Võlaõigus › Võõrandamislepingud

MENETLUSOSALISTE NÕUDED JA VASTUVÄITED, MENETLUSE KÄIK

Kostja ei teavitanud hagejaid enne tehingut lepingueseme puudustest ega toonud neid välja ka müügilepingus. Tegemist on renoveeritud ehitisega, mis ei vaja kohest remonti. Seega ei saa lepingu eset hinnata tema ehitusaasta järgi, vaid arvestama peab, et teostatud on kapitaalremont ja ehitisregistrile on esitatud vastav ehitusprojekt. Kostja pole suutnud tõendada, et kõrvalekalded ehitusprojektist tagaks hagejatele vastava kvaliteeditasemega eseme, mis oleks asi siis, kui kõrvalekaldeid olnud poleks (sh sooja- ja niiskuspidavus, asja omaduste säilimine aja jooksul ehitusmaterjalide kvaliteedi tõttu jne). Kostja on kasutanud oluliselt kehvemaid ehitusmaterjale või jätnud teatud tööd üldse tegemata, mistõttu asja kvaliteeti ei saa pidada lubatule vastavaks. Ka kolmas isik MRV on menetluses väitnud, et ehitustöid ei teostatud korrektselt ja jäeti suures osas teostamata, millega seoses on väidetavalt juba kolmas isik ka kostjale hüvitist tasunud. See viitab asjaolule, et kostja oli teadlik lepingueseme puudustest. Hagejatel on tekkinud kostja müügilepingu rikkumise tõttu kahju 41 475 eurot 91 senti, sh kinnistul asuva elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavad kulutused 41 025 eurot 91 senti ja kohtueelsed õigusabikulud 450 eurot.

Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Hagejad ostsid lepingu alusel kinnistu koos 1974. aastal ehitatud elamuga. Hagejad käisid korduvalt maja ostueelselt üle vaatamas, sh koos ehitaja ehk eriteadmistega isikuga. Kostja selgitas hagejale I põhjalikult kinnistu ja elamu olukorda, sh asjaolu, et maja teine korrus on renoveerimata ning ehitusprojektis kajastatud teise korruse töödeni ei ole jõutud. See, et maja teine korrus on täielikult renoveerimata, oli ka välisel vaatlusel tuvastatav. Kinnistu otsese valduse üleandmisel 1. augustil 2021 andis kostja hagejatele üle ehitusprojekti. Lisaks andis kostja hagejatele kinnistul ehitusprojekti alusel tehtud ehitustööde arved ning ehitustööde aktid, millel on kajastatud ehitustööd, mis teostati MRV poolt. Muid ehitusprojekti järgseid töid elamus ei tehtud. Kinnistu otsese valduse üleandmisel selgitas kostja hagejatele, et aktidel on kajastatud ehitaja poolt ehitusprojekti alusel tehtud tööd. Samuti selgitas kostja hagejatele, et ehitusprojektis esitatud kõiki töid teostada ei jõutud. Hagejatele oli teada, millised ehitusprojektis kirjeldatud tööd on tehtud ja millises mahus ning millised tööd on jäänud tegemata. Kostja avaldas seda infot hagejatele korduvalt. Hagejatel ei saanud jääda muljet, et kõik ehitusprojektis märgitud tööd on tehtud. Kostja ei kinnitanud seda ka hagejatega sõlmitud lepingus. Lepingus kinnitas kostja hagejatele, et kinnistul asuv garaaž-saun-kuur vajab remonti ning muid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi ei esine. Hagejad seevastu kinnitasid, et on lepingu eseme üle vaadanud ning ostavad kinnistu müüja poolt esitatud informatsiooni ja dokumentatsiooni alusel. Lepingus kinnitasid hagejad, et soovivad kinnistul asuvat elamut kasutada elukohana. Kinnisasja omadustes täiendavalt kokku ei lepitud, mistõttu tuleb müügieseme lepingutingimustele vastavuse kontrollimisel lähtuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p-st 2 koosmõjus VÕS § 77 lg-ga 1. Kinnistu peab seega sobima elamiseks ja vastama keskmisele kvaliteedile. Kinnistu müügilepingus ei ole viiteid ehitusprojektile. Kostja ei kinnitanud lepingus, et lepingu esemel olev elamu vastab projektile. Hagejad ei ole tõendanud mistahes puuduste esinemist, sh kõrvalekaldeid projektist.

Kolmas isik kostja poolel (MRV) palus jätta hagi rahuldamata.

