2.Välja mõista J-S Silt Elupind Kinnisvara OÜ kasuks J-S Sja Elupind Kinnisvara OÜ vahel 29.06.2023.a sõlmitud maaklerilepingust tulenev kulutuste hüvitamise nõue summas 211,45 eurot.
3.Välja mõista J-S Silt Elupind Kinnisvara OÜ kasuks leppetrahv summas 1500 eurot.
5.Välja mõista J-S Silt Elupind Kinnisvara OÜ kasuks menetluskulu kogusummas 1625 eurot. Edasikaebamise kord Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 ei anna kohus menetlusosalistele luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks.
Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.Elupind Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 29.07.2023.a maksekäsu kiirmenetluse avalduse J-S S(kostja) vastu. 18.08.2023.a andis Pärnu Maakohus hagi menetlemiseks üle Harju Maakohtule.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 29.06.2023.a maaklerilepingu. Maaklerilepingu alusel kohustus hageja tegema kostjale kuuluva korteri müügiks eeltoiminguid, s.t tegema müügikuulutuse jaoks pildid ja ülesse panema müügikuulutuse ning vahendama müügilepingu sõlmimist.
3.Kostja korterile oli kaks ostuhuvilist. Hageja võttis kostjaga ühendust, et leppida kokku ajad korteri ülevaatamiseks/näitamiseks. Kostja karjus telefonis hageja peale ning keeldus korteri näitamisest ja müügist. Kostja pöördus teise maakleri poole, mistõttu saatis hageja 06.07.2023.a kostjale maaklerilepingu ülesütlemise avalduse ning nõude vahendustasu maksmiseks 50 % ulatuses. Ülesütlemise avalduse kohaselt lõpetas hageja kostjaga maaklerilepingu erakorraliselt, sest kostja takistas hagejal maaklerilepingu täitmist.
4.Hageja palub kostjalt välja mõista käsundi täitmisega tekkinud kulutused summas 211,45 eurot ning maakleritasu summas 1500 eurot. Alternatiivselt palub hageja kostjalt välja mõista maaklerilepingust tuleneva leppetrahvi summas 1500 eurot või saamata jäänud tulu summas 1500 eurot. Kostja vastuväited ja põhjendused
5.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja ei ole maaklerilepingut rikkunud. Kostja ei ole takistanud maakleril käsundi täitmist või keeldunud korteri müümisest. Kostjale oli hageja poolt maaklerilepingu ülesütlemine üllatuslik ning kostja pidi leidma uue maakleri. Hageja ei ole kostjale tutvustanud ühtegi ostuhuvilist ega palunud korterile ligipääsu, et seda huvilistega vaatama minna. Seega pole hageja täitnud oma peamist kohustust leida korterile ostja. Hagejal puudub alus maakleritasu nõudmiseks, sest hageja ei ole maaklerilepingut täitnud, s.t korterit müüki vahendanud. Hageja ja kostja sõlmitud maaklerileping on tühine ulatuses, mis käsitleb leppetrahvi. Maaklerileping on kostja kui tarbija õigusi ebamõistlikult kahjustav, sest kehtestatud leppetrahv on ebamõistlikult kõrge ja põhjendamata ning maakleri
2 (10)
kohustuste rikkumisel pole leppetrahvi üldse ette nähtud. Samuti on kostjale arusaamatu, miks on hageja esitanud fotograafi hinnakirja, kui hageja tegi pildid ise ega kasutanud professionaalset fotograafi. Kohtu põhjendused
6.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hagimenetluses on poolel endal kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks (Riigikohtu 29.04.2015 kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, punkt 19). TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
7.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus on pooltele nõuete ja vastuväidete tõendamise kohustust ja muuhulgas viidatud sätet selgitanud 03.10.2023.a menetlusse võtmises määruses (dtl 49-52).
8.Käesoleva asja hind on 1711,45 eurot. Kohus lahendab asja lihtmenetluses TsMS § 405 lg 1 alusel. TsMS § 405 lg 1 järgi menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole.
9.TsMS § 444 lg 1 ja 2 järgi võib kohus otsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid, samuti riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse seisukoha. Kui kohus menetleb käesoleva seaduse § 405 lõikes 1 nimetatud hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.
