Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 08.01.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number: 2-22-7120/117
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 08.01.2025
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 12 116

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtunik

Marika Leimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.01.2025, Rakvere

Tsiviilasja number

2-22-7120

Tsiviilasi

Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu hagi X OÜ vastu võla nõudes 140 342,16 eurot

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu, rk 80449168; esindajad lepingulised esindajad vandeadvokaadid Virge Murak ja Klen Laus Kostja: X OÜ, rk XXX, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Grete Lind ja Peeter Viirsalu Viimase kohtuistungi aeg

20.11.2024

RESOLUTSIOON

Mitte rahuldada, aegumisega seoses, Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu hagi X OÜ vastu võla nõudes. Jätta hageja Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu kanda tema enda ja kostja X OÜ menetluskulud. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks TsMS § 177 lg 2 korras. Edasikaebamise kord Otsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6 ja TsMS § 633 lg 7). Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Sarnased lahendid

Võlaõigus

12.05.2022 esitatud hagi kohaselt on kostja rikkunud oluliselt ehitusseadust ja head ehitustava ning ehitanud hoone, mille vundament ei vasta ehitusaegsetele normidele ning on tekitanud korteriomanikele ja korteriühistule kahju, mille likvideerimise kulu on 119 699,89 eurot. 28.01.2013 esitas Virtual Property OÜ ehitusloa taotluse number 57590, mille lisaks oli Osaühing Kolm Koma Neliteist Projekt ehitusprojekt (dtl 9). Samal päeval, so 28.01.2013 väljastati samale taotlusele number 57590, ehitusluba number 61289 (dtl 10). Hilisemalt, so 05.05.2014 kasutusloa taotluselt nähtub, et hoone ehitaja oli X OÜ (dtl 11). Peale ehitusloa saamist alustas hoone omanik Virtual Property OÜ Vabriku 35b ehitatava hoone müüki. Tulevaste korteriomanikega sõlmiti algselt võlaõiguslikud lepingud, millega müüja Virtual Property OÜ kohustus valmis ehitama korterelamu ning välja ehitama eluruumi ja mitteeluruumi (dtl 12, edaspidi ML-4). Notariaalses lepingus kohustus müüja Virtual Property OÜ ümber ehitama kinnistul paikneva hoone ning hankima sellele kasutusloa (lepingu punkt 1.6). Lepingu punktis 2.1.3 on müüja lubanud, et eluruum, panipaik ja parkimiskoht vastavad Hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele). Lepingu punktis 2.2.: „Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et garantiitööde tegemiseks pöördub Ostja (või Tallinna linnas Vabriku tn 35b asuvate korteriomandite ostjad ühiselt või ühistu kaudu) otse Müüjapoolse tööettevõtja X OÜ poole ning Müüja loovutab Ostjale vastava nõudeõiguse osa. Juhul, kui tööettevõtja ei suuda täita (pankrot, likvideerimine jms asjaolu tõttu) Ostja garantiinõudeid, võib Ostja pöörduda Müüja poole käesolevas lepingus antud ehitusgarantii realiseerimiseks.“ Asjaõiguslepingud sõlmiti tähtaegselt ning korterid anti uutele omanikele üle 2014 aasta suvel (dtl 28). 2016 aasta suvel oli planeeritud lõppema Vabriku 35b hoone garantii, mille jooksul andsid korteriomanikud ehitajale-kostjale teada korterites ilmnenud probleemid. Suurimaks probleemiks kujunes esimesel ja soklikorrusel asuvatesse korteritesse sisse imbuv niiskus. 15.09.2017 kirjutas Vabriku 35b korter x omanik K. K. kostja esindajale K. T.: „Sooviksin teada, et millal võetakse ette Vabriku 35b-X korteri garantiitöö. Viimati käisite ehitusinseneriga niiskusprobleemi uurimas pool aastat tagasi, kuid hetkel ei ole meile rohkem informatsiooni edastatud. Samuti on vannitoa põrandalt plaadid lahti tulnud (niiskus põranda all?). Lisan manusesse ka pildid.“ (dtl 37). Eeltoodud kirjast nähtub, et kostja tegeles niiskusprobleemiga, kuid probleemi lahendamine võttis aega ja ka kostja ei suutnud tuvastada probleemi põhjust. 19.09.2017 vastas kostja töötaja K.T. Vabriku 35b korter x omanikule, et: „Minu teada teostab meie alltöövõtja hetkel hoone välisperimeetril uut hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sademevee ärajuhtimise torustiku ehitust. Kui need tööd tehtud saavad, siis saame selguse, kas niiskus tuleb hoonesse välisperimeetrilt. Kui seinad jäävad kuivaks, siis teeme sees vajaminevad maalritööde parandused.“ (dtl 42).

Seega oli ehitajale 2017. aasta septembris teada, et Vabriku 35b hoone probleemiks on hüdroisolatsioon, drenaaž ja sademevee ärajuhtimise torustik. Vabriku 35b omanikud ootasid kannatlikult, et ehitaja parandaks puudused ning seda, et niiskusprobleem esimese korruse korteritest kaoks, kuid ehitaja ei saanud puuduste kõrvaldamisega hakkama. 27.12.2018 pöördus korteriühistu uuesti ehitaja poole ning ehitaja teatas oma 27.12.2018 vastuskirjas, et annab jaanuari alguses täpse tööde info ning rõhutas, et kindlasti tuleb jälgida, et küte ja ventilatsioon töötaks (dtl 48). 03.01.2019 teatas kostja, et: „Kontrollime järgmine nädal maja ümber oleva drenaaži üle ja anname teile vastuse, mis võib olla [niiskuse] põhjuseks ja mis edasi saab.“ Eeltoodu kinnitab, et ka 2019. aasta algul oli ikka veel tegemist sama niiskuse probleemiga, mida ehitaja ei olnud suutnud kõrvaldada, olenemata sellest, et 2017. aastal oli väidetavalt pandud uus hüdroisolatsioon, drenaaž ja sademevee ärajuhtimise torustik. Tulenevalt asjaolust, et ehitaja ei olnud suutnud Vabriku 35b hoone puuduseid kõrvaldada, tekkisid korterites jätkuvalt kahjud. 26.02.2019 on volitatud ehitusinsener P. P. teinud Swedbank P&C Insurance AS tellimusel ekspertarvamuse Vabriku 35b-X, Tallinn kahjude tekkimise osas. Ekspert P.P. on oma „Korteri seinte pragunemis- ja niiskuskahjustuste tekkepõhjuste väljaselgitamise audit“ leheküljel 7 tuvastanud, et: „Arvestades seinaniiskuse vähenemist põrandast ülespoole ning põrandaniiskuse vähenemist seintest eemale, on kahjustused põhjustatud läbi vundamendi ülesliikuvast kapillaarniiskusest. Tõenäoliselt on tehtud viga kas horisontaalset kapillaartõusu katkestava kihi materjali valikul ja/või paksuse ning vundamendiseina hüdroisolatsioonis“ (dtl 51). Seega niiskusprobleemi põhjus ei olnud tuvastatud ega probleemi kõrvaldatud ka 2019. aasta veebruariks. Kostja käis erinevaid parandustöid tegemas nii hoone sees, kui ka väljas, kuid tehtud tööd ei toonud lahendust probleemile. 07.10.2019 teatas Vabriku 35b korter X omanik ehitajale, et korteris on ikkagi tegemata garantiitööd ja maja välisseina juures on tekkinud pinnase vajumine (dtl 109). 20.05.2020 teatas ehitaja, et pinnase vajumine on korda tehtud ning palus edasiste küsimuste osas pöörduda korteri müüja poole (dtl 109). Seega keeldus kostja ühemõtteliselt kõrvaldamast niiskusprobleemi, mis tekitas jätkuvalt olulist kahju hoonele ja korteriomanikele. 2020 suvel hageja mõistis, et kostja ei ole vaatamata korduvatele katsetele suutnud ikkagi hoone puuduseid kõrvaldada ja korteritesse imbub ikkagi niiskus sisse, kahjustades oluliselt kortereid ja ka omanike tervist. Seega ei jäänud korteriühistul üle muud, kui asuda ise puuduseid kõrvaldama. Esmalt telliti Yks Arhitekt OÜ-lt Vabriku 35b korterelamu sokli renoveerimise ehitusprojekt, mille maksumus oli 1970 eurot (dtl 119). Peale ehitusprojekti oli võimalik tellida hinnapakkumus ehitustöödele vundamendi renoveerimiseks. Hinnapakkumuse esitas RooHouse Ehitus OÜ 07.11.2020 ning vastavalt hinnapakkumusele kujunes tööde hinnaks 53 223,48 eurot (dtl 121). Omanikujärelevalvet pakkus korteriühistule FIE V. K., kes esitas hinnapakkumuse 13.11.2020, mille kohaselt oli teenuse hinnaks 600 eurot kuus (dtl 126). Kuivõrd vastavaid ehitustöid oli võimalik teha alles soojemal perioodil, siis lükkus vundamendi parandamine 2021. aasta suvesse. Kuna kostja ei olnud suutnud puudust kõrvaldada ning seoses

