C.C avaldus Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistu vastu kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 9. juuni 2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
C.C määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: C.C (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Hendrik Mühls Puudutatud isik: Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistu (registrikood 80273551), seaduslik esindaja T.E
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu C.C määruskaebusega esitatud tõend (dtl 265–268).
2.Tühistada Harju Maakohtu 9. juuni 2025. a määrus osas, millega maakohus jättis C.C avalduse 10 000 euro ulatuses rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.Teha tühistatud osas uus määrus, millega mõista Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistult C.C kasuks välja 10 000 eurot ja sellelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis alates 11. detsembrist 2024 kuni kohustuse täitmiseni.
5.Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 83% ulatuses Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistu kanda ja 17% ulatuses C.C kanda.
6.Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:
6.1.Rahuldada C.C avaldus osaliselt.
6.2.Mõista Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistult C.C kasuks välja 15 452,90 eurot ja sellelt arvestatud viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 11. detsembrist 2024 kuni kohustuse täitmiseni.
6.3.Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 83% ulatuses Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistu kanda ja 17% ulatuses C.C kanda.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.C.C (avaldaja) esitas 11.12.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Lauri tee 33 korteriühistu (puudutatud isik, KÜ) vastu, milles palus mõista puudutatud isikult kahju hüvitamiseks välja 18 712,40 eurot, sh remondikulud 4190 eurot, saamata jäänud tulu 10 000 eurot ja kohtueelsed õigusabikulud 4522,40 eurot. Samuti palus avaldaja mõista puudutatud isikult välja viivise kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras alates avalduse esitamisest kuni nõude täitmiseni.
1.1.C.C-le kuulus ajavahemikul 28.12.2001–11.03.2024 korteriomand asukohaga XXX. Elamus on moodustatud korteriühistus, mille seaduslik esindaja oli majavalitseja OÜ Olemar.
1.2.Avaldaja korteri seintel, lagedel ja põrandal ilmnesid oktoobris 2021 veekahjud, mis tekkisid korterite nr 9 ja 10 rõdude lekkimisest. KÜ oli vee läbijooksust teadlik alates oktoobrist 2021. Vaatamata sellele, et KÜ lubas probleemiga tegeleda, sh võeti 20.04.2022 KÜ üldkoosolekul vastu ühehäälne otsus korterite X ja X rõdude remontimiseks ja vee läbijooksu likvideerimiseks, jäi probleem mitme aasta vältel lahendamata.
1.3.Avaldaja parandas veekahjustused oma kulul 2021 ja 2022. a. Avaldaja tegi seintel ja lagedel maalritöid ning vahetas veekahjustusi saanud parketiosad ja liistud. Tööd teostas avaldaja ise. Materjalikulu oli 4190 eurot ja need kandis avaldaja eest T.G, kes tasus materjalide eest osaliselt pangakaardiga, osaliselt sularahas.
1.4.2023. ja 2024. aastal olid avaldaja korteris uued veelekked. Ka siis jäid vajalikud tööd KÜ poolt tegemata.
1.5.Avaldaja võõrandas 08.03.2024 lepinguga korteri uutele omanikele. Korteri müügihinda alandati 10 000 euro võrra 2023. a sügisel toimunud uute veelekete tõttu.
1.6.Kuna KÜ ei reageerinud avaldaja pöördumistele, oli avaldaja sunnitud kasutama KÜ-ga kohtueelselt peetud suhtluses professionaalest õigusabi, mille eest tasus kokku 4522,40 eurot (koos käibemaksuga). Puudutatud isiku vastuväited
2.Puudutatud isik palus jätta avaldajale määratava hüvitise suuruse kohtu otsustada. Avaldaja nõue on põhjendamatult suur.
2.1.Avaldaja varalise kahju hüvitamise nõue on tõendamata ja ebamõistlikult suur.
2.2.Asja keerukust ja mahtu arvestades on ka avaldaja kulud õigusabile ebamõistlikult suured ning õigusteenuse osutaja poolt ebapiisavalt põhjendatud.
