R Sija ETi hagi A Me ning T Me vastu lepingu täitmise nõudes
Tsiviilasja hind
12 165 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: R S (isikukood xxx xxx) Hageja II: ET (isikukood xxx xxx) Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kalju Hanni (Advokaadibüroo Tetris OÜ; e-post: [email protected]) Kostja I: A M (isikukood: xxx) Kostja II: T M (isikukood: xxx) Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kaarel Kais (Advokaadibüroo Premium OÜ, e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
29. oktoober 2024 istungil ja edasi TsMS § 403 lg 1 alusel kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada kostjaid A M ja T M korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad andmed, ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba.
3.Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspump kantud, mõista kostjatelt A M ja T M solidaarselt välja hagejate R S ja ET kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot. Menetluskulude jaotus
Jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
5.Määrata menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 2 sätestatud korras.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päevajooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
HAGEJA NÕUE JA HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.R S ja ET esitasid Harju Maakohtule hagi A Me ja T Me vastu, milles palusid kohustada kostjaid A M ja T M korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad andmed ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba. Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspump kantud, mõista kostjatelt A M ja T M solidaarselt välja hagejate R S ja ET kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot. Alternatiivselt mõista kostjatelt A M ja T M solidaarselt välja hagejate R S ja ET kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot;
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt 2022 soovisid hagejad omandada perele kinnistu. Hagejad märkasid xxx asuva kinnistu müügikuulutust, võtsid kostjate maakleriga ühendust ja leppisid kokku kinnistul kohtumise. Kohtumisel selgitas kostja A M, et hoone on vana ning vajab kaasajastamist, kuid kõik dokumentatsioon on korras.
3.Kuna hagejad soovisid müügisummat finantseerida laenuga, telliti kinnistule hindamisakt. 02.08.2022 on hindamisakti koostaja hoone põhikonstruktsioonide osas avaldanud: „Riiklikus ehitisregistris on üksikelamu katusekatteks märgitud eterniit, tegelikkuses on katusekatteks plekk. Lisaks on riiklikus ehitisregistris märgitud üksikelamu välisviimistlusvahendiks keraamiline tellis, tegelikkuses on aga krohv.“. Hoone tehnosüsteemide osas on: „väärtuse kuupäevaseisuga puudub riiklikust ehitisregistrist info õhksoojuspumba kohta.“ Teisisõnu hoone andmed ei vastanud ehitisregistri andmetele.
4.Hagejatele oli andmete registrile vastavus oluline ning tegid kostjatele ettepaneku, et korrastavad dokumentatsiooni ise ja kostjad omakorda alandavad 5000 euro võrra müügihinda. 17.08.2022 kohtusid pooled kinnistul ja kostja A M teatas, et korraldab ehitisregistris hoone andmete vastavusse viimise ja allkirjastas enda poolt broneerimislepingu, mille punktis 8 võttis kohustuse korrastada ehitisregistri andmetega. Hagejad soovisid broneerimislepinguga eelnevalt tutvuda ning 17.08.2022 seda ei allkirjastanud. Hagejad tegid 19.08.2022 ettepaneku broneerimislepingut täiendada sh sõlmida see notariaalses vormis. 21.08.2022 teatasid kostjad maakleri vahendusel, et ei nõustu hagejate muudatustega ja viisid p-s 8 sisse muudatuse, mille järgi peaks mh dokumentatsiooni korrastamine jääma hoopis hagejate ülesandeks. Hageja ET vastas maakleri vahendusel, et neil ei ole võimalik nii kiiresti müügilepingut sõlmida (eelnevalt hagejal vaja müüa oma teine elukoht) ning avaldas nördimust, et dokumentide korrastamise kohustus on nende kanda jäetud. Peale hageja ET kirja saamist helistas temale kostja A M, kes väitis, et tegemist oli arusaamatusega ning kostjad on nõus hoone kohta käivad ehitisregistri andmed ise korrastama.
5.22.08.2022 sõlmisid pooled ühise broneerimislepingu, mille ps 8 võtsid kostjad kohustuse 12 kuu jooksul korrastada ehitisregistri andmed hoone fassaadi, katusematerjali ning soojuspumba osas. 22.08.2023 broneerimislepingus p-s 4 rõhutasid kostjad, et soojuspump on 12-13 aastat vana ega ole teada kui pikk eluiga sellel veel on.
6.04.10.2022 sõlmisid pooled kinnistu müügilepingu. Müügilepingu ps 2.1.9 kinnitasid kostjad, et soojuspump on 12-13 aastat vana, võib vajada varsti väljavahetamist. Samas p-s kinnitasid kostjad ka, et hoone on köetav soojuspumbaga, kuid see ei nähtu ehitisregistrist. Müügilepingu p-s 3.12 võtsid kostjad endale kohustuse korrastama ehitisregistris kinnistut puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega seonduvad kulud. Kokkuvõtlikult oli kostjate kohustus korrastada hiljemalt 04.10.2023 ehitusregistris hoone fassaadi, katuse ja soojuspumba andmed.
7.2023 juunis soovisid hagejad teada kui kaugel on ehitisregistris dokumentatsiooni korrastamine ja tutvusid registri andmetega. Ehitisregistri andmetest selgus, et kostjad on esitanud juba 15.09.2022 (so enne tehingu sõlmimist) kasutusteatise, mis aga on 20.09.2022 läbi vaatamata tagastatud, peale seda ei ole kostjad uusi toiminguid teinud. Ehk kostjatele oli juba enne müügilepingu sõlmimist teada, et ehitisregistris andmete korrastamiseks on vajalikud täiendavad toimingud.
8.20.09.2022 läbi vaatamata jätmise teates on Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA) selgitanud, et kuna hoones on tehtud ehitusluba/ehitusteatist nõudvaid ehitustöid aga ehitusteatis/ehitusluba või kinnitatud ehitusprojekt puudub, tuleb juhinduda Tallinna linna veebilehel antud ehitise seadustamise juhistest. Nendes juhistes on selgitatud vajadust tellida nõutavat akrediteeringud omavalt isikult ehitusaudit ja tasuda riigilõiv 500 eurot. Ehitusaudit peab lisaks seletusele sisaldama nii ehitise graafilist osa, fotosid kui ka tuleohutuse ja elektripaigaldise ning gaasipaigaldise olemasolul ka selle auditit.
9.07.06.2023 edastas hageja registriväljavõtte selgituse saamiseks kostjale. Kostjad sellele ei vastanud. 16.06.2023 küsis hageja üle, kui kaugel on kostja dokumentatsiooni korrastamisega, millele kostja vastas, et arhitekt on esitanud dokumendid (eelduslikult TLPA-le), millele peab 10 päevajooksul vastama ja lubas sellest teavitada.
