Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.07.2015, Tallinn
Kohtuasja number
2-14-57010
Kohtuasi
M N hagi E-M T i ja T T i vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.02.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E-M T i ja T T i apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
16 572,20 eurot
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja M N (isikukood XXXXXX XXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Kostja I E-M T (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Aet Peetso Kostja II T T (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Aet Peetso
Istungi toimumise aeg
16.06.2015
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 19.02.2015 otsus osaliselt 5600 euro väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ning teha selles osas uus otsus.
2.Jätta kahju hüvitamise nõue 5600 euro osas rahuldamata.
3.Sõnastada otsuse resolutsioon tervikuna järgnevalt: 3.1 Hagi rahuldada osaliselt. 3.2 Välja mõista E-M T ilt ja T T ilt solidaarselt M N kasuks kahju 10 727,20 eurot ja viivis 260 eurot.
5.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud
1.Hageja sõlmis kostjatega 25.06.2014 müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Tallinnas Liilia tee 11 asuv kinnistu koos sellel asuva elamuga. Kostjad kinnitasid, et lepingu esemel ei ole varjatud puudusi. Kostjad kohustusid lepingu eseme valduse üle andma 18.07.2014. Kostjad andsid lepingu eseme valduse hagejale üle 20.07.2014. Elamu üleandmisega viivitamise eest nõudis hageja kahe päeva osas leppetrahvi 45,20 eurot.
2.Elutoa põrandakatte (laminaadi) ülestõstmisel tekkis kahtlus, et selle all on tekkinud seenkahjustus (majavamm). Hageja ostis kinnisasja eesmärgiga asuda sellel asuvasse elamusse elama. Kuivõrd seenkahjustus oli majas ulatuslik, tuli hagejal kõik hoone puitkonstruktsioonid eemaldada ning uutega asendada.
3.Müügilepingu esemeks oleva majaga tutvumisel nägi hageja üksnes seda, et elutoa põrand on vajunud, millest tulenevalt tekkis hagejal kahtlus, et põranda konstruktsioonid võivad olla mädanikukahjustusega. Samas puudus hagejal võimalus enne müügilepingu eseme valdusesse saamist välja selgitada vajumise tegelikud põhjused. Põrand oli kaetud laminaatparkettiga, millel puudusid igasugused kahjustused. Hagejal puudus võimalus kahjustuste ulatust enne müügitehingut täpsemalt hinnata, kuivõrd selleks oleks tulnud avada maja konstruktsioonid ja läbi viia põhjalik ekspertiis.
4.Hageja on seoses müügilepingu eseme puuduste kõrvaldamisel teostatud ehitustöödega kandnud kulusid kokku summas 13 300 eurot. Lisaks sellele on hageja kandud kulutusi kahju kindlakstegemisele 3 027 eurot, asenduspinna üürimisele 200 eurot ja kinnistu üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi 45,20 eurot.
5.Kokku on hageja kahjunõue 16 562,20 eurot. Seisuga 08.09.2015 nõuab hageja kostjatelt viivist 148,52 eurot ning viivist kuni kohustuse täitmiseni.
Kostjate vastuväited
6.Kostjad hagi ei tunnistanud.
7.Kinnistu valdus anti hagejale üle 18.07.2014 ja seega ei ole leppetrahvi nõude esitamiseks alust. Hageja alustas kinnistul asuva ehitise suhtes remonttöid 19.07.2014.
8.Hagejal oli võimalus lepingu eseme olukorraga tehingu eelselt tutvuda nii isiklikult kui ka kaasata lepingu eseme tehnilise seisukorraga tutvumiseks iseenda äranägemisel kolmandaid isikuid.
9.Kostjate hinnangul on hagejale üle antud lepingutingimustele vastav ese. Hagejale oli tehingu tegemise hetkel teada, et põrandad on halvas seisus ning eeltoodud asjaolu kehtis ka elutoa põranda suhtes. Hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist kinnistu ja sellel asuva ehitisega ja oli teadlik maja põrandate seisukorrast sh asjaolust, et põrandad on osaliselt mädanenud. Kostjad möönsid lepingu esemel esinevate puuduste olemasolu ja sellest tulenevalt alandasid kostjad ka lepingu eseme esialgset müügihinda 5 000 euro võrra.