2.3.Müügilepingusse lisatud tingimus alandada puuduste tõttu hinda 10 000 euro võrra, on meelevaldne. Avaldaja ei esitanud korteri hindamisakti ja/või eksperthinnangut puuduste olemasolu ja nende võimaliku mõju kohta korteri hinnale kujunemisele. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 5452,90 eurot, sh korteri remondikulude hüvitis 1528,30 eurot ja kohtueelsete õigusabikulude hüvitis 3924,60 eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: 1) avaldaja oli ajavahemikus 28.12.2001–11.03.2024 XXX korteriomandi omanik; 2) elamus on moodustatud korteriühistu; 3) alates oktoobrist 2021 on toimunud korteris mitmed vee läbijooksud fassaadi tõttu. Veelekked jätkusid ka pärast seda, kui korteriühistu tellimusel teostati fassaaditööd, mis oleksid pidanud veelekete põhjuse kõrvaldama; 4) veekahjude eest vastutab korteriühistu, kellel oli kohustus korteris X tekkinud veekahjud kõrvaldada; 5) KÜ ei kõrvaldanud avaldaja korteris tekkinud veekahjustuse tagajärgi; 6) avaldaja tegi ise korteris remonditöid veekahjustuste kõrvaldamiseks. Pärast remonditööde tegemist toimusid uued veelekked; 7) avaldaja võõrandas 08.03.2024 korteriomandi müügihinnaga 175 000 eurot.
3.2.Remondikulude hüvitamise nõue on põhjendatud 1528,30 euro ulatuses, s.o osas, mida tõendab T.G pangakonto väljavõte. Ülejäänud osas ei ole avaldaja tõendeid esitanud ega selgitanud, kuidas on kogu avalduses nõutav summa kujunenud.
3.3.Avaldaja ei tõendanud korteri väärtuse vähenemisest tuleneva nõude suurust, samuti ei toonud avaldaja esile ega tõendanud saamata jäänud tulu hüvitamise nõude eeldusi VÕS § 128 lg 4 mõttes.
3.3.1.Hinna alandamisest tulenevat summat ei saa nõuda saamata jäänud tuluna. Asja kahjustamise korral saab nõuda kahjustuste kõrvaldamiseks tehtud mõistlike kulude hüvitamist VÕS § 132 lg 1 ja lg 3 alusel. Asja väärtuse vähenemisest tuleneva nõude esitamine oleks põhjendatud siis, kui korteri parandamine oleks olnud ebamõistlikult kulukas. Avaldaja ei tõendanud, et hinna alandamisest tulenev nõue vastas korteri remontimiseks vajalikele mõistlikele kuludele. Avaldaja väidete kohaselt olid kulud oluliselt väiksemad.
3.3.2.Ostjatega sõlmitud kokkulepe ja maakleri kinnitus selle kohta, kuidas kokkulepe sündis, ei ole piisavad hinna alandamisest tuleneva nõude tõendamiseks.
3.4.Kohtueelsete õigusabikulude nõue on põhjendatud 3924,60 euro ulatuses. Esindaja tunnitasu on mõistlik ja õigusabi osutamiseks kulunud aeg põhjendatud, kuid puudutatud isikult ei saa välja mõista booking.com-ga seotud kulu 109,80 eurot. See kulu ei ole seotud KÜ vastu esitatud nõudega. Hagi esitamise perspektiivi hindamise ja kliendiga nõupidamise kulu ei ole VÕS § 128 lg 3 alusel hüvitatav õigusabikulu, vaid menetluskulu, mis hüvitatakse kohtumenetluse raames.
Avaldaja määruskaebus
4.Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada 13 149,70 euro ulatuses, s.o osas, milles see jäi rahuldamata, ja teha uue määruse, millega avaldus selles osas rahuldada. Avaldaja ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldaja nõude kohtueelse õigusabikulu hüvitamiseks 109,80 euro ulatuses. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
4.1.Maakohus ei saanud mõista puudutatud isikult välja vähem kui 8000 eurot, kuna puudutatud isiku esindaja võttis 26.03.2025 istungil avaldaja nõuded 8000 euro ulatuses omaks. Puudutatud isik ei tunnistanud üksnes hinna alandamise nõuet.
4.2.Remondikulude hüvitisena väljamõistetud summa ei vasta remonditööde mahule. Avaldaja vahetas veekahjude tõttu välja kogu korteri parketi, mis nähtub ka esitatud fotodelt. Määrusest ei nähtu, et maakohus oleks käsitanud fotomaterjali tõendina. Samuti ignoreeris maakohus avaldaja väidet sularahas materjalide ostmise kohta. Kui kohus oleks tutvunud fotodega ja hinnanud neid koosmõjus sularahas maksmise väitega, ei oleks saanud jõuda järeldusele, et kogu korteri kordategemisele kulus vaid 1528,30 eurot. Kohus ei hinnanud elulist usutavust. Puudutatud isik ei vaidlustanud avaldaja remondikulude nõuet ega selle suurust.