ehitustöödega vundamendi osas tuli lahti kaevata kogu vundamendi ümbrus, tellis korteriühistu asjatundja arvamuse selleks, et lõplikult tuvastada, mis põhjustas korterite ülisuure niiskuse ja pideva kahjustumise. 04.06.2021 toimus Vabriku 35b hoone vaatlus, millest võtsid osa asjatundja arvamuse koostanud riiklikult tunnustatud ekspert M. S., Vabriku 35b korteriühistu juhatuse liikmed J. K. ja K. S., kostja poolt kutsutud riiklikult tunnustatud ekspert T. S., X OÜ projektijuht M. O. ja RooHouse Ehitus OÜ esindaja J. R.. Seega toimus ülevaatus kõikide osapoolte juuresolekul ning kahe riiklikult tunnustatud eksperdi osalusel. 15.07.2021 on ekspert M.S. vormistanud ehitustehnilise asjatundja arvamuse Vabriku 35b keldrikorruse märgumisest (dtl 128). Ekspert on tuvastanud hulgaliselt probleeme, vale materjali kasutust ning valet materjali paigaldamist. Ekspertiisi lehekülgedel 5-6 on selgitatud, et: „Keldriseinte soojustamiseks on paigaldatud EPS soojustus. Soojustusena on kasutatud selleks sobimatut avatud pooridega fassaadi EPSi, mis on pinnases vett täis imbunud ja ei täida enam soojustuse funktsiooni. Keldriseinalt eemaldatud EPS oli tugevalt vettinud, pigistamisel nirises vesi välja nagu pesukäsnast ja EPS oli väga raske. EPS soojustuse peale oli paigaldatud PVC kile, millega püüti (edutult) kaitsta EPSi niiskumise eest. Kile lõppeb ära ca 0,4...0,5m allpool olemasolevat maapinda (foto 4). Plaatvundamendi ja keldriseinte müüritise vahel puudub horisontaalne hüdroisolatsioon. Varasemalt on hoone keldrikorrusele vee tungimise vältimiseks paigaldatud hoone ümber drenaažitorustik. Drenaažitoru põhja kõrgusmärk on ligikaudu sama vundamendiplaadi pealmise kõrgusmärgiga (foto 5). Seega ei saa paigaldatud drenaaž täita oma ülesannet ja alandada pinnasevee taset vundamendi tasapinnas ega vähendada vee sissetungimise võimalust keldriruumidesse. ///.../// Hilisemal vundamendi täielikul lahtikaevamisel (7.06.2021) selgus, et osaliselt on sadeveetorude all paiknevad sadeveelehtrid juhitud drenaažisüsteemi ja et drenaažisüsteemil puudub eelvool. Seega juhitakse katustelt maapinnale toodud sademevesi hoonet ümbritsevasse drenaažitorustikku, millel puudub eelvool ja seega immutatakse kokku kogutud sademevesi hoone vahetusse ümbrusesse pinnasesse. Tegemist on täiesti lubamatu lahendusega, kus sadevesi juhitakse hoone väga haavatavasse sõlme, mis võib tuua kaasa väga ulatuslikke hoone kahjustusi.“ Arvamuse leheküljel nr 8-9 on, et: „Pinnasevee lekkimine Vabriku 35b, Tallinn keldrikorruse ruumidesse on põhjustanud mitmed erinevad ehituslikud vead, millest osa on ilmselt tehtud oskamatusest ja osa soovist odavalt ehitada. ///.../// Täiesti lubamatuks ja isegi kuritahtlikuks tuleb pidada sadevete juhtimist drenaažitorustikku ja drenaažitorustiku eelvoolu puudumist, mis juhtides ja immutades vett hoone vundamendi alla võib kaasa tuua ulatuslikke kahjustusi.“ Kostja poolt ehitatud vundament oli oluliste varjatud puudustega, mis seisnesid selles, et kasutati valesid materjale, tehnikaid ja/või jäeti vajalikud materjalid üldse kasutamata. Paralleelselt ekspert M. S. arvamuse koostamisega, alustas RooHouse Ehitus OÜ vundamendi renoveerimist. Korteriühistu tasus ehitajale, omanikujärelevalvele ja projekteerijale alljärgnevalt (dtl 137-148): Arve esitaja

3.Pesuruumid on olnud kogu hoone eksistentsi jooksul väga suure niiskuskoormuse all: a. Läbi vundamendi tungiva välise niiskuse mõju ja b. Pesuruumide seintesse ja põrandasse imenduva sisemise niiskuse (pesuvee) mõju.“ Täiendavalt on arvamuse leheküljel 5 selgitatud, et: „Tulenevalt sellest, et hoone keldrikorrusel paiknevad pesuruumid (korter 1 ja 4) on saanud pikaajaliselt äärmiselt suure niiskuskoormuse osaliseks, on ruumide piirded tugevalt kahjustunud. Vajalik on lammutada kõik sekundaarsed konstruktsioonid ja pinnakatted. Põhikonstruktsioon kuivatada põhjalikult ja rajada uued sekundaarsed konstruktsioonid ning pinnakatted ja viimistlus. Olemasolevaid konstruktsioone, materjale ja pinnakatteid taaskasutada ei ole võimalik.“ Eeltoodust tuleneb, et kostja poolt ehitatud hoonel olid nii hoone sees kui ka väljas asuvatel osadel suureks varjatud puuduseks hüdroisolatsiooni puudumine, mille tõttu imbus niiskus väljast hoonesse ning ka pesuruumide sees ei olnud seinad kaitstud ja ka sealt imbus niiskus seintesse, seega olid seinad nii seest kui ka väljast suure niiskuskoormuse all. Eeltoodut ilmestab kõige paremini eksperdi poolt tehtud foto nr 6, millest on näha, et plaaditud pindade tagune sein on nii pehme, et sinna võib näpuga joonistada. Ka soklikorrusel asuvate korterite ruumid olid ehitatud olulise varjatud puudusega. Lisaks vundamendi renoveerimisele tekkinud kuludele, tekkisid korteriühistul kulud ka ekspertiiside eest tasumisega. M. S. asjatundja arvamuse eest tasus korteriühistu 3000 eurot (dtl 154) ja lisaarvamuse eest, mis puudutas korterites esinevaid puuduseid, tasus korteriühistu 600 eurot (dtl 155). Lisaks tuleb remont teostada ka korterites, mis on saanud väga tugevad niiskuskahjustused. Eeltoodu osas on hinnapakkumise esitanud RooHouse Ehitus OÜ (dtl 156). Vastavalt hinnapakkumisele on korterite x-x remondiks kuluv summa kokku 58 849,64 eurot: igaühel 13 212,41 eurot. Eeltoodust tuleneb, et korteriühistu kogukahju on 119 699,89 eurot.