10.Kuna otsus tehakse lihtmenetluses, esitatakse põhjendused piiratud kujul kooskõlas TsMS § 444 lg 2. Kohus piirdub peamiste põhjendustega, mis selgitavad käesoleva otsuse resolutsiooni.
11.Pooled ei vaidle selle üle, et pooled sõlmisid 29.06.2023.a maaklerilepingu, mille kohaselt pidi hageja vahendama kostjale kuuluva kinnisasja (korter), asukohaga Xxxx, müüki. Lisaks oli hageja kohustuseks muuhulgas korterist piltide tegemine ning kinnisvaraportaalidesse müügikuulutuste üles panemine (maaklerilepingu punkt 2.1.5, dtl 32-33). Samuti ei vaidle pooled, et maaklerileping lõppes 06.07.2023.a.
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu lõpetas kostja või hageja lepingu ülesütlemise avaldus, millised on saadetud mõlemad samal päeval 7 minutilise vahega. Samuti vaidlevad pooled, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist korteri pildistamise ning kinnisvara portaalidesse postitamise eest summas 211,45 eurot, vahendustasu 50 % ulatuses
3 (10)
ehk summas 1500 eurot ning alternatiivselt leppetrahvi summas 1500 eurot või saamata jäänud tulu summas 1500 eurot.
13.Esmalt analüüsib kohus, kes maaklerilepingu üles ütles. Poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 tähenduses. Maaklerileping oli sõlmitud tähtajaliselt kuni 31.12.2023.a. Pooltel puudus erikokkulepe lepingu lõpetamise osas. Maaklerileping pidi lõppema poolte kohustuste kohase täitmisega 31.12.2023.a. VÕS § 658 lg 2 järgi maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.
14.Tulenevalt eelnimetatust sättest kohaldatakse maaklerilepingu lõpetamise ja lõppemise suhtes VÕS §-des 630-634 sätestatut. Lähtudes konkreetsetest asjaoludest kohaldus käesoleval juhul VÕS § 631, mille kohaselt kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda.
15.Vastavalt kohtule esitatud tõenditele saatis kostja 06.07.2023.a kell 13:24 hagejale sõnumi, milles kirjutas, et lõpetab hagejaga lepingu ja palub korteri müügist maha võtta (dtl 109). Kostja on selgitanud, et eeltoodud sõnumi saatis ilmselt kostja ema, hageja esitatud tõendist ei nähtu, mis numbrilt on sõnum saadetud. Hagejal võis olla kostja emaga kontakt, kuid kostja emal ei olnud õigust ega volitust kostja nimel maaklerilepingut lõpetada. Seega leiab kostja esialgu, et hageja on esitanud alusetu lepingu lõpetamise avalduse (dtl 172).
16.Hageja saatis kostjale 06.07.2023.a kell 13.31 omapoolse lepingu ülesütlemise avalduse (dtl 110). Hageja põhjendab ülesütlemisavalduses maaklerilepingu erakorralist ülesütlemist kostja poolt lepingu täitmise takistamisega. Hageja on kohtule põhjendanud, et lõpetas kostjaga maaklerilepingu erakorraliselt, sest kostja ei soovinud enam lepingut jätkata ja korterit müüa.
17.Kostja väidab, et talle oli hagejapoolne lepingu ülesütlemine ja selles toodud põhjendus üllatuslik. Kostja vaidleb täielikult vastu kostjapoolsele lepingu lõpetamisele. Kostja on 19.05.2026.a esitatud menetlusdokumendis selgitanud, et kostja arvab, et maaklerileping lõpetati siiski hageja poolt 06.07.2023.a (dtl 237).
18.Kohus saab kostja seisukohtadest aru, et kostja ei vaidle vastu sellele, et leping lõppes hageja saadetud ülesütlemise avaldusega. Seega ei vaidle pooled selle üle, et maaklerileping lõppes 06.07.2023.a, sest kostjal puudus tahe lepingulises suhtes olla (dtl 109). Vastupidist kostja asja kohtulikul arutamisel ei tõendanud. Kostja pole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et tal oli tahe ja valmisolek lepinguliste kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Ainuüksi kostja paljasõnaline väide nimetatut ei tõenda. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja on lepingut rikkunud. Kostja pole esitanud ega avaldanud asjaolusid, mis õigustaks tema lepinguliste kohustuste täitmata jätmist (mõjuvad põhjused).
