Krista Kirspuu (eesistuja), (liikmed) Maris Kuurberg, Mati Maksing
Otsuse tegemise aeg ja koht
16.12.2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-10799
Kohtuasi
E.U hagi N.P vastu alusetult saadu tagasinõudmiseks, kinnistusraamatu kande muutmiseks ja valduse üleandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.06.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
E.U 22.07.2024 apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
23 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): E.U (isikukood XXX), lepingulised esindajad: vandeadvokaat Gerli Helene Gritsenko (e-post:XXX) ja vandeadvokaat Carri Ginter (e-post:XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): N.P (isikukood XXX), lepinguline esindaja: Tiia Born (epost:XXX) Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: H.G (isikukood XXX), lepinguline esindaja N.P Tõnnus-Saks (e-post:XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Harju Maakohtu 21.06.2024 otsus jätta muutmata. E.U apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus E.U kanda. Jätta rahuldamata E.U taotlus kolmandate isikute W ja F menetlusse kaasamiseks.
5.Jätta rahuldamata E.U apellatsioonimenetluses esitatud taotlus uute tõendite asja juurde võtmiseks. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.E.U esitas 25.07.2022 Harju Maakohtule hagi N.P vastu. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid 20.06.2017 hageja ja kostja isikliku kasutusõiguse seadmise, kinnistu kinkelepingu ning asjaõiguslepingu, mille esemeks oli kinnistu aadressil XXX koos oluliste osade ja päraldistega. Kinkelepingus lepiti mh kokku, et lepingu ese koormatakse tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega hageja kasuks ning isiklik kasutusõigus koormab elamut selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on mh õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Kinkelepingu tegemise tingis asjaolu, et kostja soovis perega Iirimaalt Eestisse kolida. Kinkelepingu eesmärgiks ei olnud lihtsalt kinnistu kinkimine, vaid see oli seotud sooviga pakkuda ühist kodu. Isiklik kasutusõigus seati põhjusel, et hageja oli kinnistul asuvat jaamahoonet 15 aastat renoveerinud ja taastanud, kinnistut aastaid elamiseks kasutanud, tal oli sellega emotsionaalne side ja ta soovis seda kostjaga jagada.
2.Pärast kostjapoolset sissekolimist kinnistule suvel 2017 eraldas kostja hagejale elamiseks kinnistul oleva hoone esimesel korrusel asuva ruumi, mis pidi kostja nägemusel olema ainuke ruum, mida hageja kasutada sai kogu hoones. Kostja tegi seeläbi hageja jaoks kinnistul elamise emotsionaalselt ja füüsiliselt võimatuks ja sedasi sundis ta paari kuu jooksul pärast sissekolimist kinnistult lahkuma 2017. aasta sügisel. Pärast hageja lahkumist kinnistult asus kostja hageja ruumi majutusasutuseks ümber tegema. Viimaks kolis kostja Iirimaale tagasi 2022. aasta juunikuus ja pani hageja elutöö müüki 2022. aasta veebruaris, vaatamata hageja korduvatele vastupidistele palvetele leida alternatiivne lahendus.
3.Enne Iirimaale kolimist oli kostja hoonel lukud vahetanud, mistõttu puudus hagejal ligipääs hoonele. Pärast hagejapoolset võtmete nõudmist, andis kostja hagejale võtme, mis võimaldas tal ligipääsu talle 2017. aasta suvel eraldatud ruumile. Mujale hoones hagejal ligipääs puudus ja puudub endiselt. Kuivõrd hagejal puudub ligipääs hoone muudele osadele, ei saa hageja ka enda vara kätte, mis kinnistul asuvas hoones asub. Vaatamata hageja korduvatele palvetele ei ole kostja hagejale tema vara siiani tagastatud, kostja on asunud hoopis seisukohale, et hageja vara kuulub Q OÜ-le, kostja ja tema abikaasa ettevõttele. Lisaks lülitas kostja Eestist lahkudes hoones välja nii vee kui kütte, muutes sellega hoone elamiskõlbmatuks. Kostja on ka hageja vastu esitanud mitmel korral alusetuid süüteoteateid politseisse, väites, et hageja on tema koju sisse tunginud. Kostja on
ka salaja 05.03.2022 ja 08.11.2023 pooltevahelisi kompromissläbirääkimisi salvestanud eesmärgiga hageja öeldut tema vastu kohtumenetluses ära kasutada.
4.Hageja esitas 15.11.2023 hagiavalduse tervikteksti, milles palub tühistada E.U ja N.P’i vahel 20.06.2017 sõlmitud kinnistu (kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu) kinkeleping ja asjaõigusleping (notari ametitegevuse raamatu registri number 2183) ning kohustada N.P’i andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega N.P annab p-s 1 nimetatud kinnisasja omandi üle E.U-le ja H.G-le; kohustada N.P’i andma nõusolek omanikukande, mille kohaselt N.P on p-s 1 nimetatud kinnisasja omanik, kustutamiseks ja uue omanikukande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ühisomanikena kinnistusraamatusse endised abikaasad E.U ja H.G; kohustada N.P’i andma p-s 1 nimetatud kinnisasja valdus üle E.U-le ja H.G-le; asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga punktides 2, 3 ja 4 nimetatud N.P’i tahteavaldused; jätta E.U menetluskulud N.P’i kanda ja mõista hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt välja viivis alates menetluskulude suuruse kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni vastavalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määrale.
5.15.11.2023 hagiavalduse tervikteksti p-s 36 avaldas hageja, et juhul kui kohus leiab, et 25.04.2022 taganemisavaldus ei ole põhjendatud, kuivõrd selleks puudus materiaalõigusest tulenev alus, annab kostja käitumine pärast 25.04.2022 taganemisavaldust selleks põhjuse. Seetõttu on hagejal võimalik esitada uus taganemisavaldus. Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja juhib tähelepanu, et kohus ei ole menetlusse võtnud hageja nõuet tühistada E.U ja N.P’i vahel 20.06.2017 sõlmitud kinnistu kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu kinkeleping ja asjaõigusleping ning seega kostja selle nõude osas oma vastuväiteid ei esita.
7.Kostja on seisukohal, et hagejal ei olnud õigust kinkelepingust taganeda, kuivõrd kinkijaks oli ka H.G. Kostja ei nõustu mingis osas, et ta oleks üles näidanud hageja (oma isa) vastu mingilgi viisil jämedat tänamatust ega rikkunud hageja isiklikku kasutusõigust. Hageja ärilised huvid vaidlusaluse jaamahoonega seoses on pannud hageja käituma ebaausal viisil ja otsima „lahendusi,“ kuidas saada tagasi hoonet. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud 20.06.2017 kinkelepingust taganemise aluste esinemist. Mingeid etteheiteid kostja tänamatust käitumisest ega juttu kokkulepete rikkumisest ei olnud enne 25.04.2020 hageja poolt kinkelepingust taganemist. Kostjal ei ole kinkelepingu ega seaduse kohaselt piiranguid kinnistu müümiseks (so kinnistu müük isikliku kasutusõigusega koormatult), pooled ei ole selles osas kokku leppinud mitte ühtegi piirangut. Hageja õigus kinnistul asuvas elamus elada (koos isikliku kasutusõiguse märkega) jääb kehtima ka peale võimalikku kinnistu müüki. Seega ei saa kostja soov kinnistut müüa olla iseenesest vaadeldav jämeda tänamatusena. Kinkeleping sõlmimine ei saanud ajendit kostja kolimise soovist, selline hageja väide on paljasõnaline ja tõendamata. Mistahes tagamõtteid hageja kinkelepingu sõlmimise ajal ka ei omanud, neid ta ei avaldanud kinke tegemise ajal kostjale. Hageja soov, et kinge jääks perekonda ja/või hageja peaks saama kasutada kogu kinnistut, ei olnud hageja poolt kostjale teatavaks tehtud ega seatud tingimuseks jaamahoone kinkimisel.
