Kohtulahend

üürnike koosluse ja üüritaseme saavutamisele, misjärel tuli hooned müüa spetsialiseerunud kinnisvarafondidele. Saadud vahendite arvel pidi ettevõtja vähendama osaliselt laenukoormust, osaliselt kasutama vahendeid uute ehituste finantseerimiseks. AS SEB Pank kasuks hüpoteekidega koormatud Kesk tee 10 ja 12 kinnistute müügihinnast pidi jääma 15% ettevõtjale teiste panga kasuks koormatud kinnistute väärtustamiseks. Saneerimiskava teine etapp pidi koosnema Jüri Tehnopargis uute hoonete ehitamisest, väljaüürimisest ja müügist (aastatel 2012-2014). Kolmas etapp kujutas aga endast üleminekut normaalsele tootmistsüklile. Saneerimisperioodi lõpuks pidi kõigil võlausaldajatel olema võimalik saavutada nõuete rahuldamine. Senise saneerimismenetluse jooksul on AS Kodu Grupp realiseerinud vaid väikese osa oma varast ning ka selle vara realiseerimise korral on kaasnenud pikad viivitused ja madal müügihind, millest ei piisanud saneerimiskava järgsete maksete tasumiseks. Arvestades seniseid viivitusi ja raskusi vara müügil ei ole põhjust arvata, et edaspidi tulemused märkimisväärselt paraneksid. Samuti tuleb arvestada, et varade müügi viibimine ja laenude hilisem tagastamine toob endaga kaasa oluliselt suuremad intressimaksed, kui saneerimiskavas ettevõtja poolt tegelikult on arvestatud ning nende tasumine ei ole ettevõtjale ilmselgelt jõukohane, kuna seniajani ei ole suudetud tasuda isegi kavajärgseid intressimakseid. Kirjeldatud asjaoludest nähtub, et AS Kodu Grupp ei ole täitnud saneerimiskavast tulenevaid kohustusi olulisel määral ning on ilmne, et ettevõtja ei suuda saneerimiskavaga võetud kohustusi täita, mistõttu esineb alus saneerimiskava tühistamiseks. Nii näiteks pidi AS Kodu Grupp realiseerima Kesk tee 10 ja 12 kinnistud ning AS-le SEB Pank tagastama laenu ja tasuma intressid juulis 2011. Tegelikult realiseeriti vara ning tehti maksed alles 03.11.2011 (saneerimiskava kohaselt jäeti müügihinnast 15% AS-le Kodu Grupp teiste AS SEB Pank kasuks koormatud kinnistute väärtustamiseks). Kesk tee 14 kinnistu pidi realiseeritama ning AS-le SEB Pank tagastatama laen ja intressid augustis 2012. Samuti nägi saneerimiskava ette Kesk tee 14 krundile ehituse, et väärtustada AS SEB Pank kasuks koormatud kinnistut, kuid tegelikkuses ehitustegevust krundil ei toimunud, kuna AS-l Kodu Grupp puudusid selleks rahalised vahendid. Nimetatud vara realiseeriti ning tehti maksed alles 10.05.2013 ning AS-le SEB Pank tagastati vaid 220 000 eurot (3 442 252 krooni), kuigi saneerimiskava kohaselt tuli tasuda 3 000 000 krooni laenu ning 3 148 877 krooni intresse. Kesk tee 17 kinnistu tuli realiseerida ning AS-le SEB Pank laen tagastada ja tasuda intressid novembris 2012. Samuti nägi saneerimiskava ette ka Kesk tee 17 krundile ehituse, mida tegelikkuses ei toimunud, sest raha selleks ei olnud. Nimetatud vara on senini realiseerimata. 