2-15-7908/71 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

omanike kasuks. Reaalservituudiga on kaaskoormatud korteriomand kinnistusregistri numbriga XXX (korteriomand aadressiga X ). Reaalservituudiks on teeservituut. Punkti 2.3. alusel annab teeservituut valitseva kinnistu igakordsele omanikule ja valitseva kinnistu õiguslikul alusel kasutajatele õiguse tähtajatult ja tasuta kasutada kolme (3) meetri laiust teeservituudi ala piki teeniva kinnistu maatüki piiri teena, mida võib läbida jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi. Hagejad soovivad muuta reaalservituudi tingimusi, kuna 10. mai 2010 leping ei vasta praegusele olukorrale. Võrreldes reaalservituudi seadmise ajaga on lepinguliste kohustuste vahekord oluliselt muutunud. Hagejatel ei olnud võimalik reaalservituudi tingimustes kaasa rääkida ning leping sõlmiti kostja I huve arvestades. Kostjatel oli enne reaalservituudi seadmist olemas avalikult teelt juurdepääs oma kinnistule ja puudus vajadus reaalservituuti seada. Reaalservituudi seadmise lepingu täpsed tingimused ja ulatus ei olnud hagejatele kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimisel teada. Hagejad ei saanud ette näha tänaseks tekkinud olukorda. Reaalservituudi alusel rajatud tee ei olnud hagejate kinnistu ostmisel valmis. 2010. aasta juunis oli reaalservituudi kasutamise intensiivsus valitsevate kinnistute poolt väike, XX korteriomand oli müümata. Pärast XX korteriomandi müüki on teenivate kinnistute omanike reaalservituudi talumise koormus oluliselt tõusnud ja seetõttu on hagejatele kuuluva kinnistu väärtus oluliselt vähenenud. Valitsevate kinnistute külalised pargivad sõidukid tihti hagejate muruplatsile, hagejatel tekivad murukamara parandamise kulud. Reaalservituudi alusel rajatud tee tõttu ei liigu vihmavesi hagejate kinnistult ära, kuna tee on rajatud üldisest pinnast veidi kõrgemale. Sademetest tekkiva liigvee tõttu on elamu välisseinad tihti niisked, niiskuse eemaldamiseks on vaja maja seinu õhutada. Liigniiskus on tekkinud alates 2013. aastast. Hagejad ei saa teeservituudi alla jäävat maad kasutada, samas peavad nad tasuma pangalaenu kogu kinnistu eest. Hagejad soovivad reaalservituudi muutmist tasuliseks, tasuga 500 eurot aastas. Hagejate kulutused maja esteetilise välimuse säilitamiseks olid 2010. aastal 1523 eurot 18 senti, lisaks tekivad tulevikus fassaadi uuendamise kulud 221 eurot 19 senti. Alates hagi esitamisest ei ole hagejate kinnistule autosid pargitud.

