lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
Kohtulahendid/3-2-1-12-15

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 29.04.2015

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-12-15
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
29.04.2015
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2339
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
ARKAADIA HALDUSE AS10257154(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number

3-2-1-12-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. aprill 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Jaak Luik ja Henn Jõks

Kohtuasi

Kalev Piksi hagi ARKAADIA HALDUSE AS vastu 1631 euro 21 sendi nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-41049

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kalev Piksi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1631 eurot 21 senti

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Hageja Kalev Piks, esindaja vandeadvokaat Anu Vilt Kostja ARKAADIA HALDUSE AS (registrikood 10257154), esindaja vandeadvokaat Veiko Viisileht

Asja läbivaatamise kuupäev

30. märts 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-41049 ja Tartu Maakohtu 29. jaanuari 2014. a otsus samas asjas. Tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
3.Tagastada Kalev Piksile kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Kalev Piks (hageja) esitas 4. septembril 2013 hagi ARKAADIA HALDUSE AS (kostja) vastu 1631 euro 21 sendi väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale korteriomandid Valgas Herne 2 (korterid 1, 2 ja 3). Korteriomanike üldkoosolekul 28. juunil 2004 nimetati kostja Herne 2 valitsejaks. Kostja esitas hagejale 2004. aasta juulist arveid hoolduskulu, remondireservi ning kommunaalteenuste eest. Kuna hageja pidas neid arveid alusetuteks, jättis ta nende eest tasumata. Kostja esitas võlgnevuse saamiseks kohtusse hagi ning Tartu Ringkonnakohtu 14. märtsi 2011. a

otsusega tsiviilasjas nr 2-08-19572 tuli hagejal tasuda remondireservi kokku 1234 eurot 77 senti ning 181 eurot 75 senti viivist. Hageja tasus nimetatud võla. Edaspidi tasus hageja regulaarselt remondireservi makseid. Kostja lõpetas Herne 2 maja haldamise 2012. aasta teisel poolel. Korteriühistut majas ei moodustatud. Samas ei antud elanikelt kogutud hoone remondifondi neile üle, kuigi majas ei olnud tehtud ka märkimisväärseid remonditöid. On arusaamatu, millise kohustuse katteks kostja saadud summad arvestas ning milline oli selle tegelik kasutamine. Hageja pöördus kirjalikult kostja poole selgituse saamiseks, kuid kostja ei vastanud. Kostjal puudub õiguslik alus elanikelt kogutud rahasummade hoidmiseks. Kuna kostja ei korraldanud Herne 2 hoones remonditöid, siis tuleb remondifondi tasutud summa hagejale tagastada, sest kohustus, mille alusel hageja makseid tasus, on ära langenud.

2.Kostja vaidles hagile vastu. 19. aprilli 2010. a üldkoosoleku otsusega pikendati kostja volitusi viieks aastaks. 1. juunil 2012 ütles kostja üles tema ning Herne 2 korteriomanike vahel sõlmitud käsunduslepingu. Kostjale teadaolevalt ei ole elamus valitud uut valitsejat ega moodustatud korteriühistut, seega ei ole kellelegi korteriomanike ühiseid vahendid üle anda. Hagejal puudub õigus nõuda tema tasutud remondifondi summade tagastamist. Korteriomandiseaduse kohaselt teostavad korteriomanikud oma ühisusesuhtest tulenevaid õigusi ühiselt või valitseja kaudu. Ka remondifondi tasutud summade tagastamise nõude esitavad korteriomanikud ühiselt või volitatakse ühte korteriomanikku ühisusesuhtest tulenevaid õigusi teostama. Hagejat ei ole volitatud esitama hagi endise valitseja vastu remondifondi tasutud summade tagastamiseks. Hageja ei ole tõendanud nõutavat summat.
3.Tartu Maakohus jättis 29. jaanuari 2014. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus nõustus hagejaga selles, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel tuleb kostjal Herne 2 korteriomanikelt saadud remondireservi maksed õigustatud isiku nõudel tagastada. Kuna kostja ei ole enam Herne 2 valitseja, on ära langenud kohustus temale remondireservi makseid maksta ning tal puudub õiguslik alus remondifondi enese valduses hoida. Samas puudub hagejal õigus nõuda remondifondi tasutud summade tagastamist. Maakohus leidis, et ehkki remondireserv on osadeks jagatav vastavalt korteriomanike reaalosa suurusele ja tehtud maksetele, ei saa tähelepanuta jätta asjaolu, et remondifondi tehtud maksed on sihtotstarbelised, s.o kaasomandi valitsemise ja parendamise tarbeks, mitte korteriomandite reaalosade tarbeks ega korteriomanike isiklikeks hüvedeks. Pooled ei vaidle selle üle, et Herne 2 elamus ei ole loodud korteriühistut ega nimetatud uut valitsejat. Seega valitseb kaasomandi eset korteriomanike ühisus, s.o korteriomanikud ühiselt. Kuna korteriomanike tehtud maksed remondifondi on sihtotstarbeliselt mõeldud ainult kaasomandi eseme parendamiseks, kuulub remondifondi käsutamine (sh remondifondi tehtud maksete tagastamise nõudmine) kaasomandi eseme valitsemise hulka. Tegemist on korteriomanike ühisusesuhtest tuleneva õiguse teostamisega. Ainult ühe korteriomaniku maksete tagastamine sellele korteriomanikule kahjustab teiste

