Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Määruse tegemise aeg ja koht 16.12.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-23-14789
Kohtuasi
E.A hagi LVM Kinnisvara Tallinn OÜ vastu 2450 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
E.A apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja E.A (isikukood XXX), lepinguline esindaja Vassili Kosteitšuk Kostja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood 12060817), lepinguline esindaja vandeadvokaat PirkkaMarja Põldvere
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Keelduda menetlusse võtmast E.A apellatsioonkaebust Harju Maakohtu 30.08.2024 otsuse peale
2.Jätta apellatsioonkaebuse esitamisega seotud menetluskulud E.A kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.E.A (hageja) esitas 18.10.2023 Harju Maakohtule hagi LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (kostja) vastu, paludes välja mõista kostjalt hageja kasuks 2450 eurot ja seadusjärgne viivis alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt oli hageja huvitatud korteriomandi asukohaga Tartu mnt 56–38, Tallinn (Tartu mnt korteriomand) ostust. Veebilehel www.kv.ee kostja avaldatud müügikuulutuses oli korteri hinnaks märgitud 189 900 eurot, millele lisandub parkimiskoha garaažis ja panipaiga eest 19 000 eurot. Enne uue korteri ostmist tahtis hageja müüa olemasoleva korteri, ühtlasi oli hagejal vaja taotleda pangalaenu. Kostja pakkus hagejale tasulise teenuse hageja vana korteri müügi vahendamisel. Ühtlasi soovitas kostja hagejal sõlmida Tartu mnt korteriomandi broneerimisleping.
3.Hageja ja kostja sõlmisid 04.06.2023 broneerimislepingu nr 02.06.23-BRON-HA01. Pooled leppisid kokku, et hageja ostab korteri koos parkimiskohaga ja panipaigaga 205 000 euro eest. Lepingu p 6.1 alusel tasus 04.06.2023 hageja kostjale 2000 eurot. Lepingu p-s 6.2 kohaselt korteri müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu 2000 eurot korteri ostuhinna ettemaksuks, st notariaalse lepingu sõlmimisel pidi hageja tasuma ülejäänud 203 000 eurot. Lepingu p 6.3 sätestab, et kui ostja jätab broneerimisperioodi jooksul kinnisasja müügilepingu sõlmimata või kui ostja loobub käesoleva lepinguga tema jaoks broneeritud kinnisasja ostmisest jääb broneerimistasu maaklerile ning seda ei tagastata.
4.Notariaalne leping jäi sõlmimata, kuna 2 päeva enne notariaalset lepingut (29.07.2023) saatis kostja hagejale teate varjatud puuduste esinemise kohta (lumesulamisvee läbijooks garaažis, hoone tulekustutussüsteemi võimalikud rikked, panipaiga niiskuseprobleemid), millest polnud hagejat varasemalt teavitatud. Müügikuulutuse ja maakleri poolt enne broneerimislepingu sõlmimist antud selgituste kohaselt pidi hageja ostma kolm korteriomandit, s.o korter, parkimiskoht garaažis ja panipaik. Pärast broneerimislepingu sõlmimist selgus, et parkimiskoht ei ole eraldi korteriomandina vormistatud ja selle müüki ei toimu, mille tõttu keeldus pank hageja soovitud tingimustel laenu andmisest, leides, et korteri hind on ülepaisutatud. Eeltoodud põhjustel keeldus hageja notariaalset müügilepingut sõlmimast ja esitas 04.06.2023 kostjale nõude tasutud ettemaksu summas 2000 euro tagastamiseks. Kostja keeldus hageja nõuet rahuldamast.
5.Hageja on seisukohal, et broneerimislepingul on korteriomandi müügilepingu eellepingu tunnused, kuivõrd broneerimislepingu alusel toimus korteri müügihinna osaline tasumine ning lepingus on fikseeritud kõik korteri müügilepingu olulised tingimused. Kuivõrd korteriomandi käsutamist puudutava lepingu suhtes kehtib kohustuslik notariaalne vorm, mis on antud juhul täitmata, on leping tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1).
6.Kui leping ei ole tühine, siis hageja taganeb lepingust selle olulise rikkumise tõttu kostja poolt, sest müügilepingu objekt ei vastanud müügikuulutuses esitatud lubadustele.
7.Broneerimisleping oli sõlmitud eksimuse mõjul. Kui hageja oleks olnud teadlik niiskuse probleemidest ja sellest, et parkimiskoht ei ole korteriomandina vormistatud, siis poleks ta broneerimislepingut sõlminud (TsÜS § 90 lg 1).
8.Kõik tühise, taganemisega lõppenud ja tühistatud lepingu alusel saadu kuulub alusetu rikastumise sätete alusel tagastamisele, millest tulenevalt peab kostja tagastama hagejale 2000 eurot. Lisaks peab kostja hagejale hüvitama kohtueelsed õigusabikulud kui tekitatud kahju summas 450 eurot.
