Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Samuti ei ole kostjad nõus omal kulul teostama ahju lammutamisele järgnevaid viimistlustöid (dtl 77). Hageja hinnangul on kostjad rikkunud lepingut. Kostjad ei saanud ka käesoleval juhul sellest olla mitteteadlikud, kuna ahi on korterisse ehitatud kostjate endi poolt. Lepingust võib tuletada kostjatele kohustuse anda ostjatele üle korter, milles asuv ahi ei ole küll seadustatud, kuid see on ehitatud kandvale konstruktsioonile ja seetõttu on selle seadustamine võimalik. Ehk teisisõnu oli kostjate kohustuseks anda hagejale üle seadustamist võimaldava ahjuga korter. Hinna alandamise tahe tuleb teisele poolele teatavaks teha, st edastada teisele poolele vastav avaldus. Hageja seaduslike esindajate poolt kostjate suhtes tehtud pakkumist (hüvitada hangitud õhksoojuspumba maksumus) on võimalik käsitleda VÕS § 112 lg 2 kohase täitmisavaldusena. Korteri müügihinnaks oli vastavalt lepingule 25 000 EUR. Ka seadustamist võimaldava ahjuga korteri väärtus on sama. Puudustega korteri väärtuseks hindab hageja ligikaudu 23 000 EUR. Alandatud hinnaks on 23 000 x 25 000 : 25 000 = 23 000 EUR. Seega saab hageja nõuda kostjatelt 25000 - 23000 = 2000 EUR tagastamist. Alternatiivselt saab VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe asjaolusid arvestades otsustada kohus. Kui kohus leiab, et hageja hinnang kohustuse täitmise väärtuse osas ei ole usutavad, siis taotleb hageja, et täitmise väärtused ning hinna alandamise määra määraks kohus. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hageja nõuab, et kostjad tagastaksid hagejale solidaarselt 2000 EUR. VÕS § 222 lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse korral asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid. Kuivõrd ahi ei ole ehitatud kandvale konstruktsioonile ja seetõttu ei ole võimalik seda seadustada, siis on kostjad ka ise tunnistanud ja nad kinnitavad seda, et ahi tuleb korterist välja lammutada. Ahju välja lammutamisega kaasneb aga viimistlustööde vajadus ahju lammutamise järel. Kostjad on kohustatud teostama ahju lammutamisele järgnevad viimistlustööd omal kulul. Alternatiivselt saavad kostjad kahju tekkimise eest vastutada VÕS § 1043 alusel, mille kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Seadustamist mittevõimaldava ahju ehitamisega on kostjad põhjustavad kahjustused hageja korterile, s.o omandiõiguse objektile. Kui ahju poleks ehitatud sinna või selliselt, siis ei tekiks ka vajadust seda maha lammutada, ega ei tekiks ka viimistluslikku kahju korterile. Eelneva põhjal on hageja esitanud järgmised nõuded:

