg-d 1 ja 3 ning § 79 lg 1. Kostja ei ole lepingu punktis 3.2.1 sätestatud isikutele müügihinda tasunud ja seega ei ole kostja lepingut täitnud. Pooled olid selgelt ja üheselt lepingus sätestanud müügihinna tasumise korra. Kostja ei ole antud korrast kinni pidanud. Nimetatud asjaolud on leidnud tõendamist maakohtus. VÕS § 79 lg 1 kohaselt, kui kohustus on täidetud isikule, kes ei ole võlausaldaja, või isikule, kes ei ole võlausaldaja asemel õigustatud täitmist vastu võtma, loetakse kohustus täidetuks, kui kohustus sellele isikule täideti täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku nõusolekul või kui täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isik kiitis sellele isikule täitmise hiljem heaks. Hageja ei ole kunagi ega kellelegi andnud nõusolekut, mille kohaselt oleks võinud müügihinna tasuda lepingus sätestatust teisiti. Samuti ei ole hageja kiitnud heaks tehinguid ja ülekandeid kostja ja kolmandate isikutel vahel. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis osundaks asjaolule nagu oleks kinnistu müüja andnud kostjale korralduse, mille kohaselt pidanuks ostuhinna tasumine toimuma teisti kui lepingu punktis 3.2.1. sätestatud. Seega on kostja sellised väited TsMS § 230 lg 1 alusel paljasõnalised. Samuti märgib hageja, et kohustuse täitmise (sh õigele isikule täitmise) riisikot kannab üksnes võlgnik, s.o kostja. Hagejal puudus kontroll kostja ja kolmandate isikute vahel tehtavate tehingute üle. Seega on asjakohatud kostja väited, millega maakohus on ebaõigesti nõustunud. Hagejale jääb ebaselgeks maakohtu seisukoht, et antud juhul on selge, et kostja ei saanud kohustust täita sellisel moel mitte enda initsiatiivil, vaid talle anti ülekande tegemiseks osaühingu Rampmark pangarekvisiidid, millele kostja heausksena oma kohustuse täitis. Hageja märgib, et tal ei ole kuidagi võimalus kontrollida kolmandate isikute omavahelisi tehinguid ja suhtlust. Ühtlasi ei vastuta hageja kolmandate isikute tegevuse ega käitumise eest. Hageja leiab, et ei ole oluline, kellele võlgnik arvab end täitnud olevat, vaid täitmise fakt kui selline. Käeoleval juhul ei ole kostja eitanud, et ta ei teinud ülekandeid Lepingu kohaselt. Kostja väited kohustuse täitmise kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Maakohus on ebaõigesti jätnud kohaldamata AÕS § 641, TsÜS § 82, § 83, VÕS § 11 lg-d 15, § 13 lg-d 1-3. Hageja märgib AÕS §-le 641 ja VÕS § 11 lg-le 2 ja § 13 lg-le 2 viidates, et kinnisvaraga seotud tehingutele on seadusandja ette näinud kindla seadusest tuleneva vorminõude. Nimetatud vorminõude eesmärk on, et pooled teadvustaksid endale tehingu sisu. Notar peab kajastama osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt ning seejuures hoolitsema selle eest, et välistatakse eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Samuti viitab hageja kaebuses TsÜS § 83 lg-le 1 ja leiab, et seega isegi kui pooled oleksid arutanud omavahel lepingu muutmist, oleksid nad pidanud lepingu muudatuse notariaalselt tõestama. Nimetatud korraldus oleks pidanud olema notariaalne. Puuduvad igasugused tõendid, et pooled oleksid lepingut muutnud. Järelikult, kui asuda seisukohale, et eelpool nimetatud korraldus või kokkuleppe isegi eksisteeris, siis oli see tühine. Hageja märgib, et tunnistajad ei ole tehingu osapooled, samuti ei ole tunnistajatega võimalik asendada seadusest tulenevat vorminõuet. Maakohtu otsusest tuleneb, et tunnistajad „uskusid“ ja on „veendunud“ tagantjärgi, et vastav korraldus tasuda müügihind lepingust erinevalt eksisteeris. Samas nähtub ka, et tunnistajad ei ole ise sellise korralduse andmise juures olnud ja/või oma meeltega tajunud sellise korralduse olemasolu (kuulnud, näinud vms), mis omakorda veenab, et tunnistajate ütlused ei tõenda hageja korralduse olemasolu. Antud juhul ei ole leidnud tõendamist, et pooled oleksid muutnud lepingut ja see oleks vormistatud seaduses ettenähtud vorminõuet järgides. Seega tuleb asuda seisukohale, et esiteks sellist lepingu muudatust või korraldust ei ole eksisteerinudki ja teiseks, kui selline korraldus ka oli,

