Välja mõista H. S.lt täiendav riigilõiv summas 40 eurot Eesti Vabariigi riigituludesse vastavalt käesoleva kohtuotsuse lisaks oleva makseinfo lehele. Makse selgitusse tuleb märkida tsiviilasja number (2-24-131167) ning toiming (vastuhagi), mille eest riigilõiv tasutakse. Kui riigilõivu tasub kostja eest kolmas isik, tuleb seda maksekorralduse selgituses märkida.
7.Välja mõista H. S.lt viivis menetluskulult (40 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni Eesti Vabariigi kasuks. Edasikaebamise kord Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 ei anna kohus menetlusosalistele luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks. Kohus menetles asja TsMS § 405 lg 1 alusel lihtmenetluses. TsMS § 637 lg 2 1 kohaselt käesoleva seadustiku § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule esitamise tähtaeg on 30 päeva alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viis kuud kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist
istungil. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõuded ja põhjendused
1.Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid Enhanced Digital Management OÜ (üürileandja) ja H. S. (kostja) 01.03.2024.a tähtajatu üürilepingu nr EE240301-109968 (üürileping) xxx aadressil asuva eluruumi väljaüürimiseks. Pooled sõlmisid üürilepingu läbi Rendin OÜ (hageja) platvormi. Üürilepingu punkt 4 kohaselt kohustus kostja tasuma üürileandjale iga kuu üüri summas 400 eurot (dtl 29). 29.06.2024.a teavitas kostja üürileandjat, et kostja kolib 30.06.2024.a korterist välja ning soovib üürilepingu poolte kokkuleppel lõpetada 30.06.2024.a. Üürileandja eeltooduga ei nõustunud ning selgitas, et on nõus üürilepingu lõpetama kohe, kui leiab korterisse uue üürniku. Kostja kolis korterist välja 30.06.2024.a. Üürileandja leidis korterisse uue üürniku alates 05.08.2024.a. Üürileandja luges seega üürilepingu lõppenuks 04.08.2024.a. Kostja põhjendas üürilepingu erakorralist ülesütlemist ootamatu plaanide muutumisega. Hiljem väitis kostja, et soovis välja kolida korteri puuduste pärast, mis olid välja kannatamatud ning tugines VÕS §-dele 314 ja 317. Seega käsitles hageja kostja 29.06.2024.a tehtud avaldust üürilepingu erakorralise ülesütlemisena. Hageja leiab, et kostjal ei olnud õigust kehtivalt üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Kostja ei ole enne 29.06.2024.a kordagi puuduste üle kurtnud ega nendele tähelepanu juhtinud. Trepikojas olev hais ei muuda korterit elamiskõlbmatuks ning kostja on kinnitanud, et korteri vannitoas toimunud remonditööd ei häiri teda. Seega ei öelnud kostja üürilepingut kehtivalt ülesse, mistõttu nõudis hageja kostjalt üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist.
2.VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürimise puhul kumbki pool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kuigi kostja pole üürilepingut korraliselt üles öelnud, siis luges üürileandja kolmekuulist tähtaega alates 29.06.2024.a, mil kostja teatas, et ei soovi enam üürisuhet jätkata. VÕS § 311 lg 2 kohaselt kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Eeltoodust järeldub, et leping pidi lõppema hiljemalt 29.09.2024.a. Üürileandja lõpetas lepingu 04.08.2024.a, kui sõlmis uue üürilepingu, sest kostja huvi oli lõpetada üürileping esimesel võimalusel poolte kokkuleppel.
