OÜ NK Kapital hagi LM ja VM vastu kahju hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.12.2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1108,87 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LM ja VM apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ NK Kapital (registrikood 12437363, asukoht Tallinn), lepinguline esindaja Suido Västra Kostja I (apellatsioonimenetluses apellant I): LM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht Tallinn), riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila Kostja II (apellatsioonimenetluses apellant II): VM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht Tallinn), riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 19.12.2014 otsus tühistada ja saata tsiviilasi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.07.04.2014 esitas OÜ NK Kapital (hageja) maakohtule hagi LM (kostja I) ja VM (kostja II) vastu, paludes välja mõista kostjatelt solidaarselt kahju hüvitise 1108,87 eurot.
2.Hageja sõlmis kostjatega 14.08.2013 broneerimislepingu nr 1408/2013, millega kostjad kohustusid müüma hagejale korteriomandit Tallinnas XXXXXX XX-XX ja lepinguosalised leppisid kokku, et lepingueset ei müüda lepingu tähtaja jooksul samaaegselt mitmele ostjale. Korteri müügihind oli 79 000 eurot. Korter on kostjate ühisvara. Kinnistusraamatusse on kantud korteri omanikuna kostja I ja lepingu hagejaga sõlmis kostja II. Sellest tulenevalt vastutavad kostjad hageja ees solidaarselt. 14.08.2013 lepinguga on seotud kostja I ja SI vahel 21.08.2013 sõlmitud broneerimisleping asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks, mille kohaselt kostja I soovis osta SI-le kuuluva Tallinnas XXXXXXX XX-XX asuva korteriomandi. Kostjad soovisid müüa oma korteri hagejale ja saadud raha eest osta XXXXXXX XXXX korteri, kuid kumbagi tehingut ei toimunud. Hageja võttis kostjatelt korteri ostmiseks Hüpoteeklaen OÜ-lt 23.08.2013 sõlmitud laenulepinguga laenu summas 35 000 eurot kolmeks kuuks, s.t tähtajaga 23.11.2013 ja intressiga 19% aastas. Laenu kasutamise eest kohustus hageja maksma laenuandjale intressi kokku 1662,51 eurot. Laenu tagatiseks seadis hageja laenuandja kasuks oma korterile hüpoteegi, millega seotud kulud olid notari arve alusel 175,69 eurot ja riigilõiv 46,51 eurot. 08.10.2013 sõlmitud müügilepinguga müüs hageja korteriomandi Tallinnas XXXXXXX XX-XX ja vastavalt müügilepingu p-le 3.2.1 kandis ostja hageja nõusolekul laenuandjale Hüpoteeklaen OÜ-le müügihinnast 35 886,67 eurot laenu ja intresside tasumiseks. Seega oli hageja laenu kulu 886,67 eurot. Lepingu alusel saadud 2000 eurot on kostjad hagejale tagastanud. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt VÕS § 15 lg 1 alusel usalduskahju hüvitamist, s.o lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutuste hüvitamist. Hagejale kostjate poolt tekitatud usalduskahju koosneb laenuintressist 886,67 eurot, notari tasust 175,69 eurot ja riigilõivust 46,51 eurot. Kostjate vastuväited
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
4.Broneerimisleping on tühine vorminõuete järgimata jätmise ja seadusega vastuolu tõttu. Tegemist on kinnisasja omandamise eellepinguga. Kostja I ei ole volitanud oma abikaasat kostja II lepingut sõlmima. Leping sõlmiti kostja I teadmata ja tema tahte vastaselt. Kostjal II esineb nõrkus alkoholi vastu ning lepingut ajendas teda 2(7)
allkirjastama soov saada kohe 2000 eurot sularaha, et joomaperioodi jätkata. Lepingu olemusest, sisust ja tingimustest kostja II aru ei saanud juriidiliste teadmiste puudumise ja eesti keele mittevaldamise tõttu. Lepingus ostjat esindanud DK-l puudus volitus. Hageja teadis nn broneerimislepingu sõlmimisel, et see on tühine ning pole kehtiv. Hageja pidi teadma, et kostjal II, kes pole isegi kinnistusregistrisse korteriomandi omanikuna kantud, puudub oma abikaasa nõusolek ja volitus abikaasade ühisvarasse kuuluva kinnisasjaga tehingute tegemiseks. Hageja ei ole tõendanud kahju olemasolu. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused
5.Harju Maakohus 19.12.2014 otsusega rahuldas hagi, mõistis välja solidaarselt kostjatelt hageja kasuks kahju hüvitise 1108,87 eurot. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ning mõistis välja solidaarselt kostjatelt hageja kasuks menetluskuludena riigilõivu 150 eurot ja õigusabikulud 345 eurot.
