Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kostja esitas 15.04.2015 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega ütles lepingu erakorraliselt üles alates 15.05.2015. Kostja, lepingu punktile 6.1 tuginedes, põhjendas lepingu erakorralist ülesütlemist asjaoluga, et kioski kõrval käib Narva piiripunkti rekonstrueerimine, ehitustööde projektis ei ole müügikioski ette nähtud ning Narva linna ehitusmääruse § 26 lg 4 kohaselt ei tohi Vanalinna linnaosas ajutisi ehitisi olla. Seoses lepingu ülesütlemisega andis kostja hagejale tähtaja lepingu eseme vabastamiseks ja kostjale üleandmiseks 19.05.2015 kell 14:00. Hageja on seisukohal, et kostja poolt lepingu erakorraline ülesütlemine on tühine ning ülesütlemisega ei lõppenud hageja ja kostja vahel 30.04.2010 sõlmitud maa-ala üürileping. Hageja õiguslikud põhjendused: Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 313 kohaselt võimalik üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel. Kostja on 15.04.2015 ülesütlemisavalduses käsitlenud mõjuva põhjusena asjaolu, et lepingu ese on väidetavalt muutunud kasutuskõlbmatuks ja viidanud seejuures lepingu punktile 6.1. Hageja leiab, et kostja viide lepingu punktile 6.1 kui lepingu erakorralise ülesütlemise alusele on väär ja vastuolus seadusega. Hageja on seisukohal, et lepingu p-s 6.1 nimetatud asjaolu ei esine ja isegi kui esineks (millega hageja ei nõustu), saaks see olla üksnes lepingu lõppemise alus, mitte lepingu erakorralise ülesütlemise alus. VÕS § 186 p 9 alusel võib võlasuhe lõppeda muul seaduses või lepinguga ettenähtud juhul. Lepingu p 6.1 kohaselt leping lõpeb lepingu eseme kasutuskõlbmatuks muutumisel. Vastavalt lepingu punktile 2.1 on lepingu ese Narvas Peetri plats (katastritunnus 51101:001:0060) asuv maa-ala osa üldpinnaga 30 m2 ning vastavalt lepingu lisale 2 oli 30.04.2010 lepingu sõlmimisel lepingu ese, so kasutusse antav maa-ala, normaalses kasutuskõlblikus seisundis lepingu tingimustel kasutamiseks. Hageja väidab, et nii 15.04.2015 kostja poolt lepingu ülesütlemisavalduse tegemisel kui ka käesoleval ajal on üürilepingu ese samas seisundis nagu 30.04.2010 s.o. normaalses kasutuskõlblikus seisundis lepingu tingimustel kasutamiseks. Asjaolu, et lepingu eseme kõrval käivad Narva piiripunkti rekonstrueerimistööd ning ehitustööde projektis ei ole väidetavalt kioskit ette nähtud, ei muuda lepingu eset s.o. maa-ala osa üldpinnaga 30 m2 kasutuskõlbmatuks. Hageja on seisukohal, et tõendamiskoormis väite osas, et 30 m2 maa-ala Narvas Peetri väljakul on muutunud kasutuskõlbmatuks, on kostjal ning hageja ei pea tõendama negatiivset asjaolu. Seetõttu puudub lepingu p-s 6.1 toodud lepingu lõppemise alus. Mittevastav ülesütlemine on tühine ja sellel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seetõttu puudub lepingu punktis 6.1 toodud lepingu lõppemise alus. Kuna kostja viide lepingu punktis 6.1 toodud asjaolule on alusetu ning kostja ei ole 15.04.2015 ülesütlemise avalduses viidanud ühelegi VÕS § 314-319 toodud alusele, on lepingu erakorraline ülesütlemine tühine ning 30.04.2010 sõlmitud leping on jätkuvalt nõus. Kostja seisukoht Kostja vaidleb hagejale vastu ja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv.

