Otsuse tegemise aeg ja koht 14.11.2024 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-23-141561
Tsiviilasi
Rendin OÜ maksekäsu kiirmenetluse avaldus C. C. O. vastu võla nõudes
Hagihind
hagi hind 2377,20 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Rendin OÜ (registrikood 14672861, asukoht Peterburi tee esindajad 2f, Tallinn, 11415); Hageja volitatud esindaja: L. S. (e-post: xxxx); Kostja: C. C. O. (isikukood xxxx, e-post xxxx, elukoht xxxx); Kostja lepinguline esindaja: Andreas Kokk (e-post [email protected]). Menetluse liik
Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt C. C. O.lt (isikukood xxxx) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861) kasuks välja kahju hüvitis 2377,20 (kaks tuhat kolmsada seitsekümmend seitse eurot ja 20 senti) eurot. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt C. C. O.lt (isikukood xxxx) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861) kasuks menetluskuludena välja menetluses tasutud riigilõiv 350 (kolmsada viiskümmend) eurot. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada
lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hageja palus kostjalt välja mõista Xxxx eluruumi kahjustamise eest kahju hüvitis 2377,20 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja kui üürnik ja T. P. kui üürileandja alates 03.03.2023 tähtajatu üürilepingu nr xxxx Xxxx paikneva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu väljastas hageja. Kostja kinnitas üürilepingu allkirjastamisel, et on teadlik, et üürilepingu tingimustena kehtivad sellele lisatud üürilepingu üldtingimused.
2.Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel. Üürileping lõppes poolte kokkuleppel 05.08.2023 ning samal päeval tagastati eluruumi valdus üürileandjale. Kuna tagastatud korteri puhtuse tase polnud nõuetekohane, tellis kostja üürileandja palvel korterisse täiendava koristuse. Pärast koristustöid vaatas üürileandja korteri veel kord üle ning tuvastas, et magamistoa, koridori, köögi ning elutoa seinad olid kahjustatud, mis sai fikseeritud tagastamise aktiga. Kostja ei kinnitanud üürileandja vormistatud tagastamise akti.
3.Tagastatud korter ei vastanud üldtingimuste punktile 4.5.1, mille kohaselt üürnik peab tagastama ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muudatusi, mh normaalset kulumist. 05.09.2023 esitas üürileandja kostjale nõude ja ehitusettevõtte koostatud hinnapakkumise puuduste likvideerimiseks. Kostja nõuet ei tunnistanud ega rahuldanud. Seetõttu sõlmisid üürileandja ja hageja 02.10.2023 nõuete loovutamise lepingu, mille alusel hageja hüvitas üürileandjale kahju osaliselt summas 2377,20 eurot ning võttis üürileandja õigused ja kohustused selle nõude osas üle.
4.Loovutatud nõue põhines Instructiva OÜ arvel nr 1141, mis esitati köögi seinte taastamise, elutoa seinte taastamise, esiku seinte taastamise ja magamistoa seinte taastamise tööde eest. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist üksnes osas, mis ületas tavakasutusest tekkida võivat kulumist ehk osas, mis ei ole seotud asja loomuliku kulumisega ja mis oli põhjustatud eluruumi hooletust ehk lepingutingimustele mittevastavast kasutamisest.
5.Hageja möönis, et korteris olid mõned pisipuudused olemas juba üürisuhte alguses. Esikus oli üks väike täke ja nael seinas, köögis oli üks väike värvikahjustus, magamistoas oli kapi ja lüliti kõrval oli üks väike täke ning elutoas rõdu ukse kõrval üks suurem auk. Üürileandja ei saa kostjalt nõuda kahjuhüvitist kahjustuste eest, mille eest kostja ei vastuta. Kuna Instructiva OÜ arvel on toodud kõigi kahjustuste kõrvaldamise tööd, on hageja nõue proportsionaalselt vähendanud. See tähendab, et üürileandja peaks kandma täies ulatuses esiku lae parandustööde maksumuse, mis moodustab ligikaudu 10% kogusummast ning lisaks ligikaudu 20% teiste puuduste likvideerimise töödest. Ülejäänud umbes 70% kuludest peaks katma kostja, vastavalt tekitatud kahjule ja vastutusele.
6.02.10.2023 teavitas hageja kostjat nõude loovutamisest, paludes nõue rahuldada või teatada kompromissi soovist hiljemalt 09.10.2023. Kostja ei rahuldanud hageja nõudeid. Hageja viitas VÕS § 334 lõikele 1 ja lõikele 2. 03.03.2023 koostas kinnisvaramaakler üleandmise-vastuvõtmise akti, kus oli välja toodud, et korter oli hiljuti värskendatud, suuri kulumisjälgi ei esinenud. Samal päeval kinnitas kostja, et akt vastab tegelikkusele. Hageja viitas ka VÕS § 276 lõikele 2. Üürilepingu punktid 7.3.2, 7.3.5 ja 7.7 nägid ette samasuguse üürniku vastutuse.
7.Hageja viitas VÕS § 336 lõikele 2. Kuna lepingu lõppemise päeval eluruum oli koristamata ning kostja tellis pärast valduse tagastamist täiendavaid koristustöid, sai üürileandja tutvuda korteri seisukorraga põhjalikult üksnes pärast puhastustööde lõppu. Üürileandja vormistas ja kinnitas eluruumi tagastamise akti 06.08.2023, millega teavitas üürnikku avastatud puudustest. Hageja teatas kostjale nõude loovutamisest 02.09.2023. Seega on kostjat puudustest teavitatud mõistliku aja jooksul ning nõue on kehtiv VÕS § 338 mõistes.