10.Hageja tutvus aja möödudes uuesti ehitisregistri andmetega, millest nähtus, et kostja arhitekt ning TLPA spetsialisti vahel on 08-16.06.2023 olnud kirjavahetus. Kostja arhitekt väitis, et enne ehitusseadustiku kehtima hakkamist ei olnud soojuspumpade paigaldamine reguleeritud ja dokumenteerimine kohustuslik. TLPA spetsialist viitas vastusena enne 2015 kehtinud ehitusseadusele, mille järgi oli tehnosüsteemi muutmine või asendamine samaväärsega luba nõudev tegevus ning palus lisada teatise dokumentidesse tööde teostamiseks olnud õiguslik alus. Teisisõnu soovisid kostjad vältida soojuspumba seadustamisega kaasnevadokumentatsiooni korrastamist väites, et see on paigaldatud enne ehitusseadustiku jõustamist.
11.29.06.2023 pöördus hagejate esindaja kostjate poole, meenutas kostjale A.M antud lubadust teavitada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastusest ja tegi ettepaneku dokumentatsiooni korrastamise kohustus täita. 10.07.2023 vastas sellele kostja arhitekt ja teatas, et dokumentatsioon on esitatud ja asi viibib seonduval TLPA ametnike puhkusega. 24.07.2023 vastas kostja A M ja edastas meedias avaldatud artikli lingi seonduvalt Ehitisregistri puudustega. 27.07.2023 saatis hagejate esindaja järjekordse kirja ning juhtis tähelepanu, et kuigi juba 20.09.2022 on TLPA viidanud vajadusele korraldada hoones ehitustööde audit, siis ei ole seniajani hagejatele teadaolevalt auditit läbi viidud. Hagejate esindaja palus kostjatel saata ehitisregistrile esitatud dokumentatsioon. Hagejate esindaja selgitas, et kui kostjate kohustused jäävad täitmata peavad hagejad vajalikud tööd tellima ise, millega kaasnevad kulutused tuleb täita kostjatel. 28.07.2023 vastas kirjale kostjate arhitekt, kes teatas, et sai ehitisregistris muudatuste tegemata jätmisest teada alles kuu tagasi, 28.07.2023 arhitekt teatas, et kasutusteatis on uuesti esitatud ning palus kostjaid enam meelevaldsete nõuetega mitte tülitada. 03.08.2023 teatas kostja A M, et nüüdseks on kõik korras.
12.Hagejad kontrollisid kostjate teavet ehitisregistrist. Ehitisregistrist nähtus 31.07.2023 TLPA vastus selle kohta, et taotlus on jäetud puuduliku dokumentatsiooni tõttu läbi vaatamata ning mh palutakse esitada ehitise ohutuse hindamiseks audit. TLPA määras tähtaja 08.08.2023 täiendavate dokumentide esitamiseks ja olemasoleva korrigeerimiseks sh: Eemaldada kasutusteatisest märgitud ehitustööde aluseks olev alusdokument, sest märgitud alusdokument on amet juba tagastanud 18.09.22 läbi vaatamata. Tegemist on õigusliku alusteta tehtud ehitustööde seadustamisega. Tehtud tööde puhul on tegemist hoone ümberehitamisega. Tööde seadustamiseks on TLPA avaldanud juhendmaterjali lingi; Esitatud projektis palus kasutada läbivalt ühesuguseid mõisteid (mõõdistusprojekt/muudatusprojekt).
13.09.08.2023 edastas hagejate esindaja kostjatele järjekordse pöördumise viitega Ehitisregistrile esitatud dokumentatsiooni puudustele. Samal päeval vastas kostjate arhitekt, et dokumentatsioon on korras. Täiendavalt edastas kostja A M TLPA spetsialisti vastuse: „Hoone plekk-katuse olemasolu on kantud Ehitisregistrisse (EHR) andmete esitamise teatisega nr xxx kuupäevaga 08.06.2023. EHR näitab teatise esmast esitamise kuupäeva, tegelikult on kanne tehtud 02.08.2023. Eelnevalt olen ka mina tagastanud andmete esitamise teatise kahtlusega, et tegemist võib olla ebaseaduslike ehitustööga, sh soojuspumba paigaldamine. Hiljem olen oma arvamust muutnud, võttes arvesse, et plekk-katus on paigaldatud ortofotode järgi u 2003a ja et teatisega ei soovita enam soojuspumba kandmist registrisse, mille tõenduseks on saadetud ka fotod eemaldatud soojuspumpadest.“
14.Hagejatele oli TLPA vastus üllatuslik, kuna sellest selgus, et kostjad ei soovigi enam soojuspumba registrisse kandmist. Hiljem selgus, et kostjad on omavoliliselt tunginud hageja kinnistule ja pildistanud hoone seina (pannes sellega toime väärteo). Kostjate poolt TLPA-le esitatud foto osas selgitavad hagejad, et soojuspumba välisseade oli kulunud seinaraami vahetamiseks ajutiselt seinalt eemaldatud (peale seinaraami vahetamist paigaldati on seade tagasi).
15.10.08.2023 saatis hagejate esindaja vastava teate kostjatele ja selgitas, et lepingus on maja kütteallikaks soojuspump, soojuspump jääb kütteallikaks ka edaspidi ja palus andmed korrastada. Kostjate arhitekt vastas, et ehitisregistris on fikseeritud hoone praegune olukord ja kuna hagejad on soojuspumba eemaldanud, siis ei saa seda enam seadustada, sest analoogset enam ei toodeta, aga tänapäeval kehtivad soojuspumpadele paigaldamisele normid, milliseid eelmise pumba tootmise ajal ei olnud ning kui hagejad soovivad paigaldada uut soojuspumpa, siis tuleb see hagejatel endil seadustada ning kostjaid sellega mitte enam tülitada.
16.10.08.2023 edastas hagejate esindaja järelepärimise kostjatele. Esindaja palus kinnitada, kas kostjad nõustuvad arhitekti avaldatuga, mille järgi on kostjate lepingulised kohustused lõplikult täidetud. Kirjas viitas esindaja, et hagejate jaoks on leping täitmata, TLPA-le esitatud taotlused on omanikuga jäetud kooskõlastamata, maja kütteliik on vale ja juhul kui ehitusregistri andmed jäävad tähtajaks korrastamata, siis lahendame edasise vaidluse kohtumenetluses.