9.Kostja põhjendused ja viited broneerimislepingu punktidele on asjakohatud ja ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Hageja ei olnud nõus maksma 2000 eurot ainult korteri broneerimise eest, vaid oli nõus maksma 2000 eurot korteri ettemaksuna (lepingu p 6.2). Kuivõrd müüki ei ole toimunud, siis tasutud ettemaks kuulub tagastamisele. Põhjendamata ja tõendamata on kostja väited selle kohta, et broneerimise eest makstav tasu (2000 eurot) ei ületa broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja see on analoogsetes lepingutes tavapärane broneerimistasu. Hagejale saadetud müügilepingu projekti p 2.2.2 järgi pidi kostja müügilepingu sõlmimisel saama vahendustasu summas 3125 eurot. Maakleritasu ja tasu broneerimise eest on tasakaalust väljas. Kahe kuu jooksul korteri mittepakkumise eest on 2000 eurot ebamõistlikult suur summa. Korteri ostmiseks oli hagejal vaja oma olemasolev korter müüa või pangalaenu taotleda. Olukorras, kus uue korteri ostmise võimalus sõltub täielikult teistest asjaoludest, mis ei ole hageja võimu all, polnud hageja nõus ja huvitatud ainult korteri broneerimise eest 2000 euro tasumisest. Müügikuulutuse järgi pidi korteri hind olema 189 000 eurot, mitte 201 000 eurot nagu oli märgitud müügilepingus. Seetõttu leidis AS-i LHV Pank laenuhaldur, et korteriomandi hind (201 000 eurot) on ülepaisutatud ja seetõttu keeldus hageja soovitud tingimustel laenu andmast. See olukord tekkis kostja poolt müügikuulutuses valeinfo avaldamise tõttu. Kostja vastuväited
10.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
11.Broneerimislepingu p 4.1 ja 5.1 kohaselt broneeris maakler ostja kasuks Tartu mnt korteriomandi kuni 02.08.2023 selliselt, et maakler ei paku kokkulepitud ajaperioodi jooksul broneerimislepingu p-s 1 nimetatud korteriomandit müügiks ühelegi kolmandale isikule. Broneerimislepingu p 6.1 kohaselt kohustus ostja maaklerile maksma selle eest broneerimistasu (summas 2000 eurot). Poolte vahel puudub vaidlus, et nii maakler kui ka ostja on broneerimislepingust tulenevad kohustused (ennekõike p 4.1 ja 5.1 ning 6.1) täitnud, st kostja broneeris hageja jaoks broneerimislepingus märgitud tähtajaks kinnistu ja hageja tasus kostjale selle eest 2000 eurot.
12.Pooltevaheline leping on olemuselt broneerimisleping, mitte kinnisasja müügilepingu eelleping. Broneerimislepingu põhikohustused on toodud lepingu p-s 4, eraldi on pooled lepingu p-s 4.3 rõhutanud, et tegemist ei ole ei maaklerlepinguga ega eellepinguga kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks. Müügilepingu sisuks olevad võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg-s 1 sätestatud kohustused broneerimislepingus puuduvad. Kostja ei olnud korteriomandi omanik, mistõttu poleks ta saanud korteriomandi omandit ja valdust hagejale üle anda, vaid kostja kohustus vahendama kinnisasja müügilepingu sõlmimist (broneerimislepingu p 1). Asjaolu, et broneerimislepingu p-s 6.2 on pooled kokku leppinud, et kinnisasja müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks, pole piisav, et tõlgendada broneerimislepingut kinnisasja müügilepingu eellepinguna. Kinnisasja broneerimise eest makstav tasu ei ületa broneerimise eest mõistlikult makstavat summat. Broneerimislepingule pole ette nähtud vorminõuet.
13.Hagejal poleks õigust nõuda 2000 euro tagastamist isegi juhul, kui broneerimisleping oleks tühine või tühistatav. Tühise tehingu puhul peavad mõlemad pooled teiselt poolelt
tühise tehingu alusel saadu tagastama. Maakler täitis omapoolse broneerimislepingu p-st 4.1 tuleneva kohustuse ja ostja sai broneerimislepingu alusel teenuse, mille eest ta broneerimistasu maksis. Kuna osutatud teenust tagastada ei ole võimalik, peaks hageja hüvitama maaklerile saadu hariliku väärtuse, mis väljakujunenud ja üldteada turupraktika kohaselt on 2000 eurot.
