Otsuse avalikult teatavaks 15. september 2026, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-25-2749
Haldusasi
B.F-i kaebus kohustada Tori valda vaatama läbi kaebaja 26.06.2025 projekteerimistingimuste taotlus nr 2511002/12587
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja – B.F, esindaja v.adv Margo Põbo Vastustaja – Tori vald
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus. Kohustada Tori valda vaatama läbi B.F-i poolt 26.06.2025 esitatud projekteerimistingimuste taotlus nr 2511002/12587.
2.Mõista Tori vallalt B.F-i kasuks välja menetluskulud kokku summas 2438 eurot.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15.10.2026. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama
1.B.F esitas Tori vallale 26.06.2025 taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks Vilja kinnistule üksikelamu püstitamiseks (dtl 230-234), millise taotluse jättis vastustaja oma 03.07.2025 otsusega läbi vaatamata (dtl 6-7). 25.07.2025 esitas kaebaja vaide 03.07.2025 toimingule, mille vastustaja jättis oma 06.08.2025 vaideotsusega nr 484 rahuldamata (dtl 810).
2.19.08.2025 saabus Tallinna Halduskohtule B.F-i kaebus Tori valla vastu, mida kohus tõlgendas kui kaebust nõudega kohustada Tori valda vaatama läbi kaebaja 26.06.2025 projekteerimistingimuste taotlus nr 2511002/12587.
3.Kohus võttis kaebuse oma 27.08.2025 määrusega menetlusse. 14.08.2026 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.
4.1.Kaebaja leiab, et ehitusseadustiku (EhS) § 30 kohaldamise eeldused ei olnud täidetud. Vastustaja jättis kaebaja 26.06.2025 projekteerimistingimuste taotluse nr 2511002/12587 EhS § 30 alusel läbi vaatamata, kuid projekteerimistingimuste andmine ei olnud otsuse tegemise ajal ilmselgelt võimatu. Kaebaja hinnangul on EhS § 30 erandnorm, mida tuleb tõlgendada kitsalt: võimatus peab olema tuvastatav vahetult taotluse ja kehtiva õiguse pinnalt, ilma tõlgenduslike valikute ja täiendava kaalumiseta. Kui taotluse lahendamiseks on vaja üldplaneeringut süstemaatiliselt ja teleoloogiliselt tõlgendada, hinnata maa-ala senist arengut, mõõta hoonete vahekaugusi või tuletada taotleja tegelikke kavatsusi, on tegemist sisulise vaidlusküsimusega, mis tuleb lahendada projekteerimistingimuste menetluses. Vastustaja enda väited kinnitavad, et küsimus ei olnud ilmselge, sest vastustaja on möönnud üldplaneeringu ebaselgust ning vaideotsuses leidnud, et täiendavate eluhoonete lisamise võimalikkus tuleks välja selgitada detailplaneeringu menetluses. Asjaolu, mis tuleb alles välja selgitada, ei saa olla EhS § 30 tähenduses ilmselge.
4.2.Kaebaja leiab, et vaidluse ese ja kohtuliku kontrolli ulatus on piiratud küsimusega, kas taotluse läbi vaatamata jätmine oli õiguspärane. Kaebaja ei palu kohustada vastustajat projekteerimistingimusi väljastama, vaid üksnes taotlust läbi vaatama, mistõttu kaebuse rahuldamine ei eelda, et kohus teostaks vastustaja asemel kaalutlusõigust (vrd halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS ) § 158 lg 3 kolmas lause). HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt tuleb haldusakti õiguspärasust hinnata selle andmise aja seisuga ning vastustaja saab tugineda üksnes 03.07.2025 otsuses ja Tori Vallavalitsuse 06.08.2025 korraldusega nr 484 antud vaideotsuses esitatud põhjendustele. Haldusakti põhjendusi võib kohtumenetluses täpsustada, kuid mitte asendada olemuslikult uute põhjendustega (haldusmenetluse seaduse
(HMS) § 56).
4.3.Kaebaja hinnangul ei ole taotluse võimalik vastuolu üldplaneeringuga EhS § 30 alusel taotluse läbi vaatamata jätmise alus. Kui vastustaja leiab, et taotlus ei vasta üldplaneeringule, tuleb taotlus sisuliselt läbi vaadata ja teha vajaduse korral EhS § 32 p-s 2 sätestatud projekteerimistingimuste andmisest keeldumise otsus. EhS eristab taotluse tagastamist läbi vaatamata ja projekteerimistingimuste andmisest keeldumist. Viimane eeldab EhS §-s 31 sätestatud menetluse läbiviimist, sealhulgas vajaduse korral projekteerimistingimuste eelnõu kooskõlastamist ja arvamuse küsimist (EhS § 31 lg 4). Taotluse tagastamine EhS § 30 alusel võttis kaebajalt menetlusõigused ja võimaluse vaielda sisuliste keeldumise alustega.
4.4.Kaebaja leiab, et otsuse põhjenduslik osa on vastuolus ehitisregistris märgitud tagastamise põhjusega. Ehitisregistri menetluskeskkonnas märgiti taotluse läbi vaatamata tagastamise põhjuseks „Esitatud on vale teatise või taotluse liik“, kuid kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks ning taotluse liik oli õige. Registrisse märgitud põhjus ja otsuse tegelik põhistus on omavahel vastuolus, mis on kaebaja hinnangul iseseisev HMS § 56 rikkumine ja kinnitab, et EhS § 30 eeldusi ei kontrollitud.