3.05.08.2024.a esitas üürileandja kostjale nõude, milles nõudis 1 kuu üüri (01.07.2024.a – 31.07.2024.a) summas 400 eurot ja elektriarve tasumist summas 21,32 eurot (dtl 42). Kostja ei tunnistanud üürileandja nõuet ning vaidles üürileandja nõudele vastu. 22.08.2024.a loovutas üürileandja oma nõude hagejale (dtl 45-46). Kostja võlgneb hagejale ka teenustasu summas 10 eurot ja tasu täiendava tasulise meeldetuletuse eest summas 5,00 eurot. Hageja pöördus kostja poole ning teavitas nõude loovutamisest, lisaks palus hageja võlgnevuse tasuda. Hageja pakkus kostjale ka maksegraafiku sõlmimise võimalust, kuid kostja keeldus (dtl 49). Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista üüri ja kõrvalkulud kokku summas 421,32 eurot ja teenustasu 15,00 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused
4.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja leiab, et tal oli õigus üürilepingu erakorraliseks üles ütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel, sest üüritud korter ei vastanud elamistingimustele. Kostja igapäevaelu häirisid alates 21.04.2024.a toimunud arutelud remonditöödest ja remonditööde pidev edasi lükkamine. Korteri vannitoa põrandaplaadid olid katki ning ohtlikud jalgadele, mistõttu oli vannitoa kasutamine raskendatud. Üürileandja
kohustus on tagada eluruumi lepingutingimustele vastavus VÕS § 276 kohaselt. Üürileandja ei suutnud vannitoa remonti õigeaegselt korraldada. Vannitoa remont sai valmis alles 22.07.2024.a ehk rohkem kui 3 kuud pärast probleemi avastamist. See on ebamõistlik viivitus, mis rikkus kostja õigust elamiskõlblikule korterile. Hageja ei saa nõuda üüri tasumist 2024. aasta juulikuu eest, kui remont kestis kuni 22.07.2024.a. Lisaks oli kortermaja trepikojas talumatu hais, mis raskendas korterisse pääsemist ja mõjutas kostja elukvaliteeti. Trepikoja talumatu hais oli mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks üles ütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kostja on püüdnud asja lahendada kompromissiga ning pakkus hagejale enda maalitud maali, kuid hageja keeldus.
5.Kostja üritas üürilepingut lõpetada sõbralikult poolte kokkuleppel, kuid üürileandja ei soovinud seda teha. Üürileandja ei ole ise korterit vaatamas käinud, et veenduda selle elamiskõlbmatuses. Kostja teavitas üürileandjat rahulolematusest korteriga alles juunis 2024, sest kostja on tagasihoidlik ja viisakas ning ei julgenud varem üürileandjale puuduseid ette heita. Kostja sõber on kinnitanud, et kortermaja koridori hais oli talumatu. Koridoris olles pidi hinge kinni hoidma, et vältida iiveldust, olles lähedal kukkumisele (dtl 68). Kostja kannatas ka naabrite vägivalla ja müra tõttu, mis tekitas kostjale stressi ja ebamugavust. Selline keskkond ei ole kostjale vastuvõetav, kuivõrd kostja väärtustab esteetilisi ja elukvaliteeti tagavaid väärtusi. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja vastuhagi ja põhjendused
6.Kostja esitas hageja vastu vastuhagi, milles nõuab kahju hüvitamist puuduliku elamispinna eest summas 100 eurot kuus (märts kuni juuni 2024). Kokku nõuab kostja hagejalt seega 400 eurot. Kostjale tekitasid vannitoa katkised põrandaplaadid tervise-ja ohutusriski. Alates 21.04.2024.a pidi kostja taluma vannitoa remonditöid ja muudatusi oma plaanides, sest üürileandja ei suutnud probleeme õigeaegselt lahendada. Koridoris olnud talumatu hais raskendas korterisse sisenemist ning põhjustas kostjale ebamugavust ja stressi. Kõik eeltoodu häiris kostjat ning rikkus kostja õigust normaalsele elukohale, mistõttu on kahju hüvitamise nõue põhjendatud. Kostja elukvaliteet langes ning kostjale tekitati ebamugavust.