14.Hageja väited tehingu eksimuse mõjul tühistamise õiguse osas on alusetud, kuna kostja ei ole hagejat eksimusse viinud. Asjaolu, et panipaik ei pruugi mitteeluruumina ja kütteta ruumina riiete hoiustamiseks sobida, ei olnud uus asjaolu või (varjatud) puudus. Kostja hinnangul jättis ostja kinnisasja ostmata seetõttu, et ei saanud pangast talle sobivatel tingimustel laenu, mis aga ei ole tingitud kostjast. Objektile oli tunnustatud kinnisvarahindajate poolt tellitud kinnisvara hindamisakt, mis turuväärtust kinnitas. Broneerimislepingu kohaselt vahendas maakler korterit ostjale hinnaga 205 000 eurot, seega pidi ostja broneerimislepingut sõlmides arvestama ostuhinnaga 205 000 eurot. Vastavatel tingimustel finantseeringu leidmine oli ja on ostja riisiko. Hagiavaldusele lisatud müügikuulutuses ei ole panipaiga ega parkimiskoha omandivormi käsitletud, ka hageja enda esitatud hagiavalduse lisast 6 lähtuvalt viidatakse parkimiskoha osas kasutuskorra kokkuleppele. Tartu mnt 56, Tallinn kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, millest tulenevalt jääb üks parkimiskoht korteriomandi nr 38 igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusesse. Asjaolu, et ostja ei olnud enda jaoks panipaiga olemust ja omadusi läbi mõelnud või teadvustanud, et parkimiskoht ei ole eraldi korteriomand, ei tähenda, et tegemist oleks (varjatud) puudusega, mille osas maakler oleks loonud ostjale ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest.
15.Hageja kahjunõue on alusetu. Hagejal puudus õiguslik alus kohustuse täitmisena saadu tagasinõudmiseks, kostja ei ole broneerimislepingut rikkunud ning eeltoodust tulenevalt puudus hagejal ka igasugune vajadus kohtueelses menetluses õigusabile kulutuste tegemiseks. Alusetu on ka hageja viivisenõue, sest põhinõue ei kuulu rahuldamisele. Maakohtu otsus ja põhjendused
16.Harju Maakohus jättis 30.08.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse summas 1494 eurot, millele lisandub viivis seadusjärgses määras.
17.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt menetles kohus asja lihtsustatud korras (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405).
18.Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: - pooled sõlmisid 04.06.2023 broneerimislepingu nr 02.06.23-BRON-HA01, mille p 4.1 ja 5.1 kohaselt broneeris maakler ostja kasuks Tartu mnt korteriomandi kuni 02.08.2023 selliselt, et maakler ei paku kokkulepitud ajaperioodi (broneerimisperioodi) jooksul broneerimislepingu p-s 1 nimetatud korterit müügiks ühelegi kolmandale isikule; - broneerimislepingu p 6.1 kohaselt kohustus ostja maaklerile maksma selle eest broneerimistasu summas 2000 eurot ning lepingu p-st 6.2 lähtuvalt loetakse kinnisasja müügilepingu sõlmimisel broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks; - kostja broneeris hageja jaoks broneerimislepingus märgitud tähtajaks kinnistu ja ostja tasus kostjale broneerimislepingu alusel 2000 eurot.
19.Poolte vahel on vaidlus, kas 04.06.2023 sõlmitud broneerimislepingut tuleb käsitada lepingu p-st 6.2 lähtuvalt müügilepingu eellepinguna ning kui, siis kas lepingu sõlmimisel on
rikutud kohustuslikku vorminõuet. Hageja tõi välja, et ei olnud nõus maksma 2000 eurot ainult korteri broneerimise eest, vaid oli nõus maksma 2000 eurot ainult korteri ettemaksuna (lepingu p 6.2).
20.Müügileping on VÕS § 208 lg 1 järgi leping, millega üks isik (müüja) kohustub andma teisele isikule (ostja) üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ostjale ülemineku ning ostja kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Eelleping on VÕS § 33 lg 1 järgi kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kinnisasja müügilepingu eelleping on seega leping, millega üks isik (müüja) kohustub tegema tulevikus võimalikuks kinnisasja omandiõiguse ülemineku teisele isikule (ostjale) ja andma tulevikus kinnisasja teisele isikule (ostjale) üle ning teine isik kohustub maksma tulevikus müüjale kinnisasja eest tasu ja võtma tulevikus kinnisasja vastu. Kinnisasja broneerimislepingut ei ole võlaõigusseaduses lepinguliigina välja toodud. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on ühe isiku kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel kinnisasi teise isiku huvides kolmandatele isikutele võõrandamata ja teise isiku kohustus maksta selle eest tasu (RKTKo 29.11.2017, 2-16-8456, p 16).
21.04.06.2023 sõlmitud lepingu tegeliku olemuse väljaselgitamiseks tuleb lepingut tõlgendada lähtuvalt VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglitest, st esmajoones tuleb lähtuda sellest, millist lepingut pooled ise tegelikult sõlmida soovisid.