19.02.2014 on küll allakirjastatud võlaõiguslik müügileping, mille kohaselt oli asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks 19.05.2014, kuid tegelikkuses ei ole tänaseni lepingut sõlmitud. Samuti on müügihinnaks kokku lepitud 510 000 eurot (7 979 766 krooni), kuigi saneerimiskava kohaselt tuli tagastada 8 000 000 krooni laenu ning 677 978 krooni intresse. Ka Roheline aas 14 ehitis tuli realiseerida ja laen koos intressidega pangale tasuda märtsis 2013. Tegelikult on nimetatud vara realiseerimata ning juba üle aasta on tagastamata AS-le SEB Pank saneerimiskava järgne laenumakse 6 380 000 krooni ning intressimakse 787 304 krooni. Vastavalt kassavoogudele pidi AS Kodu Grupp realiseerima JTPII hulka kuuluvad kaks kinnistut ja tagastama laenu ja tasuma intressid vastavalt septembriks 2013 ning aprilliks 2014. Ka neid kinnistuid ei ole senini realiseeritud ja nende eest on tagastamata AS-le SEB Pank saneerimiskava järgsed laenumaksed ligikaudu 7 miljonit krooni ning intressimaksed ligikaudu 2 miljonit krooni. Saneerimisnõustaja aruanne Saneerimisnõustaja 17.09.2014 aruande kohaselt tasus AS Kodu Grupp jooksvaks majandustegevuseks hädavajalikke nõudeid (elekter, vesi, küte, gaas, haldus, reklaam, raamatupidamine vms) 100% ulatuses 60 päeva jooksul saneerimiskava kinnitamisest; 03.11.2012 võõrandati Kesk tee 10 ja Kesk tee 12 kinnistud koos hoonetega koguhinnaga 2 130 000 eurot, kinnistute müügist saadud vahenditest tasuti 85% (1 810 500 eurot) vastavalt saneerimiskavale AS-le SEB Pank;

03.11.2012 võõrandati kinnistud Kesk tee 27 ja 30 hinnaga 302 219 eurot, tehingule andis oma nõusoleku AS Kodu Grupp saneerimiskava võlausaldajate toimkond, sh ka AS SEB Pank; 10.05.2013 võõrandati kinnistu Kesk tee 14 hinnaga 264 000 eurot, kinnistu müügihinnast tasuti 100% (220 000 eurot) vastavalt saneerimiskavale AS-le SEB Pank, tehingule andis oma nõusoleku saneerimiskava võlausaldajate toimkond, sh AS SEB Pank; 13.11.2013 võõrandati kinnistu Kesk tee 28 müügihinnaga 272 842, 80 eurot, tehingule andis oma nõusoleku saneerimiskava võlausaldajate toimkond, sh AS SEB Pank. 06.11.2013 sõlmis AS Kodu Grupp notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe kinnistute Kesk tee 36, Kesk tee 38 ja Kesk tee 40 võõrandamiseks OÜ-le Vabriku Invest koguhinnaga 520 842 eurot. OÜ Vabriku Invest on tasunud ostuhinnast 4000 eurot AS-le Kodu Grupp ja notari deposiitkontole 39 404 eurot. Ülejäänud ostuhind (koos intressiga 8% aastas) kuulub tasumisele asjaõiguslepingu sõlmimisel, mille pooled on planeerinud sõlmida 2014.a jooksul. 19.02.2014 sõlmis äriühing notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe kinnistu Kesk tee 17 võõrandamiseks B.H.Techno Kesk tee 17 Arendus OÜ-le hinnaga 612 000 eurot. Ostja OÜ tasus 10% ostuhinnast notari deposiitkontole. Asjaõiguslepingu sõlmimine on planeeritud 2014.a septembri lõpuks. 