17.24.08.2023 vastas hagejate kirjale kostjate lepinguline esindaja, kes teatas, et kostjad on oma lepingulised kohustused täitnud ning uue soojuspumba ehitisregistrisse kandmise nõudega paluvad kostjad ennast mitte tülitada ning pöörduda soovi korral kohtusse.
18.25.09.2023 koostas xxx OÜ hageja palvel hinnapakkumise ehitisregistri dokumentatsiooni korraldamiseks kogusummas 12 852 eurot. Hinnapakkumises on selgitatud, et puuduoleva dokumentatsiooni koostamiseks on vajalik koostada muudatusprojekt (2500 + km 500), elektripaigaldise projekteerimine (1090+218), elektripaigaldise audit (650 + 130) ning ehitise audit (2880+ 576) ja riigilõivud 440 eur. Hind ei sisalda tööde teostamisel leitavate puuduste likvideerimist. Sarnase, kuid kallima hinnapakkumise koostas summas 14 640 eurot xxx OÜ.
19.Hageja selgitab, et hinnapakkumised sisaldavad mitte ainult projekti ja ehitisauditit, vaid ka nende dokumentide koostamiseks vajaliku dokumentatsiooni koostamist. Nimelt soojuspumba registrisse kandmiseks vajaliku ehitisauditi koostamine eeldab sellele eelneva dokumentatsiooni olemasolu, mis antud juhul puudub, kuna hoonet on enne müüki korduvalt ümber ehitatud (erinevalt kostjate müügilepingus punktis 2.1.7 avaldatud kinnitusest, et kinnistul puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd). Selle tarbeks on vajalik geoalus, selle pinnalt saab teostada ehitusjärgsed mõõdistustööd, dendroloogiline hinnang ja nende andmete põhjal saab valmida muudatusprojekt st. hetkeolukorda kajastav projekt.
20.Peale seda tuleb tellida tuleohutusaudit ning nende andmete põhjal saab koostada küttesüsteemi ekspertiisi. Seejärel tuleb teostada elektripaigalduse projekt ning selle abil saab omakorda koostada elektripaigaldise auditi. Nende so tuleohutusauditi, elektripaigaldise auditi ja muudatusprojekti pinnalt saabki koostada vajaliku ehitise auditi.
21.Kokkuvõtlikult hagejate ja kostjate vahel sõlmitud leping määratles mh kohustuse hoone soojusallika liigi so soojuspumba registrisse kandmiseks. Poolte ühine tahe oli suunatud sellele, et kostjatel oli kohustus teha omal kulul vajalikud toimingud ja tegevused selliselt, et hiljemalt 04.10.2023 on xxx elamuhoone täiendava soojusallikana kantud ehitisregistrisse soojuspump. Kostjad ei ole seda teinud ja keeldunud seda tegemast.
22.Hagejad taotlevad, et kohus kohutaks kostjaid teostama 6 kuu jooksul lahendi jõustumisest kõik vajalikud toimingud ja kandma sellega seonduvad kulud, mille tulemusel tehakse ehitisregistrisse kanne selle kohta, et xxx soojusallikaks on soojuspump. Juhul kui hiljemalt 6 kuu möödudes ei ole vastavat kannet ehitisregistris tehtud siis kohustada kostjaid tasuma hagejatele kahjuhüvitis 12 852 eurot, mis on vastavuses tulevikus tekkivate vajaliku dokumentatsiooni koostamise kuludega. Alternatiivselt, kui kohus ei pea sellise nõude täitmist võimalikuks taotlevad hagejad mõista kostjatelt välja kahjuhüvitis summas 12852 eurot.
KOSTJATE SEISUKOHT
23.Kostjad ei tunnistanud hagi ja vaidlesid sellele vastu.
24.Kostjate vastuse kohaselt tõele vastab, et 04.10.2022 sõlmisid hagejad ja kostjad võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnistu, registriosa nr xxx, asukohaga xxx, pindalaga 784,0 m2 (katastritunnus xxx) (edaspidi kinnistu) müümiseks ja omandiõiguse üleandmiseks hagejatele (edaspidi leping).
25.Lepingu p-s 2.1.7 kinnitasid kostjad (lepingus nimetatud ühiselt: Müüja 1), et: 2.1.7. Lepingu eseme 1 (käesolevas dokumendis kinnistu) koosseisu kuuluv elamu on elamiskõlbulik, kuid on ehitatud 60-ndatel aastatel ning vajab kaasajastamist, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, veeja kanalisatsioonitrassidega ning köetav õhksoojuspumbaga, hoone on Ostja poolt kindlustatud.
26.Lepingu p-s 2.1.9 kinnitasid kostjad, et:
Lepingu esemel 1 ei ole mingeid Müüjale 1 teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja 1 ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
Müüja 1 ei ole elamut ise renoveerinud, seetõttu ei ole ta teadlik hoone seisukorrast küproki all;
Aknad on paigaldatud 20 aastat tagasi, külm õhk pääseb läbi, hoones esineb ka teisi külmasildasid, mistõttu on elektrikulud kõrgemad;
Õhksoojuspump on 12-13 aastat vana, võib vajada varsti väljavahetamist;
Esiku ja WC põrandaküte paigaldatud 20 aastat tagasi;
Ostjale on välja pakutud oma ekspertidega hoone üle vaadata;
Hoone on köetav õhksoojuspumbaga, kuid see ei nähtu ehitisregistrist;
Vastavalt korstnapühkija 23.09.2022.a. ettepanekule ei tohi küttekoldeid (elamu kamin ja korsten, saunaahi ja korsten) kasutada enne, kui on parandatud kõik korstnapühkija poolt viidatud vead ning koostatud uus akt.
27.Lepingu p-s 2.2.2 kinnitasid hagejad (lepingus nimetatud Ostja 1), et: Ta on teadlik lepingu p-s 2.1.7. ja 2.1.9. nimetatud kõikidest asjaoludest ning ei oma seoses lepingu eseme 1 seisukorraga Müüjale 1 mingeid pretensioone ega nõudmisi. Punktis 2.1.9. nimetatud küttekollete parandustööd teostab Ostja ise ja omal kulul.
28.Hagejad selgitavad, et kinnistule tellitud hindamisaktis märkis hindamisakti koostaja, et ehitisregistrisse kantud andmed ei vasta osaliselt tegelikkusele – katusekatteks oli märgitud eterniit, tegelikkuses oli katusekatteks plekk, välisviimistlusvahendiks oli märgitud keraamiline tellis, tegelikkuses oli aga krohv ning õhksoojuspumba kohta puudus ehitisregistris teave.