3

4

Kostjad ei vastuta täiendava küttekeha paigaldamise eest. Samuti soovis hageja uue küttekehana paigaldada õhk-soojuspumba (ja on seda tänaseks juba teinudki). Kuna korteriomand oli köetav, ei vastuta kostjad uue küttekeha paigaldamise eest. Hagi on ebaselge. Hagist ei selgu, kuidas hageja on saanud nõudeks 2000 eurot, mille ta palub kostjatelt välja mõista. Samuti on ebaselge hagi p-s 5 sätestatud nõue. Hagi on rajatud olematule lepingupunktile. Õige poolte vahel sõlmitud leping on kostjate poolt esitatud (dtl 136-147) ning selles puudub p 4.5. Kuna sellist punkti lepingus ei ole, langeb ära väide müügilepingu rikkumise kohta. Maakohtu otsus 3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hinna alandamise avaldus VÕS § 112 lg 2 järgi teha avaldusega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise avaldus on selgelt tuvastatav kohtule esitatud hagiavalduses, mis on adresseeritud mõlemale kostjale ja millisel kujul esitamist on ka kohtupraktikas tunnustatud. Järgnevalt peab kohus õigeks tuvastada, milline oli kostjate poolt lepingus võetud kohustus, mis väidetavalt täitmata jäeti. Pooled ei vaidle menetluse lõppfaasis, et õige lepinguteksti esitasid kostjad (dtl 136-147). Lepingu p 1.6.7. teine lause (sisult sama on ka p 1.7.3. teine lause) kõlab: Lepingu esemeks olevat korterit saab hetkel ainult elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub, korteris olevat seadustamata ahju ei pea välja lammutama (see ei ole ehitatud mittekandvale konstruktsioonile või ole selle ehitus kuidagi muudmoodi seadusega vastuolus) ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine jääb juba Ostja kanda. Kui selle teksti kõrvale panna hageja esitatud ehitusinseneri e-kiri (dtl 71-73), siis saab järeldada, et inseneri arvamuse seisuga (17.10.2024) on ahi küll ehitatud mittekandvale seinale, kuid sellisena ta töötab ning puuduvad nähtavad praod ja deformatsioonid, mis viitaks konstruktsioonide kandevõime ületamisele. Kandevõime ei ole tagatud vajaliku tagavaraga, aga kui mitte midagi ei muuda, ei juhtu inseneri hinnangul ka midagi. Seega ei saa väita, et ahju lammutamine on vältimatu, ainsaks lepingurikkumiseks lepingu grammatilisel tõlgendamisel on ahju ehitamine mittekandvale seinale, mille osas ei ole ka selge, mis juhtub, kui sein eemaldada. VÕS § 223 lg 1 p 1 kohaldamise eeldusi ei ole täidetud, kuivõrd poolte vahel ei ole isegi toimunud arutelu, kas müüdud korteri all asuva korteri seina tugevdamiseks või olemasoleva ahju kaalu vähendamiseks. Hageja pakkumine õhksoojuspumba kompenseerimiseks ei puuduta võimalikku rikutud kohustust. Omaette küsimus on, kas kostja C pakkumine ahju lammutamiseks võiks olla rikutud kohustuse heastamine VÕS § 107 lg 1 p 1 mõttes. Nimelt esmalt on hagejad ise (23.10.2024 kiri) ja siis kostja C (24.10.2024 vastus dtl 76, 22.11.2024 teade dtl 102) pidanud ahju lammutamist kohaseks, kuid vastava kokkuleppeni jõutud ei ole. Kuna võõras (alumises) korteris ehitustegevuseks on ilmselt keeruline luba saada, on kohtu hinnangul kostja pakkumine ahi omal kulul lammutada käsitletav heastamisena; p 2 kohaldamine ei ole võimalik eelmises punktis märgitud põhjustel; punktis 3 sätestatud müüja püüdlused (pakkumine ahi ise lammutada) ei haaku rikutud lepingulise kohustusega, seega ei saa seda punkti kohaldada. Ahju ehitamine mittekandvale seinale ei ole sedavõrd tõsine lepingurikkumine, mis õigustaks müügilepingust taganemist/hinna alandamist. Vaatamata korduvatele väidetele ei ole hageja ühegi tõendiga tõendanud, et tema jaoks ja müüjate teadmisel oli ahjuga seonduv sedavõrd oluline, et kõik sellega seonduvad rikkumised välistanuks lepingu sõlmimise. Vaidlust selles, 5

