OÜ Alinea Õigusbüroo hagi Elena Balobani vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
464,67 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 17. aprilli 2014.a otsus ja 20. juuni 2014.a täiendav otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Elena Balobani apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
RESOLUTSIOON
nende Apellant (kostja): Elena Baloban (ik XXXXXX) Vastustaja (hageja) OÜ Alinea Õigusbüroo (rk 11188107), lepinguline esindaja Andrei Matvejev
1.Jätta muutmata Viru Maakohtu 17. aprilli 2014.a otsuse ja 20. juuni 2014.a täiendava otsuse lõppjäreldused ja resolutsioon, täiendades kohtuotsuse õiguslikke põhjendusi.
2.Jätta Elena Balobani apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Elena Balobani kanda.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses
Riigikohtus
võib
menetlusosaline 1(11)
2-13-12710 menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Alinea Õigusbüroo palus mõista Elena Balobanilt välja võlgnevuse summas 464,67 eurot, sh korteriomandi hooldamise tasu 185,68 eurot ja tarbitud soojusenergia eest 278,99 eurot. Hagiavalduse kohaselt oli kostja eluruumi, asukohaga XXXXXX, omanik kuni 08. märtsini 2013. Elumajas XXXXXX on korteriomanike poolt nimetatud valitsejaks AS MEKE Sillamäe. Kostja on jätnud osaliselt tasumata valitseja poolt esitatud arved korteriomandi hooldamise ja tarbitud soojusenergia eest. Võlgnevus hoolduskulude osas on 185,68 eurot ning võlgnevus tarbitud soojusenergia eest 278,99 eurot. Kuna elumajas XXXXX ei ole korteriühistut moodustatud, vastutab kostja kui kaasomanik kaasomandi majandamisega seotud kohustuste täitmise eest. Hageja selgitas, et perioodil, mil kostja oli korteri omanik, s.o 02. detsember 2011 kuni 08. märts 2013, kehtisid AS MEKE Sillamäe nõukogu 15. jaanuari 2010 koosolekul kehtestatud tariifid, s.o elumaja teenindamise tariif 4,58 krooni ehk 0,29 eurot (käibemaksuta) või 5,50 krooni ehk 0,35 eurot (käibemaksuga) 1m2 pinna kohta. Seetõttu on kostjale esitatud arvetel märgitud pindala 38,9 m2 teenindamise hind arvestusega 0,29 eurot/m2 kohta 11,28 eurot, millele lisandub käibemaks 2,26 eurot, kokku 13,54 eurot kuus. Perioodil 02. detsember 2011 kuni 01. august 2012 ehk kaheksa kuu jooksul oli kostjal kohustus tasuda 11. jaanuari 2010 üldkoosoleku otsusega kehtestatud remondifondi maksu 10,37 eurot igakuiselt. Samuti võeti kaasomanikelt üks kord aastas ühekordne tasu remondifondi, mis kostja puhul moodustas 2,8 eurot. Soojusenergia kulude arvestus ja jaotamine toimub Sillamäe Linnavalitsuse poolt kehtestatud määruse alusel. AS MEKE Sillamäe loovutas nõude kostja vastu hagejale, millest 16. jaanuari 2013 kirjaga teavitati ka kostjat. Hageja leidis, et kostja vastuväide 11. jaanuari 2011 korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse osas ei ole põhjendatud, kuna nimetatud koosoleku otsust keegi vaidlustanud ei ole ja seetõttu on otsus kehtiv ning kuulub täitmisele. Raadioside tasu osa teatas hageja, et alates
01.jaanuarist 2012 seda ei nõuta ning seega on kostja vastuväide alusetu.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja väitel on korteriomanike 11. jaanuari 2011 üldkoosoleku otsus kehtetu, kuna otsuse vastuvõtmisel rikuti hääletamise korda. Seega ei kehti hageja poolt viidatud tariifid, mis olid kehtestatud 11. jaanuari 2011 üldkoosoleku otsusega. Kostja on seisukohal, et arvestades elumajas valitsevat olukorda ning esinevaid puudusi, on põhjendatud maksta elamu hooldustasu 40% osas hageja poolt arvestatud summadest, mida ka kostja on teinud. Kostja leiab, et hoolduskulude tasu võlgnevus 185,68 eurot ei ole põhjendatud. Soojusenergia võlgnevuse osas on kostja seisukohal, et elamus on suured soojakaod ning küttekulud on seetõttu ligikaudu 30% suuremad kui teistes majades, kus on moodustatud korteriühistud. Lisaks on küttesüsteem tasakaalust väljas. Kostja teostas ise soojakadude arvestuse ning leidis, et hageja arvetel esitatud summadest tuleb maha arvestada suveperioodi kütte tasu ning kütteperioodi tasusid tuleb vähendada 30 % võrra. Kostja väitel on ta hageja esitatud arved tasunud vastavalt enda poolt tehtud arvestustele ning hagejal ei ole õigust nõuda ülejäänud summa tasumist.
