Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse
3-23-1760 läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA HALDUSKOHU OTSUS
1.Kaebaja on Vaidasoo külas asuva maatulundusmaa sihtotstarbega Presti kinnistu (katastritunnus 65301:001:4402) omanik, kes esitas 30.05.2023 Rae Vallavalitsusele ehitusteatise sellele maatükile 19 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga, 4 meetri kõrguse ning ühe maapealse ja ühe maa-aluse korrusega metsatööriistade hoidla ehitamiseks.
2.Rae Vallavalitsus andis 10.07.2023 korralduse nr 1430 (vaidlustatud korraldus) millega keeldus Presti kinnistule ehitusõiguse andmisest. Korralduses leiti, et asjaomase metsatööriistade hoidla rajamine oleks vastuolus üldplaneeringuga, kuna Presti kinnistu asub hajaasustusalal ning üldplaneeringuga ei ole sellele juhtotstarvet määratud, mis tähendab, et seal ei ole ehitus- ega arendustegevust ette nähtud, vaid see on mõeldud säilitada senisel kujul põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatava maana. Metsatööriistade hoidla rajamine oleks võimalik tootmismaale. Teiseks toodi vaidlustatud korralduses esile, et Presti kinnitule hoone püstitamine eeldab detailplaneeringu koostamist, kuna sellele kinnistule jääb osaliselt kinnismälestis Kalmistu (reg. nr 18882).
3.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, taotledes vaidlustatud korralduse tühistamist. Kaebaja oli kokkuvõttes seisukohal, et vähem kui 20 m 2 suuruse ehitusaluse pindalaga ja alla viiemeetrise kõrgusega metsatööriistade hoidla püstitamine metsaga kaetud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistule ei ole üldplaneeringuga vastuolus ega eelda ka detailplaneeringu koostamist. Kaebaja väitis seejuures, et vaidlustatud korralduses osutatud kinnismälestis ega selle piiranguvöönd ei jää üldplaneeringu maakasutuspiirangute kaardi kohaselt Presti kinnistule. Samas leidis kaebaja, et üldplaneeringu seletuskirja punktis 5.1. ja 5.3.4 märgitu, mille kohaselt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik, kui arendatava kinnistu koosseisu kuulub katastriüksus, millel paikneb mälestis, ei keela mälestise asukohaks olevale kinnistule ehitusluba mitte nõudva väikehoone püstitamist, kuna sellise hoone püstitamise näol ei ole tegemist kinnistu arendamisega üldplaneeringu seletuskirja eelviidatud punktide tähenduses. Viimaks märkis kaebaja, et vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas asjaomase hoidla püstitamine takistab või oleks vastuolus ruumilise planeerimistegevuse eesmärgiga, arvestades, et enam kui 96% kinnistust hõlmab metsamaa kõlvik.
4.Vastustaja vaidles kaebusele vastu, leides kokkuvõttes, et kavandatud metsatööriistade hoidla rajamine oleks vastuolus maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 1 lõikega 9, kuna maatulundusmaa sihtotstarbega maale abihoone rajamine ilma detailplaneeringut koostama ei ole võimalik. Vastustaja osutas sellele, et erinevalt MaaKatS § 18 1 lõigetes 1–8 ja 12 nimetatud sihtotstarbega maadest ei hõlma lõikes 9 nimetatud maatulundusmaa seda sihtotstarvet toetavate ehitiste alust maad, millega on seadusandja selgelt väljendanud, et maatulundusmaa on ehitisteta maa. Presti kinnistu sihtotstarbe muutmine abihoone rajamiseks oleks MaaKatS § 18 lõike 1 punkti 2 järgi võimalik ainult detailplaneeringu alusel. Teiseks märkis vastustaja, et üldplaneeringu seletuskirja punktist 5.1. tuleneb üheselt, et detailplaneeringu koostamine ehitustegevuse alusena on kohustuslik juhul, kui arendatava kinnistu koosseisu kuulub katastriüksus, millel paikneb mälestis. 2(6)
3-23-1760
5.Tallinna Halduskohus tegi 26.11.2024 kohtuotsuse, millega rahuldas kaebuse, tühistas vaidlustatud korralduse ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja 1843,75 euro suurused menetluskulud. Halduskohtu põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
5.1.Presti kinnistu asub üldplaneeringu kohaselt hajaasustuses alal, mis on üldplaneeringus kajastatud põllu või loodusliku rohumaana ning millele ei ole üldplaneeringuga juhtotstarvet määratud. Maa-ameti piirangute kaardilt (dtl 334), samuti kinnismälestiste registri andmetest (dtl 337–338) nähtub üheselt, et Presti kinnistul asub kinnismälestis.