07.03.2014 sõlmis äriühing notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe kinnistu Kesk tee 29 võõrandamiseks KT 29 Arenduse OÜle hinnaga 165 000 eurot (koos intressiga 8% aastas), 10% ostuhinnast tasus ostja notari deposiitkontole, asjaõiguslepingu sõlmimine on planeeritud 2014.a lõpuks. Roheline Aas 14 kinnistu omandamiseks 420 000 euro eest esitas pakkumuse Broldal Holding OÜ. Viidatud kinnistu müük sõltub Tallinna Linnavalitsusest, kellele on saadetud kohtumäärus Euler Hermes Kreditversicherungs-Aktiengesellschaft Eesti filiaali keelumärke kustutamiseks. Tänaseni ei ole linnavalitsus erastamistoiminguid lõpule viinud, mistõttu ei ole osutunud võimalikuks vara võõrandada. Äriühingu juhataja kinnitusel tehakse tehing esimesel võimalusel. AS Kodu Grupp aktsionärid omavad äriühingu vastu nõudeid 664 885, 02 euro ulatuses, mille osas nad on kinnitanud, et vajadusel on võimalik paigutada nõuded AS Kodu Grupp aktsiakapitali. Selliselt on võimalik vähendada AS Kodu Grupp saneerimiskava järgseid võlgnevusi 11,5% võrra ning saneerimiskava täitmist oluliselt kiirendada. Saneerimise alguse seisuga oli AS Kodu Grupp kohustuste kogusumma kõikide võlausaldajate ees (sh äriühingu enda aktsionäride nõuded) 9 101 726 eurot. Saneerimiskava järgsete kohustuste summa, arvestades võõrandatud vara, on 6 391 632 eurot, äriühing on vähendanud põhiosas kohustusi 2 710 094 euro võrra ehk 29,8% põhikohustustest, saneerimiskava kohaselt oleks äriühing pidanud vähendama kohustusi 3 776 164 euro võrra ehk 41,5% põhikohustustest. Seega ei ole äriühing suutnud täita saneerimiskavast tulenevaid põhikohustusi 1 066 070 euro võrra ehk 28,2% võrra. Saneerimiskava järgsete kohustuste summa, arvestades võõrandatud kinnistuid ja võõrandamiseks sõlmitud võlaõiguslikke kokkuleppeid, on 5 792 632 eurot, äriühing on vähendanud põhiosas kohustusi 3 309 094 euro võrra ehk 36,4% põhikohustustest, saneerimiskava kohaselt oleks äriühing pidanud vähendama kohustusi 3 776 164 euro võrra ehk 41,5% põhikohustustest. Saneerimiskavast tulenevaid kohustusi ei ole suudetud täita 467 070 euro ehk 12,4% osas. Saneerimiskava järgsete kohustuste summa, arvestades võõrandatud kinnistuid, võlaõiguslikke kokkuleppeid ja kinnistute võõrandamiseks esitatud pakkumisi, on 5 282 632 eurot, äriühing on vähendanud põhiosas kohustusi 3 819 094 euro võrra ehk 42% põhikohustustest, saneerimiskava kohaselt oleks äriühing pidanud vähendama kohustusi 3 776 164 euro võrra ehk 41,5%

põhikohustustest. Sellisel juhul on äriühing täitnud kohustusi 42 930 euro ehk 1,1% võrra rohkem kui saneerimiskavas ette nähtud. Kuna sõlmitud võlaõiguslikud lepingud (mille puhul on 10% ostuhinnast tasutud notari deposiitkontole) ning konkreetsed tegevused ja kulud projekteerimisel annavad aluse eeldada, et viidatud kinnistud võlaõigusliku lepingu sõlminud ostjale ka võõrandatakse, on äriühing oma kohustuste täitmisega saneerimiskavast maas vaid 12,4 %. Kuigi tuleb tõdeda, et 12,4 % suurune kohustuste mittetäitmine on tähelepanuväärne, ei saa seda ilmtingimata tõlgendada saneerimisseaduse alusel kui saneerimiskavast tulenevate kohustuste oluliseks