21.1.Lepingust nähtub, et kostja kohustus maakleriteenuse lepingu alusel vahendama korteri müügilepingu sõlmimist kolmandate isikutega. Lepingu p-st 2 nähtub, et kostja tegi hagejale pakkumise selliselt, et ta osundab korteri ostmise ja korteri müüjaga müügilepingu sõlmimise võimalusele lepingu p-s 1 nimetatud tingimustel. Kostjal ei olnud volitust müüja nimel korterit võõrandada, vaid üksnes osundada müüjaga korteri müügilepingu sõlmimise võimalikkusele. Hageja soovis korterit osta pangalaenu eest, kuid asjaolu, et pank keeldub hageja soovitud tingimustel hagejale laenu andmisest, selgus vahetult enne müügilepingu sõlmimist. Hageja jaoks ei olnud 04.06.2023 lepingu sõlmimise hetkel veel teada, kas hageja saab pangast korteri ostmiseks laenu või mitte.
21.2.Kostjal ei olnud lepingu sõlmimise ajal seega õigust anda korteri omandiõigust ega valdust hagejale üle. Pooled teadsid seda. Hagejal ei olnud lepingu sõlmimise ajal raha, et maksta korteri ostuhinda, ning hageja ei teadnud ka, kas tal õnnestub võõrandada eelnevalt olemasolev korteriomand või kas pank annab talle laenu korteri ostmiseks. Pooled teadsid ka seda. Maakohus ei pidanud lepingu sõlmimise olukorda arvestades usutavaks, et poolte ühine tegelik tahe oli võtta lepingu sõlmimisega endile sellised siduvad kohustused, mida nad ei olnud lepingu sõlmimise ajal võimelised täitma. Maakohus leidis sellest tulenevalt, et pooled ei soovinud lepingu sõlmimisel võtta endale kinnisasja müügilepingu eellepingule iseloomulikke kohustusi ning pelgalt lepingu p-st 6.2 ei ole võimalik ka vastavasisulist järeldust teha.
21.3.Kostja huvi lepingu sõlmimisel seisnes selles, et tema vahendamisel jõutakse korteri müügilepingu sõlmimiseni ning et tal tekib sellest tulenevalt õigus saada selle eest maakleritasu. Hageja huvi lepingu sõlmimise vastu seisnes selles, et kostja ei vahendaks korteri müüki edasi ning hagejal oleks broneerimisperioodi jooksul võimalus, kuid mitte kohustus, korter osta. Pooltel oli seega ühine huvi selle vastu, et hageja ostaks korteri lõpuks ära. See huvi on iseloomulik broneerimislepingule. Sellest, et lepingu p-des 6.2–6.4 sätestatud tasukokkuleppes kajastub ka poolte laiem huvi müügilepingu sõlmimise vastu, ei saa ega peakski saama järeldada, et pooled leppisid kokku, et kostja soovib lepingu sõlmimisega võtta
endale siduva kohustuse tulevikus anda hagejale üle korteri valduse ja omandiõiguse ning hageja võttis lepingu sõlmimisega endale siduva kohustuse maksta tulevikus korteri ostuhind rahas. Pooled võivad lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt leppida lepinguliste kohustuste täitmise eest tasus kokku nii, nagu nad seda soovivad. Tasu maksmise kohustuse sidumine alternatiivsete äramuutvate tingimustega on TsÜS § 102 lg 3 ja § 103 järgi lubatud.
21.4.Lepingu p-st 4.3 nähtub muuhulgas sõnaselgelt, et „Käesolev leping ei ole maaklerleping ega eelleping kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks. Käesolev leping on broneerimisleping.“. Täiendavalt on hageja lepingut sõlmides kinnitanud, et on broneerimislepingu läbi lugenud, lepingu sisu maakleriga läbi arutanud ning kõik lepingupunktides kokkulepitu on talle arusaadav; hageja kinnitas, et ta ei soovi lepingupunkte muuta ega täiendada ning tema tahe on sõlmida broneerimisleping selles kindlaks määratud tingimustel. Maakohus leidis eeltoodust tulenevalt, et pooled soovisid lepingu sõlmimisel võtta endile broneerimislepingule iseloomulikud kohustused, st kostja kohustus jätma korteri müügi teatud ajaperioodi vältel kolmandatele isikutele hageja huvides vahendamata ja hageja kohustus maksma selle eest tasu.
21.5.Broneerimistasu 2000 eurot oli ligikaudu 1% korteri kavandatud ostuhinnast 205 000 eurot. Arvestades poolte huvisid lepingu sõlmimise vastu, ei olnud broneerimistasu korteri kavandatava ostuhinna ja broneerimisperioodi lõikes niivõrd suur või võrreldes eeldusliku maakleritasuga ebaproportsionaalselt suur, et sellest võiks järeldada, et tegelikult oli tegemist ikkagi korteri ostuhinna tasuga.