3.Tartu Maakohus jättis 5. mai 2017 otsusega hagejate hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis hagejatelt välja kostja I menetluskulu 600 eurot, kostja II ja III menetluskulu 300 eurot ja kõigi kostjate menetluskulu 700 eurot Maakohus luges tõendatuks, et: 1) 10. mail 2010 sõlmisid OÜ ABV Linnaarendus (pankrotis) ja kostja I reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Reaalservituudiga koormati korteriomandid kinnistusregistri numbriga XXX (aadress X ) ja X (aadress X ). Reaalservituut on seatud kinnistute nr XXX (kostja I korteriomand aadressiga X.X. ) ja XXX (kostjate II ja III korteriomand aadressiga XXX. ) igakordsete omanike kasuks; 2) reaalservituudiks on teeservituut. Punkti 2.3. alusel annab teeservituut valitseva kinnistu igakordsele omanikule ja valitseva kinnistu õiguslikul alusel kasutajatele õiguse tähtajatult ja tasuta kasutada kolme (3) meetri laiust teeservituudi ala piki teeniva kinnistu maatüki piiri teena, mida võib läbida jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga ööpäevaringselt piiramatu arv kordi (I kd, tl 22-29); 3) 8. juuni 2010 notariaalse lepinguga ostsid hagejad OÜ-lt ABV Linnaarendus (pankrotis) X. korteromandi (reaalosana korter X, kinnistusregistri number XXX, I kd, tl 9-21); 4) kostjale I kuulub korteriomand XX (registriosa nr XX , I kd, tl 35); 5) kostjale II ja kostjale III kuulub korteriomand XX (registriosa nr XX, I kd, tl 102) Hagejad on esitanud nõude reaalservituudi tasu muutmiseks. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 kuuluvad reaalservituudi sisusse teeniva kinnisasja kasutamise tingimused. Reaalservituudi seadmise kokkulepe ning selle kasutamise viis ja koht on asjaõiguslikud kokkulepped. Riigikohus selgitas 19. novembri 2008 määruses nr 3-2-1-10608, et seadus annab pooltele võimaluse kujundada isikliku kasutusõiguse sisu kasutusõiguse aluseks oleva võlaõigusliku lepinguga ning teha see AÕS § 571 rakendamise kaudu kehtivaks kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes. Sama põhimõtet saab AÕS § 228 kaudu kohaldada ka reaalservituudi osas. Võlaõigusliku lepinguga saab kujundada reaalservituudi sisu, s.t ka servituudi eest tasu maksmise kohustust. Ühestki asjaõiguse sättest ei tulene tasu maksmise kokkuleppe asjaõiguslik toime. Maakohus selgitas, et 10. mail 2010 sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe servituudi tasu kohta kehtib antud juhul lisaks lepingupooltele ka kolmandate isikute (s.t kinnistute uute omanike) suhtes, kuna see on kantud kinnistusraamatusse (I kd, tl 34). Kinnistusraamatusse on hagejatele kuuluva korteriomandi III jakku tehtud kanne teeservituudi kohta ning viide 10. mai 2010 lepingu punktile 2. Seega on nimetatud lepingupunkt siduv ka hagejatele. Maakohus leidis, et reaalservituut on seatud eraldi iga korteriomandi registriosale, s.t ka võlaõiguslik leping on sõlmitud eraldi iga kaaskoormatud kinnistu omanikuga. Maakohtu arvates ei ole servituudi tasu oma olemuselt asjaõiguslik kokkulepe, vaid võlaõiguslik, mistõttu ei ole vaja teise kinnisasja omaniku nõusolekut tasu kokkuleppe muutmiseks. Hagejad ei soovi muuta asja õiguslikku režiimi ja asjaõiguslik kokkulepe reaalservituudi osas jääb muutmata. Hagejate viide, et nad peavad maksma pangalaenu ka servituudi aluseks oleva maa eest, ei ole asjakohane. Servituudi aluseks olev maa kuulus lepingu sõlmimise ajal ning kuulub ka praegu teeniva kinnistu juurde ning selle eest tasumise viis ei ole teeservituudi seisukohalt oluline. Servituudi tasulisust ei saa mõjutada see, mil moel hagejad kinnistu eest maksavad. Maakohus asus seisukohale, et hagejate väide kostjate sõidukite parkimise kohta ei ole tõendatud. Hagejad on möönnud, et alates hagi esitamisest ei ole kostjad seal parkinud. Hagejad on esitanud kahe erineva sõiduki parkimise tõendamiseks fotod, kuid kostjate vastuväitest nähtuvalt on vähemalt ühel juhul olnud tegu X. omaniku tuttavale kuuluva sõidukiga. Hagejad ei ole vastupidist tõendanud. Maakohus leidis, et ühe sõiduki parkimine ei ole selline tegu, mille alusel saaks tuvastada lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude muutuse. Hagejad ei ole tõendanud, et kostjad pargivad pidevalt hagejate maale.