7.Kostjal on õigus nõuda kahju hüvitamist alates ajast, millal puudus korteris ilmnes, isegi kui kostja teavitas üürileandjat puudusest hiljem. VÕS § 275 lg 1 alusel on üürileandja kohustus tagada, et üürnik saab asja kasutada lepingutingimustele vastavalt kogu üüriperioodi ajal. Kui üürileandja eeltoodud kohustust ei täida, siis on üürnikul õigus nõuda kahju hüvitamist. Kostja väitel esinesid puudused, sealhulgas tugev hais koridoris ja purunenud põrandaplaadid, juba märtsis 2024 ning üürileandja oli neist puudustest teadlik või pidi olema teadlik, mistõttu ei saa üürileandja tugineda teavitamise hilinemisele vastavalt VÕS § 278 lg-le 2. Üürileandja on kinnitanud, et oli teadlik haisvast koridorist ja katkistest põrandaplaatidest. Kostja hinnangul annab VÕS § 276 lg 1 üürnikule õiguse nõuda üüri alandamist kogu perioodi eest, mil puudus esines, sõltumata teavitamise ajast. Lisaks tuleneb VÕS § 279-st üürileandja vastutus kahju eest, mis tekkis seetõttu, et üürileandja ei kõrvaldanud puudust mõistliku aja jooksul. Seega nõuab kostja hagejalt kahju hüvitamist summas 400 eurot. Hageja vastuväited vastuhagile ja põhjendused
8.Hageja vaidleb vastuhagile vastu ning palub vastuhagi jätta rahuldamata. Kostja oli korterisse sissekolimisel teadlik koridori ebameeldivatest lõhnadest. VÕS § 277 lg 2 kohaselt kui üürnik asja üleandmisel teadis, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis asja sellele vaatamata vastu, siis kaotab ta lepingust taganemise õiguse ja võib VÕS §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Hageja leiab, et kuivõrd kostja tunnistab, et eluruumi vastu võttes oli kostja teadlik koridori seisukorrast ja seal olevast lõhnast, siis ei saa kostja hiljem selles osas etteheiteid teha. Hageja ei mõista, miks kostja pole varem hagejat koridori haisu probleemi süvenemisest teavitanud, vaid otsustas 29.06.2024.a kohe üürilepingu lõpetada. Üürileandja ei ela üüripinnal ning kaebuseid koridori haisu osas ei ole üürileandjani jõudnud. Üürileandja ise harvade külastuste käigus
ebameeldivat lõhna pole märganud.
9.Hagejale jääb arusaamatuks kostja nõude kujunemine. Tegemist on mittevaralise kahjuga, mille tekkimise ja ulatuse peab kostja välja tooma. Kostja ei ole selgitanud, millises ulatuses tema “elukvaliteet langes” või milliseid ebamugavusi väidetavad puudused põhjustasid, samuti puudub igasugune selgus kahju arvutamise metoodikas. Hageja ei mõista, kuidas mõnesekundiline või -minutiline kokkupuude päevas ühiskasutatava trepikojaga võis märkimisväärselt langetada kostja elukvaliteeti ja põhjustada kahju, mida oleks võimalik rahaliselt hinnata selliselt, et see vastaks 400 eurole. Lisaks on kostja ise kinnitanud, et põrandaplaadid ja nende parandamiseks tehtavad remonditööd ei ole kostja jaoks probleem. Kostja ei ole hagejat teavitanud, et eeltoodu oleks kostjale ebamugavust põhjustanud. Samuti ei takistanud eeltoodu vannitoa sihtotstarbelist kasutamist, olukord jäi kostja talumiskohustuse piiridesse VÕS § 283 kohaselt. Hagejale jääb arusaamatuks, kuidas aeg-ajalt lühikeste vastuste kirjutamine üürileandjale ning vannitoa põrandal esinenud pisipuudused võisid langetada kostja elukvaliteeti ja põhjustada kahju. Kohtu seisukoht ja põhjendused
10.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-i 405 järgi menetleb kohus asja lihtmenetluses, kuivõrd hagi ja vastuhagi hind, nii põhinõudes kui kõrvalnõudes, on alla 3500 euro.