2(11)
2-13-12710
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus rahuldas oma 17. aprilli 2014.a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja perioodi 02. detsember 2011 kuni 08. märts 2013 eest korteriomandi, asukohaga XXXXX, hooldustasu võlgnevuse 185,68 eurot ning võlgnevuse soojusenergia tarbimise eest 278,99 eurot, kokku 464,67 eurot. Kohus täiendas oma 20. juuni 2014.a otsusega TsMS § 448 lg 41 ja lg 5 alusel kohtuotsust kirjeldava ja põhjendava osaga. Kohus märkis, et vaidlus puudub selle üle, et kostja oli eluruumi, asukohaga XXXX, omanik
02.detsembrist 2011 kuni 08. märtsini 2013. AS MEKE Sillamäe on elumajas XXXXX valitseja. Kostja on jätnud osaliselt tasumata valitseja poolt esitatud arved korteriomandi hooldamise ja tarbitud soojusenergia eest. AS MEKE Sillamäe loovutas nõude kostja vastu hagejale.
3.1.Kohus leidis, et hageja nõue korteriomandi hooldamise tasu 185,68 euro osas on tõendatud teenustasu arvelduste tõendiga (tl 35), millest selgub, et kostjale on arvestusperioodil arvestatud hooldustasu 281,27 eurot, kostja on sellest tasunud 95,59 eurot, tasumata seega 185,68 eurot. Sama summa on ka võlgnevuse tõendil (tl 22). Hageja esitatud arvetel (tl 25, 32, 33) märgitud arvestus vastab teenustasu arvelduste tõendil (tl 35) märgitud summadele. Arvetel märgitud arvestuste lähteandmed, sealhulgas 1m2 hinne 0,29 eurot (ilma käibemaksuta) vastab AS MEKE Sillamäe käskkirjaga (tl 168) kehtestatud tariifile. Remondifondi maksete suurus vastab
11.jaanuari 2011 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsusele, millega remondifondi maksed kehtestati. Kohus luges tõendatuks, et hageja on kostjale arvestanud kokku eluruumi, asukohaga XXXXX, hoolduse tasu perioodil 02. detsembrist 2011 kuni 08. märtsini 2013 kokku 281,27 eurot, kostja on tasunud sellest 95,59 eurot, ülejäänud korteriomandi hooldamise tasu 185,68 eurot on kostja poolt tasumata. Seega on kostjal kohustus tasuda korteriomandi hooldamise tasu 185,68 eurot.
3.2.Kohus leidis, et hageja nõue kostja poolt tarbitud soojusenergia eest tasumata 278,99 euro osas on tõendatud teenustasu arvelduste tõendiga (tl 34,187), millest selgub, et kostjale on arvestusperioodil arvestatud soojusenergia eest tasu 676,25 eurot, kostja on sellest tasunud 397,26 eurot, tasumata seega 278,99 eurot. Sama summa on ka võlgnevuse tõendil (tl 22). Hageja esitatud arvetel (tl 24,30,31) märgitud arvestus vastab teenustasu arvelduste tõendil (tl 34,187) märgitud summadele. Arvetel märgitud tariifid vastavad hageja poolt esitatud soojusenergia arvestustele (tl 187-192). Teenustasu arvelduste tõendil (tl 34,187) märgitud summad vastavad soojusenergia arvestustel (tl 187-192) märgitud arvestusliku küttetariifi ja eluruumi pindala 38,9 m2 korrutamisel saadud summadele. Kohus luges tõendatuks, et hageja on kostjale arvestanud kokku eluruumi, asukohaga XXXXXXX, soojusenergia tasu perioodil 02. detsembrist 2011 kuni 08. märtsini 2013 kokku 676,25 eurot, kostja on tasunud sellest 397,26 eurot, ülejäänud tasu soojusenergia eest 278,99 eurot on kostja poolt tasumata. Seega on kostjal kohustus tasuda soojusenergia eest 278,99 eurot. Kostja vastuväide, et elamus on suured soojakaod ning küttekulud on seetõttu ligikaudu 30 % suuremad kui teistes majades, ei anna alust vähendada kostja kohustust tasuda elamu kütmiseks vajaliku soojusenergia eest vastavalt kaasomandi suurusele.
3.3.Kohus ei pidanud põhjendatuks kostja vastuväidet, mille kohaselt 11. jaanuari 2011 korteriomanike üldkoosoleku otsus hooldustasu määrade kehtestamise kohta on kehtetu hääletamise korra rikkumise tõttu. Lähtuvalt KOS § 15 lg-st 4 saab otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. 3(11)
2-13-12710 Kohus ei tuvastanud, et 11. jaanuari 2011 korteriomanike üldkoosoleku otsust oleks vaidlustatud. Kuna korteriomanik on kohustatud tasuma kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega, ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et arvestades elumajas valitsevat olukorda ning esinevaid puudusi võib ta maksta elamu hooldustasu 40 % vähem hageja poolt arvestatud summadest. Kohus ei tuvastanud hageja arvestustest, et kostja hoolduskulude tasu hulka oleks arvestatud raadioside tasu.