4.3.Õige ei ole seisukoht, et hagi esitamise perspektiivi hindamise ja kliendiga nõupidamise kulu ei ole kohtueelne õigusabikulu. Enne kohtusse pöördumise otsuse tegemist on tavapärane, et esindaja hindab, kas ja milliste nõuetega kohtusse pöörduda, ning arutab vastavaid võimalusi kliendiga. Iga hagi esitamise perspektiiviga seotud toiming ei pruugi viia hagi esitamiseni.
4.4.Maakohus käitus avaldaja saamata jäänud tulu nõude lahendamisel vastuoluliselt: erinevalt vaidlustatavas määruses märgitule ei öelnud kohus menetluse kestel, et avaldaja müügihinna alandamise nõue on tõendamata. 26.03.2025 istungil märkis kohus, et avaldaja on esitanud selle nõude osas nõuetekohased tõendid ning selgitas puudutatud isikule, et kui viimane omapoolseid tõendeid ei esita, siis lähtub kohus avaldaja tõenditest. Seda arvestades eeldas avaldaja, et ta on oma tõendamiskoormise täitnud ja esitatud tõendid on piisavad.
4.5.Avaldaja esitatud fotomaterjalist ja KÜ aktist nähtuvalt on korteri veekahjustused likvideeritud vaid osaliselt. Kahjustused olid nähtavad ka siis, kui ostjad korterit üle vaatasid, mistõttu kaupleksid nad hinna 10 000 euro võrra alla. Enne ülevaatust oli korteri müügihinna kokkulepe 185 000 eurot. Veekahjustusteta ei oleks avaldajal tulnud müügihinda alandada. KÜ oli probleemist aastaid teadlik ja pidi mõistma, et kui ta oma kohustusi ei täida, võib korteri väärtus väheneda.
4.6.Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud poolte endi kanda. Kulud tulnuks jaotada vastavalt nõude rahuldamise ulatusele. Puudutatud isiku seisukoht ja menetluse edasine käik
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta maakohtu määruse muutmata. Määruskaebemenetluse kulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.
6.Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldaja nõude hüvitada korteri väärtuse vähenemine, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks täiendavalt välja 10 000 eurot ja seaduses sätestatud määras viivise sellelt. Samuti jaotab ringkonnakohus uuesti menetluskulud.
8.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus jättis tema nõude 13 149,70 euro ulatuses rahuldamata. Avaldaja ei vaidlustanud maakohtu määrust osas, millega avaldaja nõue 109,80 euro suuruse kohtueelse õigusabikulu väljamõistmiseks jäi rahuldamata. Samuti ei vaidlusta avaldaja määrust osas, milles nõue rahuldati. Puudutatud isik määruskaebust ei esitanud. Seega on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi jõustunud puudutatud isikult avaldaja kasuks 5452,30 euro väljamõistmise ja sellelt arvestatava viivise osas (resolutsiooni p-d 2 ja 3), samuti 109,80 euro väljamõistmata jätmise osas.
9.Avaldaja esitas koos määruskaebusega uue tõendina korteri müügikuulutuse, millega soovib tõendada asjaolu, et korteri esialgne müügihind oli 185 000 eurot (dtl 265–268). TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Antud tõend võib tõendada korteri väärtuse vähenemise nõude lahendamisel tähendust omavat asjaolu. Seetõttu on tõend asjakohane ja ringkonnakohus võtab selle TsMS § 662 lg 3 ja TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel asja materjali juurde.
10.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi asja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt ülal p 3.1), kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Määruskaebemenetluses vaidlevad pooled avaldajale tekkinud kahju suuruse üle.
