Käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb XXX ja XXX solidaarselt
tasuda Osaühingule XXX hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2 000 eurolt) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud XXX ja XXX esitasid 18.08.2014 Harju Maakohtule hagiavalduse Osaühing XXX vastu kahju hüvitamise (5 911 eurot) ning viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt ostsid XXX ja XXX XXX 18.06.2008 ridaelamuboksi (korteriomand) aadressiga XXX, Harjumaa, mille XXX oli ostnud XXX arendajalt Osaühingult XXX. XXX on alates 15.01.2009 nõudnud kostjalt korteriomandis ilmnenud oluliste puuduste kõrvaldamist. Kostja on aastate jooksul kinnitanud oma kohustust kõrvalda puudused või maksta selle tegemata jätmise eest raha, kuid ei ole kumbagi kohustust täitnud. Hageja poolt 29.06.2015 kohtule esitatud täiendavate selgituste kohaselt on hagejate nõude aluseks müügigarantii, mille kostja andis 19.10.2006 OÜ XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja AS Hansapank vahel sõlmitud lepingu punktiga 6.12. Kostja vastuväited Kostja oma 09.10.2014 vastuses hagi ei tunnistanud ning oli seisukohal, et esinevad alused hagi läbivaatamata jätmiseks. Kostja põhjendas seda järgnevalt: - Hagejad tuginevad esitatud nõudes 19.10.2006 sõlmitud müügilepingule kostja ja kolmandate isikute vahel. Nimetatud müügilepinguga andis kostja ostjatele ridaelamuboksi ehitustöödele kaheaastase garantii. - Hagejad ei ole 19.10.2006 müügilepingu pooleks, mistõttu ei teki hagejatele lepingust mistahes õigusi. Tegemist ei ole ka lepinguga kolmanda isiku kasuks VÕS § 80 mõistes. - Hagejad on sõlminud 18.06.2008 ridaelamu boksi ostu-müügilepingu varasema omaniku XXX. - 18.06.2008 müügilepinguga ei ole XXX19.10.2006 garantiist tulenevaid õigusi hagejatele üle andnud, hagejad ei ole esitanud ka muid tõendeid nimetatud õiguste üleandmise kohta. Seega leidis kostja, et kuivõrd hagejad ei ole 19.10.2006 garantiilepingu pooleks ega ole neile ka garantiilepingust tulenevaid õigusi üle antud, puudub hagejatel mistahes alus kostja vastu nõuete esitamiseks. Hagejatel on võimalik esitada müügilepingu rikkumisest tulenevad nõuded XXX`i vastu.
Kohtu põhjendused
1.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 sätestab, et kohus võib jätta hagi läbivaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
2.Hagejad on esitanud kostja vastu garantiikohustusest tuleneva kahju hüvitamise nõude, milles tuginevad 19.10.2006 sõlmitud müügilepingule kostja ja kolmandate isikute vahel. Nimelt sätestab nimetatud lepingu p 6.12, et müüja (s.o OÜ XXX) kohustub tagama elamu ja lepingu esemeks oleva korteriomandi (Harjumaal XXX kinnistul asuva elamu ja ehitatavad ning jagatavad korteriomandid, hagejatele krt nr 5) ehitustöödele ehitajapoolse garantii vähemalt 2 aastaks ning paigaldatavatele seadmete garantii 6 kuud arvates elamule kasutusloa väljastamisest või korteriomandite otsese valduse üleandmise päevast, kusjuures elamus teostatud ehitustööde garantiitähtaja kulgemise alguseks loetakse eelpoolnimetatutest varemsaabunut. Garantii kehtivuse ajal ilmnenud puuduste kõrvaldamise kohustuse osas jääb Müüja vastutavaks Ostja ees. Hagiavaldusele lisatud 19.10.2006 lepingust nähtuvalt on 19.10.2006 lepingu poolteks müüjana Osaühing XXX ning ostjatena XXX, XXX, XXX, XXX, XXXning XXX(t lk 69-92). Hagejad on väitnud, et garantiist, mille kostja andis tema ja kolmanda isiku vahel sõlmitud müügilepinguga, tulenevad õigused läksid korteri võõrandamisel 18.06.2008 üle hagejatele.