6.Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle: - hageja (ostja) ja kostja II (esindades kostjat I, müüja) sõlmisid 14.08.2013 broneerimislepingu nr 1408/2013, mille esemeks oli korteriomand XXXXXX XX-XX Tallinnas (kostjate ühisvara), hinnaga 79 000 eurot ning müüja garanteeris muu hulgas, et lepingu objekti ei müüda samaaegselt mitmele ostjale; - hageja tasus 14.08.2013 kostjale II ettemaksu 2000 eurot ning 77 000 eurot pidi hageja tasuma kostjale II notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel; - 21.08.2013 sõlmisid SI (müüja) ja kostja I (ostja) broneerimislepingu asja müügilepingu ettevalmistamiseks, mille kohaselt kostja I soovis osta SI-le kuuluva Tallinnas XXXXXXX XX-XX asuva korteriomandi hinnaga 64 000 eurot, millest 2000 eurot loetakse tasutuks kostja I poolt enne müügilepingu sõlmimist ja 62 000 eurot makstakse SI pangakontole müügilepingu sõlmimise päeval; - hageja võttis 23.08.2013 sõlmitud laenulepinguga Hüpoteeklaen OÜ-lt laenu 35 000 eurot kolmeks kuuks, tähtajaga 23.11.2013, intressiga 19% aastas ning samal kuupäeval sõlmitud notariaalse hüpoteekide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingutega seati laenu tagatiseks Hüpoteeklaen OÜ kasuks hageja korteriomandile XXXXXXX XX-XX Tallinnas hüpoteegid; - kostja I tagastas 24.08.2013 hagejale broneerimislepingu alusel saadud 2000 eurot; - kostjatele kuuluva korteriomandi müümise ega Tallinnas XXXXXXX XX-XX asuva korteriomandi ostmise tehinguid ei toimunud; - 08.10.2013 sõlmitud müügilepinguga müüs hageja enda korteriomandi XXXXXXX XX-XX Tallinnas ja vastavalt müügilepingu p-le 3.2.1 kandis ostja hageja soovil müügihinnast 35 886,67 eurot laenuandjale laenu ja intresside tasumiseks.
7.Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Vaidlusaluse lepingu näol oli tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Sellist järeldust toetas lepingu p 1.1 sisu, mille kohaselt müüja kohustub müüma ja ostja kohustub ostma korteriomandi XXXXXX XX-XX Tallinnas hinnaga 79 000 eurot. Lisaks on pooled lepingu p-s 2.2 kokku leppinud, et ostja tasub müüjale ettemaksu summas 2000 eurot ning vara müügihinnast tasub ostja notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel müüjale 77 000 eurot. Samuti on eellepingule omased vaidlusaluse lepingu p-des 1.3 ja 1.4 sisalduvad kokkulepped ostu-müügi tehingu notariaalse vormistamise kuupäeva ja notariaalse tehingu vormistamise kulude kandmise kohta ning p-st 3.1 tulenev leppetrahvi sanktsioon juhuks, kui ostu-müügileping jääb sõlmimata müüja poolt
3(7)
tingitud asjaolude tõttu või tema vastutusel. Lisaks seab lepingu p 2.1 lepingu objekti otsese valduse üleandmise sõltuvusse müügihinna (sh ettemaksu) tasumisest ostja poolt. Seega pidanuks 14.08.2013 sõlmitud broneerimislepinguna pealkirjastatud leping kui kinnisasja omandamise eelleping olema notariaalselt tõestatud (TsÜS § 82) ning kirjalikus vormis sõlmitud (TsÜS § 78) leping tuleb lugeda õigustühiseks. Lepingu p-s 1.2 võetud kostja kohustused ei ole vaidlusalust lepingut tervikuna vaadeldes lepingu põhiesemeks ning ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks sõlmitud ka ilma tühise eellepingu osata.