11.Õige ei ole avaldaja etteheide, et avaldus tulnuks rahuldada vähemalt 8000 euro ulatuses, kuna puudutatud isik võttis maakohtumenetluses avaldaja nõude 8000 euro ulatuses omaks või tunnistas selles osas nõuet. Ringkonnakohus selgitab esmalt, et TsMS § 231 lg 2 järgi saab omaks võtta faktilist asjaolu, mitte nõuet. Ekslik on ka seisukoht, nagu oleks puudutatud isik nõuet 26.03.2025 kohtuistungil tunnistanud. Kohtuistungi protokolli kohaselt märkis puudutatud isiku esindaja, et tal on volitused teha pakkumine 6000 eurot ja oli valmis sõlmima kokkuleppe ka 8000 euro ulatuses (dtl 209). See on kooskõlas ka KÜ-d istungil esindanud isikule antud volikirjaga, mille kohaselt oli korteriühistu valmis tasuma 8000 eurot kokkuleppel (dtl 205). Tegemist oli seega kompromissi sõlmimise korral pakutava summaga, mitte nõude tunnistamisega. Kokkulepet pooled ei sõlminud. Puudutatud isik märkis pärast kohtuistungit esitatud kirjalikus vastuses selgelt, et vaidleb kogu avaldaja nõude suurusele vastu ja palub välja mõistetava kahju hüvitise suuruse otsustada kohtul (dtl 219). KÜ vaidleb avaldaja nõude rahuldamisele vastu ka määruskaebusele esitatud vastuses. Seega ei ole KÜ avaldaja nõuet tunnistanud. Kolleegium pöörab tähelepanu sellelegi, et hagita menetluses kehtib TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-te 5 ja 7 järgi uurimisprintsiip, mis tähendab, et kohus peab kontrollima avalduse tõendatust ka siis, kui sellele vastuväiteid ei esitata. Maakohus hindas seega avaldaja nõuet ja selle tõendatust õigesti sisuliselt.
12.Maakohus leidis õigesti, et avaldaja remondikulude hüvitamise nõuet ei saa rahuldada suuremas ulatuses kui 1528,30 eurot, sest sellest suuremate kulutuste tegemise aluseks olevaid asjaolusid ei ole avaldaja esile toonud ega tõendanud. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega remondikulude osalise rahuldamise kohta ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
12.1.Väär on avaldaja väide, et puudutatud isik ei ole avaldaja remondikulude nõuet vaidlustanud. KÜ vaidlustas 24.04.2025 vastuses avaldaja remondikulude suuruse, märkides, et kuna avaldajal ei olnud kulutuste suuruse kohta täies ulatuses tõendeid esitada, on varalise kahju summat ebamõistlikult suur (dtl 219).
12.2.Üksnes asjaolu, et töid on tehtud, ei tõenda nende tööde mahtu ega maksumust. Seega on avaldaja viited fotodele ja KÜ aktile korteris nr X toimunud eluruumide seinte ja lagede visuaalse ülevaatuse kohta kahju suuruse hindamise seisukohast asjakohatud. Samuti ei tõenda asjaolu, et parkett vahetati välja, selleks tehtud kulutuste suurust ega võimalda seda hinnata ka kohtul. Avaldaja ei toonud maakohtu- ega määruskaebemenetluses välja, mis kulutusi sularaha eest tehti. Samuti ei toonud avaldaja esile, kui palju ja mis hinnaga parketi ta põrandakattematerjali vahetamiseks ostis. Kohus ei saa järeldada kulutuste suurust ainuüksi sellest, et avaldaja hinnangul on tööde tegemine eluliselt usutav.
12.3.Avaldaja väited on ka vastuolulised. Määruskaebuses väidab avaldaja, et vahetas välja kogu parketi, kuid avalduse kohaselt vahetati välja parketi kahjustada saanud osad (vt avalduse p 18, dtl 5). Määruskaebuses viidatud KÜ aktis (korteri nr X eluruumide seinte ja lagede visuaalse ülevaatuse kohta) on fikseeritud, et veekahjustusi sai korteriomandi lagi ja KÜ esindaja kinnitas seinte ja lagede maalritööde tegemist (dtl 114). Põrandaid akt ei käsitle.
13.Maakohus jättis õigesti rahuldamata ka kohtueelsete õigusabikulude nõude kulude osas, mis ei ole käsitatavad kohtueelsete õigusabikuludena. Maakohus leidis õigesti, et kulu, mis seondub (hagi)avalduse perspektiivi hindamise ja nõupidamisega oktoobris 2024 (dtl 164), ei ole kohtueelne õigusabikulu. Kohtueelsete õigusabikuludena on käsitatavad toimingud, mis on seotud kohtueelse nõude esitamise ja vastaspoolega suhtlemisega jaanuarist aprillini 2024 (dtl 139 jj, 150 jj). Pärast seda tehtud toimingute eesmärk oli suunatud nõude esitamisele, mitte kohtuvälise kokkuleppe saavutamisele. Kohtusse esitatava avalduse perspektiivi hindamine on seega osa 11.12.2024 esitatud avalduse koostamise kulust. Tegemist on menetluskuluga TsMS § 138 lg 1 ja TsMS § 144 lg 1 tähenduses. Seega jättis maakohus kohtueelsete õigusabikulude nõude 488 euro ulatuses õigesti rahuldamata.