korteriomanike huve ning ohustab kaasomandi eseme säilimist, kuna tagastatavate maksete võrra väheneb kaasomandi eseme parendamiseks mõeldud remondifondi suurus. Seetõttu on remondifondi maksete tagastamise nõude esitamiseks korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 alusel vajalik korteriomanike ühine otsus. Hageja võib kasutada, vallata ja käsutada oma korteriomandi reaalosa üksi, kuid kaasomandi eset tuleb valitseda ühiselt. Kaasomandile iseloomuliku tunnusena on omandiõiguse teostamine kaasomandi eseme suhtes jagatud teiste kaasomanikega. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal ei ole teiste korteriomanike volitust, seega esindab hageja ainult iseennast. Kohus leidis, et hagejal üksi ei ole õigust enese nimel esitada hagi endise valitseja vastu tema tasutud remondifondi maksete tagastamiseks. Remondifondi tehtud maksete tagastamise nõude on õigustatud esitama uus valitseja, moodustatud korteriühistu, kõik korteriomanikud koos või üks korteriomanik üksi, kui korteriomanikud ühiselt on teda volitanud asja ajama. Arvestades, et hagejal ei olnud õigust hagi esitada, puudus kohtul vajadus tuvastada, kas hageja on hagis nimetatud summas teinud remondifondi makseid. Kuigi kohus leidis, et hagiavaldus ei ole põhjendatud, juhtis kohus kostja tähelepanu kohustusele anda õigustatud isikule üle remondifondi maksed. Isegi kui kostja väidete kohaselt puudub isik, kellele remondifond üle anda, saab kostja kohustuse täita VÕS § 120 sätteid järgides.

4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 5. novembri 2014. a otsusega muutmata maakohtu otsuse lõppjäreldused ja resolutsiooni, kuid täiendas maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegutses käsundussuhte alusel Valgas Herne 2 asuva korterelamu valitsejana 28. juunist 2004 1. juunini 2012. Käsundussuhe lõppes, kuna kostja ütles lepingu üles. Hageja soovib remondifondi tehtud maksete tagastamist. Maakohus kvalifitseeris hageja nõude ebaõigesti VÕS § 1028 lg 1 järgi. Kuna maksete tegemise aluseks olnud lepinguline suhe lõppes ülesütlemise tagajärjel, ei ole tegemist olukorraga, kus makstu tuleks tagastada põhjusel, et kohustust ei eksisteerinud, ei tekkinud või on kohustus hiljem ära langenud. Asja materjalidest nähtub, et maksete tegemise ajal kehtis korteriomanike ja kostja vahel käsundussuhe. Lepingusuhte ülesütlemise õiguslikke tagajärgi reguleerivad VÕS §-d 195 ja 196. VÕS § 195 lg 5 kohaselt peavad lepingupooled lepingu ülesütlemise korral tagastama üksnes lepingu lõpetamisele järgneva aja kohta juba ette üleantu. Praegusel juhul ei ole hageja toonud esile asjaolusid, mille kohaselt oleks ta teinud remondireservi makseid juba tulevasi perioode silmas pidades. Seega ei ole hageja nõue kvalifitseeritav lepingu ülesütlemisel lepingu täitmiseks juba ette tasutu tagastamise nõudena. Ringkonnakohtu arvates võib hageja esiletoodud asjaoludel kõne alla tulla VÕS § 626 lg 1

