Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Tanel Saar, Einar Vene 18. juuni 2026, Tartu 3-26-1104 Y.Y. kaebus Kambja Vallavalitsuse 3. märtsi 2026. a ehitusloa nr 26112271/01126 tühistamiseks ja kohustava ettekirjutuse tegemiseks vaadata ehitusloa väljastamise taotlus uuesti läbi Tartu Halduskohtu 28. aprilli 2026. a määrus X.X. Siku määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja – Y.Y. Vastustaja – XXX Kolmas isik / määruskaebuse esitaja – X.X., esindaja vandeadvokaat Siret Saks
RESOLUTSIOON
Rahuldada määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 28. aprilli 2026. a määrus ja teha asjas uus määrus, millega peatada Kambja Vallavalitsuse 3. märtsi 2026 ehitusloa nr 26112271/01126 kehtivus geodeetilisel asendiplaanil märgitud puurkaevu asukohta puudutavas osas kuni lõpplahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas.
Jätta asja juurde võtmata kaebaja esitatud menetlusdokumendi lisad (dtl 163-165).
4.Asendada avaldatavas lahendis kaebaja ja kolmanda isiku nimed ning aadressid tähemärkidega.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasikaevatav (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kambja Vallavalitsus andis 3. märtsil 2026. a välja ehitusloa nr 26112271/01126 üksikelamu püstitamiseks aadressile XXX, Lemmatsi küla, Xxx (katastritunnus xxx), mis piirneb Y.Y.-le kuuluvate kinnistutega Xxx (katastritunnus xxx) ja Xxx (katastritunnus xxx).
Y.Y. esitas Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus Kambja Vallavalitsuse 3. märtsil 2026. a väljastatud ehitusluba nr 12271/01126 tühistada ning kohustada vastustajat taotlust uuesti läbi vaatama. Kaebaja esitas esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus ehitusloa nr 12271/01126 alusel põhinev ehitustegevus peatada kuni käesoleva haldusasja lõpliku lahendamiseni. Kaebuse põhjendused olid järgmised.
2.1.Kaebaja esitas 18. märtsil 2026 vastustajale seoses ehitusloaga vaide, viidates eelkõige olulisele ärakuulamisõiguse rikkumisele, vastuolulistele veevarustuse andmetele ja puudulikule kaalumisele naaberkinnistute õiguste riive osas. Vastustaja jättis vaide 26. märtsi 2026. a korraldusega nr 137 rahuldamata (dtl 3-5).
2.2.Vastustajale oli teada, et kaebaja viibis ajutiselt Eestist eemal ning tal puudus ligipääs elektroonilisele suhtlusele. Seega oli vastustajale teada, et kaebuse esitaja ärakuulamisõigust kasutada ei saa. Sellest hoolimata kehtestati tähtajad, mis ei võimaldanud kaebuse esitajale tegelikku seisukohtade esitamist.
2.3.Kaebaja oli seisukohal, et ehitusloa andmise korraldus ei ole nõutavas ulatuses motiveeritud. Vastustaja oli teadlik, et puurkaevu rajamine Xxx kinnistule seab olulised piirangud naaberkinnistu valdamisele, kasutamiseel ja käsutamisele ning piirab põhjendamatult selle kinnistu omaniku omandiõigust. Vastustaja ei põhjendanud ja selgitanud omandiõiguse piiramist.
2.4.Kuna ehitustegevust on Xxx kinnistul juba alustatud, võib edasine ehitustegevus tuua kaasa kaebuse esitajale pöördumatud tagajärjed ning olulisel määral takistada Xxx kinnistu kasutamist (puurkaevu ja imbväljaku kaitsevöönd). Eelpool öeldust tulenevalt palus kaebaja rakendada esialgset õiguskaitset viivitamatult, et vältida edasiste ehitustegevuste planeerimist ja realiseerimist.
3.Tartu Halduskohus rahuldas 28. aprilli 2026. a määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Kambja Vallavalitsuse 3. märtsi 2026 ehitusloa nr 26112271/01126 kehtivuse ja vaidlusaluse ehitusloaga lubatud ehitustegevuse halduskohtumenetluse ajaks ehk lõpplahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Halduskohtu põhjendused olid järgmised.