8.Eluruumi üleandmisel ja eluruumi tagastamisel tehtud piltidest on selgelt tuvastatavad kostja tekitatud kahjustused ehk kriipsud, täkked ning augud magamistoa, koridori, köögi ja elutoa seintel. Kuna üürisuhe algas 03.03.2023 ning lõppes 05.08.2023 ehk tegu oli lühiajalise üürisuhtega, ei saa neid puudusi liigitada loomuliku ja hariliku kulumise alla. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist üksnes osas, mis ületab harilikku kulumist ja halvenemist.
9.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja ei nõustunud, et ta ei ole enne kohtu poole pöördumist näidanud valmidust vaidluse heatahtlikuks ja hea usu põhimõttest lähtuvaks lahendamiseks. Hageja suhtles kostjaga 08.08.2023, esitas selgitusi oma teenuse kohta, andis hinnangu olemasolevatele kahjustustele ja kostja kohustustele ning soovitas pooltel avatult arutada avastatud puudusi ja nende võimalikke lahendusi. 12.09.2023 esitas hageja järjekordse hinnangu poolte vastutuse ja puuduste osas. Muuhulgas pööras just hageja kostja tähelepanu asjaolule, et esikus oli üks väike täke, köögis üks väike värvikahjustus, magamistoas väike täke ning elutoas oli üks suurem auk. Eeltoodust tulenevalt on just hageja rõhutanud, et üürileandja ei saa kostjalt nõuda kahjuhüvitist kahjustuste eest, mis ei ole kostja vastutuses.
10.09.08.2023 kohtusid kostja ja üürileandja eluruumis selle ühise ülevaatamise eesmärgil. 11.08.2023 esitas hageja kostjale fotosid, millel olid kujutatud puudused, mida kostja ühisel ülevaatusel tunnistas. Kohtumisel kostja nõustus, et ta vastutab osadelt fotodelt nähtuvate puuduste eest. Hageja ei nõustunud loobuma muude puudustega seotud nõudest. Kuu aega hiljem ehk 05.09.2023 esitas üürileandja kostjale oma nõuded ja ehitusettevõtte hinnapakkumise puuduste likvideerimiseks. Kostja ei pakkunud alternatiivseid lahendusi ei enne hinnapakkumise saamist ega pärast seda.
11.Seaduse kohaselt ei ole üürileandjal kohustust nõuda üürnikult eluruumi uuesti vastuvõtmist ja puuduste iseseisvat likvideerimist pärast üürisuhte lõppu ja eluruumi tagastamist. Üürileandjal on õigus tegeleda puuduste likvideerimisega pärast eluruumi tagastamist ning nõuda üürnikult tekkinud kahju hüvitamist. Kostja ei rahuldanud üürileandja nõudeid, muuhulgas loobus ta kokkusaamisel tuvastatud puuduste korvamisest. Kuna üürileandja ei ole remonditööde ekspert, kaasas ta kahjude hindamiseks selles valdkonnas pikka aega tegutsenud ettevõtte Instructiva OÜ, mis koostas kahjustatud ruumide piltide ja tubade seinte ruutmeetrite põhjal hinnapakkumise. Hageja kui üürisuhete valdkonnas tegutsev spetsialist toetub oma aastatepikkusele kogemusele, mille põhjal saab hageja kinnitada, et Instructiva OÜ hinnapakkumine ja arve jäävad turu keskmise piiridesse. Kuna üürileandja huvi oli leida kiiresti uus üürnik, aktsepteeris ta Instructiva OÜ hinnapakkumist ja tellis vajalikud tööd, mida kinnitab üürileandja maksekorraldus.
12.Üürileandja suhtus kostjasse üürisuhte jooksul heatahtlikult. Kuigi leping nägi ette kolmekuulise ette teatamise, lõpetas üürileandja lepingu ainult ühekuulise etteteatamisega vastutulekuna üürnikule. Kuna kostjaga sõlmitud üürileping lõppes 05.08.2023 ja puuduste likvideerimise ja sellega seonduva
asjaajamise tõttu oli korter vahepeal tühi, jäi üürileandja üüritulust ilma ja pidi lisaks kandma korteriühistu väljastatud kommunaalarved. Uus üürileping sõlmiti alles 29.09.2023.
13.Korteri algse seisukorra tõendamiseks oli üleandmise aktile lisatud 29 pilti, mis näitasid korteri ja selle sisustuse seisukorda enne üleandmist. Üleandmise aktis oli välja toodud, et korter oli hiljuti värskendatud, suuri kulumisjälgi ei esinenud. Kuna pooled koostasid üürisuhte alguses üleandmisakti, mille kostja kinnitas ehk nõustus, et akt kajastab korteri tegelikku seisukorda üleandmise hetkel, tuleb sellest lähtuda. Aktist ja selle juurde lisatud piltide kohaselt oli korter üleandmisel korras, kuid esinesid väikesed puudused, millega hageja on arvestanud. Hageja hindas eluruumi loomuliku kulumist ja kahjustamist võrreldes eluruumi üleandmise seisuga, võttes aluseks eluruumi seisukorra üleandmise ja tagastamise hetkel.