müüja. Virtual Property OÜ ei ole kostjale seonduvalt Vabriku 35b ehitustöödega mingeid pretensioone esitanud. Hagejale ei ole üle läinud garantiist tulenevad nõuded, st hageja ei ole omandanud kostja vastu nõuet kahju hüvitamiseks. Garantii tingimused määratakse garantii väljaandja poolt ja need sisalduvad garantiidokumendis. Garantiijuhtumi saabumisel tekivad õigustatud isikul garantiis ettenähtud õigused. Hageja peab oma õiguse maksmapanekuks tõendama, et korteriomanikel on garantiist tulenevad nõuded kostja vastu ning et need on kas seaduse või lepingu alusel üle läinud hagejale. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millise sisuga müügilepingud ja millistel tingimustel väidetavad garantiilepingud korteriomanikega sõlmiti. Kostja ei ole andnud garantiid hagejale ega ka Virtual Property OÜ-lt korterid omandanud isikutele. Hagi lisana 4 müüja Virtual Property OÜ ja K. S. vahelises müügilepingus kostja ei ole nimetatud lepingu pooleks, seega ei tulene sellest mingeid kohustusi kostjale. Nimetatud lepingust ei tulene K. S. rahalist nõudeõigust kostja vastu ja seda lepingut ei saa laiendada kõikidele korteriomanikele. Lepingu p-s 2.2. viidatakse Virtual Property OÜ ja ostja K. S. vahelisele kokkuleppele, et müüja loovutab ostjale nõudeõiguse garantiitööde tegemiseks, kuid punkti viimane osa sätestab selgelt, et kui tööettevõtja ei suuda täita ostja garantiinõudeid, võib ostja pöörduda müüja poole antud ehitusgarantii realiseerimiseks. Eeltoodu tähendab, et: a) müügilepingus sätestatud garantii- Virtual Property OÜ lubadus ostjale garantiiajal ilmnenud puuduste likvideerimiseks - ei seondu kostjaga, sest kostja ei olnud lepingupooleks. b) garantiilepingust tulenev nõudeõigus teo tegemiseks (nt garantiitööde teostamiseks) vajab loovutamiseks garantii andja nõusolekut, ehk nõudeõigust omav isik ei saa ilma garantii andja nõusolekuta sellist nõuet kolmandale isikule loovutada. Õigus nõuda garantiitööde tegemist on spetsiifiline isikliku iseloomuga nõudeõigus, mis on otseselt seotud tellija poolt tellitud ehitustöödega, mille tingimusi korteriomanik ei tea ega saagi teada. Kuivõrd Virtual Property OÜ ei saanud teo tegemisele suunatud nõudeõigust loovutada ilma kostja nõusolekuta, millist kostja ei ole andnud, siis ei saanud hageja omandada nõudeid kostja vastu. c) isegi, kui garantiitööde tegemise nõude loovutus oleks kehtiv, siis alternatiivselt järeldub eeltoodust, et Virtual Property OÜ ja K. S. on kokku leppinud, et ostjale loovutatakse nõudeõigus garantiitööde teostamiseks ehk õigus nõuda garantiitööde tegemist, kuid kokkuleppest ei tulene K. S.le rahalisi nõudeid töövõtja (s.o kostja) vastu. Seega ei ole ka K. S. lepingu alusel omandanud rahalisi nõudeid kostja vastu. Kuivõrd K. S. ei ole kostja vastu rahalisi nõudeid omandanud, siis ei olnud K. S.l võimalik vastavat nõuet hagejale loovutada. Hagejal ei saa olla rahalist nõuet kostja vastu. Hageja ei ole (kohtu märkus: vastuse koostamise seisuga) esitanud tõendeid, millest nähtuks, et teistel (va K. S.) Virtual Property OÜ-lt korterid omandanud isikutel oleksid tekkinud lepingulised nõuded kostja vastu ja need on omakorda kehtivalt hagejale loovutatud. Ükski korteriomanik ei ole teatanud kostjale väidetavate nõude loovutamisest hagejale. Korterite nr x, x, x, x ja x omanikud on vahetunud ning kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et müüjalt Virtual Property OÜ korteri omandanud ostjad oleksid vastavad nõuded loovutanud praegustele omanikele (hageja liikmetele), kes oleks siis omakorda nõuded väidetavalt loovutanud hagejale. Seega on väidetav nõuete üleminek Virtual Property OÜ-lt hagejale hagis jäetud käsitlemata ning tõenditega katmata. Hagejal ei ole seadusest tulenevat õigust esitada nõudeid oma nimel, tuginedes korteriomanike õiguste väidetavale rikkumisele. Kohtupraktika (TlnRKK 2-18-1970, p.18, 19) järgi ei saa korteriühistu esitada korteriomanike nimel nõudeid ka juhul, kui hagis nimetatud garantiitööd seonduvad kaasomandi osaga. Ainus viis, kuidas hageja saaks hagis märgitud nõudeid esitada, oleks siis, kui hageja tõendaks, et ta on vastavad nõuded korteriomanikelt omandanud.