8.Kostja ei nõustu hagejaga, et viidatud isikliku kasutusõiguse lepingu kohaselt peaks E.U-l olema kasutus (juurdepääs) kogu transpordihoonele. Kostja ei saa mingilgi viisil näidata hageja suhtes üles jämedat tänamatust, kui kostja küsib hagejalt oma elamispinnale
juurdepääsu saamise eesmärki (kostja ei ole keeldunud juurdepääsu andmisest, kui on teada põhjus). Eluliselt pole usutav, et hageja eesmärk kostja elamispinnale pääsemiseks on soov seal elada. Hageja poolt kostjale juurdepääsu takistamine 2022 augustis ja 2023 jaanuarist kuni maini koos destruktiivse käitumisega näitas heaperemeheliku käitumise puudumist hoone ja seal asuva vara suhtes. Sel ajal, kui hageja blokeeris kostja juurdepääsu jaamahoonele, viis hageja nt ära kostja vitriinkapi. Kohalik elanik informeeris kostjat hageja tegevusest ja pildistas hageja omavolilist tegevust 20.03.2023. Paratamatult tõstatub küsimus, mis on hageja eesmärk kostjale kuuluva elamispinna võtmete saamiseks, kuna välistatud on kostja poolt selle elamiseks kasutamise. 08.11.2022 vestlusel kinnitas hageja, et tuleb leida rentnik või haldaja, teha kolme aastane leping. Praegu on tal olnud läbirääkimised ameeriklastega. Hageja elab XXX ja tema hagis toodud väited jaamahoonesse elama asumise kohta on paljasõnalised ja ebausutavad. Hageja soovib jaamahoonet kasutusele võtta muudel eesmärkidel kui kasutusõigus võimaldaks. Kinkelepingu sõlmimisel ei pidanud hageja saama kasutada kogu kinnistut ja seda näitab poolte käitumine jaamahoone ruumide jagamisel. Kostja ei nõustu ka hagi p 16 toodud etteheidetega. Kostja poolt oli mõistlik ja heaperemehelik jaamahoone torustikest vesi välja lasta talveks, et ei tekiks vee külmumist torustikes ja oleks välistatud võimalikud veelekked. Kostja lasi hoonest vee välja pärast hagejaga kokkusaamist 2022 novembris enne ärasõitu Eestist ja hageja oli sellest teadlik. Kostja ei saanud arvestamata jätta veetorude külmumise võimalikkusega ja võimaliku kahju tekkimisega. Vee väljalaskmine ajutiselt hoonest ei muuda seda hoonet kasutuskõlbmatuks, pealegi ei kasuta hoonet mitte keegi. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht
9.Iseseisva nõudeta kolmas isik märgib, et tema oli Jaamahoone kinnistu kinkelepingus osalejaks ja teab kinnitada, et mingeid muid eesmärke kui tütrele (kostja) sünnipäevaks kingituse tegemine Jaamahoone kinnistu kinkelepingu sõlmimisel hagejal ega temal ei olnud. Kinkelepingus oli algselt kingisaajaks ka kostja abikaasa, kuid hageja käskis tema kingisaajana lepingust välja võtta, sest tema tahe oli kindel, et Jaamahoone ainult kostjale kinkida, ei midagi muud. Lisaks veel otsustas hageja, enne kinke tegemist, seada enda kasuks isikliku kasutusõiguse elamule. Elamut Jaamahoone kinnistul ei ole ega ole kunagi olnud. Jaamahoone kinnistul olev hoone on ehitisregistri andmetel nimetusega „Jaamahoone“, mille kasutamise otstarbeks „Muu transpordihoone“, milles mitteeluruumid kokku pindalaga 333,9 m2 (EHR kood XXXXXXXXX). Kinkelepingu sõlmimise ajal oli Jaamahoone kehvas seisus, et mitte öelda kohutavas, kaasaegsed san.ruumid puudusid, hoone vajas suurt remonti nii seest kui väljast. Kuigi hageja oli enda kasuks kinnistule kasutusõiguse elamiseks seadnud, tema neid eluruume faktiliselt kasutama ei jäänud, sest hageja elas mõni maja Jaamahoonest eemal olevas kortermajas. Sellele vaatamata remontis kostja Jaamahoone esimesel korrusel hagejale elamiseks kaasaegsetele nõuetele vastavad eluruumid. Hageja nendesse ruumidesse elama ei asunud, ta elas XXX eramajas.
10.Kostja asus oma perega Jaamahoone teisele korrusele elama, all oli restoran, mis avati 18. mail 2018. Aja möödudes otsustas kostja naasta perega Iirimaale. Luba või nõusolekut elukoha vahetamiseks ükski seadus või kokkulepe kostjat hagejalt küsima ei kohusta. Kostja eemal olemine ei lõpetanud hageja kasutusõigust, kuid ka ei laiendanud seda. Hageja jaoks korda tehtud ruumid olid puutumatuna hageja ootel (isiklik kasutusõigus ei kohusta eluruume kasutama vaid annab selleks õiguse). Kostja Iirimaale sõitmisega jäi Jaamahoone tühjaks. Kinnistu omanik (kostja) lülitas hoonest välja kõik selle, mis võinuks inimtühjas hoones põhjustada või kaasa aidata hoone kahjustumisele (või hävimisele) omaniku pikaajalise eemaloleku korral, see vara kaitseks ja säilimiseks tehtud.
11.Isikliku kasutusõiguse seadmisel selgitas notar hagejale isikliku kasutusõiguse ulatust ja viisi, millest oli üheselt arusaadav, et ükski seadus või lepingus olev kokkulepe ei näe ette isikliku kasutusõiguse omajale õigust kinnistu omaniku äraolekul omaniku elu- ja muude ruumide kasutusele võtmist. Ükski hageja eesmärk seda ei õigusta, ammugi siis inimeste gruppidele ekskursioonide korraldamine omaniku eluruumides (sotsiaalmeedias kuulutatud). Sellist hageja tegevust kasutusõigus ette ei näe.
12.Iseseisva nõudeta kolmanda isiku kindel tahe Jaamahoone kinkelepingu sõlmimisel oli kinnistu kinkimine tütrele (kostja) ja seda ilma igasuguste piiranguteta. Kinnistu omandiga andis kolmas isik kostjale üle kõik võimalikud kinnistut puudutavad õigused ja oluline – ka kõik Jaamahoone kinnistu omamisega kaasnevad kohustused. Kolmanda isiku soov ja tahe seoses kinkega tütrele (kostjale) ei ole muutunud. Iseseisva nõudeta kolmas isik nõustub kogu ulatuses kostja selgituste ja vastuväidetega hageja tervikhagiavaldusele. Samuti, et hageja esitatud taganemisavaldus ei anna alust kinkelepingust taganemiseks, põhjused taganemiseks on ilmselgelt meelevaldsed ja otsitud, mille tõttu tuleb hagiavaldus jätta ka rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused
13.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda.
14.Hageja nõuab kinnistusraamatu omanikukande muutmist sel alusel, et ta on taganenud kinnisasja omandi ülekandmise aluseks olnud võlaõiguslikust kinkelepingust.
15.Vaidlust ei saa olla selles, et kostja on hageja 25.04.2022 taganemisavalduse kätte saanud, kuivõrd kostja on hagejale 27.04.2022 vastanud.