10.Hageja on esitanud hüvitisnõuete koosseisus ehitustööde raames tellitud konteinerite rendi ja prügiveoteenuse. Prügiveoga seonduv kulu oli hageja ehitustegevusega kaasnevaks tavapäraseks kuluks, mille hüvitamise kohustust kostjatel ei lasunud. Kui hagi rahuldatakse, aktsepteerivad kostjad majavammi tõrjetöid pooles ja katusekulutusi 30 % ulatuses. Samuti aktsepteerivad kostjad kulu õigusteenusele pooles ulatuses. Esimese astme kohtu otsus
11.Hageja on 29.01.2015 kohtuistungil loobunud nõudest 200 eurot asenduspinna üürimise eest. Kostjad ei vaielnud sellele vastu. Kohus asus seisukohale, et hageja avaldus haginõudest osaliselt loobumiseks tuleb vastu võtta ja menetluse lõpetada 200 euro nõude osas.
12.Kohtu hinnangul on hagi põhinõude osas põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Viivist tuleb vastavalt kostjate taotlusele vähendada.
13.Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 lg 1 tähenduses. VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüa andma asja üle olemasoleva, valmistavatava või müüa poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Hagi on esitatud alusel, et kostjad on müügilepingut rikkunud, sest asjal on puudused. Puuduste kõrvaldamiseks on hageja teinud kulutusi, mille hüvitamist ta kostjatelt nõuab.
14.Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et hageja oli teadlik ja nõustus ostma elamu, mille esimese korruse põrandapind on kahjustatud majavammiga ning katusekonstruktsioonides on hallitusseente koniidid. Tunnistaja Br-I A, kes on hageja tütar, ütluste kohaselt oli esimese korruse põrandas lohk ning selle kohta selgitati, et seal oli varem ahi või kamin, mis on tinginud vajumise. Samuti ei näinud B-I A elamuga tutvudes teisel korrusel niiskuskahjustusi. Tunnistaja K P i ütluste kohaselt ei olnud teisel korrusel hallitusseente kahjustust kipsplaadi pealt näha. Enne kinnistu müüki on hageja juhtinud tähelepanu võimaliku majavammi olemasolule. Maakler M T on vastanud, et tema ja ka omanikud kahtlevad majavammi olemasolus, sest see on tavaliselt puumajadel, kuid antud elamu on kivimaja. M T viitab, et mädanenud põrand ei tähenda majavammi olemasolu. Kohtu hinnangul on kostjad eeltooduga kinnitanud hagejale, et majas ei ole majavammi ega hallitusseent. Puuduste iseloomu tõttu ei saanud hageja neid märgata tavapärase ülevaatamise käigus. Seega on tegemist varjatud puudusega, millest kostjad hagejat enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud. Kostjad müüsid hagejale lepingutingimustele mittevastava asja, vastutades rikkumise eest.
15.Hageja nõudis kostjatelt varalist kahju. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävitatud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekkimisega
seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitiste saamiseks, muuhulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
16.Käesolevaks ajaks on hageja kahjustuse kõrvaldamiseks tööd teostanud ja selle eest arved tasunud. Kokku on hageja puuduste kõrvaldamisega seonduvate ehitustöödega kandnud kulusid 13 300 eurot maja põranda ja katuse ehituse eest. Hageja märgib, et ehitustööd teostati selleks, et majast eemaldada seenkahjustusega detailid: majavammi eemaldamiseks oli vajalik välja lõhkuda kõik esimese korruse põrandate puitkostruktsioonid- ja detailid ja need uutega asendada; ning teisel korrusel tuli välja lammutada hallitusseenest kahjustatud konstruktsioonid- ja detailid ning need asendada. Eemaldada tuli kogu maja katus ja see hiljem taastada. Eeltoodud hageja väiteid vajalike tööde ulatuse ja mahu kohta tõendavad tunnistaja K P i ütlused. Tunnistaja K P i ütluste kohaselt tuleb põrandakonstruktsiooni lahendus uuesti teha. Teisel korrusel tuleb likvideerida hallitusseente tekkimise põhjus ehk lagi korralikult soojustada ning olemasolevaid materjale ei saa kohe kindlasti uuesti kasutada. Tunnistaja K P i ütluste kohaselt on keeruline, kuigi võimalik, villa kihti katusel suurendada katust eemaldamata. Kostjad leiavad, et kulutused on vaid osaliselt põhjendatud, kuid kostjad ei ole oma vastuväiteid tööde põhjendamatuse kohta tõendanud. Eeltoodust tulenevalt peab kohus hageja nõuet 13 300 euro osas põhjendatuks VÕS § 222 lg 5 alusel.