6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse esitamisega kaasnenud menetluskulud hagejate kanda. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on lahendanud asja vales menetlusliigis. Hageja on esitanud nõude avalikult kasutatavale teele juurdepääsu jaoks seatud teeservituudi tingimuste muutmiseks, soovides muuta servituuti tasuliseks. Maakohus lahendas asja hagimenetluses. TsMS § § 475 lg 1 p 131 kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad hagita asjad (vt Riigikohtu 24. september 2012. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-105-12, p 16). Riigikohus on 11. märtsi 2015. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12 p-s 27 leidnud, et tehnorajatiste talumisega seotud asju lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 6181 lg 1 järgi lahendatakse hagita menetluses mh tehnorajatise talumise kohustuse kohta esitatud avaldusi (AÕS § 158 lg 1 ja AÕSRS § 152). Riigikohtu arvates hõlmab see ka talumiskohustusega seotud tingimuste, mh tasu määramise asju. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud Riigikohtu seisukoht kehtib ka avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamiseks kohustamise asjades. Hagimenetluses võinuks avalduse TsMS § 6181 lg 2 järgi läbi vaadata, kui see oleks esitatud vastuhagina või koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses. Seda ei ole praeguses asjas tehtud. Kui kohus on vaadanud juurdepääsu tasu määramise asja läbi hagimenetluses, tuleb selle asja läbivaatamisel järgida hagita menetluse reegleid, mh menetlusosaliste kohta sätestatut. TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi on hagita menetluses kohtul kohustus kaasata menetlusosalised omal algatusel. TsMS § 6182 lg 1 järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu menetlusosalisteks avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse

7.Hagejad nõuavad tasu juurdepääsutee eest valitsevate kinnistuste omanikelt VÕS § 97 alusel. Lepingupool võib taotleda lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 järgi järgmiste sisuliste eelduste täidetuse korral (vt Riigikohtu 5. mai 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15, p 33): lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist; asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud; kahjustatud pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda; kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada; asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud pool; kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Ringkonnakohus leiab, et hagejate nõue ei ole hagejate nimetatud õiguslikul alusel põhjendatud. Reaalservituut hagejate kinnistule on seatud 10. mail 2010. aastal (I kd, tl 22 jj). Hageja I leidis ringkonnakohtu istungil, et ta ei teadnud kinnisasja omandades teeservituudi olemasolust. Tegemist ei ole asjaoluga, mis oleks VÕS § 97 kohaldamise eelduseks. Hagejad omandasid korteriomandi 8. juuni 2010 korteriomandi müügi ja asjaõiguslepinguga (I kd, tl 9 jj), lepingu p 1.1.3. järgi on korteriomand koormatud reaalservituudiga. Kanne teeservituudi kohta oli tehtud ka kinnistusraamtusse (I kd, tl 178). Seega oli lepingu sõlmimise aja ja praegused asjaolud püsinud muutumatuna. AÕS § 55 lg 2 järgi ei või keegi end vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega. Hagejad ei ole tuginenud ka muule alusele, mis oleks VÕS § 97 kohaldamise eelduseks. Hagejad ei olnud reaalservituudi seadmise lepingu pooleks, hagejad omandasid juurdepääsuteega koormatud kinnistu (ringkonnakohtu istungil kinnitas kinnisasja kaasomanik ja X korteriomanik R. Mägi, et talle oli teada, et tema kinnisasi on koormatud). Tingimused, mille alusel tema kinnisasi oli koormatud, pidid olema hagejale teada.