16.Kostja leiab, et hageja ei saanud kinkelepingust üksinda taganeda ning selleks oli vaja kostja ema H.G nõusolekut, kuivõrd kinkijaks oli ka kostja ema (iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel). Kohus kostjaga ei nõustu.
17.Kinkelepingust selgub, et kinkjaks oli vaid hageja. H.G on lepingus märgitud kui kinkija endine abikaasa – ta ei ole kinkija ega seega kinkelepingu pool. H.G nõusolek oli vajalik kinkelepingu täitmiseks ehk ühisomandis oleva kinnistu käsutamiseks. See, et ta andis vajalikud nõusolekud ei tee teda veel kinkijaks. Kuna käesolevas asjas on kinkijaks hageja ning kingisaajaks kostja, siis sai hageja kinkelepingust iseseisvalt taganeda. On õige hageja seisukoht selles, et ei ole tähtis, kas H.G-d oli taganemisest teavitatud või kas ta sellega nõustus. Seega on täidetud hageja lepingust taganemise formaalsed eeldused. Järgmiseks kohus kontrollib, kas kostja on andnud hagejale alust lepingust taganemiseks.
18.Esialgses s.o 25.04.2022 kinkelepingust taganemise avalduses tugines hageja vaid sellele, et kingisaaja on näidanud kinkija suhtes üles jämedat tänamatust, sest on vaatamata omavahelistele kokkulepetele hakanud kinnistut müüma. Kohtule 25.07.2022 esitatud hagiavalduses tõi hageja ka esile, et tal ei ole võimalik isiklikku kasutusõigust teostada, kuna tal ei ole hoonele isegi võtmeid. Samuti heitis hageja kostjale ette seda, et kuivõrd kinkelepingus ei ole pooled kokku leppinud, milliseid ruume hagejal on õigus kasutada, siis hageja nõuab juurdepääsu kogu kinnisasjale. 15.11.2023 hagiavalduse terviktekstis heidab hageja kostjale seda, et kostja on oma käitumisega näidanud hageja suhtes üles jämedat tänamatust, kuivõrd pani müüki hageja elutöö, rikkus hagejale seatud isiklikku kasutusõigust, on seadnud ohtu Jaamahoone säilimise, ei ole hagejale tema vara tagastanud ning on näidanud hoolimatust ja ükskõiksust hageja suhtes pärast taganemisavalduse esitamist.
19.Hageja taganes kinkelepingust 25.04.2022 avaldusega. 15.11.2023 hagiavalduse tervikteksti p-s 36 avaldas hageja, et juhul kui kohus leiab, et 25.04.2022
taganemisavaldus ei ole põhjendatud, kuivõrd selleks puudus materiaalõigusest tulenev alus, annab kostja käitumine pärast 25.04.2022 taganemisavaldust selleks põhjuse. Hageja selgitas 17.04.2024 istungil, et viidatud avaldust tuleb käsitleda kui uut 20.06.2017 kinkelepingust taganemise avaldust. Seega on hageja pidevalt täiendanud kinkelepingust taganemise aluseid ja muutnud esitatud hagi. Kohus selgitab, et kui kinkelepingust taganemise alust hagimenetluses muudetakse, on tegemist uue taganemisavaldusega, millele kohaldatakse üldisi taganemisavaldusele kehtestatud nõudeid. VÕS § 270 lg 1 I lause kohaselt võib kinkija taganeda kinkelepingust ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest.
20.Hinnates käesolevas asjas esitatud tõendeid ja konkreetse juhtumi asjaolusid, on kohus seisukohal, et kostja käitumine hageja suhtes ei ületanud seda eetilist piiri, mida võiks käsitleda jämeda tänamatusena.
21.Hageja tugines 25.04.2022 taganemisavalduses sellele, et kostja on kingisaajana oma käitumisega näidanud hageja kui kinkija vastu üles jämedat tänamatust sellega, et vaatamata omavahelistele kokkulepetele on asunud kinnistut müüma. Hageja on menetluses esile toonud, et kinkelepingu tegemise tingis asjaolu, et kostja soovis perega Iirimaalt Eestisse kolida. Hageja soov oli elada koos oma lähedaste, tütre ja tütre lastega ühise katuse all ja pakkuda kostjale ning kostja perele turvalist elu väikeses kogukonnas, kus on kool ja võimalused ettevõtluseks ning äraelamiseks. Kinkelepingu eesmärgiks ei olnud lihtsalt kinnistu kinkimine, vaid see oli seotud sooviga pakkuda ühist kodu. Kinkelepingu eesmärk oli hageja elutöö perekeskis kasutamine. Kostja vaidleb hagejale vastu ja selgitab, et hageja soov, et kinge jääks perekonda ja/või hageja peaks saama kasutada kogu kinnistut, ei olnud hageja poolt kostjale teatavaks tehtud ega seatud tingimuseks Jaamahoone kinkimisel. Kõik 20.06.2017 kinkelepingu tingimusi puudutavad kokkulepped on kajastatud nimetatud lepingus. Kinkelepingul polnud mingit muud eesmärki kui Jaamahoone kinkimine kostja 35. sünnipäevaks kostja vanemate poolt ilma piiranguteta asja käsutamiseks. Hageja ei saanud eeldada, et kostja veedab oma elupäevad Qs elades.
22.Kohus leiab, et kostja soovi kingitud kinnistu võõrandada ei saa hinnata kui objektiivselt hukkamõistetavat käitumist ega käsitada seda jämeda tänamatusena. Kohus ei kahtle, et hageja üheks tagamõtteks kinkelepingut sõlmides oli tõepoolest soov pakkuda oma tütrele ja tema lastele kodu, et tütar tuleks tagasi Eestimaale ja kasvataks oma lapsed Eestimaal üles, nagu on hageja väljendanud end ka saates Prillitoos (hageja 13.10.2023 menetlusdokumendi lisa 3, 8:18). Ilmselt iga lapsevanem soovib, tema lapsed ja lapselapsed kasvaksid vanemate ja vanavanemate kodumaal ja püüavad anda endast kõik, et lapsed naaseksid oma juurte juurde. Ilmselt oli ka kostjal kinkelepingut sõlmides mõte proovida oma elu uuesti Eestiga siduda. Aga asja materjalist ei nähtu, et see oleks olnud poolte ühine eesmärk lepingu sõlmimisel. Ka ei nähtu asja materjalist poolte kokkulepet, et kui kostja elu Eestis või Qs ei suju, siis tuleb kinge hagejale tagasi anda.
23.Kostja on esitanud asja materjalide juurde 05.03.2022 hageja ning kostja vahelise vestluse salvestise. Poolte vestlus on toimunud enne hageja poolt kinkest taganemise avalduse esitamist ja kohtusse pöördumist. Ka nimetatud vestlusest ei tulene, et poolte vahel oleks olnud kokkulepe, et kinnistut ei tohi müüa või oleks kostja rikkunud kinnistu võõrandamisega lepingu eesmärki. Kuigi hageja avaldab, et kõige hullem variant on müümine siis mitte põhjusel, et sellega võõrandatakse tema elutöö või kaoks võimalus ühise perena kinnistul koos elada, vaid hageja viitab pigem maksuprobleemidele. Hageja aktsepteeris ka võimalust, et kostja kingib Jaamahoone oma lastele.