17.Hageja on kandnud kulutusi prügiveo- ja konteinerteenuse eest 617 eurot Kostjad vaidlevad eeltoodud kulutuste vastu, kuna leiavad, et need on ehitustegevusega kaasnevad kulud ning ei ole seotud konkreetselt väidetava kostjapoolse lepingu rikkumisega. Kohtu hinnangul on hageja kulutused 617 eurot kahjuna kostjate poolt hüvitatavad. Nimetatud kulutused on otseses seoses kostjatepoolse lepingu rikkumisega. Hageja esindaja on kohtuistungil selgitanud, et prügivedu oli seotud seenkahjustuse likvideerimisega ning remondi käigus ei oleks tekkinud ehitusprahti, mida viia ära konteineriga. Selliste kulutuste vajalikkus on tõendatud tunnistaja K P i ütlustega, mille kohaselt tuleb majavammi tuvastamisel kohe põrandad teisaldada ja teha seenkahjustusvastane töötlus. Samuti tuleb teisel korrusel lagi korralikult soojustada ja materjalid teisaldada. Materjale ei saa kohe kindlasti uuesti kasutada. Seega pidi hageja tulenevalt majavammist ja hallitusseentest kõrvaldama esimese korruse põranda ja teise korruse soojustuse.
18.Hageja on teinud kulutusi mükoloogiliste uuringutele 250 eurot ja majaseene tõrjele 1920 eurot. Kostjad leiavad, et vastutuse korral on majaseene tõrje pooles ulatuses põhjendatud. Kohtu hinnangul on mõlemad vajalikud ja kahjuna põhjendatud. Mükoloogilised uuringud olid vajalikud selleks, et teha kindlaks kahju olemasolu ning hageja esindaja väitel tehtud spetsialisti poolt soovitud tõrje. Tunnistaja K P i ütluste kohaselt tehakse reeglina sellistes hoonetes õhutöötlus terves majas. Kohtul pole alust kahelda, et hageja nõuab kulude hüvitamist tõrjetööde eest, mis olid vajalikud kahjustuste kõrvaldamiseks.
19.Hageja on teinud kulutusi enne kohtumenetlust õigusabile 240 eurot. Kohtu hinnangul ei ole alust eeltoodud kulutuste vähendamiseks vaatamata kostjate vastuväitele. Üldjuhul tuleb pidada professionaalset õigusabi kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja tehtud kulutusi hiljem hüvitatavateks (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-138-10, p 29). Kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega.
Tulenevalt õigusteenuse arvest on tegemist dokumentidega tutvumise ja nõudeavalduse koostamisega, millele on kulunud kaks tundi hinnaga 120 eurot tund. Nõudekiri on ise kahel lehel ning sellele on lisatud kulutusi tõendavad dokumendid. Kohtu hinnangul oli õigusabi kasutamine vajalik ning see on mõistliku suurusega. Tegemist ei ole ebamõistliku kalli õigusabiteenuse ostuga. Kostja ei ole taotlenud VÕS § 139 lg 1 kohaldamist ega tõendanud, et hageja oleks saanud sama teenust odavamalt. Kohtu hinnangul ei ole kostjate väide tõendatud, et müügihinda juba alandati majas esineva majavammi ja hallitusseente tõttu. Tunnistaja B-I A ütluste kohaselt tegid nad koheselt hinnapakkumise 99 000 eurot ning juba enne ostu oli hagejal mõte pakkuda madalamat hinda. Tunnistaja M T ütluste kohaselt langetati hinda 5 000 eurot kokkuleppeliselt, sest maja vajas remonti. Müügihetkel oli teadaolevateks puudusteks vajunud elutoa põrand ja lõpetamata teine korrus. Tunnistaja M T ütluste kohaselt alandati hinda põhjusel, et kinnistu müüa ning sellises seisukorras maja ei olnud võimalik müüa 115 000 euroga. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et majavamm ja hallitusseened olid varjatud puudused, mille olemasolust hageja lepingu sõlmimisel midagi ei teadnud. Eeltooduga on kohus tuvastanud, et müügihinda ei ole alandatud majavammi ega hallitusseene tõttu.