29.Lepingu p-s 3.12 leppisid hagejad ja kostjad kokku, et: Müüja 1 kohustub korrastama ehitisregistris lepingu eset 1 puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega seonduvad kulud.
30.Kuivõrd kostjad on pensionärid ning ei oma ehitisregistris toimingute tegemiseks piisavaid teadmisi, volitasid nad selleks ennast esindama arhitekt U R (R) xxx OÜ-st. U. R abiga viisid kostjad hagejatega kokku lepitud ajaks elamu katusekatte materjali ja välisviimistlusvahendit puudutava teabe ehitisregistris tegelikkusega vastavusse. Seega puudutab hagejate nõue ehitisregistri andmete korrastamise osas vaid õhksoojuspumpa.
31.Kostjad tegid toiminguid, et ka õhksoojuspump saaks tähtaegselt ehitisregistrisse kantud. Kuivõrd Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) ametnikud on seoses elamul aja jooksul teostatud ehitustööde seadustamise vajadusega olnud erinevat meelt ning on algsetest nõuetest taganenud, on nii kostjate esindaja U. R kui ka kostja 1 ise TLPA ametnikega selles küsimuses korduvalt suhelnud. TLPA 09.08.2023 kirjas, mis on ka hagejate esindajatele edastatud, on TLPA kasutuslubade spetsialist selgitanud: „Eelnevalt olen ka mina tagastanud andmete esitamise teatise kahtlusega, et tegemist võib olla ebaseaduslike ehitustööga, sh õhksoojuspumba paigaldamine. Hiljem olen oma arvamust muutnud, võttes arvesse, et plekkkatus on paigaldatud ortofotode järgi u 2003a ja et teatisega ei soovita enam õhksoojuspumba kandmist registrisse, mille tõenduseks on saadetud ka fotod eemaldatud õhksoojuspumpadest. Kuna ka algselt kajastatud soojuspump on nüüdseks hoonelt eemaldatud, siis puuduvad ehitustööd mida kasutusteatisega nr. xxx seadustada. Seega on palunud menetleja, minult saadud info põhjal, taotlejal kasutusteatist nr. xxx enam mitte esitada. EHR näitab teatiseid ja lubade taotlusi, mis tagastatakse muuhulgas läbi vaatamata, kui registrisse kantuna. Teatisele juurde esitatud lisadokumendid on nähtavad Ehitisregistrist.“
32.Seega on selgunud, et elamul ei ole ebaseaduslikult teostatud ehitustöid, mida saaks ja tuleks kanda registrisse. Õhksoojuspumba, mille registrisse kandmist hagejad kostjatelt nõuavad, on kostjad tegelikult elamult peale kinnistu soetamist eemaldanud. Kostjatel ei ole alates õhksoojuspumba eemaldamisest enam võimalik elamul müügi hetkel olemas olnud õhksoojuspumpa registrisse kanda. Kostjad on seisukohal, et nad on lepingu p-s 3.12 toodud kohustuse korrastada ehitisregistri andmed elamu katuse, fassaadimaterjali ja õhksoojuspumba osas täitnud, st lepingu sõlmimise (ja ka valduse üleandmise) hetkel elamul
olemas olnud ehitustööd, mis pidid olema registris kajastatud ning mida oli võimalik registrisse kanda, on tänaseks päevaks ehitisregistrisse kantud.
33.Kostjad on seisukohal, et lepingu p 3.12 mõttega ei ole kooskõlas, et kostjatel on kohustus korrastada ehitisregistris andmeid selliste tööde osas, mida ei ole teinud kostjad. Selliselt võiks laiendada lepingus kokku lepitud ehitusregistri andmete korrastamise kohustust piiramatult ka kõigile muudele töödele, mida hagejad võivad olla elamus teinud pärast kinnistu valduse üleminekut. Kostjad on seisukohal, et lepingu p 3.12 mõte ei ole selline, et kostjatel tekib kohustus hakata seadustama ehitustöid, mida on teinud hagejad pärast kinnistu valduse saamist. On ülimalt tõenäoline, et soojuspumpa, mis kostjate poolt hagejatele kinnistu valduse üleandmise ajal oli elamu seinal, hagejad uuesti elamu seinale paigaldanud ei ole ja ka ei kavatse seda teha, kuna tegemist oli väga vana pumbaga.
34.Kostjate poolt lepingu p-ga 3.12 võetud kohustus ei laiene hagejate poolt elamus teostatavatele ehitustöödele ja nende võimalikule ehitisregistrisse kandmise kohustusele. Kui kostjad on elamule paigaldanud uue õhksoojuspumba, siis ei saa registrisse kanda vana õhksoojuspumba andmeid, sellisel juhul ei vastaks ehitisregistrisse kantavad andmed tegelikkusele.
35.Hagejad väidavad, et nad ei ole õhksoojuspumpa elamult eemaldanud, vaid „soojuspumba välisseade oli kulunud seinaraami vahetamiseks ajutiselt seinalt eemaldatud (peale seinaraami vahetamist paigaldati on seade tagasi)“. Kostjad ei nõustu hagejate väitega, nagu oleks hagejad vaid õhksoojuspumba seinaraami vahetanud. Kostjatele teadaolevalt ei ole elamul enam õhksoojuspumpa, mis oli seal kinnistu müügi hetkel.
36.Kostjad selgitavad täiendavalt, et kostjad soetasid kinnistu 2003.a. Kinnistul paiknev elamu on ehitatud 1960-ndatel aastatel, ehitisregistris on elamu kohta märgitud „Kasutusel“. Enne seda, kui kostjad kinnistu ostsid, olid 2001-2002. a elamus teostatud ulatuslikud ümberehitustööd. Kuni 31.12.2002.a kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES 1995) kohaselt ei olnud õhksoojuspumba paigaldamine loakohustuslik tegevus – seda ei loetud ehitamiseks.
37.Kostjad juhivad tähelepanu ka asjaolule, et ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus (EhS § 61 lg 1). Ehitise tehnilised andmed ehitisregistris ei reguleeri ega seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist.
38.Kostjad juhivad lisaks tähelepanu ka sellele, et elamu ainsaks kütmise viisiks ei ole õhksoojuspump. Ehitisregistris on hoone tehniliste näitajatena soojusvarustuse liigiks märgitud „kohtküte“ ning soojusallika liigiks „ahi, kamin, pliit“. Lepingu pst 2.1.9 nähtuvalt on elamu küttekollete kasutamine korstnapühkija soovitusest tulenevalt kuni nõutavate parandustööde tegemiseni keelatud. Lepingu p-s 2.2.2 on hagejad kinnitanud, et nad on teadlikud lepingu p-s 2.1.7. ja 2.1.9. nimetatud kõikidest asjaoludest ning ei oma seoses kinnistu seisukorraga kostjatele mingeid pretensioone ega nõudmisi. Samuti on hagejad kinnitanud, et teostavad punktis 2.1.9. nimetatud küttekollete parandustööd ise ja omal kulul. Kostjatele ei ole teada, kas hagejad on elamu küttekolded tänaseks päevaks parandanud ja kas elamu kütmiseks õhksoojuspumpa üldse kasutatakse, arvestades, et hagejad pumba elamult 2023.a eemaldasid.