Hageja on esitanud ühe korteriomandi (krt x) võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel on Virtual Property OÜ andnud korteriomandi ostjale garantii üksnes korteriomandi reaalosa piirides teostatud ehitustöödele, mitte kaasomandile, so hoonele tervikuna. Lepingu p-st 2.1.3. nähtub, et Virtual Property OÜ on võtnud kohustuse tagada lepingu eseme reaalosaks olevate eluruumi ja panipaiga vastavuse ning parkimiskoha vastavuse, kuid see kohustus ei puuduta ülejäänud kaasomandi osa. Seega vaidlustab kostja alternatiivselt ka garantii ulatuse, leides, et hageja väidetud garantii ei hõlma kaasomandit (seejuures jääb kostja oma seisukoha juurde, et hagejal ei ole kostja vastu garantiist tulenevat nõuet). Tulenevalt eeltoodust, on hageja nõue garantiilepingu alusel kahju hüvitamiseks, mis seondub kaasomandiga (hagi järgi 60 850,25 eurot), alusetu. Hageja ei saa pöörduda kostja vastu kohtusse, ilma et oleks tõendanud korteriomanikel kostja vastu nõudeõiguse tekkimise ja korteriomanikelt nõudeõiguse omandamise. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, milliste korteriomanikega sõlmitud müügilepingute alusel ta on garantiinõude kostja vastu esitanud ning milliseid müügilepinguid korteriomanikud sõlmisid, kas või millistel tingimustel sõlmiti garantiilepingud ning kuidas nimetatud väidetav hageja poolt omandatud garantii seondub kostja kohustusega hageja ees. Hageja ei ole ka välja toonud ega tõendanud, kuidas on talle üle läinud toonaste korteriomanike nõue. Hageja esitatud ühest müügilepingust nähtub, et Virtual Property OÜ (mitte kostja) andis garantii üksnes korteriomandi reaalosa piires teostatud töödele. Lähtudes eeltoodust ja kuivõrd kehtiva õiguse järgi ei saa korteriühistu nõuda töövõtjalt töövõtugarantii täitmist, kui tal puudub töövõtjaga lepinguline suhe, on hagi alusetu. Hageja nõue on alusetu ka VÕS § 81 järgi. Kostja ja Virtual Property OÜ vahel sõlmitud töövõtulepinguga ei saanud tekkida kostja kohustust arvestada hageja huvidega, sest hagejat toona ei eksisteerinud. VÕS § 81 lg 1 1. lause kohaselt lepinguga võib kaasneda kohustus arvestada kolmanda isiku huvide või õigustega samal määral kui võlausaldaja huvide või õigustega. Sätte kohaldamine eeldab, et 1) kolmanda isiku ehk hageja huvid peavad olema lepingu täitmise käigus ohustatud samal määral kui võlausaldaja huvid või õigused, 2) võlausaldajal peab olema põhjendatud tahe lepingu täitmisega ka kolmanda isiku huve ja õigusi kaitsta ning 3) võlausaldaja tahe kaitsta kolmanda isiku huve või õigusi peab olema äratuntav. Kostja ja Virtual Property OÜ sõlmisid töövõtulepingu 08.05.2013. Töövõtulepingu sõlmimise (ja ka täitmise ajal) oli Vabriku 35b kinnistu ainuomanikuks Virtual Property OÜ. Hageja asutati alles 10.01.2018 (dtl 241). Arvestades, et hageja asutati aastaid hiljem ja pärast seda, kui töövõtuleping oli sõlmitud ja tööd lõppaktiga kinnistu omanikule üle antud, siis ei saanud töövõtulepinguga kaasneda kohustust arvestada muude isikute kui tööde tellija ja kinnistu omaniku Virtual Property OÜ huvidega. Kuivõrd töövõtulepingu sõlmimisel ega täitmisel ei olnud hagejat olemas, siis ei saanud hageja huvid olla töövõtulepingu täitmise käigus ohustatud samal määral kui Virtual Property OÜ huvid või õigused, Virtual Property OÜ-l ei saanudki olla tahet töövõtulepingu täitmisega kaitsta hageja huve ja õigusi ning selline Virtual Property OÜ tahe ei saanud kostjale olla äratuntav. Kostja ei nõustu hageja väitega, et kostjale ei pidanud olema isikud arvuliselt või isikuliselt teada ning piisab sellest, kui tal esines ettekujutus võimalikust isikute ringist. Kostja arvates on see seisukoht kontekstist välja rebitud ja tõlgendatud põhjendamatult laialt, sest veel asutamata või teadmata isikute ringil puudub mis tahes puutumus töövõtulepinguga või lepingupooltega. Hageja tõlgendus laiendaks töövõtulepingust tulenevat töövõtja kohustuste ringi põhjendamatult, ning hägustaks lepingulise vastutuse olemust. Hageja seisukoha õigsust eeldades puuduks vajadus eristada lepingulist ja deliktilist vastutust. Hageja väidet ei toeta ka kohtupraktikas väljendatud seisukoht, et seaduse alusel ei lähe üle uuele korteriomanikule müüja ja varasema korteri ostja vahel sõlmitud korteri müügilepingus kokku lepitud müügigarantii.

VÕS § 81 järgne vastutus saab eksisteerida üksnes siis, kui on olemas isik, kelle huvidega arvestada ning kellel tol ajahetkel on puutumus õigussuhtega. Kostja ei vastuta hageja ees deliktilisel alusel. Hageja sisustab õigusvastase kahju kostja poolt ehitusnormide järgimata jätmisega ja kostja tegevusetusega. Hageja heidab ette, et töödes esineb hulgaliselt ehitusvigu hoone vundamendi ehitamisel, selle hüdroisoleerimisel ja soojustamisel kui ka drenaaži rajamisel ning sadevete ärajuhtimisel. Kostja leiab, et ta ei saa vastutada ei toonaste ega tänaste korteriomanike või korteriühistu ees delikti alusel, sest: 1) kostja ei ole hagejale deliktilist kahju tekitanud, 2) hageja ei ole välja toonud, milliseid konkreetseid ehitamistööde teostamise ajal kehtinud ehitusnõudeid on kostja väidetavalt rikkunud, 3) hageja ei ole esile toonud, milles seisnes kostja väidetav õigusvastane tegevus. Kostja teostas ehitustööd Virtual Property OÜ omandis oleval kinnistul, mitte hageja kinnistul, ning andis tööd üle Virtual Property OÜ-le, mistõttu ei saa ühelgi juhul järeldada, et kostja on rikkunud VÕS § 1045 lg 1 p 5 mõttes hageja omandit. Hageja pidanuks puuduste ilmnemisel ja nõude realiseerimiseks pöörduma korterite müüja Virtual Property OÜ – poole müügilepingu alusel. Hageja ei ole tõendanud, milles seisneb kostja kohustuste väidetav rikkumine. Hagi aluseks on väide, et vundament oli oluliste varjatud puudustega, mis seisnesid selles, et kasutati valesid materjale, tehnikaid või jäeti materjalid kasutamata (hagi p 2.22.), puudub nõuetekohane hüdroisolatsioon (hagi p 2.25.), vundament on ehitatud vastuolus kehtivate ehitusnormidega (hagi p 3.1.), ehitaja ei ole järginud mõistlikku käibekohustust ning vundamendi ja drenaaži ehitamine on oluliste puudustega (hagi p 3.4.), ehitaja on rikkunud üldiseid EhS-i nõudeid ja põhimõtteid, sest sadevete juhtimine drenaažitorustikku ja drenaažitorustiku eelvoolu puudumine on lubamatu (hagi p 3.5.). Samas ei nähtu hagist ega hageja 15.08.2022 menetlusdokumendist, millised nõuded kehtisid 2013-2014 vundamendile ja drenaažile, mille pinnalt saaks hinnata kostja kohustuste rikkumist. Pelgalt väitest, et ehitustööd ei ole nõuetekohased, ei saa järeldada kostja kohustuste rikkumist. Hageja viidatud EhS ei kehtinud töövõtulepingu täitmisel, mistõttu ei saa kostjale ette heita kehtiva EhS-i sätete rikkumisi. Hageja on hagi p-s 3.5. märkinud, et kostja on rikkunud EhS-is sätestatud nõudeid – ehitis ei tohi põhjustada ohtu inimesele ja varale (EhS § 8 rikkumine) ning ehitaja peab tegema koostööd teiste ehitamisel osalevate isikutega (EhS § 10 lg 3 rikkumine). EhS § 8 viidatud sõnastus jõustus 07.05.2022 ning § 10 jõustus 01.07.2015 ehk aastaid pärast seda, kui töövõtuleping oli sõlmitud ja ka täidetud. Kuivõrd hageja viidatud sätted töövõtulepingu sõlmimisel ei kehtinud, siis ei saa kostjale vastavate sätete rikkumist ette heita. Võimalik niiskusprobleem on tekkinud korteriomanike enda tegevusetusest, sest korteriomanikud ei ole kütet ega ventilatsiooni järjepidevalt kasutanud. Kostja kinnitab, et objektil käies ilmnes, et kortermaja ventilatsioon ei olnud aastaid toiminud, sest tuletõkkeklapp oli kinni. Niiskusprobleemi põhjuseid - kostja kohustuste rikkumisena - ei tõenda hageja esitatud arvamused (hagi lisad 8, 13, 15), sest: 1) P.P. arvamuses toodud järeldus niiskusprobleemi tekkepõhjuse kohta on oletuslik ega tugine reaalselt tajutud ega tuvastatud asjaoludele. Arvamuse koostamisel on kasutatud tekkepõhjuste tuvastamiseks ehitusmaterjalide pinnapealset niiskusemõõtjat ja õhutemperatuuri- ja niiskusemõõtjat, mis tähendab, et P. P. andis arvamuse, tuginedes visuaalsele vaatlusele pelgalt lähtuvalt niiskuse tasemest krt x niiskusmõõdistusest. P. P. ei ole arvamusest lähtuvalt avanud vundamenti, et tuvastada puudus materjalides või ehitustehnikas. Visuaalse vaatluse raames ei