3.4.Eeltoodust lähtudes asus kohus seisukohale, et hageja nõue on täies ulatuses põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus jättis TsMS § 162 lg 1 ja lg 2 alusel menetluskulud kostja kanda. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
4.Elena Baloban (kostja) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtul tühistada maakohtu otsus täies ulatuses ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant palub jätta menetluskulud vastaspoole (hageja) kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on maakohus rikkunud oluliselt menetlusnormi, jättes uurimata ja hindamata asjas määravat tähtsust omavad tõendid, samuti jättis kohus tähelepanuta kostja vastuväited hageja nõuete põhjendatusele; 2) jättis kohus tähelepanuta apellandi selgitused, mille kohaselt tekkisid suveperioodil soojakaod vajaliku kontrolli puudumise tõttu soojavarustussüsteemi üle. Augusti lõpus olid osa radiaatoreid korterites nr XX ja nr XX kuumad. Vastustaja huvitatud isikuna väljavõtet avariiteenistuse väljakutsete päevikust kohtule ei esitanud. Samuti ei reageerinud vastustaja apellandi nõudele esitada soojuse tootja (AS Sillamäe SEJ) arvete koopiad ja arved kogu maja kohta, et hinnata küttekulude eest arvestatud summade õigsust; 3) peavad AS Sillamäe SEJ algarvetes olema kajastatud põhilised arvnäitajad (kogus, hind, summa) vastavalt Raamatupidamise seaduse (edaspidi: RPS) § 7 lg 1 p-le 4. Neid vastustaja kohtule ei esitanud. Raamatupidamine on tehingu tekkepõhine arvestus. Kütte eest tasu arvestamisel on tehinguks summa, mille soojuse tarnija esitab tarbijale kütte eest (RPS § 5 lg 3). Vastustaja ei suutnud põhjendada oma nõudeid koguses, mille ta kohtule esitas; 4) annavad AS Sillamäe SEJ poolt arvete mitteesitamine ja 8 äritegevuse alla kuuluvat korteriomandit aluse eelduseks, et tegelikult on AS Sillamäe SEJ nõude suurus väiksem, kui see, mis on toodud korteriomanikele esitatavates arvetes. Valitseja poolt 8-le äritegevuse alla kuuluvale korteriomandile arvestatud summad kütte eest on korteriomanikele arvestatud summadest palju väiksemad. Kuna asja materjalides vastavad arved puuduvad, siis ei ole võimalik kütte tegelikku maksumust ühe korteriomandi kohta kindlaks teha. Apellant on seisukohal, et kuna hageja (vastustaja) oma otseseid kulusid ei põhjendanud, on korteriomanikele esitatavates arvetes toodud summad suuremad, kui soojuse müüja poolt esitatavates arvetes. Majavalitseja AS MEKE SILLAMÄE esitas arvestatud summad ainult 64 korterile 72-st; 5) on apellant kulude põhjendatuse kohta tõendite puudumise tõttu sunnitud seaduspäraselt kasutama oma õigust keelduda tasu maksmisest vastavalt KOS § 13 lg 3, TsMS § 237 ja TsMS § 243 lg 3; 6) märgib maakohus oma otsuses, et korteriomandi 1 m2 hooldustasu 0,29 eurot (ilma käibemaksuta) vastab majavalitseja AS MEKE SILLAMÄE nõukogu poolt kinnitatud tariifile. Ei ole tõendatud, et tariif oleks vastu võetud maja elanike üldkoosoleku otsusega. AS MEKE SILLAMÄE nõukogu otsus on aktsiaseltsi sisene dokument, aga mitte seadusandlik akt, mille 4(11)
2-13-12710 alusel tariife õiguspäraselt kinnitatakse. Kütte, vee, elektri ja gaasi tariifid kinnitab konkurentsiamet või kohalikul tasandil seadusandlik võim, milleks Sillamäe linnas on Sillamäe Linnavolikogu; 7) on hooldustasu arvestamisel rikutud korteriomanike õigusi, sest nimelt korteriomanikud kinnitavad häälteenamusega iga jooksva aasta majandustegevuse kava ja korteriomandi hooldustasu on juba sinna sisse kantud. Hooldustasu tariifi kinnitamine AS MEKE SILLAMÄE nõukogu poolt on igand, mil munitsipaalasutuste nõukogud võtsid vastu otsuseid elamispinna hooldustasu tariifide kohta. See süsteem kehtis Nõukogude Liidu ajal, kuid käesoleval ajal tuleb lähtuda kehtivatest seadustest (KOS § 22 lg 1, p 2 ja p 5, lg 5); 8) on tariifi 0,29 eurot 1 m2 elamispinna kohta kinnitamisega rikutud korteriomanike põhiõigust osaleda elamu hooldusprotsessis ja käsutada seaduslikul alusel põhjendatud väljaminekuid. Samas on tariifide kinnitamisega äriettevõtte poolt piiratud korteriomanike õigusi (KOS § 22 lg 1, p 2 ja p 5, lg 5); 9) võiks AS MEKE SILLAMÄE nõukogu poolt kinnitatud hooldustasu määra lugeda seaduslikuks, kui see oleks olnud kinnitatud ka korteriomanike üldkoosoleku poolt; 10) peab apellant ekslikuks maakohtu otsuses toodud viidet KOS § 15 lõikele 4, mille kohaselt saab otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul. Ühe kuu jooksul saab vaidlustada neid vaieldavaid küsimusi, mida üldkoosolekul küll arutati, kuid mille osas üksmeelt ei saavutatud, pärast mida koosolekul osalejatel tekib õigus ühe kuu jooksul ühte või teist küsimust või selle sõnastust vaidlustada; 11) luuakse käesolevas