39.Isegi, kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostjatel on õhksoojuspumba ehitisregistrisse kandmisega seotud kohustused täitmata, ei nõustu kostjad hagis avaldatud õhksoojuspumba registrisse kandmise kuludega, mis hagejad on esitanud.
40.Hageja on esitanud õhksoojuspumba registrisse kandmise kulu tõendamiseks hinnapakkumised summas 12 852 eurot ja 14 640 eurot. Kostjate jaoks jäävad esitatud hinnapakkumised täiesti arusaamatuks – aru ei ole saada, kuidas on need seotud
õhksoojuspumba kui täiendava soojusallika liigi kandmisega ehitisregistrisse. Hinnapakkumistes on kajastatud tööd, mida ei saa kuidagi seostada hagis esitatud nõudega.
41.Tegelikkuses, arvestades et hagejad on elamul selle müügi hetkel olnud õhksoojuspumba eemaldanud ning sellest on ka TLPA-d teavitatud, saab ehitisregistrisse õhksoojuspumba kui täiendava soojusallika liigi kanda lihtsa vaeva ja väheste kuludega.
42.Kehtivate õigusnormide kohaselt on õhksoojuspumba paigaldamise puhul tegemist ehitise tehnosüsteemide muutmisega ehk elamu ümberehitamisega. Ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 järgi on elamu ümberehitamiseks vajalik esitada kohalikule omavalitusele ehitusteatis ja projekt. Ehitusteatise esitamine on riigilõivuvaba. Ehitusprojekti koostamisel tuleb lähtuda majandus- ja taristuministri 17.07.2015. a määrusest nr 97 „Nõuded ehitusprojektile”.
43.Õhksoojuspumba seadustamise tavapäraseks hinnaks on kuni 420 eurot. Näiteks xxx OÜ hinnapakkumine, mis on avaldatud nende veebilehel, on summas 395 eurot. Hange.ee lehel on õhksoojuspumba tagantjärgi seadustamise hinnapakkumisi tehtud summas 150 – 400 eurot ning 150 euro suuruse hinnapakkumise teinud isik sai töö teostamise eest tellijalt maksimaalse hinnangu koos kommentaariga: „Kogu protsess sujus kenasti ja stabiilselt. Asjalikud küsimused, oskuslikud lahendused. Töökiirus oli pigem tellija (minu) taga kui töö teostaja.“. xxx OÜ veebilehel avaldatu kohaselt on õhksoojuspumba seadustamise hinnaks 420 eurot.
44.Eeltoodust nähtub üheselt, et hagejate poolt esitatud õhksoojuspumba seadustamise kalkulatsioonid on ülepaisutatud ning tegelikkuses oleks võimalik õhksoojuspump (kui hagejad on elamule õhksoojuspumba paigaldanud) seadustada kuni 400 euro suuruse kuluga, kui vastav töö tellida kolmandalt isikult.
45.16.12.2024 esitatud seisukoha kohaselt kostjad võtsid hinnapakkumise xxx OÜ-lt kohaselt on soojuspumba seadustamise hind (sisaldab kõiki selleks vajalikke toiminguid ja kulusid) koos käibemaksuga 1988,60 eurot. Seega saab hagejate hagi kostjate hinnangul maksimaalselt rahuldada osaliselt, lähtudes kahjuhüvitise määramisel pumba seadustamise tegelikust turuhinnast (kostjate poolt esitatud tõenditest nähtuvalt vähem kui 2000 eurot).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
46.Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada.
47.Pooled tõid välja järgmised asjaolud, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:
22.08.2022 sõlmisid R S ja ET (hagejad, ostjad) ja A Me ning T Me (kostjad, müüjad) kinnistu asukohaga xxx broneerimislepingu, milles võtsid kostjad kohustuse 12 kuu jooksul korrastada ehitisregistri andmed hoone fassaadi, katusematerjali ning soojuspumba osas. 22.08.2023 broneerimislepingus p-s 4 rõhutasid kostjad, et soojuspump on 12-13 aastat vana ega ole teada kui pikk eluiga sellel veel on (dtl 5456).
04.10.2022 sõlmisid R S ja ET (hagejad, ostjad) ja A Me ning T Me (kostjad, müüjad) kinnistu asukohaga xxx müügilepingu (dtl 58-72).
Müügilepingu punktis 2.1.9 kinnitasid kostjad, et soojuspump on 12-13 aastat vana, võib vajada varsti väljavahetamist. Samuti kinnitasid kostjad, et hoone on köetav soojuspumbaga, kuid see ei nähtu ehitisregistrist.
Müügilepingu punkti 3.12 kohaselt müüja 1 ja ostja on kokku leppinud, et müüja 1 kohustub korrastama ehitisregistris kinnistut puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega seonduvad kulud.
Kostjatel oli kohustus korrastada hiljemalt 04.10.2023 ehitusregistris hoone fassaadi, katuse ja soojuspumba andmed.
Ehitusregistris on hoone fassaadi ja katuskatte materjali puudutavad andmed viidud tegelikkusega vastavusse.
48.Käesolevas asjas on hagejad esitanud VÕS § 108 lg 1 alusel kostjate vastu lepingu täitmise nõude.
49.VÕS § 8 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1, 2 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele, hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. VÕS § 7 lg 1 järgi loetakse võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks
50.Vastavalt VÕS § 82 lg-le 1, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 82 lg 2 kohaselt, kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja.
51.VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, 2 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.
52.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimistel, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid.
53.Hagejad on esitanud kohtule poolte vahel 04.10.2022 sõlmitud müügilepingu täitmise nõude. Hagejad paluvad kohustada kostjaid korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr xxx) soojuspumpa puudutavad andmed, ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitisregistri pidaja ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba. Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspump kantud, palusid hagejad mõista kostjatelt solidaarselt välja hagejate kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot. Hagejad tuginevad müügilepingu punktile 3.12, mille kohaselt müüja 1 ja ostja on kokku leppinud, et müüja 1 kohustub korrastama ehitisregistris kinnistut puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega seonduvad kulud. Hagejad leiavad, et kostjate kohustus oli korrastada hiljemalt 04.10.2023 ehitusregistris hoone fassaadi, katuse ja soojuspumba andmed. Kostjad ei ole antud kohustust täitnud.