14.Eluruumi üleandmise ajal ja eluruumi tagastamise ajal tehtud fotode alusel on selgelt tuvastatavad kostja tekitatud kahjustused ehk kriipsud, täkked ning augud magamistoa, koridori, köögi ja elutoa seintel. Kuna üürisuhe algas 03.03.2023 ning lõppes 05.08.2023 ehk tegu oli lühiajalise üürisuhtega, ei saa neid puudusi liigitada loomuliku ja hariliku kulumise alla. Kostja pole tõendanud vastutuse puudumist.
15.Korteri kahjustatud seinu ei olnud võimalik taastada ainult puhastuse või kohtparandustega. Üürileandjal ei olnud põhjust eeldada nii lühikese üürisuhte jooksul seinte sellist kahjustamist. Kohtparandused jätaksid erinevused värvitoonis ja tekstuuris, eriti arvestades, et mõned seinad olid rikutud mitmes kohas. Korter on kõrgemas hinnaklassis, kus eeldatakse kõrgemat seisukorra standardit. Kuigi on iseenesest mõistetav, et üürileandja peab oma kulul korteri seisukorda aeg-ajalt värskendama, hõlmab see tavaliselt ainult loomulikku ja harilikku kulumist, mis tekib pikemaajalise üürisuhte käigus. Antud olukorras, kus üürisuhe oli lühiajaline ja korter oli heas seisukorras enne üürisuhe algust, ei saa seinte mitmekülgset kahjustumist pidada loomulikuks kulumiseks.
16.Kuna seinad moodustavad üürikorteri lahutamatu osa ja nende väärtust ei saa eraldi hinnata, tuleb arvesse võtta üüri- või müügisumma potentsiaalset langust. Siiski on selline vähendamine keeruline, kuna üüri- ja müügisummade olukord turul kogu aeg muutub ning see sõltub paljudest erinevatest faktoritest.
17.11.10.2024 seisukohtades selgitas hageja korteris tekkinud kahjustusi. Magamistoas olid pikad mustad kriimud ja värvikahjustused. Magamistoa seinte seisukord oli üürisuhte alguses dokumenteeritud üleandmise aktiga ja selle juurde lisatud piltidega. Kahjustus, mis esines enne üürisuhte algust, oli üks väike värvikahjustus kapi ja lüliti kõrval. Elutoas olid kriimustused, värvikahjustused, augud, mustus ning nael seinas. Elutoa seinte seisukord üürisuhte alguses oli dokumenteeritud üleandmise aktiga ja selle juurde lisatud piltidega. Kahjustus, mis esines enne üürisuhte algust, oli puudus rõdu ukse kõrval. Esikus ja koridoris olid värvikahjustused ning täkked. Esiku ja koridori seinte seisukord üürisuhte alguses oli dokumenteeritud aktiga ja selle juurde lisatud piltidega. Varem oli esikus üks väike täke ja nael seinas. Köögis olid kriimud ja värvikahjustused. Enne üürisuhte algust oli köögis üks väike värvikahjustus laua juures.
18.Tavaks on, et üürnik peab kasutama üüritud asja hoolikalt ning ära hoidma kahjustusi, mida hoolikas üürnik ära hoiaks. Seaduses ei ole täpsustatud, mis kuulub hariliku kulumise alla ja mis mitte ning kohtupraktikas puudub kindel muster loomuliku ja ebaloomuliku kulumise hindamiseks. Hageja on üürisuhete valdkonna asjatundja, kelle hallataval platvormil on üle seitsme tuhande kehtiva üürilepingu. Lisaks on hagejal ulatuslik kogemus koostöös erinevate ehitusettevõtetega ning ERGO kindlustuse kahjukäsitlusega. Hageja igapäevane tegevus hõlmab eluruumide seisukorra ja sellest tuleneva üürisuhete poolte vastutuse hindamist. Seetõttu peab hageja ennast üürisuhete valdkonna eksperdiks. Üürileandjalt ei saa eeldada kahjustuse tekitamise igakülgsete asjaolude tõendamist.
19.Kahjustused viitavad vähemalt hoolimatusele. Arvestades korteri kahjustuste iseloomu, ei saa kindlasti väita, et kostja tekitas puudused tahtlikult, kuid tegu oli kindlasti hooletusega. Hooletus on
VÕS § 104 lg 2 ja 3 kohaselt süüvorm. Kindlasti ei saa hageja oma praktikale tuginedes nõustuda, et 5 kuu jooksul igas üürisuhetes tekkivad sügavamad täkked, kriipsud ja värvikahjustused, mille parandamiseks on vajalikud remonditööd koos krohvimise ja värvimisega. Selliseid puudusi seintel võiks pidada normaalseks, kui tegemist oleks mitmeaastase üürisuhtega.
20.Üürileandja ei saanud remonditöödest mingit kasu, kuna tööd olid suunatud eluruumi seisukorra taastamisele. Need osad, mis olid kahjustatud enne kostjat, tasus üürileandja ise. Kuna üürileandja ei ole remonditööde ekspert, kaasas ta kahjude hindamiseks selles valdkonnas tegutseva ettevõtte Instructiva OÜ. Kaasatud ettevõte ei ole kinnitanud, et puudusi oleks saanud teostada väiksemate kuludega või kohtparandustega. Kohtparandused, eriti kui neid on mitmeid, võivad jätta seinale visuaalsed jäljed.