asjas maakohtu poolt tehtud otsuse jõustumise korral kohtupraktika, mille puhul aktiivne vähemus, kes on igas majas olemas, korraldab mõne korteriomanikuga vähemuskoosoleku. Protokolli hakatakse vormistama ühe kuu, s.o vaidlustamiseks ettenähtud tähtaja jooksu, kusjuures korteriomanikele üldkoosoleku protokolle kätte ei toimetata. Sellist praktikat ei saa pidada korteriomandite valitsemisel vajalikuks; 12) ei ole valitseja võimeline tagama korrektse protokolli koostamist, mis peaks olema apellandi ja vastustaja (hageja) seaduslike nõuete aluseks tulenevalt VÕS § 3 lõikest 1 ja §-st 6. Apellant kahtleb, kas selline valitseja on üldse võimeline osutama kvaliteetseid teenuseid kinnisvara hooldamise osas; 13) on 11.01.2011.aasta üldkoosoleku protokoll juriidiliselt tühine, kuna sellel koosolekul osales vähima vajaliku enamuse, 50% + 1 või 72-st (36 + 1)=37, asemel 31 kinnistusraamatusse kantud korteriomanikku. Kui üldkoosoleku protokoll ei vasta seaduse nõuetele, siis ei saa see olla õiguspärane, nagu see on ettenähtud KOS § 15 lõikes 3, KOS § 17 lõikes 1 ja KOS § 19 lõikes 2. Esitatud üldkoosoleku 11.01.2011.aasta protokollis toodud otsus, mille alusel vastustaja (hageja) arveid esitab, on väetud vastu vähemushäältega, millega on rikutud korteriomanike õigusi (KOS § 15 lg 3; §17 lg 1; § 19 lg 2). Rahalise nõude alus puudub; 14) ei soovi apellant tasu maksmisest kõrvale hoiduda, vaid soovib tasuda üksnes selle summa, mis on põhjendatud. 24.10.2014.a täiendavates seisukohtades märkis apellant, et AS Sillamäe SEJ poolt igakuisest arvest terve elamu poolt tegelikult tarbitud kütte kohta arvatakse maha soojus koguses, mis on kulutatud vee soojendamisele kõikide elamu korteriomanike poolt. Ülejääk jagatakse võrdeliselt kogu elamu pindalaga, olenemata sellest, kas see on kasutatav elamis- või äripinnana. Sinna hulka kuuluvad ka pinnad katastritunnustega X; X; X; X; X; X; X ja X. Nende arveid ei ole kostja arveldusperioodi kohta esitanud. Aritmeetilise arvutuse teostamiseks puuduvad valemis lähtesummad soojuse tarnijalt ning ka vahepealsed summad äripindade osas esitatavate arvete näol. Maakohus on oma otsuses uurinud asjaolusid ja tõendeid ebapiisavalt 5(11)
2-13-12710 ega ole põhjendanud, miks jäeti tähelepanuta asjaolu, et AS Sillamäe SEJ ei ole esitanud kütte algarveid ega vahearveid äripindade osas ja miks nimetatud arved asja materjalides puuduvad. Kohus ei ole küttearvete puudumist analüüsinud ja asunud põhjendamatult kostja poolele.
5.Vastustaja OÜ Alinea Õigusbüroo vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, Viru Maakohtu otsus muutmata ja menetluskulud apellandi kanda. Viru Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selles ei esine apellandi poolt viidatud rikkumisi. Vastuväidete kohaselt: 1) on vastustaja nõue tõendatud menetluses kogutud ja kohtu poolt analüüsitud tõenditega. Otsuse tegemisel ei rikkunud kohus menetlusõiguse norme ja hindas kõiki tõendeid õigesti, igakülgselt, täielikult ja objektiivselt; 2) ei ole apellandi poolt esitatud kaebus mingil viisil seotud hagi esemega ning see ei ole suunatud ega seotud sellega, kas apellandil tekkis võlgnevus nimetatud mahus või mitte ning mida selles osas rikkus kohus. Esitatud kaebus on pühendatud kohtuotsuse ja vastustaja kriitikale, kuigi puuduvad põhjendused ja argumendid, millest tulenevalt kohus pidi jätma vastustaja hagi rahuldamata. Kaebuses esitatud väited ei mõjuta mingil viisil kohtuotsuse seaduslikkust ning ei ole sellega seotud, kuna apellant ei vaidlusta otsust sisuliselt; 3) on vastustaja oma nõude tõendamiseks esitanud kõik vajalikud dokumentaalsed tõendid. Nii esimese astme kui ka teise astme kohtumenetluses ei ole apellant tõendanud mingil viisil, millele rajanevad tema väited ja avaldatud asjaolud. Vastustaja on seisukohal, et käesoleval ajal käitub apellant hea usu vastaselt eesmärgiga vältida seaduslikult ja põhjendatult arvutatud tasude tasumist; 4) tuleneb apellandi kaebusest vaid tema emotsionaalne põhjendamatu ja faktidega tõendamata positsioon, mis on rajatud täiesti subjektiivsele siseveendumusele.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust tühistada maakohtu otsuse lõppjäreldusi, mille kohaselt kuulus hagi rahuldamisele. Nõustudes maakohtu otsuse lõppjäreldustega, jätab ringkonnakohus E. Balobani apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus peab vajalikuks TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel täiendada kohtuotsuse õiguslikke põhjendusi. Apellant on vaidlustanud maakohtu otsusega temalt nii soojusenergia eest kui hooldustasude võlgnevuste väljamõistmise. Alljärgnevalt analüüsib ringkonnakohus kummagi võlgnevuse liigi väljamõistmise põhjendatust eraldi.
