1.Daily Real Estate OÜ (hageja) esitas 6. aprillil 2022 Harju Maakohtule hagi MEENED OÜ (kostja) vastu tuvastamaks kostja avaldatud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 10. detsembril 2020 üürilepingu Tallinnas Katusepapi 11 hoones kolmandal korrusel asuvate äriruumide kasutamiseks. Leping sõlmiti tähtajaga kuni 31. detsember 2025. Hageja kui üürnik kohustus omal kulul üüripinna välja ehitama selle
2-22-5065 sihtotstarbeliseks kasutamiseks, s.o toidu käitlemise otstarbel. Üüripind ehitati välja, allüürile anti kokku 11 kööki toidu käitlemiseks.
1.2.Kostja kui üürileandja esitas 3. märtsil 2022 hagejale üürilepingu ülesütlemise hoiatuse. Kostja teatas, et hageja on rikkunud üürilepingu p-e 4.2, 4.3, 9.3 ja 9.8, mistõttu öeldakse üürileping
6.aprillil 2022 erakorraliselt ütles ning suletakse hageja juurdepääs üüripinnale.
1.3.Ülesütlemisavaldust ei või teha pärast mõistliku aja möödumist väidetavast rikkumisest (võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 3). Hageja vaidles vastu ülesütlemisavalduses nimetatud väidetavatele rikkumistele. Kui kostja nimetatud rikkumised ka esineks, poleks need olulised lepingurikkumised, mis takistaksid üürilepingu täitmist ja mis saaksid olla ülesütlemise alus. Kostja lasi hagejal üüripinna välja ehitada ja seda pikka aega kasutada, esitades hagejale üüri- ja kommunaalarveid.
1.4.Hagiavalduses esitas hageja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 2 alusel taotluse hagi tagamise korras reguleerida esialgselt õigussuhet selliselt, et hagejal on kuni kohtuvaidluse jõustunud lahendiga lõppemiseni õigus äriruume kasutada üürilepingus kokku lepitud tingimustel ja korras. Samuti palus hageja kohustada kostjat tagama ruumidele juurdepääs ning hoiduma toimingutest, mis takistavad äriruumide sihtotstarbelist kasutamist. Harju Maakohus rahuldas hagi tagamise taotluse 8. aprilli 2022. a määrusega, reguleerides esialgselt õigussuhet hageja taotletud viisil. Harju Maakohus täiendas 18. aprilli 2022. a määrusega hagi tagamise määrust lausega, et määruse täitmiseks tuleb pöörduda kohtutäituri poole.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja rikkus lepingutingimusi (p-d 4.2 ja 4.3), jättes tegemata ehitamise aluseks olevad ja kehtestatud reeglitele vastavad ehitusprojektid. Seega on valmisehitatud köögid ebaseaduslikud ehitised. Kanalisatsioonis tekkis ummistus (lepingu p 9.3 rikkumine). Hageja ei ole hankinud üüripinna kasutamiseks vajalikke kasutuslubasid (lepingu p 9.8). Kostjale võidakse määrata sunniraha. Üldkasutataval pinnal, sh parklas ja hoone trepikojas on toimunud vargusi ja korrarikkumisi.
3.Harju Maakohus rahuldas 12. veebruari 2024. a otsusega hagi. Maakohus tuvastas, et 3. märtsil 2022 esitatud 10. detsembri 2020. a üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Maakohus jättis
8.ja 18. aprilli 2022. a määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõu tagama kohtuotsuse täitmist.
3.1.Keskse normina kohaldas maakohus VÕS § 313, kontrollides erakorralise ülesütlemise formaalseid ja materiaalseid eeldusi. Ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud, kuid materiaalsed mitte.