siis seda ei vormistatud seadusest tuleneva vorminõuet järgides ja seega on tegu tühise muudatuse/korraldusega. Samuti on maakohus hageja hinnangul ebaõigesti kohaldanud VÕS § 6 lg-eid 1 ja 2. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et hea usu põhimõttest tulenevad kohustused ja et hea usu põhimõttest tuleneb, et poole lepingust või seadusest tulenevad kohustused langevad ära. Hea usu põhimõte ei võimalda jätta ostjal ostuhinda tasumata. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-2914 p 17 leidnud, et maakohus on pidanud hageja tagatiste vähenemist puudutavate vastuväidete esitamist hea usuga vähemalt osaliselt vastuolus olevaks. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on mh lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist piirata (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-137-10, p 14). Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-13, p 14). Riigikohus on ka oma varasemates lahendites, nt lahend nr 3-2-1-49-12 leidnud, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-137-10, p 14; lahend nr 3-2-1-10207, p 16). Maakohus on asunud vääralt seisukohale, et kohus ei saa kohustada lepingut rikkunud poolt lepingut täitma. Kohus jätab kõrvale olulise asjaolu, et VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb lepinguid täita vastavalt lepingus sätestatule. Ei saa kuidagi olla hea usu põhimõtte vastane, kui pool nõuab lepingu täitmist. Riigikohus on rõhutanud kohtulahendi nr 3-2-1-2906 p-s 23, et kolleegium ei nõustu hagejaga, et hea usu põhimõttele tuginedes tuleks jätta kohaldamata VÕS § 367 lg 1. Kolleegiumi arvates on liisingulepingu lõppemise tagajärgede kohta seaduses erinorm (VÕS § 367), mistõttu üldregulatsiooni kohaldamine oleks põhjendamatu. Ka ei ole VÕS § 367 sisu selline, mis õigustaks selle kohaldamata jätmist VÕS § 6 lg 2 alusel. Hageja viitab, et ka VÕS § 76 lg 1 ehk pacta sunt servanda põhimõtte hea usu põhimõttel kohaldamata jätmiseks puudub mistahes õiguslik alus. Seega on maakohus ebaõigesti kohaldanud hea usu põhimõtet. Riigikohus on selgitanud kohtulahendi nr 3-2-1-4303 p-s 9, et kostjalt ei saa eeldada, et ta oleks pidanud jätkuvalt nõustuma oma lepingus selgelt väljendatud õiguste rikkumisega. Vastupidine seisukoht tähendaks kõrvalekaldumist pacta sunt servanda põhimõttest. Maakohtu ebaõigete seisukohtade järgi peaks hageja justkui nõustuma pacta sunt servanda põhimõtte mittekehtimisega. Hageja on veendunud, et hea usu põhimõtte alusel pole võimalik õigustada ostjal tema lepingulise põhikohustuse, s.o ostuhinna tasumise kohustuse täitmata jätmist. Maakohus on valesti rakendanud tõendamiskoormist, ebaõigesti hinnanud tõendeid ja oluliselt rikkunud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostjale väidetavalt antud korralduse olemasolu tõendamiskoormis on kostjal ja kostja ei ole kohtule sellist korraldust esitanud, rääkimata notariaalselt tõestatud vormis korraldusest. Seega tuleb asuda seisukohale, et poolte vahel ei olnud lepingu muudatusi ja/või hageja ei ole andnud selliseid korraldusi, mille kohaselt oleks kostja pidanud ostuhinna tasuma kellelegi teisele, kui lepingus nimetatud. Hageja kordab, et tunnistajate ütlused ei saa tõendada mingi korralduse olemasolu. Nii maakohtu otsusest kui ka protokollidest nähtub, et tunnistajatel on kujunenud veendumused teatud isikute käitumises ja tegelikult ei ole tunnistajad vastavat korraldust näinud/kuulnud ega oska anda muid ütlusi korralduse kohta. Nimelt otsuse lk 14 on tsiteeritud tunnistaja Lord RFT, kes leiab kohtu hinnangul, et „tunnistaja on veendunud, et müüja küsitud hind on jagatud nii nagu müüja soovis ja müüja on kokkuvõttes oma raha kätte saanud. Tunnistaja on veendunud, et ML ei oleks läinud tehingut tegema enne kui raha makstud oli.“ Hageja leiab, et nimetatud tunnistaja ütlused on hinnangulised ega tõenda asjaolu, kas pooled olid lepingus sätestatud osas, mis puudutas hinna tasumist, peale lepingu