54.Kostjad on seisukohal, et nad on lepingus toodud kohustuse „korrastama ehitisregistris lepingu eset 1 puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega seotud kulud“ täitnud. Kostjate väide põhineb sellel, et õhksoojuspumba, mille registrisse kandmist hagejad kostjatelt nõuavad, on hagejad tegelikult elamult peale kinnistu soetamist eemaldanud. Kostjatel ei ole alates õhksoojuspumba eemaldamist enam võimalik elamu müügi hetkel olemas olnud õhksoojuspumpa registrisse kanda. Kostjate väitel lepingu punkti 3.12 mõte ei ole selline, et kostjatel tekib kohustus hakata seadustama ehitustöid, mida on teinud hagejad pärast kinnistu valduse saamist. On ülimalt tõenäoline, et soojuspumpa, mis kostjate poolt hagejatele kinnistu valduse üleandmise ajal oli elamu seinal, hagejad uuesti elamu seinale paigaldanud ei ole ja ka ei kavatse seda teha, kuna tegemist on väga vana pumbaga.
55.Seega pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad on täitnud oma kohustuse korrastada ehitisregistris xxx elamu soojuspumpa puudutavad andmed.
56.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 5 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki. VÕS § 29 lg 6 sätestab, et lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Hagejad väidavad, et nad omandasid kostjatelt elamu teades, et elamut köetakse soojuspumbaga. Sama soojusallika liiki kavatsevad hagejad ka edaspidiselt kasutada ja pooled leppisid lepingueelsetel läbirääkimistel kokku, et kostjad korrastavad soojuspumba andmed ehitusregistris. Ehitisregistris soojuspumba andmete korrastamise kohustus lepiti kokku ka sõlmitud müügilepingus. Kostjad asusid kohustust täitma ja nende arhitekt esitas esialgse dokumentatsiooni registrile. Seega nii lepingueelsetest läbirääkimistest kui sõlmitud lepingutest tulenes kostjate kohustus kanda xxx elamu soojuspump soojusallikana registrisse.
57.Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et müügilepingu sõlmimise ajal oli elamul soojuspump ja müügilepinguga võtsid kostjad endale kohustuse valmistada ette dokumentatsioon ja taotleda soojuspumba kandmist ehitusregistrisse. Vaidlust ei ole selle üle, et hagi esitamise ajaks ei ole ehitusregistrisse tehtud kannet, mille kohaselt on xxx elamu soojusallikaks soojuspump.
58.Kohus leiab, et kostjate poolt ehitusregistrisse kande tegemata jätmine selle kohta, et xxx elamu soojusallikaks on soojuspump, näol on tegemist kostjate poolt kohustuse rikkumisega. Kohus põhjendab oma seisukoha järgnevalt.
59.Asja materjalidest nähtuvalt peale 0.10.2022 müügilepingu sõlmimist kostjad kuni hageja poolt 07.06.2023 järelpärimiseni (so 9 kuu jooksul pärast kohustuse võtmist) soojuspumba registrisse kandmisega ei tegelenud (dtl 76). Ehitisregistri väljavõttest nähtuvalt on kostja arhitekti ja TLPA spetsialisti vahel olnud kirjavahetus, millest nähtuvalt kostja arhitekt väitis, et enne ehitusseadustiku kehtima hakkamist ei olnud soojuspumpade paigaldamine reguleeritud ja dokumenteerimine kohustuslik ja TLPA spetsialist viitas vastusena enne 2015 kehtinud ehitusseadusele, mille järgi oli tehnosüsteemi muutmine või asendamine samaväärsega luba nõudev tegevus ning palus lisada teatise dokumentidesse tööde teostamise õiguslik alus (dtl 77-8). Sellest võib järeldada, et kostjad soovisid vältida soojuspumba seadustamisega seotud dokumentatsiooni korrastamisest väites, et see on paigaldatud enne ehitusseadustiku jõustumist. Asja materjalidest nähtuvalt vaatamata TLPA spetsialist selgitusest kostjad nõutud dokumente TLPA-le ei esitanud.
60.Selle asemel said hageja 10.08.203 teada, et kostjad on edastanud TLPA teate, mille järgi soojuspumba registrisse kandmist enam ei taotleta. Nimelt teatasid kostjad TLPA’le, et kuna hoone seinalt on soojuspump eemaldatud, siis pole selle registrisse kandmine enam vajalik (dtl 89-90). Seega on kostjad loobunud soojuspumba registrisse kandmisest juba 2 kuud enne tähtaja (04.10.2023) saabumist.
61.Seega kohtule esitatud tõendistest nähtuvalt kostjate teguviis soojuspumba registrisse kandmata jätmisel ei olnud mitte passiivne (jättes vajalikud dokumendid esitamata), vaid aktiivne. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt kostjad on esitanud TLPA-le fotod (dtl 89-91), millega avaldasid, et enam ei soovita soojuspumpa registrisse kanda. Vaidlust pole selle üle, et sellel ajal olid elamu omanikeks hagejad, seega elamu soojuspumbaga seonduvad küsimused oleks pidanud saama hagejate heakskiidu. Seda aga kostjad ei teinud, vaid tegutsesid oma äranägemisel ja teadlikult vastuolus hagejate huvidega. Seda, et hagejad soovivad, et registrisse kanda kütteallikana soojuspumba oli kostjatele hästi teadlik nii broneerimislepingu kui müügilepingu sõlmimisel.
62.Hagejad on selgitanud, et soojuspump eemaldati raami hoolduseks välisseinalt, sest tegemist on vana seadmega. Kohtule esitatud fotost nähtuvalt on soojuspump maja välisseinale tagasi paigaldatud (dtl 136). Seadme ajutine eemaldamine välisseinalt ja selle hooldus ei saa takistada selle registrisse kandmist. Seega ei saanud hagejate käitumine takistada kostjate poolt takistada soojuspumba registrisse kandmist ja lepingu täitmist.
63.Kohus nõustub hagejatega, et kostjate täitmisest keeldumine, põhjusel nagu oleks hagejad õhksoojuspumba eemaldanud ja seetõttu pole võimalik enam registrisse kanda, on ilmselgelt otsitud.