21.6.Leping ei ole seega korteri müügilepingu eelleping ega VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Kuna leping on broneerimisleping, millele ei ole seaduses vorminõuet ette nähtud, on leping kehtiv.
22.Hageja väitel ei olnud tal võimalik sõlmida korteri omandamiseks müügilepingut, kuna müügilepingu tingimused ei vastanud müügikuulutuses ja broneerimislepingus sätestatud tingimustele parkimiskoha omandiõiguse ja tehinguhinna osas ning pank ei andnud hagejale hageja soovitud tingimustel laenu, viidates korteriomandi ülepaisutatud hinnale. Hageja tõi välja, et lepinguobjektil esinesid puudused, millest ta sai teada vahetult enne müügilepingu sõlmimist. Eeltoodust lähtuvalt on hageja seisukohal, et tal ei olnud võimalik müügilepingut sõlmida tulenevalt asjaoludest, mille ilmnemine ei olnud tema kontrolli all. Kostja tõi välja, et korteriomandi kohta pangale esitatud hindamisaktist tulenevalt oli korteriomandi turuväärtus 211 000 eurot. Hageja viidatud tõendist lähtuvalt oli panga sisemise hindamisakti kohaselt korteriomandi ja panipaiga turuväärtus kokku 189 000 eurot.
22.1.Maakohus asus seisukohale, et 04.06.2023 broneerimisleping ei sätesta täiendavaid tingimusi lisaks p-dele 6.3 ja 6.4 hageja tasutud broneerimistasu osas sõltuvalt müügilepingu sõlmimata jätmise sisulisest põhjusest. Vastupidiselt on lepingus sätestatud tagajärjed sõltuvalt sellest, kummast poolest tulenevalt jääb müügileping sõlmimata. Puudub vaidlus selles, et müügileping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel, millest lähtuvalt kohaldus p 6.3 ehk tasutud broneerimistasu jäi maaklerile ja seda ei tagastatud ostjale. Lisaks ei nähtu AS LHV Pank esindaja 27.07.2023 e-kirjast sõnaselget panga keeldumist korteriomandi võõrandamiseks laenu andmisest, vaid pank on palunud hagejal täpsustada „kas proovite ostetava korteri maksumust alandada seoses sellega, et turuväärtus on väiksem kui LVM kinnisvara hindamisaktis.“ Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest lähtuvalt ta oleks pärast antud teate saamist pidanud läbirääkimisi seoses võimaliku müügihinna alandamisega või palunud müügilepingu projektis teha muudatusi seoses võõrandatava korteriomandi ja panipaiga hinnaga. Asjakohatud ja tõendamata on hageja etteheited, et
korteriomandiga koos võõrandatavat parkimiskohta ei olnud kavas võõrandada eraldi korteriomandina ning et just antud asjaolust tulenevalt pidas pank korteriomandi hinda ülepaisutatuks. Hageja ei ole eile toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuks, et notariaalse kasutuskorra kokkuleppe alusel konkreetse korteriomaniku ainukasutusse- ja ainuvaldusesse määratud parkimiskoha turuväärtus selle soetamisel koos korteriomandiga oleks madalam võimalikust parkimiskoha võõrandamisest.
22.2.Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest lähtuvalt saaks asuda seisukohale, et käesoleval juhul ei kohaldu lepingu p 6.3. Tõenditest nähtub, et läbivalt on käsitletud müügiobjekte nende hindade väljatoomisel tervikuna st tehingu kogumaksumus korteriomandi, panipaiga ning parkimiskoha ainukasutusõiguse võõrandamisel oli müügikuulutuses 208 900 eurot, broneerimislepingus 205 000 eurot (3900 euro võrra soodsam hind võrreldes müügikuulutuses sätestatuga) ning müügilepingu projektis 205 000 eurot (sama, mis broneerimislepingus). Asjaolu, kas konkreetse korteriomandiga vahetult seotud parkimiskoha ainukasutuse hind on esitatud koos korteriomandi hinnaga või eraldi, ei oma kohtu hinnangul käesoleval juhul sisulist tähendust, kuivõrd hageja sooviks oli omandada nii korteriomand, panipaik, kui ka parkimiskoha ainukasutusõigus.
23.Maakohus ei pidanud vajalikuks täiendavalt käsitleda hageja väiteid korteriomandi võimalike puuduste osas ja hinnata nende mõju võimalikust müügilepingust loobumise osas. Hageja on välja toonud primaarsena, et lähtuvalt panga negatiivsest vastusest laenu saamise osas puudusid hagejal müügilepingu sõlmimiseks rahalised vahendid ning hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest nähtuks, et ta ka pärast maakleri 29.07.2023 teadet oleks asunud võimalikele hinnaläbirääkimistele ja/või nõudnud enne müügilepingu sõlmimist viidatud puuduste/probleemkohtade müüja poolt kõrvaldamist. Hageja ei ole tõendanud, et 04.06.2023 broneerimisleping oleks tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, millest lähtuvalt ei esine maakohtu hinnangul käesoleval juhul TsÜS § 90 lg 1 tehingu tühistamise aluseid.