11.TsMS § 444 lg 1 järgi võib kohus otsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid, samuti riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse seisukoha ning lg 2 järgi võib kohus piirduda kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (RKTKo 04.05.2016.a, 3-2-1-23-16, p 16).
12.Kuna otsus tehakse lihtmenetluses, esitatakse põhjendused piiratud kujul kooskõlas TsMS § 444 lg 2. Kohus piirdub peamiste põhjendustega, mis selgitavad käesoleva otsuse resolutsiooni.
13.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Vastuhagi jääb rahuldamata. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
14.Tutvunud tsiviilasja materjalidega loeb kohus tuvastatuks, et pooled ei vaidle järgnevate asjaolude üle: 1) Üürileandja ja kostja vahel on 01.03.2024.a. sõlmitud tähtajatu üürileping nr EE240301 – 109968 xxx asuva eluruumi üürimiseks (dtl 28-40). 2) Üürileping sõlmiti läbi Rendin OÜ (hageja) platvormi. 3) Üürilepingu punkt 4 kohaselt kohustus kostja tasuma üürileandjale iga kuu üüri summas 400 eurot. Üürisummale lisandusid ka kõrvalkulud (dtl 29). 4) 29.06.2024.a teavitas kostja üürileandjat, et kostja kolib 30.06.2024.a korterist välja ning soovib üürilepingu lõpetada, s.t kostja edastas üürileandjale üürilepingu erakorralise
ülesütlemise avalduse (dtl 41). 5) 30.06.2024.a kolis kostja korterist välja. 6) 22.08.2024.a loovutas üürileandja oma üürilepingust tulenevad nõuded hagejale (dtl 4446).
15.Pooled vaidlevad selle üle, kas poolte vahel 01.03.2024.a sõlmitud üürileping on lõppenud 30.06.2024.a, kui kostja korterist välja kolis või lõppes üürileping uue üürniku korterisse sisse kolimisega 04.08.2024.a poolte kokkuleppel. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt ühe kuu üüri summas 400 eurot, kõrvalkulude summas 21,32 eurot tasumist 2024. aasta juulikuu eest ning teenustasu summas 15 eurot.
16.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Käesoleval juhul nõuab hageja kostjalt perioodi 01.07.2024.a – 31.07.2024.a eest üüri summas 400 eurot, kõrvalkulude summas 21,32 eurot ja teenustasu summas 15,00 eurot tasumist. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning VÕS § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
17.Kostja on seisukohal, et üürileping lõppes erakorralise ülesütlemisega 30.06.2024.a ning kostja ei pea hagejale 2024. aasta juulikuu eest üüri ega kõrvalkulusid tasuma. Kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles VÕS § 313 lg 1 alusel, kuivõrd eluruum ei olnud elamiskõlbulik.
18.VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajatu üürileping ülesütlemisega. VÕS § 312 lg 1 võimaldab tähtajatu eluruumi üürilepingu korralise ülesütlemise etteteatamisajaga 3 kuud. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
19.Üürileandja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu üldtingimuste punkt 4.3.3 kohaselt lähtutakse lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel seaduses sätestatud korrast. Mõjuval põhjusel võib lepingu üles öelda erakorraliselt (erakorraline ülesütlemine on lubatud võlaõigusseaduse §-des 314– 319 nimetatud asjaoludel). Üürilepingu üldtingimuste punkt 4.3.2 kohaselt võib üürilepingu lõpetada poolte kokkuleppel igal ajal. Kokkulepe tuleb vormistada kirjalikult Rendini (hageja) platvormil (dtl 35).