24.Kinkelepingu eesmärk ei saa olla kohustada kostjat iga hinna eest kinnisasjal elama ja teda sunnismaiseks muuta või kohustama teda kinnisvara omama. Pooled ei saanud kinkelepingu sõlmimisel olla kindlad, kas kostja pere ikkagi kohaneb eluga Eestis ja kas kostja jääb alatiseks Qsse elama. Kumbki pool ei saanud kinkelepingu sõlmimisel eeldada, et kostja isikliku elu plaanid aja jooksul ei muutu. Juba kinkelepingu sõlmimisel pidid pooled arvestama, et kostja elus võib tulla ette olukordi, kus mingil põhjusel soovib kostja elukohta muuta või võib tal ette tulla mingi vajadus kingitud kinnisasja müümiseks. Selliseid kokkuleppeid, et kostja ei tohi oma kinnisasja müüa või tohiks kinnisasja üksnes hagejale tagasi kinkida kinkelepingust ei nähtu. Kohus ka kahtleb, kas selliseid kokkuleppeid oleks saanud ka kinkelepingusse märkida, kuivõrd asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 ja 2 järgi on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ka Põhiseaduse § 32 järgi on igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kedagi ei saa sundida olema kinnisasja omanik, kui ta seda ise ei soovi.
25.Hageja on jämeda tänamatuse aluse esile toomisel viidanud Riigikohtu lahendile 3-2-1153-06 p-s 15, kuid kohus märgib et märgitud lahendi aluseks olevad asjaolud on teised. Hageja poolt viidatud lahendis olid hageja ja kostja kokku leppinud, et kinkeleping sõlmitakse tingimusel, et kostja võtab hagejalt üle kinnistu ostuks võetud laenukohustuse ning seab laenu tagatiseks hüpoteegi, kuid pärast kinkelepingu sõlmimist lahendi nr 3-2-1153-06 kostja muuhulgas keeldus laenu ülevõtmise ja tagatise asendamise kohustuse täitmisest ning kinkis kinnistu edasi ning oli vägivaldne ka hageja isaga. Kohtu hinnangul ei saa Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-153-06 toodud situatsiooni võrdsustada käesoleva vaidluse olukorraga, kus kostja perele ei sobinud elu Eestis, nad soovisid jätkata elu Iirimaal ja kostja soovis kinnisvara seetõttu müüki panna. Kostja on asunud kinnistut võõrandama ca 5 aastat pärast kinkelepingu sõlmimist, seega pärast seda, kui ta oli veendunud, et elu Eestis ei ole ikkagi tema perele sobiv. Ka ei ole kostjale moraalselt etteheidetav see, et ta ei soovi kinkelepingu eset hagejale tagasi kinkida vaid soovib kinnistu müügist saadud vahendeid kasutada oma laste s.o hageja lastelaste hüvanguks ja tagada nii nende tulevikku. Kohus selgitab, et eelkõige on kostjal kohustused oma laste, seejärel oma vanemate ees.
26.Hageja märgitud kinkelepingu eesmärki ei kinnita ka poolte käitumine. Pooled on juba kinkepingu sõlmimisel suuliselt jaganud ära Jaamahoones asuvad ruumid. Seda väidet on menetluses kinnitanud ka hageja. Vaidlust ei ole ka selles, et tegelikkuses hageja ja kostja pere elasid Qs koos vaid paar kuud. Kostja on esile toonud, et hageja lahkus Q elamispinnalt omal soovil novembris 2017 YYY korterisse XXX ja hiljem talle kuuluvasse elamusse XXX. Kostja on avaldanud, et hageja ja kostja pere toimetasid oma tegemisi eraldi, tihedat läbikäimist ei olnud. 08.11.2022 vestluses avaldas kostja hagejale, et me ei olnud üldse samal lainel, sina elasid oma elu, meie elasime oma elu. Hageja sellele vastu ei vaielnud. 25.03.2022 kirjas tütrele on hageja avaldanud, et teda eemaldati koos Q tegemisest kohe ja üpris otsustavalt (I kd tl 10, 20, 37). Seega ei käitunud pooled ka hageja väidetava eesmärgi kohaselt.
27.Kohus ei jaga hageja seisukohta selles, et isikliku kasutusõiguse seadmine peaks kinnitama lepingu eesmärki elada kinnistul koos kostjaga elada. AÕS § 227 lg 1 ja 2 järgi isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Isik, kellel on käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks.
28.Elamu isikliku kasutusõiguse puhul tohib õigustatud isik kasutada elamiseks koormatud kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Tegemist on teisi välistava õigusega, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(te) elamuosa(de) kasutamise omaniku poolt. Isiklik kasutusõigus elamule võimaldab kinnisasja omandiõiguse üle kanda selliselt, et senisel omanikul jääb elu lõpuni õigus kinnisasjal asuvat elamut kasutada. Selliselt koormatud kinnisasja saab kohe võõrandada ning ka koormata täiendavate piiratud asjaõigustega, näiteks hüpoteegiga. Pärast isikliku elamukasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmist sissekantav piiratud asjaõigus asub isiklikust elamukasutusõigusest järjekoha tähenduses tagapool ning võimalik hiljem sissekantud piiratud asjaõiguste realiseerimine ei kahjusta isikliku elamukasutusõiguse kehtivust ega selle teostamist. Üldjuhul kasutavad isiklikku kasutusõigust vanemad inimesed, kes kavatsevad enne surma neile kuuluva elamu ära kinkida ega taha kinnisasja üleminekut jätta pärimisõiguse lahendada, kuid kes soovivad kuni surmani majas elada. Seega ei saa pelgalt isikliku kasutusõiguse seadmisest teha veel järeldust kinklepingu eesmärgi kohta.
29.Hageja tugineb kinkelepingust taganemisel sellele, et kostja rikub hageja isiklikku kasutusõigust kui kinkega seotud koormist või tingimust VÕS § 267 p 3 ja 268 lg 1 mõttes. Hageja hinnangul tõendavad isikliku kasutusõiguse rikkumist kohtutäituri 07.12.2022, 12.07.2023 ja 17.01.2024 fakti tuvastamise aktid, kus kohtutäitur fikseeris, et hagejal on ligipääs vaid talle eraldatud ruumidele, samuti kostja enda kinnitused selle kohta, et E.U kasutusõigus piirdus talle eraldatud korteriga, muud ruumid olid ju lukustatud ja tal puudus ülejäänud maja osas kasutusõigus. Ka hageja ise on kinnitanud, et hagejal ei olnud pärast kinkelepingu sõlmimist ligipääsu kogu lepingu esemele, st hageja ei saanud realiseerida oma isiklikku kasutusõigust. Seega on hageja tema enda väidete kohaselt olnud kinkelepingu sõlmimisest alates teadlik, et tal ei ole terve maja suhtes kasutusõigust.
30.Kohus ei nõustu hageja positsiooniga, et kostja rikkus hageja isiklikku kasutusõigust. Vaidlust ei ole selles, et kinkelepingus ei ole tõepoolest mingeid piiranguid isikliku kasutusõiguse ulatuse osas, seega on hageja formaalselt õigustatud kasutama tervet Jaamahoonet. Vaidlust ei ole selles, et pooled jagasid Jaamahoones ära kasutatavad ruumid nii, et kostja ja tema pere kasutusse jäi teisel korrusel asuv viietoaline korter, hageja kasutusse jäi hoone esimesel korrusel olev korter. Esimesel korrusel tegutses ka restoran. Hageja aktsepteeris sellist ruumide jaotust ega esitanud toona selles suhtes mingeid vastuväiteid.