4.5.Kaebaja leiab, et kehtiv Sauga valla üldplaneering (kehtestatud Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97, dtl 33-121) ei sätesta Vilja kinnistul üksikelamu püstitamiseks detailplaneeringu koostamise kohustust. Üldplaneeringu ptk 3.1.1 kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid ei määrata ning Vilja kinnistu ei asu üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal. Vastustaja on ka ise märkinud, et uute elamute lisandumine muudaks piirkonna hajaasustusest kompaktse asustusega alaks, mis kinnitab kaebaja hinnangul, et kinnistu asub hajaasustuses ja väljaspool üldplaneeringuga määratud tiheasustusala.
4.6.Kaebaja märgib, et väljaspool tiheasustusala on üldplaneeringu ptk 3.1.1 alajaotuses „Detailplaneeringu koostamise juhud“ üksikelamu, suvila, aiamaja ja nende kõrvalhooned detailplaneeringu koostamise kohustusest sõnaselgelt välja arvatud. Üldplaneeringu ptk 3.2.4 „Elamu maatulundusmaal“ kohaselt võib maatulundusmaale, välja arvatud metsamaale, detailplaneeringuta ja sihtotstarvet muutmata ehitada ühe elamu ja selle juurde kuni viis abihoonet ning ehitusõiguse andmise miinimumpindalaks on 1,0 ha. Vastustaja ei ole väitnud, et Vilja kinnistul juba asuks elamu või et kinnistu pindala jääks alla miinimumi. Seega on kaebaja hinnangul EhS § 26 lg 1 eeldus täidetud.
4.7.Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et üldplaneeringus sätestatud lubav tingimus ühe elamu püstitamiseks maatulundusmaale on varasemate menetlustega ammendunud. Selline ammendumine ei tulene üldplaneeringu sõnastusest. Üldplaneeringu ptk 3.2.4 seob ühe elamu püstitamise õiguse maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusega ja iga varasem elamu on püstitatud eraldi katastriüksusele. Vilja katastriüksusel elamut püstitatud ei ole. Küsimus, kas võimalus on Vilja kinnistu suhtes ära kasutatud, on kaebaja hinnangul sisuline hindamisküsimus, mis eeldab taotluse läbivaatamist.
4.8.Kaebaja leiab, et vastustaja on ekslikult tuginenud üldplaneeringu sätetele, mis Vilja kinnistule ei kohaldu. Vastustaja põhiargument kompaktse asustusega ala laiendamise kohta tugineb üldplaneeringu ptk-le 3.4.4 „Väikeelamu maa-ala (EV)“ ja tingimusele, mis on seotud tiheasustusaladel uute väikeelamumaade väljaarendamisega. Vilja kinnistu ei ole väikeelamu maa-ala juhtotstarbega ala ega asu tiheasustusalal, vaid tegemist on hajaasustuses paikneva maatulundusmaaga, mille kohta üldplaneering sisaldab eraldi regulatsiooni ptk-s 3.2.4. Ka üldplaneeringu lk 49 lause, mille kohaselt ei nähta maatulundusmaadele ja põldudele ette tiheasustuse laienemist, ei välista kaebaja hinnangul ühe üksikelamu püstitamist.
4.9.Kaebaja väitel ei saa vastustaja üksikjuhtumit lahendades kehtiva üldplaneeringu piire ümber tõlgendada ega luua uut üldplaneeringus sätestamata detailplaneeringu koostamise kohustust. Kompaktse asustusega ala või tiheasustusala määratlemine on üldplaneeringu ülesanne (üldplaneeringu ptk 3.1.1). Kui vastustaja hinnangul on ruumiline olukord muutunud, tuleb kasutada üldplaneeringu muutmise menetlust. Isegi detailplaneeringu koostamise kohustuse korral võimaldaks PlanS § 125 lg 5 ja üldplaneeringu ptk 3.1.1 projekteerimistingimuste alusel püstitada olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale
ühe hoone, kuid see eeldab kaalutlusotsust ja vajaduse korral avatud menetlust EhS § 31 lg 1 kohaselt.
4.10.Kaebaja toob välja, et vastustaja on samal maa-alal ja sama üldplaneeringu kehtivusajal andnud projekteerimistingimused üksikelamu püstitamiseks maatulundusmaale: 31.01.2019 korraldusega nr 83 Väike-Vilja kinnistule, 31.01.2019 korraldusega nr 84 Viljapõllu kinnistule ning 19.08.2020 korraldusega nr 574 Viljavälja kinnistule. Korralduse nr 83 kohaselt oli Väike-Vilja kinnistu pindala 11 618 m2 ja sihtotstarve maatulundusmaa 100% ning lähtematerjalina nimetati Sauga valla üldplaneeringut. Vilja kinnistu on nimetatud kinnistutest oluliselt suurem ja hoonestamata. Vastustaja ei ole selgitanud, miks oli sisuliselt ühesuguses õiguslikus olukorras projekteerimistingimuste andmine varem võimalik, kuid nüüd ilmselgelt võimatu. Kaebaja hinnangul on põhjendamata kõrvalekaldumine väljakujunenud halduspraktikast vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega (põhiseaduse (PS) § 12, HMS § 4 lg 2) ning käsitatav kaalutlusveana.