3.2.Maakohus tegi ülesütlemise materiaalsete eelduste hindamiseks mh kronoloogilise kokkuvõtte pooltevahelisest suhtlemisest pärast üürilepingu sõlmimist, alates 17. märtsist 2021 kuni 6. aprillini 2022. Pooled on suhelnud trepikojast varastatud maalide ja tööriistade teemal, köökide väljaehitamise teemal, sh asendiplaanide ja jooniste ning ehitusprojektide saatmise küsimustes. Kostja on juhtinud tähelepanu kindlustuslepingu puudumisele ja trepikojas puhtuse hoidmise vajadusele. Kostja on teatanud, et mitmete varguste tõttu lõpetatakse toidukullerite ligipääs majja. Noortekampade tegutsemise tõttu suletakse ööseks ka autovärav. Suheldud on ka kanalisatsioonis tekkinud ummistuse asjus.
3.3.Maakohus leidis, et hageja ei ole täitnud üürilepingu p 4.2, kuid poolte suhtlusest nähtub, et kostja aktsepteeris seda ning küsis aeg-ajalt hagejalt vajalikke dokumente, mida hageja ka esitas. Üürilepingu sõlmimisel teadsid mõlemad pooled, et üüripinnal puudub kasutusluba. Üürilepingu p 4.3 ei sisalda tähtaega, vaid näeb ette, et üürnik tellib esitatud sisekujundusprojekti alusel omal kulul 2(7)
2-22-5065 üüripinnal ehitustööde tegemise vastavalt Eestis kehtivatele nõuetele, sh vajaduse korral taotleb ehitusloa või esitab ehitusteatised ja hangib üüripinna kasutusloa.
3.4.Kostja heitis 27. oktoobril 2021 hagejale ette kanalisatsiooni ummistumist, kuid ei ole seda tõendanud. Samas on hageja vastava kulu kostjale 30. novembril 2021 hüvitanud. Seega ei ole põhjendatud 27. oktoobril 2021 tekkinud ummistust hagejale 3. märtsi 2022. a ülesütlemisavalduses ette heita, sest väidetava rikkumise toimumisest oli selleks ajaks möödunud mõistlik aeg VÕS § 196 lg 3 tähenduses.
3.5.TsMS § 442 lg 5 alusel jääb 8. ja 18. aprilli 2022. a määrustega kohaldatud hagi tagamine tagama kohtuotsuse täitmist.
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Maakohus jättis hindamata, kas kostja esile toodud lepingurikkumised (ehitusprojektide kooskõlastamata jätmine, ehitus- ja kasutusloa taotlemata jätmine jne) võisid olla üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus. Hageja esitas kostjale erinevaid jooniseid, kuid kostja ei ole ehitusekspert ega oska hinnata, kas need vastavad ehitusnõuetele. Maakohus andis vale hinnangu ummistuse tekkimisele. Hageja möönis oma süüd arve tasumisega. Maakohus jättis tähelepanuta kostja seisukohad ja tõendid. Tallinna Linnaplaneerimise Amet teatas järelevalvemenetluse käigus, et saab kaaluda kasutusloata ehitise kasutamise peatamist.
5.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. märtsi 2025. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata ja muutis osaliselt otsuse põhjendusi.
6.1.Vaidlustamata asjaolude järgi tugines kostja ülesütlemisavalduses üürilepingu p-dele 4.2, 4.3, 9.3 ja 9.8, nimetades järgmised kohustused, mille hageja jättis väidetavalt täitmata: (1) esitada 20. detsembril 2020 kostjale kooskõlastamiseks sisekujundusprojekt koos üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku veevarustuse ja kanalisatsiooni-, ventilatsiooni- ja elektrivarustusprojektidega; (2) omal kulul ja riisikol hankida kõik vajalikud kooskõlastused, load (sh kasutusluba) ja ehitustegevuse (vee- ja kanalisatsioonitööd, ventilatsioon, elektrivarustus jne) seaduslikkust kinnitav dokumentatsioon üüripinnal tegutsemiseks; (3) mitte anda üüripinda allüürile toidu käitlemise otstarbel vastuolus kehtivate õigusnormidega; (4) mitte kasutada üüripinnal tehnoloogiat, mis tekitab kanalisatsioonisüsteemi kahjustusi, aga
27.oktoobril 2021 teavitati kanalisatsiooni ummistusest, mille põhjustas üüripinnal tegutsevate köökide tekitatavate toidurasva jääkide vahetu suunamine kanalisatsiooni, mis viitab nende tegevuse mahtu arvestades kohustusliku rasvapüüduri puudumisele.