8.Eeldades heauskselt 14.08.2013 lepingu kehtivust, sõlmis hageja 23.08.2013 Hüpoteeklaen OÜ-ga laenulepingu laenusummas 35 000 eurot kolmeks kuuks, tähtajaga 23.11.2013, intressiga 19% aastas (tl 13-18) ning notariaalse hüpoteekide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega seadis laenu tagatiseks Hüpoteeklaen OÜ kasuks enda korteriomandile XXXXXXX XX-XX Tallinn hüpoteegid (vt tl 1926). Viimase lepinguga seoses kandis hageja kulutusi notari poolt väljastatud arve alusel 175,69 eurot (tl 39) ja riigilõivuna 46,51 eurot (tl 38). Samuti kandis hageja seoses sama lepingu sõlmimisega kulutusi tasutud intresside näol summas 886,67 eurot. 23.08.2013 sõlmitud laenulepingust nähtuvalt kohustus hageja maksma laenuandjale laenu kasutamise eest intressi kokku 1662,51 eurot. Hageja müüs 08.10.2013 sõlmitud müügilepinguga enda korteriomandi Tallinnas XXXXXXX XXXX ning vastavalt selle lepingu p-le 3.2.1 kandis ostja hageja soovil müügihinnast 35 886,67 eurot Hüpoteeklaen OÜ-le saadud laenu ja intresside tasumiseks (tl 47). Seega oli hageja laenu kulukuse määr 886,67 eurot. Kuna hagejal jäi soovitud korteriomand, mille ostmiseks ta laenu võttis, omandamata, on ta tasunud asjatult 1108,87 eurot (175,69 + 46,51 + 886,67) ja saanud nimetatud summa ulatuses varalist kahju.
9.Riigikohus leidis 15.01.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, et VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud vastutuse eesmärgiks on hüvitada eelkõige usalduskahju, s.o lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused. Viidatud lahendis saab Riigikohtu arvates käsitleda usalduskahjuna näiteks kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist: läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulud, lepinguprojektide koostamise kulud jms. Kui pooled on sõlminud lepingu, olgugi et see on vormivea tõttu tühine, on nende jõudmine kehtiva lepingu sõlmimiseni märksa reaalsem, mistõttu võivad sellise lepingu kehtivust usaldava poole kulutused olla suuremad. Nii võib vormivea tõttu tühise lepingu kehtivust usaldanud pool kanda kulutusi seonduvalt selle lepingu täitmise ettevalmistamisega: näiteks kulude kandmine laenuintresside maksmise tõttu seoses pangalaenu võtmisega tulevase lepinguobjekti ostmiseks, kulutused tulevase lepinguobjekti hindamiseks jms. Samuti hõlmab kahju hüvitamise siinkohal tagasitäitmise kulusid.
10.Kuna hageja on kandnud 14.08.2013 sõlmitud broneerimislepingu kehtivusele tuginedes kahju 1108,87 eurot, siis tuleb nimetatud summa kostjatelt solidaarselt välja mõista. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on hageja põhitegevusalaks kinnisvara ost ja müük. On põhjendamatu kostjate väide, et seoses hageja põhitegevusalaga pidi hageja olema teadlik, et leping ei ole kehtiv ega saanud seega uskuda lepingu kehtivust. DK selgituse kohaselt, kuna 23.08.2013 hommikul oli hageja kindel, et XXXXXX XXXX tehing toimub, sõlmis ta kostjate korteri ostmiseks 23.08.2013 laenulepingu OÜga Hüpoteeklaen. 23.08.2014 õhtul teavitas aga kostja I DK, et loobub korteri
4(7)
müümisest ning tagastas saadud 2000 eurot 24.08.2013 (vt tl 8). Lisaks, 14.08.2013 broneerimislepingus sätestatud kostjate kohustus mitte müüa kinnistut kellelegi teisele ja sellest tingitud hageja lootus omandada korteriomand kinnitavad, et kostjatele pidid olema ettenähtavad hageja kulutused seoses laenu võtmisega tulevase lepinguobjekti ostmiseks. Ka vaidlusaluse lepingu p-s 2.2 on viidatud hageja müügihinna tasumisele muu hulgas laenust.
11.Hageja on esitanud menetluskulude nimekirja ja neid kulusid tõendavad dokumendid, millest nähtuvalt on hageja menetluskuludeks tasutud riigilõiv 150 eurot ja õigusabikulud 345 eurot (koos käibemaksuga). Nimetatud kulud on ka põhjendatud. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
12.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse.
13.Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud VÕS § 15 lg 1. Pooleks, kes pidi valmistama ette põhilepingu sõlmimise notari juures, vormistas eellepingu ning teavitas kostjaid vormistamisega seotud asjaoludest, oli hageja. Maakohus käsitas kahju hüvitama kohustatud poolena ebaõigesti kostjaid, kes lepingute ettevalmistamisega ja vormistamisega ei tegelenud ega olekski seda oma teadmiste, vähese hariduse ja kogemuste puudumise tõttu teha saanud.
14.Maakohus ei ole põhjendanud, miks hageja oma põhitegevusalast tulenevalt ei pidanud teadma ega saanud mitte uskuda, et vorminõudeid mittejärgiv leping pole kehtiv. Maakohtu otsuse p 13 neid asjaolusid ei käsitle.