20.Kostjad ei vaielnud vastu, et hageja on teavitanud neid puuduste olemasolust. Eeltoodust nähtub nii üleandmise ja vastuvõtmise aktis ja 23.07.2014 teatisest. Seega on VÕS § 220 lg 1 sätestatud lepingutingimustele mittevastavusest teavitamise eeldus täidetud. Kostjad leidsid, et hageja ei ole andnud neile täiendavat aega puuduste kõrvaldamiseks. Kohus on seisukohal, et tulenevalt hageja teavitusest anti kostjale võimalus puuduste kõrvaldamiseks. Hageja on selgitanud, et maja põrandad ja seinad avati puuduste tuvastamiseks ja teostati vältimatut tõrjetööd, kuid kostjatele antud tähtaja jooksul, 10 päeva, ei asutud teostama ehitustöid. Samas on kostjad väitnud, et neil ei olnud kavatsust hageja poolt esitatud avaldusele ega nõuetele reageerida. Eeltooduga leiab kohus, et hageja andis kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kohtu arvates on hageja kahju hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitseeesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ja ettenähtav (VÕS § 127 lg 3).
21.Hageja nõudis kostjatelt leppetrahvi lepingu p 5.2 alusel. VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud poole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi nõudmisest on hageja kostjaid teavitanud üleandmise-vastuvõtmise aktis. Lepingu p-s 5.1 on sätestatud, et lepingu eseme otsene valdus, samuti kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldiseks olevad dokumendid antakse müüja poolt ostjale üle hiljemalt 18.07.2014. Lepingu p 5.2 järgi on lepingus toodud tähtpäevaks müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,0226 % müügihinnast iga viivitatud päeva eest. Kostjad väidavad, et ei ole üleandmise tähtaega rikkunud. Tunnistaja M T i ütluste kohaselt oli akti allkirjastamisel ajal juba lammutustööd majas alanud. Maja oli peaaegu tühi, mittevajalikud asjad õue tõstetud. Kohtu hinnangul on kostjad rikkunud lepingu p-s 5.1 sätestatud lepingu eseme üleandmise tähtaega ning leppetrahvi nõude eeldused on täidetud. Pooled on lepingu p-s 5.5 kokku leppinud, et lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti, mis loetakse ostja poolt
antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga. Selline akt on koostatud ja allkirjastatud 20.07.2014. Seega on hageja leppetrahvi nõue kahe päeva eest summas 45,20 eurot põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
22.VÕS § 113 lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 järgi, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoole majanduslikku seisundit. VÕS § 113 lg 1 esimese ja teise lause järgi võib võlausaldaja rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral nõuda võlgniku viivisintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest, kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Seisuga 08.09.2014 on sissenõutavaks muutunud viivis 148,52 eurot. Viivis arvutatuna kuni 31.12.2014 on kokku ( 148,52+415,61) 564,13 eurot. Viivis põhinõudest 16 327,20 eurot on 31.12.2014 seisuga 180, 05 eurot. Kokku on viivise nõue 744,18 eurot. Arvestades asjaolusid, et kinnistu müüdi ajal, kui selle osas käis täitemenetlus ning kohus loeb tõendatuks kostjate väited nende halva majandusliku seisundi kohta, siis peab kohus põhjendamatuks vähendada viivist 400 euroni. Hageja nõue TSMS § 367 alusel jääb rahuldamata.
