Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates. 1(5)

2-22-670 Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

N B esitas 14. jaanuaril 2022 Viru Maakohtule avalduse korteriühistu 06. jaanuari 2022 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. Avalduse kohaselt korraldas korteriühistu ajavahemikul 20. detsember 2021 – 30. detsember 2021 kirjalikku hääletamist järgmistes küsimustes: 1) piirata sõiduautode arvu; 2) taotleda linnalt maad parkla ehitamiseks; 3) firma valimine 2021.a revisjoni läbiviimiseks; 4) paigaldada liikumise peale süttivad valgustid trepikodade esikutesse. Pärast hääletamist pani 06. jaanuaril 2022 korteriühistu infotahvlile väljavõtte koosolekut kokku kutsumata protokollist, millest selgub, et hääletamises osales 60 häält. Avaldaja leiab, et otsused on tühised põhikirjaga vastuolu tõttu. Nimelt korteriühistu põhikirja p 5.12 kohaselt võrdsustatakse üldkoosoleku otsustega ka otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. Korteriühistus on 105 liiget 117 häälega. Seega rikuti koosolekut kokku kutsumata otsuste tegemisel kehtestatud reegleid. Avaldaja leidis 19. jaanuari 2022 täiendavas seisukohas ka, et otsused olid hääletamisele pandud otsustusvõimetu juhatuse poolt, kuna juhatuse liikme volitused lõppesid 20. mail 2021. Avaldaja palub tuvastada Narva linn, A-A. Tiimanni tn 4 korteriühistu 06. jaanuari 2022 otsuste tühisus. Narva linn, Soldina tn 4 esitatud seisukohast selgub, et korteriühistu võtab avalduses esitatud asjaolud õigeks ja on nõus avalduse rahuldamisega. Korteriühistu tunnistas, et hääletamises osales 60 korteriomanikku, vastavalt põhikirjale aga pidid hääletama kõik korteriühistu liikmed, korteriühistus on kokku 110 liiget. Avaldaja leidis omakorda, et kohtul tuleb jätta arvestamata korteriühistu esitatud seisukohta, kuna korteriühistu nimel seisukoha esitanud S G ei ole tegelikult esindusõigust. Kohus on küsinud 13. jaanuari 2025 kohtunõudes seisukohta avalduse suhtes korteriühistu juhatuse liikmelt Andrei Palmbergilt, kes on praegu korteriühistu esindajana registrisse kantud. Andrei Palmberg esitas 27. jaanuaril 2025 korteriühistu nimel seisukoha, milles palus avaldus rahuldada. Koosolekut kokku kutsumata tehtud otsused on tõepoolest tühised, kuna hääletamises ei osalenud kõik korteriühistu liikmed. Kohtukulud palus korteriühistu jätta menetlusosaliste endi kanda.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.

2(5)

2-22-670 Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. TsÜS § 38 lg 2 alusel on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Avaldaja on korteri asukohaga XXX omanik ja seega on korteriühistu liige. Avaldaja nõudeks on tuvastada 20.-30. detsembril 2021 hääletamisele pandud otsuste tühisus. Avaldaja ei ole palunud kohtul tunnistada otsuseid kehtetuks. Kohus selgitab, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise alused on järgmised: otsuse tühisus on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Kohus leiab, et avaldaja ei ole tuginenud ühelegi nimetatud alustest. Avaldaja leidis, et otsused on tühised, kuna vastavalt põhikirjale pidi otsuste poolt kirjalikult hääletama kõik korteriühistu liikmed. Avaldaja esitas tõendina korteriühistu põhikirja (dtl 2-8), mille p 5.12 kohaselt võrdsustatakse üldkoosoleku otsustega ka need otsused, mis on tehtud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. Avaldaja esitas kohtule tõendina ka väljavõtte protokollist (dtl 27, 45), millest nähtub, et hääletamises osales 60 häält. Kinnistusraamatu andmetel on korteriühistus 110 eriomandit ja seega vähemalt 110 liiget, kuna korteriühistu põhikirja p-de 2.1 ja 2.2. kohaselt on ühistu liikmeteks kõik korteriomanikud ning kui korter kuulub mitmele isikule, siis võetakse liikmeks üks neist. Avaldaja viitas sellele, et hääletamises ei osalenudki kõik liikmed. Korteriühistu tunnistas, et kõik liikmed ei hääletanud. Kohus märgib esmalt, et hagita menetluses ei ole kohus seotud menetlusosaliste seisukohtadega. Kohus peab ka tühisust kontrollima enda algatusel. Kohus leiab, et tegemist ei ole otsuste tühisuse alusega. Kui otsuste tegemisel ei osalenud üldkoosolekul piisavalt liikmeid, mille tõttu ei olnud koosolek otsustusvõimeline, või otsuste poolt 3(5)