4.11.Kaebaja leiab, et vastustaja on tuginenud ebakohastele kaalutlustele, mis puudutavad kaebaja isikut ja tema varasemat tegevust, tema oletatavaid tulevasi kavatsusi, temaga seotud äriühinguid Headco OÜ ja Holdsix OÜ, lähikondseid, kinnistute võõrandamist pärast kasutuslubade saamist ning 2020. aastast pärinevat sotsiaalmeedia lehekülge. Samas on vastustaja ise märkinud, et üldplaneeringu tingimused ei ole isikupõhised, vaid konkreetse kinnistu või maa-ala põhised. Kaebaja hinnangul hinnati ehitusõiguse andmise eeldusi õigusvastaselt taotleja isiku ja varasema tegevuse, mitte kinnisasja ja kehtivate õigusaktide alusel. See on vastuolus HMS § 6 ja HMS § 4 lg 2 nõuetega.
4.12.Kaebaja rõhutab, et vastustaja ei ole tuvastanud, et kaebaja oleks taotluses esitanud ebaõigeid andmeid või et taotletav ehitis ei vastaks üldplaneeringu ptk-s 3.2.4 sätestatud tingimustele. Oletus, et kaebaja võib tulevikus esitada täiendavaid taotlusi, ei ole EhS § 30 kohaldamisel asjakohane kaalutlus. Ka 30.07.2025 esitatud kinnistute jagamise taotlus ei saanud olla 03.07.2025 otsuse tegemisel arvestatud asjaolu, sest see esitati pärast vaidlustatud otsust. Haldusakti õiguspärasust hinnatakse HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt selle andmise aja seisuga.
4.13.Kaebaja peab asjakohatuks vastustaja argumenti, et kaebaja taotluse rahuldamine asetaks ebavõrdsesse olukorda need arendajad, kes on asunud detailplaneeringut koostama. Kaebaja ei taotle erandit ega soodustust, vaid üldplaneeringus ette nähtud võimaluse kohaldamist. Võrdse kohtlemise põhimõte ei võimalda jätta isikule seadusega antud õigust andmata põhjusel, et teised isikud on valinud teistsuguse menetlustee. Kaebajale ei ole etteheidetav ka 07.05.2021 esitatud detailplaneeringu algatamise taotlus ega selle menetluse lõpetamine Tori Vallavolikogu 19.06.2025 otsusega nr 341, sest ühest menetlusest loobumine ei võta õigust kasutada teist seaduses ette nähtud menetlusteed.
4.14.Lennuvälja kaitsevööndi kohta leiab kaebaja, et lennundusseaduse § 352 lg 3 p 13 keelab elurajooni rajamise, mitte ühe üksikelamu püstitamise. Kaebaja ei ole taotlenud elamurajooni rajamist, vaid ühe ühepereelamu püstitamist, mistõttu hüpoteetiliselt tulevikus tekkida võiva elamurajooni suhtes kehtiv keeld ei muuda konkreetse üksikelamu projekteerimistingimuste andmist ilmselgelt võimatuks. Vastustaja on samas kaitsevööndis varem projekteerimistingimused ja ehitusload andnud ning korralduse nr 83 puhul esitati projekteerimistingimuste eelnõu EhS § 31 lg 4 p 1 alusel kooskõlastamiseks Lennuametile, kes juhtis tähelepanu üksnes vajadusele kasutada müraleevendavaid lahendusi. Ka üldplaneering näeb lennuvälja mõjupiirkonnas ette mürauuringu võimaluse, mitte ehituskeelu.
4.15.Kaebaja tugineb ka vastustaja viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-20-19 antud selgitusele, mille kohaselt on projekteerimistingimused võimalik väljastada nii detailplaneeringu kohustuse puudumisel kui ka detailplaneeringu olemasolul konkreetse ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks. Käesoleval juhul taotleti projekteerimistingimusi konkreetse ehitusloakohustusliku hoone, ühe ühepereelamu, ehitusprojekti koostamiseks.
4.16.Kokkuvõttes palub kaebaja kohustada vastustajat projekteerimistingimuste taotlust nr 2511002/12587 läbi vaatama.
kaebaja
26.06.2025
4.17.Kaebaja palub mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku 2 624,00 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 251 ja 253-254).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.
5.1.Vastustaja leiab, et projekteerimistingimuste taotlus jäeti läbi vaatamata õigel õiguslikul alusel. EhS § 30 võimaldab taotluse tagastada olukorras, kus projekteerimistingimuste andmine on ilmselgelt võimatu. Kui projekteerimistingimuste andmise eeltingimus EhS § 26 lg 1 mõttes puudub, sest kavandatav tegevus eeldab detailplaneeringu koostamist, tuleb taotlus läbi vaatamata jätta. Vastustaja hinnangul tuvastati juba taotluse algsel hindamisel, et kinnistule elamu planeerimiseks tuleb koostada detailplaneering, mistõttu oli taotluse menetlusse võtmine asjatu ja vastuolus haldusmenetluse otstarbekuse ning efektiivsuse põhimõtetega. Vastustaja viitab ka EhS § 30 selgitusele ehitusseadustiku seletuskirja lk-l 57, mille kohaselt puudub projekteerimistingimuste andmiseks seaduslik alus, kui ehitusloa saamiseks tuleks tegelikkuses koostada detailplaneering või muuta olemasoleva detailplaneeringu olemuslikku lahendust.