14.Õige on ka maakohtu seisukoht, et veekahjude tõttu korteri 10 000 euro võrra odavamalt müümisest tulenev kahju ei ole saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 4 mõttes, vaid on käsitatav VÕS § 132 nimetatud kahjuna. Siiski kohaldas maakohus ekslikult VÕS § 132 lg-d 1 ja 3. Samuti asus maakohus vääralt seisukohale, et avaldaja ei ole väärtuse vähenemise nõude suurust tõendanud.
14.1.Avaldaja selgitas maakohtumenetluses, et pärast 2021. a ja 2022. a tekkinud veekahjude parandamist 2022. a tekkisid 2023. a ja 2024. a uued veekahjud. Puudutatud isik sellele vastu ei vaielnud. Samuti nähtub 04.03.2024 KÜ korteris nr X toimunud eluruumide seinte ja lagede visuaalse ülevaatuse aktile lisatud fotodest, et kahjustused on endiselt nähtavad (dtl 114 ja dtl 121). Eelnevast tulenevalt oli tegemist asja kahjustumisega VÕS § 132 lg 3 tähenduses – avaldaja korteri lagedel ja seintel olid veekahjustused ning seda ka pärast
esialgsete remonttööde tegemist. VÕS § 132 lg 3 esimese lause kohaselt hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.
14.2.Maakohtu tõlgendus, mille kohaselt saab väärtuse vähenemisest tuleneva nõude esitada alles siis, kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, ei vasta seaduse mõttele. Iseenesest on õige, et VÕS § 132 lg 3 teise lause kohaselt tuleb juhul, kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, maksta hüvitis vastavalt uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Sellest ei tulene aga, nagu eeldaks § 132 lg 3 esimese lause teise alternatiivina nimetatud väärtuse vähenemise nõue asja parandamise ebamõistlikku kulukust. See on üksnes VÕS § 132 lg-s 1 nimetatud asja hävimise või kaotsimineku korral esitatava kahjunõude eeldus, millise olukorraga siinses asjas tegemist ei ole. Samuti ei ole siinses asjas väidetud, et asja parandamine oleks olnud ebamõistlikult kulukas.
14.3.VÕS § 132 lg-st 3 tuleneb, et asja kahjustamise korral tuleb hüvitada kulutused, mis on vajalikud asja viimiseks endisesse seisukorda, kuid ka asja väärtuse vähenemine, kui asja taastamise korral selle esialgne väärtus ei taastu (VÕS I (2016), § 132, komm p. 4.3.). Lisaks on õiguskirjanduses selgitatud, et VÕS § 132 lg 3 esimest lauset tuleb tõlgendada selliselt, et kannatanul on võimalik valida, missuguse nõude ta asja kahjustamise korral esitab, s.t ta kas nõuab asja kordategemise kulusid või väärtuse vähenemist või esitab nõude, kus asja väärtuse vähenemise hüvitamine esineb kõrvuti asja kordategemise kulude hüvitamisega. Viimast eelkõige olukorras, kus vaatamata asja kordategemisele jääb asja väärtus väiksemaks sellest, mis see oli enne asja kahjustamist (T. Tampuu ja J. Lahe, Juridica V/2007 „Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne“. Märkusi võlaõigusseaduse 7. peatüki kommentaaride kohta“, lk 323). Seega võib asja väärtuse vähenemise nõue esineda nii iseseisva nõudena kui kõrvuti asja kordategemise kulude hüvitamisega ning sellise nõude võib esitada juhul, kui (i) asja on kahjustatud ning (ii) asja esialgne väärtus ei taastu.
14.4.Selle üle, et korter oli kahjustatud, pooled ei vaidle. Samuti on avaldaja tõendanud, et pärast paranduste tegemist 2022. a vee läbijooks jätkus ning vaatamata tehtud parandustele on veekahjud endiselt nähtavad (vt ülal p. 14.1). Nähtavate veekahjustustega korteri väärtus ei ole sama võrreldes korteriga, kus veekahjud puuduvad, seda enam olukorras, kus veekahjustuste tekkimise põhjust ei ole kõrvaldatud. Seega on väärtuse vähenemise nõude esitamine põhjendatud.