5.2.Metsatööriistade hoidla rajamine, mis ei eeldanud detailplaneeringu koostamist üldplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud PlanSv.r. § 3 lõike 2 kohaselt ega eelda seda ka kehtiva PlanS § 125 lg 1 kohaselt, ei ole käsitatav arendamisena üldplaneeringu punkti 5.3.4. tähenduses. Üldplaneeringut tuleb tõlgendada lähtudes mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades seal sätestatut omavahelises koosmõjus. Eestis on paljudel maatulundusmaadel väikesi abiehitisi (heinaküünid, tööriistakuurid, varjualused, metsloomade söödahoidlad ja söötmisehitised jne), mis võimaldavad neid maid majanduslikult odavamalt ja omanikele mugavamalt sihtotstarbeliselt kasutada. Valdavalt ei kahjusta need kuidagi ka avalikku huvi, ent nende püstitamist ei saa käsitada tavamõistes ala arendustena, sest nad ei loo alale tervikuna arendustegevuse mõttes uut kvaliteeti. Kaebaja kavandatav ehitustegevus on kooskõlas maa praeguse sihtotstarbega. Kui kaebaja hakkab püstitatavat hoonet kasutama mingil muul otstarbel, saab vastustaja viia läbi järelevalve ning vajadusel teha ettekirjutuse kuni ehitise lammutamise nõudeni.
5.3.Õige on kaebaja seisukoht, et kuna kavandatava hoone pindala on väiksem kui 5% kinnistu pindalast, siis ei ole MaaKatS § 18 lõikest 2 tulenevalt sellise ehitise püstitamiseks vajalik muuta maa sihtotstarvet.
5.4.Vastustaja on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud MaaKatS § 18 1 lõiget 9 ning PlanS § 75 lõiget 4. Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarve tähendab territooriumi kasutamise valdavat (ehk üle 51%) otstarvet. Ei ole nõutav, et üldplaneeringuga määratava juhtotstarbega maa-ala kõik kinnistud oleksid sama kasutusotstarbega. Sama kehtib ka nende kinnistute kohta, mille juhtotstarve on üldplaneeringuga jäetud teadlikult määramata. Kaebaja soov rajada alla 20 m 2 ehitusaluse pinnaga metsatööriistade hoidla ei riku põhimõtet, et valdav osa maa-alast peab täitma sama maakasutuse põhisuunda. Vastustaja leidis ekslikult, et ehitamise eelduseks on maale tootmismaa sihtotstarbe määramine. Vastustaja ei ole nõuetekohaselt põhjendanud, kuidas takistab või oleks vastuolus ruumilise planeerimistegevuse eesmärgiga vaidlusaluse metsatööriistade hoidla rajamine, võttes arvesse, et enam kui 96% kaebajale kuuluva kinnistu kõlvikulisest koosseisust on metsamaa.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.Vastustaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, paludes tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
6.1.Halduskohus on vääralt tõlgendanud üldplaneeringut. Vastustaja ise on üldplaneeringu seletuskirja punkte 5.1. ja 5.3.4. tõlgendanud ja kohaldanud järjepidevalt nii, et kui hoonestamata kinnistule soovitakse ehitada, on tegemist arendamisega. Arendamise mõistet tuleb tõlgendada kinnistu sihtotstarbelise kasutamise kaudu ehk kui kinnistu on maatulundusmaa ning sinna soovitakse ehitada seda kasutamise sihtotstarvet toetavat ehitist, siis ka see on kinnistu arendamine. Väär on halduskohtu seisukoht, et üldplaneering näeb
3(6)
3-23-1760 ette detailplaneeringu püstitamiseks.
koostamise
kohustuse
üksnes
ehitusloakohustusliku
hoone
6.2.Viidates sellele, et Eestis on paljudel maatulundusmaadel väikesi abiehitisi, on halduskohus jätnud tähelepanuta, et need ehitised on maatulundusmaa sihtotstarbega maale jäänud omandireformi käigus.