5.2.Vastustaja peab ebaoluliseks kaebaja väidet, et ehitisregistris märgiti taotluse läbi vaatamata jätmise põhjuseks ekslikult vale taotluse liik. Vastustaja hinnangul on tegemist ehitisregistri menetluskeskkonna iseärasusega, mis ei võimalda muud põhjendust märkida. Sõltumata registris kajastatud märgetest oli kaebajale taotluse tagastamise tegelik põhjus üheselt arusaadav ning kaebaja ongi selle käesolevas vaidluses vaidlustanud. Vastustaja lisab, et taotluse liik oli tema hinnangul sisuliselt vale, sest kaebajalt oodati detailplaneeringu algatamise taotlust.
5.3.Vastustaja leiab, et EhS § 30 ei anna haldusorganile kaalutlusõigust. Sätte sõnastus „jätab“ tähendab vastustaja hinnangul, et kui projekteerimistingimuste andmine on ilmselgelt võimatu, on pädeval asutusel kohustus taotlus läbi vaatamata jätta ja tagastada. Kui seadusandja oleks soovinud jätta otsustusõiguse haldusorganile, oleks kasutatud sõnastust „võib jätta“.
5.4.Vastustaja leiab, et kavandatav tegevus eeldab planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõikest 2 lähtuvat detailplaneeringu koostamist. Detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja juhud tulenevad nii seadusest kui üldplaneeringust. Vastustaja hinnangul ei saa üldplaneeringu p 3.2.4 tingimust, mille kohaselt võib maatulundusmaale ehitada ühe elamu, tõlgendada üksiku lausena ega kaebaja osutatud viisil automaatse õigusena rajada igale vähemalt 1 ha suurusele maatulundusmaa katastriüksusele üks elamu. Tingimust tuleb tõlgendada süstemaatiliselt ja teleoloogiliselt koos üldplaneeringu teiste põhimõtetega, sh seletuskirja lk-l 49 tooduga, mille kohaselt maatulundusmaadele ja põldudele tiheasustuse laienemist ette ei nähta.
5.5.Vastustaja hinnangul ei olnud üldplaneeringu eesmärk võimaldada maatulundusmaa korduva jagamise kaudu piiramatu arv elamuid. Üldplaneeringu võimalus püstitada
maatulundusmaale üks elamu on vastustaja arvates mõeldud olukorraks, kus maa võetakse kasutusse sihtotstarbe järgi ning selleks rajatakse üks elamu. Üldplaneering ei ole selgelt reguleerinud olukorda, kus ühte maatulundusmaad jagatakse korduvalt väiksemateks üksusteks. Vastustaja leiab, et Sauga valla üldplaneeringu kehtestamise ajal oli tegemist ühe suure Vilja katastriüksusega, mida on hiljem korduvalt jagatud ning millele on juba kolm eluhoonet püstitatud, mistõttu on üldplaneeringus lubatud lihtsustatud hoonestamise võimalus end ammendanud.
5.6.Vastustaja tugineb ka kaebaja ja sama maa-ala varasemale menetlusajaloole. Vastustaja sõnul on kaebaja Vilja katastriüksust jaganud 2013. aastal, kui jagati välja Allika tee 4 (vt dtl 31), ning 2018. aastal, kui jagati kolmeks katastriüksuseks: Vilja, Väike-Vilja ja Viljapõllu (vt dtl 122-124). Nii Allika tee 4, Väike-Vilja kui Viljapõllu on tänaseks hoonestatud ühe elamuga. Vastustaja viitab ka avalikele allikatele, sh 2020. aastast pärinevale Facebooki leheküljele antud alal müüdavate elamute kohta (dtl 235), ning kaebaja 07.05.2021 detailplaneeringu algatamise taotlusele (vt lisa 20 dtl 162-218), milles kavandati kinnistute sihtotstarbe muutmist elamumaaks ja elamuhoonete ehitamist. Kaebaja enda varasem tegevus kinnitab vastustaja hinnangul, et taotlus on seotud maa-ala etapiviisilise elamuarendusega.
5.7.Vastustaja leiab, et uute elamute lisamine muudab piirkonna sisuliselt hajaasustusest kompaktse asustusega alaks. Üldplaneeringu seletuskirja lk 13 kohaselt on kompaktse asustusega ala muu hulgas ühepereelamute, aiamajade või suvilate grupp, mille omavaheline kaugus on alla 100 m. Vastustaja märgib, et Väike-Vilja ja Viljapõllu kinnistutel paiknevad eluhooned on üksteisest ca 40 m kaugusel ning Vilja kinnistule lisanduv elamu muudaks ala sisuliselt kompaktse asustusega alaks. Üldplaneeringu seletuskiri täpsustab, et kompaktse asustusega ala saab laiendada vaid olemasoleva struktuuri jätkuna, et ei tekiks üksikuid elamugruppe lagealadele. Vastustaja hinnangul oleks sellisel juhul tegemist vastuoluga üldplaneeringuga, mida saab lahendada üksnes üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.
