Alar Veski hagi osaühing Werelend Vara vastu kahju hüvitise ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
112 647,73 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 24. aprilli 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Alar Veski ja osaühingu apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus
Werelend
Vara
Apellant (hageja) Alar Veski (isikukood XXXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Indrek Naur Vastustaja (kostja) osaühing Werelend Vara (registrikood 10325849), esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi abi Polina Tšernjak
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 24. aprilli 2024 otsus, millega jäeti Alar Veski hagi täies ulatuses rahuldamata. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista osaühingult Werelend Vara Alar Veski kasuks välja kahjuhüvitis 9749,48 eurot, samuti muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja otsuse põhjendusi.
2.Rahuldada Alar Veski apellatsioonkaebus osaliselt, osaühingu Werelend Vara apellatsionkaebus jätta rahuldamata.
Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:
3.1.Rahuldada Alar Veski hagi osaühingu Werelend Vara vastu osaliselt.
3.2.Mõista osaühingult Werelend Vara Alar Veski kasuks välja kahjuhüvitis 9749,48 eurot ja 24. aprilli 2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 2147,04 eurot ning alates 25. aprillist 2024 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudel (9749,48 eurot) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.
4.Jätta menetluskulud mõlemas kohtuastmes 90% ulatuses hageja ja 10% ulatuses kostja kanda.
5.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 102 907,21 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 1507,94 eurot ja viivise põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja ja kostja sõlmisid 30. septembril 2020 kinnistu müügilepingu, millega kostja müüs hagejale XXXXXX vallas X maakonnas asuva hoonestatud kinnistu. Aprillist oktoobrini 2021 tuvastas hageja elamul mitmeid puudusi. Puudused on loetletud ekspert Hannes Kase koostatud auditis. Hageja hinnangul ei vasta lepingu ese lepingutingimustele ja puuduste eest vastutab VÕS § 217 lg 1 ja 2, § 218 lg 1, 2 1 ja 4, VÕS § 101 lg 3, VÕS § 221 lg 2 ning VÕS § 230 lg 1 ja 3 alusel kostja. Tegemist ei ole puudustega, mille eest müügilepingu p 5.2 järgi vastutaks hageja. 3. novembril 2021 esitas hageja kostjale pretensiooni ja nõudis puuduste kõrvaldamist kolme kuu jooksul. 19. novembril 2021 keeldus kostja puudusi kõrvaldamast. Kuna puudused tuvastas spetsialist ja nende tuvastamiseks oli vaja ehitusalaseid eriteadmisi, oli järelikult tegemist varjatud puudustega. Asjaolu, et hageja külastas ehitusobjekti, ei välista kostja vastutust. Hageja teatas puudustest kostjale neli päeva pärast nende tuvastamist, mida saab pidada mõistlikuks ajaks. Isegi kui seda mitte pidada mõistlikuks ajaks, võib hageja VÕS § 221 kohaselt lepingutingimustele mittevastavusele siiski tugineda, kui mittevastavus tekkis kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kostja asja mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale. VÕS § 218 lg 21 sätestab kinnisasja müügil tarbijale puuduse olemasolu eelduse üleandmisel kui puudus tuvastatakse kahe aasta jooksul peale ehitise üleandmist. Müügilepingus ei olnud elamu kvaliteedi kohta kokkuleppeid, mistõttu pidi see vastama keskmisele kvaliteedile. Kvaliteeti saab mh hinnata Soome vastavate normide abil. Kasutusluba ei tõenda, et ehitis vastab keskmisele kvaliteedile. Eelduslikult peab elamu
vastama projektdokumentatsioonile ja sellest kõrvalekalded olema eraldi kokku lepitud. Uut maja ostes ei pidanud eeldama puudusi. Osaühingu Madest hinnapakkumise järgi maksab puuduste kõrvaldamine 99 709,96 eurot. 22. veebruaril 2022 nõudis hageja kostjal VÕS § 108, § 222 ja § 115 alusel kahju hüvitamist selles summas. Kostja ei ole kahju hüvitanud. Hagejale tekkinud kahjule lisanduvad Hannes Kase auditi kulu 1496,25 eurot, osaühingu Helios alarõhutesti kulu 528 eurot ja kohtueelne õigusabikulu 1173 eurot. Kokku on hageja kahjunõue 102 907,21 eurot. Viivis kahjunõude esitamisele järgnevast päevast ehk 23. veebruarist 2022 kuni hagi esitamiseni 2. mail 2022 on VÕS § 113 alusel 1507,94 eurot. Kostja esitatud hinnapakkumised on näilikud. Pooled ei sõlminud töövõtulepingut. Elamu ehitas kostjale osaühing Ferdmaster ja hageja pidi kinnistu ostma kostjalt koos valmis majaga.
6.augusti 2020 üleandmise-vastuvõtmise aktil ei ole õiguslikku tähendust, sest sellele kirjutasid alla hageja ja osaühing Ferdmaster, kuid hagejal ei olnud osaühinguga Ferdmaster lepingut sõlmitud.
21.detsembril 2020 koostatud aktiga fikseeriti maalritööde kahjustused, tegemist ei olnud elamu üleandmise aktiga.