sõlmimist teistsuguselt kokku leppinud. Ka maakohus ise on leidnud, et tunnistajate ütlused on oletuslikud. Samuti on maakohus nõustunud hagejaga, et tunnistajad ei mäletanud enam tehingu üksikasju ja tegelikult makstud summasid ning laekumiste aegu. Seega tuleb asuda seisukohale, et kohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ning et kohtu seisukohad on vastuolulised. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja mõista menetluskulud välja hagejalt. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kaebuses on apellant jäänud maakohtus esitatud seisukohtade juurde. Kuna maakohus on neile asjakohaselt ja piisavas ulatuses vastanud, siis ringkonnakohus samu põhjendusi TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide olulisi rikkumisi ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Samuti võtab kolleegium TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Apellatsioonkaebuses kordab hageja hagiavalduses esitatud seisukohti, millele on maakohus hinnangu andnud. Alljärgnevalt vastab kolleegium apellatsioonkaebuse väidetele. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja ja hageja oma esindaja ML vahendusel on 01.09.2008 sõlminud Lääne maakonnas Hanila vallas, Virtsu alevikus asuva XXXXX kinnistu katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX (kinnistu) müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (leping). Lepinguobjekti hinnaks määrati 45 000 eurot (p. 3.2.1). millest 1900 eurot oli kostja maksnud müüjale enne lepingu sõlmimist. Ülejäänud 43 100 eurost pidi kostja tasuma 12 900 eurot hageja(müüja) arveldusarvele, 15 500 eurot OÜ Lend Capital arvele ja 15 500 eurot OÜ Prado Invest arvele. Hageja on oma nõudes tuginenud lepingule ja 06.03.2011 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingutele/t.l. 15 ja 18/, millega ML OÜ Lend Capital ja OÜ Prado Invest juhatuse liikmena loovutas oma nõuded kostja vastu hagejale. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et kinnistu müügihind sisaldus lepingu p 3.2.1 kohaselt OÜ-le Lend Capital ja OÜ-le Prado Invest ülekantavad summad 15 500 eurot kummelgi äriühingule nimetusega – vahendustasuks. Vastav märge oli tehtud ka lepingu p-i 3.2.1. Seega on maakohus põhjendatult leidnud, et enne müügilepingu sõlmimist toimusid läbirääkimised ka vahendustasude suuruse ja maksmise korra üle isikute vahel, kes nimetatud tehingut vahendasid. Nendeks olid RFT, kes oli OÜ Rampmark juhatuse liige (t.l. 105, 136, II kd), EG (t.l.134, II kd) ja ML, kes esindas volikirja alusel müüjat. RFT ütlustega on tõendatud, et ML oli teadlik, et ostja on raha üle kandnud OÜ Rampmark arvele, kuna ta polnud nõus enne müügilepingut sõlmima, kui ostja on raha üle kandnud. Kostja oli müügihinna kandud üle juba 28.08.2008 (t.l.69, 70, I kd). ML oli müüja esindajana nõus lepingut sõlmima seetõttu, et vahendustasu oli laekunud OÜ Rampmark arvele, mida pidas piisavaks. Vastuseks hageja väidetele, mille kohaselt saab notariaalses vormis tehingut muuta vaid notariaalses vormis, märgib ringkonnakohus järgmist. Isegi kui eeldada, et hageja väide on õige, siis AÕS § 119 lg-st 2 tulenevalt muutuvad kehtivaks ka suulised kinnisasja müügiga seonduvad kokkulepped, kui nende täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud kanne kinnistusraamatusse.