kohaldamine. VÕS § 636 lg 1 teise alternatiivi kohaselt peab käsundisaaja andma käsundiandjale välja selle, mis ta käsundi täitmiseks sai, kuid mida ta käsundi täitmiseks ei kasutanud. Remondireservi tehtavaid sihtotstarbelisi makseid on võimalik käsitada käsundi täitmiseks mõeldud rahana. Kostja ei ole menetluses ka eitanud asjaolu, et tema valduses on jätkuvalt korteriomanikelt saadud raha. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et vaidlusaluseid rahasummasid oleks siiski kasutatud käsundi täitmiseks (elamu remontimiseks jne). Samas leidis maakohus õigesti, et hagi tuleb rahuldamata jätta seetõttu, et hagi esitamise õigus oleks käsundiandjal, s.o korteriomanikel ühiselt. Korteriomanike ja valitsejaks nimetatud isiku vahel on omalaadne võlasuhe, mille üheks pooleks on valitseja ja teiseks pooleks korteriomanikud ühiselt. Seega tuleb korteriomanikel esitada ka oma võimalikud nõuded valitseja vastu ühiselt. Igal korteriomanikul individuaalselt ei ole õigust esitada valitseja vastu nõudeid, mis tulenevad valitsejalepingu väidetavast rikkumisest, sh korteriomanike tehtud sissemaksete mittesihipärasest kasutamisest. Samuti ei ole üksikul korteriomanikul õigust esitada nõuet VÕS § 636 lg 1 alusel, vaid ka selle nõude esitamise õigus oleks kõigil korteriomanikel ühiselt. KOS § 15 lg 5 kohaselt on korteriomanikul, sh hagejal, õigus nõuda, et korteriomandi eseme valitsemine toimuks korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. See hõlmab õigust nõuda, et kogutud sihtotstarbelisi makseid kasutataks ettenähtud eesmärkideks ja kõigi korteriomanike huvides, kuid nimetatud sättest ei tulene õigust nõuda tasutud summade tagastamist. Ka asjaõigusseaduse § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Korteriomanike ühisuse puhul on igal üksikul korteriomanikul õigus pöörduda teiste korteriomanike poole ning kutsuda neid üles ühistes huvides tegutsema. Vajaduse korral saab selle õiguse maksmapanekuks pöörduda ka kohtu poole. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 kohaselt vaadatakse korteriomandit ja kaasomandit puudutavad vaidlused läbi hagita menetluses. Maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme sellega, et ei selgitanud hagejale vajadust kaasata menetlusse kõik korteriomanikud. Kostja on menetluses algusest peale rõhutanud oma seisukohta, et nõuet remondifondi tehtud maksete tagastamiseks saaksid esitada vaid korteriomanikud ühiselt, ja hageja on neile seisukohtadele oma menetlusdokumentides ka vastu vaielnud. Seega ei olnud tegemist hagejale üllatusliku seisukohaga õiguse kohaldamisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus ning teha Riigikohtul asjas uus otsus, millega rahuldada hagi. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegutses Valgas Herne 2 asuva maja valitsejana 1. juunini 2012 ning praeguse ajani on kostja valduses elamu korteriomanikelt kogutud remondireserv.

Hageja ei nõustu kohtute seisukohaga, et tal puudub nõudeõigus kostja vastu ning remondifondi tagastamise nõude saaksid esitada vaid kõik korteriomanikud ühiselt. KOS § 15 lg 1 näeb küll ette, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Samas ei tohi eeltoodud säte piirata isiku põhiseaduslikke õigusi olukorras, kus teised kaasomanikud ei soovi või ei suuda ühel või teisel põhjusel vastavat nõuet esitada. Praegusel ajal on Herne 2 hoonel kolm kaasomanikku, kellest kaks ei ole ilmselt suutelised hoonet parendama ega selle säilimiseks märkimisväärseid kulutusi tegema. Hageja ei saa nõustuda sellega, et ta peaks esitama esmalt nõude teiste kaasomanike vastu ning kutsuma neid üles ühistes huvides tegutsema. Hagejal ei õnnestunud kaasomanikke endise valitseja vastu nõude esitamise vajalikkuses veenda. Tähelepanuta ei saa seejuures jätta ka asjaolu, et kaasomanike vahel toimuva menetluse kestel võib nõue endise valitseja vastu aeguda. Kohtud on asunud seisukohale, et nõude endise valitseja vastu saavad esitada korteriomanikud vaid ühiselt. VÕS § 72 lg 1 sätestab, et kui mitu võlausaldajat võivad seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt nõuda kohustuse täitmist üksnes ühiselt, on võlgnikul õigus kohustus täita üksnes kõigile võlausaldajatele ühiselt. Olukorras, kus korteriühistut ei eksisteeri, on võimalik remondifondi kogutud summad tagastada vaid igale omanikule ja tema tasutud ulatuses. Seega on tegemist osadeks jagatava kohustusega, mis tuleb täita mitmele võlausaldajale. Seetõttu leiab hageja, et praeguses olukorras on korteriomanikud osavõlausaldajad VÕS § 71 mõttes ning sellest tulenevalt on igaühel neist õigus nõuda kohustuse täitmist. Hageja esitas oma nõude VÕS § 1028 lg 1 alusel. Ringkonnakohus aga leidis, et hageja nõude aluseks on VÕS § 626 lg 1. Selline käsitlus tuli hagejale ootamatult ning tal puudus võimalus selle kohta oma seisukohta avaldada. Kui maakohus leidis, et oluliseks vaidlusaluseks küsimuseks on hageja nõudeõiguse olemasolu, siis pidanuks ta seda hagejale selgitama ning vajadusel andma talle võimaluse selgitada välja teiste korteriomanike positsioon.