2.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja rahastas hageja elamu ehitamist ning müüs seejärel hagejale kinnistu valmis elamuga. Ehitustehnilised otsused kooskõlastati hagejaga, ta oli ehitusprotsessi kaasatud. Osad materjalid tellis hageja ise ning töid tegid ka kolmandad isikud. Elamu vastab nii ehitusprojektile kui ka ehitamise käigus sõlmitud kokkulepetele. Elamule väljastatud kasutusluba näitab, et ehitamine vastas ehitusloale ning elamut on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kolm kuud pärast müügilepingu sõlmimist, 21. detsembril 2020, vaadati elamu ühiselt üle ja fikseeriti puudused. Ülevaatuse akti koostas erapooletu asjatundja Silvi Laane. Kostja oli valmis aktis fikseeritud tööd tegema ning lepiti kokku, et mõned tehakse kohe ja mõned 2022. aasta augustis. Ühel hetkel teatas hageja, et tegeleb aktis nimetatud töödega ise ja hindas nende maksumuseks 2500 eurot, kuid nõudis kostjalt 4500 eurot. Kompromissina oli kostja nõus hagejale tasuma 3500 eurot. Hageja sellega nõus ei olnud. Hannes Kase auditis nimetatud etteheited ei lange osaliselt isegi kostja vastutusalasse, mis müügilepingus kokku lepiti (lepingu p 5.2). Dokumentatsiooni puudumisele ei saa hageja tugineda, sest ta ei teavitanud kostjat puudulikust dokumentatsioonist õigeaegselt. Hageja ja kostja vahel oli müügileping. Müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ei ole tõendanud, et auditis nimetatud etteheidete näol on tegemist müügilepingule mittevastavusega, Hannes Kase viidatud dokumente ei ole nimetatud müügilepingus. Lepingu ese vastas lepingutingimustele, hageja oli ostes teadlik selle seisukorrast ning isegi, kui elamu mingis osas ei vastaks lepingutingimustele, välistavad leping ja seadus kostja vastutuse. Hageja soovitud vaegtööd olid müügilepingus nimetatud. Hageja ütleb ka ise, et puudused olid näha ka visuaalsel vaatlusel, st ei olnud varjatud. Asjatundja viide puudusele ei muuda seda varjatuks. Hageja ei ole mittevastavusele tuginenud selleks ettenähtud aja jooksul. Hagis nõutava hüvitise suurus on põhjendamatu. Väidetav kahju on üle poole kinnistu müügihinnast. Hageja ei ole tõendanud, et talle on selline kahju tekkinud. Alarõhutesti seos hageja nimetatud kahjuga ei ole tõendatud. Hageja ei saa kostjalt nõuda ka kulude hüvitamist. Kostja ei ole keeldunud puuduste kõrvaldamisest, kostja küsis täiendavaid andmeid. Hageja saab nõuda ainult tegelikult kantud parandamiskulude hüvitamist.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 24. aprilli 2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus tuvastas, et pooled leppisid kokku, et hageja ostab kostjalt valmis elamu, elamut ehitas Ferdmaster OÜ ning kostja finantseeris ehitust, elamu ehitati eesmärgiga müüa see hagejale ning kostja andis 30. septembril 2019 ehitajaga peetud koosolekul nõusoleku hageja kaasamiseks ehitusprotsessi. Hageja allkirjastas 10. augustil 2020 elamut ehitanud Ferdmaster OÜ-ga tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Pärast müügilepingu sõlmimist teavitas hageja kostjat elamu puudustest ning 21. detsembril 2020 vaadati elamu üle ja fikseeriti defektid. Kostja oli nõus aktis fikseeritud tööd ära tegema, kuid hageja soovis nendega ise tegeleda. Maakohus leidis, et elamu vastab müügilepingu tingimustele ja kostja ei ole lepingut rikkunud. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja tõendanud, et elamu ei vasta lepingutingimustele. Elamule on väljastatud kasutusluba, hageja teadis elamu seisukorrast ja kasutatud materjalidest, hageja kasutab elamut. Hannes Kase auditis märgitud dokumentidele ei ole viidet müügilepingus. Hageja nimetatud puuduste kohta leidis maakohus järgmist. Ei vasta tõele, et elamu on rajatud ilma soklita. Müügilepinguga välistati kostja vastutus jahutus- ja küttesüsteemide eest, millest tulenevalt ei vastuta kostja õhksoojuspumba väidetavalt puuduliku isolatsiooni eest. Räästakast on kaldu klaaspiirde tõttu, mida projekt ei näe ette ja mille paigaldas hageja. Müügilepingus ei olnud kokkulepet, et kohalduvad Soome ehituskvaliteedi RYL nõuded, mistõttu ei pidanud voodrilaudade ja terrassilaudade paigaldus, terrassiposti kalle ning viimistlus neile vastama. Ei ole tõendatud, et lokaalne kahjustus fassaadi õhekrohvis tähendaks elamu mittevastavust lepingutingimustele. Akende eest kostja müügilepingu kohaselt ei vastuta, mis välistab kostja vastutuse ka akende veeplekkide kalde eest. Aurutõkke asemel on paigaldatud OSB-plaadid, mis täidavad aurutõkke funktsiooni. Hageja paigaldas tehnosüsteemid ise ja teadis aurutõkke lahendust. Kuna hageja ei soovinud küttekollet, ei olnud vaja ka katuseredelit. Dokumentatsiooni puudused ei ole käsitatavad elamu puudustena. Kuna hageja viibis ehitamise käigus tihti objektil ja andis ehitajale detailseid juhiseid, oli ta elamu seisukorraga kursis. Puudused olid silmaga nähtavad ja hageja teadis neist. Et hageja on elamu üle vaadanud ja teab selle seisukorda, on hageja kinnitanud ka müügilepingus. Hageja ei saa tugineda lepingutingimustele mittevastavusele ka selleks antud tähtaja möödumise tõttu. Dokumentatsiooni kohta pidi hageja andma tagasisidet 18. detsembriks 2020, kuid ei teinud seda. Müügileping sõlmiti 30. septembril 2020, esimese nõudekirja saatis hageja kostjale 3. novembril 2021, mis on rohkem kui aasta hiljem. Arvestades, et hageja oli ehitusprotsessi kaasatud, pidi ta kõigist hagiavalduses nimetatud etteheidetest teadma hiljemalt müügilepingu sõlmimise ajal ning oleks pidanud kostjat neist teavitama hiljemalt 30. novembril 2020. Nõude suurus ei ole adekvaatne. Kui hageja oleks puuduste tõttu ilma jäänud rohkem kui poolest lepingu eseme väärtusest, oleks mõistlik õiguskaitsevahend lepingust taganemine. Hannes Kase arvamus ei saa olla hinnapakkumise alusdokumendiks, sest ta ei teadnud müügilepingust tulenevaid kokkuleppeid. Alarõhu testi seos ühegi puudusega ei ole tõendatud. Kuna kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, siis ei ole põhjendatud ka kahju kindlaks tegemisega seotud kulude ja kohtueelsete õigusabikulude nõuded ning viivis.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 24. aprilli 2024 otsuse tühistamist ja hagi rahuldamist ning menetluskulude jätmist kostja kanda.
Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud olulises ulatuses analüüsimata hageja esitatud seisukohad ja tõendid, maakohus ei selgitanud pooltele tõendamiskoormist ega hinnanud tõendeid õigesti. Maakohus leidis, et elamule välja antud kasutusluba kinnitab, et müügilepingu ese vastab müügilepingu tingimustele. Hageja vastuväited sellele on jäetud arvestamata ja hindamata. Maakohus ei viidanud ühelegi õigusnormile, mille kohaselt tähendab kasutusluba keskmisele kvaliteedile vastavat ehitist. Maakohus ei arvestanud hageja põhjendusi, miks ehitusobjektil viibimine ja ehitajaga suhtlemine ei välista kostja vastutust. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ehituseksperdi märgitud puudused ei saa olla varjatud puudused. Spetsialisti jaoks lihtsalt märgatavad puudused ei pea olema märgatavad tavalise tarbija jaoks, kellel puuduvad ehitusalased eriteadmised. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Kostja vastutust ei välista asjatundja viibimine maja ülevaatusel, kuna hageja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi müüja avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Alusetu on maakohtu väide, et hageja kinnitused müügilepingus tähendavad, et hageja teadis lepingu eseme varjatud puudusi ja oli nõus kinnistu ostma koos nendega. Ei ole õige ka seisukoht, et kui elamu on elamiskõlblik, siis ei ole sellel puudusi. On tuvastatud, et lepingu esemel olid puudused ja need olid olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal. Puuduste analüüsimisel jättis maakohus arvestamata hageja põhjendused, nimelt: sokli puuduseks on see, et ei ole võimalik kontrollida, kas on paigaldatud hüdroisolatsioon ja drenaažikile, mis on vajalikud selleks, et vesi ei koguneks seinale ja isolatsiooniplaadid ei saaks kahjustada; kuna katuseredelit ei paigaldatud, eeldas kostja, et ehitusprojekti muudetakse ja redeli eest makstud raha tagastatakse; maakohtu järeldus, et müügilepingu p 5.2 kohaselt on kostja vastutus õhksoojuspumba isolatsiooni sademekaitse puudumise ja aknaplekkide paigalduse eest välistatud, on tehtud kostja paljasõnalise väite põhjal, ilma tõendita ei saanud niimoodi otsustada; fassaadi õhekrohvi lokaalse kahjustuse puhul kehtib VÕS § 218 lg 2 1 järgi eeldus, et puudus on tingitud kostjast ja see kõrvaldatakse garantiiaja jooksul; maakohus ei ole põhjendanud, kuidas on seotud aurutõke ja tehnosüsteemide paigaldus. See, et hageja paigaldas ise tehnosüsteemid, ei välista kostja vastutust aurutõkke nõuetele mittevastava paigalduse eest; selle kohta, et hoovipoolse räästakasti kaldumine hoone keskosa suunas on tingitud klaaspiiretest, ei ole esitatud tõendeid; sarnaselt töövõtulepingule tuleb ka müügieseme kvaliteedi hindamisel lähtuda Soome ehitusstandardist; läbipuhked lae- ja seinaliidetes mõjutavad hoone energiasäästlikkust ja -tõhusust, mis on oluline ehituslik puudus ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg 2 p 6 mõttes; ilma materjali sertifikaatide ja teostusjoonisteta ei ole võimalik tuvastada, millist materjali on ehitamisel kasutatud ja kas see vastab ohutusnõuetele, millised muudatusi on ehituse käigus sisse viidud jne; maakohus ei arvestanud, et ekspert leidis elamul 26 puudust, kuid kostja vaidlustas neist ainult 11, ülejäänud puudused on kostja seega omaks võtnud. Maakohus jättis tõendamiskoormuse jagamisel tähelepanuta, et vaidlus on tarbijalemüügi üle, mille puhul VÕS § 218 lg 21 alusel eeldatakse müüja vastutust ja VÕS § 221 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ka sõltumata õigeaegsest teatamisest.
Müügilepingu p 5.2 ei välista kostja vastutust hagiavalduses loetletud puuduste eest, maakohus on selles osas jaotanud tõendamiskoormuse valesti. Kuna tegemist on vastutust välistava kokkuleppega VÕS § 106 tähenduses, pidi kostja tõendama, et ta mõne puuduse eest ei vastuta. Hinnates puudustest teatamise aega, on maakohus jätnud tähelepanuta tarbija õiguste erilise kaitse. Hageja ei saanud garantiiaja jooksul ilmnevatest puudustest teada juba müügilepingu sõlmimisel. Puudustest teatamiseks mõistlik aeg sõltub puuduse iseloomust. Puudused tuvastati ja hageja esitas pretensiooni kahe aasta jooksul elamu üleandmisest. Maakohus on hüvitise suurust hinnanud ainult kostja väidete alusel ega ole põhjendanud, miks ta hageja väidetega ei nõustu. Maakohus ei arvestanud, et osa müügihinnast tasus hageja sularahas, ka ei sisaldu müügihinnas hageja tellitud tööd ja ostetud materjalid. Puuduse kõrvaldamine on kallim kui uue asja ehitamine. Kostja esitatud hinnapakkumised ei võta arvesse eksperdi näidatud ehitusmahtusid. Maakohus on põhjendamatult lugenud auditi ebausaldusväärseks tõendiks. Auditi eesmärgiks oli kontrollida elamu vastavust kvaliteeditingimustele ning koostada garantiitööde loetelu, mitte tuvastada, kes vastutab puuduste eest. Kostja menetluskulude suuruse on maakohus oma diskretsiooniõigusest tulenevalt määranud õigesti.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude hageja kanda jätmist ning maakohtu otsuse tühistamist osas, milles kostja menetluskulud hagejalt osaliselt välja mõisteti, ja hagejalt kostja maakohtu menetluse kulude täies ulatuses välja mõistmist. Maakohus on kontrollinud, kas elamu vastab müügilepingu tingimustele. Kasutusluba on üks tõend teiste hulgas, mis seda vastavust tõendab. Hageja ei erista, kas elamu pidi vastama müügilepingule või olema keskmise kvaliteediga. Määrav on, et elamu vastab müügilepingule, kuid see on kindlasti ka keskmise kvaliteediga. Riigikohus on selgitanud, et keskmise kvaliteedi lävendi ületamiseks on vaja, et elamus oleks elementaarsed elutingimused. Hageja viited ehitusstandarditele on asjakohatud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et elamu vastab lepingutingimustele, kuna see on elamiskõlblik. Hageja teadis kinnistut ostes kõigist elamu ehituslikest ja tehnilistest detailidest. Hageja viidatud puudused ei ole varjatud (praod seintes, värvi tilkumine, kõrvalekalded parketis, pilude ebaühtlus jm viimistlusvead). Katuseredeli eest tasumine on uus väide ja tõendamata. Ka väite, et akende veeplekid paigaldas kostja ja tegi seda ebakvaliteetselt, esitas hageja esmakordselt ringkonnakohtule. Kostja ei ole veeplekke paigaldanud ning maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja ei vastuta akendega seotud puuduste eest. Õhksoojuspumba isolatsioonil sademekaitse puudumise eest välistab kostja vastutuse müügilepingu p 5.2, õhksoojuspumba paigaldas Bosch. OSB-plaadi kasutamist kirjeldavale tõendile hageja maakohtu menetluses vastu ei vaielnud. Väide sokli puudumise kohta ei vasta tõele, maakohus on korrektselt leidnud, et sokkel on olemas. Sokkel on soojustatud vastavalt projektile, mida kinnitab kohtule esitatud sertifikaat. Maakohus on õigesti leidnud, et räästakasti kalle ei ole puudus, mille eest kostja vastutaks. Maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et Hannes Kase audit ei ole usaldusväärne, sest ta ei teadnud vastutuse kohta sõlmitud kokkulepetest. Maakohus on korrektselt leidnud, et hageja on puudustest teatamisega hilinenud. Ei ole usutav, et hageja auditis märgitud puudusi enne ei näinud (räästakast, voodrilaua vuugipilu, siseviimistluse puudused, lokaalne kahjustus õhekrohvis). Hageja sai puudustest teada ehitustööde tegemise ajal.