31.Kohtule on arusaamatu, miks heidab hageja kostjale ette seda, et kostja ei võimaldanud talle juurdepääsu kostja kasutuses olevatesse ruumidesse. Kohus märgib, et asjaoludest nähtuvalt on ühes hoones kooselu poolte vahel kestnud vaid paar kuud, seega on tegemist erinevate leibkondadega, mitte ühise perega. Kostja pere kasutuses olnud eluruumides asusid kostja pere isiklikud esemed. Seega ei ole selles midagi imelikku, et kostja on Jaamahoonest lahkudes lukustanud tema kasutuses olnud privaatsed ruumid, eriti kui planeeritud lahkumine on pikaaegsem. Hageja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mis õigustaksid tema väidetavat vajadust saada juurdepääs tema täisealise tütre pere sh kostja ja tema abikaasa ja laste kasutuses olnud ruumidele. Hageja ei ole esile toonud, et vajas kostja pere kasutuses olnud tube oma teiste pereliikmete majutamiseks või isikute tarbeks, keda oli vaja hageja eest hoolitsemiseks. Vastupidi, 08.11.2022 vestluses hageja ning kostja vahel on hageja avaldanud, et tal on Jaamahoonega äriplaanid, ta kavatseb ruumid välja üürida, tal on plaan leida rentnik või haldaja, teha esialgu 3 a leping, hagejal on olnud läbirääkimised ameeriklastega ja ukrainlastega.
32.Kostja on Jaamahoonest lahkunud vabatahtlikult, asja materjalid ei kinnita hageja väidet selles, et hageja sunniti lahkuma Jaamahoones tegutseva restorani tõttu. Hageja lahkus sügisel 2017, restoran Õ avati hoones 18.05.2018.
33.Kohus juhib tähelepanu VÕS § 270 lg-le 1, mille kohaselt võib kinkija kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga. Kui hageja ei saanud realiseerida oma kasutusõigust tervele hoonele, mida ta hagiavalduse s kostjale ette heidab, oli tal õigus kinkest taganeda ühe aasta jooksul sellest teadasaamisest või sellest, kui ta pidi rikkumisest teada saama. Seega ei ole mingit tähendust sellel, et kohtutäitur on fikseerinud 07.12.2022, 12.07.2023 ja 17.01.2024 selle, et hagejal on ligipääs vaid talle eraldatud ruumile. Hageja enda väidete kohaselt rikkus kostja hageja isiklikku kasutusõigust kinkelepingu sõlmimisest alates. Seega sai hageja kinkelepingust taganeda sellel alusel kuni 2018. Kostja on esile toonud, et hageja lahkus Qs kostjale eraldatud ruumidest/korterist 2017 sügisel. Hageja sellele asjaolule vastu vaielnud ei ole. Seega hiljemalt 2018 sügiseks pidi hageja esitama taganemisavalduse. Ei ole tähendust selles, et tegemist on nn jätkuva või kestva rikkumisega kuivõrd kinkelepingust taganemisel on ajaline piirang ning tähtaega hakatakse arvestama rikkumisest teadasaamisest või ajahetkest, mil õigustatud isik pidi rikkumisest teada saama.
34.Kostja ei ole tagastanud hagejale tema vara. Kohus märgib, et ka sel alusel on hageja kinkelepingust taganemine toimunud hilinemisega ja VÕS § 270 lg 11 tähtaega mitte järgides. Hageja on kostjale ja tema vennale esitanud vara väljanõudmise nõudekirja 2018 lõpus. Kui hageja sai aru, et vaatamata pöördumisele kostja tema vara hagejale ei tagasta, oli ka sel alusel kinkelepingust taganemiseks aega 1 aasta. Hageja taganes kinkelepingust 25.04.2022.
35.Kohus ei nõustu hageja järeldusega selles, et kostjapoolset jämedat tänamatust hageja vastu väljendab ka asjaolu, et kostja on hoone säilimise ohtu seadnud. Hageja tugineb sellele, et kinnistu seisab tühjalt ja seal on küte välja lülitatud. Pelgalt see, et Jaamahoones keegi 2022 talvel ei elanud ja kostja oli selle pannud hoone talvekorterisse, keerates kinni vee, et torud ei külmuks ega tekiks veekahjustusi, ei tähenda et kostja seadis ohtu vara säilimise. Kostja oli kinnistule paigaldanud valvekaamerad, millest sai kontrollida Jaamahoone seisukorda, oli leidnud inimese, kes käis vajadusel kohapeal kostja käepikenduseks, seega oli kostja Jaamahoone suhtes käitunud igati heaperemehelikult.
36.Hageja heidab kostjale ette politseisse esitatud süüteoteateid, milles kostja kahtlustas süütegude toimepanemises hagejat. Kohus märgib, et kostjale kuuluva vara kahjustamise kohta süüteoteate esitamine ei saa olla kuidagi kinkelepingust taganemise aluseks. Kui kostjal avastas, et Jaamahoonesse on sisse murtud ja tema vara on rikutud või ära viidud, pidi ta selle kohta esitama süüteoteate ja kui ta kahtlustas selliste tegude toimepanemises hagejat, ei olnud tal põhjust seda kahtlustust ka enda teada jätta. Kohus ei näe ka poolte vestluste salvestamises jämedat tänamatust ega hoolimatust hageja suhtes. Isiklike vestluste salvestamine ei ole keelatud. Kui kostjal puudus mingil põhjusel hageja suhtes usaldus, ei ole talle etteheidetav, et ta soovis vestlusi isaga autentselt jäädvustada.
37.Kohtu hinnangul ei kvalifitseeru hageja hagiavalduses viidatud kostja teod sellise jämeda tänamatusena, mis annaks aluse kinkelepingust taganemiseks. Samuti ei ole kostja jätnud õigustamatult täitmata kinkega seotud koormist või tingimust. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole pooltevahelisest kinkelepingust kehtivalt taganenud, sest taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Kuna kohus on tuvastanud, et hagejal ei olnud õigust 20.06.2017 sõlmitud kinkelepingust taganeda, siis ei ole hagejal õigus nõuda
kostjalt tahteavalduste tegemist kinnistu tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus
38.Hageja palub maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 tühistada ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada E.U hagiavaldus alusetult saadu tagasinõudmiseks, kinnistusraamatu kande muutmiseks ja valduse üleandmise rahuldamiseks. Tühistada menetluskulude jaotuse resolutsiooni p-d 1 ja 2. Kaasata tsiviilasja nr 2-22-10799 menetlusse kolmandate isikutena W (isikukood: XXXXXXXXXX) ja F (isikukood XXXXXXXXXX) TsMS § 216 lg 11 alusel. Võtta asja materjalide hulka apellatsioonkaebuse lisad 1 ja 2
39.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohus jõudis ekslikult järeldusele, et hageja kasuks seatud isiklik kasutusõigus kehtis vaid kinnistul asuva elamu kindlale ruumile. Selline järeldus on ebaõige. Kui maakohus oleks hinnanud 20.06.2017 sõlmitud kinkelepingut koos AÕS §-ga 227 igakülgselt, oleks kohus leidnud, et isiklik kasutusõigus välistab omanikupoolse elamu kasutamise. See tähendab, et hageja kasuks oli seatud isiklik kasutusõigus terve elamu osas.
40.Maakohus jättis täielikult kõrvale ka AÕS §-i 641, mis sätestab, et kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Notariaalselt kinnitatud erikokkulepet poolte vahel aga polnud, mistõttu oli hagejal õigus kasutada tervet elamut. Samuti rikkus kohus menetlusõigust (TsMS § 232 lg 1, § 436 lg 1 ja § 442 lg 8), kui jättis asjas hindamata hageja sellekohased tõendid ja argumendid.
41.Ka käesoleval hetkel esineb hageja isikliku kasutusõiguse rikkumine. 17.01.2024 käisid hageja ning tema lepinguline esindaja kinnistul koos kohtutäituri ning lukuabi spetsialistiga, et hoone uksed avada ning võimaldada hagejale õigustatud ligipääs. Käesoleva apellatsioonkaebuse esitamise hetkel on taaskord elamu välisukse lukk vahetatud.