6.2.VÕS § 196 lg 3 järgse terminiga „mõistlik aeg“ (lepingu võib üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul ülesütlemise alusest teadasaamisest) tähistatakse määratlemata õigusmõistet ja seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades. Kõigi hageja rikkumiste puhul on mõistlik aeg kõnealuses tähenduses mitte pikem kui kolm kuud alates vastavast rikkumisest teadasaamisest. Sarnaselt on Riigikohtu praktikas peetud kolme kuud mõistlikuks, et teatada lepingurikkumisel rajanevast leppetrahvi nõudest, ning samuti on nii pikaks hinnatud aega, mil hakkab kulgema kohustuse rikkumisel rajaneva kahjuhüvitise nõude aegumistähtaeg.
3(7)
2-22-5065
6.2.1.Kohustuse rikkumist (1) väites tugineb kostja üürilepingu p-le 4.2, mille täitmise ajaks leppisid pooled kokku 20. detsembri 2020. Samast ajast pidi kostjale olema teada, et hageja ei ole kohustust kohaselt täitnud. Järelikult möödus mõistlik aeg sel alusel lepingu ülesütlemiseks 20. märtsil 2021.
6.2.2.Kohustuse rikkumine (2) puudutas üürilepingu p 4.3 järgset kohustust, mille täitmise tähtaega pooled kokku ei leppinud. Ringkonnakohtu hinnangul pidi hageja ehitamiseks vajalike eeldokumentide vormistamise kohustuse täitma hiljemalt 1. märtsil 2021 ja mõistlik aeg sama puuduse tõttu üürilepingu ülesütlemiseks möödus 1. juunil 2021. Hageja pidanuks täitma kasutusloa hankimise kohustuse 20. juunil 2021 ja kostja saanuks selle puudumise tõttu üürilepingu kehtivalt üles öelda kuni 20. septembrini 2021. Maakohtu tuvastatud asjaoludest poolte suhtluse kohta nähtub lisaks, et pooled vahetasid e-kirju hageja esitatavate dokumentide teemal viimati 2021. a juunis. Ka selles osas möödus kolme kuu pikkune mõistlik aeg – puhuks, kui kostja leidis talle esitatud dokumendid olevat oluliste puudustega või muul viisil ebakohased – sama aasta septembris.
6.2.3.Rikkumise (3) kohta järeldas ringkonnakohus, et kostja teadis üüripinna allüürile andmisest toidu käitlemise otstarbel hiljemalt 20. aprillil 2021. Kostjale pidi 20. juunil 2021 olema arusaadav, et selliseks kasutuseks ei ole hageja esitanud asjakohast luba, st kasutamine võib toimuda vastuolus õigusnormidega. Järelikult möödus rikkumisele (3) tugineva ülesütlemisavalduse esitamise mõistlik aeg 20. septembril 2021.
6.2.4.Rikkumise (4) juures nõustus ringkonnakohus maakohtuga, et sel alusel ülesütlemine on hilinenud. Eespool hinnatud mõistliku aja pikkusest lähtudes saanuks kostja kirjeldatud alusel lepingu üles öelda eelkõige kuni 27. jaanuarini 2022. Isegi kui lähtuda ajast, mil kostja arvates olid selged nii ummistuse põhjustaja kui ka tekkinud kahju suurus, st 4. novembrist 2021, möödunuks kolme kuu pikkune mõistlik aeg 4. veebruaril 2022.