19.Järgnevalt analüüsib kohus hageja kulutuste hüvitamise nõuet. Hageja nõuab kostjalt müügikuulutuse avaldamise tasu summas 11,45 eurot ja korterist piltide tegemise tasu
4 (10)
summas 200 eurot. Maaklerilepingu punktis 2.2.5 on pooled kokku leppinud, et lisaks leppetrahvile peab kostja hageja nõudmisel hüvitama hagejale lepingu täitmisel tekkinud kulud vastavalt VÕS §-le 667 (transpordi, reklaami vms).
20.VÕS § 667 lg 2 kohaselt kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-16-08 punktis 11 asunud seisukohale, et maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist võib maakler nõuda VÕS § 667 lg 1 alusel vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Sama paragrahvi 2. lõike järgi, kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Seega eeldab maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamise nõude esitamine vastava kokkuleppe olemasolu.
21.Kohus on tuvastanud kohtule esitatud tõendite põhjal, et hageja on koostanud müügikuulutuse kostja korterile, milline on kinnisvaraportaali sisestatud 29.06.2023.a ning deaktiveeritud 13.07.2023.a (dtl 149). Kostja vastupidiseid tõendeid esitanud ei ole. Hagejal on KV.EE kinnisvaraportaalis profipakett hinnaga 229 eurot (dtl 155). Profipaketiga on ühes kuus lubatud 20 aktiivset kuulutust. Seega kujuneski kostja korteri kinnisvaraportaalis kuulutamise kuluks 11,45 eurot (229/20 = 11,45). Kostja ei ole eeltoodud kulu suurust vaidlustanud.
22.Hageja on kohtule selgitanud, et hageja omab vajalikku tehnikat ja oskusi kinnisvarast piltide tegemiseks (dtl 146). Kvaliteetsed fotod on olulised edukaks müügiks ja müügikuulutuseks. Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et hageja fotod on teinud ja neid ka müügikuulutuses kasutas.
23.Hageja on kohtule esitanud pildistamise hinnakirja (dtl 38), milles osundab hinnale 85 eurot. Hageja väidete kohaselt kulus hagejal korteri pildistamiseks 2 tundi. Kui võtta aluseks, et 1 tund pildistamist maksis 85 eurot, siis kujuneb pildistamise hinnaks 170 eurot. Hinnakirjas on välja toodud, et pildistamisele väljaspool Tallinnat lisandub transporditasu 1 euro kilomeetri kohta. Tallinnast korteri asukohta Maardusse on ca 15 kilomeetrit. Seega tuleb pildistamise hinnale lisada ka transporditasu 30 eurot (2x15 eurot, edasi-tagasi sõit). Kokku kujunebki pildistamise hinnaks 200 eurot.
24.Korteri müügiks vajalike fotode tegemine on maakleriteenuse tavapärane osa ning pooled ei leppinud kokku, et lubatud on üksnes professionaalse fotograafi kasutamine ja talle tasu maksmine. Kulutuse hüvitamise seisukohalt on määrav selle vajalikkus ja mõistlikkus, mitte teenuse osutaja kutsetunnistus. Seetõttu ei saa kostja keelduda kulutuse hüvitamisest pelgalt formaalsel väitel, et hageja ei ole profifotograaf, kuna selline vastuväide ei puuduta kulutuse vajalikkust ega mõistlikkust ning oleks sisuliselt alusetu.
25.Võttes arvesse eeltoodut, leiab kohus, et hageja on kulutuste tekkimist tõendanud. Kostja ei ole kulutuste kandmisele vastu vaielnud. Seega ei saa kostja alusetult keelduda hagejale kulutuste hüvitamisest, kuivõrd pooled on maaklerilepingus kulutuste hüvitamises kokku leppinud. Sellest tulenevalt tuleb rahuldada hageja nõue kulutuste hüvitamiseks summas 211,45 eurot.