42.Kuna kostja on kestvalt ning järjepidevalt jätnud täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse – hageja isikliku kasutusõiguse – oli hagejal õigus taganeda kinkelepingust VÕS § 267 p 3 ja VÕS § 268 lg 1 alusel.
43.Harju Maakohus rikkus ka materiaalõigust, kui sisustas ebaõigesti jämeda tänamatuse VÕS § 267 p-i 1 mõttes. Kohus leidis, käesolevas asjas ei esine ühtegi alust kinkelepingust taganemiseks. Hageja on selgitanud, et taganeb kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel põhjusel, et 1) Eestist lahkudes pani kostja hageja elutöö müüki; 2) kostja on rikkunud hagejale seatud isiklikku kasutusõigust; 3) kostja pani ohtu hoone säilimise; ning 4) kostja ei ole hagejale tema hoones olevat vara tagastanud.
44.Hageja on eelkõige tuginenud oma 25.04.2022 taganemisavalduses asjaolule, et kostja võõrandab hageja elutöö. Maakohus leidis ekslikult, et kostja soovi kinnistu võõrandada ei saa hinnata kui objektiivselt hukkamõistetavat käitumist ega käsitada jämeda tänamatusena. Selliselt on kohus rikkunud materiaalõigust VÕS § 267 p-i 1 mõttes ja läinud vastuollu kehtiva kohtupraktikaga. Riigikohus on sarnases vaidluses rõhutanud, et kuigi formaalselt on kingisaajal õigus takistamatult oma vara käsutada, sh seda edasi kinkida, peab ta siiski arvestama, et kinke eesmärki arvestades võib selline käitumine olla kinkelepingust taganemise aluseks jämeda tänamatuse tõttu. Kui maakohus oleks sisustanud õigesti VÕS § 267 p-s 1 sätestatud jämedat tänamatust, oleks kohus jõudnud seisukohale, et käesoleval juhul läheb hageja elutöö müükipanek kostja poolt vastuollu kinkelepingu eesmärgiga, milleks oli hageja ja kostja (kui isa ja tütre) elu ühise katuse all. Niisiis on kohtupraktika järgi tegemist jämeda tänamatusega hageja suhtes, mis annab hagejale õiguse lepingust taganeda VÕS §-i 268 lg 1 järgi.
45.Kohus rikkus materiaalõigust, kui leidis, et kostja ei ole hageja osas käitunud jämedalt tänamatult, kui ei kütnud elamut terve talve (VÕS § 267 p-i 1 ja VÕS §-i 268 lg 1). Kohus jättis kõrvale hageja selgituse, mille järgi on kütte puudumisel ning temperatuuri kõikumisel läbi aasta puithoone vastuvõtlikum mädanemisele, hallitusele, jäätumisest tulenevatele kahjustustele hoone konstruktsioonis jms. Tõendamata on kostja väide, nagu oleks hoone parima säilimise huvides see, et hoonet talvel ei köeta, mistõttu on hoone sees miinuskraadid. Kui kohus oleks hinnanud hageja esitatud selgitusi igakülgselt, oleks kohus leidnud, et püsiva kütteta on elamu säilimine ja seega kostja elutöö ohtu seatud.
46.Kohus rikkus menetlusõigust (TsMS § 436 lg 1, § 232 lg 1) kui jättis täielikult hindamata hageja 15.11.2023 hagi terviktekstis ja 03.06.2024 kohtukõne teesides esitatud uued asjaolud, mis annavad täiendava aluse kinkelepingust taganeda. Kohus jättis ebaõigesti tähelepanuta, et kostja ei tagastanud hagejale talle hoones asuvat vara ning hagejal tekkis ligipääs oma varale alles kohtutäituri juuresolekul lukkude vahetamisel 17.01.2024, tegemist on jämeda tänamatusega hageja vastu. Samuti on kostja esitanud hageja vastu mitmeid alusetuid süüteoteateid. Hageja on selgitanud, et kostja on süüdistanud teda kinnistule kahjustuste tegemises, samuti salvestanud salaja hageja juttu. Kõik eelnevad asjaolud ilmestavad kostja jämedat tänamatust hageja vastu, mistõttu oli hagejal õigus kinkelepingust taganeda VÕS § 267 p-i 1 ja § 268 lg 1 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele
47.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
48.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
49.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus lühidalt esile järgmise:
50.Asja materjalidest nähtub:
Kostja elas koos oma perega Iirimaal, plaanides tulla elama Eestisse.
20.06.2017 sõlmisid hageja ja kostja kinnistu kinkelepingu ning asjaõiguslepingu (I kd tl 6-8, 16-18, 33-35). Lepingu esemeks oli kinnistu aadressil XXX koos oluliste osade ja päraldistega. Pooled seadsid kinnisasjale tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse hageja kasuks. Muuhulgas koormas isiklik kasutusõigus kinnistul asuvat suuremat hoonet (nimetatud ka kui Jaamahoone) selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on mh õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa.
Kostja asus kinnistul asuvat Jaamahoonet renoveerima. Renoveerimise järgselt oli Jaamahoones 2 korterit ning restorani pidamiseks ruumid.
Hageja elas Jaamahoones 2017.a sügisel mõni kuu, kasutades pooltevahelise suulise kokkuleppe järgi Jaamahoone esimesel korrusel asuvat korterit.
Hageja läks Jaamahoone korterist 2017.a sügisel elama Jaamahoone lähedal asuvasse korterisse XXX ja hiljem talle kuuluvasse elamusse XXX.
Kostja asus oma perega Jaamahoone teisele korrusele asuvasse korterisse elama, avades esimesel korrusel restorani 18.mail 2018.a.
Kostja pani kingiks saadud kinnistu veebruaris 2022 müüki (I kd tl 43 pöördel44).
Hageja taganes kinkest 25.04.2022 lepingust taganemise avaldusega põhjusel, et kostja on vaatamata omavahelistele kokkulepetele asunud kinnistut müüma (I kd tl 11-12), hiljem täiendas taganemise aluseid.
Kostja lahkus Eestist 2022.a novembris elama Iirimaale. Kostja lahkumisega jäi Jaamahoone tühjaks.
Kostja pöördus 27.08.2022 ja 19.01.2023 süüteoteatega politseiasutuse poole seoses sissemurdmistega Qsse, milles avaldas, et kahtlustab teo toimepanemises oma isa, s.o hagejat E.U-d (II kd tl 7 ja 8).
Kostja pöördus 24.10.2022 e-kirjaga hageja poole ning avaldas, et nad tulevad XXX ja annavad hageja soovitud asjad hagejale üle isiklikult eelnevalt kokkulepitud ajal. Samuti soovis kostja, et hageja tagastaks kostjale kuuluvad asjad, mis hageja on 09.08.2022 ja 27.08.2022 ajavahemikul Qst ära viinud (I kd tl 137).
Hageja taotlusel on kohtutäitur Risto Sepp 07.12.2022, 12.07.2023, 17.01.2024 fikseerinud, et hageja pääses ühest uksest Jaamahoonesse (korterisse mis poolte kokkuleppe järgi jäi hageja elamispinnaks) sisse ja fikseeris ka ruumi olukorra seest (I kd tl 174-180).