5.8.Vastustaja rõhutab detailplaneeringu vajalikkust ruumilise terviklahenduse tagamiseks. PlanS § 3 lg 1 järgi on planeering konkreetse maa-ala terviklik ruumilahendus, PlanS § 124 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta ning PlanS § 124 lg 2 järgi on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Vastustaja leiab, et üksikute projekteerimistingimuste kaudu elamute rajamine ei taga taristu, juurdepääsude, sademevee, haljastuse, puhveralade ega muude ruumiliste küsimuste terviklikku lahendamist. Vastustaja viitab ka PlanS § 3 lg 5 ja PlanS § 131 ning Riigikohtu lahendile 3-20-19, mille kohaselt ei ole projekteerimistingimuste õiguslik tähendus samaväärne detailplaneeringuga ning projekteerimistingimustega ei lahendata ruumilise planeerimise küsimusi nii laialt kui detailplaneeringuga.
5.9.Varasema halduspraktika kohta selgitab vastustaja, et esimestes menetlustes ei olnud talle arusaadav kaebaja tegelik eesmärk ning hilisemate menetluste tulemusena on üldplaneeringu lihtsustatud hoonestamise võimalus ammendunud. Vastustaja leiab, et isegi kui varasemates menetlustes oleks pidanud mõistma detailplaneeringu vajadust, ei tulene sellest kohustust lähtuda nendest otsustustest praeguses asjas. Halduspraktika ei saa välistada õiguspärase lahenduse tegemist hilisemas menetluses, kui on ilmnenud täiendavad asjaolud kogu maa-ala arengu kohta, sealhulgas detailplaneeringu algatamise taotlus ja jätkuvad maaüksuste jagamise katsed.
5.10.Vastustaja ei nõustu väitega, et ta tugines kaebaja isikule või oletatavatele tulevastele kavatsustele. Vastustaja sõnul hinnati objektiivseid ja dokumentaalselt tuvastatavaid
asjaolusid, mis puudutavad sama maa-ala arengut, sh haldusmenetluses esitatud taotlusi, maakorraldustoiminguid ja varasemaid menetlusi. HMS § 6 kohustab haldusorganit välja selgitama asja lahendamiseks olulised asjaolud ning planeerimis- ja ehitusõiguses tähendab see vajaduse korral ka taotletava tegevuse ruumilise konteksti ja tegeliku tähenduse hindamist. Vastustaja nõustub, et üldplaneeringu tingimused ei ole isikupõhised, kuid rõhutab, et erinevate taotluste esitamine kaebaja või temaga seotud äriühingute kaudu oli oluline seetõttu, et need puudutasid sama maa-ala ja andsid teavet selle kavandatud kasutusviisi kohta.
5.11.Lennuvälja kaitsevööndi kohta leiab vastustaja, et kaebaja taotlust ei saa käsitada üksnes ühe pereelamu püstitamise soovina, vaid see on osa mitmeetapilisest arendustegevusest. Vastustaja viitab kaebaja 09.04.2026 seisukohale Pärnu lennuvälja detailplaneeringu koostamise menetluses (dtl 263-264), milles kaebaja kinnitab: „B.F soovib oma majandustegevuse raames asuda arendama talle kuuluvat kinnistut, olles sealjuures sõltumatu piirangutest, mis võivad tuleneda ebavajalikust kaitsevööndist.“ Vastustaja hinnangul muutub iga järgneva ehitise lisandumisel ala lõpuks kompaktse asustusega alaks, kus elamute hulka võib pidada elamurajooniks, ning seeläbi mindaks mööda lennundusseaduses toodud kaitsevööndi eesmärgist ja keelust rajada kaitsevööndisse elamurajoon. Kaitsevööndiga arvestamine ja lahenduse leidmine on vastustaja hinnangul detailplaneeringu küsimus.
5.12.Menetluskulude osas märgib vastustaja, et kaebaja on 17.08.2026 menetlusdokumendis esitanud menetluskulude nimekirja kogusummas 2624 eurot koos käibemaksuga. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Vastustaja ei nõustu täielikult menetluskuludes esitatud tööde mahtudega, kuivõrd need ei ole tema hinnangul proportsionaalsed. Eelkõige peab vastustaja ebamõistlikuks lisas 1 (dtl 253) esitatud arvel nr 694 märgitud 5,5 tundi vaideotsusega tutvumiseks, selle analüüsiks ning kaebuse koostamiseks ja esitamiseks, arvestades vaideotsuse ja kaebuse mahtu ning kaebuse vähest uut argumentatsiooni võrreldes vaidemenetlusega. Kui kohus kaebuse rahuldab, palub vastustaja vähendada menetluskulusid kohtu äranägemisel.