15.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-89-06, millele maakohus on viidanud, punktis 14 on Riigikohus leidnud, et VÕS § 15 lg 1 saab rakendada juhtumeile, kus lepingu tühisus on seotud vorminõuete täitmisega ning sellisel puhul saab kahjustatud lepingupoole ees vastutada vaid isik, kes on võtnud endale kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimine või teavitada teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. Kostjad ei olnud sellist kohustust endale võtnud, mistõttu kostjad ei saa hageja ees vastutada kahju eest. Vastustaja seisukoht
16.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
17.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tuleb maakohtu otsus tühistada ja tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Kostjate apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
18.Maakohus, lahendades hagi VÕS § 15 lg 1 järgi, ei ole tuvastanud kõiki selle sätte kohaldamise eelduseks olevaid asjaolusid ja on jätnud nende asjaolude esinemise hindamata, mille tulemusel on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust.
19.Hageja esitatud asjaolude kohaselt on kostjatel kohustus hüvitada hagejale usalduskahju, mis tekkis seetõttu, et hageja uskus, et kostjad täidavad vorminõude
5(7)
järgimata jätmise tõttu tühise lepinguga antud lubadust müüa hagejale korteriomand XXXXXX XX-XX Tallinnas. Hagiavalduse kohaselt on hageja kahjuks lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused: korteriomandi ostmiseks võetud laenu intress ning laenu tagatiseks hüpoteegi seadmisel kantud notari kulu ja riigilõiv.
20.VÕS § 15 lg 1 kohaselt, kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Maakohus on jälgitavalt põhjendanud, et 14.08.2013 leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, millega ringkonnakohus nõustub. Maakohus ei ole aga tuvastanud, et kostjad olid kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või hageja teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. Hageja ei ole nimetatud asjaolusid esile toonud, kuid selgitamiskohustuse rikkumise tõttu maakohtu poolt on hagejal asja uuel läbivaatamisel võimalik hagi asjaolusid täpsustada, sealjuures muutmata hagi aluse aluseks olevat põhiliste asjaolude kogumit. Maakohus ei ole arusaadavalt põhjendanud seisukohta, mille kohaselt hageja uskus, et leping on kehtiv. Maakohus ei ole arvestanud, et leping on tühine seaduses sätestatud ja mitte kokkulepitud vormi järgimata jätmise tõttu. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mille kohaselt hageja ei pidanud teadma lepingu tühisusest, vaatamata sellele, et vorminõue ja selle järgimata jätmise tagajärjena lepingu tühisus tulenes seadusest. Kostjad on esile toonud, et hageja on tegev kinnisvaraäris, millele hageja ei ole vastuväiteid esitanud. Maakohus leidis, et eeltoodu ei oma tähtsust, millega kolleegium ei nõustu, kuna VÕS § 15 lg 1 järgi on usalduskahju nõude lahendamisel oluline see, kes lepingupooltest oli kohustunud leping ettevalmistamiseks ja pidi tulenevalt kutsetegevusest omama ka teadmisi lepingute vorminõuete osas. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).
21.Maakohus ei ole põhjendanud, miks saab kostjat I ja miks kostjat II lugeda lepingupooleks VÕS § 15 lg 1 tähenduses. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt kostjate soov müüa korter hagejale on tõendatud, on kohtuotsuses veenvalt põhjendamata. Hageja väite, et lepingupoolteks olid mõlemad kostjad, tõendatust tuleb maakohtul ammendavalt hinnata ja põhjendada. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et 14.08.2013 lepingudokumendis (tl 6) on lepingupoolena märgitud kostja I ja tema esindajana kostja II, kuid asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja II esindas kostjat I, kohtule esitatud ei ole. 14.08.2013 lepingust tulenevalt on sellele alla kirjutanud kostja II. Kui lepingupooleks oli ainult üks kostjatest, tuleb arvestada, et seadusest ei tulene abikaasa solidaarvastutust VÕS § 15 lg-st 1 kui seadusest tuleneva nõude täitmise eest, kuid kostja II vastu esitatud nõuet võib olla võimalik kvalifitseerida muu õigusnormi järgi. Maakohtul tuleb nõude võimalikke kvalifikatsioone pooltega arutada ja anda neile võimalus seisukohtade esitamiseks.
22.Kui nõuet kummagi kostja vastu ei saa VÕS § 15 lg 1 alusel rahuldada, võib maakohtul olla alust kontrollida nõuet kummagi kostja vastu VÕS § 14 lg 3 teise lause ja § 115 lg 1 alusel, mida on analüüsinud Riigikohus 04.03.2015 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-168-14.
6(7)
23.Seoses tsiviilasja saatmisega uueks läbivaatamiseks maakohtule jätab ringkonnakohus menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.