24.Hageja tõi välja, et juhul, kui 04.06.2023 sõlmitud leping ei ole tühine, siis hageja taganeb lepingust selle olulise rikkumise tõttu. Kostja vaidles hagejale vastu, tuues välja, et ta on täitnud omalt poolt 04.06.2023 lepinguga võetud kohustused. Maakohus nõustus kostjaga, et kostja oli broneerimiskohustuse täitnud. Kuna hageja ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest lähtuvalt ei oleks kostja broneerimislepingust tulenevaid kohustusi täitnud, puudub alus lepingust taganemiseks.
25.Hagejal ei ole seega nendel asjaoludel, millele hageja oma nõude alusena tugines, õigust nõuda kostjalt VÕS § 1028 lg 1 järgi 2000 euro tagastamist.
26.Hageja on taotlenud kostjalt ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Kuna leping ei ole tühine, tühistatav ning puudub alus lepingust taganemiseks ja hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt broneerimistasu tagasi, ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt kohtueelsete õigusabikulude summas 450 eurot tasumist.
27.Kuna kostja ei rikkunud broneerimistasu tagastamata jätmisega oma kohustusi, ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt broneerimistasu tagastamisega viivitamise eest viivist.
Apellatsioonkaebus
28.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt palub hageja saata asi tagasi maakohtule uueks arutamiseks.
29.Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohtuotsus üllatuslik ja põhineb menetlusõiguse ja materiaalõiguse normide olulisel rikkumisel.
30.Kohtuotsus on rajatud ekslikule ja tõendamata oletusele, et hagejal ei olnud raha korteri ostuhinna tasumiseks ilma oma olemasoleva korteriomandi müümiseta või pangast laenu saamiseta. Hageja väitis, et korteri ostmiseks oli tal soov (mitte vältimatu tingimus) müüa olemasolev korter või võtta pangalaen. Kohus ei ole seda asjaolu pooltega arutanud ega ole küsinud hagejalt, kas tal oli võimalus osta korter ilma vana korterit müümata ja pangalaenu võtmata. Tegemist on menetlusnormi olulise rikkumisega.
31.Kohus jättis tähelepanuta, et leping oli sõlmitud hageja kui tarbija poolt ja lepingu sõlmimisega kaasnenud asjaolud ning maaklerilepingu tingimused viisid hagejat eksimusse. Hageja ei olnud nõus maksma 2000 eurot ainult korteri broneerimise eest, vaid tasus selle korteri ostuhinna ettemaksena. Hageja keeldus müügilepingut sõlmimast kostjast tulenevalt, kuna kostja jättis olulised asjaolud enne broneerimislepingu sõlmimist teatamata. Kohus jättis hindamata hageja väiteid, et kostja oli broneerimislepingut oluliselt rikkunud ja hageja taganes sellest, ning et broneerimisleping oli sõlmitud hageja kui tarbija olulise eksimuse mõjul ja seetõttu tühistatud. Tegemist on menetlusnormi olulise rikkumisega, sest kohus oleks pidanud analüüsima kõik hagi rahuldamise alternatiivsed alused.
32.Maakohus ei arutanud pooltega, kas nad pidasid läbirääkimisi hinna alandamise osas pärast panga vastuse saamist. Kui kohus oleks seda pooltega arutanud, siis oleks selgunud, et kostja ei olnud hinna alandamisega nõus, pank oli valmis hagejale laenu andma (lisatagatise andmise korral), kuid tehing jäi ära, sest hageja jõudis järeldusele, et lepingu objekt ei vasta kostja esialgsetele lubadustele ja hageja põhjendatud ootustele, st kostjast tulenevatel põhjustel.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
33.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 ja lg 2 1 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustamisel mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemäärseid menetluskulusid.
34.Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole, menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus). Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja põhivõlg 2450 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.10.2023
kuni põhinõude (2450 euro) täieliku täitmiseni. Seega ei ületa hageja nõuded ülal märgitud piirmäära, mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 mõttes.
35.Sellises kohtuasjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi menetlusse juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.
36.Maakohus ei ole otsuses andnud luba otsuse edasikaebamiseks.