20.Kostja teatas 29.06.2024.a üürileandjale, et kolib välja 30.06.2024.a ning soovis üürilepingu poolte kokkuleppel lõpetada. Üürileandja kostja sooviga üürileping lõpetada ei nõustunud. Kostja põhjendas üürilepingu lõpetamist sellega, et kostjal ootamatult plaanid muutusid. Lisaks selgitas üürileandja, et on nõus lepingu lõpetamisega esimesel võimalusel, kui üürileandjal õnnestub leida uus üürnik. Kui üürileandja poolte kokkuleppel üürilepingut lõpetama ei nõustunud, siis põhjendas kostja lepingu lõpetamise soovi ka sellega, et kortermaja koridor lõhnab eriti halvasti, koridor on ebaesteetiline, korteri vannitoa remonditööd on veninud pikaks ning vannitoas olnud katkised põrandaplaadid olid ohuks kostja tervisele.
21.Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu
lõppemise korral (RKTKo 21.05.2004, 3-2-1-62-04, p 14). Kolleegium lisab, et viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Samuti on kolleegium selgitanud, et VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKm 29.01.2008.a, 3-2-1-143-07, p 21; RKTKo 09.11.2010.a, 3-2-1-84-10, p 10).
22.VÕS § 281 lg 1 p 2 kohaselt peab üürnik viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest. Kostja viitas trepikojas olevale ebameeldivale lõhnale ja remonditöödele alles 29.06.2024.a, kui kostja teavitas üürileandjat üürilepingu lõpetamise soovist ja välja kolimisest.
23.Kohus leiab, et kostja käitumine ei ole kooskõlas VÕS § 281 lg 1 p-ga 2. Kui üürnik leiab, et eluruumi puudused takistavad eluruumi normaalset kasutamist, peab ta sellest üürileandjat viivitamata teavitama, et üürileandjal oleks võimalus puudused kõrvaldada. Kostja oli puudustest teadlik juba märtsis 2024, kuid otsustas neist teatada alles siis, kui kostja oli juba otsustanud korterist lahkuda. Selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ning välistab võimaluse tugineda puudustele erakorralise ülesütlemise alusena (VÕS § 282 lg 3).
24.Võttes arvesse kõiki eeltoodud kostja põhjendusi, leiab kohus, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei olnud põhjendatud. Kohtu hinnangul oleks kostja pidanud üürileandjat varem teavitama puudustest, mis kostja hinnangul ei võimaldanud üüripinnal normaalselt elada. Kostjale olid üüripinna puudused teada juba sisse kolimisel. Kostja on oma 13.11.2024.a esitatud seisukohas kirjutanud, et probleemid olid olemas alates märtsi algusest (dtl 112), s.t kohe kui kostja korterisse sisse kolis. Seega oleks kostja pidanud üürileandjat puudustest viivitamata teavitama. Kostja otsustas puudustele tähelepanu juhtida alles 29.06.2024.a, kui otsustas, et soovib korterist välja kolida. Samuti on vastuoluline kostja väide katkiste põrandaplaatide ja remonditööde osas. Kostja on remonditöödega ja nende tegemise ajaga alati nõustunud ning pole esitanud vastuväiteid. Seega on kostja käitumine vastuoluline, kui kostja nüüd kohtumenetluses väidab, et remonditööd häirisid teda niivõrd ulatuslikult, et kostja ei saanud üüripinda kasutada.
25.Ebameeldiv lõhn trepikojas ei ole puudus, mis takistaks eluruumi sihtotstarbelist kasutamist. Trepikoda ei ole üüritud asi VÕS § 275 tähenduses ning üürileandja ei vastuta kortermaja üldkasutatavate ruumide lõhna eest, kui puudub tõend, et üürileandja ise selle põhjustas või sai seda kõrvaldada. Kostja pääses korterisse, kasutas eluruumi igapäevaselt ning ei ole esitanud tõendeid, et trepikoja lõhn oleks muutnud eluruumi kasutamise võimatuks või ohtlikuks.
26.Kostja ei ole tõendanud, et vannitoa põrandaplaadid oleksid kujutanud ohtu kostja tervisele. Kostja ja üürileandja vahelisest kirjavahetusest nähtub üks pilt vannitoa põrandast (dtl 88). Viidatud pildil on näha, et põrandast puudub väike tükk, kuid ainuüksi konkreetse pildi alusel ei saa kohus teha järeldust, et vannitoa põrand oli kostja tervisele ohtlik. Kostja kasutas vannituba kogu üüriperioodi vältel. Kostja ei ole oma väidet kohtule põhistanud.