asjaolud, mille alusel on tehtud nõude rahuldamise otsus ja 2) hagi esitamise aluseks olevad asjaolud on tekkinud pärast asja arutamise lõpetamist, mille kestel oleks võinud haginõuet suurendada või vastuväiteid esitada. TsMS § 459 lg 1 kohaldamine eeldab küll jõustunud kohtulahendit, kuid olukorras, kus AÕS § 156 lg 1 võimaldab kohtul määrata juurdepääsu eest tasu ning kui seda ei ole teeservituudi seadmisel tehtud, peaks teeniva kinnisasja omanikul olema siiski võimalus asjaolude muutumisel (juurdepääsutee puhul nt selle kasutama asumisel ärilisel otstarbel) nõuda tasu tee kasutamise eest. Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul ei ole hagejad menetluses toonud esile asjaolusid, millest nähtuks teeservituudi kasutamise olulised muudatused. Reaalservituudi seadmise lepingu p-i 2.1 järgi leppisid kinnisasja omanikud kokku mõlema teeniva kinnistu koormamiseks teeservituudiga valitseva kinnistu igakordse omaniku kasuks. Teeservituut on seatud tasuta (lepingu p 2.3), valitseva kinnistu omanik on kohustatud teed hooldama omal kulul ja hoidma korras. Valitseva kinnisasja omanikul on õigus rajada teeservituudi alale kruusa- või muu kattega tee ning teha seoses tee hooldamisega/ehitamisega teeservituudi alal vajalikke ehitus-, mulla- ja pindamistöid (lepingu p 2.6). Maakohus viis tsiviilasjas läbi ehitustehnilise ekspertiisi (II kd, tl 2 jj), et selgitada välja, kas liigniiskus hagejatele kuuluval kinnistus on tekkinud juurdepääsutee tõttu. Ekspertiisiaktist selgub, et selle koostamise hetkel ei olnud hagejatele kuuluval kinnisasjal kasutusõigust. Ekspert leidis, et visuaalselt on tuvastatav X. (hagejatele kuuluv korteriomand) vundamentide ehituskonstruktiivse valmiduse osaline puudulikkus. Eksperdi hinnangul ei taga X tee üldine planeeringuala ega X. vertikaalplaneering sadevee normaalset äravoolu või kokku kogumist. Ekspert ei tuvastanud niiskuskahjustusi X hoone perimeetril, mis külgneb XX juurdepääsuteega ega liigniiskuse olemasolu (II kd, tl 47-48). Perioodilise juurdepääsutee talumise tasu eesmärgiks on hüvitada maamaks, juurdepääsutee korrashoiu kulud ja tee kasutamisest tulenev omandiõiguse riive. Juurdepääsutee eest maksvata tasu eesmärk ei ole ehituslike puuduste või elamumaa detailplaneeringus tehtud vigade kõrvaldamine, mille tõttu on kinnisasjal kogunenud niiskus. Maakohus on põhjendatult leidnud, et servituudi tasulisust ei saa mõjutada see, mil moel hagejad kinnistu eest maksavad. Ringkonnakohus on seisukohal, et praeguse vaidluse esemeks ei ole hagejate kahju hüvitamise nõuded kostjate vastu. Samuti ei ole praeguse menetluse esemeks sobiva teekatte valik või praeguse teekatte kõrvaldamine. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 27. septembri 2017 otsus tsiviilasjas 2-15-18478, p 11). Ringkonnakohus on seisukohal, et teatatud juhtudel võib tasu juurdepääsu kasutamise eest olla väljendatud ka kinnisasja müügihinnas: koormatud kinnisasja madal hind põhjendab ka koormatise talumise kohustuse selle eest tasu saamata. Ringkonnakohus märgib lisaks, et hageja I väljendas ringkonnakohtu istungil selgelt ja üheselt arusaadavalt, et ta ei soovi tasu tee kasutamise eest. Tasu ei soovi saada ka R. Mägi. Hageja I selgitas, et ta ei soovi juurdepääsuteed üldse ning ei teadnud selle olemasolust korteriomandit omandades. Praeguses menetluses ei ole aga vaidluse all hagejate ja OÜ ABV Linnaarendus (pankrotis) vaheline vaidlus müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise asjaolude suhtes või võimalikud kahju hüvitamise nõuded või muud õiguskaitsevahendid (sh hinna alandamise nõue).