ole võimalik järeldada, et vundamendi hüdroisolatsioon on puudustega või et esinevad vead materjalis, sest selliste järelduste tegemiseks on vajalik teostatud tööd avada ning tuvastada, et kasutatud materjalid või ehitusviis on vastuolus tol ajal kehtinud ehitusnormidega. Ka P. P. ise märgib, et tema järeldused on oletuslikud: „Tõenäoliselt on tehtud viga [...]“ (hagi p. 2.11). 2) M. S. arvamuses ei ole viidatud ühelegi 2013-2014 kehtinud ehitusnormile, mida oleks ehitustööde teostamisel rikutud. 3) Roohouse Ehitus OÜ arvete nr. 21043 ja 21055 selgitustest „Sokli remonttööd Vabriku 35B, Tallinn, ETL 01.05.2021“ ja „TT-Akt 1/03.07.2021“ võib järeldada, et RooHouse Ehitus OÜ-ga on leping remonttööde teostamiseks sõlmitud juba 01.05.2021 ning tööd on üle antud 03.07.2021 ehk töid teostati ajavahemikul 01.05.2021-03.07.2021. Kuna M. S. arvamuse järgi toimus vundamendi lahtikaevamine 07.06.2021 ehk ajahetkel kui kolmas isik oli juba töid teostanud, siis on alust järeldada, et objektil on ehitustöid teostanud kolmandad isikud, mistõttu ei saa väidetavaid rikkumisi omistada kostjale. Hageja ei ole tõendanud kahju suurust. Hageja väidab, et hagejale on tekkinud kahju 119 699,89 eurot, mis koosneb vundamendi renoveerimise kuludest 57 250,25 eurot, ekspertiisikuludest 3600 eurot ja korterite x-x remondikuludest 58 849,64 eurot. Hageja on üldsõnaliselt märkinud, et vundamendi renoveerimisega on tekkinud kahju 57 250,25 eurot seoses kuludega ehitajale, omanikujärelevalvele ja projekteerijale, kuid ei ole tõendina nr. 14 esitatud arveid sidunud väidetavalt tekkinud kahjuga. Roohouse Ehitus OÜ arved ei ole seotud kostjale etteheidetava kohustuste rikkumisega. Kui eeldada hageja väite, et puudused ja kahju ilmnesid 21.07.2021, õigsust, siis ei saa Roohouse Ehitus OÜ arved, mis tuginevad 01.05.2021 lepingule, hõlmata töid seonduvalt vaidlusaluse niiskusprobleemiga ja väidetava kostjapoolse kohustuse rikkumisega. Roohouse Ehitus OÜ 03.07.2021 arve nr. 21056 (dtl 142) sisuks on „Projektieelne lahtikaevamine ja vigade tuvastamine“, millest võib järeldada, et töövõtuleping sõlmiti ja seda asuti täitma enne, kui teostati toimingud väidetavate vigade avastamiseks. Kahju aluseks olevate tööde seost kostja kohustuse rikkumisega, tööde vajalikkust ja põhjendatust ei ole võimalik hinnata. Roohouse Ehitus OÜ arved (hagi lisa 14), milles on selgitusse üldsõnaliselt märgitud „Sokli remonttööd“ (dtl 140-141), kuid hageja ei ole näidanud, milliseid konkreetseid töid teostati, et hinnata tööde vajalikkust ja põhjendatust seonduvalt väidetava kahjuga. Hagist jääb ebaselgeks, mil viisil on Hortese (dtl 138), Harku Istikuäri (dtl 139), Yks Arhitekt OÜ (dtl 146-147) arved ning Roohouse Ehitus OÜ arve nr. 21067 (dtl 143) seotud vundamendi renoveerimisega. Korteriomanikele x kuni x tekkinud kahju on tõendamata. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, mis kinnitaks, et korterites x-x on kostja kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkinud ja seda summas 58 849,64 eurot, kusjuures igas korteris täpselt samas suuruses - 13 212,41 eurot. Kui hageja väidete järgi ilmnes kahju juba 2016 suvel, siis hinnapakkumine on koostatud 10.09.2021 ehk väidetava kahju tekkimise aja ning hinnapakkumise vahele jääb üle viie aasta, kusjuures mitte kummalgi ajahetkel esinenud väidetava kahju kohta ei ole esitatud tõendeid. Kahju on tõendamata ning ei ole võimalik hinnata kahju tekkimise põhjuseid ega selle ulatust. Ei ole esitatud kirjavahetust selle kohta, et korteri nr. x ja x omanikud oleksid omanud pretensioone kostja vastu ja et korteris x ja x on kahju tekkinud. Seega ei saa eeldada, et korteriomanikele on kahju tekkinud. Hinnapakkumine ei tõenda kahju tekkimist ega selle suurust. Hinnapakkumisest ei nähtu, et pakkumuse koostaja oleks käinud korterites kohapeal ja reaalselt hinnanud väidetava kahju ulatust, samuti on mahud pakkumisse märgitud ebaselgelt (kogusteks on enamasti märgitud 1).