Kostja tellis 2017. aastal temale kuuluvas elamus osalisi ehitustöid, sh 1974. aastal ehitatud elamu seinte täiendava soojustamise ja voodrilaua vahetuse, lisaks ka katuse osalise

remondi. Ei vasta tõele, et osundatud elamu oleks ka pärast MRV poolt teostatud ja akteeritud tööde vastuvõtmist saavutanud energiaklassi C. MRV väljastas 2017. aastal aktid valminud töödele ja kostja tasus nende tööde eest. MRV tasus kostjale nõuete lõpetamiseks 2000 eurot ja sellega poolte vaidlused lõppesid. 2017. aastal ehitustöövõtust tekkida võinud kostja pretensioonid MRV vastu on juba lahendatud

MAAKOHTU LAHEND

 

  

Hagejad ostsid 28. juunil 2021 müügilepinguga kostjalt XXXX, X alevik, X vald, Tartu maakond asuva kinnistu. Lepingu p 1.3 kohaselt asuvad kinnistul riikliku ehitisregistri andmete järgi 1974. aastal ehitatud elamu, garaaž, garaaž-saun-kuur ning vee- ja kanalisatsioonitorustik. Hagejad said kinnistu valduse 1. augustil 2021. Hageja I saatis 10. detsembril 2021 kostjale e-kirja, milles kirjeldab elamus ilmnenud puudusi: maja on külm, ei hoia sooja, ei vasta C-energiaklassile; pööningule pandud vill ei vasta projektile, ei ole paigaldatud tuulesuunajaid; seina soojustus alumise vannitoa vastas üleval ei täida eesmärki, vahed on vahel.

Hagejate etteheiteks kostjale on, et lepingu esemel on puudused, mis ei vasta lepingu eseme kirjeldusele, sh: 1) elamu ei vasta 2016. aasta ehitusprojekti muudatustele; 2) elamu energiatõhusus ei vasta C klassile; 3) esinevad ehituslikud puudused elamu fassaaditöödel

ja külmasillad; 4) elamul esinevad niiskuskahjustused; 5) garaaž-saun-kuur ei vasta sihtotstarbele. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi lõike 1 punkti 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, ning punkti 2 kohaselt kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Lepingu p-s 1.8.6 kinnitasid hagejad, et soovivad lepingu eset kasutada elukohana. Muid täiendavaid elamu omadusi kokku ei lepitud. Lepingu p-st 1.7.6 tulenevalt kinnitas kostja, et kinnistul asuv garaaž-saun-kuur vajab remonti ning et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi. Lepingu p-s 1.8.5 kinnitasid hagejad, et on teadlikud, et lepingu eseme oluliseks osaks olev garaaž-saun-kuur vajab remonti ega pea seda lepingu eseme puuduseks. Lepingu p-s 1.3 on loetletud riikliku ehitisregistri elektroonilises andmebaasis olevad andmed lepingu eseme kohta, sh maaüksusel registreeritud ehitised ning elamu kohta registreeritud dokumendid. Hagejad ei ole tõendanud hagis esitatud väidet, nagu oleks kostja kinnitanud, et elamu on ehitatud ehitisregistris kajastatud ehitusprojekti muudatustele vastavalt. Lepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kinnistul asuv elamu peab vastama ehitisregistris registreeritud dokumentidele, sh selles, et elamu peab vastama 2016. aasta ehitusprojekti muudatusele. Kostja on lepingus kinnitanud, et elamu vastab 2016. aasta ehitusprojekti muudatusele. Kohus nõustus kostjaga, et vastavate kokkulepete puudumisel ei ole võimalik mittevastavus ehitusprojektile automaatselt käsitatav lepingueseme puudustena, vaid kohtul tuleb hinnata, kas mittevastavus avaldab mõju lepingu eseme kvaliteedile. Tulenevalt VÕS § 217 lg-st 2 ning § 77 lg-st 1 pidi ostetud elamu olema kasutatav elamiseks ja vastama keskmisele elamule esitatavatele kvaliteedinõuetele. Seejuures tuleb arvestada asjaoluga, et elamu võeti kasutusele 1974. aastal. Hagejad on elamu puuduste tõendamiseks esitanud 2016. aasta ehitusprojekti muudatuse ning dokumendi "XXXX, X. Pildimaterjal ja selgitused", mis sisaldab fotosid ja kommentaare. Kostja on esitanud asjatundja arvamuse, mille on kostja tellimusel 30. novembril 2022 koostanud Hannes Kase, kes oli nii arvamuse koostamise hetkel kui on ka käesoleva otsuse tegemise ajal kantud registreeritud eraekspertide nimekirja ehitustehnilise ekspertiisi alal. Kohtul ei ole alust arvata, et asjatundja arvamus oleks mingil viisil kallutatud või sisaldaks väärinfot. Tegemist on asjakohase, olulise ja kaaluka tõendiga hagejate väidete ja kostja vastuväidete hindamisel. Hagejate pildimaterjali ja selgituste dokumendist ei selgu info dokumendi koostaja, tema pädevuse ja koostamise aja kohta; puuduvad viited, millisel ajal osundatud puudusega ehitise osa on rajatud ning milline ehitusnõue selle kohta kehtib ja milline on tuvastatud