6.3.Halduskohus on valesti tõlgendanud MaaKatS § 181 lõiget 9. MaaKatS § 181 lõigetes 1–8 ja lõikes 12 on märgitud, et katastriüksuse sihtotsatarve sisaldab ka sihtotstarvet toetavate ehitiste alust maad, kuid lõike 9 puhul seda märget ei ole ehk seadusandja on selgelt väljendanud, et maatulundusmaa on ehitisteta maa.
6.4.Halduskohus heidab vastustajale põhjendamatult ette kaalutlusõiguse rikkumist, kuna vastustajal ei ole õigust kaaluda, kas jätta detailplaneeringu algatamist kohustav üldplaneeringu nõue kohaldamata. Ka vaba ehitustegevuse korral peab ehitamine olema kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.
7.Kaebaja esitas seisukoha, paludes jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebaja leidis eelkõige, et mõistlikkuse põhimõtte ega üldplaneeringuga ei ole kooskõlas vastustaja seisukoht, et kinnistu arendamisena tuleb käsitada ka seda, kui sinna soovitakse ehitada katastriüksuse sihtotstarvet toetavat ehitist. Ehitusloakohustuseta ehitise rajamine ei ole arendamine. Üldplaneeringu seletuskirja punkti 5.1. on mõeldud kohaldamiseks olukorras, kus soov on arendada suurt, mitut katastriüksust hõlmatavat ala ning ühel või mitmel neist katastriüksustest paikneb mälestis. Vastustaja tõlgendus, et mistahes ehitustegevus mälestise asukohaks oleval kinnistul eeldab detailplaneeringu koostamist, viiks ebamõistliku tulemuseni, kus detailplaneeringu koostamine oleks nõutav muu hulgas ehitise lammutamiseks, ümberehitamiseks või olulises mahus pinnase ümber paigutamiseks sellisel kinnistul.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kordamata vastavas osas halduskohtu põhjendusi (HKMS § 201 lg 4) nõustub ringkonnakohus halduskohtu põhiseisukohaga, et maatulundusmaa sihtotstarbega kooskõlas oleva maakasutuse toetamiseks mõeldud väikeehitise püstitamist ei saa käsitada kinnistu arendamisena Rae valla üldplaneeringu tähenduses.
9.Rae valla üldplaneeringu seletuskirja punktis 4.1. on märgitud, et reaalne arendustegevus toimub Rae vallas läbi detailplaneeringute. Sama seletuskirja punkti 5.1. teise lõigu esimesest taandest tuleneb, et üldplaneeringu kohaselt on detailplaneeringu koostamine ehitustegevuse alusena kohustuslik juhul, kui arendatava kinnistu koosseisu kuulub katastriüksus, millel paikneb mälestis. Seletuskirja punktis 5.3.4 on põhimõtteliselt korratud eespool viidatud punktis 5.1. märgitut. Üldplaneeringu seletuskirja punktides 4.1., 5.1. ja 5.3.4 kasutatud mõisted „arendustegevus“ ja „arendatav kinnistu“ on määratlemata õigusmõisted, mille sisustamisel tuleb arvesse võtta ruumilise planeerimise ja ehitusõiguse üldist loogikat ning eesmärki. Detailplaneeringu koostamise laiem eesmärk on leida võimalikke erinevaid huve tasakaalustav lahendus konkreetses keskkonnas mingisuguse eeldatavasti arvestatava ruumilise mõjuga muudatuse tegemiseks. Selliste arvestava ruumilise mõjuga muudatuste tegemist (sh planeerimist) saab käsitada arendustegevusena. Seevastu ei ole põhjust arendustegevusena käsitada igasugust ehitamist EhS § 4 tähenduses ja eelkõige ilmselgelt vähese ruumilise mõjuga ehitamist. Eelviidatud mõiste tõlgendamine nii, nagu vastustaja seda teeb, viiks ilmselgelt ebaproportsionaalse ja ebamõistliku tulemuseni. Eespool viidatud detailplaneeringu koostamise üldise eesmärgiga ei oleks kooskõlas nõue, et siinses asjas 4(6)
3-23-1760 vaidluse all oleva väikeehitise (metsatööriistade hoidla) püstitamine – mis üldiselt on lubatav n-ö vaba ehitustegevusena – eeldab detailplaneeringu koostamist isegi olukorras, kus kavandatava väikeehitise kasutusotstarve on otseselt seotud maa sihtotstarbega ning kus pole mistahes alust arvata, et sellisel ehitisel või selle kasutusotstarbele vastaval kasutamisel oleks maatüki asukohta, suurust ja sihtotstarvet silmas pidades mingisugune arvestatav ruumiline mõju. Arendamise ehk arvestatava ruumilise mõjuga ehitustegevusena saab käsitada eelkõige seda, kui ehitamine nõuab ehitise suuruse, kasutusotstarbe või muude ehitise tunnuste tõttu ehitusloa olemasolu. Seetõttu on õige tõlgendada üldplaneeringu seletuskirja punktis 5.1. ja 3.4.3 sõnastatut selliselt, et detailplaneeringu koostamine on mälestise asukohaks olevale kinnistule ehitamiseks vajaliku ehitusloa andmise eeldus, seevastu vaba ehitustegevus on lubatav ilma detailplaneeringut koostamata, kuna sel juhul ei ole tegemist kinnistu arendamisega ega arendatava kinnistuga üldplaneeringu tähenduses.