23.TsMS § 173 lg 1 järgi asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 järgi hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte enda kanda. Kohus jättis 93 % ulatuses menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ja 7 % ulatuses hageja kanda. Hagi kuulus põhinõude osas rahuldamisele, kuid menetluskulude jaotusel tuleb arvestada, et hageja on 200 euro nõudest loobunud ja TsMS § 367 alusel esitatud nõue jääb rahuldamata, mistõttu nende nõuetega seotud kulud tuleb jätta hageja kanda. Kostjatelt mõisteti hageja kasuks menetluskulud 2148.30 eurot (93 % 2 310-st) ning hagejalt kostjate kasuks 35 eurot (7 % 500-st). Vastastikuste nõuete osas tehti tasaarveldus. Apellatsioonkaebus
24.Kostjad esitasid otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Kostjad paluvad jätta hageja menetluskulud tema enda kanda ning mõista hagejalt välja kostjate menetluskulud.
25.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (hinnanud ebaõigesti asjas kohutud tõendeid, teinud kogutud tõenditest vääraid järeldusi, tuvastanud asjaolusid ebaõigesti või ebapiisavalt, jaganud ebaõigesti tõendamiskoormise).
26.Kahju hüvitamisise peamiseks eesmärgiks on kannatanud isikule tema kahju korvamine, mille juures kehtib üldjuhul kahju täieliku hüvitamise põhimõte. Eelnimetatud põhimõtte kohaldamist piiravad siiski oluliselt rikutud kohustuse eesmärgi teooria (VÕS § 127 lg 2), kahju ettenähtavuse reegel (VÕS § 126 lg 3), kahju isikust tulenevate asjaolude arvestamine (VÕS § 139) ja kohtu õigus üksikjuhtumi asjaolusid arvestades kahjuhüvitist vähendada (VÕS § 140).
27.Harju Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kahju hüvitise nõude aluseks olev norm või kohustus ei ole mõeldud mitte kõikide mõeldavate rikkumise kausaalsete tagajärgede ärahoidmiseks, vaid üksnes teatud konkreetsete kahjude vältimiseks. Rikutava kohustuse eesmärgi teooria puhul tuleb lähtuda nõude aluseks oleva normi teleoloogilisest tõlgendamisest ning selgitada selle kaudu välja võlausaldaja huvide ring, mille kaitsmiseks rikutud norm kehtestati või lepinguline kohustus võeti. Käesoleval juhul on hageja müügilepingu p-des 1.10.5.2 ja 1.10. 5.3 kinnitanud, et on teadlik, et elamus asuva elutoa põrand on vajunud ja elamu vundamendil puuduvad tuulutusavad. Lisaks on hageja müügilepingu p-des 1.10.1-1.10.3 kinnitanud, et on üle vaadanud müügilepingu eseme kooseisu kuuluva maaüksuse, lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning on teadlik ehitise seisukorrast.
28.Kostjad ei nõustu maakohtu järeldustega, et kostjad müüsid hagejale müügilepingu tingimustele mittevastava eseme. Hageja tutvus lepingu esemeks oleva elamuga mitmel korral enne müügilepingu sõlmimist ning erinevalt kohtu poolt asutud seisukohast ei teinud kostjad hagejale ühtegi takistust lepingu esemega tutvumiseks sh hageja soovi korral lepingu eseme suhtes ekspertiisi tegemisest. Hageja ei pidanud ehitus- jms ekspertiisi tellimist vajalikuks, mistõttu aktsepteeris hageja ka kostjate hinnangul vundamendil puuduvate tuulutusavade tagajärjel kaasnenud majavammi ja seene võimalikku olemasolu. Hagejale oli näha põranda vajumine ning eeltoodu koosmõjus vundamendil puuduvate tuulutusavadega võimaldanuks teha omakorda järeldusi hoone konstruktsioonide seisukorra sh võimaliku seen- ja vammkahjustuse mõjust või vähemalt andnud alust kahtluseks, et vaidlusaluse elamu suhtes oleks tulnud korraldada ehitusekspertiisi.