64.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on müügilepingu punktis 2.1.9 osundanud, et õhksoojuspumba näol on tegemist 12-13 aastat vana seadmega, mis võib varsti vajada väljavahetamist. Samas soojuspumba vahetamist kostjad ise samas lepingus enda kohustuse täitmist (soojuspumba registrisse kandmine) takistavaks või välistavaks ei pidanud. Seega pidi kostjatele olema ettenähtav, et isegi kui hagejad vahetaksid soojuspumba kaasaegsema vastu, ei mõjuta see kostjate soojuspumba registrisse kandmise kohustust.
65.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostjad on jätnud täitmata enda kohustuse kanda soojuspump registrisse. Puuduvad kostjate kohustuse täitmise vastusest vabastavad asjaolud. Seega kostjad vastutavad lepingust tulenva kohustuse täitmata jätmise eest.
66.VÕS § 108 lg 2 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. VÕS § 222 lg 1 kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele mittevastavust ei esineks, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada teist õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta.
67.Hagejate nõue on suunatud sellele, et kostjad täidaksid lepinguga võetud kohustuse ja korrastaksid ehitisregistris soojuspumba andmed. Kohus leiab, et hagejate nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Eeltoodust tulenevalt kohus kohustab kostjaid korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad andmed ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba.
68.Selleks, et tagada kostjate kohustuse täidetavus on hagejad taotlenud kohustada kostjaid korrastama vastavad andmed hiljemalt 6 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Hagejate taotlusel määrab kohus hagis taotletava võõrandamislepingust tulenevate kohustuste täitmiseks tähtaja (TsMS § 365 lg 1). Seega kohustab kohus kostjaid korrastama vastavad andmed ehitusregistris 6 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
69.Hageja taotleb, et juhul, kui selleks ajaks ei ole ehitisregistrisse xxx soojusallikana soojuspumpa kantud, siis kohustada kostjaid tasuma hagejatele kahjuhüvitis, mis on vastavuses tulevikus tekkivate vajaliku dokumentatsiooni koostamise kuludega. Hageja väitel kostjatelt väljamõistetav kahjuhüvitise suurus on 12 852 eurot. TsMS § 365 lg 2 annab hagejale õiguse panna täitmise asemel kahjuhüvitise nõue maksma tingimuslikult ja nõuda kahjuhüvitise kindlaksmääramist juhuks, kui kohustust kohtu määratud tähtaja jooksul ei täideta.
70.VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju
hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 3 järgi esineb kahju rikkumise ja kahju vahel põhjuslik seos, lisaks kõigele hoiatas ka hagejate lepinguline esindaja, et kui soojuspumpa ei seadustata siis tellivad hagejad vastavad tööd kolmandatelt isikutelt ja nõuavad kahju sisse. VÕS § 127 lg 4 rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. VÕS § 128 lg 1 järgi võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. VÕS § 128 lg 2 järgi hõlmab otsene varaline kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavad mõistlikud kulud.
71.Järgevalt tuleb kohtul tuvastada kui suur on kahju hagejatele tekkiv kahju ehk kui suured oleksid hagejate poolt dokumentatsiooni koostamise kulud, mis on vajalikud, et kanda Ehitusregistrisse xxx soojusallikana õhksoojuspump.
72.Hageja on tõendina esitanud xxx OÜ poolt 25.09.2023 tehtud hinnapakkumise, mille kohaselt oleksid kulud kokku summas 12 852 eurot. Nimetatud hinnapakkumine sisaldab järgmisi töid: geoalus-hind 660 eurot, ehitusjärgne mõõdistustöö ja muudatuste võrdlustabeli koostamine- hind 390 eurot, küttesüsteemide ekspertiis, vajalik kui ei suudeta tõenda küttesüsteemide ohutust 1300 eurot, korstnapühkija akt 120 eurot, tuleohutusaudit- hind 1160 eurot, ehitise audit, dokument, mis asendab kasutusloa menetluses puuduvat dokumentatsiooni (ehitustööde päevikuid, kaetud tööde akte,) ja/või on vajalik, et hinnata ehitusprojekti puudumisel hoone ohutust ja kehtivust kehtivatele planeeringutele- hind 2380 eurot, elektripaigaldise audit- hind 650 eurot, muudatusprojekt, hetkeolukorda kajastav projekt, mis on aluseeks ehitise kandmiseks registrisse- hind 2100 eurot, riigilõivud 440 eurot. Antud hindadele lisandub käibemaks 20% kokku summas 2 142 eurot (dtl 99).
73.Hageja on oma hinnapakkumise aluseks võtnud xxx kinnistule Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (edaspidi TLPA) poolt esitatavad nõuded (dtl 73-74). Hageja on välja toonud, et kostjad on müügilepingus kinnitanud, et elamus puuduvad õigusliku aluseta tehtud ümberehitustööd, mis on hiljem osutunud valeks, kuna kostjate poolt TLPA esitatud projekt kinnitas teist. Nimelt on TLPA märkinud, et dokumentidesse lisatud muudatusprojektist nähtub, et hoones on tehtud (seletuskirja kohaselt enne 01.01.2023) ehitusluba /ehitisteatis nõudvaid töid (dtl 73). Hageja väitel see omakorda mõjutab soojuspumba registrisse kandmise dokumentatsiooni mahtu.
74.Kostjad on esitanud erinevaid pakkumisi ja kirjavahetust tõendamaks, nende kohustuse täitmine on oluliselt soodsam sellest, mida hageja kohustuse täitmata jätmise korral nõuavad.
75.Kostjad on kohtule edastanud xxx OÜ poolt 12.12.2024 väljastatud hinnapakkumise nr 2540, mille kohaselt on soojuspumba seadustamise hind koos käibemaksuga on 1988,60 eurot. xxx OÜ poolt esitatud hinnapakkumine sisaldab järgmiseid töid: elektripaigaldise audit- soojuspumba mahus, üldehituslik audit- soojuspumba mahus, hoone mõõdistusprojekt, kasutusteatise taotlemise korraldamine, projektijuhtimine, ehitusalane konsultatisoon (dtl 169). Lisaks on kostjad kohtule esitanud xxx OÜ kaaskirja, milles selgitab xxx OÜ, et pakkumises esitatud tegevuskava on vajalik ja piisav soojuspumba seadustamiseks. xxx OÜ märgib, et kõnelause pumba seadustamiseks ei ole vaja muudatusprojekti koostamine ega ka dendroloogia (dendroloogilise hinnangu) koostamine. xxx OÜ selgitab, et muudatusprojekti saab koostada üksnes olukorras, kus on olemas kehtiv ehitusluba ja ehitusprojekt, mida saab muuta. Hetkel hoone kohta on küll olemas värske ehitusprojekt ja teatis laiendamise kohta, kuid ehitustööde alustamata (või vähemalt lõpetamata) oleku tõttu selle alusel pumpa seadustada ei oleks võimalik. Dendroloogilise hinnangu koostamine ei ole vajalik ainuüksi põhjusel, et pump paikneb seinal. xxx OÜ kinnitab oma kaaskirjas, et nende poolt pakutav ja hinnapakkumises kajastatud tegevuskava on piisav olemasoleva soojuspumba seadustamiseks eeldusel, et pump on ohutu ja vastab nõuetele. Viimaks märgib xxx OÜ, et ta on kõnealust
teenust pakkunud juba 14 aastat ja omab kogemust kõnealuses valdkonnas juba 24 aastat (dtl 170).