5 (10)
26.Järgnevalt annab kohus hinnangu hageja maakleritasu nõudele. Hageja leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt maakleritasu VÕS § 664 lg-st 1 ja 3 tulenevalt, sest maaklerileping lõppes kostjast tulenevatel põhjustel. Hageja arvates on hageja suurema osa käsundist täitnud, s.t koostanud müügikuulutused, postitanud kuulutused kinnisvaraportaali ning leidnud potentsiaalsed ostjad.
27.Seda, millistel tingimustel on maakleril õigus tasu saada, reguleerib VÕS § 664. Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping. Maakleril on VÕS § 644 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ning kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril VÕS 644 lg 2 järgi õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.
28.Riigikohus on viidatud sätteid tõlgendades leidnud, et mõlema järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine (RKTKo nr 3-2-1-72-08, p 11). Ka õigusalases kirjanduses on avaldatud seisukohta, et kuigi üldjuhul on käsundisaajal õigus saada kohustuste täitmise eest tasu sõltumata tulemuse saavutamisest, on maakleritasu maksmise tingimuseks see, et tulemus oleks saavutatud, st vahendatud või osutatud leping sõlmitud (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2021. § 664 kommentaar, p 3.1.1, lk 765). Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Vaidluse korral peab maakler suutma tõendada seda, et ilma temata ei oleks lepingu sõlmimiseni jõutud, käsundiandja peab aga tõendama vastupidist. Maakleritasule õiguse tekkimiseks on oluline ka see, et maakleri tegevuse tulemusena on sõlmitud just see leping, mida käsundiandja maakleri poole pöördudes sõlmida soovis.
29.Seega on maaklerileping eripärane käsundusleping, mille puhul sõltub maakleritasu saamine vahendatud või osutatud lepingu sõlmimisest, mitte aga otseselt sellest, et maakler täitis lepingust tulenevaid kohustusi, st vahendas lepingu sõlmimist või osutas lepingu sõlmimise võimalusele. Kui müügilepingut ei sõlmitud, säilib maakleri õigus tasule, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu (VÕS § 664 lg 2).
30.Asja materjalidest nähtuvalt on hageja asunud tegema toiminguid selleks, et vahendada kostjale korteri müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele. Samas ei ole kostja hageja tegevuse tulemusena maaklerilepingu kehtivuse ajal kolmanda isikuga korteri müügilepingut sõlminud. Hagis puuduvad andmed ka selle kohta, et kostja oleks maaklerilepingu lõppemise järel kinnistu müügilepingu (sh hageja poolt vahendatud kliendiga) sõlminud.
31.Hageja pole tõendanud, et hageja oleks leidnud korterile ostuhuvilised ning soovinud neile korterit näidata. Hageja on esitanud üksnes kõnede eristuse väljavõtte, millest nähtub, et hageja on 04.07.2023.a kostjale helistanud ning kõne on kestnud 51 sekundit (dtl 111). Hageja leiab, et viidatud tõend tõendab, et hageja oli kostja korterile leidnud ostuhuvilise. Kohus hagejaga ei nõustu. Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja vahendusel kinnisasja ei müüdud. Samuti ei võimalda asjas esitatud tõendid tõsikindlalt järeldada, et maakler oli kõik
6 (10)
oma lepingust tulenevad kinnisasja vahendamisega seotud kohustused täitnud ja tehing jäi sõlmimata üksnes kostjast tulenevatel asjaoludel.
32.Kohus leiab, et kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et korterile olid olemas huvilised, siis ei ole maakleritasu nõue käesoleval juhul põhjendatud.
33.Alternatiivselt nõuab hageja kostjalt leppetrahvi summas 1500 eurot, sest kostja takistas hagejal maaklerilepingu täitmist. Hageja tugineb leppetrahvinõudes kostja poolt maaklerilepingu rikkumisele. Kostja leiab, et leppetrahvi nõuda võimaldav tüüptingimus on tühine. Viidatud tingimusel on üksnes kahju hüvitamise funktsioon. Hageja on selgitanud, et leppetrahvil oli eelkõige kahju hüvitamise funktsioon.