Maakohus jättis õigesti kohaldamata VÕS § 218 lg 2 1. Säte reguleerib tõendamiskoormist olukorras, kus tuvastatud puudused kvalifitseeruvad asja lepingutingimustele mittevastavuseks. Antud juhul vastas müüdud asi lepingutingimustele. Samuti ei ole kohane viide VÕS § 230 lg-le 3, mis reguleerib müügigarantiid kui müügilepingust eraldiseisvat õigussuhet. Kostja ei ole hagejale müügigarantiid andnud. Maakohus on õigesti jaotanud tõendamiskoormise. Maakohus on õigesti tuvastanud, et nõudesumma ei ole adekvaatne. 3. detsembril 2020 toimunud ülevaatusel ei viidanud hageja, et tal on lisaks aktis fikseeritule veel etteheiteid ehitise kvaliteedile. Puuduste kõrvaldamise reaalseks kuluks hinnati tookord 2500 eurot. Sularahas müügihinna tasumine on müügilepingu p-s 4.2 kajastatud. Maakohus jättis rahuldamata kostja menetluskulude nõude 9333,90 euro ulatuses. Kostja meelest tehti talle liiga. Menetluskulud ei olnud ebatavaliselt suured. Kostja esindajad ei ole üksteise tööd dubleerinud. Kostja on esitanud rohkem tõendeid, argumendid on paremini põhjendatud kui hagejal, puuduvad ebamõistlikud kordused. Kui kostja oli valmis asja sisuliseks lahendamiseks, tahtis hageja veel esitada täiendavaid seisukohti. See tõi kaasa kulutusi kostjale, aga mitte kvaliteedi tõusu. Esindajate tunnitasu ei olnud põhjendamatult kõrge.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas, milles maakohus jättis hageja nõude täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 9749,48 eurot ja viivise ning muudab eelmärgitust lähtuvalt ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Samuti muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, kostja apellatsioonkaebus jäetakse rahuldamata. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
7.Maakohus on küll lõppastmes jätnud hageja nõude osaliselt õigesti rahuldamata, kuid on kohaldanud valesti materiaalõigust, jätnud osad tõendid hindamata või andnud neile eksliku hinnangu.
8.Hageja esitas müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude, sest müüdud asi ei vasta lepingutingimustele. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: kostja müüs hagejale kinnisasja XXXXXXX vald, X maakond; kinnisasi oli hoonestatud, kostja ehitas sellele hageja tellimusel enne müüki elamu, mille jaoks kostja oli sõlminud töövõtulepingu kolmanda isikuga (Ferdmaster OÜ); hageja esitas 3. novembril 2021 kostjale elamu juures tuvastatud puuduste kõrvaldamise nõude, kostja teatas 19. novembril 2021, et ei nõustu hageja pretensiooniga; müügihinna 193 641 eurot on hageja kostjale tasunud. Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnisasi vastas lepingutingimustele, st kas kostja on rikkunud müügilepingut, kas kinnisasjal asuval elamul on selliseid puudusi, mille eest kostja vastavalt VÕS § 218 lg-le 1 vastutab ja mis annavad hagejale õiguse nõuda kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel.
9.Kahju hüvitamise nõude eelduseks on VÕS § 115 lg 1 järgi võlgniku kohustuse rikkumine, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju
ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi elamu vastama.
9.1.Maakohus on järeldanud, et elamu vastab müügilepingu tingimustele, sest sellele on väljastatud kasutusluba, mistõttu on elamu kasutamiseks ohutu ja vastab suuresti ehitusprojektile. Ringkonnakohus maakohtu järeldusega ei nõustu. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab müügilepingu ese vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust, peab lepingupool VÕS § 77 lg 1 järgi täitma kohustuse asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingu p-s 2.2.7 kinnitas kostja elamu kvaliteedi kohta, et „elamu vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta tehtud ümberehitused, elamu on elamiskõlbulik, elamu on ühendatud elektrivõrguga (elekter peakaitsmega 25 A) ning vee- ja kanalisatsioontrassidega, elamu kütteliigiks on põrandaküte õhk-vesi soojuspumbaga, lisaks on majas jahutus- ja ventilatsioonisüsteem ning kogu protsess on juhitav läbi Smart-lahenduse (tark maja)“. Müügilepingu p-s 5.3 leppisid pooled kokku, et vaegtööna teeb müüja valitud ehitaja korda siseviimistlustöödes esinevad defektid hiljemalt 30. oktoobril 2020. Elamu pidi seega vastama müügilepingu p-des 2.2.7 ja 5.3 kokkulepitule ning ülejäänud osas olema vähemalt keskmise kvaliteediga. EhS § 50 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Maakohtul on seega õigus, et kasutusluba on märk sellest, et ehitist on võimalik ja ohutu kasutada ning see vastab projektile (EhS § 55 p 1, 2, 5, 6), mis aga ei välista muid puudusi või täpsemaid kvaliteedikokkuleppeid ega tõenda, et elamu on keskmise kvaliteediga. Nii näiteks tuvastasid pooled juba enne müügilepingu sõlmimist vaegtööd ja seda sõltumata kasutusloast, mis tähendab, et elamul olid juba mingid tunnused, mis mõlema poole meelest nõutavale kvaliteedile ei vastanud. Ainuüksi kasutusloa olemasolust ei saa seega järeldada, et müüdud asi vastab lepingutingimustele või on vähemalt keskmise kvaliteediga.
9.2.Maakohus leidis, et hagiavalduses toodud etteheidete puhul ei ole hageja tõendanud, et nende puhul oleks tegemist müügilepingule mittevastavusega, sest elamu auditi läbi viinud Hannes Kase nimetatud kvaliteedinõuetele ja muudele dokumentidele ei ole viidatud müügilepingus ning puudused dokumentatsioonis ei käsitle ehituse kvaliteeti ega saa olla aluseks kahju hüvitamise nõudele. Seejuures on maakohus jätnud tähelepanuta, et kui müügileping ei sisalda kokkuleppeid asja omaduste kohta, saab asja lepingutingimustele mittevastavus kõne alla tulla VÕS § 217 lg 2 p-des 2 jj sätestatud tingimustel. Müügilepingus on nimetatud vaid elamu vastavust projektile, elamiskõlblikkust ja kommunikatsioone, kuid ei ole midagi kokku lepitud nt siseviimistluse või dokumentatsiooni kohta. Elamus peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 kohaselt eelkõige olema tagatud elementaarsed elamistingimused, lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (RKTKo 30. september 2015 nr 3-2-1-100-15, p 26). Ehitise kvaliteedinõudeid on kohtupraktika sisustanud muu hulgas Eestis kehtestatud projekteerimisnormide ning Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidega (vt nt RKTKo 30. november 2005 nr 3-2-1-131-05, p 12). Riigikohus on leidnud, et head ehitustava järgib isik, kes täidab nõudeid, mis on ehitamise valdkonna spetsiifika tõttu sätestatud lisaks õigusaktidele ka soovituslikku tähendust omavates aktides (RKKKo 17. märts 2010 nr 3-1-17-10, p 7.2). Kostja seisukoht, et Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-5-12 p-s 29 selgelt eristanud „kvaliteedistandardit“ ja „kvaliteedinõudeid“, ei ole õige. Lahendis on laused: „Pooled ei ole väitnud, et ehitis pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile VÕS § 217 lg 2 p 1
mõttes. See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama.“ Eesti keele seletava sõnaraamatu (EKI 2009) järgi on „standard“ kvaliteedi- jm nõuete kogum, ühtsed kohustuslikud nõuded; normdokument nende nõuete kindlaksmääramiseks. Tegemist on sisuliselt sünonüümidega, standard sisaldab nõudeid. Hannes Kase on auditi koostamisel juhindunud üldtunnustatud ehitusreeglitest „Hea ehitustava”, ehitusseadustikust, ehitise auditi tegemise korrast, majandus- ja taristuministri määrusest nr 116, Eesti ehitusteabe kartoteegist internetis, Eesti standarditest ja asjakohastest Riigikohtu lahenditest (dtl 43), auditi tekstis on viidatud ka Soome kvaliteedistandardile RYL, mida Eestis uute hoonete ehitamisel tavaliselt järgitakse. Riigikohtu praktika alusel saab juhendite ja standardite järgimist pidada ehitise keskmise kvaliteedi hindamise aluseks ning neile viitamine ei õigusta auditi tõendina arvestamata jätmist. Antud juhul tuleb arvestada ka, et hageja ostis uue elamu. Uue ehitise puhul ei pea ostja eeldama kasutamisest tekkinud kulumist, vaid õigustatud on ootus, et ehitustööd vastavad uue elamu ehitamiseks kehtestatud nõuetele.