21.Kostja esindaja on oma 03.10.2024 selgitustes viidanud hange.ee keskkonnas esitatud hinnapakkumisele, mis käsitleb kahe täkke parandamist. Hageja leiab, et selline hinnapakkumine ei ole asjakohane, kuna käsitleb ainult kahe konkreetse täkke parandamist. Tegelikkuses oli eluruumis tuvastatud kümmekond kahjustust, mis varieerusid suuruselt ja asukohalt. Lisaks on sama kahe väikse täkke parandamiseks on hanke raames esitatud ka kallimad pakkumised (500 eurot). Üürileandja ei pea ilmtingimata valima kõige odavamat hinnapakkumist, vaid tuleb arvestada ka muude asjaoludega. Kuna üüriobjekt on üürileandja tuluallikas, on tema huvides eelkõige rahavoogude taastamine. Parandustööde hind peab vastama reaalsele turuhinnale.
22.VÕS § 336 ei näe ette, kui põhjaliku ülevaatuse peab üürileandja tegema eluruumi valduse ülevõtmisel. Üürileping lõppes poolte kokkuleppel 05.08.2023. Sellele järgnevalt toimusid puhastustööd ning nende käigus võib juhtuda, et osa puudusi kõrvaldatakse. Seetõttu on loogiline, et eluruumi põhjalik ülevaatus tuleb läbi viia alles pärast puhastustööde lõpetamist ja üürileandja sai eluruumiga põhjalikult tutvuda pärast puhastustööde teostamist.
23.Koos lepinguga oli üürileandjale ja kostjale väljastatud kindlustussertifikaat nr xxxx. Selle sertifikaadi eesmärk oli lihtsustada üürniku üürisuhtesse astumist, võimaldades seda teha väiksemate kuludega, muuhulgas tagatisrahata. Lisaks on sertifikaadiga ette nähtud teatud kaitse üürniku jaoks, näiteks töökaotuse, õnnetusjuhtumite ja haiguse korral. Üürileandja sertifikaat annab teatud määral kaitset üürniku täitmata jäänud rahaliste kohustuste korral. Kostja allkirjastatud sertifikaadi viimases lauses kinnitasid pooled, et üürniku vastutus tulenevalt vara kahjustamisest on täielikult üürniku vastutus. Hageja on sõlminud üürileandjaga nõude loovutamise lepingu. Kostja vastuväited
24.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta sõlmis T. P.uga 03.03.2023 tähtajatu üürilepingu Xxxx korteri kasutamiseks. Leping lõppes poolte kokkuleppel 05.08.2023. Pooled vaatasid korteri koos üle 05.08.2023 ning üürileandja esitas ainsa pretensioonina nõude korteri täiendavaks koristamiseks. Kostja tellis enda kulul koristusettevõte, kes viis korteris läbi põhjaliku puhastuse. Üürileandjal ei olnud muid pretensioone ning üürnik tagastas korteri valduse.
25.06.08.2023 saatis üürileandja kostjale allkirjastamiseks üleandmise-vastuvõtmise akti, millesse oli lisatud fotod igast täkkest, mida korterist oli võimalik leida, muuhulgas ka nendest, mis olid selgelt 03.03.2023 korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud. 05.09.2023 saatis üürileandja kostjale ekirja, milles nõudis kahju hüvitamist summas 3396 eurot. 06.09.2023 saatis kostja üürileandjale ekirja, milles palus selgitusi, esitas vastuväited ning tegi ettepaneku läbirääkimiste algatamiseks.
26.Kostja pidas hageja käitumist hea usu põhimõtte vastaseks. Hageja ei soovinud kostjaga läbirääkimisi pidada. Üürileandja esitas küll e-kirjaga ehitusettevõtte hinnapakkumise terve korteri pinna renoveerimiseks, kuid ei esitanud kostjale arvet ega tõendanud, kuidas puuduste parandamine läks maksma arvel esitatud summa. Arve esitas hageja alles kohtumenetluses.
27.Kostja pidas eluliselt ebausutavaks, et hageja vaatas korteri üle alles pärast korteri puhastamist. Kostja viitas VÕS § 336 lõikele 1. Puuduste näol ei ole kindlasti tegemist selliste puudustega, mida ei saanud tavalise ülevaatusega avastada. Seega ei ole eluliselt usutav, et korteriomanik ei märganud neid puudusi siis, kui korter põhjalikult koos üle vaadati. Lisaks oleks saanud üürileandja anda kostjale täiendava aja väidetavalt tema süül tekitatud puuduste kõrvaldamiseks, mida üürileandja ei teinud. Kostja ei allkirjastanud üleandmise akti, sest ei olnud aktiga nõus ning on oma seisukohta põhjalikult selgitanud.
28.Kostjale jäi arusaamatuks, mis osas ei vastanud korter üldtingimuste punktile 4.5.1. Ruumid anti üle samas seisukorras ja mitmed puudused olid nähtavad lepingu sõlmimisel allkirjastatud aktis. Puudused, millele hageja viitab ning millel kahju hüvitamise nõue põhineb, olid korteril juba lepingut sõlmides. Korteris olid juba lepingu sõlmimisel kahjustused ja kulumisjäljed, mis on fotodega tuvastatavad.