Korteri nr x reaalosa suurus on 93,3m2 ja korteri nr x reaalosa suurus on 68,2m2 ning eluliselt ei ole usutav, et neljas erineva suurusega korteris tekkis korraga samas mahus puuduseid, mistõttu tuleb kõigis neljas korteris teha samu töid samas mahus. Korteri nr.x omanikul puudub nõue kostja vastu. Hagis nõutakse kostjalt korteris nr. x tekkinud väidetavate kahjude hüvitamiseks 13 212,41 eurot. Hagi p-st 2.10. võib aga järeldada, et korteri nr. x omanik on pöördunud kindlustusandja Swedbank P&C Insurance AS-i poole kahjude eest hüvitise saamiseks. Kuivõrd korteri nr. x omanik kohtuväliselt kostja poole ei pöördunud, siis nimetatust võib järeldada, et korteriomanikule x on võimalik kahju hüvitatud, mistõttu puudub alus nõuda kostjalt kahju hüvitamist. See selgitaks ka asjaolu (eeldusel, et kahju on tekkinud kostjast tingitud asjaolust), miks korteri nr. x omanik ei ole kostjale esitanud mis tahes pretensioone. Eluliselt ei ole usutav, et kahju on tekkinud. Hagis märgitakse, et lisaks vundamendi remondile tuleb remont teostada ka korterites, mis on saanud väga tugevad niiskuskahjustused ning et esmases järjekorras on planeeritud remontida korterid, mis said niiskusest kõige enam kahjustada. Seega kinnitab hageja, et korterites on puudused likvideerimata. Arvestades, et hagi kohaselt ilmnesid puudused juba 2016 suvel, siis ei ole eluliselt usutav, et väidetavad niiskuskahjustused on tänaseni kõrvaldamata, mis omakorda kinnitab, et kahju ei ole tekkinud või vähemalt ei ole tekkinud hageja väidetud mahus (dtl 156). Kostja väidet, et kahju ei ole tekkinud, kinnitab Vabriku 35b korteri müügikuulutus (dtl 249), millele lisatud fotodelt ei nähtu mis tahes niiskuskahjustusi, sh soklikorrusel asuvas vannitoas ega saunas. Samuti kinnitatakse kuulutuses: „Tasemel ehituskvaliteet – kivist, kuid kalamajja sobitatud puitlaudisega kaetud elumaja on valminud tunnustatud ehitusfirma poolt.“ Puuduseid ei ilmne ka teise, muuhulgas soklikorrusel, paikneva korteri müügikuulutuses (dtl 283). Kostja väitel on hageja nõuded lõppenud ja aegunud. Esmalt leiab kostja, et hagejal ei ole kostja vastu garantii nõuet, aga isegi sellise nõude olemasolu jaatamise korral, on see nõue lõppenud. Hageja väidab, et hageja garantiilepingust tulenev nõue ei ole lõppenud, sest kostja oli niiskusprobleemist teadlik, kuivõrd hageja pöördus kostja poole niiskusprobleemiga 2016.a suvel. Kostja leiab, et kuna hageja kanti registrisse 10.01.2018, siis ei saanud hageja kostja poole 2016 suvel pöörduda. Hageja väitel on korteri nr. x omanik, kostja ja Ekspertiisibüroo OÜ pidanud 07.02.201709.02.2017 kirjavahetust, millest nähtub, et kostja oli niiskusprobleemist teadlik, Kostjale teadaolevalt ei ole ükski hageja liige garantiitähtaja jooksul, so kuni 15.05.2016, kostja poole pöördunud ega garantiid realiseerima asunud. Hageja ei ole kohtule esitanud ka tõendeid oma väite kinnitamiseks. VÕS § 155 lg 4 p 3 järgi lõpeb garantii andja garantiist tulenev kohustus, kui möödub tähtaeg, milleks garantii on välja antud. Garantii lõppemise all tuleb mõista garandi garantiist tuleneva täitmiskohustuse lõppemist soodustatud isiku ehk võlausaldaja ees. Kuivõrd garantiitähtaeg saabus 15.05.2016, kuid hageja liikmed ei ole hiljemalt nimetatud tähtajaks väidetavat nõuet kostja vastu maksma pannud (ega ole esitanud teavitust väidetavate puuduste kohta), siis puudub hagejal kostja vastu väidetav garantiilepingust tulenev nõue. Hageja väitel pöördus korteri nr. x omanik 17.09.2017 kostja poole saamaks teada, millal võetakse ette Vabriku 35b garantiitööd Kostja leiab, et kirjavahetus pärast garantiitähtaja möödumist ei oma garantiilepingust tulenevalt asjas tähtsust. Kuivõrd garantii lõppes VÕS § 155 lg 4 järgi tähtaja saabumisel 15.05.2016, mille kestel ei esitatud kostjale mis tahes nõudeid ega realiseeritud garantiid, siis hageja (või korteriomanike) poolt pärast garantii tähtaja saabumist esitatud e-kirjad ei võimalda hagejal garantii realiseerimist kuna garantiinõuded tuleb realiseerida garantii kestel.

Hageja väitel on kostja kortermajas teinud niiskusprobleemiga seoses parandustöid alates 2017. Kostja leiab, et isegi kui ta on heas usus 2017 teostanud Vabriku 35b kinnistul mingisuguseid töid, siis ei saa lugeda nimetatud töid garantiilepingust tulenevate tööde teostamiseks, sest garantii oli tolleks ajaks lõppenud. Hageja seisukoha järgi teavitati kostjat puudusest 2016 suvel. Hageja ei ole täpsustanud konkreetset kuupäeva, kuid 2016 algas suvi 20.06., mistõttu isegi kui hageja väide teavituse esitamise kohta vastab tõele, oli 2016 suveks garantii tähtaeg lõppenud ja hageja (või korteriomanikud) minetanud oma võimaliku õiguse garantii realiseerimiseks. Ehitustööd 2017 ei ole teostatud garantii raames. Kuivõrd garantiiperioodil puuduseid ei ilmnenud ning nendest ei ole kostjat teavitatud, siis pärast 15.05.2016 vaidlusalusel objektil toimunut ei saa ühelgi juhul seostada garantiiga. Kostja ei nõustu hageja väitega, et ta on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja on hilisemalt parandustöödest keeldunud ja kostja on üritanud kortermaja ehitustöödes esinenud puudusi kõrvaldada, kuid keeldunud valikuliselt puudustest tulenevate kahjustuste kõrvaldamisest korterites. Hageja 15.08.2022 vastuse lisana 1 (dtl 213) esitatud kirjavahetus ei kinnita hageja seisukohti. Hageja ei ole selgitanud, milliste kostja kohustuseks omistatud töödest keeldumist heidab hageja kostjale ette. Kirjavahetusest tuleneb, et korteris x oli 2016 probleeme maalritöödega ja saunaga seonduvalt ning milliste tööde teostamist on kostja 20.10.2016 kinnitanud, kuid e-kirjas märgitut ei ole võimalik seostada hagis etteheidetud niiskusprobleemiga. Hageja ei ole ka avanud, mil viisil on maalritööd või saunaga seonduv nõudekiri seotud hagis esile toodud niiskusprobleemiga. Samuti ei saa järeldada korteriga nr. x seonduvast kirjavahetusest, justkui kostjal olnuks kohustus 2016 teostada töid korteris nr. x ja et kostja on nendest töödest omakorda keeldunud. Esitatud asjaoludest ega tõenditest ei nähtu, et korteris nr. 1 oleks kostja avaldanud valmisolekut mingisuguste puuduste kõrvaldamiseks või alusetult nende teostamisest keeldunud. Seega, isegi kui kostja töötaja on 20.10.2016 kinnitanud (dtl 213) valmisolekut teostada maalritöid korteris nr. x, siis ei ole vastav kirjavahetus seotud hagi aluseks oleva niiskusprobleemiga ning kostja ei ole nimetatuga kinnitanud niiskusprobleemi tekkimist kostja ehitustöödest tingituna. Hageja esitatud lisast 1 ega ka muust kohtule esitatud kirjavahetusest (vt hagi lisa 6, 7, 9) ei nähtu, et kostja oleks parandustöödest keeldunud. Eeltoodust tulenevalt ei saa hageja esitatud tõenditest ega väidetest järeldada, justkui kostja on üritanud ja lubanud teostada töid, kuid hilisemalt parandustöödest (valikuliselt) keeldunud. Hageja garantiist tulenev nõue on aegunud Ehitustööde teostamine 2017 ei muuda asjaolu, et hageja nõue on aegunud. Isegi, kui hageja oleks asunud realiseerima garantiitähtaja kestel garantiinõudeid (eeldusel, et hagejal üldse sellised nõuded said olla), siis aegusid hageja võimalikud garantiilepingust tulenevad nõuded 15.05.2019. Kuivõrd hageja (ega hageja liikmed) ei ole kostja poole pöördunud garantiitähtaja jooksul ning garantii lõppes 15.05.2016, siis pärast nimetatud kuupäeva teostatud tööd ei ole garantiitööd. Nõuded (hagi kohaselt krt nr X ja X osas), mis on esitatud pärast nimetatud tähtaega, ei ole allutatavad garantiile ja seeläbi ka pärast garantiitähtaega peetud kirjavahetusest või kostja toimingutest ei saa järeldada, et hageja garantiilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on katkenud või peatunud. Hageja väitel on ta 2016 suvel, 07.02.2017-09.02.2017 ja 2019 e-kirjades kostjat puudusest teavitanud. Kostja leiab, et puudusest teavitamine ega e-kirjavahetus ei peata nõude aegumist TsÜS § 160-167 tähenduses. Ekslik on hageja väide, et kostja on 30.12.2019 kirjaga tunnistanud korteri nr. X omanikule parandustööde tegemise vajadust. Kirjas palub kostja alltöövõtjal korteri nr. X omanikuga ühendust võtta („Võta palun kliendiga sellel nädalal ühendust.“), kuid sellest ei saa järeldada nõude tunnistamist. Isegi juhul, kui kostja oleks tunnistanud parandustööde vajadust, siis tolleks ajaks oli hageja väidetav garantiilepingust tulenev nõue lõppenud ning kostjal puudus mis tahes garantiilepingust tulenev kohustus tegeleda Vabriku tn 35b hoone väidetavate puudustega.