27.Lisaks on kostja väited remonditööde häirivuse kohta vastuolulised. Asja materjalidest nähtub, et kostja oli remonditöödega ja nende ajakavaga nõus ning ei esitanud üürileandjale ühtegi vastuväidet. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et remonditööd oleksid muutnud eluruumi kasutamise võimatuks või ohtlikuks. Seetõttu ei saa kohus nõustuda kostja väitega, et remonditööd olid niivõrd ulatuslikud ja häirivad, et õigustasid lepingu erakorralist ülesütlemist.
28.VÕS § 314 lg 1 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui tal pole võimalik asja kasutada, kuid eelnevalt tuleb anda üürileandjale mõistlik tähtaeg asja kasutamise võimaldamiseks. Asjaolude kohaselt ei piiranud vannitoa remont korteri kasutamist. Üürnikul on kohustus
taluda asja säilitamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid (VÕS § 283 lg 1).
29.Kohus leiab, et trepikoja halb lõhn või ebaesteetilisus ning vannitoa põrandaplaatide osaline katki olemine ei kujuta endast antud juhul piisavalt mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 tähenduses, mis muudaks lepingu jätkamise võimatuks, eriti arvestades, et kostja elas korteris märtsist kuni juunini varasemalt korduvalt üürileandjale etteheiteid tegemata. Kokkuvõtlikult leiab kohus, et kostja ei täitnud oma teavitamiskohustust ning puudused, millele kostja tugineb, ei olnud sellised, mis võimaldaksid üürilepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 313 lg 1 alusel.
30.Kostja soovis üürilepingu lõpetada kokkuleppel 30.06.2024.a. Üürileandja kostja sooviga ei nõustunud, vaid selgitas, et on nõus lepingu varem lõpetama, kui üürileandja leiab korterisse uue üürilise. Kuivõrd kohus leidis, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei olnud põhjendatud ega kehtiv, siis ei lõppenud üürileping 30.06.2024.a. Kohus leiab, et üürilepingu saab lugeda lõppenuks 04.08.2024.a, kui korterisse kolis uus üürnik. Eeltoodu vastab poolte tahtele lõpetada leping esimesel võimalusel, järgimata üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaega.
31.Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse summas 400 eurot. Vastavalt üürilepingu punktile 4 on igakuiselt makstava üüri suurus 400 eurot kuus. Võlaõigusseadus (VÕS) § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Pooled on kõrvalkulude kandmises lepingus kokku leppinud. Vastavalt üürilepingu punktile 4 ja lisale 1 kohustus kostja tasuma igakuiselt ka elektriarveid (dtl 29).
32.Üürileping sõlmiti tähtajatuna ning see kehtis kuni 04.08.2024.a, mil üürileandja leidis uue üürniku ja luges lepingu lõppenuks. Kostja välja kolimine 30.06.2024.a ei lõpetanud üürilepingut ega vabastanud teda üüri maksmise kohustusest. Seega oli kostja kohustatud tasuma üüri kogu perioodi eest kuni lepingu lõppemiseni. VÕS § 271 kohaselt on üürniku peamine kohustus tasuda üüri kokkulepitud ulatuses ja kokkulepitud ajal. Kuna üürileping lõppes 04.08.2024.a, oli kostjal kohustus tasuda üüri ka juulikuu eest. Kostja ei ole välja toonud õiguslikku alust, mis vabastaks kostja üüri maksmise kohustusest juulikuus. Kostja väide, et ta ei kasutanud korterit pärast 30.06.2024.a, ei oma õiguslikku tähendust, sest üürileping kehtis edasi ning üürnik vastutab üüri maksmise eest kuni lepingu lõppemiseni, sõltumata sellest, kas ta eluruumi faktiliselt kasutas või mitte. Samuti on kostjal kohustus tasuda ka juulikuu elektriarve, sest pooled on viidatud kõrvalkulu tasumises üürilepingus kokku leppinud. Kohus peab põhjendatuks ka hageja teenustasu nõuet summas 15,00 eurot kooskõlas VÕS § 1132 ja § 292.