5.13.Kokkuvõttes jääb vastustaja oma varasemate seisukohtade juurde ja palub kohtul jätta B.F kaebus täielikult rahuldamata. Vastustaja hinnangul ei lükka kaebaja lõplikud seisukohad ümber vastustaja peamist järeldust, et kavandatav tegevus on seotud kogu maa-ala etapiviisilise elamuarendusega ning eeldab seetõttu detailplaneeringu koostamist. Seetõttu oli vastustajal alus järeldada, et projekteerimistingimuste andmise eeldused puuduvad ning taotluse tagastamine EhS § 30 alusel oli õiguspärane.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Kohus, analüüsinud ja hinnanud kaebaja 26.06.2025 taotlust projekteerimistingimuste väljastamiseks Vilja kinnistule üksikelamu püstitamiseks (dtl 230-234), vastustaja 03.07.2025 otsust, millega vastustaja jättis kaebaja taotluse läbi vaatamata (dtl 6-7) ning selle suhtes 06.08.2025 tehtud vaideotsust (dtl 8-10), asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada ning kohustada Tori valda vaatama läbi kaebaja 26.06.2025 projekteerimistingimuste taotlus nr 2511002/12587.
7.EhS § 30 sätestab, et pädev asutus kontrollib projekteerimistingimuste taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. Kui projekteerimistingimuste andmine on ilmselgelt võimatu, jätab pädev asutus taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega. Eelkõige tagastatakse taotlus läbi vaatamata, kui ei esine käesoleva seadustiku § 26 lõikes 1 või § 27 lõikes 1 sätestatud alust.
8.Kohus selgitab esmalt, et kuigi käesoleval juhul võib vaielda selle üle, kas kaebaja taotluse läbi vaatamata jätmine EhS § 30 alusel oli haldusakt või toiming, siis kohus käsitleb seda kui toimingut, millele kohaldub juba EhS § 30 enda sõnastusest lähtudes ette põhjendamiskohustus (vt ka Riigikohtu 07.11.2024 lahend nr 3-22-1526 p 26-27, kus Riigikohus selgitas mh, et läbi vaatamata jätmisega haldusmenetlus lõppeb, kusjuures selline otsus ei ole haldusakt (HMS § 43 lg 1 p 3), mistõttu kohtusse tuleks pöörduda mitte tühistamis-, vaid kohustamiskaebusega. Läbi vaatamata jätmine ei pruugi välistada samas küsimuses taotlusega uuesti haldusorgani poole pöördumist.). Seejuures HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt hindab kohus nii haldusakti kui toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Käesolev vaidlus taandubki põhimõtteliselt sellele kuidas tuleb tõlgendada ja rakendada EhS § 30 ning kas vastustaja on eksinud viidatud sätte kohaldamisel või mitte.
9.Kohtu hinnangul tuleb EhS § 30 kohaldada kitsalt. Tallinna Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-20-1864 selgitanud, et „ilmselgelt võimatu“ on määratlemata õigusmõiste. Võimatu tähendab teostamatut või mõeldamatut. See tähendab, et tegevus või toiming peab olema välistatud ning seda ei saa ellu viia ühelgi juhul. Ilmselge tähendab väga selget asjaolu, mis on arusaadav pikema põhjendamise või veenmiseta. Sellest tulenevalt saab EhS §-s 30 otse viitamata juhtudel jätta projekteerimistingimuste taotluse läbi vaatamata üksnes olukorras, kus pikema põhjendamiseta on selge, et projekteerimistingimusi anda ei saa. Eeltoodu ei tähenda siiski, et otsus võiks olla põhjendamata. Vastavas otsuses tuleb ära näidata selge alus ja põhjendus, miks on projekteerimistingimuste andmine ilmselgelt võimatu (näiteks asub kinnistu detailplaneeringu kohustusega alal või tegemist on ehituskeeluvööndiga või esineb mingi muu konkreetne alus, mis tingib projekteerimistingimuste andmise ilmselge võimatuse). Kohus selgitab veel, et sellise „ilmselgelt võimatu“ olukorraga ei ole tegemist siis, kui vastustaja peab hakkama kasutama kaalutlusõigust otsustamaks, kas projekteerimistingimused anda või mitte. Sellisel juhul tuleb taotlus lahendada sisuliselt. Kohus leiabki, et käesoleval juhul on tegemist viimase olukorraga, millest tulenevalt kohaldas vastustaja EhS § 30 ekslikult. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei olnud projekteerimistingimuste andmise võimatus EhS § 30 tähenduses ilmselge. Vastustaja ei tuginenud ühele selgele keelunormile ega asjaolule, millest nähtuks pikema põhjendamiseta, et kaebaja taotletud ühepereelamu projekteerimistingimusi ei saa ühelgi juhul anda. Vastustaja pidi järelduseni jõudmiseks hindama üldplaneeringu sätteid koosmõjus, kasutama süstemaatilist ja teleoloogilist tõlgendust, arvestama maa-ala senist jagamist ja hoonestamist, kaebaja varasemat detailplaneeringu algatamise taotlust ja võimalikku elamuarenduse eesmärki, hoonete omavahelisi kaugusi ning lennuvälja kaitsevööndiga seotud asjaolusid. Selline põhjenduskäik kinnitab, et tegemist oli sisulise ja vaieldava planeerimisõigusliku hinnanguga, mitte olukorraga, kus projekteerimistingimuste andmine oli ilmselgelt võimatu näiteks tulenevalt selgest välistusest üldplaneeringus.