10.Sellest, et Presti kinnistu näol on tegemist maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusega, mis paikneb alal, millele üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, ei saa samuti järeldada, et mistahes hoone püstitamine sinna oleks üldplaneeringuga vastuolus. Õige on küll vastustaja seisukoht, et üldplaneeringu eesmärk on säilitada sellistel maadel senine maakasutus, ent maa sihtotstarbele vastavat kasutust toetava väikeehitise püstitamist ei saa mõistlikult pidada senist maakasutust muutvaks tegevuseks. MaakatS § 18 1 ei välista iseenesest ehitamist maatulundusmaa sihtotstarbega maale. Rae valla üldplaneeringust nähtub samuti, et põhimõtteliselt ei ole välistatud ehitamine maatükkidele, mis asuvad üldplaneeringuga määratud metsamajandusmaa või põllumajandusmaa juhtotstarbega alal (vt üldplaneeringu seletuskirja punktid 4.14 ja 4.15). Üldplaneeringu seletuskirjast nähtub, et sellisel maal on lubatud vastavalt metsa majandamise või põllumajandusega seotud ning vastavaks otstarbeks vajalike ehitiste rajamine. Ebamõistlik oleks tõlgendada üldplaneeringut nii, et maatükkidel, millele on üldplaneeringuga määratud metsa- või põllumajandusmaa juhtotstarve selleks, et tagada nende maade kasutamine vastaval eesmärgil, on sellist juhtotstarvet toetava ehitise püstitamine lubatav, ent samas ei ole see lubatav maal, millele juhtotstarvet ei ole määratud, ent mille puhul on üldplaneeringu eesmärk jätkata selle kasutamist senisel (st metsa- või põllumajandusmaa juhtotstarbe kirjeldusele vastaval) otstarbel. Niisiis ei saa üldplaneeringut mõista selliselt, et alal, millele üldplaneering ei ole juhtotstarvet määranud, ent mille senine faktiline kasutus vastab põllumajandusmaa või metsamaa juhtotstarbe määratlusele, on igasugune ehitamine välistatud.
11.Vaidlustatud korraldusest ja kohtumenetluses esitatud vastustaja selgitustest saab järeldada, et vähemalt kaudselt soovis vastustaja vaidlustatud korralduse andmisega vältida seda, et kaebaja püstitab ehitusteatises näidatud mõõtudega hoone, mis siiski materjalide valiku, ruumilahenduse, sisustuse jms poolest on kasutatav mingil muul otstarbel (nt elamuna, tootmishoonena). Sellega seoses on halduskohus aga õigesti viidanud sellele, et juhul kui kaebaja nõnda teeb ning asub ehitist kasutama muul otstarbel, saab vastustaja sellele reageerida ehitusjärelevalve meetmetega. Küll aga ei võinud vastustaja keelata iseenesest üldplaneeringuga mitte vastuolus oleva väikeehitise püstitamist selleks, et vältida edasisi hüpoteetilisi rikkumisi ehitise kasutamisel.
12.Kuna vastustaja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg 6). Kaebaja on esitanud taotluse (dtl 406 jj) mõista välja 822,50 euro suurune õigusabikulu, mis vastab 6,58 tunnile õigusabile. Õigusabikulu kohta on olemas nõuetekohane arve (dtl 407) Menetluskulu ei ole ebamõistlikult suur ja tuleb taotletud ulatuses välja mõista.
13.HKMS § 175 lg 1 kohaselt avaldatakse jõustunud kohtuotsus selleks ettenähtud kohas arvutivõrgus. 5(6)
3-23-1760
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.