29.Puudused köögis on näha juba üürilepingu sõlmimisel tehtud fotodel, kuigi algselt tehtud fotod on halva kvaliteediga. Elutoa seinte osas ei ole selgelt aru saada, kus need asuvad või milles seisnevad. Fotodest võib järeldada, et tegu on mustusega, mille eemaldamine ei nõua terve korteri renoveerimist. Elutoa seinast nähtuv kruvi on märgitud 03.03.2023 üleandmise aktis. Valesti paigaldatud ruloo eest kostja ei vastuta.
30.Kostja ei nõustunud, et tema tekitas puudused lepingu ajal ja vastutab nende eest. Algse akti koostamisel tehtud fotodest on selgelt tuvastatavad puudused, mille eest hageja nõuab kostjalt hüvitist. Üürilepingu sõlmimisel vormistatud eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akt ei näita terve eluruumi seisukorda, samas saab sellest järeldada, et eluruumil esines puuduseid.
31.Kostja pidas arusaamatuks, kuidas ta vastutab hageja viidatud proportsioonide ulatuses. Kostja pidas arusaamatuks, milles seisnevad seina- ja laekahjustused, mille kohta on arve esitatud. Muuhulgas ei ole hageja tõendanud, kuidas on hind kujunenud ning milliste puuduste likvideerimiseks milline summa on tasutud. Ei ole usutav, et väidetavalt üürniku põhjustatud kahjustuste viimistlemine läks kokku maksma 2830 eurot. Hageja viidatud puudused seisnevad 1 cm – 3 cm suurustes täketes, mistõttu ei saa pidada mõistlikuks ega proportsionaalseks, et üürileandja tellib terve korteri renoveerimise.
32.03.10.2024 seisukohtades jäi kostja varasemate väidete juurde. Kostja palus jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada kahju nõuet mõistliku summani ehk 420 euroni. Hageja ei ole tõendanud, et ta suhtles kohtueelselt kostjaga. Hageja ei olnud nõus läbirääkimisi pidama, vaid nõudis meelevaldselt kogu korteri remondikulude hüvitamist. Hageja esitatud fotod ei tõenda kahju tekkimist.
33.Kostja esitas kohtule uuesti fotod, mis olid tehtud 03.03.2023, kui korter kostjale üle anti. Kostja tähistas ringi ja nooltega fotodel kohad, kus olid juba siis korteris esinenud puudused. Fotod on halva kvaliteediga ja tehtud kaugelt. Kostja oleks ilmselt pidanud korterisse kolides käima luubiga kõik üle ja fikseerima iga väiksemagi täkke seinas, mida heas usus käituvalt üürnikult mõistlikult nõuda ei saa.
34.Hageja ei ole tõendanud, et kostja nõustus kohtumisel, et ta vastutab fotodest nähtuvate puuduste eest. Hageja ei ole tõendanud, et puudusi ei saanud kõrvaldada kohtparandustega. Kui puudused oleksid tõesti olnud sedavõrd suured, oleks saanud neid koheselt tuvastada. Ühise ülevaatuse käigus ei avastanud korteriomanik ühtegi puudust peale korteri ebapiisava puhtuse, vaid teavitas neist alles peale seda, kui kostja oli võtmed üle andnud ning kostjal puudus ligipääs korterile. Kostjale teadaolevalt teostati värskendusremont korteris viimati 7 aastat enne üürilepingu algust. Hageja soovis korterit renoveerida kostja arvelt, kes ei valda riigikeelt.
35.Kuna hageja on esitanud suurel hulgal fotosid erinevatest täketest, ei ole kostjale arusaadav, mille eest talt täpselt kahjuhüvitist nõutakse. Fotodelt ei selgu, kus need täkked esinevad ja millist kahju sellel kujutatakse. Hageja ei ole tõendanud, kui palju läks maksma just nende puuduste parandamine,
mille eest kostja hageja hinnangul vastutab. Viited fotodele on segased ja kostjale arusaamatud, sest korterit koos korteriomanikuga üle vaadates selliseid puudusid ei avastatud. Hageja väited vastutuse proportsiooni kohta on meelevaldsed.
36.Lepingu punkti 4 alusel tasus kostja hagejale kindlustusmakseid suuruses 25 eurot kuus ehk 300 eurot aastas. Lepingu punkti 5.3.2 järgi olid täpsed kindlustuse tingimused toodud kindlustussertifikaadil ning kindlustuse tootetingimustes. Veebilehelt leitavad ERGO üürilepingu kindlustuse tingimuste punkt 2.5.4 sätestab, et kui kahjustatud vara remontimine on majanduslikult otstarbekas, hüvitatakse põhjendatud remondimaksumus. Kui kahjustatud vara ei remondita ega asendata, hüvitatakse selle turuväärtus kindlustusjuhtumi toimumise hetkel. Kostja pidas arusaamatuks, mille eest ta hagejale iga kuu 25 eurot tasus. Kostja hinnangul on usutav, et juhtum ei vastanud kindlustustingimustes toodud tunnustele, sest hageja ei suutnud tõendada vara remontimise otstarbekust või hindas kindlustuspakkuja väidetava kahju loomulikuks kulumiseks.