Samas pidi ML OÜ Lend Capitali juhatuse liikmena nõude loovutamise lepingut vormistades teadma, et suurem osa lepingujärgsest summast oli selleks ajaks osaühingule laekunud. Kõik eelnimetatud lepinguga puutumust omavad firmad (OÜ Rampmark, OÜ Lend Capital OÜ ja OÜ Prado Invest) on seotud ML-iga, kes oli nõude loovutamise ajal kõigi osaühingute juhatuse liige. Seega loovutas ta teadvalt hagejale nõude, mis oli juba praktiliselt terves mahus täidetud OÜ-le Lend Capital. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, millest nähtuvalt peab teine lepingupool VÕS § 23 lg 4 kohaselt tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuse täitmiseks. Võlgnikul ja võlausaldajal on kohustus käituda teineteise suhtes heas usus. Hea usu põhimõttest lepinguliste kohustuste tuletamine on õigustatud siis, kui muud seaduses nimetatud allikad ei ole kasutatavad või ei võimalda piisava täpsusega kohustuste sisu kindlaks määrata. Lisaks tuleb arvestada ka mõistlikkuse põhimõtet, mis tähendab oodatava käitumise määratlemist. Arvestades lepingu sõlmimisel hagejat esindanud ML staatust menetlusega seotud firmades (al. detsembrist 2012 ka OÜ Rampmark juhatuse liige) ja tema suhteid varasema OÜ Rampmark juhatuse liikme hr. T-ga, ei pidanud maakohus põhjendatult usutavaks tema ütlusi, et ta ei teadnud lepingueseme müügihinna tasumisest OÜ Rampmark arvele. Esindajal oli võimalus sekkuda müügihinna jagamisse. Kostja tema poolt 28.08.2008 OÜ-le Rampmark arvele makstud müügihinna ülekandmisesse vahendustasude osas või selle jagamisse enam sekkuda ei saanud. Maakohus on kõiki tõendeid analüüsinud ja neid kogumis hinnates põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning esimese astme kohtu otsuse muutmata, jätab kohus apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Vastavalt TsMS-i alates 01.01.2015 kehtiva redaktsiooni § 174 lõikele 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja esitas kohtule 26.10.2015 menetluskulude nimekirja, milles palub hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulud summas 675 eurot. Samuti palub kostja mõista menetluskulude summalt välja viivise protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, arvestades esimeses järjekorras tasutuks viivised ja teises järjekorras põhivõlgnevuse. Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskuludeks apellatsiooniastmes kulud õigusabile summas 675 eurot. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on kostja lepinguline esindaja osutanud kostjale apellatsioonimenetluses õigusabi tunnitasuga 100 eurot tund, kokku 6 tunni ja 45 minuti ulatuses. Kostja lepingulise esindaja osutatud õigusabi seisneb järgmiste toimingute tegemises: maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebuse analüüs, vastuse koostamine apellatsioonkaebusele ja edastamine ringkonnakohtule – 4h (400 eurot); seisukoha koostamine apellandi taotlusele – 0,25h (25 eurot); deposiidi taotluse koostamine – 0,5h (50 eurot) ning ettevalmistus kohtuistungiks ja apellandi esindamine 21.10.2015 kohtuistungil – 2h (200 eurot). Kostja kinnitas, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega käesolevas asjas ning käibemaksu ei sisaldu.