mittetäitmiseks. Saneerimiskava tühistamise korral järgneb suure tõenäosusega äriühingu pankrot, kus äriühingu varad võõrandatakse kiirmüügi korras. Saneerimiskava kohaselt kuulub lisaks põhinõudele AS-le SEB Pank tasumisele ka intress 757 284 eurot. Pankrotimenetluse korral kaotab AS SEB Pank osaliselt intressid. Samuti jäävad suure tõenäosusega teiste äriühingu tagamata võlausaldajate nõuded varade kiirmüügi korral osaliselt rahuldamata, kuna pankrotimenetluses müüakse äriühingu vara oluliselt alla turuhinna, mistõttu ei pruugi varade müügist saadud rahalistest vahenditest jätkuda võlausaldajate tagamata nõuete rahuldamiseks. Kokkuvõtteks leidis saneerimisnõustaja, et saneerimine võib tuua kaasa paremaid tagajärgi ehk nõuete rahuldamist suuremas osas kui pankrotimenetlus. AS Kodu Grupp seisukoht AS Kodu Grupp vaidles kohtuistungil avaldusele vastu. Saneerimiskava sai tehtud viieks aastaks ja selle aja peale ei saa kõiki asju prognoosida, s.o millist krunti ja millal müüa. Äriühing eeldas, et saab võõrfinantseeringuid, kuid keegi ei soovi raha anda. Aasta lõpuks ollakse pangaga nullis. Järgmise aasta kevadel on võimalik olemasolevate varade baasil teha refinantseerimist ja minna tagasi tavapärasesse majandustsüklisse.

Esimese astme kohtu määrus Harju Maakohus jättis AS SEB Pank avalduse rahuldamata. Kohus asus seisukohale, et puudub õiguslik alus saneerimiskava tühistamiseks. Saneerimiskava järgsete kohustuste täitmine, arvestades tänaseks võõrandatud kinnistuid ja nende võõrandamiseks sõlmitud võlaõiguslikke kokkuleppeid, on vähendanud põhiosas kohustusi 3 309 094 euro ehk 36,4% võrra. Saneerimiskava kohaselt oleks äriühing pidanud vähendama kohustusi 3 776 164 euro võrra ehk 41,5% põhikohustustest. Sõlmitud võlaõiguslike lepingute puhul on 10% ostuhinnast juba tasutud notari deposiitkontole ning konkreetsed tegevused ja kulud annavad aluse eeldada, et viidatud kinnistud võlaõigusliku lepingu sõlminud ostjale ka võõrandatakse. Eeltoodust tulenevalt ei saa AS Kodu Grupp saneerimismenetluses öelda, et ettevõtja ei täida saneerimiskavast tulenevaid kohustusi olulisel määral. Varade realiseerimise viivitused ja madal müügihind on seotud asjaoluga, et makromajanduslik taastumine viimase nelja aasta jooksul ei ole kulgenud Eestis oodatud tempos (2013.a Eesti majanduskasv praktiliselt seiskus, 2014.a on kasv minimaalne). Vaatamata AS Kodu Grupp saneerimismenetluses saneerimiskava täitmisel esinenud raskustele ei ole ilmne, et ettevõtja ei suuda saneerimiskavast tulevaid kohustusi täita. AS SEB Pank on andnud kõikidele AS Kodu Grupp kinnistute müükidele heakskiidu, sh ka siis, kus kinnistud müüdi alla saneerimiskavas sätestatud hinna. Saneerimismenetluse jätkamine toob kaasa nõuete rahuldamise suuremas osas, kui saneerimismenetluse lõpetamisel vara kiirmüügi korras müümisel pankrotimenetluses. Maakohus asus seisukohale, et võlausaldajate, sealhulgas AS SEB Pank huvides on jätkata AS Kodu Grupp saneerimismenetlust.