37.Veebilehel hange.ee on 30.05.2023 avaldatud kuulutus täkete kõrvaldamiseks pakkumiste tegemiseks. Kõiki puuduste parandamiseks on ehitusfirma esitanud pakkumuse 210 eurot koos käibemaksuga ning töö sisaldab muuhulgas põranda katmist, eeltöid, rikutud kohtade pahteldust ja maast laeni värvimist, et ei jääks näha värvierinevusi. Sellest tulenevalt on arusaamatu, kuidas kujunes üüritud korteris täkete paranduse summaks 3396 eurot. Kostja ei vastuta korteris esinevate puuduste eest, sest hageja ei ole selgelt välja toonud ja tõendanud kahju ning põhjuslikku seost, samuti kahjustuste ulatust, mille eest kostja tema hinnangul vastutab. Kui kohus leiab, et kostja vastutab seintes esinenud täkete eest, on kostja seisukohal, et mõistlik summa ei saa olla suurem kui 420 eurot koos käibemaksuga. Kohtuotsuse põhjendused
38.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
39.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) T. P. üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 03.03.2023 tähtajatu üürilepingu Xxxx paikneva eluruumi kasutamiseks; 2) üürileandja ja üürnik lõpetasid üürilepingu kokkuleppel 05.08.2023 ning samal päeval soovis üürnik tagastada korteri valduse; 3) kuna tagastatud korter ei olnud nõuetekohaselt puhastatud, tasus üürnik korteri täiendava koristamise eest; 4) korteri valduse tagastamise akti kostja ei allkirjastanud; 5) pärast korteri koristamist teatas üürileandja 05.09.2023 kostjale korteris esinevatest puudustest ja palus hüvitada puuduste kõrvaldamise kulu; 6) kuna kostja kohtuvaidluse eelselt üürileandjale kulu ei hüvitanud, sõlmisid hageja ja üürileandja 02.10.2023 lepingu, millega üürileandja loovutas hagejale nõude kostja vastu 2377,20 euro ulatuses.
40.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab hagejale hüvitama korteri kahjustamise tõttu paranduskulude nõude 2377,20 euro ulatuses.
41.Hageja osundas, et enne üürilepingu sõlmimist olid korteris puudused, mis on nähtavad fotodelt ning nende puuduste kõrvaldamise kulu hageja kostjalt ei nõua. Ajal, mil korter oli kostja valduses, tekkisid sellele uued ja tavapärast kulumist ületavad puudused, mis seisnesid kriimudes, värvikahjustustes ja täketes. OÜ Instructiva arve sisaldab kõigi kahjustuste kõrvaldamise kulu, kuid kostja vastutab nende eest proportsionaalselt 70% ulatuses.
42.Kostja vaidles hagile vastu ja pidas esmalt ebausutavaks, et üürileandja ei tuvastanud puudusi koheselt. Kostja leidis, et temaga ei peetud läbirääkimisi ning talle ei pakutud võimalust ise kahju likvideerida. Kõik puudused olid korteril olemas juba lepingu sõlmimisel ning nende kõrvaldamiseks ei ole vajalik terve korteri remont. Kostja pidas ebausutavaks, et puuduste kõrvaldamise kulu on 2830 eurot. Kostja palus jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada kahju hüvitist mõistliku summani ehk 420 euroni. Lisaks viitas kostja, et ta tasus igakuiselt kindlustuse eest 25 eurot. Ilmselt ei vastanud juhtum kindlustustingimustes toodud tunnustele.
43.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kohus selgitas kostjale 22.08.2024 pöördumises (dtl 295-297), et viimasel tuleb vastuväiteid nõudele täiendavalt põhistada ja tõendada. Kohus ühtlasi selgitas, et kui puudusi saab kostja hinnangul kõrvaldada oluliselt soodsamalt, tuli kostjal neid väiteid tõendada. Vaatamata kohtu selgitustele kostja vastuväiteid täiendavalt ei tõendanud. Kostja ei tõendanud väiteid selle kohta, et kõik korteri tagastamisel esinenud puudused eksisteerisid juba ajal, mil üürileping sõlmiti. Kohus ei saa lugeda kostja väiteid tõendatuks menetlusdokumenti kopeeritud fotode alusel (dtl 309-318), kuhu kostja esindaja on lisanud nooled ja ringid. Vaatamata kostja väidetele ei ole fotodest tuvastavad samad puudused, millistele tuginedes esitas hageja kostja vastu nõude. Fotodest nähtuvad selgelt vaid need puudused (dtl 316 ja 318), milliste osas hageja nõustus, et need eksisteerisid juba üürilepingu sõlmimisel. Nende puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamist hageja kostjalt ei nõudnud.
44.Ühtlasi ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et kõiki hageja viidatud puudusi sai kõrvaldada oluliselt soodsamalt ning et korteris mitmetes kohtades asuvaid täkked ja värvikahjustusi oleks mõistlikult olnud võimalik kõrvaldada kohtparandustega. Kostja lisas oma väidete tõendamiseks menetlusdokumenti Interneti lingi, kuid menetlusdokumenti kopeeritud linki ei saa kohus arvestada tõendina. Kohus ei saa ise asuda Internetist asjaolusid või tõendeid otsima. Kõik tõendid peavad olema kohtule esitatud e-toimiku kaudu ning selle vahendusel tervikuna loetavad ja hinnatavad. Internetilingid võivad aja jooksul muutuda või kaduda, mistõttu ei ole neil tõendi väärtust. Seega on kogumina jäänud kostja vastuväited nõudele paljasõnalisteks.