3.Kostja on koos 09.10.2014 esitatud vastusega hagiavaldusele, esitanud ka taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, kuna hagiga pole võimalik selle eesmärki saavutada – see on esitatud vale kostja vastu, hagejate ja kostja vahel puudub võlasuhe. Võlaõiguslikust lepingut tulenevad õigused ja kohustused aga ainult lepingu pooltele, kuid hagejad ei ole nõude aluseks oleva lepingu poolteks. Lisaks leiab kostja, et isegi kui eeldada kostja garantiikohustuse olemasolu hagejate ees, siis on nõue aegunud. Kostja leiab, et garantiikohustuse tähtaeg hakkas kulgema korteri üleandmisest selle algsetele omandajatele XXX ja XXX, mis toimus 04.05.2007. Lepingus sätestatud 2-aastane garantiitähtaeg möödus seega 04.05.2009. Juhul, kui kostja kohustus tekkis pärast 15.01.2009 hagejatelt puuduste kohta teate saamist, siis 3-aastane hagi aegumise tähtaeg oli hagi esitamise ajaks (18.08.2014) möödunud. 27.06.2015 menetlusdokumendis taotles kostja aegumise kohta vaheotsuse tegemist.
4.Täiendavalt on hageja 03.09.2014 hagiavalduses tuginenud TsÜS § 146 lg 2 sätestatud ehitise töövõtulepingust või müügilepingust tulenevale aegumistähtajale 5 aastat.
Hageja poolt 27.10.2014 esitatud menetlusdokumendis on viidatud sellele, et aegumine katkes, kui pooled olid 29.06.2011 saavutanud kokkuleppe ehitise puuduste kõrvaldamiseks rahalise hüvitise maksmise teel. 10.11.2014 vastuses märgib kostja, et pole võlga tunnistanud ja aegumine pole seega ka katkenud.
5.Asja materjalidest nähtuvalt ei ole pooled vaidlustanud seda, et valminud korteriomand anti esialgsetele ostjatele XXX ja XXX üle 04.05.2007. Samuti ei vaidle pooled, et kasutusluba XXX elamule anti 09.10.2008. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejad ostsid korteriomandi 18.06.2008 XXX-XXXning selles lepingus ehitisele garantiid ei antud ning 19.10.2006 lepingus sätestatud garantiid otsesõnu samuti üle ei antud.
6.Lahendamaks kostja taotlusi hagi läbivaatamata jätmiseks ja aegumise kohaldamiseks, analüüsib kohus esmalt garantiikohustusega seonduvat, seejärel tuvastab, kas hagejatel saab olla garantiikohustusest tulenev nõue kostja vastu ning sellest lähtuvalt lahendab taotlused.
7.Kohus märgib esmalt, et ei nõustu kostja seisukohaga, et garantii ei saa kehtida isiku suhtes, kes ei ole ehitustöövõtu lepingu pooleks. Nimelt sätestas garantii andmise aluseks oleva lepingu sõlmimise ajal (s.o 19.10.2006) kehtinud Ehitusseaduse (EhS) § 4 lg 1 seda, et ehitusseaduse tähenduses on garantii ehitusettevõtja poolt võetud kohustus tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu tingimustele ning ehitustöö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad määratud aja jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ning kvaliteet. EhS § 4 lg 2 kohaselt on selle paragrahvi lõikes 1 nimetatud garantii kestus vähemalt kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates, seejuures ehitamise lõppemise päeva määravad ehitusettevõtja ja ehitise või valmiva ehitise omanik omavahelises lepingus. Kui lepingus ei ole määratud ehitamise lõppemise päeva, loetakse ehitise garantii alguse ajaks ehitusettevõtja poolt ehitise või selle osa ehitise omanikule üleandmise päev. Ehitustöö käigus ehitisse püsivalt paigaldatud seadmetele kohaldatakse nende tootja poolt ettenähtud garantiid, kusjuures ehitusettevõtja poolt antav seadmete garantii kestus ei või olla lühem kui kuus kuud. EhS § 4 lg-test 1 ja 2 tuleneb seega ehitaja kohustus anda tema tehtud ehitustööle garantii.
8.Kuna EhS §-st 4 tuleneb ehitajale kohustus anda garantii ka ehitise omaniku kasuks ja kui ehitaja on töövõtulepingus garantii andnud, on töövõtulepinguga kokku lepitud tingimustega garantii antud ka ehitise igakordse omaniku kui kolmanda isiku kasuks. (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend kohtuasjas nr 3-2-1-7-14)
9.Korteriomandi omaniku ja ehitaja vaheline garantiileping on olemuselt mitteaktsessoorne nõudegarantii, mis ei seo garandi kohustust võlgniku ja tellija vahelise lepinguga. (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend kohtuasjas nr 3-2-1-4912) Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-89-08 tehtud otsuse p-s 13 väljendanud seisukohta, et VÕS § 155 lg-st 2 tulenevalt ei sõltu garantiileping ja sellest tulenev nõue sellest, kas on olemas kohustus, mille täitmist garantii tagab. Garandil on üldjuhul õigus esitada võlausaldajale kas garantiilepingust tulenevad vastuväited (sh garantiilepingu
kehtetuse vastuväide) või esitada garantiiga võlausaldajale antud abstraktse nõudeõiguse tagasisaamiseks hagi VÕS § 1028 jj alusel juhul, kui garantiiga tagatavat kohustust ei olnud või see langes hiljem ära.