9.3.Maakohus luges Hannes Kase auditi ebausaldusväärseks ka põhjusel, et Hannes Kase on valesti tuvastanud, kes milliste puuduste eest vastutab. Selline järeldus ei ole põhjendatud. Ehituslike puuduste tuvastamiseks ei pea asjatundja teadma ega hindama, kuidas jaguneb poolte vahel vastutus. See, milliste puuduste eest vastutab müüja ja milliste eest ostja, selgub kas poolte läbirääkimiste või kohtumenetluse käigus. Isegi kui asjatundja vastutuse jagunemise kohta oma arvamuse avaldab, ei muuda see dokumenti ehituslike puuduste tuvastamise osas ebausaldusväärseks. Ringkonnakohtu meelest tuleb auditit hageja väidetud puuduste hindamisel arvesse võtta.
10.Puuduste tõendamise osas on maakohus hageja hinnangul valesti jaganud tõendamiskoormise ega ole arvestanud VÕS § 218 lg-s 21 sätestatuga. VÕS § 208 lg 4 järgi ei ole kinnisasja müük tarbijalemüük, kuid VÕS § 218 lg 21 järgi eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Sellest tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Antud juhul ei ole aga vaidlust selle üle, kas hageja viidatud puudused olid olemas elamu üleandmise ajal, vaid selle üle, kas tegemist on üldse elamu puudustega ja kas kostja nende eest vastutab. Puuduste olemasolu pidi hageja tõendama. Kui puuduse olemasolu on tõendatud, saab hinnata, kas see oli olemas juba asja üleandmise ajal või on selline eeldus vastuolus puuduse olemusega.
11.Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 välistab müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Maakohtu hinnangul ei saanud elamul olla hageja eest varjatud omadusi ega puudusi, sest hageja viibis korduvalt ehitamise ajal objektil, võttis ehitustööd vastu ja kinnitas müügilepingus, et teab müügieseme seisukorda.
11.1.Maakohtu arusaam varjatud puuduse olemusest on ekslik. Ostja müügilepingus antud kinnitus, et ta on asja üle vaadanud ja teab selle seisukorda, ei välista müüja vastutust varjatud puuduste eest ega tõenda, et asi vastab lepingutingimustele. Ostja saab teada vaid neid asja omadusi, mis on ülevaatusel näha ega ole varjatud või millest müüja on ostjale teatanud. Varjatud puuduse tunnuseks ongi see, et see ei ole ostjale ostmise ajal teada, sest seda ei ole näha ja seda ei saa asja ülevaatusel avastada. Müüja saab enda vastutuse sellise puuduse eest
välistada üksnes puuduse kohta ostjale teavet andes, millega puudus ei ole enam varjatud, vaid muutub asja kokkulepitud tingimuseks. Ostja kinnitus asja seisukorra teadmise kohta ei tähenda, et ta teab ka asja selliseid omadusi, mis on tema eest varjul või et asjal varjatud puudusi ei ole.
11.2.Hageja osalemine ehitustööde juures ei välista asjatundja ehk ehitaja kohustust juhtida tähelepanu tellija ebapädevatele juhistele. Hageja antud juhised kohtule esitatud e-kirjades puudutasid selliseid ehitustöid, mis üldiselt ei eelda ehitusalaseid eriteadmisi (värvid, valgustid, pistikute asukoht, siseuksed, tänavakivid jms, dtl 137–153). Kostja ei ole ka näidanud, milline osa hageja märgitud puudustest oli seotud hageja valitud materjalide või antud juhistega.
12.Erinevalt hageja väidetust ei sisaldu müügilepingus garantiikokkulepet. VÕS § 230 lg 1 järgi eeldab müügigarantii müüja tahteavaldust asi teatud tingimustel asendada, parandada või seda hooldada. Garantii ei kaasne müügiga automaatselt. Müügigarantii ja sellest tulenevad õigused kujutavad endast müügilepingust põhimõtteliselt täiesti iseseisvat õigussuhet (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt, Tallinn 2019, § 230 komm 3.5). Kohtule ei ole esitatud dokumenti, milles kostja oleks andnud müügigarantii või oleks lepitud kokku ehitusgarantiist tulenevate õiguste hagejale loovutamises või selle ühises teostamises. Seetõttu saab hageja esitada kostja vastu nõudeid müügilepingu rikkumise sätete alusel.
13.Kuna maakohus järeldas ekslikult, et elamul ei olnud hageja eest varjatud puudusi ning luges auditi põhjendamatult ebausaldusväärseks ja jättis osa tõendeid hindamata, kontrollib ringkonnakohus, kas hageja väidetud puuduste olemasolu on tõendatud, kas tegemist oli varjatud puudustega ja kas kostja nende eest vastutab. Maakohus jättis ka osa hageja väiteid puuduste kohta analüüsimata.