29.VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab pooltel olema võimalik lepingu sõlmimise hetkel ette kalkuleerida ja hinnata endale lepingu sõlmimisega võetavaid riske ning võimalikku vastutust ehk siis lõppastmes seda, kas lepinguga saadav võimalik tulu õigustab sellise vastutusriski võtmist. Ettenähtavuse reegliga piiratakse kahjuhüvitis võlgniku poolt lepingu sõlmimisel ettenähtavale ning selle kaudu endale võetud vastutusriskile. Üldreegliks on, et võlgnik on valmis võtma üle sellise kahju tekkimise riski, mis oli tema jaoks lepingu sõlmimisel ettenähtav ning mida ta sai arvesse võtta. Oluline ei ole VÕS § 127 lg 3 sõnastuse kohaselt see, kas võlgnik nägi lepingu sõlmimise hetkel ette või pidi ette nägema lepingurikkumist, vaid see, kas ta oleks pidanud arvestama lepingurikkumise selliste tagajärgedega ehk siis sellise kahju tekkimisega.
30.Kostjad kasutasid kinnistul asuvat elamut enda elukohana, mistõttu oli kostjate jaoks tegemist tavapärase remontivajava elamiskõlbliku elamuga. Käesoleval juhul ei informeerinud hageja kostjaid sellest, millisel sihtotstarbel ta soovib kinnistul asuvat elamut kasutama asuda ning kas hagejal esinevad näiteks tervislikud vastunäidustused (allergia vms) eramu teatud juhtudel mittekasutamise võimalikkusest.
31.Käesoleval juhul oli hagejale ja kostjale teada, et juhul kui pooled lepingutingimustes kokkuleppele ei jõua, siis alustab kohtutäitur Elin Vilippus kinnistu võõrandamist täitemenetluse raames enampakkumisel. Hagejal ostjana oleks olnud võimalus kinnistu omandada avalikul enampakkumisel, kuid kuna pooled jõudsid enne enampakkumise alustamist kokkuleppele, siis sõlmiti kinnistu müügileping täituri teadmisel. Kostjad sõlmisid kinnistu müügileppe teadmisel ja tingimustel ning lootuses, et sel viisil on lepingust saadav majanduslik tulu suurem. Kahetsusväärselt on ilmnenud, et juhul kui kinnistu oleks võõrandatud enampakkumise raames, oleks kostjale kätte jäänud rahasumma olnud suurem ning lisaks eeltoodule ei oleks kostjale kaasnenud ka varjatud puuduste jms alusel esitatavat täiendavat rahalist nõuet. Kostjate eesmärk ei olnud müügilepingu sõlmimisega tekitada endale täiendavat
rahalist kohustust ning hüvitada hagejale kinnistul asuv eramu remonttööde maksumus.
32.Käesoleval juhul on hageja esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude. Kostjate hinnangul tuleb nõude suuruse tuvastamisel lähtuda analoogiast ehk siis hinna alandamisest. Hinna alandamise eesmärgiks sh ka kahju hüvitamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, hinna alandamisel tuleb arvestada kohase ja mittekohese täitmise väärtuste omavahelist suhet.
33.Harju Maakohus on jätnud tähelepanuta ning arvesse võtmata eksperdi poolt antud ütlused, mille kohaselt oleks seene tõrjetööde teostamine olnud võimalik ka ilma täielikult katuse väljavahetamiseta. Käesoleval juhul on kohus mõistnud kostjatelt välja kohu katusevahetusega seonduva remonttööde maksumuse, mis ei ole kooskõlas kostjate suhtes õiglane VÕS § 140 lg 1 alusel. Niisamuti on kohus asunud seisukohale, et kogu kinnistul tekkinud ehituspraht on tekkinud katuse ja põrandate väljavahetamisega seonduvalt. Hageja teostas remonttöid kogu hoones ning on ebamõistlik eeldada, et prügikonteiner telliti vaid kostjatega seonduva puuduste kõrvaldamise tagajärgede likvideerimiseks.
34.Juhul kui kohus asub seisukohale, et kostjatel siiski lasub kahju hüvitamise kohustus, siis paluvad kostjad kahjuhüvitist vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel.
35.Maakohus on jätnud kohaldamata ja/või kohaldanud ebaõigesti kahju hüvitamise sätteid. VÕS § 105 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuste täimisega või selle asemel nõuda võlgniku kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustust aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); • kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjade kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3); • hagejal on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); • kahju on hõlmanud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 2); • Rikkumise ja kahju vahel on põhjalik seos (VÕS § 127 lg 4).