10.Vastustaja sisuline seisukoht oli, et kaebaja kavandatav tegevus eeldab detailplaneeringu koostamist ning ei ole üldplaneeringuga kooskõlas. Selline seisukoht võib olla asjakohane projekteerimistingimuste menetluses olukorras, kus üldplaneeringust sellist otsest nõuet ei tule, vaid vastustaja jõudis vastavale järeldusele analüüsides üldplaneeringu erinevaid nõudeid ja põhimõtteid ning sisuliselt jõudis kaalutlusõiguse tulemusena selleni, et käesoleval juhul tuleb koostada detailplaneering (vt ka PlanS § 125 lg 3). Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et käesoleval juhul oli võimalik tugineda otse PlanS § 125 lg 2, mille kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga määratud
detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhul ning olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks. Vilja kinnistu (katastritunnus 80901:001:1360) asub Tori vallas Eametsa külas ning maa kasutusotstarbeks on maatulundusmaa 100%. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusalusel juhul oli kohaldatav Sauga valla üldplaneering (kehtestatud Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97, dtl 33-121, edaspidi ka ÜP). ÜP seletuskirja ptk 3.1.1 sätestab mh järgmist: „Sauga vallas on detailplaneeringu koostamine nõutav alevikus planeerimisseaduses § 125 toodud juhtudel, käesoleva üldplaneeringuga määratud tiheasustusaladel ning käesoleva üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise juhtudel. Käesoleva üldplaneeringuga detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid ei määrata. Kohaliku omavalitsuse volikogu võib olulise avaliku huvi olemasolu korral algatada detailplaneeringu koostamise ka alal või juhul, mida käesolevas peatükis (ptk 3.1.1) ei ole ette nähtud.“ Vaidlus puudub selles, et Vilja kinnistu asub praegu hajaasustuses ja väljaspool üldplaneeringuga määratud tiheasustusala, kus puudub üldjuhul üldplaneeringust tulenevalt detailplaneeringu koostamise kohustus. ÜP p 3.2.4. sätestab, et maatulundusmaale, välja arvatud metsamaale, võib detailplaneeringuta ja sihtotstarvet muutmata ehitada ühe elamu ja selle juurde kuni viis abihoonet. Samas punktis on ette nähtud hoonestustingimused. Vastustaja ei ole väitnud, et mõni vastavatest tingimustest oleks täitmata. Vastava otsuse, et antud alal tuleb koostada detailplaneering, peab vastustaja eraldi langetama kasutades kaalutlusõigust ning lähtudes mh avalikust huvist. Seda saab vastustaja teha ka projekteerimistingimuste taotluse menetluses. Käesoleval juhul sellist otsust aga vastu võetud ei ole. Järelikult ei saanud vastustaja kaebaja taotlust EhS § 30 alusel läbi vaatamata jätta. Kui vastustaja leidis, et taotlus ei vasta üldplaneeringule või et projekteerimistingimuste andmiseks puudub sisuline alus, tulnuks taotlus menetlusse võtta ja lahendada projekteerimistingimuste menetluses. Vajaduse korral saab vastustaja teha projekteerimistingimuste andmisest keeldumise otsuse EhS § 32 alusel. EhS § 30 kasutamine ei ole lubatav olukorras, kus haldusorgan peab taotluse lahendamiseks tegema põhjaliku sisulise kaalutletud otsuse, mis hõlmab endas mh tõlgenduste ja hinnangute andmist nii projekteerimistingimuste taotluses toodu realiseerimisel tekkiva olukorra, isiku varasemale tegevusele kui ka kehtivale üldplaneeringule.
11.Kohtu hinnangul ei muuda tulemust asjaolu, et vastustaja pidas vajalikuks hinnata kaebaja taotlust laiema maa-ala senise arengu kontekstis. Planeerimis- ja ehitusõiguses peab haldusorgan HMS § 6 toodud uurimispõhimõttest lähtudes välja selgitama taotluse lahendamiseks olulised asjaolud ning arvestama seejuures kindlasti ka ruumilist konteksti. Samas näitab käesoleval juhul vajadus hinnata maa-ala varasemat jagamist, varem antud projekteerimistingimusi, võimaliku elamupiirkonna kujunemist ja üldplaneeringu eesmärki just seda, et küsimus eeldas sisulist kaalumist. Selline hindamine kuulub projekteerimistingimuste menetlusse ega saa olla taotluse menetlusest kõrvaldamise põhjenduseks EhS § 30 alusel. Seejuures peab kohus etteruttavalt vajalikuks märkida, et peab vastustaja kaalutlusi arvestades vastustaja poolt välja toodud asjaolusid põhilises osas põhjendatuks ja asjakohasteks. Vastustaja valis siiski ekslikult menetluse lõpetamiseks vale õigusliku aluse, mis toob aga kaasa vastava otsuse õigusvastasuse ning kaebaja kohustamisnõude rahuldamise. Eeltoodu ei tähenda aga kindlasti seda, et vastustaja peaks kaebaja taotluse projekteerimistingimuste väljastamise taotluse selle uuel läbivaatamisel tingimata rahuldama ning kaebajal tuleb sellega arvestada. Vastustajal tuleb läbi viia kohane menetlus ja teha põhjendatud ja kaalutletud otsus, mille raames võib vastustaja nõuda ka ala suhtes
detailplaneeringu koostamist juhindudes mh PlanS § 125 lg 3 ja ÜP p 3 ja selle alapunktidest. Sealjuures on selgelt avalikes huvides, et isikud ei rajaks maatulundusmaale ÜP (mõtte) vastaselt tiheasustusalasid kasutades selleks nö JOKK – skeeme näiteks suuremat kinnistut korduvalt väiksemateks kinnistuteks jagades ning seejärel tühjadele kinnistutele projekteerimistingimustega ehitusõigust taotledes (vt ka ÜP p 3.1.1, mis näeb ette, et maatulundusmaadele ja põldudele tiheasustuse laienemist ette ei nähta).