Hageja lepinguline esindaja teavitas 19.01.2024 kostjat, et viisid 17.01.2024 kell 14.00-16.00 aadressil XXX läbi fakti tuvastamise koos kohtutäitur Risto Sepaga. Fakti tuvastamise eesmärgiks oli fikseerida hoone seisukord ja E.U isikliku kasutusõiguse jätkuv rikkumine. Hoone on tänaseks juba üle aasta kütmata tühjana seisnud ja ilmad on külmad, mistõttu tuli välja selgitada, mis seisus hoone on. Ühtlasi teatas hageja esindaja, et kohtutäitur kasutas lukuabi, kes vahetas hoone lukud (II kd tl 156).
51.Hageja on selgitanud, et taganeb kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel põhjusel, et 1) Eestist lahkudes pani kostja hageja elutöö müüki; 2) kostja on rikkunud hagejale seatud isiklikku kasutusõigust; 3) kostja pani ohtu hoone säilimise; 4) kostja ei ole hagejale tema hoones olevat vara tagastanud.
52.Hageja keskseks väiteks kinkelepingust taganemisel on see, et kostja tegevus kinnistu kasutamisel ja käsutamisel on läinud vastuollu kinkelepingu sõlmimise eesmärgiga. Hageja on seisukohal, et kinkelepingu eesmärgiks oli poolte kooselu kingitud kinnistul, sh kinnistul asuvas Jaamahoones ning kuna kostja kavatses kinnistu müüa (hiljem tegigi seda), siis taganes hageja kinkelepingust. Hageja arvates on kostja käitunud jämedalt tänamatult.
53.Kuna hageja heidab kostjale ette, et lahkudes Eestist jäi Jaamahoone kütmata ja veetorudest lasti vesi välja, saab sellest järeldada, et hageja arvates oli kostja kohustuseks kinkelepingu järgi tagada hoone hoidmine seisundis, mis võimaldaks seal aastaringselt elada, sh hoonet kütta ning hoida tehnovõrgud kasutusvalmiduses.
54.Kostja väidetel poolte vahel eelviidatud kokkulepped kinkelepingu sõlmimisel puudusid.
55.Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija VÕS § 268 lg 1 ja VÕS § 267 p 1 kohaselt lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese
vastu üles jämedat tänamatust. Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija VÕS § 268 lg 1 ja VÕS § 267 p 3 kohaselt lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda, kui kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse.
56.Asjast nähtuvalt puudub poolte vahel ühine arusaam kinkelepingu sõlmimise eesmärgi osas. Kuna kinkelepingu eesmärgi osas puudus pooltel üksmeel, siis olukorras, kus menetlusosalised vaidlesid kinkelepingu sõlmimise eesmärgi ja kinkelepinguga seatud koormiste ulatuse üle, tuli tuvastada, millised olid poolte kokkulepped kinkelepingu sõlmimisel ning kas kostja, kui kingisaaja, on rikkunud kinnistu kinkelepingu eesmärki ning kinkelepinguga kokku lepitud kohustusi. Asjast nähtuvalt seati kinkelepinguga hageja kasuks kinnistule isiklik tähtajatu ja tasuta kasutusõigus. Mingeid muid kohustusi kostjale kinkeleping ette ei näinud. Seega on alusetu hageja etteheide, et kostja jättis Jaamahoone kütmata ja ühendas lahti veesüsteemi torustiku (põhjusel, et talve saabudes torud lõhki ei külmuks). Sellel alusel kinkelepingust taganemine on seega toimetu.
57.Selleks, et tuvastada kinkelepingu sõlmimise eesmärk tuleb lepingut tõlgendada, VÕS § 29 lg 1 esimese lause kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Seejuures tuleb arvestada kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas pooled ise sõlmitud lepingut mõistsid (Riigikohtu 1. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-13, p 12). Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb mh arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29 lg 5 p 2), lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3), lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p 4) ning lepingupooltevahelist praktikat (VÕS § 29 lg 5 p 6). Õiguskirjanduses on rõhutatud, et lepingupoole käitumise kui kaudse tahteavalduse arvestamine lepingu tõlgendamisel võimaldab vaidluse korral arvesse võtta poolte tegelikku arusaamist lepingutingimuse sisust ja jätta kõrvale lepingu tekst (VÕS I komm (2016), § 29, p 4.6.4).
58.Nagu eespool esile toodud väitis kostja, et kinkelepingu eesmärgiks oli poolte kooselu Jaamahoones. Ringkonnakohus leiab, et hageja väidetud eesmärgi seadmine on tõendamata. Kinkelepinguga seati hageja kasuks kinnistule küll isiklik tähtajatu ja tasuta kasutusõigus ning asjas puudub vaidlus, et hageja elas Jaamahoones peale kinkelepingu sõlmimist mõned kuud, kuid 2017.a sügisel läks ta elama teise elukohta. Jaamahoone korterit ei kasutanud hageja seejärel aastaid. Ta ei kasutanud seda korterit ka siis, kui kostja teatas kingitud kinnistu müümise kavatsusest 2022.a ja müügikuulutuse avaldamisest. Kuivõrd pooled kingitud kinnistul koos ei elanud, hageja ei heitnud aastaid kostjale ette, et kinnistul ei ole võimalik koos elada, ei ole ringkonnakohtu arvates võimalik tuvastada ka hageja väidetud kooselu eesmärki kinkelepingu sõlmimisel. Menetluses on hageja avaldanud seisukoha, et ta ei saanud kinnistul 2017. sügisel elada, kuna kostja avas Jaamahoones restorani. Ringkonnakohtu arvates on hageja väited vastuolus asjaoluga, et restoran avati alles 2018.a.
59.Asjas on menetlusse kaasatud kolmas isik kostja poolel avaldanud, et kinkelepingu sõlmimise ajal oli Jaamahoone kehvas, et mitte öelda kohutavas seisus. Kaasaegsed sanitaar ruumid puudusid, hoone vajas suurt remonti nii seest kui väljast. Kolmas isik tõi esile, et kostja remontis Jaamahoone esimesel korrusel hagejale elamiseks kaasaegsetele nõuetele vastavad eluruumid, kuid hageja eluruume faktiliselt kasutama ei jäänud, elades mõni maja Jaamahoonest eemal olevas kortermajas. Kolmas isik avaldas, et tema kui kinkelepingus osaleja teab, et kinnistu kingiti kostjale sünnipäevaks, mitte mingisuguseid tingimusi, mida kinkeleping ei kajasta, kostjale kinke saamiseks ei seatud.
60.Kostja avaldas asjas, et ta renoveeris Jaamahoonet, tehes alevipoolse fassaadi välistööd, renoveeris Jaamahoone esimese ja teise korruse, ehitas välja kolmanda korruse. Kostja on asjas esitanud fotod Jaamahoone olukorra ja renoveerimisprotsessi kohta (II kd, tl 68-76). Hageja ei ole asjas vastu vaielnud sellele, et kostja tegi Jaamahoones väidetud parendusi ja ümberehitusi, kaasajastades Jaamahoone ruume.
61.Arvestades asjaolu, et kostja kaasajastas kinnistul asuvat Jaamahoonet, asus perega elama kingitud kinnistule, avas kinnistul asuva Jaamahoone esimesel korrusel restorani oli kinkelepingu eesmärgiks ringkonnakohtu arvates eelkõige rikastada kostjat, teiseks võis olla hagejal ka lootus, et kinnistu kinkimisega Jaamahoone ehituslikku olukorda parendatakse. Kuna kostja perega parendas ja kasutas hoonet aktiivselt, siis saavutatigi kinkelepingu eesmärk.
62.Riigikohus on selgitanud, et jäme tänamatus VÕS § 267 p 1 mõttes on hinnanguline kategooria, mis peab avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase vastu. Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija subjektiivset hinnangut (RKTKo, 22.05.2017, nr 3-2-1-40-17, p 15).