10.Nähtuvalt 19.10.2006 lepingu punktist 6.12 kohustus kostja tagama ostjale ehitaja poolse 2-aastase garantii selliselt, et ehitaja poolt ehitamisel tehtud puuduste eest vastutab ostja ees kostja. Seega lisaks EhS tulenevale ehitajapoolsele garantiile, andis müüja omakorda garantii vastutada ehitaja kohustuste täitmise eest. Kohtu hinnangul on kostja poolt 19.10.2006 müügilepingust antud garantii puhul tegemist VÕS § 230 sätestatud müügigarantiiga. VÕS § 230 lg 1 kohaselt on müügigarantiiks müüja, varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele, millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund. VÕS § 230 lg 2 kohaselt algab garantiitähtaeg asja ostjale üleandmisest, kui lepingus või garantiikirjas ei ole ette nähtud garantiitähtaja hilisemat algust.
11.Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtu hinnangul eristada seadusest tulenevat ehitajapoolset garantiid ja lepingu alusel tekkivat müügigarantiid. Seejuures esimesel juhul algab garantiitähtaja kulgemine ehitise üleandmisest ning teisel juhul asja ostjale üleandmisest, kui ei ole kokku lepitud hilisemat tähtaja kulgemise algust.
12.Ehitise valmimise järgne üleandmine toimus 04.05.2007 XXX ja XXX . Sellest hakkas kulgema ehitajapoolne garantiitähtaeg, mis lõppes 04.05.2009.
13.Ka müüja poolne müügigarantiitähtaeg hakkas kulgema ehituse üleandmisest esialgsetele ostjatele, s.o 04.05.2007 ning lõppes seega 04.05.2009.
14.VÕS § 230 lg 3 kohaselt eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused. Samasuguse põhimõtte sätestab 19.10.2006 sõlmitud leping p 6.13.
15.EhS § 4 lg 3 kohaselt ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitusettevõtja oma kulul mõistliku aja jooksul.
16.Seega mõlemat liiki garantiid pidid tagama, et kuni 04.05.2009 ehitisel ilmnevad vead kõrvaldatakse kohustatud isiku kulul.
17.Hagejad väidavad, et nad on taotlenud kostjalt korteriomandil ilmnenud puuduste kõrvaldamist alates 15.01.2009. Seega tuleks eeldada, et puudused ehitises on ilmnenud garantiiaja jooksul.
18.Kohtu hinnangul on keskseks küsimuseks seega, kelle vastu hagejad saavad garantiist tuleneva nõude esitada.
Poolte e-kirjavahetusest (nt kostja 02.03.2010 e-kiri hageja R.Meigasele) ning poolte poolt kohtule esitatud lepingutest nähtuvalt ei olnud kostja elamu ehitajaks. Seega EhS tulenev garantiikohustus on ehitajal, mitte kostjal. Müügigarantiist tulenev kohustus saab kohtu hinnangul kehtida aga vaid müügilepingu poolte vahel (välja arvatud juhul, kui on toimunud kehtiv nõude loovutus).
19.VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Seega saab sõlmitud leping siduda vaid lepingupooli. Hagejad ei ole 19.10.2006 müügilepingu poolteks, mistõttu ei teki kohtu hinnangul hagejatele sellest lepingust õigusi. TsÜS § 6 lg 1 järgi võivad tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. Sama sätte lg 2 järgi on õigusjärgluse aluseks on tehing või seadus. Sätte lg-st 3 tulenevalt antakse õigused ja kohustused üle üleandmise tehinguga (käsutustehing). Iga õigus ja kohustus tuleb eraldi üle anda, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtule esitatud 18.06.2008 müügilepingust (t lk 10-23) ei nähtu, et XXX oleks 19.10.2006 garantiist tulenevaid õigusi hagejatele üle andnud.