13.1.Hageja väitel puudub elamul sokkel. Kostja sõnul on sokkel olemas, kuid hageja soovil rajatud sellisena, et majja sisenemisel ei moodustuks kaldpinda. Sokli olemasolu ja normidele vastavuse tõenditena on kostja esitanud projekti (dtl 169), foto, millel on näha ehitusjärgus elamu, mille allosas on roosakas riba (dtl 171), täiendava soojustuse sertifikaadi (dtl 172–173) ja koosoleku protokolli, kus sokliosa muutmine hageja palvest tulenevalt otsustati (dtl 174). Soklilahendus, st et sokkel ei ulatu üle maapinna, on maja välisel vaatlusel näha. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et soklit erinevalt koosolekul otsustatust üldse ei rajatud. Hageja heidab kostjale ette, et sokliosa ei ole võimalik kontrollida, kas sinna on paigaldatud hüdroisolatsioon ning kaitse- ja drenaažikile, mis on vajalik, et vesi ei koguneks seinale ega kahjustaks isolatsiooniplaate. Kontrollivõimaluse puudumine ei saa olla sokli puudus. Hageja ei ole väitnud, et sokli puudustest tulenevalt oleks tekkinud veekahju. Hageja ei ole seega tõendanud, et tegemist oleks puudusega, mille eest kostja vastutab.
13.2.Maakohus on õigesti lugenud õhksoojuspumba isolatsioonil sademekaitse puudumise eest kostja vastutuse välistatuks müügilepingu punktiga 5.2. Vastutuse välistamise kokkuleppe mõistmine ei eelda täiendavaid tõendeid. Kostja on esitanud tõendi, et õhksoojuspumba paigaldas kolmas isik (dtl 147), kuid see ei ole pooltevahelise vastutuse jagamises oluline. Müügilepingu p-st 5.2 tuleneb üheselt, et ventilatsiooni-, jahutus- ja küttesüsteemi tööde ega seadmete eest kostja ei vastuta.
13.3.Räästakasti kaldumise kohta on kostja väitnud, et selle põhjustas hiljem lisatud klaaspiire. Õige on kostja väide, et projekt ei näe klaaspiiret ette (dtl 175). Hageja ei ole vaielnud vastu sellele, et kostja klaaspiiret ei paigaldanud. Õige on hageja väide, et klaaspiirde ja kaldumise seos on tõendamata. Kui pidada klaaspiiret avatäiteks, siis müügilepingu p 5.2 järgi ei vastuta kostja selle paigaldamise võimalike vigade eest. Samas ei ole sõltumata sellest, kes ja millal klaaspiirde paigaldas, tõendatud, et räästakasti kaldumise on põhjustanud just klaaspiire. Auditis ei ole märgitud kalde põhjust. Tegemist on kostja tõendamata järeldusega, mis põhineb eeldusel, et piire kinnitub räästakastile. Ei ole ka
tõendatud, et räästakasti kaldumine mõjutab elamu funktsionaalsust või et kalle ületaks lubatud piire. Audit toob välja detaili sirguse lubatud hälbe, kuid ei nimeta, kui suur on kõrvalekalle antud juhul ja kas see ületab lubatud hälvet (dtl 46). Ei ole seega tõendatud, et tegemist ei ole seega sellise puudusega, mille eest kostja vastutab.
13.4.Voodrilaudade ja terrassilaudade paigaldamise puudusena nimetab hageja auditile viidates, et räästalaudis on paigaldatud vastu krohvi, mis takistab laua tuuldumist, kinnitustarvikute ümberpaigutamisest on jäänud tühje auke, laudise pilud ei ole ühtlased, kruvid on paigaldatud liiga laua otstesse ja värv ei ole ühtlane (dtl 46–47). Nimetatud puudused pidid olema elamu ülevaatusel näha, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudustega. Osad puudustest on ka esteetilist laadi ega sega elamu kasutamist.
13.5.Viltuse terrassiposti osas on asjatundja järeldus vastuoluline. Audit toob välja, et posti kaugus klaasi liistuni on all 15 mm ja üleval 25 mm, seega hälve on 10 mm. TarindiRYL järgi on lubatud hälve ± 5 mm. Asjatundja on samas järeldanud, et tarind vastab maksimaalsele lubatud hälbele (dtl 49) ning hageja esitatud hinnapakkumises on vastava punkti all märkus „vastab miinimumnõuetele“ (dtl 81). Hageja esitatud tõendite pinnalt ei saa terrassipostiga seonduvat seega pidada elamu puuduseks.
13.6.Fassaadi õhekrohvi lokaalse kahjustuse kohta leidis maakohus, et hageja ei ole tõendanud, et see tähendab elamu lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 mõttes. Arvestades, et krohvis on auk, mis paljastab armeerimisvõrgu (dtl 49), ei saa seda pidada krohvimise keskmiseks kvaliteediks. Kostja hinnangul on elamu kasutamise käigus tekkinud mehhaaniline vigastus, asjatundja meelest ei ole tegemist elamu kasutamisel tekkinud veaga. Kuivõrd asjatundja toob esile ka töö tehnoloogianõuete rikkumise (soojusisolatsioonisüsteemi armeerimisnõuded ei ole täidetud, dtl 49–50), on tema hinnang antud kahjustusele usaldusväärsem. Tegemist on puudusega, mis ilmnes kahe aasta jooksul ehitise hagejale üleandmisest ja mille puhul tuleb VÕS § 217 lg 2 1 alusel eeldada, et puudus oli olemas elamu üleandmise ajal ning mille eest kostja VÕS § 218 lg 1 alusel vastutab.
13.7.Maakohus on õigesti leidnud, et aknaplekkide paigaldamise eest vastutab müügilepingu p 5.2 alusel hageja. Hageja on tõendanud, et aknaplekid on paigaldatud liiga väikese või olematu kaldega ega vasta seetõttu nõuetele. Kumbki pool ei võta omaks aknaplekkide paigaldamist. Kostja ja töövõtja 29. novembri 2019 koosoleku protokollist tuleneb, et hagejale anti nõusolek tellida kõik avatäited vastavalt oma soovile, tingimusel, et ei kostja ega töövõtja nende eest ei vastuta ja et avatäidete tootja/paigaldaja teeb ka kõik vajalikud mõõtmis-, kinnitus-, tihendus- ja vormistustööd k.a tuuletõkkemembraani, liistude ning katte- ja veeplekkide paigaldustööd (dtl 188). Sellest saab järeldada, et kostja aknaplekke ei paigaldanud, vaid avatäide hõlmas ka aknaplekke. Kostja sõnul esitas hageja esmakordselt ringkonnakohtule väite, et aknaplekid paigaldas kostja ja tegi seda ebakvaliteetselt. Hagiavalduses on samas märgitud, et aknaplekkide kalle ei vasta nõuetele ja hageja on nõudnud muu hulgas kahju hüvitamist aknaplekkide uuesti paigaldamise eest ehk nõue on selliselt esitatud juba maakohtus, mistõttu ei ole õige kostja seisukoht, et hageja esitas aknaplekkidega seonduva nõude esmakordselt ringkonnakohtule. Samas välistab müügilepingus sisalduv kokkulepe kostja vastutuse aknaplekkide paigaldusvigade eest.