mõõdetav hälve. Esitamata on info termografeerimise läbiviimise aja ja tingimuste kohta. Valdavalt puuduvad fotod puudustest enne konstruktsioonide avamist. Pildid on nummerdamata ning puudub info piltide tegemise aja kohta. Viidatud hagejate dokument ei ole piisav tõend lepingu eseme puuduste tõendamiseks. Hagejad ei ole vaielnud vastu kostjate arvamusele, et dokumendi on koostanud hagejad ise. Kohtule ei ole teada, et hagejad oleksid ehitusvaldkonna asjatundjad. Sellisel kujul on tegemist hagejate subjektiivsete seisukohtadega ilma asjakohase tõendusliku baasita. Hagejate esitatud tuuletõkkeplaatide paigaldusjuhend ning kivivillast toodete käsitsemise ja kasutamise juhend on üldised ehituslikud juhisted, mida kohus ei saa arvestada tõendina konkreetsete puuduse tõendamisel. Kohus järeldas esitatud tõenditest, sh asjatundja arvamusest, et elamu II korrust ei ole pärast 2012. aastat ümber ehitatud ega renoveeritud. Kuigi 2016. a ehitusprojekt nägi ette mh II korruse ümberehitustööd, ei ole selline mittevastavus praegusel juhul iseenesest aluseks lepingule mittevastavuse tuvastamiseks. Tulenevalt lepingu p-st 1.3 on ehitise kaalutud energiakasutuse klass C. Hagejad on elamu puudusena toonud välja, et hoone energiatõhusus ei ole reaalsuses C. Vaidlust ei ole selles, et ehitisregistris on vaidlusaluse maja osas Energiapartner OÜ 5. veebruaril 2020 koostatud olemasoleva hoone energiamärgis nr XXXXXXXXXXXXX. Asjatundja seisukohast järeldub, et olemasoleva hoone energiamärgise koostamisel lähtutakse hoone tegelikust energiatarbimisest. Asjatundja seisukohast järeldub, et olemasoleva hoone energiamärgis ei väljenda otseselt hoone piirdetarindite soojalekkeid, vaid põhineb hoone omaniku tarbimisharjumusel. Iga järgmine olemasoleva hoone energiamärgis ei ole seega otseselt varasemaga võrreldav ning energiatarbimist mõjutab soojustuse ebakohasest paigaldusest enam hoone sisetemperatuur, ventilatsiooni töörežiim ning hoone omaniku elektritarbimise harjumus. Pole alust arvata, et elamule antud energiamärgis C ei vasta tegelikkusele. Hagejad ei ole esitanud arvutusi, mille kohaselt elamu ei vasta energiamärgisele C, seega on väide tõendamata. Ka juhul, kui asjakohased arvutused oleksid esitatud, ei oleks tegemist lepingueseme puudusega, arvestades asjaoluga, et tegemist on olemasoleva hoone energiamärgisega, mis lähtub hoone tegelikust energiatarbimisest hoone konkreetse kasutaja poolt. Samuti järeldub asjatundja arvamusest, et vaatamata hagejate fotodel viidatud tühimikele tuuletõkkes ja soojustuses, ei ole tegemist lepingu eseme puudustega, kuna elamu vastab selles osas keskmisele kvaliteedile. Asjatundja on tuvastanud asjaolu, et sarikate samm erineb ehitusprojektis märgitust, samas ei ole fotodelt näha katuse vajumisi, mis ilmneksid, kui ebapiisava sarika sammu tõttu ei oleks katuse kandevõime tagatud. Ka sarikate osas ei nähtu seega lepingu eseme puudusi. Teise korruse lae soojustuse osas on asjatundja tuvastanud, et pööningu keskosas on puistevilla paksus alla ehitusprojekti p-s 4.1.3 nimetatud 500 mm. Samas ei ole hagejad selgitanud, kuidas soojustuse tegelik paksus 380 mm on kinnistu puuduseks, st mis mõju omab mittevastavus lepingu esemele. Soojustuse osaline väiksem maht projektis märgitust, ei ole kaasa toonud olukorda, kus elamu ei vastaks keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Tuulesuunajate puudumisest tingitud puistevilla eemale puhumist tuulutuskanali välisservas piltidel näha ei ole. Seega ei ole tegemist puudusega, mille tõttu elamu ei vastaks keskmisele kvaliteedile.