Pärast VÕS § 155 lg 4 järgi tähtaja saabumisega garantii lõppemist, lõpeb garandil garantiist tulenev täitmiskohustus soodustatud isiku ehk võlausaldaja ees. Kuna hageja ei ole asunud oma väidetavat garantiist tulenevat nõudeõigust enne 15.05.2016 realiseerima, siis on hageja minetanud ka õiguse nõuda garantiist tulenevalt kahju hüvitamist, sõltumata pärast 15.05.2016 tehtud toimingutest ning kirjavahetusest. Hageja töövõtulepingust tulenevad nõuded aegusid 16.05.2019. Isegi juhul, kui käesolevas asjas saaks väita, et hagejale on üle läinud korterite müüja Virtual Property OÜ ehitustöövõtulepingust tulenev nõue puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 641 jj) (mida hageja ei ole väitnud ega kohtule esile toonud ning millega kostja ei nõustu), siis TsÜS § 146 lg 2 järgi on ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg viis aastat. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Seega tuleb aegumise üle otsustamise eeldusena tuvastada, millal ehitis valmis. Lähtudes VÕS § 651 lg-st 1 arvutatakse aegumise algust töö valmimisest, töö vastuvõtmise kohustuse puhul, aga ajast, mil töö võeti vastu või selle sai lugeda vastuvõetuks. Müüjaga sõlmitud töövõtulepingu järgi on kostja ehitustööd müüjale Virtual Property OÜ üle andnud 15.05.2014, mida tõendab tööde üleandmiseakt. Seega on tööd hiljemalt 15.05.2014 vastu võetud ja tuleb lugeda valminuks. Kuivõrd tööd valmisid 15.05.2014, siis algas aegumistähtaja kulgemine alates nimetatud kuupäevast. Arvestades, et TsÜS § 146 lg 2 järgi on aegumistähtaeg viis aastat alates ehitise valmimisest, siis saabus aegumistähtaeg hiljemalt 15.05.2019. Kuivõrd hageja on esitanud hagi kohtusse 12.05.2022 ehk ajahetkel, kui hageja nõue oli juba aegunud, siis on kostjal seadusest tulenev alus keeldumaks omapoolsete kohustuste täitmisest. Kostja ei nõustu, et hagejal on kostja vastu töövõtulepingust tulenev nõue VÕS § 81 alusel ning vaidlusaluste tööde puhul kohaldub TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud viieaastane aegumistähtaeg. Esiteks ei saanud hagejal, kes ei olnud töövõtulepingu pooleks, olla töövõtulepingust tulenevalt nõuet kostja vastu ja teiseks ei ole hageja tõendanud, et just töövõtulepingu alusel teostatud töödes esinevad puudused ja nendest tingituna on tekkinud niiskusprobleem. Kostja ei ole kordagi nõustunud ega kinnitanud, et niiskusprobleem on tekkinud kostja teostatud töödest tulenevalt. Kostja on 19.09.2017 teavitanud: „Minu teada teostab meie alltöövõtja hetkel hoone välisperimeetril uut hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sademevee ärajuhtimise torustiku ehitust. Kui need tööd tehtud saavad, siis saame selguse, kas niiskus tuleb hoonesse välisperimeetrilt.“ Seega ei olnud ei kostjale ega korterile nr x teada, mis on niiskusprobleemi põhjused. Kostja, heas usus, tegi endast oleneva, et leida väidetud niiskusprobleemile lahendust, kuid eelnev e-kiri kinnitab kostja väiteid, et probleemi tekkepõhjus oli ka eelnevalt mainitud tööde teostamise hetkeks teadmata. Seega ei saa järeldada, et kostja on 2017 täiendavate tööde teostamisega tunnistanud hageja nõuet. Lähtudes eeltoodust, tuleb lugeda, et mistahes töövõtulepingust tulenevad nõuded aegusid 16.05.2019. Kuivõrd hageja pöördus kohtusse alles 2022 ehk pärast võimalike nõuete aegumise tähtaja saabumist, siis on kostjal seadusest tulenev alus keeldumaks võimaliku kohustuse täitmisest. Kostja ei ole kohustusi tahtlikult rikkunud ja seetõttu ei kohaldu ka hageja taotletud aegumise 10 aastane tähtaeg. Hageja sisustab kostja tahtlikku rikkumist sellega, et kostja ei ole 2017 garantiitööde teostamise käigus teinud töid nõuetekohaselt ja et kostja eiras hageja korduvaid nõudmisi garantiilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Need põhjendused - asjaolud ei tõenda tahtlikkust. Kohtupraktikas (RKTKo 3-2-1-79-09 p 11) on sedastatud, et korduvate meeldetuletuskirjade eiramine ega ainuüksi kohustuste tahtlik täitmata jätmine ilma õigusvastase tagajärje soovimiseta ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Aegumine teenib käibekindluse ja õigusrahu eesmärki ning sunnib