33.Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud hageja üürivõlgnevuse nõue kostja vastu summas 400 eurot, kõrvalkulude nõue summas 21,32 eurot ja teenustasu nõue summas 15,00 eurot.
34.Kohus leiab, et kostja vastuhagi summas 400 eurot ei ole õiguslikult põhjendatud ning see tuleb jätta rahuldamata. Kostja nõue tugineb väidetavale elukvaliteedi langusele, stressile ja ebamugavusele, mis on oma olemuselt mittevaraline kahju (VÕS § 128 lg 5). VÕS § 134 lg 1 kohaselt saab mittevaralist kahju lepingurikkumise korral hüvitada üksnes juhul, kui leping oli suunatud mittevaralise huvi kaitsele. Üürileping on varaline leping, mille eesmärk on tagada eluruumi kasutamine, mitte garanteerida stressivaba või esteetiliselt täiuslikku elukeskkonda. Kostja ei ole esitanud ühtegi erandlikku asjaolu, mis õigustaks mittevaralise kahju hüvitamist, mistõttu puudub kostja nõudel õiguslik alus.
35.Lisaks on kostja nõue tõendamata ka suuruse osas. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kostja tõendama asjaolusid, millele ta oma nõude rajab. Kostja ei ole selgitanud, kuidas ta jõudis summani 400 eurot, millist kahju see katab või kuidas puudused vähendasid üüritud asja väärtust. Kui nõuet käsitada üüri alandamise nõudena, peab alandamine olema proportsionaalne puuduse ulatusega. Trepikoja lõhn ja osaliselt katkised põrandaplaadid, mis
ei takistanud eluruumi kasutamist, ei anna alust kahju hüvitamise nõude esitamiseks.
36.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
37.TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1, § 123 on käesoleva hagihinnaks 436,32 eurot ja vastuhagi hinnaks 400 eurot. Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine
38.Tulenevalt TsMS § 162 lõigetest 1 ja 2 jäävad menetluskulud kostja kanda. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi jääb rahuldamata, siis jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 alusel hageja menetluskulud kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda.
39.Kooskõlas TsMS § 138 lg 2 kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv summas 140 eurot.
40.TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 järgi määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Asja materjalidest nähtub, et hageja menetluskuludeks on olnud riigilõiv summas 140 eurot (dtl 62). Kuivõrd kostja menetluskulud jäävad tema enda kanda, ei määra kohus kindlaks kostja menetluskulude rahalist suurust.
41.Kostja on tasunud vastuhagi esitamisel riigilõivu kokku summas 100 eurot (dtl 132, 136). Vastavalt hagihinnale (400 eurot) moodustas riigilõivu täismäär tsiviilasja hinnalt kuni 500 eurot summas 140 eurot vastavalt riigilõivuseaduse lisa 1. Seega tuleb kostjalt kooskõlas TsMS § 147 lg 3 esimese lausega mõista välja seaduses sätestatud suuruses täiendav riigilõiv summas 40 eurot. Riigilõiv tuleb tasuda vastavalt kohtuotsuse lisaks oleva makseinfo lehele. Makse selgitusse tuleb märkida tsiviilasja number (2-24-131167) ning toiming (vastuhagi), mille eest riigilõiv tasutakse. Kui riigilõivu tasub kostja eest kolmas isik, tuleb seda maksekorralduse selgituses märkida.
42.Vastavalt TsMS § 179 lg 9 käesoleva paragrahvi lõikes 7 nimetatud nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus märgib seda ka menetluskulude väljamõistmise lahendis. Sellest tulenevalt tuleb kostjal tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist väljamõistetud summalt (40 eurot) Eesti Vabariigi kasuks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ann Meriluht Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.