37.Riigikohus on märkinud, et ringkonnakohus ei pea lihtmenetluse asjas apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumist TsMS § 637 lg 2 1 alusel põhjendama pikemalt, kui et määrusest oleks selgelt arusaadav, et kaebuse menetlemisest on keeldutud viidatud normi alusel ja põhjusel, et maakohus ei ole andnud luba edasikaebamiseks ning maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi, selgelt rikutud menetlusõiguse normi ega selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid või et võimalikud minetused materiaalõiguse normi ebaõigel kohaldamisel, menetlusnormide järgimisel või tõendite hindamisel ei võinud oluliselt mõjutada maakohtu lahendit. Sisuliselt nõustub ringkonnakohus sel juhul maakohtu otsuse põhjendustega neid kordamata. Määruse pikemalt põhjendamise kohustus ei oleks kooskõlas menetlusökonoomiaga (RKTKm 21.02.2024, 2-22100795, p 11; 10.04.2019, 2-17-13363, p 15).
38.Arvestades tsiviilasja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid, ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks tuua kaasa ebaõige otsuse. Maakohus on kolleegiumi hinnangul tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnates asunud põhjendatult seisukohale, et hagi tuleb rahuldada. Hageja mittenõustumine maakohtu järeldustega ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kui maakohus on materiaalõigust õigesti kohaldanud ega ole rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Hageja on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on neile piisavalt põhjalikult vastanud. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väited ei võimalda ringkonnakohtu hinnangul jõuda maakohtu otsuses märgitust teistsugustele järeldustele.
39.Kolleegiumi arvates asus maakohus põhjendatult seisukohale, et poolte vahel 04.06.2023 sõlmitud lepingut saab pidada broneerimislepinguks, mitte korteriomandi müügilepingu eellepinguks, samuti et hageja makstud 2000 eurot saab lugeda broneerimistasuks, mida ei tule kostjal hagejale tagastada. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis annaksid alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Praegusel juhul ei nähtu lepingu tekstist, et pooled oleksid väljendanud kavatsust korteriomandit kokkulepitud tingimustel osta ja müüa, samuti ei nähtu sellest, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes. Lepingu p-st 4.1 nähtub, et kostja kohustus oli broneerida korteriomand hageja kasuks selliselt, et kostja ei paku kokkulepitud ajaperioodi (broneerimisperioodi) jooksul kinnisasja müügiks ühelegi kolmandale isikule. Lepingu p-s 4.3 on pooled väljendanud tahet käsitada lepingut broneerimislepinguna, mitte maaklerlepingu ega eellepinguna kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks. Samuti ei ole broneerimistasu suurust arvestades alust arvata, et tasu ei olnud mõeldud tasuna korteriomandi broneerimise eest. Arvestades seda, et lepingu pde 4.1 ja 5.1 järgi kohustus kostja hoiduma korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest kahe kuu jooksul (04.06.2023–02.08.2023) ning broneerimistasu suurus oli alla 1% broneerimislepingus märgitud müügihinnast (2000 eurot = 0,98% 195 000 eurost), ei saa seda pidada korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest
hoidumise eest ebamõistlikult suureks tasuks. Hageja ei ole tõendanud, et nimetatud summas broneerimistasu oleks asjaolusid arvestades ülemääraselt suur. Kuivõrd broneerimislepingule ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet, võis selle sõlmida muuhulgas kirjalikult (VÕS § 11 lg 1) ning leping ei ole seega vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1).
40.Maakohus on nõuetekohaselt analüüsinud, kas müügileping jäi sõlmimata hagejast tulenevalt (broneerimislepingu p 6.3), kas hageja sai lepingu tühistada ning kas hagejal oli õigus lepingust taganeda. Hageja tõlgendus müügikuulutuses avaldatust, et parkimiskoht müüakse eraldi korteriomandina, ei võimalda teha järeldust, et kostja jättis hagejale lepingu sõlmimiseks olulised asjaolud avaldamata. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et kostja oleks avaldanud hagejale tõele mittevastavaid asjaolusid seoses parkimiskoha õigusliku vormiga. Asjaolu, et hageja valitud pank ei nõustunud hageja soovitud tingimustel laenu andma, kuna panga sisemise hindamisakti tulemusel oli korteriomandi turuväärtus madalam kavandatava tehingu hinnast, ei saa pidada kostjast tulenevaks või hagejast sõltumatuks asjaoluks, mille tõttu jäi müügileping sõlmimata. Samuti ei saa pidada kostjast tulenevaks asjaoluks seda, et hageja otsustas korteriomandit mitte osta, kuna panipaigas ei ole võimalik riideid hoiustada. Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei ole tõendanud, et 04.06.2023 broneerimisleping oleks tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul. Hageja esile toodud ja tõendatud asjaoludest ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik järeldada, et parkimiskoha õiguslik vorm ja võimatus hoida panipaigas riideid, kuna panipaigas on võrreldes eluruumiga kõrgem niiskustase, oleksid sellised olulised asjaolud, mida teades ei oleks hagejaga sarnane mõistlik isik samasuguses olukorras broneerimislepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel (TsÜS § 92 lg 2). Samuti on täitmata lepingust taganemise eeldused, kuivõrd tõendamata on kostja kohustuste oluline rikkumine (VÕS § 116 lg 1), mis tulenes broneerimislepingust. Broneerimislepingu sisuks oli tasu eest Tartu mnt korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest hoidumine kokkulepitud ajaperioodi jooksul hageja kasuks. Maakohus on nõuetekohaselt tuvastanud, et kostja oli enda kohustuse kohaselt täitnud.