36.Kui kostjad oleks rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi, millega kostjad ei nõustu, ei oleks täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused. Maakohus on küll otsuses viidanud kahju hüvitamise eeldustele, kuid ei ole nende esinemist otsuse tegemisel vaatamata kostja vastuväidetele sisuliselt kontrollinud. Nii ei ole maakohus otsuses õigesti hinnanud kahju suurust, põhjuslikku seoses olemasolu, kahju ettenähtavust ega kahju vähendamise aluseid.
37.Kahju ei olnud kostjatele ettenähtav. Kahjude hüvitamise oluliseks eelduseks on see, et kahju peab olema rikkumise võimaliku tagajärjena ette nähtav (VÕS § 127 lg 3). Maakohus ei ole otsuses nõuetekohaselt kahju ettenähtavust hinnanud.
38.Kahju nõue kuulub vähendamisele vastavalt VÕS §-le 140. Kostjatelt kahju hüvitise väljamõistmine summas 22 181,36 on ebaõiglane ja ebamõistlik ning peaks kuuluma vähendamisele.
39.Maakohus on ebaõigesti jaganud tõendamiskoormise. Maakohus sedastas otsuses, et kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et hageja oli teadlik ja nõus ostma elamu, mille esimese korruse põrandapind on kahjustatud majavammiga ning katusekonstruktsioonides on hallitusseente koniidid. Sellega on maakohus sisuliselt võtnud seisukoha, et kahju tekkimist ja põhjusliku seoses olemasolu tuleb eeldada. Maakohtu järeldused ei ole kooskõlas seaduse mõttega. Hageja peab tõendama kahju esinemist ja põhjuslikku seose olemasolu s.t, et hagejale tekkis kahju ja kahju ei oleks selles ulatuses tekkinud näiteks juhul kui hageja oleks kinnistu ostnud kohtutäituri poolt korraldatud enampakkunisel. Hageja ei ole eeltoodud väiteid tõendanud. Vastustaja seisukoht
40.Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata, apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
41.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on osas, milles hagi rahuldati.
42.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega jätab hagi osaliselt rahuldamata.
43.Ringkonnakohtu arvates tuleb kahju nõue jätta rahuldamata põranda väljavahetamisega seotud kulutuste osas, kuivõrd tegemist ei ole varjatud puudusega, mille eest müüja peab vastutama. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. 18.06.2014 käis hageja koos ehitajaga maja üle vaatamas, mis nähtub hageja ja maakleri kirjavahetusest (I kd, lk 86) Maja ülevaatamisel pidi hagejale selguma põrandate olukord, kuna hageja on kirjutanud maaklerile 25.06.2014 e-kirjas, et vähemasti suure toa põrand on mäda ja majal puuduvad tuulutusavad ning palunud selle ka lepingus märkida. Müügilepingu p-des 1.10.5.2 ja 1.10.5.3 kinnitab ostja, et on teadlik, et elamus asuva elutoa põrnand on vajunud ja elamu vundamendil puuduvad tuulutusavad (I kd, lk 11).
44.Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et tõendatud ei ole, et müügihinda alandati majas esineva majavammi ja hallitusseente tõttu, kuna nende olemasolu ei olnud pooltele teada. Ringkonnakohus loeb aga tõendatuks, et müügihinda alandati maja remondivajaduse tõttu. Tunnistaja M T i ütluste kohaselt langetati hinda 5000 eurot kokkuleppeliselt, kuna maja vajas remonti. Samuti märkis tunnistaja, et akti allkirjastamisel olid lammutustööd alanud (I kd, lk 180). Asjaolu, et juba enne üleandmisakti vormistamist alustas hageja kostjate nõusolekul põrandate väljalõhkumist, näitab seda, et põrandate väljavahetamise vajadus ei tulnud hagejale ootamatult seenkahjustuse avastamisel, vaid hageja juba ostmisel arvestas sellise vajadusega.
45.Eeltoodu alusel ei loe ringkonnakohus põhjendatuks kahju hüvitamise nõuet maja põranda ehitusega seotud kulude osas, mis esitatud arvete järgi on kokku 5600 eurot (I kd, lk 111 pöördel ja 112) ja selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata.
46.Ülejäänud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus järgib selles osas TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi.