7.Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti rahuldanud hageja nõude osas, mis puudutab kostjalt tarbitud soojusenergia eest võlgnevuse väljamõistmist summas 278,99 eurot. Asja materjalidest nähtuvalt on vaidlusaluse perioodi (detsember 2011 – märts 2013) eest kostjale esitatud korteriomandite valitseja poolt soojusenergia eest arveid kokku summas 676,25 eurot, millest kostja on tasunud 397,26 ning tasumata on seega 278,99 eurot (I kd tl 34, korduvalt tl 186).
7.1.Riigikohus on oma lahendites nr 3-2-1-181-12 (p 15) ja 3-2-1-53-10 (p 14) seonduvalt korteriühistu liikme kohustustega selgitanud, mida peab majandamiskulude nõude puhul tõendama. Ainuüksi korteriomanikule majandamiskulude arvete esitamine ei tõenda seda, kui suures ulatuses on korteriomanikul tekkinud kohustus tasuda elamu hooldamise ja korrashoiu jm teenuste eest.
6(11)
2-13-12710 KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga.
7.2.Seega tuleb KÜS § 151 lg 1 järgi korteriühistu puhul tõendada, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse.
8.Käesoleval juhul on hageja, vastuseks maakohtu ettepanekule esitada võlgnevuse arvestuse ja aluste kohta täiendavaid tõendeid (22.11.2013.a, I kd tl 155), esitanud arvestused tarbitud soojusenergia mahtude ja selle jaotamise metoodika kohta. Tabelist I kd lk 191-192 nähtub soojusenergia tariifi arvestus kütteperioodidel 2011/2012 ja 2012/2013, s.o detsember 2011 – aprill 2012 ja oktoober 2012 – märts 2013, mis katab kogu hagi perioodi. Tabelist nähtuvad andmed, kui suures koguses on soojusenergiat igal asjaomasel kuul vastavalt soojusarvestile tarbitud. Seejuures on välja toodud, missuguses mahus (megavatttundides) on soojusenergiat tarbinud rentnikud, missuguses mahus korteriomanikud. Tabelist nähtub ühe Mwh soojusenergia maksumus ning selle abil välja arvestatud maja poolt tarbitud soojusenergia kogumaksumus. Sellele järgnevad sooja vee tarbimise arvestused (vastavalt veearvestile). Tabelist nähtub, et arvestuslik küttetariif on leitud, jaotades maja keskkütte kogu maksumuse keskkütet kasutavate korterite kogupindalaga. Hageja selgituste kohaselt on arvestused tehtud kooskõlas Sillamäe Linnavalitsuse määrusega „Kütteperioodil tarbitud soojusenergia kulude arvestamise ja jaotamise metoodika“. Samuti nähtub tabelist I kd tl 188 soojusenergia kulu (soojuskadude) arvestus perioodil mai kuni september 2012, s.o nn küttevälisel perioodil. Arvestus on teostatud vastavalt Sillamäe Linnavalitsuse 04.04.2001.a määrusega kinnitatud „Küttevälisel perioodil tarbitud soojusenergia kulude arvestamise ja jaotamise metoodika“ punktile 1.2.
9.Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja on piisavalt tõendanud küttekulude arvestamise aluseks olevaid andmeid ning selgitanud arvestusmetoodikat. Hageja esitatud andmetest nähtub, missuguses koguses soojusenergiat tarniti vaidlusalusel perioodil XXX korterelamule tervikuna, ning missugustel alustel jaotati soojusenergia kulu korteriomanike vahel. Muuhulgas nähtub tabelist, et hageja on oma arvestuste puhul eristanud eluruumide ja mitteeluruumide poolt tarbitud soojusenergia kulu. Asja materjalidest nähtuvalt on korterelamu XXX eluruumide kogupindala kokku 2667 (2666,4) m2, mis vastab ka ehitisregistri andmetele. Hageja on jaotanud soojusenergia kulu ühetaoliselt kõigi korterelamus asuvate korterite kogupindala järgi (I kd tl 192), sõltumata sellest, kas mõni korteritest on üle viidud nn alternatiivküttele. Kostja ei ole põhistanud oma vastuväiteid, nagu oleks hageja arvestanud eluruumide omanikele ülemääraseid küttekulusid. Muuhulgas ei ole põhistatud, et hageja oleks arvestanud 7(11)
2-13-12710 soojusenergia kulusid kostjale kahjulikult (nt arvestades mitteeluruumide kasutamisega seotud küttekulusid eluruumide omanike kanda või jaotades kogu korterelamule tarnitud soojusenergia kulu ainuüksi nende korteriomanike vahel, kus ei ole toimunud nn alternatiivküttele üleminekut). Seega ei ole põhjendatud kostja (apellandi) väide, nagu oleks korteriomanikele esitatavates arvetes toodud summad suuremad kui soojuse müüja poolt esitatud arvetes.