45.VÕS § 76 lg 4 sätestab, et kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. Eeltoodust tuleneb, et kui kostja võttis üürilepingu sõlmimisel korteri valduse aktiga vastu ning aktis ei olnud märgitud neid puudusi, millistele tuginedes on hageja kostja vastu esitanud kahju hüvitamise nõude, tuleb eeldada, et sellel ajal neid puudusi ei esinenud. Vastupidist oleks tulnud tõendada kostjal.
46.Korter anti kostja valdusesse üürilepingu sõlmimisel 03.03.2023 koostatud aktiga, millele olid lisatud fotod (dtl 111-139, dtl 140-155, dtl 206-234). Akti kohaselt oli korter hiljuti värskendatud ja sellel ei olnud suuri kulumise jälgi. Fotodelt nähtub kahjustus rõdu ukse kõrval elutoas. Muus osas nõustus hageja, et enne korteri üürilepingu sõlmimist oli magamistoas üks väike kahjustus kapi ja lüliti kõrval, esikus üks täke ning köögis üks kahjustus laua juures. Kostja ei juhtinud tähelepanu, et korteris oleks olnud muid puudusi.
47.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Seega näeb ka antud säte eeldusena ette, et lähtuda tuleb üüritud asja üleandmisel koostatud aktis märgitud eseme seisundist. Kui aktis ei olnud märgitud puudusi, mis kostja väiteil olid seal juba üürilepingu sõlmimise ajal, tuli lähtuda eeldusest, et akt kajastas õigesti korteri seisundit ja vastupidist oleks tulnud tõendada kostjal.
48.VÕS § 334 lg 2 näeb ette, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest,
mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et kui üürilepingu on kestnud vaid mõned kuud, ei saa rohkearvulisi täkkeid ja värvikahjustusi korteri kõikides osades pidada harilikust kulumisest tulenevateks puudusteks.
49.Üürileandja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust (dtl 159-166, tõlge dtl 173-180) nähtub, et selle osaks olid muuhulgas üürilepingu tingimused. Üürilepingu tingimuste punkti 4.5.1 järgi pidi üürnik tagastama ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muutusi, mh normaalset kulumist. Punkt 4.6 nägi ette, et lepingu lõppemise kuupäeval vaatavad pooled üle ja fikseerivad ruumide seisukorra, koostades vastava akti. Lisaks nägi punkt 4.6.1 ette, et kui üks pooltest ei ilmu valduse tagastamisele lepingu punktis 4.6 märgitud tähtajal, loetakse eluruumi ja sisustuse tagastamine toimunuks teise poole koostatud aktiga. Punkt 7.8 nägi ette, et üürnik on kohustatud hüvitama kahju, mida ta ise, temaga koos elavad isikud ja loomad on tekitanud ruumile. Kui materiaalne vastutus piirdub omavastutusega, pidi üürnik hüvitama omavastutuse kulu. Eeltoodust tuleneb, et ka poolte vahel sõlmitud üürileping nägi kostjale kui üürnikule ette kohustuse hüvitada kahju, mis ületas ruumide tavapärasest kasutamisest tuleneva normaalse kulu. Lepingust ega seadusest ei tulene, et üürnikuga tuleks eraldi pidada pikaajalisi läbirääkimisi või et esmalt tuleb üürnikule endale pakkuda võimalust puudused kõrvaldada. Seega ei võimalda vastavad kostja vastuväited jätta hagi rahuldamata.
50.VÕS § 336 lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. VÕS § 336 lg 2 näeb ette, et kui üürileandja avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused.
51.03.07.2023 sõlmisid kostja ja üürileandja kokkuleppe üürilepingu lõpetamise kohta (dtl 157, tõlge dtl 181). Pooled leppisid kokku, et leping lõpeb 05.08.2023. Pooled ei vaidle selle üle, et koheselt pärast lepingu lõppemist korteri üleandmise-vastuvõtmise akti ei allkirjastatud, vaid korter ei olnud piisavalt koristatud ning kostja tellis täiendava koristamise teenuse. Kohus ei nõustu kostja väitega, et kõik puudused oleksid pidanud olema tuvastatavad tavalisel visuaalsel ülevaatusel. Olukorras, kus korter on määrdunud, ei ole võimalik hinnata, kas või millised puudused on objektiivselt kõrvaldatavad pesemisega ning millised mitte. Vastupidist ei ole kostja tõendanud.
52.15.09.2023 teatas üürileandja üürnikule e-kirja teel korteris esinevatest puudustest, mida ta ei pidanud tavapärase kulumise teel tekkinuteks (dtl 41-43, tõlge dtl 182-183). Üürnik puuduste eest vastutamisega ei nõustunud. Hageja ja kostja e-kirjade vahetusest oktoobris 2023 (dtl 34-35, tõlge dtl 187-189) nähtub, et kostjale teatati nõudest ning tal paluti hüvitada 2377,2 eurot hiljemalt 09.10.2023. Kostja sellega ei nõustunud. Seega on kostja poole kohtumenetluse eelselt pöördutud ja tehtud talle ettepanek kahju hüvitada.
53.Kohus ei nõustu kostjaga, et üürileandja teavitas teda puudustest hilinemisega. Asjas kogutud tõenditest ei saa järeldada, et üürileandja ei oleks puudustest teavitanud siis, kui ta ise nendest teada sai. Vaidlust ei saa olla selle üle, et üürileandja nõue üürniku vastu aegunud ei olnud. VÕS § 338 lg 1 sätestab, et üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Üürileandja esitas kostjale nõude enne, kui see aegus.