34.Asja materjalidest nähtuvalt sõlmis kostja lepingu tarbijana (VÕS § 1 lg 5), mistõttu tuleb lepingu p 2.2.4 kui tüüptingimuse kehtivust kontrollida VÕS § 42 lg 2 järgi.
35.Tüüptingimuseks loetakse VÕS § 35 lg 1 kohaselt lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks nii lepingutingimus, mis on välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, kui ka muu ilma läbirääkimisteta varem välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud (vt RKTKo 15.01.2014, 3-2-1-156-13, p 10).
36.Maaklerilepingu punkt 2.2.4 sätestab, et käsundiandja kohustub lepingu rikkumise korral tasuma maaklerile leppetrahvi 50 % kokkulepitud tasust. Lisaks seadusest tulenevatele alustele loetakse lepingu rikkumiseks ainuesindusõiguse tingimuste rikkumist ja lepingu ennetähtaegset lõpetamist käsundiandja poolt juhul, kui maakler oli täitnud lepingust tulenevaid kohustusi kohaselt.
37.Kõnealune leping on sõlmitud oma majandus- ja kutsetegevuses tegutseva maakleriteenuse osutaja ja sellise teenuse tarbija vahel maakleriteenuse osutamiseks ning dokumendi sisu ja vormi põhjal hinnates on selle tingimused hageja poolt eelnevalt välja töötatud korduvaks kasutamiseks sellistes lepingutes. Seda kinnitab asjaolu, et muidu trükitud lepingudokumendis on lüngad, mis on käsitsi täidetud kliendi andmete, maakleri esindaja, lepingu esemeks oleva objekti aadressi ja lepingu kehtivusaja kohta.
38.Tüüptingimus on VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tühine, kui see kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt on lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, ebamõistlikult kahjustav mh tüüptingimus, millega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi.
7 (10)
39.Poolte vahel on lepinguline suhe. Lepinguvabadus tähendab seda, et lepingu sõlmimine on pooltele vabatahtlik ning lepingu sisu on valdavalt poolte endi määrata. Seega võimaldab lepingu sõlmimise vabadus igaühel endal otsustada, kas, kellega, mis tingimustel ja sisuga leping sõlmida. Kohus leiab, et kohtu ette toodud asjaolud ei välista hagejal nõuda lepingus kokkulepitud leppetrahvi.
40.Kohus leiab, et maaklerilepingu punktist 2.2.4 tulenev kokkulepe, mille kohaselt kostja peab tasuma maaklerile lepingu rikkumise korral leppetrahvi 50 % vahendustasust, ei kahjusta kostjat ebamõistlikult. Sellises suuruses leppetrahv on maaklerilepingu olemust ja eesmärki arvestades mõistlik, see ei riku lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu ning sellega ei kalduta kõrvale seaduse olulistest põhimõtetest. Eelnevat ei saa järeldada sellest, et kostjale ei olnud lepinguga leppetrahvi nõudmise õigust ette nähtud. Samale järeldusele on jõudnud Tallinna Ringkonnakohus 22.11.2024.a tsiviilasjas nr 2-21-9213/52 tehtud otsuse punktis 19.2. Ringkonnakohus mõistis kostjalt välja leppetrahvi 5 % ulatuses kinnisasja müügihinnast. Ringkonnakohus selgitas, et leppetrahvi ebamõistlikkust ei saa järeldada sellest, et kostjale ei olnud lepinguga leppetrahvi nõudmise õigust ette nähtud.
41.Leppetrahvil on lepingu täitmise tagamise funktsioon. Käesoleval juhul ütles hageja kostjaga maaklerilepingu üles, kuivõrd kostja ei soovinud hagejaga lepingulist suhet jätkata. Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista 50 % vahendustasust, kuivõrd kostja ei soovinud lepingut täita (vaata ka käesoleva kohtuotsuse punkt 18). Lepingu sõlmimisega võttis kostja endale lepingust tulenevad kohustused ning pidi arvestama, et kokkulepitu on pooltele siduv.