Määruskaebus AS SEB Pank palub maakohtu määruse tühistada ning uue määrusega rahuldada AS SEB Pank avaldus ja tühistada AS Kodu Grupp saneerimiskava. AS SEB Pank jääb selle juurde, et AS Kodu Grupp ei ole täitnud saneerimiskavast tulenevaid kohustusi olulisel määral ning on ilmne, et ettevõtja ei suuda saneerimiskavaga võetud kohustusi täita, mistõttu esineb alus saneerimiskava tühistamiseks. Maakohus on põhjendamatult kohustuste täitmise määra arvestamisel võtnud arvesse ka sõlmitud võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille alusel pole saneeritavale ettevõtjale, sh võlausaldajatele veel raha laekunud ning ei saa olla ka kindel, et nimetatud raha üldse laekub. Saneerimiskavas ei ole ette nähtud võlaõiguslike lepingute sõlmimine, vaid võlausaldajate nõuete rahuldamine, mida aga võlaõiguslike lepingute alusel ei toimu enne, kui on täidetud lepingus kokkulepitud tingimused ning on tasutud raha. Põhjendatud ei ole arvestada vaid saneeritava ettevõtte poolt täidetud kohustuste määra, võrreldes saneerimiskavaga, vaid arvesse tuleb võtta ka seda, mitu kinnisasja on arvuliselt võõrandatud ning mitu kinnistut on võõrandamata (sh võlausaldajale saneerimiskavas ettenähtud makse tegemata) ning viivituste pikkust. Samuti tuleb arvestada, et kohustuste täitmise määra sellises ulatuses tingib eelkõige asjaolu, et saneerimismenetluse alguses on võõrandatud kinnistud, millel asusid lõpetatud ning väljaüüritud ehitised, mis on oluliselt väärtuslikum ja likviidsem vara kui alles jäänud arendamata maatükid. Lisaks tuleb arvestada, et saneeritav ettevõte pidi Kesk tee 10 ja 12 vara müügist saadud rahast hakkama arendama ülejäänud kinnisasju, et nende väärtust tõsta ja seeläbi muuta võimalikuks ka tagamata võlausaldajate nõuete rahuldamine. Kuna arendustegevust ei ole toimunud (ilma kinnistuid väärtustamata ei ole võimalik rahuldada pandiga tagamata nõudeid, kuna kogu vara müügist saadud raha tuleb tasuda pandipidajale) ning olemasolevate varade müük on toimunud märkimisväärsete viivitustega, mis suurendab omakorda saneeritava ettevõtte intressikulu, siis on ilmselge, et ettevõtja ei suuda saneerimiskavast tulenevaid kohustusi täita. On ilmne, et ettevõtja ei suuda müüa 2015.a Kesk tee 1 ja 2 kinnistuid arendamata kujul hinnaga vastavalt 96 miljonit ja 200 miljonit krooni, mistõttu on selge, et ei suudeta rahuldada ka pandiga tagamata võlausaldajate nõudeid. Sisuliselt on saneerimine kujunenud lihtsalt panditud vara võõrandamisega viivitamiseks. Vastused kaebusele AS Kodu Grupp ja saneerimisnõustaja vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta maakohtu määruse muutmata ning kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav määrus tuleb menetlusõiguse normide rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5 ja § 659 ning § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata uueks lahendamiseks maakohtule. TsMS § 463 lg 2 järgi kohaldatakse määrusele vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Kirjalik määrus, mille peale saab esitada määruskaebust, peab sisaldama muuhulga ka põhjendusi, millest nähtuks, kuidas on kohus järeldusteni jõudnud, nimetades ühtlasi õigusaktid, millest kohus juhindus (TsMS § 465 lg 2 p 8). Seega tuli ka praegusel juhul maakohtul oma seisukohti põhjendada, sealhulgas selgitada, miks ta ei nõustu AS SEB Pank avalduses sisalduva käsitlusega ettevõtja poolt saneerimiskava olulisest rikkumisest. Kohus, tuginedes üksnes vara müüki (ja vara müümiseks sõlmitud võlaõiguslikke kokkuleppeid) puudutavatele andmetele, leidis, et on piisav alus järeldada ettevõtja saneerimismenetluse edukust