47.Maakohus ei ole pooltevahelist müügilepingut vääralt tõlgendanud. Varjatud puudustega müügieseme üleandmisel on tegemist müüjapoolse lepingu rikkumisega. Majavammi ja hallitusseente olemasolu puitkonstruktsioonides on varjatud puudus, mida maja tavalise ülevaatamise käigus ei olnud võimalik avastada.
48.Kostjad märgivad apellatsioonkaebuses õigesti, et lepingu rikkumise korral kohaldatakse kahjuhüvitise piiramise alustena nii rikutud kohustuse teooriat (VÕS § 127 lg 2) kui ka ettenähtavuse reeglit (VÕS § 127 lg 3). Antud juhul ei tuvastanud ringkonnakohus neid vastutuse piiramise aluseid. Tõendatud ei ole, et müügilepingu eesmärgiks oleks olnud vabastada müüjad varjatud puudustest tingitud kahju hüvitamisest. Varjatud puudustega seonduvat riisikot ei ole pooled ümber jaganud, mistõttu tuleb lähtuda seaduses sätestatud regulatsioonist (VÕS § 218 lg 1). Majavammi ja hallitusseente niidistiku kõrvaldamisest tekkiv kahju pidi olema kostjatele ettenähtav. Müüja peab ette nägema kahju liiki ning põhimõttelist ulatust, mitte kahju konkreetset rahalist suurust. Üldreeglina võib hüvitamisele kuuluvaks pidada kahju, mis tekib mõistlikest kulutustest mittekohase täitmise heastamiseks. Eelnevas kirjavahetuses avaldas ostja otsesõnu kahtlust, et järsku on majas majavamm, millele maakler M T on vastanud, et tema ja ka omanikud kahtlevad majavammi olemasolus, sest see on tavaliselt puumajadel, kuid antud elamu on kivimaja. M T viitab, et mädanenud põrand ei tähenda majavammi olemasolu (I kd, lk 91). Samas teatab maakler, et müüjad loobusid ostja poolt pakutud võimaliku majavammi olemasolul kompensatsiooni osas kokku leppimast. Seega võtsid müüjad endale teadlikult riski, et majavammi olemasolul tuleb neil selle kõrvaldamisest tekkinud kogu kahju hüvitada.
49.Hageja on esitanud lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. Hageja ei ole valinud õiguskaitsevahendiks hinna alandamist, mistõttu ei ole asjakohased kostjate väited selle kohta, et hinna alandamist tuleks arvestada.
50.Põhjendamatud on ka kostjate väited elamu spetsiifilise kasutamisotstarbe kohta, mida hageja oleks pidanud avaldama. Hallitusseentega maja ei ole sobiv elamiseks.
51.Kostjad on esitanud väite, et hageja rikastub kahjuhüvitise arvelt, kuna saab uue katuse, esmakordselt apellatsioonkaebuses, mistõttu jätab ringkonnakohus selle väite TsMs § 652 lg 4 alusel tähelepanuta. Kostjad ei ole ka välja toonud, kuidas hüvitise määramisel tuleks sellega arvestada. Kostjate esindaja ei osanud ringkonnakohtu istungil öelda isegi seda, kui vana oli katus, mis välja vahetati.
52.Apellatsioonkaebuse põhjendus selle kohta, et kahjunõue kuulub vähendamisele vastavalt VÕS §-le 140, ei ole seotud käesoleva tsiviilasjaga.
53.Maakohus vähendas väljamõistmisele kuuluvat viivist VÕS § 162 lg 1 alusel 400 kroonini ja maakohtu otsust ei ole selles osas vaidlustatud. Kuna ringkonnakohus jätab kahju hüvitamise nõude osaliselt rahuldamata, vähendab ta proportsionaalselt ka väljamõistetud viivist ning mõistab kostjatelt hageja kasuks välja viivise 260 eurot.
Menetluskulude jaotus
54.TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
55.Maakohus jättis menetluskulud 93 % ulatuses kostjate kanda ja 7 % ulatuses hageja kanda seoses viivisenõude osaliselt rahuldamata jätmisega. Ringkonnakohus jätab viivisenõude rahuldamata suuremas ulatuses ning lisaks märkimisväärses osas ka põhinõude. Seetõttu jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel mõlema poole menetluskulud tema enda kanda.
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.