42.VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. VÕS § 162 lg 1 sätestab selgelt, et kohus võib leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel. Samuti on kolleegium varasemas praktikas rõhutanud, et kohus saab sekkuda leppetrahvi suuruse muutmisesse üksnes võlgniku taotlusel (RKTKo 21.11.2012.a, 32-1-132-12, p 12; RKTKo 23.11.2016.a, 3-2-1-112-16, p 20). Kostja ei ole antud juhtumil esitanud kohtule taotlust leppetrahvi vähendamiseks. Seetõttu kuulub leppetrahvi nõue rahuldamisele täies ulatuses, sest kohus ei saa omal algatusel leppetrahvi vähendada.
43.Eelpooltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja leppetrahvinõue summas 1500 eurot tuleb rahuldada.
44.Teise alternatiivse nõudena on hageja esitanud saamata jäänud tulu nõude summas 1500 eurot. 03.02.2025.a kohtunõudes selgitas kohus hagejale, et kui hageja nõuab saamata jäänud tulu, tuleb tal tõendada need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (Riigikohtu 21.04.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-14-6942, p 13.2). Hagejal tuleb tõendada saamata jäänud tulu suurus. Kohtu hinnangul ei ole hageja saamata jäänud tulu nõuet põhistanud, mistõttu ei ole võimalik ka saamata jäänud tulu nõuet rahuldada.
45.Lisaks, kuivõrd kohus rahuldab hageja leppetrahvi nõude, siis ei ole vajalik põhjaliku hinnangu andmine hageja alternatiivsele saamata jäänud tulu nõudele (TsMS § 442 lg 8).
8 (10)
46.Kõige eelpooltoodu alusel asub kohus kokkuvõtlikult seisukohale, et hageja kasuks tuleb kostjalt välja mõista kulutuste hüvitis summas 211,45 eurot ning leppetrahv summas 1500,00 eurot.
47.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
48.TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1, § 123 ja § 133 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 1711,45 eurot. Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine
49.Hagi täies ulatuses rahuldamise korral kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti (TsMS § 162 lg 1). Seega jätab kohus menetluskulud kostja kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
50.Hageja kohtule esitatu kohaselt on tema menetluskulude rahaliseks suuruseks tasutud riigilõiv summas 315 eurot ning esindaja kulud kogusummas 1310 eurot (ilma km-ta; dtl 228229). Kokku on hageja lepingulise esindaja ajakulu menetluskulude nimekirja kohaselt 10,75 tundi.
51.Kostja ei ole hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid esitanud.
52.Kooskõlas TsMS § 138 lg 2 kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele hagiavalduse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv summas 315 eurot.
53.TsMS § 175 lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses. Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates (vaata Riigikohtu 28.11.2018.a otsus tsiviilasjas nr 2-17-10348, punkt 16; 02.05.2017.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-16, punkt 56; 10.02.2016.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-15, punkt 13).
54.Hageja lepingulise esindaja tunnitasu määr on 100 eurot (ilma km-ta). Riigikohus on selgitanud, et TsMS § 175 lg 1 alusel esindatava huvides toimingu tegemisel kohaldatav põhjendatud tunnitasu suurus sõltub eelkõige asja ja vastava toimingu keerukusest ja mahukusest, samuti esindaja kvalifikatsioonist ja menetluse kestusest. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14; RKTKm 13.11.2013, 3-2-1-115-13, p 25). Varem on Riigikohus pidanud mõistlikuks tunnitasu suuruseks vandeadvokaadist esindaja puhul tasu vahemikus 120 eurot - 150 eurot (RKTKm 25.06.2026, 2-23-142113, p 26; RKTKm 19.11.2025, 2-23-117906, p 20; RKTKm 04.03.2026, 2-24-6606, p 16).
55.Hageja lepinguline esindaja on jurist. Kohus leiab, et käesoleval juhul on lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatud.
9 (10)
56.Hageja esindaja poolt esindajakulude spetsifikatsioonides on väljatoodud ajakulu kokku 10,75 tundi. Kostja hageja esindaja kuludele vastu ei vaidle. Kohus leiab, et eelpool nimetatud ajakulu on põhjendatud.
57.Seega on põhjendatud hageja esindaja ajakulu kokku 10,75 tundi kogusummas 1310 eurot (koos km-ga). Kokku jääb kostja kanda menetluskulu summas 1625 eurot (315 + 1310).
58.Kostja menetluskulud jäävad kostja enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ann Meriluht kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.