et vaidlusaluse ahju kütmine tehingu hetkel ei olnud lubatud, poolte vahel ei eksisteeri, ahju kaalu vähendamisest või alumise korteri (mitte)kandva seina muutmisest ei ole pooltel juttu olnud, võimalikku heastamist ahju lammutamise teel ei ole hageja lubanud. Seetõttu ei saa rääkida ka võimalusest rahuldada hageja nõuet lammutamise järgsete kahjustuste likvideerimisest. Kui hagejale on lepingurikkumise heastamiseks ahju lammutamine koos kahjustuste likvideerimisega, samas ta kostjatel ahju lammutada ei luba, siis ei saa seda ka kostjailt nõuda. Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulud tuleb hagi rahuldamata jätmise korras jätta hageja kanda TsMS § 162 lg 1 alusel. Kostja menetluskuludeks on olnud esitatud nimekirja ja selle lisa kohaselt (dtl 169172) 4794.67 eurot, mis sisaldab kostjaid esindanud vandeadvokaadi tööd 19 tunni ja 20 minuti ulatuses tunnihinnaga 200 eurot, millele lisandub käibemaks. Seisukohta kostjate menetluskulude osas hageja ei ole esitanud, kuid kohus peab nende vajalikkust ja põhjendatust TsMS § 175 lg 1 kohaselt selletagi hindama. Kohus leiab esmalt, et esindaja tunnitasu on asja sisu arvestades liigkõrges määras. Kohus leiab, et õigusabi mõttes on põhjendatud pidada piisavaks advokaadi tunnitasu määraks asja sisu ja üldist tunnitasu määrade kohtupraktikat arvestades 160 eurot, millele lisandub TsMS § 174 lg 10 alusel käibemaks 24%. Ajakulu tehtud toimingutele on kohtu hinnangul ülepaisutatud. Kokku on põhjendatud õigusabi 12,5 tundi x 160 x 1,24 (käibemaks) mis moodustab summa 2480 eurot. Hageja apellatsioonkaebus 4.Apellatsioonkaebuses palus hageja maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oli üheks põhivaidluskohaks vastustajate poolt lepinguga võetud kohustuse sisu ning olemus. Kohus leidis otsuse punktis 34, et vastustajate kohustuseks, lepingu punktide 1.6.7 ning 1.7.3 järgi, oli apellandile üle anda korter, milles olev seadustamata ahi on ehitatud kandvale seinale ning seetõttu on ainsaks lepingurikkumiseks vastustajate poolt ahju ehitamine mittekandvale seinale, seejuures ei ole ka teada, et mis juhtub kui ahi eemaldada. Apellant ei nõustu kohtu käsitlusega. Vastustajate kohustuseks oli anda üle mitte ainult kandvale seinale ehitatud ahjuga korter, vaid ka igal muul viisil seadusega kooskõlas ehitatud ahjuga korter. Samuti on vastustajate iseseisvaks kohustuseks ahju lammutamine, millist kohustust vastustajad on ise ka selgesõnaliselt kinnitanud. Apellant leiab endiselt, et hinna alandamise eeldused on täidetud. Hinna alandamise peamiseks eelduseks on kohustuse mittekohane täitmine. Kuivõrd vastustajad ei ole pakkunud asendamist ega parandamist, siis on apellant õigustatud VÕS § 224 lg 1 ning VÕS § 223 lg 1 p-de 4 ja 5 kohaselt õigustatud hinda alandama. Maakohtu etteheited puuduse ebaolulisuse kohta on põhjendamatud. Samuti on apellandil õigus nõuda, et vastustajad likvideeriksid ahju lammutamisega, mis on nende lepingust tulenev iseseisev kohustus, tekkivad kahjustused. VÕS § 222 lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse korral asja parandamist või asendamist. Korter on kinnisasi, seega ka korter ning selle osad on asjad, mille parandamist ostja selle säte alusel nõuda võib, kui kas korter või selle ükskõik millise osa lepingutingimustele ei vasta ning mittevastavuse on põhjustanud vastustajad. Vastustajad on kohustatud teostama ahju lammutamisele järgnevad viimistlustööd omal kulul. Alternatiivselt saavad vastustajad kahju tekkimise eest vastutada VÕS § 1043 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele 5.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht 6

6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata 2000 euro ja viivise nõudes ning menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas, muus osas jätta otsus muutmata. Tühistatud osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja anda uus menetluskulude jaotus. 7.Asja materjalidest nähtub: - 26.09.2024 sõlmisid pooled müügilepingu (dtlk 138-147) AAA asuva kinnisasja (edaspidi korter) suhtes. Kuna hageja oli alaealine esindasid lepingu sõlmimisel hagejat tema vanemad W ja Q. -Puudub vaidlus, et müüjad ise ehitasid/lasid ehitada korteris oleva ahju. -Poolte vahel puudub vaidlus, et lepingueelsetel läbirääkimisel esindas hagejat ka F. -Peale müügilepingu sõlmimist esitas hageja seaduslik esindaja kostjatele pretensiooni, viidates korteris asuva ahju puudustele. Kostjad väljendasid maakohtus, et kirjavahetus müügieseme puuduse kohta toimus nende mõlemaga (dtlk 97, p 11). -Hageja seaduslik esindaja tegi ettepanekuid kuidas tekkinud olukorda lahendada (dtlk 70, 7478), kuid kohtuvälisele kokkuleppele ei jõutud. -Hageja esitas sellele järgnevalt kohtusse hagi mh hinna alandamise nõudes. 8.Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19): -müügileping on kehtiv; -müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217); -müüja vastutab asja puuduse eest; -müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). 9.Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Maakohus tuvastas, et hageja esitas selge hinna alandamise avalduse kostjatele hagiavalduses ja selle üle pooled enam ei vaidle. 10.Pooled ei vaidle ka selle üle, et müügileping kehtib. Pooled vaidlevad, kas kostjad on müügilepingut rikkunud ja müünud hagejale lepingutingimustele mittevastava korteri. Maakohus leidis, et ostuhinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei ole tõendanud müügieseme mittevastavust müügilepingule (müügilepingu rikkumist). Hoolimata eeltoodust leidis maakohus ka seda, et hageja keeldus õigustamatult kostjate poolt pakutud heastamisest, st ahju lammutamisest.