41.Kolleegiumi hinnangul ei saaks ringkonnakohus maakohtu otsust tühistada ja hagi rahuldada ka apellatsioonkaebuse ülejäänud väidete alusel, sest tegemist on väidete, asjaolude ja vaidlusesemega, mida hageja ei ole maakohtus esitanud. Hageja väidab apellatsioonkaebuses esmakordselt, et pank oli hagejale lisatagatise korral nõus laenu andma ning et hagejal oli võimalik korteriomand soetada ka ilma laenuta. Hageja on menetluses läbivalt väitnud, et pank keeldus hagejale tema soovitud tingimustel laenu andmast, kuivõrd pank leidis, et hind on üle paisutatud. Hageja tõi 04.12.2023 seisukohas esile, et uue korteri ostmise võimalus sõltus täielikult teistest asjaoludest, mis ei olnud hageja võimu all. Hageja väitis, et korteri ostmiseks oli hagejal vaja oma olemasolev korter müüa või pangalaenu taotleda (dtl 100). Hageja väidetust ei olnud ringkonnakohtu hinnangul maakohtul põhjust kahelda selles, et hagejal ei olnud võimalik ilma olemasolevat korterit müümata või laenu saamata Tartu mnt korteriomandit soetada. Seega on hageja apellatsioonkaebuses esitatud uued väited ka vastuolus tema varasemalt avaldatuga.
42.Olukorras, kus hagi rahuldati, jättis maakohus menetluskulud põhjendatult TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Hageja ei väida apellatsioonkaebuses, et vaatamata hagi rahuldamata jätmisele oleks menetluskulud tulnud jaotada teisiti.
43.Hageja on apellatsioonkaebuses palunud maakohtu otsuse tühistada tervikuna. Maakohus määras otsuses kindlaks muuhulgas ka kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus apellant vaidlustab lihtmenetluses tehtud
maakohtu otsust ka menetluskulude rahalise suuruse kindaksmääramise osas, võib ringkonnakohus TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud aluste esinemisel keelduda apellatsioonkaebust menetlemast selle sisulises osas (st osas, mis puudutab haginõude kohta tehtud otsustust ja menetluskulude jaotust). Kui aga kaebuses vaidlustatakse maakohtu otsust ka kulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas, peab ringkonnakohus arvestama TsMS § 178 lg-s 2 sätestatuga, st peab menetlema kaebust osas, mis puudutab menetluskulude rahalist kindlaksmääramist juhul, kui apellatsioonkaebuses on vaidlustatud kulude väljamõistmist rohkem kui 280 euro suuruses summas (RKTKm 27.11.2024, 2-21-141014, p 9). Ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust menetlusse, kui selles toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et kaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele kaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (RKTKm 24.04.2013, 3-2-1-35-13, p 12). Seega hindab ringkonnakohus praeguses menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid ja kontrollib maakohtu poolt õigusnormide kohaldamise korrektsust. Hageja ei ole maakohtu menetluskulude rahalise kindlaksmääramise osas ühtegi väidet apellatsioonkaebuses esitanud. Tegemist on maakohtu diskretsiooniotsustusega, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Kuna hageja ei ole esitanud põhjendusi, miks maakohus on tema hinnangul hageja menetluskulude kindlaksmääramise osas eksinud, ei ole ringkonnakohtul võimalik hageja kaebuses toodud väidete põhjal kaebust maakohtu menetluskulude kindlaksmääramise osas rahuldada. Maakohus kohaldas menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrates menetlusõiguse norme õigesti. Seega on apellatsioonkaebus selles osas õiguslikult perspektiivitu.
44.Eelnevast tulenevalt keeldub ringkonnakohus hageja esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 1 p 6 ja 21 alusel.
45.Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu jäävad kaebuse esitamisega seotud menetluskulud TsMS § 168 lg 1 alusel koosmõjus TsMS § 639 lg-ga 1 kaebuse esitaja, s.o hageja kanda. Kuivõrd apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keelduti ning ei edastatud kaebust kostjale vastamiseks, ei saanud kostjale apellatsioonimenetluses tekkida vastaspoolelt väljamõistmisele kuuluvaid menetluskulusid ja neid ei ole vaja rahaliselt kindlaks määrata.
46.Apellandil on apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv.
47.Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Kuna apellant esitas apellatsioonkaebuse elektrooniliselt, ei ole vaja seda talle tagastada. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.