10.Kostja vaidlustas peamiselt asjaolu, et 2012.a küttevälisel perioodil (mai – september 2012) on temale esitatud soojusenergia tarbimise eest arveid kokku summas 59,87 eurot (arved I kd tl 65-69). Hageja on selgitanud, et nimetatud summa on arvestatud vastavalt kütteperioodi vaheajal tarbitud soojusenergia kulude arvestamise ja jaotamise metoodikale, mis on kinnitatud Sillamäe Linnavalitsuse 04.04.2001.a määrusega nr 238-m (I kd tl 179-184).
10.1.Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole asjaolu, et hageja ei esitanud kohtule soojusenergia tarnija (Sillamäe SEJ) raamatupidamise algdokumente XXXX asuvale elamule soojusenergia tarnete kohta. Ringkonnakohtul puudub alus kahelda hageja poolt esitatud andmetes tarnitud soojusenergia koguste kohta, mille puhul on viidatud soojusarvesti näitudele. Asjakohased ei ole apellandi etteheited, mille kohaselt ei ole vastustaja esitanud väljavõtteid avariiteenistuse väljakutsete päevikust seoses sellega, et augustis 2012 oli osa radiaatoreid mõnedes korterites väidetavalt kuumad, ehkki tegemist ei olnud kütteperioodiga. Hageja on esitanud mh selgitused (I kd tl 81-84) küttevälisel perioodil soojusenergia kulude arvestamise kohta. Oma 11.10.2012.a vastuses kostjale on AS MEKE Sillamäe peainsener S.P. selgitanud, et 12. augustil 2012.a toimus korterelamus vannitubade küttesüsteemi häälestamine ning selle käigus võisid radiaatorid soojeneda, kuid see ei mõjutanud soojusenergia eest esitatavat arvet.
10.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole kostja kohustuse vähendamise aluseks asjaolu, et kostja väidete kohaselt on elamus suured soojakaod ning küttekulud on seetõttu väidetavalt ligi 30 % võrra suuremad kui teistes sarnastes majades. Elamu küttesüsteemi vananemine ja sellega soojakadude tekkimine ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Soojusenergia tarnija ega korteriomandite valitseja ei vastuta küttesüsteemi amortiseerumisest tulenevate lisakulude, sh energiakadude, eest. Seega tuleb amortiseerunud küttesüsteemiga kaasnevad kulud põhimõtteliselt kanda korteriomanikel, kuna küttesüsteem kujutab endast korterelamu olulist osa ja kuulub seega korteriomanike kaasomandisse (KOS § 13, AÕS § 75).
10.3.Kolleegium märgib, et kuigi KOS järgi tuleb korteriomanikul tasuda majandamiskulude eest vastavalt temale kuuluva kaasomandiosa suurusele, ei ole seadusega vastuolus hageja nõue, mille kohaselt on kütte kulu arvestatud kostjale kuuluva korteri reaalosa suuruse järgi. Kaasomandiosade suurused kujunevad korterelamus KOS § 1 lg 1 järgi vastavalt korteriomandi eseme reaalosa suurusele (KOS § 2 lg 1) ning sellest järeldub, et korteriomandi reaalosa pindala põhine küttekulude arvestus vastab iseenesest põhimõttele, mille kohaselt jaotatakse küttekulu kui majandamiskulu proportsionaalselt korteriomandi juurde kuuluva kaasomandiosa suurusega. Eeltoodust lähtudes puudus kostjal alus keelduda osaliselt hageja esitatud arvete tasumisest ja ümberarvestuste tegemisest, mille tulemusena on kostja tasunud soojusenergia eest vaid ca 70 % ulatuses.
11.Asja materjalide kohaselt koosneb hoolduskulude võlgnevus esiteks nn majandamistasu võlgnevusest (tariifiga 0,35 eurot / m2 kohta [sh käibemaks]; arvestatuna kostja korteri suurusele 38,9 m2 nõuab hageja kostjalt nn majandamistasuna igakuiselt 13,54 eurot. Sellele lisandus ajavahemikul detsember 2011 kuni juuli 2012 (8 kuud) remondifondi makse summas 10,37 eurot kuus, s.o kokku (8 × 10,37) 82,96 eurot.
8(11)
2-13-12710 Hageja arvestus hoolduskulude kohta on toodud tl 35. Hageja on arvestanud vaidlusalusel perioodil kostjale tasumiseks 281,27 eurot, millest kostja on tasunud 95,59 eurot. Nii kujuneb vahe suuruseks (281,27 – 95,59) 185,68 eurot, mille väljamõistmist hageja kostjalt taotlebki.
12.Ringkonnakohus võtab esmalt seisukoha küsimuses, kas kostja on kohustatud tasuma remondifondi makseid summas à 10,37 eurot perioodi eest detsember 2011 kuni juuli 2012 (kokku summas 82,96 eurot). Asja materjalidest nähtuvalt on XXX korteriomanike 11. jaanuari 2011.a üldkoosolekul otsustatud luua sihtotstarbeline remondifond. Selleks otsustati kehtestada iga korteri (eluruumi) kohta sihtotstarbelised maksed 18 kuuks (alates veebruarist 2011) summas 10,37 eurot kuus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt korteriomanike 11. jaanuari 2011.a üldkoosoleku otsus on kehtiv ja sellisena korteriomanikele siduv. Maakohus on õigesti viidanud KOS § 15 lõikele 4, mille kohaselt saab otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul.