6.3.Hageja esitas ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude ja maakohus rahuldas selle. Ülesütlemise aluse puudumise korral on ülesütlemine tagajärjetu (toimetu), mitte tühine. Lepingu ülesütlemine võib ülesütlemise eelduste puudumise korral olla tühine, kui sellise tagajärje näeb ette seadus (RKTKo 10.02.2021, 2-19-9679/27, p 13). Praegusel juhul tuvastatud ülesütlemise aluste puudumise tagajärjena seadus tühisust ette ei näe. Küll aga järeldas maakohus kokkuvõttes õigesti, et kostja ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi. Hageja tahe on arusaadav ja hagi rahuldanud maakohtu otsuse resolutsiooni on mõistlikult tõlgendades võimalik ka sellisena mõista (vt sarnaselt RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-5-13, p 18). Hageja valitud veidi ebatäpne sõnastus ei põhjusta raskusi otsuse täitmisel, sest maakohus jättis otsuse täitmise tagamiseks jõusse hagi tagamise abinõud. Hagi tagamise korras on hagejal õigus üüripinda kasutada üürilepingus kokku lepitud tingimustel ja korras, sh peab kostja tagama juurdepääsu ja ta peab hoiduma toimingutest, mis takistavad üüripinna sihtotstarbelist kasutamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes tühistada ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse, samuti hagi tagamise abinõu. Kostja palus jätta hagi uue otsusega rahuldamata või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Riigikohus on leidnud, et leppetrahvist teatamise mõistlik aeg on kuus kuud (RKTKo 12.10.2023, 2-21-7989/94), mitte kolm kuud. Seega oleks kanalisatsioonisüsteemi ummistust puudutava rikkumise puhul mõistlik aeg möödunud alles 27. aprillil 2022 ja ülesütlemine jäi mõistliku aja piiridesse.
4(7)
2-22-5065 Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et kostja pikendas korduvalt lepingus fikseeritud tähtaegasid ehitusdokumentatsiooni ning ehitus- ja kasutusloa saamiseks hagejalt. Seda viimati 28. novembril 2021, kui kostja palus kasutusloa esitada hiljemalt 12. detsembril 2021. Samuti andis kostja üürilepingu ülesütlemise hoiatuses veel ühe kuu pikkuse tähtaja lepinguliste kohustuste täitmiseks. Seega on ka rikkumiste 1–3 korral ülesütlemisavaldus esitatud mõistliku aja jooksul VÕS § 196 lg 3 tähenduses.
8.Hageja vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata. Kohtud on õigesti leidnud, et üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused ei olnud täidetud. Kassatsioonkaebuses väidab kostja esimest korda, et ta on andnud hagejale täiendavaid tähtaegasid kohustuse täitmiseks VÕS § 114 lg 1 alusel. Need seisukohad on hilinenud. Kostja käsitluse kohaselt võiks ta anda hagejale kogu aeg uusi tähtaegasid kohustuste täitmiseks, ilma et mõistlik aeg VÕS § 196 lg 3 tähenduses hakkaks üldse kulgema. Kostja tegevusest nähtus, et tal ei ole tahet lepingut üles öelda, sest vastavat tahteavaldust ei tehtud mõistliku aja jooksul rikkumisest teadasaamisest. Hageja palub enda kasuks välja mõista kassatsioonimenetluses tekkinud lepingulise esindaja kulud 936 eurot (koos käibemaksuga) ja seadusjärgse viivise nimetatud summalt.
9.Riigikohtus asja arutanud tsiviilkolleegiumi kolmeliikmeline kohtukoosseis andis asja 10. oktoobri 2025. a määrusega kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks VÕS § 196 lg 3 kohaldamisel lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Kostja kassatsioonkaebuse lahendamine sõltub sellest, kas kostjal kui üürileandjal oli õigus poolte sõlmitud äriruumi üürileping üles öelda või oli lepingu ülesütlemise õigus lõppenud mõistliku aja möödumise tõttu.