Esitatust nähtuvalt on elamu teine korrus seestpoolt ümber ehitamata, seega ei ole vastavaid ehitusprojekti muudatusi teostatud ning tegemist ei ole iseenesest automaatselt lepingueseme puudustega. Kinnisvarahindaja Kerli Koha 17. septembril 2021 müügieelselt tehtud kinnistu hindamisaruandes on samuti fikseeritud, et elamus on 2012. aastal teostatud I korruse kapitaalremont ning 2017. aastal on soojustatud välisseinad ja vundament. Hagejad pidid hiljemalt hindamisaktist saama teada, et teist korrust ei ole 2016. aasta ehitusprojekti alusel renoveeritud ning teise korruse soojustamine on tehtud üksnes väljastpoolt. Esimese korruse lae osas kinnitab asjatundja, et ühe eluruumi raames ei mõjuta vahelae soojustus hoone soojuspidavust. Soojustuse osas esineb küll mittevastavus projektiga, kuid mittevastavus ei mõjuta hoone soojapidavust ehk ei ole lepingu eseme puuduseks. Hagejad ei ole selgitanud ega tõendanud, kuidas kohalikule omavalitsusele elektriprojekti edastamata jätmine on kinnistu puuduseks. Kohus nõustub kostjaga selles, et kinnistu sobib eesmärgipäraselt kasutamiseks ja vastab keskmisele kvaliteedile ka siis, kui kinnistu osas ei ole kohalikule omavalitsusele elektriprojekti esitatud. Asjatundja arvamusest järeldub, et vaatamata sellele, et välisseinas on soojustusena kasutatud linaluud, mitte kivivill, nagu ehitusprojektis märgitud, ei ole esitatud termopiltide põhjal trepihalli välisseina soojalekked lubatust suuremad. Asjatundja arvamuse põhjal ei ole ehitustehniliselt oluline, kas soojustuseks on kivivill või linaluu. Linaluu kasutamine negatiivset tagajärge kinnistule ja kinnistul asuvale elamule ei ole põhjustanud ega ka põhjusta. Tegemist ei ole seetõttu puudusega, elamu vastab keskmisele kvaliteedile. Kostja möönab ning kohtu hinnangul tuleb lugeda õigeks, et tuuletõke on paigaldatud puudulikult. Samas järeldub asjatundja arvamusest, et soojustuse ja tuuletõkke ebatihedus ei põhjusta hallituse teket ega niiskuse kondenseerumist välisseina. Tegemist ei ole seega puudusega, mis mõjutaks lepingu eseme kvaliteeti. Asjatundja ei ole tuvastanud mitte üheski hagiavalduse lisas 12 esitatud termopildil ohtlikku külmasilda. Hagejate väide külmasildade tekkest ja ka väide, et maja ei pea sooja, on seega tõendamata. Voodrilaua otste värvimata jätmine ei ole lepingueseme puudus, mis alandaks elamu kvaliteeti või muudaks selle elamiskõlbmatuks. Väited elamu niiskuskahjustuste kohta on tõendamata. Garaaž-saun-kuuri osas ei selgu hagist, millised puudused hagejate arvates ehitisel esinevad. Paljasõnaline avaldus, et katus laseb läbi ning lumi tuiskab sisse, ei ole lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks piisav. Pooled on lepingus üheselt arusaadavalt fikseerinud, et garaaž-saun-kuur vajab remonti ning seda ei peeta lepingueseme puuduseks. Asjatundja arvamusest järeldub kokkuvõttes, et ükski hagis kirjeldatud puudus, sh mittevastavus ehitusprojektile, ei ole põhjustanud kinnistul asuvate ehitiste kvaliteedile negatiivseid tagajärgi. Samuti on asjatundja arvamusega tõendatud, et elamu on ohutu ja stabiilne. Elamu vastab keskmisele elamule kohaldatavatele ehituskvaliteedile ning puuduvad takistused selle kasutamiseks elamiseks. Kuna ei ole tuvastatud, et lepingu esemel esineksid sellised puudused, mida saaks pidada VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel asja lepingutingimustele mittevastavuseks, ei rahuldanud kohus puuduste kõrvaldamisest tulenevat nõuet ega kohtueelsete õigusabikulude nõuet.