20.Seega on kohus seisukohal, et kuna hagejad ei ole 19.10.2006 sõlmitud lepingu pooleks ning neile ei ole müügigarantiist tulenevaid õigusi üle antud, puudub hagejatel alus kostja vastu nõuete esitamiseks. Ehitaja vastu ei ole hagejad nõuet esitanud.
21.Eeltoodust tulenevalt ei ole käesoleval juhul hagiga hagejate taotletud eesmärki võimalik saavutada ning kostja taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks tuleb rahuldada TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Isegi kui eeldada hagejate kõigi väidete õigsust, pole kostja vastu võimalik nõuet rahuldada, kuna kostja ei ole käesoleval juhul ehitise garantii osas kohustatud isikuks.
22.Kuna kostja ei ole hagejate suhtes kohustatud isikuks, siis ei saa käsitleda kostja argumente ja taotlust aegumise kohaldamiseks. Nõude aegumise tuvastamiseks ja kohaldamiseks peab kostjal olema kohustus tekkinud. Menetluskulud
23.TsMS § 168 lg 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja § 168 lõigetest 3 – 5 ei tulene teisiti. TsMS § 168 lg 3-5 sätestatud aluseid käesoleval juhul ei esine, mis võimaldaks menetluskulusid jätta kostja kanda. Seega tuleb menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.
24.Vastavalt TsMS § 174 lg 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude
kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
25.Kostja on esitanud 29.06.2015 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostjale osutatud õigusabi tunnihinnaga 120 eurot tund järgnevalt: 1) 7.10.2014 tsiviilasja materjalidega tutvumine, õiguslik analüüs, kostja vastuse koostamine 18.08.2014. a hagiavaldusele- 2 h 47 min, 334 eurot; 2) 8.10.2014 õiguslik analüüs, kostja vastuse koostamine 18.08.2014. a hagiavaldusele, töö toimikuga -1 h, 120 eurot; 3) 9.10.2014 kostja vastuse koostamine 18.08.2014.a hagiavaldusele- 4 h 50 min, 580 eurot; 4) 9.10.2014 õiguslik analüüs, töö toimikuga -1 h 05 min, 130 eurot 5) bürookulu 1 tk – 10 eurot; 6) 3.11.2014 tutvumine hagejate 10.10.2014. a ja 27.10.2014. a menetlusdokumentidega, töö toimikuga, õiguslik analüüs- 58 min, 116 eurot; 7) 5.11.2014 menetlusdokumendiga tutvumine, õiguslik analüüs, vastuse koostamine hagejate 27.10.2014. a menetlusdokumendile- 5 h, 600 eurot; 8) 10.11.2014 hagejate 10.10.2014. a ja 27.10.2014. a menetlusdokumentidele vastuse ettevalmistamine, töö toimikuga, õiguslik analüüs 50 min, 100 eurot; 9) bürookulu 1 tk – 10 eurot; 10) 27.- 28.06.2015 vastuse koostamine 12.06.2015. a kohtunõudele (vaheotsuse taotlus) 10min, 20 eurot; 11) 29.06.2014 menetluskulude nimekirja koostamine 20 min, 40 eurot. 25.1 Esmalt peab kohus vajalikuks märkida, et ei pea põhjendatud menetluskuluks menetluskulude nimekirjas märgitud bürookulusid kokku summas 20 eurot. Kohtu hinnangul ei ole võimalik hinnata bürookulude vajalikkust ja põhjendatust seoses konkreetse kohtuasjaga ning on mõistlik eeldada, et bürookulud sisalduvad juba esindaja tunnihinnas (vt ka Riigikohtu lahendid 3-3-1-61-14, 3-2-1-102-11). 25.2 Samuti ei pea kohus põhjendatud menetluskuluks menetluskulude nimekirja koostamist 20 minuti ulatuses. Menetluskulude nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada menetlusosaline ka ise ilma lepingulise esindajata (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-77-14). 25.3 Ülejäänud menetluskulude nimekirjas märgitud osutatud teenused loeb kohus vajalikeks ning põhjendatuteks. Samuti vastab kohtu hinnangul menetluskulude nimekirjas märgitud aeg arvestades tsiviilasja keerukuse ja esitatud dokumentide sisu ning mahuga osutatud teenustele.
26.Seega on kostja menetluskulu põhjendatud 2 000 euro ulatuses ning hagejatelt tuleb solidaarselt välja mõista kostja kasuks menetluskulu summas 2 000 eurot. 26.1 TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 26.2 Kostja on vastava taotluse kohtule esitanud. Seetõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejatel solidaarselt tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2 000 eurolt) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.