14.5.Maakohus leidis ekslikult, et avaldaja ei tõendanud väärtuse vähenemisest tuleneva nõude suurust. TsMS 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Väärtuse vähemise tõendamiskoormis lasub avaldajal. Avaldaja esitas korteri väärtuse vähenemise tõendamiseks notariaalse müügilepingu, millest nähtub veekahjude puudusena fikseerimine ja asjaolu, et korter müüdi puudusest tulenevalt hinnaga 175 000 eurot (dtl 125–133), ning korteri müüki vahendanud maakleri kinnituskirja, millest nähtub, et müügihinda langetati nähtavate veekahjude tõttu ja teadmatusest, millal kahju põhjustanud vead likvideeritakse (dtl 135). Tegemist on dokumentaalsete tõenditega TsMS § 272 lg 1 ja 2 kohaselt. Seejuures ei tulene seadusest, et väärtuse vähenemist saaks tõendada vaid kindlate tõenditega, nagu puudutatud isiku viidatud eksperthinnanguga. Müügikuulutus, millest nähtuvalt pandi korter müüki hinnaga 185 000 eurot (i), müügileping, milles fikseeriti puudusena veekahjud ning korter müüdi hinnaga 175 000 eurot (ii) ning korteri müüki vahendanud kinnisvaramaakleri kinnituskiri, mille kohaselt alandati korteri müügihinda 10 000 euro võrra tulenevalt nähtavatest veekahjudest korteris ja teadmatusest, millal likvideeritakse kahju põhjustanud
vead (iii) kogumis kinnitavad, et avaldaja korteri väärtus vähenes veekahjude tõttu 10 000 euro võrra.
14.6.Olukorras, kus avaldaja oli esitanud tõendid enda väidetud asjaolu tõendamiseks, oli puudutatud isikul TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus ka oma vastuväidet tõendada (RKTKo 26.10.2021, 2-19-7379/61 ja seal viidatud kohtupraktika). Väite, et korteri väärtus ei ole vähenenud avaldaja esiletoodud ulatuses, esitas puudutatud isik, kuid ei esitanud vaatamata maakohtu asjakohastele selgitustele (vt 26.03.2025 kohtuistung) selle kohta tõendeid.
14.7.Täidetud on ka ülejäänud kahju hüvitamise nõude eeldused. Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 alusel (RKTKm 19.03.2021, 218-13649/57, p 17). VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel võib nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: kostja on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1); hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (vt ka RKTKm 30.03.2023, 2-19-9500, p. 13).
14.8.Poolte vahel puudub vaidlus kahju tekkimises, samuti ei vaidle puudutatud isik vastu sellele, et ta on oma kohustusi rikkunud ning vastutab avaldaja korteriomandile tekkinud veekahjude eest (VÕS § 115 lg 1). KÜ, jättes fassaadi- ja rõdu remonditööd nõuetekohaselt teostamata, rikkus KrtS § 34 lg 2 ja KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi KÜ kohutuseks olevat kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondi kohustust. Kui KÜ oleks elamu fassaaditööd ja ülemiste korruste rõdude remondi nõuetekohaselt korraldanud, ei oleks vesi avaldaja korterisse valgunud ega veekahjud tekkinud (VÕS § 127 lg 4). Samuti on korteri väärtuse vähenemise ärahoidmine hõlmatud KrtS § 35 lg 2 p-s 1 sätestatud kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondi kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2).
14.9.Ülaltoodut arvestades tuleb KÜ-lt avaldaja kasuks täiendavalt välja mõista 10 000 eurot korteri väärtuse vähenemise hüvitamiseks ja vastavalt avaldaja taotlusele sellelt arvestatud viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Kuna määruskaebuse läbivaatamise tulemusena tuleb maakohtu määrus osaliselt tühistada ja teha uus määrus, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3 esimene lause). Avaldaja nõude osalise rahuldamise tõttu tuleb poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jaotada TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel vastavalt nõude rahuldamise ulatusele.
16.Arvestades avaldaja põhinõude suurust maakohtus, s.o 18 712,40 eurot ja määruskaebemenetluse tulemusena rahuldatud nõude ulatust, s.o 15 452,90 eurot, jäävad poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 83% ulatuses puudutatud isiku ja 17% ulatuses avaldaja kanda.
17.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust, määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras pärast käesoleva määruse jõustumist (RKTKo 02.11.2018, 2-16-14924, p 21).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.