13.Apellant (hageja) on 11.01.2011.a üldkoosoleku otsuse kehtetuse alusena tuginenud eeskätt asjaolule, et koosolekul ei osalenud nõutavat arvu korteriomanikke. XXX korterelamus on 64 korterit (eluruumi) ja 8 mitteeluruumi. Üldkoosoleku protokollist (I kd tl 17-19) nähtuvalt osales üldkoosolekul kokku 34 korterit (korteriomanikku, s.o eluruumide omanikku, kuid ei osalenud mitteeluruumide omanikud).
13.1.Ringkonnakohus märgib, et kuna XXX elamus ei ole moodustatud korteriühistut, siis ei ole tegemist juriidilise isikuga, kelle otsuste kehtivusele kohalduks vahetult MTÜS § 241. Üldkoosoleku otsuse tühisuse alus saab tuleneda seadusest.
13.2.KOS § 19 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Seejuures ei lähtuta mitte korterite arvust, vaid nende juurde kuuluvate kaasomandi osade suuruste summast. Seega ei ole iseenesest põhistatud apellandi väide, et üldkoosolekul pidanuks osalema vähemalt 37 korteriomanikku. Korteriomanike ühisuse puhul ei ole piisav võtta üldkoosoleku otsusevõimelisuse hindamisel aluseks ainuüksi osalevate korteriomandite arvu, vaid arvesse tuleb võtta nende suurust. Apellant ei ole menetluses esile toonud, et üldkoosolekul osalenud korteriomanike korterite juurde kuuluvate kaasomandi osade suuruste summa oleks väiksem kui 50 % kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Seega ei ole menetluse käigus selgunud, kas 11.01.2011.a üldkoosolekul osalenud korteriomanikele kuulus üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest, s.o kas üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Ringkonnakohtu hinnangul ei too see asjaolu aga iseenesest kaasa maakohtu otsuse tühistamist ega ka 11.01.2011.a üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist.
14.Kuna käesoleval juhul ei ole XXX asuvas elamus moodustatud korteriühistut ning tegemist ei ole juriidilise isikuga, siis ei ole korteriomanike üldkoosoleku tühisuse võimalikud alused tuletatavad vahetult KÜS-st ega ka MTÜS-st. Korteriomandiseadus ei sätesta korteriomanike üldkoosoleku tühisuse aluseid, kuid näeb § 15 lõikes 4 ette võimaluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.
14.1.Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-16-13 (p 12) seoses korteriühistuga selgitanud, et mittetulundusühingu üldkoosolekul häälteenamuse nõude rikkumine ei too iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Ringkonnakohus on seisukohal, et õiguskindluse põhimõtet silmas pidades ei too korteriomanike ühisuse puhul üldkoosoleku otsuse tühisust kaasa ka see asjaolu, et üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv korteriomanikke. Niisugustel juhtudel tuleb korteriomanikul esitada KOS § 15 lg 4 alusel ühe kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest alates üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Käesoleval juhul nähtub asja materjalidest, et 11.01.2011.a üldkoosoleku otsust on peetud kehtivaks ja seda on täidetud. Puuduvad andmed, 9(11)
2-13-12710 et peale kostja oleks keegi korteriomanikest keeldunud tasumast üldkoosoleku otsusega kehtestatud remondifondi makseid. Kolleegiumi arvates põhjustaks asjaolu, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisusele võiks nt koosoleku otsusevõime puudumise tõttu tugineda piiramatult veel aastaid pärast koosoleku toimumist, olulise õigusliku ebaselguse. Asjaolu, kas koosolekul osales nõutav arv selleks õigustatud isikuid (korteriomanikke) saab otsuse kehtivuse hindamisel käsitada sarnaselt küsimusega, kas otsuse poolt hääletas nõutav arv koosolekul osalenud isikuid.
14.2.Kolleegiumi hinnangul ei ole asjakohased ega mõjuta käesolevas asjas tehtavat lahendit apellandi väited selle kohta, nagu soodustaks maakohtu otsus korterelamute juhtimist nn aktiivse vähemuse poolt ning korteriomanike õiguste teostamist võidaks takistada üldkoosoleku protokollide tagantjärele koostamise ja/või vormistamise teel. Igal korteriomanikul on õigus üldkoosolekul osaleda ja selle kaudu korterelamu majandamisel langetatavaid otsuseid mõjutada. Ringkonnakohus märgib, et käesoleval juhul toimus vaidlusalune üldkoosolek
11.jaanuaril 2011.a, kuid apellant omandas elamus korteri alles sama aasta detsembris, s.o ligi 11 kuud pärast koosoleku toimumist.
14.3.Eeltoodust lähtudes on ringkonnakohus seisukohal, et kuna käesoleval juhul ei ole 11.01.2011.a üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõuet esitatud, siis on otsus kehtiv sõltumata sellest, kas koosolekul osales nõutav arv XXX korteriomanikke ja kas otsuse vastuvõtmisel järgiti häälteenamuse nõudeid. Seega on kostjale (apellandile) siduv üldkoosoleku otsusega kehtestatud remondifondi makse 10,37 eurot kuus. Arvestades asjaolu, et kostja (apellant) oli XXX korteri omanik ajavahemikul 02.12.2011 kuni 08.03.2013, tuleb kostjal tasuda remondifondi makseid perioodi eest detsember 2011 kuni juuli 2012 (8 kuud), seega kokku 82,96 eurot.