13.8.Hageja heidab kostjale ette lae aurutõkke puudumist. Maakohtu viide, et kuna hageja paigaldas tehnosüsteemid ise, teadis ta valitud aurutõkkelahendusest, ei ole asjakohane. Kostja ja töövõtja 29. novembri 2019 koosoleku protokollist nähtuvalt tegi töövõtja ettepaneku asendada aurutõkkekile täis-punn 15 mm OSB-plaadiga, sest „kile võib hilisemas ekspluatatsioonis tekitada liigse niiskuse laekonstruktsioonis ning sellest tulenevalt hallituse ohu. Kuna laepealne osa on hästi ventileeritav ning katusekatte all on hingav aluskate, siis väike osa aurust, mis läbib OSB-d, tuuldub hästi välja ka laepealsest soojustusest“ (dtl 188).
Auditis on leitud, et kondensaati ei teki 10 mm paksuse OSB-plaadi ja 300 mm paksuse puistevilla korral ja et valitud lahendus ei vasta ehitusprojektile (dtl 51). Ehitusprojektis on tõesti teistsugune lahendus, kuid asjatundja ei ole välja toonud, kuidas mõjub kondensaadi tekkele elamus kasutatud 5 mm võrra paksem OSB-plaat. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et laele oleks tekkinud kondensaat. Auditis ei ole läbipuhked ja aurutõke omavahel seostatud, samuti ei ole hinnatud ega tõendatud, kuidas tõstab aurutõkke puudumine elamu kütmise ja jahutamise kulusid. Hageja on nimetanud läbipuhkeid aurutõkke puudumise põhjuseks (nt dtl 5), mis ei ole loogiline. Kostja esitatud ülevaateartikli alusel ei saa kohus teha järeldusi vaidlusaluse elamu kohta. Kokkuvõttes ei ole hageja tõendanud, et aurutõkkelahendus on elamu puudus või et kostja oleks valinud sobimatu lahenduse.
13.9.Siseviimistluse vigadena nimetab hageja värvipragusid, värvitud pinna ebaühtlust, ebakorrektseid äärelõpetusi, viltu laotud seina, aknahinge katte puudumist, põrandaliistude paigalduse vigu ja purunenud silikoonvuuki (dtl 52–59). Värvipragude tekkimine pärast maja valmimist on uute majade puhul tavapärane ja nende teket saab eeldada. Kui praod olid olemas juba kinnisasja üleandmisel, pidid praod olema näha. Ka muud nimetatud puudused pidid olema elamu ülevaatusel näha. Tegemist on esteetiliste, mitte funktsionaalsete puudustega. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et need segaks elamu kasutamist. Tegemist ei ole varjatud puudustega ja kostja nende eest ei vastuta.
13.10.Asjaolu puhul, et vundamendi armeeringul ei ole tagatud vundamendi alumise armatuuri kaitsekiht ≥ 25 mm, on asjatundja kauguse kohta teinud järelduse fotode pinnalt, st mitte mõõtmise teel (dtl 61). Hageja ei ole seega tõendanud, et tegemist oleks elamu puudusega.
13.11.Hageja etteheide, et soojustuse paigaldamisel tuvastati ebaõige survetugevusega toote kasutamine, ei ole päris täpne. Auditi p 5.5 järgi puudub info, millise survepidavusega soojusplaate kasutati (dtl 61). Ei ole seega tõendatud, et tegemist oleks elamu puudusega.
13.12.Hageja heidab kostjale ette puudusi dokumentides: kaetud tööde aktid on puudulikult koostatud, vee- ja kanalisatsioonitrassi materjalide sertifikaatide numbrid puuduvad ja teostusjoonis on puudulik, puudub info torude aluse täite tihendamise kohta, survekatsete protokollid ja täitematerjali sertifikaadid on esitamata, materjali sertifikaadinumbreid ei ole kaetud tööde aktis, teostusjoonis on puudulik, esitamata on survekatse protokoll, kaetud tööde aktis märkimata on materjalide sertifikaadid, esitamata teostusjoonis ja osaliselt teostusjoonis puudulik, kaetud tööde aktis märkimata armatuuri ja soojustusplaatide sertifikaadid, kaetud tööde aktis märkimata materjali sertifikaadid, esitamata teostusjoonis, puudlik teostusjoonis, esitamata kaetud tööde aktid: fermide kinnitus, katuse aluskatte paigaldus, katuskivide roovide ja distantsliistude paigaldus, akende ja uste aurutõkke ja tuuletõkke paigaldus, hoone välisperimeetri külmakerkeisolatsiooni paigaldus, märgruumide hüdroisolatsiooni paigaldus, lae aurutõkke paigaldus, esitamata hoonesisese kanalisatsioonitorustiku teostusjoonis. Puuduste tõttu ei ole hageja väitel muu hulgas võimalik tuvastada vundamendialuse täitepinnase tihendamise nõuetekohasust ja puudub info kasutatud vahtpolüstüreeni survetugevuse ja veeimavuse kohta. Kui ei ole üle antud materjali sertifikaate, siis ei ole hagejal võimalik tuvastada, millist materjali on ehitamisel kasutatud ja kas see vastab ohutusnõuetele. Kui ei ole üle antud teostusjooniseid, ei ole hagejal võimalik tuvastada, millised muudatusi on ehituse käigus sisse viidud, kas materjalid vastavad ohutusnõuetele jne. On iseenesest õige, et lepingutingimustele peavad VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Riigikohtu hinnangul tuleb asja juurde kuuluvateks dokumentideks VÕS § 217 lg 1 teise lause mõttes pidada asja eesmärgipäraseks ja ohutuks kasutamiseks mõistlikult vajalikke juhendeid (RKTKo 18. märts 2015 nr 3-2-1-171-14, p 12). Hageja viidatud dokumendid ei ole vajalikud elamu kasutamiseks. Peamiselt on hageja
väitnud, et dokumendid peavad võimaldama tal ehitustöid kontrollida. Hageja ei ole väitnud, et puuduvate sertifikaatidega materjalid oleksid sobimatud, teostusjoonisteta tööd valesti tehtud või neist oleks tekkinud kahju. Osa hageja viidatud puudustest on ka marginaalsed, nt mõõtühiku kasutamine (MPa MN/m2 asemel, auditi p 5.1.1, dtl 61), kaetud tööde akti puudusena Fedmasteri logoga teostusjoonise esitamine (auditi p 5.10.2, dtl 63). Tegemist ei ole puudustega, mille tõttu ei vastaks elamu müügilepingu tingimustele.