12.Üürilepingu kui kestvuslepingu võimaldab VÕS § 313 lg 1 kummalgi poolel erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel. VÕS § 196 lg 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. VÕS § 196 lg 3 kehtib ka üürilepingu ülesülemise korral. VÕS § 196 lg 3 peamine eesmärk on saavutada mõistliku aja möödudes õigusrahu. Kahjustatud isikul tuleb seetõttu mõistliku aja jooksul otsustada, kas kasutada õiguskaitsevahendit ning anda sellest lepingut rikkunud poolele ka teada, et viimase jaoks oleks selge, kas leping kehtib edasi, st kas jätkata lepingu täitmist või mitte (vrd RKTKo 17.12.2012, 3-2-1-157-12, p 16 mõistliku aja kohta lepingust taganemise avalduse tegemisel VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel).
13.Terminiga „mõistlik aeg“ tähistatakse määratlemata õigusmõistet ning seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades (vrd RKTKo 12.10.2023, 2-21-7989/94, p 22 leppetrahvinõudest teatamise mõistliku aja kohta VÕS § 159 lg 2 tähenduses). Kohus peab kõiki asjas esile toodud asjaolusid arvestades võtma seisukoha, millise aja jooksul võis samas olukorras olev lepingut rikkunud poolega sarnane mõistlik isik mõistlikult eeldada, et kahjustatud pool võib lepingu üles öelda (samamoodi RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432/108, p 18.5 lepingust taganemise kohta).
5(7)
2-22-5065
14.Ringkonnakohus on praeguses vaidluses seega õigesti leidnud, et mõistliku aja mõistet tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades. Seejärel on ringkonnakohus aga eelneva järeldusega vastuolus ja ekslikult üldistavalt viidanud mh Riigikohtu sarnasele praktikale leppetrahvinõudest teatamise mõistliku aja ning kohustuse rikkumisel rajaneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaja alguse kohta, leides, et kõigi praeguste rikkumiste korral on mõistlik aeg kolm kuud rikkumisest teadasaamisest. Mõistliku aja määramisel ei saa automaatselt lähtuda Riigikohtu varasemas praktikas teistsugustel asjaoludel leitud mõistliku aja pikkusest. Samal põhjusel ei nõustu kolleegium kassatsioonkaebuse väitega, et mõistliku aja hindamisel tuleb lähtuda Riigikohtu 12. oktoobri 2023. a otsusest tsiviilasjas nr 2-21-7989/94. Riigikohus on selle konkreetse juhtumi korral pidanud põhjendatuks ringkonnakohtu seisukohta, et mõistlik tähtaeg leppetrahvinõudest teatada oli kuus kuud ning et aasta oma nõudest teatamiseks ja selle esitamiseks oli ebamõistlikult pikk aeg.
15.Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu põhjendusi, miks oli praegusel juhul üürileandja jaoks just kolm kuud piisav aeg, et kõikide rikkumiste asjaolusid hinnata ja oma võimalusi kaaluda, sh asjatundjaga nõu pidada. Taganemisavalduse tegemise mõistliku aja hindamisel tuleb arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid (VÕS § 7 lg 2). Arvestada tuleb ka poolte läbirääkimiste pidamisele kulunud ajaga, mis tuleb üldjuhul jätta mõistliku aja hulka arvamata, st selle võrra pikeneb taganemise aeg (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432/108, p 18.5). Eelnenu kehtib ka üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemise mõistliku aja hindamisel.
16.VÕS § 196 lg-s 3 sätestatud tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg (sama nt RKTKo 25.03.2026, 2-20-13892/69, p 14 ja RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432/108, p 18.4 lepingust taganemise mõistliku aja kohta). VÕS § 196 lg 3 järgse mõistliku aja möödalaskmisest tuleneb õiguse (praegu äriruumi üürilepingu ülesütlemise õiguse) kaotamine. Kui lepingut rikkunud poolel tekib kahjustatud isiku käitumist tervikuna arvestades õigustatud ootus, et lepingut enam üles ei öelda (vrd RKTKo 12.10.2023, 2-21-7989/94, p 22 VÕS § 159 lg 2 järgse mõistliku aja kohta), siis on kahjustatud isik pärast seda lepingut üles öeldes käitunud vastuoluliselt.