Kostja on seisukohal, et ekslik on hageja väide, et üürilepingu ülesütlemine peab toimuma ainult VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314– 319 nimetatud asjaoludel. Kostja on seisukohal, et seaduses on otseselt sõnastatud, et lisaks VÕS § 314-319 nimetatud alustele võib üürileandja nii tähtajatu kui tähtajaliselt sõlmitud üürilepingu üles öelda ka muul mõjuval põhjuse, ehk teisisõnu ,VÕS § 313 lg 1 annab kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise jaoks eraldi, iseseisva aluse. Riigikohus on VÕS § 313 lg 1 kui erakorralise ülesütlemise aluse osas leidnud, et erakorralise ülesütlemise aluseks olev vajadus peab olema ootamatu ja põhinema asjaolude muutmisel. 10.04.2015.a kirjaga teavitas kostja hagejat, lisades kirja juurde teate aluseks oleva Narva Linnavalitsuse 11.02.2015.a korralduse nr 140-k. 11.02.2015.a Narva Linnavalitsuse korralduse nr 140-k kohaselt üüritud Narvas Peetri platsil asuv maa-alal (katastritunnus 51101:001:0060) asuva kioski kõrval rekonstrueeritakse Narva piiripunkti (“Narva piiripunkti rekonstrueerimistööde ehitusprojekt” töö nr T-I-KT-Z/01/13.05.27). Nimetatud ehitusprojektis antud müügikioskit ei ole ette nähtud, kuigi müügikiosk asub töövõtu alal. Sel põhjusel müügikiosk hakkab segama ehitustöid ning pärast vastava kasutusloa väljastamist hakkab müügikiosk takistama piiripunkti täielikus mahus kasutamist. Seda enam, kehtestati Narva Linnavolikogu otsusega nr 132 Narva vanalinna linnaosa üldplaneering ning nimetatud üldplaneeringu järgi Peetri plats on vanalinna linnaosa koosseisus mistõttu Narva linna ehitusmääruse § 26 lg 4 kohaselt ajutisi ehitusi (s.h. Peetri platsil asuv suletud ja müügikioskina kasutamata kiosk) ei tohi olla vanalinna linnaosas. 11.02.2015.a korraldusega otsustas Narva Linnavalitsus keelduda Peetri platsil asuvale ajutisele müügikioskile kasutusloa väljastamist ning pikendati hageja omandis asuva ajutise müügikioski lammutamist või muul viisil likvideerimist hiljemalt 01.05.2015. Poolte vahel 30.04.2010.a sõlmitud üürilepingu punkti 1.1 kohaselt lepingu sõlmimisel ja täitmisel juhinduvad pooled võlaõigusseadusest, Narva linna õigusaktidest, mis reguleerivad linnavara kasutusse andmist, ja muudest kohaliku omavalitsuse normatiivaktidest. Lepingu punkti 4.3.3. kohaselt on hageja kohustuseks kasutama lepingu eset (Narvas Peetri platsil asuv ja üürile antud maa-ala) sihtpäraselt vastavalt lepingu tingimustele, s.o. müügikioski tegevuseks. Lepingu punkti 6.1. 27.12.2013.a redaktsiooni kohaselt lõpeb leping lepingu eseme kasutuskõlbmatuks muutumisel. Juhindudes lepingu punktidest 1.1, 4.3.3. ja 6.1 ning asjaolust, et üüritud maa-alal üldplaneeringuga ei ole lubatud teostada lepinguga ettenähtud müügitegevust, muutus nimetatud mõttes üüritud maa-ala kasutuskõlbmatuks. Seega eelnesid lepingu erakorralisele ülesütlemisele ootamatud asjaolud, mida kostja ei saanud ette näha ning mille esinemisel ja kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes ei saanud eeldada poolte vahel sõlmitud üürilepingu jätkamist.