3.1.Halduskohus leidis, et kaebajal on esialgse õiguskaitse kohaldamise vajadus. Vaidlusaluse ehitusloa peatamata jätmise korral võib edaspidise positiivse kohtuotsusega kaebaja õiguste taastamine olla võimatu või raskendatud. Kaebaja on kinnistu naaber, kuhu kavatsetakse ehitada. Vaidlus puudub selle üle, et ehitamise käigus kerkivad Xxx puurkaev ja reovee imbväljak. Sellest tulenevalt leidis halduskohus, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Ehitusloa alusel kohtumenetluse käigus püstitatud rajatiste eemaldamine kolmanda isiku poolt võib võtta aega, seni peab kaebaja taluma oma kinnisasja osas kasutuspiiranguid, mis võivad tulla puurkaevu hooldusalast. Isegi siis, kui kaebajal ei ole plaanis alustada ehitamisega oma kinnistul, peab ta siiski edaspidi arvestama hooldusalast esinevate piirangutega.
3.2.Kaebaja heitis vastustajale ette nii menetluslikke (ärakuulamisõigus, uurimispõhimõtte) kui ka sisulisi vajakajäämisi (diskretsiooni teostamine, puurkaevu asukoha valik jne). Halduskohus ei pidanud kaebust ilmselgelt perspektiivituks.
3.3.Vastustaja ja kolmas isik ei esitanud kohtu määratud tähtajaks seisukohti esialgse õiguskaitse taotluse osas ega taotlenud tähtaja pikendamist. Halduskohus märkis, et sellest lähtuvalt ei ole ühiselt selge, kas nad on nõustunud esialgse õiguskaitse taotlusega. Halduskohus oli seisukohal, et praeguse aja seisuga kaalub kaebaja huvi esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamise vastu kolmanda isiku huvi üles realiseerida vaidlusaluse ehitusloaga talle antud ehitusõigust. Halduskohus ei välistanud, et hindab uuesti esialgse õiguskaitse kohaldamise põhjendatavust peale vastustaja ja kolmanda isiku kaebusele vastuse kättesaamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
4.Kolmas isik esitas halduskohtu 28. aprilli 2026. a määruse peale määruskaebuse, milles palub halduskohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata või alternatiivselt tühistada määratud meede, millega keelati ehitusloa alusel ehitustegevus. Kolmas isik on seisukohal, et kaebus on perspektiivitu ja puudub kaebaja õiguste riive, mille hilisem kaitsmine oleks raskendatud. Ehitusluba on antud üksikelamu ehitamiseks, mille ehitamise osas ei ole kaebajal vastuväiteid. Puurkaevule ei ole ehitusluba taotletud ega väljastatud. Üksikelamu asendiplaanil on näidatud perspektiivne puurkaevu asukoht, kuid puurkaevu rajamiseks ehitusloa taotlemine toimub eraldi menetluses. Juhul, kui kolmas isik taotleb puurkaevu ehitamiseks ehitusluba, saab sellise menetluse raames kaebaja esitada oma vastuväited. Samuti tuleb imbväljakuga seonduvad argumendid esitada vastavas menetluses. Ehitusluba, mis ei anna õigust ehitada puurkaevu või rajada imbväljakut, ei saa rikkuda kaebaja õigusi viisil nagu kaebaja on kaebuses välja toonud. Kaebaja huvide võimalik riive ei kaalu üles kolmandate isikute õiguste põhjendamatut omandiõiguse riivet ja tekkivat kahju. Halduskohus leidis ise, et vaidlustatud ehitusloa täitmisel kerkivad puurkaev ja imbväljak. Isegi kui see eeldus oleks õige (mida kolmas isik vaidlustab), ei põhjendaks see kogu üksikelamu ehitustegevuse keelamist.
5.XXX nõustus määruskaebusele esitatud seisukohas määruskaebuse esitajaga.
6.Kaebaja on määruskaebusele esitatud vastuses seisukohal, et määruskaebus on esitatud menetlustähtaega rikkudes ja puudub mõjuv põhjus tähtaja ennistamiseks. Kaebaja leiab, et tegemist ei ole perspektiivitu kaebusega. Üksikelamu ehitusprojekti asendiplaanil on sõnaselgelt näidatud puurkaevu ja imbväljaku asukohad. Seega mõjutab ehitusluba vahetult naaberkinnistu (Xxx kinnistu) omandiõigust, luues fooni kitsenduste tekkeks. Kaebaja ärakuulamise õigust on rikutud, ehitusloa väljaandmisel ei ole arvestatud võimaliku puurkaevu asukohaga ja sellest asukohast tulenevate piirangutega ning kohaliku omavalitsuse üksus ei ole kasutanud nõuetekohaselt temale kuuluvat kaalutlusõigust. Ehituse peatamine käesoleva halduskaebuse lahendamise ajaks on proportsionaalne meede, sest nimetatud ehitusloaga on kohalik omavalitsus otsustanud nii puurkaevu asukoha, samuti imbväljaku planeeringu. Samuti on kohalik omavalitsus nõustunud ka võimalike trassidega, mis on vajalikud ehitatava elamu ühendamisega nii puhta vee saamiseks kui ka reovee ärajuhtimiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.