13.13.Hageja meelest on katuseredeli puudumine elamu puudus, sest redel on projektis ette nähtud ja hageja on selle eest tasunud ning tal tuleks kamina ehitamisel tulevikus teha lisainvesteering. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et katuseredeli eest tasumine on uus väide, mis on esitatud alles apellatsioonkaebuses. Hageja on redeli sisaldumisest müügihinnas rääkinud 20. juuli 2023 kohtuistungil (dtl 226), sama väide on hageja 21. augusti 2023 seisukohas (dtl 239). Kostja on aga õigesti viidanud, et katuseredeli hinnas sisaldumine on tõendamata. Pooled sõlmisid müügilepingu, mitte töövõtulepingu, tööde ja materjalide hinnad ei ole lepingus eraldi välja toodud. Hageja ei ole väljendanud selgelt, kas tema arvates on redeli puudumine elamu varjatud puudus või mitte (vt dtl 227, 239). Ei saa küll eeldada, et ostja peab elamut üle vaadates ronima katusele ja kontrollima redeli olemasolu, kuid redeli puudumist saab pidada lepingutingimustele mittevastavuseks vaid siis, kui redeli olemasolus on kas eraldi kokku lepitud või tuleneb katuseredeli nõue õigusaktidest. Antud juhul on Päästeameti nõunik kinnitanud, et tuleohutuse nõuete järgi ei ole katuseredelit vaja (dtl 189). Riigikohus on leidnud, et projektis tehtud muudatus ei ole iseenesest puudus, kui see vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele, ning kõrvalekalded peavad olema kokku lepitud (RKTKo 30. november 2005 nr 3-2-1-131-05, p 15; RKTKo 30. september 2015, p 27). Kohtule ei ole esitatud poolte kokkulepet katuseredeli kohta, kuid kostja esitatud 30. oktoobri 2019 koosoleku protokollist nähtuvalt palus hageja muuta kütteprojektis elutoa küttekontuuri selliselt, et kontuuriga oleks kaetud ka projektis märgitud kamina ja korstna alune osa, sest ta ei soovi kaminat ega kaminavalmidust (dtl 174). Seoses hageja sooviga mitte ehitada küttekollet ega korstent, on ehitaja 29. novembri 2019 koosoleku protokollis teinud ettepaneku vajaduse puudumisest tulenevalt katuseredelit mitte paigaldada (dtl 188). Redel otsustati seega paigaldamata jätta hageja soovitud projektimuudatusest tulenevalt. Hageja ei ole tõendanud, et pooled oleks kokku leppinud, et katuseredel tuleb olenemata vajaduse puudumisest siiski paigaldada. Redeli puudumist ei saa pidada elamu puuduseks.
13.14.Kokkuvõtteks saab ringkonnakohtu hinnangul hageja nimetatust elamu selliseks puuduseks, mille eest kostja vastutab, ainsana pidada õhekrohvi kahjustust.
14.Maakohtu järeldus, et kuna hageja teadis puudusest hiljemalt müügilepingu sõlmimise ajal, oleks ta pidanud sellest kahe kuu jooksul kostjale teada andma, on vastuoluline ja vastuolus ka põhimõttega, et müüja vastutab varjatud puuduste eest, aga ei vastuta nende lepingu eseme vigade eest, mida ostja ostmise ajal teab. Ringkonnakohtu hinnangul teatas hageja puudusest asjaolusid arvestades mõistliku aja jooksul, st pärast asjatundjalt arvamuse saamist.
15.Hageja tugineb kahjuhüvitise suuruse osas koos hagiavaldusega esitatud hinnapakkumisele. Selles on krohviparanduse maksumuseks märgitud 7913,25 eurot, millele on lisatud 20% suurune käibemaks, kokku 9495,90 eurot (p 4.7, dtl 81). Parandustööde eelarves on fassaadi krohvimise mahuks 168,37 m2 (dtl 246), mis teeb ühe ruutmeetri hinnaks 56,40 eurot. Kostja esitas kolm hinnapakkumist, milles on kõigis krohviparanduse maksumuseks koos käibemaksuga 33,60 eurot/m2, kuid pole kirjas töö mahtu (dtl 208–210). Hageja eelarves märgitud mahtu arvestades on kogu töö hinnaks kostja esitatud hinnapakkumistes 5657,23 eurot.
Töömahust tulenevalt on eelarves arvestatud kogu elamu uuesti krohvimisega, kuigi kahjustusest tehtud fotol (dtl 49) on paari sentimeetri pikkune ja laiune auk. Kuivõrd asjatundja on välja toonud, et täidetud ei ole soojusisolatsioonisüsteemi armeerimisnõuded, võib paranduse tegemine lokaalselt olla võimatu või ebatõhus. Kostja ei ole töömahule vastu vaielnud. Poolte esitatud hinnapakkumised erinevad ligi kaks korda. Hageja heidab kostja esitatud hinnapakkumistele ette, et need ei ole täpsed ja on näilikud. Kostja üle aasta hiljem esitatud uus hinnapakkumine (dtl 252) on samas suurusjärgus nagu hagiavaldusega koos esitatud pakkumine, mistõttu tuleb hageja esitatud hinnapakkumist pidada usaldusväärsemaks ja lugeda hagejale hüvitatavaks kahjuks krohviparanduse maksumus 9495,90 eurot. Hageja on nõudnud VÕS § 128 lg 3 alusel ka auditi kulu 1496,25 euro, alarõhutesti kulu 528 euro ja kohtueelse õigusabikulu 1173 euro kostjalt välja mõistmist. Kuivõrd alarõhutesti tegemine ei olnud seotud puudusega, mille eest kostja vastutab, ei ole põhjendatud seda kulu kostjalt välja mõista. Müügieseme puudustest tulenevast nõudest peab ringkonnakohus põhjendatuks 9,5%, mistõttu on põhjendatud auditi kulu ja kohtueelne õigusabikulu hagejale hüvitada samas proportsioonis ehk 253,58 eurot (142,14+111,44). Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 9749,48 eurot (9495,90+253,58).
16.Viivist nõuab hageja VÕS § 113 alusel hagiavalduse sisus elamu puuduste kõrvaldamise nõudelt, kuid nii hagiavalduse kui ka apellatsioonkaebuse resolutsioonis kogu nõude summalt, millest on lähtunud ka maakohus. Ringkonnakohus lähtub viivisenõude lahendamisel samuti kogu nõude summast, mistõttu tuleb kostjalt hageja kasuks mõista välja viivis 9749,48 eurolt alates 23. veebruarist 2022 kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
17.Kostja apellatsioonkaebuses toodud väited menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kohta maakohtus ei anna ringkonnakohtu hinnangul alust maakohtu järelduse muutmiseks. Maakohus on kostja õigusabikulusid analüüsinud, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid vastavalt TsMS § 654 lg-le 6.
18.Seoses maakohtu otsuse tühistamise ja hagi osalise rahuldamisega tuleb aga tühistada maakohtu otsus osas, milles maakohus jaotas menetluskulud ja määras kindlaks nende rahalise suuruse. Ringkonnakohus rahuldas hagi täisarvuks ümardatuna 10% ulatuses. TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb menetluskulud mõlemas kohtuastmes jätta poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ehk 90% ulatuses hageja kanda ja 10% ulatuses kostja kanda.
19.Kuna maakohus ei määranud kindlaks hageja menetluskulude rahalist suurust, ei määra ringkonnakohus TsMS § 174 lg 4 alusel kindlaks menetluskulude suurust, vaid selle määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.