17.Seega on ringkonnakohus kokkuvõttes kohaldanud valesti VÕS § 196 lg-t 3 ja jätnud otsuse ka olulises ulatuses põhjendamata, mis võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. See on alus, et ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks.
18.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama mh ka järgmist.
18.1.Praeguses asjas üürnikule etteheidetud rikkumised olid erinevat laadi. Nii on kanalisatsioonitorude ummistus olnud kohtute tuvastatu kohaselt ühekordne rikkumine, kuid teised üürnikule etteheidetud lepinguliste kohustuste rikkumised (projektide, erinevate lubade esitamata jätmine jm) on olnud kestva iseloomuga. VÕS § 196 lg 3 järgne mõistlik aeg võib olla erinevate rikkumiste korral erinev. Ühekordse rikkumise korral võib mõistlik aeg olla eelduslikult lühem kui kestva rikkumise korral. Lisaks tuleks iga rikkumise puhul hinnata mõistliku aja pikkust eraldi.
18.2.VÕS § 196 lg 3 järgse mõistliku aja määramisel tuleb mh arvestada ka sellega, kas kostja andis hagejale täiendavaid tähtaegu kohustuste täitmiseks. Kolleegium on seisukohal, et kahjustatud lepingupool ei kaota äriruumi üürilepingu ülesütlemise õigust, kui ta on andnud tulemuseta jäänud tähtaja rikkumine kõrvaldada ning ta ei esita kohe pärast tähtaja möödumist ülesütlemisavaldust. Täiendava tähtaja andmist võimaldavate sätete eesmärk ei ole piirata täiendava tähtaja andnud kahjustatud isiku õigusi. Ei ole välistatud anda mitu täiendavat tähtaega ilma lepingu ülesütlemise õigust kaotamata. 6(7)
2-22-5065
18.3.Asja uuel läbivaatamisel on vajalik võtta seisukoht ka maakohtu määratud hagi tagamise abinõu kohta. Kolleegium on seisukohal, et kui kohus rahuldab äriruumi üürilepingu ülesütlemise tagajärjetuse (toimetuse) tuvastamise hagi, saavad pooled lähtuda sellest, et nende vahel jätkub senine lepinguline õigussuhe ja üürileping kehtib edasi (kui see ei ole vahepeal lõppenud muul põhjusel, nt tähtaja möödumise tõttu). Kuna üürilepingu ülesütlemise tagajärjetusele tugineva tuvastushagi rahuldavat kohtuotsust ei saa sundtäita, siis ei saa ka jätta hagi tagamise abinõusid jõusse otsuse täitmise tagamiseks.
19.Kolleegium märgib lõpetuseks järgmist. Hageja esitas praeguses tsiviilasjas üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamise nõude ning maakohus rahuldas selle esitatud kujul. Nõustumisväärne on ringkonnakohtu seisukoht, et kui ülesütlemise alust ei ole, on ülesütlemine tagajärjetu (toimetu), mitte tühine (vt ka RKTKo 10.02.2021, 2-19-9679/27, p 13 ja seal viidatud varasem praktika). Lepingu ülesütlemine võib ülesütlemise eelduste puudumise korral olla tühine, kui sellise tagajärje näeb ette seadus. Näiteks võib üürilepingu ülesütlemine olla tühine VÕS § 325 lg 5 järgi, kui see ei ole tehtud sama paragrahvi lg-tes 1–4 sätestatud nõudeid järgides. Praeguses vaidluses ei ole sellist tühisuse alust tuvastatud. Seega olnuks maakohtul õiguslikult korrektne tuvastada, et kostja ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud; viidatud eksimus ei ole siiski otsuse tühistamise alus (vrd RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-5-13, p 18).
20.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg 6 järgi ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.