võlausaldajat oma nõudeõigust õigel ajal maksma panema, kuna nõudeõiguse teostamisega viivitamine raskendab õigusliku olukorra selgitamist ja võib tekitada tõendamisraskusi. Kostja on heas usus püüdnud leida olukorrale lahendusi, kuna aga kostja ei tunnistanud tema vastu suunatud nõudeid, saanuks hageja oma õiguste kaitsmiseks pöörduda kohtusse. Hageja on olnud tegevusetu ega ole asunud oma õigusi realiseerima. TsÜS § 146 lg 4 kohaldamine satuks vastuollu aegumise eesmärkidega. Deliktilisse alusesse puutuvalt ei ole hageja tõendanud kostja rikkumist. Kostja ei ole rikkunud EhS-i, head ehitustava ega ole ehitanud hoonet viisil, mille vundament ei vasta ehitusaegsetele normidele, nagu väidab hageja. Hageja ei ole ära näidanud, milles konkreetselt seisneb kostjapoolne väidetav rikkumine, mis täidaks delikti koosseisu. Tänase seisuga ei ole tuvastatud väidetava probleemi põhjust, sh on esitatud arvamused teostatud visuaalselt, tuginedes mittetäielikele andmetele ning nende koostamisel ei ole arvestatud, et vundament on rajatud veekindlast betoonist ning kordagi ei ole esile toodud, et hüdroisolatsioon oleks puudustega ega seda, et ülevaatusel tuvastati, et ventilatsioon ei ole aastaid töötanud, mis võis põhjustada niiskuse tekkimist. Isegi, kui eeldada probleemi – vundamendist ülesliikuv kapillaarniiskus – olemasolu (millega kostja ei nõustu), siis hageja poolt kohtule esitatud asjatundja arvamused ei hõlma probleemi põhjust ehk millisest asjaolust võib olla väidetav puudus tingitud ega ole välja toodud, millise konkreetse normiga vastuolus on kasutatud materjale või ehitusvõtteid. Pelgalt hageja viited, et kasutatud on sobimatut EPSi, puudub horisontaalne hüdroisolatsioon, lahendus on lubamatu või kuritahtlik, ei sisusta kohustuse rikkumist. Kohustuse rikkumise tõendamiseks tuleb ära näidata konkreetne faktiline alus ning siduda see konkreetse kohalduva (tehnilise)normistikuga, näidates seeläbi ära, mille vastu on kostja ehitajana väidetavalt eksinud. Käesoleval juhul puudub hagis selge viide, millist konkreetset kohustust on kostja väidetavalt rikkunud. Kostja ei saa vastutada ei toonaste ega tänaste korteriomanike või korteriühistu ees deliktina VÕS § 1045 alusel, sest kostja ei ole hagejale deliktilist kahju tekitanud. Hageja ei ole üheselt välja toonud, milles seisneb kostja tegevuse väidetav õigusvastasus VÕS § 1045 mõttes. Kostjale arusaadavalt on hagis justkui väidetud hageja liikmete korteriomandite omandi rikkumist läbi ehitusnormide väidetava rikkumise, mis on korteriomanikele ja ühistule väidetavalt kaasa toonud suure kahju. Kuivõrd kostja teostas ehitustööd Virtual Property OÜ omandis oleval kinnistul, mitte hageja kinnistul ning andis tööd üle Virtual Property OÜ-le, siis ei saa ühelgi juhul järeldada, et kostja on rikkunud VÕS § 1045 lg 1 p 5 mõttes hageja omandit. Hageja ei ole esitanud muid väiteid talle kahju õigusvastase tekitamise kohta. Hageja deliktist tulenev nõue on aegunud 15.05.2019. Hageja 15.08.2022 seisukoha p. 2.30-2.36 (dtl 230) esitatud väide kahjust teadasaamise kohta 21.07.2021, on vastuolus hagi p. 2.5. (dtl 3) märgitud ajahetkega. Hageja leiab, et hageja deliktist tulenev väidetav nõue ei ole TsÜS § 150 lg 1 järgi aegunud, sest hageja ei osanud kuni 2019 teostatud ülevaatuste ja toimingutega välja selgitada, millest kortermajas esinevad niiskusprobleemid tulenesid ning et alles 15.07.2021 M. S. eksperthinnangust selgusid ehitusvead, mistõttu sai hageja kahjust teada 15.07.2021. Sel juhul aga korteri x ja korteri x ning kostja vahelise kirjavahetusega 2017-2019 ei saa lugeda tõendatuks, et kostja on tunnistanud kohustust teostada garantii- või töövõtulepingust tulenevaid töid (kostjapoolse kohustuse rikkumise ja kahju tunnistamisega kaasnenuks hageja teadmine kahjust ja aegumise kulgemiseks). Hagi p-s 2.5. märgib hageja, et 2016 suve jooksul andsid korteriomanikud kostjale teada korterites ilmnenud probleemid, kusjuures suurimaks probleemiks kujunes esimesel ja soklikorrusel asuvatesse korteritesse sisse imbuv niiskus ning 15.08.2022 vastuse p-s 2.34., et

hagejat saab pidada tekkinud kahjust teadasaanuks kõige varem 15.07.2021, so ajast, mil ekspert tuvastas professionaalsete teadmistega kortermajas esinevad puudused. Õiguskirjanduse järgi saab lepinguvälise kahju hüvitamise nõue hakata aeguma alates ajast, kui on toimunud kahju hüvitamise aluseks olev tegu või sündmus ja kannatanule on tekkinud sellest tulenevalt kahju ning need asjaolud ja kahju tekitaja isik on kannatanule teada. Kannatanu teadmise hindamisel aegumise seisukohast ei ole oluline, et ta teaks kõiki kahju tekitamise ja kahjuga seonduvaid asjaolusid. Üldiselt tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist, st niipea kui kahju hüvitamist saab mingis osas sooritushagiga nõuda, muutub sissenõutavaks ja hakkab aeguma kogu edaspidi tekkida võiva ja ettenähtava kahju hüvitamise nõue. Seega aegumise kulgema hakkamise aspektist ei oma tähtsust, et asjatundja tuvastaks kahjuga seonduvad asjaolud, vaid see, et kahju tekitav sündmus on toimunud, kannatanule on tekkinud kahju ja kahju tekitanud isik on kannatanule teada. Arvestades hagi p-s 2.5. märgitut, võib järeldada, et kahju hüvitamise aluseks olev tegu oli 2016 suveks toimunud, korteriomanikele oli sellest tekkinud kahju ning need asjaolud ja kostja kui väidetav kahju tekitaja isik oli korteriomanikele teada, sest vastasel juhul ei oleks korteriomanikud enda väidete järgi 2016 suvel kostja poole niiskusprobleemiga pöördunud. Eelnevast hageja väitest tuleb järeldada, et korteriomanikud olid kahjust teadlikud hiljemalt 2016 suvel, mitte 21.07.2021, mistõttu hakkas aegumistähtaeg kulgema hiljemalt suvel 2016. Ekspertiisiakti tellimine sõltus hageja enda tahtest, mille hankimisega hageja on põhjendamatult viivitanud. Kuivõrd hageja saanuks asjatundja arvamuse tellida juba 2016 suvel ja hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mis takistas ekspertiisi tellimist, siis miski ei takistanud hagi esitamist juba 2016 või vähemalt kolmeaastase aegumistähtaja jooksul. Ekspertiisi saamine sõltus korteriomanike enda tahtest ning korteriomanikud on selle saamist edasi lükanud aastaid, mistõttu ei saa nõustuda, et hageja sai kahjust ja kostjast kui kahju tekitanud isikust teada alles 21.07.2021. Hageja väide kahjust teadasaamise kohta 21.07.2021 on vastuolus hagile lisatud tõendiga. Hagi lisaks 11 olev RooHouse Ehitus OÜ kahju aluseks olev hinnapakkumine on saadud 07.11.2020 ja vundament on pakkumuse koostamiseks lahti kaevatud ehk hageja pidi aru saama väidetavast kahjust enne 21.07.2021. Alternatiivselt. Kui jätta kõrvale korteriomanike väidetav pöördumine kostja poole 2016 suvel ja korteriomanike ning kostja vaheline kirjavahetus, sai hageja kahjust, kahju tekitanud isikust ja väidetavatest ehitusvigadest teada hiljemalt 26.02.2019, mil valmis (AS Swedbanki tellimusel) P. Parki koostatud ekspertarvamus (hagi p 2.10.) (dtl 51), milles esitati niiskuskahjustuste põhjused ja kahjude tekkimine. Tulenevalt eeltoodust, kuivõrd TsÜS § 150 lg 1 järgi aegub seadusest tulenev nõue kolme aasta jooksul alates kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada saamisest või saama pidamisest, siis aegusid korteriomanike nõuded hiljemalt 26.02.2022. Alternaiivselt. TsÜS § 150 lg 1 sätestab, et kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Hagi lisa 54 p-st 3.6. nähtub, et K. S.le on korteriomandi otsene valdus üle antud 16.05.2014. Kostja leiab, et hageja ees vastutab korteriomandi müüja Virtual Property OÜ, kuid isegi, kui vastutust saaks laiendada kostjale (mida kostja eitab), siis pidi hageja puudused avastama hiljemalt korteriomandi otsese valduse üleandmisel, so 16.05.2014. Nimetatud juhul algas aegumistähtaeg korteriomandi valduse saamisest 16.05.2014 ning võimalikud nõuded aegusid 16.05.2017. Kuivõrd hageja on esitanud hagi kohtusse 12.05.2022 ehk ajahetkel, kui hageja nõue oli juba aegunud, siis on kostjal seadusest tulenev alus keeldumaks omapoolsete kohustuste täitmisest.

Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Sarnased lahendid

FIE V. K.

FIE V. K.

KOKKU

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

MENETLUSKULUD