12.Kohus leiab, et ka vastustaja argument seoses lennuvälja kaitsevööndiga ei anna alust asuda seisukohale, et projekteerimistingimuste andmine oli EhS § 30 tähenduses ilmselgelt võimatu. Lennundusseaduse § 352 lg 3 p 13 keelab lennuvälja kaitsevööndis uute elamurajoonide ja ühiskasutusega hoonete ehitamise. Kaebaja taotles antud juhul projekteerimistingimusi ühe ühepereelamu (vt dtl 230-234) püstitamiseks. Selleks et käsitada taotlust elamurajooni rajamise osana, pidi vastustaja hindama kaebaja varasemat tegevust, sama maa-ala arengut, seal juba paiknevaid ehitisi ja krundijaotust ning võimalikku tulevast ruumilist tulemust. See on sisuline hinnang, mis ei ole arusaadav pikema põhjendamise või veenmiseta. Kaitsevööndiga seotud küsimusi saab ja tuleb vajaduse korral hinnata projekteerimistingimuste menetluses ja pädeva asutuse kooskõlastuse kaudu.
13.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et vastustaja poolt nii vaidlustatud otsuses kui vaideotsuses ja kohtumenetluses toodud argumendid viitavad selgele vajadusele hinnata kaebaja taotlust sisuliselt projekteerimistingimuste menetluses ning vajaduse korral otsustada selles menetluses ka detailplaneeringu koostamise kohustuse üle. Taotlusest endast ei järeldu, et projekteerimistingimuste andmine oli taotluse esitamise järel niivõrd selgelt välistatud, et taotluse sai jätta läbi vaatamata EhS § 30 alusel. Vastustaja kohaldatud õiguslik alus ei vastanud seetõttu haldusmenetluses tuvastatud asjaoludele. Vaidlustatud otsus on seega õigusvastane ning kohus kohustab sellest tulenevalt vastustajat kaebaja 26.06.2025 projekteerimistingimuste taotlust nr 2511002/12587 läbi vaatama ja lahendama sisuliselt seaduses sätestatud korras. Menetluskulud
14.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja palub mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku 2 624,00 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 251 ja 253-254). Kulud on välja mõistetavad (HKMS § 109 lg 11). Vastustaja palub menetluskulude põhjendatust hinnata ja kulusid vähendada. Kohus leiab, et kaebaja menetluskulud on üldjoontes vajalikud ja põhjendatud. Vastustaja viide, et kaebaja esindaja tutvus vaideotsusega 5,5 tundi ei ole korrektne, vastava arve spetsifikatsioonis (dtl 253) on märgitud „Vaide vastusega tutvumine ja analüüs, halduskohtule kaebuse koostamine ja esitamine“. Seega vastav 5,5 tundi sisaldas mh kaebuse koostamist, mitte üksnes vaideotsusega tutvumist. Kohus märgib, et asjas tuli hinnata EhS § 30 kohaldamise eeldusi, üldplaneeringu sätete tähendust, vastustaja viidatud varasemaid haldusmenetlusi ning lennuvälja kaitsevööndiga seotud argumente. Samuti oli kaebajal põhjendatud vajadus vastata vastustaja seisukohtadele ja lisadele. Samas märgib kohus, et kaebaja esindaja lõplikes seisukohtades kordusid osaliselt juba kaebuses esitatud põhiväited. Korduvalt käsitleti eelkõige seda, et projekteerimistingimuste andmine ei olnud EhS § 30 tähenduses ilmselgelt võimatu, et
üldplaneering ei näe Vilja kinnistul ühe elamu püstitamiseks ette detailplaneeringu kohustust ning et vastustaja oli kaebaja ühe elamu taotlust põhjendamatult käsitanud elamuarenduse osana. Need kordused ei muuda menetluskulusid tervikuna põhjendamatuks, kuid annavad aluse neid mõõdukalt vähendada. Eeltoodust tulenevalt peab kohus põhjendatuks vähendada kaebaja hüvitatavaid õigusabikulusid ühe tunni võrra. Kaebajale hüvitatav õigusabikulu on seega 1 950 eurot, millele lisandub käibemaks 468 eurot. Koos 20 euro suuruse riigilõivuga tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista menetluskulud kokku 2 438 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.