Kostja leiab, et on igakülgselt kaalunud olukorda pärast üürlepingu sõlmimist tekkinud konkreetsete ootamatute asjaolude (mille tekkimist või muutmist kostja lepingu sõlmimisel ette ei näinud ega saanud ette näha) valguses, milles pooltelt ei saa edasist lepingu täitmist mõistlikult eeldada. Kuna üürilepingu ülesütlemisavalduse põhjus on nii eriline, siis kuulub kohaldamisele VÕS § 313 lg 1, kuna muid ülesütlemise aluseid ei esine. Kohtu põhjendused Kohus, analüüsinud tsiviilasjas menetlusosaliste poolt esitatud seisukohtade ja esitatud tõenditega, jõuab järeldusele, et hageja nõue kuulub rahuldamisele. Käesolevas asjas puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: - poolte vahel sõlmiti 30.04.2010 tähtajaline Narvas Peetri platsil asuva maa-ala üürileping 30 m2 suuruses osas; - hageja kasutas lepingu eset oma müügikioski pidamiseks; - 27.12.2013 sõlmitud lepingu muudatusega muutus leping alates 01.04.2014 tähtajatuks; - Narva Linnavalitsuse 11.02.2015 korraldusega nr 140-k keelduti Peetri platsil asuvale hageja müügikioskile kasutusloa väljastamisest ja jäeti rahuldamata hageja taotlus kasutusloa pikendamiseks, ühtlasi pikendati müügikioski platsilt vabastamiseks antud tähtaega; -15.04.2015 teatas kostja hagejale kirjalikult maa-ala üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest alates 15.05.2015, tuginedes lepingu p-le 6.1, mille kohaselt leping lõpeb lepingu eseme kasutuskõlbmatuks muutumisel; - 11.05.2015 hageja esitas Tartu Halduskohtule kaebuse Narva Linnavalitsuse 11.02.2015 korralduse nr 140-k tühistamiseks. Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas kostjal oli lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, s.o kas lepingu ülesütlemine on kehtiv. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 313. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS § -des 314-319 nimetatud asjaoludel. Riigikohus on varasemalt leidnud, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Hageja, vastuseks kostja poolt hagiavaldusele esitatud vastuväitele et lepingu esemeks olev maa-ala on muutunud kasutuskõlbmatuks selle tõttu, et kiosk pärast sellele kasutusloa väljastamist hakkab takistama piiripunkti ehitustöid ja selle hilisemat kasutamist ning üüritud maa-ala üldplaneeringuga ei ole lubatud teostada lepinguga ettenähtud müügitegevust, selgitas, et Narva piiripunkti ehitustööd toimuvad riigimaal, hagejale kuuluv kiosk asub aga Narva linnale kuuluval kinnistul, mistõttu piiripunkti ehitusprojekt ei näe ette Narva linnale kuuluval kinnistul toimuvat. Lisaks on Politsei- ja Piirivalveamet teatanud, et piiripunkti ehitu tööd ja kasutamine pole kioski olemasolust häiritud. Hageja kinnitusel näeb Peetri platsi detailplaneering samuti kioskit ette lammutamisele mittekuuluvana. Lisaks on Narva Linnavalitsus paigaldanud platsile ise ajutisi müügikioskeid ja andnud neid üürile. Seega hageja leidis, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus VÕS § 313 sätestatud alus- mõjuv põhjus.

Kohus, hinnanud tõendeid, s.h kostja vastuväiteid, tuvastas, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus seaduslik alus, mistõttu üürilepingu ülesütlemine on tühine. Kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus VÕS §-s 313 lg-s 1 sätestatud alus, s.o üürilepingu esemeks olev maa-ala ei ole kasutuskõlbmatu, siis üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud ja ülesütlemisega üürileping ei lõppenud. Kostja vastuväidetest hagile nähtub kohtule, et mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel peab kostja asjaolu, et avaliku võimu kandjast üürileandja soovib üürilepingu esemeks olevat maa-ala ise kasutada avalikes huvides. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Avaliku võimu kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse. Seega ei ole Narva linnal õigus üürileandjana hagejaga sõlmitud üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda, tuginedes ainuüksi avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile kui mõjuvale põhjusele. Käesolevas asjas kostja väide, et üürilepingu ülesütlemisavalduse põhjus oli nii eriline, et VÕS § 313 lg 1 kuulus kohaldamisele vältimatult, kuna muid ülesütlemise aluseid ei esinenud, on paljasõnaline ja tõendamata. Ainuüksi avaliku huvi esinemine lepingu erakorralise ülesütlemise alusena ei muuda lepingu esetmaa-ala-kasutuskõlbmatuks. Kohtule on jäänud arusaamatuks, miks kostja olukorras, kus üürilepingu ülesütlemise vajadus oli tingitud ülesütlemist taotlevast osapoolest tulenevatest asjaoludest, ei öelnud tähtajatut üürilepingut üles VÕS § 311 ja 312 tuginedes korraliselt, mille puhul konkreetset põhjust tähtajatu lepingu ülesütlemiseks vaja ei ole ja piisanuks viitest tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Menetluskulude arvestus TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus jätab menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 177 lg 2 kohaselt , kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

Kohtunik Pille Aver /digiallkiri/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.