2-22-670 ei olnud antud piisavalt hääli, võib tegemist olla nn mitteotsusega või esineb alus otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Seda seisukohta on korduvalt kinnitatud ka Riigikohus. Kui avaldaja tugineb korteriühistu otsuste vaidlustamisel põhikirjast tuleneva häälteenamuse nõude rikkumisele, on avaldajal võimalik nõuda üksnes otsuste kehtetuks tunnistamist, mitte tühisuse tuvastamist. Otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ning üksnes kehtetuks tunnistatav (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause; vt ka RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12; RKTKo 2-22-5382 p 13). Kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või kui otsuse poolt ei antud piisaval arvul hääli, on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt Riigikohtu 30. novembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599/26, p 14.4; 16. veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 21). Korteriühistu üldkoosoleku otsused võivad olla tühised eelkõige siis, kui koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud kokkukutsumise kord. KrtS § 21 lg-te 1 ja 2 kohaselt on korteriomanikel õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Juhatus saadab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. Avaldaja toodud asjaoludest ei tulene aga ühtegi otsuse vastuvõtmise menetluslike nõuete rikkumist. Kohus peab vajalikuks ka märkida, et kohtupraktikas on leitud, et põhikirja punkt, mille järgi saaks otsuse koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui selle poolt hääletavad kõik korteriühistu liikmed, on vastuolus seadusega ja seega tühine, kuna selline säte ei ole kooskõlas KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega. Selline regulatsioon muudaks otsuste vastuvõtmise korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata praktikas väga keeruliseks või isegi võimatuks. (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 13.03.2024 lahend asjas nr 2-21-9714 p 25). Kohus leiab seega, et Narva linn, Soldina tn 4 korteriühistu põhikirja p 5.12 on tühine ning koosolekut kokku kutsumata otsuste vastuvõtmisele tuleb seetõttu kohaldada KrtS § 21 lg 2 ja lg 3 sätestatud kvoorumi nõuet, otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kuna põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Koosolekut kokku kutsumata hääletamises osales 60 häält ehk üle poole, seega oli koosolek otsustusvõimeline ning sel põhjusel ei ole otsused ka kehtetuks tunnistatavad. Kohus ei kontrolli muid kehtetuks tunnistamise aluseid, kuna avaldaja ei ole kehtetuks tunnistamist taotlenud. Kohus märgib, et vaidluse lahendamise seisukohast ei ole asjakohane hinnata avaldaja väiteid, et otsuste eelnõu väljasaatmisel oli juhatuse liikmete volitused lõppenud. Kui juhatuse liikmetel ei olnud volitusi, võis olla tegemist koosoleku kokkukutsumisega selleks mitteõigustatud isiku poolt. Koosoleku kokkukutsumist selleks mitteõigustatud isiku poolt on kohtupraktikas peetud üheks otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks MTÜS § 24 järgi (vt RKTKo 05.11.2014, 3-2-1-99-14, aga ka nr 2-21-9713 p 12). Seega ei ole ka sel alusel otsused tühised. Eeltoodu alusel jätab kohus avalduse rahuldamata. Menetluskulud 4(5)

2-22-670 TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus jätab menetluskulud avaldaja kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lg 1 ja lg 2 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Toimiku materjalidest ei nähtu, et puudutatud isikul oleks menetluskulusid tekkinud, arvamuse esitas korteriühistu nimel tema seaduslik esindaja. Seega leiab kohus, et puudutatud isikule hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Jõustumine ja täitmine TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.