15.Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha küsimuses, kas kostjal (apellandil) on kohustus tasuda nn hooldustasu makseid perioodi eest 02.12.2011 kuni 08.03.2013 tariifiga 0,35 eurot m2 kohta [sh käibemaks]; arvestatuna kostja korteri suurusele 38,9 m2 nõuab hageja kostjalt nn majandamistasuna igakuiselt 13,54 eurot. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja vaidlusalusel ajavahemikul tasunud hoolduskuludena kokku 95,59 eurot (arvestus I kd tl 35).
15.1.Iseenesest on õige apellandi seisukoht, et korteriomanikele kohustusliku hooldustariifi kehtestamise üle saavad otsustada korteriomanikud. KOS § 22 lg 2 järgi tasuvad korteriomanikud kortermaja valitsemisega seotud teenuste eest majanduskavast lähtudes. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Sama paragrahvi lg 5 kohaselt on õigustatud majanduskava kinnitama korteriomanikud, mitte aga valitseja.
15.2.Käesolevas asjas ei ole kohtule esitatud korterelamu XXX korteriomanike poolt selgesõnaliselt kinnitatud majandamiskavasid. Ringkonnakohtu arvates ei anna see aga alust asuda järeldusele, et XXX elamu korteriomanikel ei ole üldse tekkinud kohustust tasuda korteriomandite valitsejale elamu majandamisega seotud ja vahendatud teenuste eest. Kohtule on muuhulgas esitatud loetelu AS MEKE Sillamäe kui korterelamu valitseja poolt elumaja aadressil XXX hooldamiseks ajavahemikul 01.01.2012.a – 31.12.2012.a ja 01.01.2013 – 30.06.2013 teostatud töödest (I kd tl 92-93 ja tl 94), millega on põhistatud valitseja poolt korterelamu hooldamiseks ja majandamiseks kulutuste tegemine.
15.3.Korteriomanike 11.01.2011.a otsusest (tõlge I kd tl 17-18 ja lk 173-174) nähtub AS MEKE Sillamäe volituste pikendamine korterelamu XXX valitsejana. Selle aja seisuga oli korteriomanikele teada AS MEKE Sillamäe nõukogu 15. jaanuari 2010.a otsus (käskkiri – I kd tl 167-168), millega valitseja kehtestas alates 01. veebruarist 2010.a kõigi tema majandamisel olevate korterelamute majandamise tariifid ühe ruutmeetri kohta. Korteriomanike üldkoosoleku poolt valitseja tagasivalimise ajaks (11.01.2011.a) olid nimetatud tariifid kehtinud juba ligi aasta aega. Kuna 11.01.2011.a üldkoosolekul majandamiskava ega eraldi hooldus- või
10(11)
2-13-12710 majandamistasude suurust ei arutatud, vaid otsustati, et korterelamu valitsemist jätkab senine valitseja, on ringkonnakohtu arvates põhjendatud lugeda, et XXX korteriomanikud on oma 11.01.2011.a otsusega kaudselt heaks kiitnud AS MEKE Sillamäe poolt ühepoolsena kehtestatud majandamistariifid. Koosoleku otsust saab lugeda kaudseks tahteavalduseks TsÜS § 68 lg 3 tähenduses, kuna korteriomandite valitseja korduv nimetamine sisaldab endas kaudset heakskiitu sellele, et elamu haldamine jätkub senisel viisil. Sisuliselt on tegemist Korteriomanikel on muuhulgas võimalik otsustada majandamiskulude suurust selliselt, et nõustutakse tasuma valitseja poolt teatavaks tehtud hooldustasusid. Põhjendatud ei ole apellandi väited, nagu oleks sellisel viisil hooldustasu suuruse määramisega kitsendatud korteriomanike seadusest tulenevaid õigusi. Korteriomanikel on võimalik otsustada majandamiskulude suurust ka sõltumata valitsejast, samuti nimetada KOS § 20 alusel teine valitseja või moodustada korteriühistu.
15.4.Seetõttu ei ole põhjendatud apellandi väited, et hooldustasu suurust ei ole XXX korteriomanikud oma otsusega heaks kiitnud. Põhjendatuks ei saa pidada apellandi etteheiteid, nagu oleks hooldustariif 0,35 eurot/m2 (käibemaksuga) ülemääraselt kõrge. Alusetu on apellandi keeldumine hooldustasu maksmisest põhjendusel, et tema hinnangul ei õigusta elamu seisund niisuguses suuruses hooldustasu ning tema peab põhjendatuks tasuda üksnes 40 % hageja poolt nõutust. Eeltoodust järelduvalt on hageja nõuete suurus põhjendatud ja apellandil (kostjal) puudub alus keelduda hageja poolt esitatud ulatuses majandamiskulude tasumisest seoses XXX asuva korteriomandiga.
16.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsioonimenetluses tekkinud menetluskulud apellandi kanda. Alates 1. jaanuarist 2015.a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22). Kuna käesolevas asjas on lõpplahend tehtud maakohtu poolt enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).
Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/
Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.