Ringkonnakohtu hinnangul võib kostja lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot (ilma käibemaksuta) pidada põhjendatud tasuks. Samuti vastab nimetatud summas makstav tasu õigusteenuse eest Riigikohtu praktikas põhjendatuks peetud tunnitasu määrale (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-92-13, p 14). Ringkonnakohus, pidades silmas vaidlustatud maakohtu otsuse, hageja apellatsioonkaebuse ja sellele koostatud vastuse mahtu ja sisu, leiab, et ajakulu 4 tundi nimetatud toimingute tegemiseks on põhjendatud ja vajalik ning toimingute kulu 400 eurot on seega põhjendatud hagejalt kostja kasuks välja mõista. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on kostja lepingulisel esindajal kulunud 15 minutit (0,25 tundi; 25 eurot) seisukoha koostamiseks apellandi taotlusele ja 2 tundi (200 eurot) 21.10.2015 kohtuistungiks ettevalmistuseks ja apellandi esindamiseks kohtuistungil. Seoses menetluskulude nimekirjas märgitud eelnimetatud toimingutega peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et tsiviilasja materjalide põhjal on ilmselt arusaadav, et kostja on ekslikult enda nimetamisel kasutanud mõistet apellant, kelleks käesolevas menetluses on hageja. Toimiku materjalidest nähtuvalt ei ole hageja apellatsioonimenetluses esitanud ühtegi taotlust, millele kostja oleks esitanud oma seisukoha. Asja materjalidest nähtub, et kostja lepinguline esindaja on vastavalt kohtu nõudele esitanud e-kirja teel selgitused seoses kostja taotlusega menetluskulude katteks tagatise määramiseks. Nimetatud e-kirja koostamiseks sai kohtu hinnangul kostja lepingulisel esindajal mõistlikult kuluda taotluses märgitud 15 minutit. Põhjendatud on ka ajakulu 2 tundi 21.10.2015 ringkonnakohtu istungiks ettevalmistuseks ja kostja esindamiseks istungil, arvestades seejuures lisaks vaidluse mahule ka asjaolu, et ringkonnakohtu istung kestis 33 minutit. Lisaks eeltoodule on kostja lepinguline esindaja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutanud apellatsioonimenetluses 30 minutit (0,5 tundi; 50 eurot) deposiidi taotluse koostamiseks. Vaatamata menetluskulude nimekirjas nimetatud toimingu ebatäpsele sõnastusele on toimiku materjalide põhjal arusaadav, et nimetatud toimingu all on kostja pidanud silmas kohtule 12.05.2015 esitatud taotlust, milles kostja palus kohustada hagejat tasuma kostja eeldatavate menetluskulude katteks kohtu deposiitkontole tagatis summas 3000 eurot. Ajakulu 30 minutit kostja üheleheküljelise taotluse koostamiseks saab ringkonnakohtu hinnangul pidada põhjendatuks. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et kostja lepingulise esindaja poolt apellatsioonimenetluses kostja õiguste efektiivseks kaitseks tehtud töö maht ja selle hind on TsMS § 175 lg 1 järgi põhjendatud ja vajalik. Vastavalt kostja taotlusele tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel hagejalt kostja kasuks välja mõista ka viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Vastuseks kostja taotlusele arvestada seoses menetluskulude viivisega esimeses järjekorras tasutuks viivised ja teises järjekorras põhivõlgnevus, märgib ringkonnakohus, et kuivõrd täitmine erinevate kohustuste katteks on reguleeritud võlaõigusseaduse VÕS §-s 88, ei pea kohus vajalikuks antud küsimuse reguleerimist käesolevas otsuses.