Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista. Pooled sõlmisid 01.10.2008.a. Kinnisvara haldus- ja hoolduslepingu nr XXX. 17.11.2008.a. allkirjastasid pooled lepingu lisa nr 1, kus on loetletud tööde maht ja kvaliteedi nõuded. Jaanuaris 2014 toimusid Kostja juhatuse ümbervalimised. Kostja juhatuse uus koosseis pöördus Hageja poole palvega väljastada lepingud ja dokumendid, mis kajastaksid KÜ bilanssi ajavahemikul 2010 kuni 2013, kuna Kostja juhatuse eelmine koosseis distantseerus dokumentide ja varade üleandmisest Kostja kehtivale juhatuse koosseisule. 31.01.2014 toimus maja ülevaatus Hageja esindajate juuresolekul. Aktis toodi välja, et kõikide trepikodade üldine sanitaarne olukord väga halb, liftid mustad, seinad mustad, postkastide pealsed paksult tolmused, korruste vahelistes koridorides uriini loigus, trepipiirded vajavad pesemist, esimestel korrustel halb valgustus, prügimajas puudub lukk, Vilde tee poolne majafassaad laguneb (plaatide vahel puuduvad liistud). Üldine maja seisukord mitterahuldav. 02.02.2014 saadeti Akt hagejale e-posti teel soovitusega kõrvaldada kõik puudused, sealhulgas pesta ja korda teha maja trepikojad ja liftid, viia ära põlenud prügikonteinerid, esitada tutvumiseks 2013.a. majandusaasta aruanne. Kostja tegi ettepaneku muuta lepingut ja jätta alles vaid KÜ elektrisüsteemide teenindamise teenus, loobudes alates 03.03.2014 teistest lepingus pakutud teenustest. Hageja ei reageerinud Kostja ettepanekule parandada lepingus loetletud teenuste kvaliteeti. Teistkordselt pöördus Kostja Hageja poole sama ettepanekuga 20.02.2014. ning sai elektripaigaldise käidu korraldamise eest hinnapakkumise 1500 eurot kuus. Kostja teatas Hagejale kirjaga, et hinnapakkumine 1500 eurot kuus on tunduvalt kõrgem turuhinnast ja seega vastuvõtmatu. Kostja juhatus tegi Hagejale Kinnisvara haldus- ja hoolduslepingu nr XXX ülesütlemise avalduse alates 06.03.2014 seoses Lepingu olulise rikkumise tõttu VÕS § 101 lg 1 p 4 ning § 116 lg 2 p 1 ja p 4 alusel. Samas teatas Kostja, et leppetrahvi nõudmine on põhjendamatu, kuna lepingu lõpetamine on tingitud Hageja pakutud teenuste kvaliteedi mittevastavusega lepingus toodud standarditele.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et hageja ja kostja sõlmisid 17.11.2008 kinnisvara haldus- ja hoolduslepingu nr XXX koos lisadega, mille järgi oli hageja kohustatud teostama kostjale haldamis-, raamatupidamis-, tehnohoolduse-, heakorra- ja tugiteenuseid. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 17.11.2008.a. Korteriühistu XXXja OÜ XXXvahel sõlmitud Kinnisvara Haldus- ja Hooldusleping nr XXX on kestvusleping, kuna lepingu tähtaeg on alates 1.oktoober 2008 kehtivusega määramata ajaks.

06.03.2014.a. esitas KÜ XXXjuhatus XXXOÜ-le Kinnisvara haldus- ja hoolduslepingu nr XXX ülesütlemise avalduse, märkides avalduses rida lepingu lisas nr 2 olevate standardite rikkumisi. Lepingu nr XXX ülesütlemine ei ole käesoleva vaidluse ese. VÕS § 195 lg 3 kohaselt püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmiseks suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). Pooled on leppinud lepingu sõlmimisel kokku, et lepingu lõpetamisest etteteatamine on kaks kuud ette. 01.aprillil 2011.a. on KÜ XXXjuhatuse liige XXXja OÜ XXXjuhataja XXX sõlminud kokkuleppe , et lepingu lõpetamise etteteatamise tähtaeg on 4 kuud enne kalendriaja lõppu. Juhul, kui KÜ XXXsoovib lõpetada lepingu varem, siis maksab KÜ XXXleppetrahvi OÜ-le XXX 6 kuulise teenuse eest. Kuna kostja on lõpetanud lepingu nimetatud kokkuleppes märgitust teisel ajal, nõuab hageja kostjalt leppetrahvi 9 600 eurot (kuue kuu teenuste maksumus). VÕS § 196 sätestab kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamisaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Paragrahv 196 on üldiselt dispositiivne, st ülesütlemisõiguse kohta võib sõlmida kokkuleppeid, mh piirata ülesütlemise aluseid, samuti võib piirata nt üksnes vastaspoole süülise rikkumisega. Oluline piirang kokkuleppevabadusele tuleneb VÕS § 106 lg-st 2, mille järgi on keelatud ka muud vastutust ebamõistlikult piiravad kokkulepped, seega ka kokkulepe ülesütlemisõiguse ebamõistliku piiramise või välistamise kohta. Kohus leiab, et poolte 01.04.2011.a. kokkulepe öelda kestvusleping mõjuval põhjusel üles ainult neli kuud enne kalendriaasta lõppu on vastuolus hea usu põhimõttega, on Korteriühistut ebamõistlikult kahjustav ja seetõttu tühine, kuna sellega on välistatud ühe lepingupoole õigus leping teise poole põhikohustuste rikkumise tõttu Leping lõpetada kooskõlas VÕS § 196-ga. Kohus leiab, et poolte vahel 01.04.2011 aastal sõlmitud kokkulepe ei välistanud Hageja õiguse mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata lepingut üles öelda põhjusel, et teine lepingupool rikub kohustust tahtlikult või raske hooletuse tõttu, mis annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Eeltoodust tulenevalt puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks ja kostjalt hageja kasuks leppetrahvi väljamõistmiseks kestvuslepingu etteteatamistähtaega järgimata ülesütlemise eest. Menetluskulud Menetluskulude jaotuse määramisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1, mille kohaselt kannab hagimenetluses kulud isik, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. /allkirjastatud digitaalselt/ Maie Seppo kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.