Menetluskulud jäid hagi rahuldamata jätmise tõttu hagejate kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1, § 167 lg 1).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

hagejate tähelepanu sellele, et kohus ei kavatse nende poolt koostatud dokumenti tõendina arvestada. Juhul kui maakohus oleks hagejate tähelepanu sellele juhtinud, oleks nad esitanud lisatõendeid. Samas kinnitab ka kostja esitatud asjatundja arvamus puuduste esinemist. Maakohus on jätnud otsuse tegemisel põhjendamata, miks ta ei nõustu hagejate faktiliste väidetega ja hagejate esitatud tõendiga. Selliselt on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud otsuse põhjendamise kohustust. Maakohus on tuginenud otsuses üksnes asjatundja arvamusele, mille on koostanud H. Kase. H. Kase on küll registreeritud eraekspertide nimekirjas, kuid tema ekspertiisi valdkonnaks on ehitustehniline ekspertiis, mitte ehitusprojektide ekspertiisid. Seega ei olnud kostja valitud asjatundjal pädevust ehitusprojekti hinnata, mistõttu on tegemist asjakohatu ja ebausaldusväärse tõendiga. Kuigi H. Kase arvates tugineb hagiavalduse lisa 12 üksnes hagejate subjektiivsele arvamusele puudustest, on asjatundja pidanud kohaseks oma hinnangu koostamisel see subjektiivne tõend aluseks võtta. Arvamuse lähtematerjalideks on olnud mh hagiavaldus koos lisadega ja ehitusprojekt. Asjatundja ei ole kinnistul paikvaatlust teostanud, vaid koostanud oma hinnangu vastavalt lähteülesandele (kostja poolt) ning esitatud dokumentide põhjal, sh apellantide hagiavalduse lisa 12 alusel. Nii kohtu kui ka asjatundja arvamused on vastuolulised. Hoolimata vastuolusid täis asjatundja arvamusest, järeldas maakohus, et ühtki etteheidetavat puudust ei esine. Kohtuotsusest ei nähtu, et kohus oleks ühelgi viisil asjatundja seisukohti analüüsinud ja neid teiste tõendite ja vastuväidetega kõrvutanud. Selle eksimuse tõttu tuvastas maakohus asja lahendamisel olulised asjaolud ebaõigesti. Maakohus ei ole lahendanud hagejate 31. märtsi 2023. a menetlusdokumendi p-s 5.2 esitatud paikvaatluse korraldamise taotlust. Hagejad jäävad ka maakohtus esitatud selgituste ja väidete juurde. Kuna maakohus on heitnud hagejatele ette oluliste asjaolude tõendamata jätmist, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada maakohtus aset leidnud rikkumisi, mistõttu tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

asjaolu, et maja teine korrus on täielikult renoveerimata, kostja arvates ka välisel vaatlusel tuvastatav). Maakohus on asunud otsuse põhjenduste p-s 9 seisukohale, et hagejad ei ole tõendanud oma väidet, nagu oleks kostja kinnitanud, et elamu on ehitatud ehitisregistris kajastatud ehitusprojekti muudatustele vastavalt. Maakohtu järelduste kohaselt ei nähtu müügilepingust, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kinnistul asuv elamu peab vastama ehitisregistris registreeritud dokumentidele, sh selles, et elamu peab vastama 2016. aasta ehitusprojekti muudatusele. Samuti ei ole kostja lepingus kinnitanud, et elamu vastab 2016. aasta ehitusprojekti muudatusele. Ringkonnakohus maakohtuga selles osas ei nõustu.

välisel vaatlusel tuvastatav. Nendel kostja välja toodud asjaoludel, kui need leiaksid tuvastamist, võiks kostja vabaneda vastutusest puuduste eest. Samas on pooltel nende asjaolude üle vaidlus (vt nt I kd, tl-d 179 pöördel – 180) ning tõendamiskoormis lasub müüjal ehk kostjal (RKTKo 19.11.2012, 3-2-1-129-12, p 16). Maakohus ei ole kõnealuseid asjaolusid pooltega arutanud ega tõendamiskoormist selgitanud. Seetõttu võivad pooltel olla jäänud olulised asjaolud menetluses välja toomata ja tõendid esitamata.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.