8.Halduskohtu menetluses on kaebaja kaebus Kambja Vallavalitsuse 3. märtsil 2026 väljastatud ehitusloa nr 26112271/01126 tühistamiseks ja kohustava ettekirjutuse tegemiseks vaadata ehitusloa taotlus uuesti läbi. Ehitusluba anti kaebaja naaberkinnistule üksikelamu püstitamiseks aadressile XXX, Lemmatsi küla, Xxx (katastritunnus xxx). Halduskohus peatas
28.aprilli 2026. a määrusega Kambja Vallavalitsuse 3. märtsi 2026 ehitusloa nr 26112271/01126 kehtivuse ja keelas vaidlusaluse ehitusloaga lubatud ehitustegevuse halduskohtumenetluse ajaks ehk lõpplahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Kolmas isik esitas halduskohtu määruse peale määruskaebuse.
9.Kaebaja on määruskaebusele esitatud vastuses seisukohal, et määruskaebus on esitatud tähtaega rikkudes. Ringkonnakohus kaebajaga ei nõustu. Kohtute infosüsteemi andmete kohaselt on määruskaebus esitatud tähtaegselt. Halduskohtu määrus on kolmandale isikule
kätte toimetatud 5. mail 2026. Määruskaebus esitati 13. mail 2026. Vaidlustatud määrus on saadetud ka kolmandale isikule kaebuses märgitud e-posti aadressile 29. aprillil 2026. E-posti aadressilt kinnitust halduskohtule määruse kättesaamise kohta ei esitatud. Isegi kui kolmas isik sai halduskohtu määruses kätte 29. aprillil 2026, on määruskaebus tähtaegne.
10.Esialgset õiguskaitset kohaldab kohus juhul, kui HKMS § 251 lg 1 p-des 1–5 sätestatud mõne abinõu rakendamine aitab ära hoida selliste kahjulike tagajärgede saabumise käimasoleva kohtumenetluse ajal, mille hilisem kõrvaldamine pärast kaebuse võimalikku rahuldamist oleks võimatu või oluliselt raskendatud (HKMS § 249 lg 1). Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi (HKMS § 249 lg 3).
11.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus ja kaebust ei saa pidada ilmselgelt perspektiivituks, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud peatada vaidlustatud ehitusloa kehtivust tervikuna ja vaidlusaluse ehitusloaga lubatud ehitustegevust halduskohtumenetluse ajaks ehk lõpplahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas.
12.Ringkonnakohus nõustub kolmanda isiku ja vastustaja seisukohaga, et ehitusluba on antud üksikelamu ehitamiseks ning puurkaevule ei ole ehitusluba taotletud ega ka vastustaja poolt väljastatud. Ringkonnakohus leiab, et eelnev ei anna alust pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks ja kaebaja õiguste riivet olematuks. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kaebajat kui naaberkinnistu omanikku kolmandale isikule väljastatud ehitusloa menetlusse kaasatud. Ringkonnakohus selgitab, et menetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et haldusakt võib piirata tema õigusi. Selle osas, kas kaebaja kaasati nõuetekohaselt ehitusloa menetlusse, võetakse seisukoht asja sisulisel läbivaatamisel.