76.Asja materjalidest nähtuvalt kostjad on püüdnud korrastada õhksoojuspumba andmeid 15.09.2022, so juba enne müügilepingu sõlmimist ja TLPA on selgitanud hagejatele 20.09.2022 läbi vaatamata jätmise teates, et kuna hoones on tehtud ehitusluba/ehitusteatist nõudvaid ehitustöid aga ehitusteatis/ehitusluba või kinnitatud ehitusprojekt puudub, tuleb juhinduda Tallinna linna veebilehel antud ehitise seadustamise juhistest. Nendes juhistes on selgitatud vajadust tellida nõutavat akrediteeringud omavalt isikult ehitusaudit ja tasuda riigilõiv 500 eurot. Ehitusaudit peab lisaks seletusele sisaldama nii ehitise graafilist osa, fotosid kui ka tuleohutuse ja elektripaigaldise ning gaasipaigaldise olemasolul ka selle auditit dtl 73).
77.Kohus tuvastab, et Tallinna veebilehel on avaldatud järgmised juhised pärast 01.01.2023 ning enne 01.07.2015 ehitatud ehitise korral:
78.Ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning vastama detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele. Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise audit asendab loa- või teavitusmenetluse ehitusprojekti. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse.
79.Tingimused auditile: Ehitise auditi tellib omanik. Auditi tegemise korra sätestab määrus "Auditi tegemise kord". Auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik. Täpsemad nõuded audititegijale erinevate ehitusliikide puhul leiab määruse lisast. Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige: 1. ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2. ehitise ehitamise aega; 3. ehitise kasutamise otstarvet; 4. kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset.
80.Auditi aruanne peab sisaldama (st aruanne peab koosnema vähemalt järgmistest osadest): • Ehitiste graafiline osa (eelprojekti mahus arhitektuurilised vaated, korruse plaanid ja üldlõiked ning rajatise auditi korral plaaniline lahendus ja iseloomulikud lõiked või pikiprofiilid), sh ehitusjärgne geodeetiline kontrollmõõdistus koos tehnovõrkudega, tehnilised andmed, plaanid, lõiked, asendiplaan jms); • Fotod ehitiste igast küljest koos selgitustega, samuti fotod ümbritsevatest ehitistest koos selgitustega millest on foto tehtud; • Seletuskiri, millest peab muuhulgas selguma, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega; millal ja milliseid ehitustöid on teostatud (kõik ehitus-, ümberehitus- ja/või laiendustööd sh ehitamise ajad); milliseid materjale on kasutatud; kas ehitis on kooskõlas ehitamise ajal kehtinud nõuetega; ehitise kasutamise otstarve; kas esineb/ei esine oluline kõrgendatud oht; aruandes käsitleda kas ehitis on kooskõlas kinnisasja omaniku ning asjakohasel juhul piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvidega.
81.Koos auditiga tuleb esitada (st auditi aruanne peab sisaldama): • ehitise tuleohutuse hinnang – auditi tegijal peab olema tuleohutuse ekspert (tase 6); • elektripaigaldise audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele; • gaasipaigaldise olemasolul gaasipaigaldise audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;
82.Kui auditi tulemus on negatiivne ja ehitis ei vasta ehitise ohutusele või asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning selgub ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, tuleb esitada ehitusloa taotlus või ehitusteatis ja ehitusprojekt vastavalt ehitusseadustiku lisale 1.
83.Kui auditi tulemus on positiivne ja ehitis vastab ehitamise ajal kehtinud nõuetele ja/või ehitise ohutusele esitavatele nõuetele ja asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning puudub täiendavate ehitustööde vajadus, tuleb ametile läbi ehitisregistri esitada kasutusloa taotlus või kasutusteatis vastavalt ehitusseadustiku lisale 2 ning audit koos asjakohase dokumentatsiooniga (dtl 74-75).
84.Võrreldes hageja poolt kohtule esitatud xxx OÜ poolt esitatud hinnapakkumist ja kostjate poolt kohtule esitatud xxx OÜ poolt väljastatud hinnapakkumist, siis on kostjate poolt esitatud hinnapakkumise maht oluliselt väiksem. Sellega seoses on hageja pöördunud xxx OÜ hinnapakkumise koostaja A. B poole, kes oma selgitustes ümber lükanud kostjate poolt esitatud väited (dtl 186-188). Kohus peab usaldusväärsemaks hageja poolt esitatud xxx OÜ poolt tehtud hinnapakkumist, see selle aluseks on võetud TLPA poolt kehtestatud nõuded ehitise seadustamiseks ja selles on arvestatud kõigi võimalike vajalike töödega. Kostjate hinnapakkumine on eelduslik ning enamus töid, mis ei ole hinnapakkumise esitaja poolt vajalikud, on välja jäetud.
85.Kuna hageja esmane nõue on lepingu täitmise nõue, ja kostjate hinnangul on xxx OÜ hinnapakkumine piisav, siis on võimalik selle pinnalt 6 kuu jooksule kohtuotsuse jõustumisest alates kostjatel oma kohustus täita. Juhul, kui aga TLPA nõudmisel tuleb teha täiendavaid töid, mida xxx OÜ hinnapakkumise ei sisalda, ja kostjad sellest keelduvad, siis peab kostjatelt hageja kasuks välja mõistetav kahjuhüvitis tagama kõigi vajalike tööde maksumuse.
86.Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagi. Kohus kohustab kostjaid korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad andmed, ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba. Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspump kantud, mõista kostjatelt solidaarselt välja hagejate kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot.
87.Kuna kohus on rahuldanud hagejate esmase nõude, siis kohus ei käsitle hagejate alternatiivset nõuet.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
88.TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.
89.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 3 kohaselt kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. See ei välista ega piira käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatu kohaldamist.
90.Kuna kohus rahuldab hagi ja otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, siis jätab kohus menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
91.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 järgi.
92.TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt, menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.