7.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et remondifondi tagastamise nõude saaksid esitada vaid kõik korteriomanikud ühiselt, sest tegemist on korteriomanike ühisusesuhtest tuleneva õiguse teostamisega. Hageja esitatud nõuet ei ole võimalik rahuldada. Kostja rõhutab, et tema huvi ega eesmärk ei ole vaidlusalust remondifondi enda valduses hoida, vaid kostja annaks remondifondi üle õiguspäraselt kas korteriomanike ühisusele, hoone uuele valitsejale või korteriühistule.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ja nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 järgi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal, kui korteriomanikul, on üksinda õigus esitada hagi endise maja valitseja vastu tasutud remondifondi maksete tagastamiseks. Pooled ei vaidle

selle üle, et kostja oli maja valitseja ning praeguse ajani on korteriomanikelt kogutud remondireserv kostja valduses. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus jätsid hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et remondifondi maksete tagastamise nõude esitamiseks on KOS § 15 lg 1 alusel vajalik korteriomanike ühine otsus, st korteriomanikud peavad tegutsema nõude esitamiseks ühiselt. Ringkonnakohus täiendas maakohtu õiguslikke põhjendusi ning märkis, et hagi esitamise õigus oleks ainult käsundiandjal, s.o korteriomanikel ühiselt ning ka VÕS § 636 lg 1 alusel esitatud nõude esitamise õigus oleks kõigil korteriomanikel ühiselt. Kolleegium kohtute nende õiguslike seisukohtadega ei nõustu.

10.KOS § 15 lg 1 alusel valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Sellest tuleneb, et suhtes valitsejaga on korteriomanikud kaasomandi eset valitsedes ühisvõlausaldajad. Hageja on ekslikult leidnud, et korteriomanikud on osavõlausaldajad VÕS § 71 mõttes. VÕS § 72 reguleerib ühisvõlausaldajate suhteid. Kui mitu võlausaldajat võivad seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt nõuda kohustuse täitmist üksnes ühiselt, on võlgnikul õigus kohustus täita üksnes kõigile võlausaldajatele ühiselt (VÕS § 72 lg 1). Seevastu täitmisnõude võib võlgniku vastu esitada iga ühisvõlausaldaja, nõudes kohustuse täitmist kõigile võlausaldajatele ühiselt (VÕS § 72 lg 3). Selliselt annavad KOS § 15 lg 1 ja VÕS § 72 lg 3 oma koostoimes võimaluse ühel korteriomanikul esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks, kuid hagi saab esitada vaid selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt, ning seda vaid juhul, kui on olemas teiste korteriomanike nõusolek. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas hagi esitamiseks on teiste korteriomanike kui ühisvõlausaldajate nõusolek.
11.Tulenevalt eeltoodust tuleb asja uuel läbivaatamisel maakohtul hageja nõue uuesti kvalifitseerida, arutada pooltega hageja nõude õiguslikku alust ja selgitada vajadusel täiendavalt välja nõude lahendamiseks olulised asjaolud, sh teiste korteriomanike nõusolek hagi esitamiseks. Asjaolude väljaselgitamiseks tuleb maakohtul vähemalt osaliselt teha uuesti ka eelmenetluse toiminguid.
12.Kolleegium leiab, et kohtute otsused tuleb tühistada. Kuna Riigikohus ei hinda TsMS § 688 lgte 3–5 järgi ise tõendeid ega tuvasta asjaolusid, ei saa kolleegium asja ise lahendada ja see tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
13.Kolleegium märgib lisaks, et kostja on kassatsiooniastmes jätkuvalt seisukohal, et tema huvi ega eesmärk ei ole vaidlusalust remondifondi enda valduses hoida, vaid kostja annaks remondifondi üle õiguspäraselt kas korteriomanike ühisusele, hoone uuele valitsejale või korteriühistule. Selliselt kinnitab kostja, et tal ei ole alust hoida remondifondi enda valduses, kuid samas ei nähtu ka, et ta oleks asunud täitma oma kohustust tagastada remondifondi maksed, nt hoiustanud väljanõutava rahasumma VÕS § 120 lg 1 järgi.
14.Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi menetluskulude jaotuse ja TsMS § 174 lg 6 järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.
15.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon hagejale tagastada.

Villu Kõve, Jaak Luik, Henn Jõks

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.