54.Hageja esitas kohtule fotod, mis olid tehtud korteris pärast koristustööde tegemist (dtl 45-47) ning üleandmise akti koostamise päeval (dtl 48-88). Fotodest nähtuvad värvikahjustused, täkked seintel ja tumedad kriimud. Magamistoa seintel on näha mustad kriimud ja värvikahjustused, elutoa seintel kriimustused, värvikahjustused ja augud, esikus ja koridoris on värvikahjustused ja täkked ning köögis kriimustused ja värvikahjustused. Fotod tõendavad hageja väiteid kahjustuste olemasolu kohta.
55.Üürileandja koostas korteri üleandmise-vastuvõtmise akti (dtl 89) 05.08.2023, millega anti korteri valdus üürileandjale tagasi. Aktis oli märgitud, et korter on koristamata ja magamistoa seintel on tumedad kraaped, mis ei ole eemaldatavad. Aktile olid samuti lisatud fotod korterist (dtl 90-110), kust nähtuvad täkked ja kraaped seintel elutoas, magamistoas, köögis, esikus ja vannitoas. Seega sisuliselt soovis üürileandja koheselt juhtida tähelepanu vähemalt osadele puudustele korteris, kuid kostja akti ei allkirjastanud.
56.Kohus leiab, et esitatud fotodega on tõendatud korteris olevad puudused. Kohus nõustub hagejaga, et need puudused ei saa suure hulga tõttu olla hinnatavad tavapärase kulumisena. Rohkearvulised täkked ja värvikahjustused vajasid kõrvaldamist ning kostja ei ole tõendanud, et neid kahjustusi oleks saanud kõrvaldada üksnes kohtparanduste või pesemisega. Seda, et puhastamine kahjustusi ei kõrvaldanud, on iseenesest fotodest nähtav.
57.VÕS § 132 lg 3 näeb ette, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Instructiva OÜ on koostanud 23.09.2023 arve nr 1141 (dtl 40) vaidlusaluse korteri seina- ja laekahjustuste kõrvaldamiseks ning köögi, elutoa, esiku, magamistoa seinade ja esiku lae viimistlemise eest summas 3396 eurot. Antud arve on üürileandja tasunud (dtl 39), misjärel ta loovutas hagejale nõude kostja vastu 29.09.2023 (dtl 37-38).
58.E-kirjade vahetusest hageja ja OÜ Instructiva esindajate vahel nähtub, et pakkumist küsiti kogu korteri ruutmeetrite arvu silmas pidades (dtl 205-206). Pooled ei vaidle sisuliselt selle üle, et OÜ Instructiva parandas korteris olevad puudused tervikuna. Küll aga vaidlevad pooled selle üle, millises proportsioonis pidi puuduste kõrvaldamise kulu hüvitama kostja. Kohus peab hageja esile toodud proportsiooni 70% mõistlikuks, sest kuigi igas ruumis olid väikesed puudused juba varem, oli enamik puudustest tekkinud ajal, mil korter oli kostja valduses. Vastupidist ei ole kostja tõendanud ega põhistanud. Kohus kordab, et kostja ei ole tõendanud väiteid, et korteris tekkinud puudusi oleks saanud kõrvaldada oluliselt väiksemate kuludega, sealhulgas 420 euroga.
59.Kostja viited kindlustusele ei välista hageja nõude rahuldamist. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et üürilepingule oli lisatud kindlustuse sertifikaat (dtl 167-169, tõlge puudub). Kostja esitas kohtule ERGO üürilepingu kindlustuse tingimused (dtl 302-306), mille punkti 2.5.1 järgi loeti muuhulgas kindlustusjuhtumiks sündmust, mille käigus on üürnik tekitanud üüritud eluruumile, selle sisustusele või muule üürileandja varale kahju, mille ta on kohustatud üürileandjale hüvitama. Punkti 2.5.4 järgi kuulus hüvitamisele põhjendatud remondimaksumus.
60.Asjakohatud on hageja viited sellele, et talle on üürileandja nõue analoogiliselt VÕS §-ga 492 üle läinud. Kindlustusandjale läheb nõue üle seaduse alusel, hagejale on nõue üle läinud lepingu alusel. Kostja viited kindlustusele oleksid põhjendatud siis, kui üürileandjale oleks kindlustusandja kahju hüvitanud. Kostja ei ole tõendanud, et juhtumist teatati kindlustusandjale ning viimane tasus selle eest üürileandjale hüvitist. Olukorras, kus kindlustusandja hüvitist tasunud ei ole, ei saa kostja kindlustuslepingule viidates hageja nõudele vastu vaielda, sõltumata sellest, millisel põhjusel ei ole kindlustusandja hüvitist tasunud.
61.Kõike eeltoodut kokku võttes kuulub hageja nõue rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 2377,20 eurot.
62.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus andis hagejale aega menetluskulude nimekirja esitamiseks hiljemalt 17.10.2024, kuid kohtu määratud tähtajaks hageja menetluskulude taotlust ei esitanud. Asjas esitatust nähtub, et hageja ainus menetluskulu on kulu riigilõivule 350 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista riigilõiv 350 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.