(kohtu arvates ei saa öelda, et ettevõtja ei täida saneerimiskavast tulenevaid kohustusi olulisel määral). Seejuures on kohus leidnud, et viivitused vara realiseerimisel ja madal müügihind on seotud asjaoluga, et makromajanduslik taastumine viimase nelja aasta jooksul ei ole kulgenud Eestis oodatud tempos. Vaatamata sellele, et AS SEB Pank on toonud avalduses välja hulgaliselt saneerimiskava rikkumisi, ei ole maakohus oma seisukohta nende osas väljendanud ega põhjendanud, miks ta ei nõustu võlausaldaja käsitlusega, et tegemist on saneerimiskavast tulenevate kohustuste olulise rikkumisega. Maakohus ei võrrelnud saneerimiskava tegelikku sisu selle täitmise kohta esitatud andmetega. Maakohus on küll konstateerinud, et saneerimismenetluse jätkamine toob kaasa nõuete suuremas osas rahuldamise kui vara müümine pankrotimenetluses, kuid ei ole ka seda mingil viisil põhjendanud. Samas on kohus leidnud, et praegune menetlus on muuhulgas ka AS SEB Pank huvides, arvestamata, et pank ise arvab teisiti. Maakohus ei ole püüdnud oma seisukohta loogiliselt selgitada ega põhjendada, miks ei ole õiged AS SEB Pank avalduses märgitud väited selle kohta, et ettevõtja ei ole täitnud saneerimiskavas sisalduvatest kohustustest muuhulgas ka neid, mis ei seisnenud vahetult vara müügis, kuid mis olid vajalikud vara väärtuse suurendamiseks (ja kõrgema müügihinna saamiseks). Eeltoodust nähtuvalt on maakohus määruse tegemisel lähtunud üksnes saneerimisnõustaja aruandest, jättes täielikult käsitlemata AS SEB Pank avalduses väljendatu ning kaalumata väited, millega pank on põhjendanud saneerimiskava tühistamist. Kontrollitavast kohtumäärusest ei selgu, millest maakohus järeldas, et AS Kodu Grupp saneerimismenetlus on olnud edukas ning et saneerimiskava tühistamiseks puudub õiguslik alus. Kolleegiumi arvates on ebapiisav ainult saneerimisnõustaja aruandes märgitu refereerimine ja selles toodud järelduste kordamine. Lisaks saneerimisnõustaja aruandele tuleb hinnata ka teisi tõendeid. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus hindama saneerimiskava täitmist reaalselt sooritatud tehingute ja toimingute põhjal ning tuvastama, kas saneerimiskavast tulenevaid kohustusi on täidetud sel määral, et saneerimiskava tühistamine saneerimisseaduse § 51 lg 1 p-de 2 ja 3 järgi oleks välistatud. Pealegi on ka saneerimisnõustaja oma aruannetes märkinud, et äriühing ei ole suutnud täita saneerimiskavast tulenevaid kohustusi. Ühtlasi tuleb kaaluda, kas on mõistlik ja põhjendatud arvestada kohustuste täitmise määra ja tähtaegade osas ka neid kokkuleppeid ja pakkumusi, mille puhul ei ole tehingu lõplik tegemine veel teada. Maakohus ei ole ka analüüsinud, kuidas AS Kodu Grupp on kinni pidanud saneerimiskavas ette nähtud kinnisvara arendamisest, sest hoonestatud kinnistute (Kesk tee 1 ja 2) müügist saadavate vahenditega oli kavas rahuldada pandiga tagamata võlausaldajate nõuded. Saneerimisnõustaja aruandest nähtub, et äriühing on tegelenud vaid kinnistute võõrandamisega, kuigi saneerimiskavas nähti ette aastatel 2012-2014 uute hoonete ehitus, väljaüürimine ja müük. Lisaks nähti saneerimiskavas ette, et saneerimisperioodi viimases etapis (aastatel 2014-2015) läheb äriühing üle normaalsele tootmistsüklile, milleks on kinnistute väärtustamine hoonete ehitamisega ja seejärel nende väljaüürimine, mitte üksnes maatükkide müük. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jäävad TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada, lähtudes asja lahendamise tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes

/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.