12.Hageja on seisukohal, et kostjatel oli kohustus üle anda ostjale üle korter, milles asuv ahi ei ole küll seadustatud, kuid see on ehitatud kandvale konstruktsioonile ja mh seetõttu on selle seadustamine võimalik, st kostjate kohustuseks oli anda hagejale üle seadustamist võimaldava ahjuga korter. Kostjad on seisukohal, et nad ei andnud hagejale lubadust, et ahju saab kindlasti seadustada ning asjaolu, kas sisekujunduselemendina kasutusel olnud ahi oli ehitatud kandvale konstruktsioonile või mitte, ei oma seetõttu tähendust. 13.Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11). 14.Poolte vahel sõlmitud lepingu p 1.6.7. teise lause (sisult sama on ka p 1.7.3. teine lause) kohaselt kinnitasid kostjad müüjatena, et lepingu esemeks olevat korterit saab hetkel ainult elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub, korteris olevat seadustamata ahju ei pea välja lammutama (see ei ole ehitatud mittekandvale konstruktsioonile või ole selle ehitus kuidagi muudmoodi seadusega vastuolus) ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine jääb juba ostja kanda.

sellega tekkinud siseviimistluse parandamise kulud või kostjad hüvitavad paigaldatava õhksoojuspumba maksumuse osaliselt. Nimetatud kulude hüvitamisega kostjad aga ei nõustunud. Lepingu järgi korteris esineva puuduse kõrvaldamiseks ei piisa vaid olemasoleva ahju lammutamisest, lepingutingimuste järgi peaks korteris olema ahi, mida on võimalik seadustada, sh on oluline ka see, et ta ei oleks ehitatud mittekandvale konstruktsioonile. Kostjate poolt lepingu rikkumise heastamine, saaks seisneda selles, et olemasolev ahi lõhutakse välja, saadakse luba küttesüsteemi muutmiseks ning ahju ehitamiseks ning ehitatakse uus ahi (mittekandvale konstruktsioonile). Edaspidised formaalsused ahju seadustamiseks, nagu näiteks Päästeameti luba ahju sihtotstarbeliseks kasutamiseks jm taoline jääks hageja korraldada, sest seadustamise lõpuleviimine jäi ostja teha. 19.Hageja alandas hinda ning nõuab enammakstu tagastamist kostjatele. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist.

täitmise väärtus on põhjendatud. Kostjate väidete põhjendatuse, et ilma ahjuta korteriomandi väärtus ei ole väiksem kui ahjuga korteriomandi väärtus, on ümber lükatud juba sellega, et ahjuga seonduvalt olid pooled sõlminud erikokkulepped, mistõttu seadustamist võimaldava ahjuga korter oli korteriomandi väärtuse kalkuleerimisel oluline. Seega nõustub ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 20 toodud kohase ja mittekohase täitmise väärtustega. Müügihinnas vaidlus puudub, seega tuleb kostjatel hagejale tasuda 2 000 eurot. 24.Hageja nõudis hagis ka kahju hüvitamist, nõudes, et kostjad hüvitaksid ahju lammutamise tagajärjel tekkivad korteri siseviimistluse parandamise kulud. VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada. 25.Ringkonnakohus leiab, et hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda. Käesolevas asjas teatas hageja ringkonnakohtu istungil, et hageja hinna alandamisest ja kahju hüvitamisest tulenevad nõuded ei ole alternatiivsed. Kuna ringkonnakohtu arvates leidis tõendamist, et hageja hinna alandamisest tulenev nõue on põhjendatud, jääb hageja kahju hüvitamise nõue rahuldamata. Hinna alandamisel on arvesse võetud juba korteriomandi väärtuse vähenemine korteris puudustega ahju olemasolu tõttu. Samale puudusele tuginedes, st ahju lammutamise järgse siseviimistluse hüvitamise kulude nõuet esitades, ei saa hageja nõuda edukalt kahju hüvitamist. 26.Hageja palus kostjatelt välja mõista viivised põhinõudelt 2000 eurot alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates, kui kostjad viivitavad põhinõude tasumisega. Ringkonnakohus rahuldab hageja viivisenõude VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel. Menetluskulude jaotus 27.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis arvestades ka hageja nõudeid ning nende aluseks olevaid asjaolusid, leiab ringkonnakohus, et hageja menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus tuleb jätta 80 % ulatuses kostja kanda, ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud poolte enda kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS 177 lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/

10

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.