63.Aja möödudes otsustas kostja perega naasta Iirimaale. Hageja ja kostja kõnelusest (II kd; tlk 66 pöördel) selgub, et Iirimaale naasmise põhjuseks olid perekondlikud asjaolud, kostja viitab sellele, et kostja lastel oli Eesti koolis kohanemine vähese keeleoskuse tõttu väga raske. Poolte kõnelusest võib järeldada ka äriplaani mõningat ebaõnnestumist Jaamahoones. Seega ei tulenenud kostja pere otsustus Iirimaale naasta ja kingitud kinnistu müüa pooltevahelisest konfliktist. Nagu pooltevahelisest kõnelusest nähtub, ei olnud poolte läbikäimine peale hageja poolt kinkelepingu sõlmimist ning kostja Eestisse elama asumist, kuigi tihe. Ringkonnakohtu arvates tuleb eeltoodud asjaoludega asja lahendamisel arvestada.
64.Apellatsioonkaebuses on hageja esile toonud, et kingisaaja käitumise hindamisel tuleb arvestada ka kinkija subjektiivset hinnangut sellele. Ringkonnakohus märgib, et hageja subjektiivne hinnang sellele, kas tegemist on jämeda tänamatusega või mitte, on vaid üks asjaolu, mida kohus peab vaidluse lahendamisel arvesse võtma. Kohus peab tuvastama ka ülejäänud poolte poolt kohtu ette toodud asjaolude esinemise ja neist kogumis kujundama oma järelduse, kas tegemist on jämeda tänamatusega või mitte. Ringkonnakohtu arvates ei saa anda kinkija subjektiivsele hinnangule VÕS § 267 p 1 sisustamisel sellist kaalu, nagu seda on käesolevas asjas avaldanud hageja. Arvestades eeltoodut, sh ka asjaolusid et: -peale isikliku kasutusõiguse seadmise kinkeleping muid koormatisi või kohustusi ette ei näinud; -kinkelepingu p-s 7.2 järgi on notar pooltele selgitanud, et hilisemate vaidluste ärahoidmiseks tuleb lepingusse märkida kõik lepingu eseme võõrandamise ja koormamisega seotud kokkulepped, kuid hoolimata sellest selgitusest pooled muid koormatisi lepingus kokku ei leppinud; - hageja elas peale kinkelepingu sõlmimist kostjast eemal, Jaamahoone ei olnud aastaid peale kinkelepingu sõlmimist hageja elukohaks; -hageja ja kostja perede vaheline suhtlus oli harv (kostja on poolte kõneluses avaldanud, et „igaüks elas oma elu“ ja hageja sellele vastu ei vaielnud), on ringkonnakohus seisukohal, et kostja käitumist hageja suhtes kinnistu müümisel ei saa pidada jämedaks tänamatuseks. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja soovi kinnistu võõrandada ei saa hinnata kui objektiivselt hukkamõistetavat käitumist ega käsitada jämeda tänamatusena.
65.Eeltoodu alusel asub ringkonnakohus seisukohale, et kinkelepingust taganemine põhjusel, et kostja otsustas kingitud kinnistu müüa ja tegigi seda, ei toonud kaasa õiguslikku tagajärge.
66.Hageja leiab, et kostja on käitunud jämedalt tänamatult rikkudes hageja kasuks kinnistule seatud isiklikku kasutusõigust. Ringkonnakohus leiab, et hageja väited on tõendamata. Asjas puudub vaidlus selles, et poolte kokkuleppe järgi pidi hageja kasutama Jaamahoone esimesel korrusel asuvat korterit. Seda, et kokkuleppe järgi oli hageja kasutada Jaamahoonest 20 % on hageja ise avaldanud (II kd, tl 65 ja pöördel). Asjas on erinevatel aegadel teostatud kohtutäituri poolt mitu juriidilise fakti tuvastamise akti, mille raames kontrolliti mh hageja juurdepääsu Jaamahoonesse. 07.12.2022, 12.07.2023 kui ka 17.01.2024 aktidest on tuvastatav, et hagejal oli juurdepääs oma võtmega (võtmetega) temale poolte kokkuleppe järgi kasutusse antud korterisse Jaamahoone esimesel korrusel. Seega on tõendatud, et hagejal oli sissepääs oma eluruumidesse.
67.Asjast nähtuvalt leiab hageja, et temal on õigus saada juurdepääs Jaamahoones esimesel korrusel asuvale restoranialale kui ka teisel korrusel kostja kasutuses olnud korterile. Esmakordselt nõudis hageja kostjalt kostja kasutuses olnud Jaamahoone alale juurdepääsuks võtmete üleandmist 28.11.2022, teatades, et võtmed tuleb üle anda sama päeva õhtuks (I kd, tl 187). Hageja kirjale vastuseks küsis kostja, et mis asjaoludel soovib hageja kostja kasutuses olnud Jaamahoone alale sisse pääseda, kuid sellele hageja vastust ei andnud. Oluline on asjas seejuures asjaolu, et veel vähem kui kuu aega varem, 08.11.2022.a, oli hageja kostjale poolte kokkusaamisel (II kd, tl 65) teatanud, et ta ei kavatse Jaamahoonesse elama asuda, kostja kasutuses olevale Jaamahoone alale sisse pääsemiseks võtmete üleandmist kostjalt ei nõudnud. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole hageja kasuks kingitud kinnistule seatud isiklikku kasutusõigust rikkunud.
68.Maakohus on vaidlustatud otsuses tuvastanud, et materiaalsed alused kinkelepingust taganemiseks puudusid, lisaks ka selle, et vähemalt osaliselt on taganemise avaldus tehtud hilinenult. Maakohus on vaidluse lahendamisel hinnanud, kas lepingust taganemiseks andis aluse kostja poolt hageja vara tagastamata jätmine, kostja politsei poole pöördumine seoses kostja kasutuses olnud Jaamahoone alale sissetungiga ja sealt vara kadumisega, samuti ka kostja poolt poolte kõneluste salvestamine. Apellatsioonkaebuse etteheited nimetatud asjaolude hindamata jätmise kohta on alusetud.
69.Kinkelepingust taganemise aluste olemasolu peab tõendama kinkija. Seega tuli hagejal tõendada, et kinkelepingust taganemise põhjuste olemasolu. Ringkonnakohtu hinnangul hageja oma tõendamiskoormist ei täitnud, seega oli lepingust taganemine toimetu.
70.Apellatsioonimenetluses esitas hageja taotluse võtta asja materjalide juurde täiendavaid tõendeid. Kuna esitatud tõendid puudutavad kingitud kinnistu uusi omanikke, siis leiab ringkonnakohus, et esitatud tõendid on asjakohatud ning nende vastuvõtmiseks puudub alus.
71.Apellatsioonimenetluses esitas hageja taotluse kaasata menetlusse kolmandate isikutena kingitud kinnistu uued omanikud W ja F. Nimetatud isikud vaidlesid taotlusele vastu põhjendusega, et neil puudub seos käesoleva vaidlusega. TsMS § 216 lg 1 järgi pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabastamise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema vastu, võib kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Ringkonnakohus leiab, et kuna käesolevas asjas lahendatakse pooltevahelist vaidlust selle üle, kas hageja kinkelepingust taganemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed, kinkelepingust taganemine ning sellega seotud asjaolud esinesid enne kinnistu uutele omanikele üleminekut, puudub vajadus asja menetlusse kaasata täiendavalt kolmandaid isikuid, kes selle vaidluse pinnalt esilekerkinud asjaolude kohta mingeid seisukohti avaldada ei oska.
Menetluskulude jaotus
72.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 järgi. /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.