13.Kaebaja omandiõiguse negatiivset mõjutamist ei saa praeguses menetlusstaadiumis välistada. Kaebaja selgitas kaebuses, et vaidlustatud ehitusloa alusel on kavandatud mh puurkaevu rajamine, millega kaasnevad kaitsevööndid ja piirangud, mis ulatuvad naaberkinnistule ehk kaebaja kinnistutele ning mõjutavad ja piiravad olulisel määral selle kasutus- ja käsutamisvõimalusi. Järelikult kaebaja etteheited kaebaja menetlusse kaasamata ja ära kuulmata jätmisel seostuvad eelkõige vaidlustatud ehitusloale märgitud veevarustuse liigiga „lokaalne, puurkaev“ (dtl 33) ning üksikelamu püstitamiseks antud ehitusloa juurde lisatud üksikelamu ja varjualuse püstitamise eelprojekti (töö nr: 202514) (dtl 122) ja sinna juurde lisatud asendiplaanile märgitud puurkaevu asukohaga (dtl 120). Eelprojekti seletuskirja punktis 7.1 on selgitatud, et veevarustus on plaanis tagada kinnistu lõunapoolse nurga juurde rajatavast puurkaevust. Puurkaevu kohta koostatakse selle rajaja poolt vastav dokumentatsioon ja ehitusluba (dtl 108). Kuigi seletuskirjast tuleneb, et puurkaevu kohta koostatakse vastav dokumentatsioon, ei saa mööda vaadata sellest, et üksikelamu püstitamise ehitusprojekti seletuskirja ja geodeetilisele asendiplaani kohaselt on ära määratud perspektiivne puurkaevu asukoht. Asendiplaanilt on näha, et puurkaevu heitvee pinnasesse juhtimise keeluala ulatub kaebajale kuuluvale kinnistule. Kuigi puurkaevu rajamiseks ei ole vastavat taotlust vastustajale esitanud, ei muuda see olematuks seda, et üksikelamu püstitamisel ja edasiste plaanide tegemisel arvestatakse asendiplaanil märgitud puurkaevu asukohaga. Praeguses menetlusetapis ei saa seega välistada, et puurkaevu asukoht geodeetilisel asendiplaanil ei riiva kaebaja õigusi ja sellest ei teki kaebajale kohtumenetluse ajal tagajärgi, mille hilisem kõrvaldamine pärast kaebuse võimalikku rahuldamist oleks oluliselt raskendatud.
14.Esitatud määruskaebuses ja sellele esitatud kaebaja seisukohtades on esitatud väiteid ka seoses imbväljakuga. Ringkonnakohus selgitab, et kaebaja on kaebuse põhjendustes tuginenud puurkaevuga seotud piirangutele ja ei ole selgitanud, kuidas rikub kaebaja õigusi ehitusloas märgitud kanalisatsiooni liik „lokaalne, puhasti“ ja asendiplaanile märgitud omapuhasti/imbsüsteem. Ehitusprojekti seletuskirja p 7.2 kohaselt kõik elamus tekkivad reoveed suunatakse kinnistule rajatavasse biopuhastisse ja sealt immutatakse imbväljaku kaudu maapinda (dtl 109). E-ehituse veebilehel www.ehr.ee andmete kohaselt on Kambja Vallavalitsus andnud 3. märtsil 2026 haldusakti 12996/00997 biopuhasti rajamiseks aadressile Xxx. Kaebusest nähtuvalt ei ole kaebaja seda haldusakti vaidlustatud.
15.Ringkonnakohus selgitab, et igasugune riive, mis annab aluse halduskohtusse kaebuse esitamiseks, ei õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil. Kuna kaebuses esitatud väited seonduvad eelkõige puurkaevuga ja sellest kaebajale tulenevate võimalike piirangutega, siis selle saab ringkonnakohtu hinnangul kõrvaldada asendiplaanil märgitud puurkaevu asukoha kehtivuse peatamisega.
16.Eelnevat arvestades ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistab halduskohtu määruse ja teeb asjas uue määruse, millega peatab Kambja Vallavalitsuse 3. märtsi 2026 ehitusloa nr 26112271/01126 kehtivuse geodeetilisel asendiplaanil märgitud puurkaevu asukohta puudutavas osas kuni lõpplahendi jõustumiseni haldusasjas nr 3-26-1104. Seega on kolmandal isikul võimalik jätkata üksikelamu ehitamisega, kuid kolmas isik peab ehitamisel ja puurkaevu planeerimisel arvestama sellega, et asendiplaanile märgitud puurkaevu asukoha osas on menetlus peatatud.
17.Kaebaja esitas vastuse määruskaebusele, mille juurde esitas lisadokumente (e-kirju). Ringkonnakohus jätab need lisad (dtl 163-165) asja juurde võtmata, kuna need ei oma määruskaebuse lahendamisel tähtsust (HKMS § 62 lg 2).
18.Kolmas isik palub enda nime asendamist tähemärgiga ning mitte avaldada andmeid, mis võimaldavad kolmandat isikut identifitseerida. Kaebaja palub avaldavates kohtulahendites asendada enda nime tähemärkidega. Ringkonnakohus rahuldab taotlused ning asendab kaebaja ja kolmanda isiku nimed ja aadressid tähemärkidega (HKMS § 175 lg 3).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.